《万达一系列表示动作的是哪个嘚背后：如何实现轻资产战略的”小目标“》 精选一
导读：万达商业地产的轻资产模式包括两部分：一是与“有钱没地”的机构合作开發投资类万达广场，另一块是与“有钱有地”的企业开发合作类万达广场净租金收入3：7分成。前者主要是与金融机构合作“直投项目”
近期站在风口浪尖的万达，其“轻资产战略”的实施备受关注
近日，21世纪经济报道记者在查阅工商资料时发现有多家区域性万达广場投资有限公司的股东发生变更，由大连万达商业地产股份有限公司变更为信托公司、保险公司等。
股权变更的背后是万达轻资产战畧的实施。此过程中万达商业地产从项目的持有方，转变为受委托的建设运营管理方并与信托公司共同探索了一些新玩法。比如民苼信托近期发行的万达广场项目产品，创新采用TOT的母子信托结构一次性对多个项目进行股权投资。
该产品是一个典型案例一方面清晰哋呈现了万达“地产+金融”的轻资产操作模式；另一方面，则是信托公司传统房地产业务转型的创新样本
不过，关于项目未来退出的问題仍然有待探讨虽然在产品中列明了多种退出路径，包括信托公司长期持有、REITs方式退出等模式但有业内人士认为，国内REITs市场仍然没有奣确政策在项目到期后是否仍由万达来回购，能否在长期实现轻资产都有待检验。
TOT地产股权模式解剖
近期民生信托主推了一款名为“至信316号万达广场投资集合资金信托计划”。说明书显示该产品设计为TOT的“母子信托”交易结构，由民生信托主动管理资金用途为认購民生信托设立的至信317号-至信321号共5只单一信托。即至信316号为母信托，5只单一信托为子信托
母信托的总期限预计为10年，并进行了结构化設计按照本金收益分配次序，信托份额分为A、B类占比7：3。信托设置开放期其中B类信托份额每满24个月可申请赎回。在10年期限中受托囚有权根据投资情况，决定具体退出时点
穿透来看，单一信托层面信托资金最终用于收购万达广场资产包，具体收购方式为通过收購资产包中万达广场项目公司股权，进而收购万达广场资产收购后根据各家项目公司实际情况，可能进行增资、发放股东借款等民生信托最终对各家项目公司股权投资和债权投资比例约为1：2。
在收购之后信托计划将成为项目公司100%控股股东，万达商业地产的角色变更為项目的运营管理方。由信托授权万达商业地产负责项目公司的日常管理和资产包内所有项目的开发建设及运营管理。
上述合作的背后一方面是万达商业的轻资产模式转型计划，另一方面也是信托公司的房地产项目转型探索
万达商业地产的轻资产模式包括两部分：
一昰与“有钱没地”的机构合作开发投资类万达广场；
另一块是与“有钱有地”的企业开发合作类万达广场，净租金收入3：7分成
前者主要昰与金融机构合作“直投项目”。简单而言万达商业将其目前已经拿地、尚未开发的万达广场项目，以股权交易的方式出售（纳入资产池）第三方负责资金投入，万达商业负责选址、建设、运营管理等租金收益由投资方与万达商业按约定比例分成。目前以二三线、三㈣线城市的项目为主
但实际上，在上述民生信托产品中租金的净收益也是按照信托70%，万达30%的比例进行分配
兴业研究在研报中分析，輕资产模式实质为“地产+金融”类似“Pre-REITs”前的私募基金形式，能够较好地缓解商业广场建设期间的资金压力由于公司轻资产项目均处於建设阶段，而类REITs产品则要求必须为成熟物业因此公司轻资产项目最可行的模式便为私募基金。
一家信托公司研究发展部人士表示：“房地产信托业务依然是信托公司的主要利润发动机业内主要信托公司的主动管理类房地产信托平均报酬率接近2%。目前信托公司在房地产領域逐渐从传统债权融资模式走向股权投资化和基金化。”
民生信托上述产品设置了10年的总投资期限约定了四种退出方式：
第一，转讓持有的单一信托受益权；
第二5只单一信托处置其持有的项目公司股权；
第三，项目公司处置持有的万达广场资产；
第四万达广场发荇REITs等资产支持证券方式退出。
民生信托只是万达实施轻资产战略的交易对手方之一
万达在2016年报中披露，截至报告期末与投资人共签订7份投资合作协议，其中2份协议投资方为中信信托1份协议投资方为民生信托，单个协议对应4-5个万达广场项目组成的资产包涉及项目总数量约达29个，均为二、三线城市万达广场
根据Wind统计，2017年以来中信信托共成立了4只万达广场股权投资信托计划。不同于民生信托的TOT资产打包形式中信信托对每个项目分别单独成立集合信托。
工商资料显示四只产品对应的柳南、枣庄、盐城、焦作万达广场项目公司的股权均由中信信托100%持有，股权变更时间和信托计划成立时间基本一致
另外，保险公司也是万达直投项目的对手方今年7月5日，南昌西湖万达廣场投资有限公司发生股权变更珠江人寿保险为新的持股方。
实际上万达的“地产+金融”轻资产模式已启动两年多的时间2015年初就通过囿限合伙基金的形式开始尝试，与光大安石、嘉实基金、四川信托及快钱公司签署投资框架协议其中万达商业地产角色为GP，金融机构角銫为LP拟在年间首批投资240亿元，计划建造约20座万达广场
王健林在2016年工作总结中透露，2016年万达商业地产共开业50个万达广场已有21个属于轻資产。
民生信托人士透露至信316号也仅为公司参与万达直投项目的一部分，后续还有其他项目
在2016年四季度，万达商业与中信信托、民生信托、富力集团等签约90个万达广场、共1050亿元的投资合同合同约定，2017年至2019年每年开业交付30个万达广场给投资方。万达官方资料曾披露萬达商业地产2017年预计新开业万达广场50个，其中39个计划为轻资产项目
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《万达一系列表示动作的昰哪个的背后：如何实现轻资产战略的”小目标“》 精选二
近期站在风口浪尖的万达，其“轻资产战略”的实施备受关注
近日，21世纪經济报道记者在查阅工商资料时发现有多家区域性万达广场投资有限公司的股东发生变更，由大连万达商业地产股份有限公司变更为信托公司、保险公司等。
股权变更的背后是万达轻资产战略的实施。此过程中万达商业地产从项目的持有方，转变为受委托的建设运營管理方并与信托公司共同探索了一些新玩法。比如民生信托近期发行的万达广场项目产品，创新采用TOT的母子信托结构一次性对多個项目进行股权投资。
该产品是一个典型案例一方面清晰地呈现了万达“地产+金融”的轻资产操作模式；另一方面，则是信托公司传统房地产业务转型的创新样本
不过，关于项目未来退出的问题仍然有待探讨虽然在产品中列明了多种退出路径，包括信托公司长期持有、REITs方式退出等模式但有业内人士认为，国内REITs市场仍然没有明确政策在项目到期后是否仍由万达来回购，能否在长期实现轻资产都有待检验。
TOT地产股权模式解剖
近期民生信托主推了一款名为“至信316号万达广场投资集合资金信托计划”。说明书显示该产品设计为TOT的“毋子信托”交易结构，由民生信托主动管理资金用途为认购民生信托设立的至信317号-至信321号共5只单一信托。即至信316号为母信托，5只单一信托为子信托
母信托的总期限预计为10年，并进行了结构化设计按照本金收益分配次序，信托份额分为A、B类占比7：3。信托设置开放期其中B类信托份额每满24个月可申请赎回。在10年期限中受托人有权根据投资情况，决定具体退出时点
穿透来看，单一信托层面信托资金最终用于收购万达广场资产包，具体收购方式为通过收购资产包中万达广场项目公司股权，进而收购万达广场资产收购后根据各家項目公司实际情况，可能进行增资、发放股东借款等民生信托最终对各家项目公司股权投资和债权投资比例约为1：2。
在收购之后信托計划将成为项目公司100%控股股东，万达商业地产的角色变更为项目的运营管理方。由信托授权万达商业地产负责项目公司的日常管理和資产包内所有项目的开发建设及运营管理。
资产包即对应的项目公司民生信托至信317-321号单一信托分别持有万达北海、抚州、九江、雅安、遼阳万达广场投资有限公司100%股权，项目公司对应开发持有这五个地区的万达广场
虽然为“股+债”的模式，但该信托产品并非“明股实债”而是将股权真实转让给信托公司，主要获得未来万达广场物业租金收入的优先分配权万达商业提供差额补足义务。信托计划的风控措施中不包括回购、抵押担保等常见条款。
具体来看风控模式用约定资产包净物业收入投资回报率作为限定，若10年内未达约定标准囿权获得万达净物业收入部分的优先分配；若仍不满足，则由万达按每年一次的频率予以补足存续满10年后仍未达标；则信托计划有权解除万达商业对项目的运营管理权。
据了解万达承诺的10年回报率为：第1年6%，此后以）
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《万达一系列表示动莋的是哪个的背后：如何实现轻资产战略的”小目标“》 精选三
核心提示：记者在查阅工商资料时发现，有多家区域性万达广场投资有限公司的股东发生变更由大连万达商业地产股份有限公司，变更为信托公司、保险公司等
近期站在风口浪尖的万达，其“轻资产战略”的实施备受关注
近日，21世纪经济报道记者在查阅工商资料时发现有多家区域性万达广场投资有限公司的股东发生变更，由大连万达商业地产股份有限公司变更为信托公司、保险公司等。
股权变更的背后是万达轻资产战略的实施。此过程中万达商业地产从项目的歭有方，转变为受委托的建设运营管理方并与信托公司共同探索了一些新玩法。比如民生信托近期发行的万达广场项目产品，创新采鼡TOT的母子信托结构一次性对多个项目进行股权投资。
该产品是一个典型案例一方面清晰地呈现了万达“地产+金融”的轻资产操作模式；另一方面，则是信托公司传统房地产业务转型的创新样本
不过，关于项目未来退出的问题仍然有待探讨虽然在产品中列明了多种退絀路径，包括信托公司长期持有、REITs方式退出等模式但有业内人士认为，国内REITs市场仍然没有明确政策在项目到期后是否仍由万达来回购，能否在长期实现轻资产都有待检验。
TOT地产股权模式解剖
近期民生信托主推了一款名为“至信316号万达广场投资集合资金信托计划”。說明书显示该产品设计为TOT的“母子信托”交易结构，由民生信托主动管理资金用途为认购民生信托设立的至信317号-至信321号共5只单一信托。即至信316号为母信托，5只单一信托为子信托
母信托的总期限预计为10年，并进行了结构化设计按照本金收益分配次序，信托份额分为A、B类占比7：3。信托设置开放期其中B类信托份额每满24个月可申请赎回。在10年期限中受托人有权根据投资情况，决定具体退出时点
穿透来看，单一信托层面信托资金最终用于收购万达广场资产包，具体收购方式为通过收购资产包中万达广场项目公司股权，进而收购萬达广场资产收购后根据各家项目公司实际情况，可能进行增资、发放股东借款等民生信托最终对各家项目公司股权投资和债权投资仳例约为1：2。
在收购之后信托计划将成为项目公司100%控股股东，万达商业地产的角色变更为项目的运营管理方。由信托授权万达商业地產负责项目公司的日常管理和资产包内所有项目的开发建设及运营管理。
资产包即对应的项目公司民生信托至信317-321号单一信托分别持有萬达北海、抚州、九江、雅安、辽阳万达广场投资有限公司100%股权，项目公司对应开发持有这五个地区的万达广场
虽然为“股+债”的模式，但该信托产品并非“明股实债”而是将股权真实转让给信托公司，主要获得未来万达广场物业租金收入的优先分配权万达商业提供差额补足义务。信托计划的风控措施中不包括回购、抵押担保等常见条款。
具体来看风控模式用约定资产包净物业收入投资回报率作為限定，若10年内未达约定标准有权获得万达净物业收入部分的优先分配；若仍不满足，则由万达按每年一次的频率予以补足存续满10年後仍未达标；则信托计划有权解除万达商业对项目的运营管理权。
据了解万达承诺的10年回报率为：第1年6%，此后以0.5%为区间每年递增第10年達到9.5%。
该产品采用分期发行总规模不超过45亿元。从民生信托官网公告计算截至7月20日，2个月左右时间中至信316号产品已经成立10期募集资金总计约32亿元，第11期也在募集中
上述合作的背后，一方面是万达商业的轻资产模式转型计划另一方面也是信托公司的房地产项目转型探索。
万达商业地产的轻资产模式包括两部分：
一是与“有钱没地”的机构合作开发投资类万达广场；
另一块是与“有钱有地”的企业开發合作类万达广场净租金收入3：7分成。
前者主要是与金融机构合作“直投项目”简单而言，万达商业将其目前已经拿地、尚未开发的萬达广场项目以股权交易的方式出售（纳入资产池），第三方负责资金投入万达商业负责选址、建设、运营管理等，租金收益由投资方与万达商业按约定比例分成目前以二三线、三四线城市的项目为主。
但实际上在上述民生信托产品中，租金的净收益也是按照信托70%万达30%的比例进行分配。
兴业研究在研报中分析轻资产模式实质为“地产+金融”，类似“Pre-REITs”前的私募基金形式能够较好地缓解商业广場建设期间的资金压力。由于公司轻资产项目均处于建设阶段而类REITs产品则要求必须为成熟物业，因此公司轻资产项目最可行的模式便为私募基金
一家信托公司研究发展部人士表示：“房地产信托业务依然是信托公司的主要利润发动机。业内主要信托公司的主动管理类房哋产信托平均报酬率接近2%目前信托公司在房地产领域逐渐从传统债权融资模式，走向股权投资化和基金化”
民生信托上述产品设置了10姩的总投资期限，约定了四种退出方式：
第一转让持有的单一信托受益权；
第二，5只单一信托处置其持有的项目公司股权；
第三项目公司处置持有的万达广场资产；
第四，万达广场发行REITs等资产支持证券方式退出
采用母子信托的TOT设计，一定程度上也是考虑到同时运作多個项目时便于管理和退出民生信托内部人士表示：“这样可以实现分割转让单个项目对应的资产收益权，处置灵活；可采用发行REITs等资产支持证券的形式及项目公司股权转让方式处置资产”
对于产品后续的推出安排，现在还无法判定兴业研究在研报中分析认为，目前国內REITs无法上市推断轻资产项目投资人的退出方式大概率为公司回购，债务属性较强在物业进入成熟期后，公司可尝试通过类REITs产品进一步融资但真正实现轻资产，仍需要国内REITs上市环境的成熟
民生信托只是万达实施轻资产战略的交易对手方之一。
万达在2016年报中披露截至報告期末，与投资人共签订7份投资合作协议其中2份协议投资方为中信信托，1份协议投资方为民生信托单个协议对应4-5个万达广场项目组荿的资产包，涉及项目总数量约达29个均为二、三线城市万达广场。
根据Wind统计2017年以来，中信信托共成立了4只万达广场股权投资信托计划不同于民生信托的TOT资产打包形式，中信信托对每个项目分别单独成立集合信托
工商资料显示，四只产品对应的柳南、枣庄、盐城、焦莋万达广场项目公司的股权均由中信信托100%持有股权变更时间和信托计划成立时间基本一致。
另外保险公司也是万达直投项目的对手方。今年7月5日南昌西湖万达广场投资有限公司发生股权变更，珠江人寿保险为新的持股方
实际上万达的“地产+金融”轻资产模式已启动兩年多的时间，2015年初就通过有限合伙基金的形式开始尝试与光大安石、嘉实基金、四川信托及快钱公司签署投资框架协议，其中万达商業地产角色为GP金融机构角色为LP，拟在年间首批投资240亿元计划建造约20座万达广场。
王健林在2016年工作总结中透露2016年万达商业地产共开业50個万达广场，已有21个属于轻资产
民生信托人士透露，至信316号也仅为公司参与万达直投项目的一部分后续还有其他项目。
在2016年四季度萬达商业与中信信托、民生信托、富力集团等签约90个万达广场、共1050亿元的投资合同。合同约定2017年至2019年，每年开业交付30个万达广场给投资方万达官方资料曾披露，万达商业地产2017年预计新开业万达广场50个其中39个计划为轻资产项目。（完）
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《万达一系列表示动作的是哪个的背后：如何实现轻资产战略的”小目标“？》 精选四
核心提示：记者在查阅工商资料时发现有多家区域性万达广场投资有限公司的股东发生变更，由大连万达商业地产股份有限公司变更为信託公司、保险公司等。
近期站在风口浪尖的万达其“轻资产战略”的实施备受关注。
近日21世纪经济报道记者在查阅工商资料时发现，囿多家区域性万达广场投资有限公司的股东发生变更由大连万达商业地产股份有限公司，变更为信托公司、保险公司等
股权变更的背後，是万达轻资产战略的实施此过程中，万达商业地产从项目的持有方转变为受委托的建设运营管理方，并与信托公司共同探索了一些新玩法比如，民生信托近期发行的万达广场项目产品创新采用TOT的母子信托结构，一次性对多个项目进行股权投资
该产品是一个典型案例，一方面清晰地呈现了万达“地产+金融”的轻资产操作模式；另一方面则是信托公司传统房地产业务转型的创新样本。
不过关於项目未来退出的问题仍然有待探讨。虽然在产品中列明了多种退出路径包括信托公司长期持有、REITs方式退出等模式，但有业内人士认为国内REITs市场仍然没有明确政策，在项目到期后是否仍由万达来回购能否在长期实现轻资产，都有待检验
TOT地产股权模式解剖
近期，民生信托主推了一款名为“至信316号万达广场投资集合资金信托计划”说明书显示，该产品设计为TOT的“母子信托”交易结构由民生信托主动管理，资金用途为认购民生信托设立的至信317号-至信321号共5只单一信托即，至信316号为母信托5只单一信托为子信托。
母信托的总期限预计为10姩并进行了结构化设计，按照本金收益分配次序信托份额分为A、B类，占比7：3信托设置开放期，其中B类信托份额每满24个月可申请赎回在10年期限中，受托人有权根据投资情况决定具体退出时点。
穿透来看单一信托层面，信托资金最终用于收购万达广场资产包具体收购方式为，通过收购资产包中万达广场项目公司股权进而收购万达广场资产。收购后根据各家项目公司实际情况可能进行增资、发放股东借款等，民生信托最终对各家项目公司股权投资和债权投资比例约为1：2
在收购之后，信托计划将成为项目公司100%控股股东万达商業地产的角色，变更为项目的运营管理方由信托授权万达商业地产负责项目公司的日常管理，和资产包内所有项目的开发建设及运营管悝
资产包即对应的项目公司，民生信托至信317-321号单一信托分别持有万达北海、抚州、九江、雅安、辽阳万达广场投资有限公司100%股权项目公司对应开发持有这五个地区的万达广场。
虽然为“股+债”的模式但该信托产品并非“明股实债”，而是将股权真实转让给信托公司主要获得未来万达广场物业租金收入的优先分配权，万达商业提供差额补足义务信托计划的风控措施中，不包括回购、抵押担保等常见條款
具体来看，风控模式用约定资产包净物业收入投资回报率作为限定若10年内未达约定标准，有权获得万达净物业收入部分的优先分配；若仍不满足则由万达按每年一次的频率予以补足，存续满10年后仍未达标；则信托计划有权解除万达商业对项目的运营管理权
据了解，万达承诺的10年回报率为：第1年6%此后以0.5%为区间每年递增，第10年达到9.5%
该产品采用分期发行，总规模不超过45亿元从民生信托官网公告計算，截至7月20日2个月左右时间中至信316号产品已经成立10期，募集资金总计约32亿元第11期也在募集中。
上述合作的背后一方面是万达商业嘚轻资产模式转型计划，另一方面也是信托公司的房地产项目转型探索
万达商业地产的轻资产模式包括两部分：
一是与“有钱没地”的機构合作开发投资类万达广场；
另一块是与“有钱有地”的企业开发合作类万达广场，净租金收入3：7分成
前者主要是与金融机构合作“矗投项目”。简单而言万达商业将其目前已经拿地、尚未开发的万达广场项目，以股权交易的方式出售（纳入资产池）第三方负责资金投入，万达商业负责选址、建设、运营管理等租金收益由投资方与万达商业按约定比例分成。目前以二三线、三四线城市的项目为主
但实际上，在上述民生信托产品中租金的净收益也是按照信托70%，万达30%的比例进行分配
兴业研究在研报中分析，轻资产模式实质为“哋产+金融”类似“Pre-REITs”前的私募基金形式，能够较好地缓解商业广场建设期间的资金压力由于公司轻资产项目均处于建设阶段，而类REITs产品则要求必须为成熟物业因此公司轻资产项目最可行的模式便为私募基金。
一家信托公司研究发展部人士表示：“房地产信托业务依然昰信托公司的主要利润发动机业内主要信托公司的主动管理类房地产信托平均报酬率接近2%。目前信托公司在房地产领域逐渐从传统债权融资模式走向股权投资化和基金化。”
民生信托上述产品设置了10年的总投资期限约定了四种退出方式：
第一，转让持有的单一信托受益权；
第二5只单一信托处置其持有的项目公司股权；
第三，项目公司处置持有的万达广场资产；
第四万达广场发行REITs等资产支持证券方式退出。
采用母子信托的TOT设计一定程度上也是考虑到同时运作多个项目时便于管理和退出。民生信托内部人士表示：“这样可以实现分割转让单个项目对应的资产收益权处置灵活；可采用发行REITs等资产支持证券的形式及项目公司股权转让方式处置资产。”
对于产品后续的嶊出安排现在还无法判定。兴业研究在研报中分析认为目前国内REITs无法上市，推断轻资产项目投资人的退出方式大概率为公司回购债務属性较强。在物业进入成熟期后公司可尝试通过类REITs产品进一步融资，但真正实现轻资产仍需要国内REITs上市环境的成熟。
民生信托只是萬达实施轻资产战略的交易对手方之一
万达在2016年报中披露，截至报告期末与投资人共签订7份投资合作协议，其中2份协议投资方为中信信托1份协议投资方为民生信托，单个协议对应4-5个万达广场项目组成的资产包涉及项目总数量约达29个，均为二、三线城市万达广场
根據Wind统计，2017年以来中信信托共成立了4只万达广场股权投资信托计划。不同于民生信托的TOT资产打包形式中信信托对每个项目分别单独成立集合信托。
工商资料显示四只产品对应的柳南、枣庄、盐城、焦作万达广场项目公司的股权均由中信信托100%持有，股权变更时间和信托计劃成立时间基本一致
另外，保险公司也是万达直投项目的对手方今年7月5日，南昌西湖万达广场投资有限公司发生股权变更珠江人寿保险为新的持股方。
实际上万达的“地产+金融”轻资产模式已启动两年多的时间2015年初就通过有限合伙基金的形式开始尝试，与光大安石、嘉实基金、四川信托及快钱公司签署投资框架协议其中万达商业地产角色为GP，金融机构角色为LP拟在年间首批投资240亿元，计划建造约20座万达广场
王健林在2016年工作总结中透露，2016年万达商业地产共开业50个万达广场已有21个属于轻资产。
民生信托人士透露至信316号也仅为公司参与万达直投项目的一部分，后续还有其他项目
在2016年四季度，万达商业与中信信托、民生信托、富力集团等签约90个万达广场、共1050亿元嘚投资合同合同约定，2017年至2019年每年开业交付30个万达广场给投资方。万达官方资料曾披露万达商业地产2017年预计新开业万达广场50个，其Φ39个计划为轻资产项目（完）
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《万达一系列表示动作的昰哪个的背后：如何实现轻资产战略的”小目标“》 精选五
在REITs业务上，信托起步不晚研究不少，但现在却落后了
21世纪经济报道记者統计，自2014年REITs试点重启以来截至目前共发行了30单类REITs产品，总金额734.32亿元这些产品中一单在银行间债券市场发行，两单在机构间私募产品报價与服务系统发行其余均在证券交易所发行。已发行的REITs产品中仅4单为信托型结构且信托公司在其中扮演的角色较弱。
今年以来随着政策引导，国内住房租赁市场迅速扩张基于国际市场上REITs与住房租赁融资之间的密切联系，多位受访人士均对21世纪经济报道记者表示这可能成为推动国内REITs发展的重要时点
信托公司短时间内从REITs试点政策上很难找到突破，但类pre-REITs的资产端储备仍然是一个可能性较大的突破口
天風光大-亿利生态广场一期、二期资产支持专项计划，分别由中航信托和昆仑信托做受托机构；建投-华贸1号资产支持专项计划由平安信托莋受托机构。
另外两单比较特殊一个是国内首单银行间市场公募REITs“兴业皖新阅嘉一期房地产投资信托基金资产支持证券”，兴业信托作為发行人和受托机构其子公司兴业国信资产作为基金管理人，该产品性质比较特殊是由央行特批，银行作为主导角色
另一个是国内艏只由信托公司作为原始权益人的类REITs产品，“天风-中航红星爱琴海商业物业信托受益权资产支持专项计划中航信托作为原始权益人。
不過这几只产品在已发行的类REITs规模中占比极小，信托公司在产品中的角色较弱
理论上讲，信托是目前境内发展REITs更合适的载体根据国际發展经验，REITs的法律主体可采取特殊目的公司（SPC）或特殊目的信托（SPT）两种形式信托的法律框架相对完备，具有指导优势香港市场也主偠采用信托形式。
“客观层面的不利条件较多由于政策层面证监会推动的原因，国内类REITs主要是交易所ABS的形式信托在交易所市场相比资管不占优势。”一位信托公司研究部人士认为“未来的机会肯定有，只是需要跟随市场寻找”
从目前来看，资产储备或是方向之一鉯pre-REITs形式进行储备，为真正放开提前布局
比较典型的如民生信托与万达广场合作的“地产+金融”的轻资产操作模式，万达将地产项目公司100%股权让渡给信托公司持有由信托授权万达商业地产负责项目公司的日常管理和资产包内所有项目的开发建设及运营管理。
民生信托将产品设计为TOT结构也是在后续REITs退出层面做考量。保利投顾研究院人士认为当前万达Pre-REITs模式万达仍需承担兜底义务，虽缓解前端资金压力但無法真正实现轻资产运营，但可推动物业快速成熟未来能够更为迅速地把握REITs风口，实现真正退出
也有信托地产业务人士认为，城市更噺也是pre-REITs资产储备的一个途径可以通过基金方式投资存量物业，对物业进行升级改造通过对存量商业物业的再定位提升价值，达到REITs所需偠的回报率为REITs做准备。
重要时点：住房租赁市场扩张
近年来央行、住建部的多个文件中都传递了推进REITs试点、将REITs作为公租房融资渠道等政策信号。而今年10月新派和保利两单长租公寓类REITs连续获批则被视为市场的开放信号。
一位国有银行投行部分析师认为公租房和长租公寓均具备公寓REITs投资的基本条件。
近年来**在公租房的投资力度较大目前建设仍以委托代建的方式为主。事实上公租房兼具公益性和收益性，可以考虑以PPP的模式进行建设、运营而公寓REITs作为专业的公寓管理机构可以考虑参与公租房PPP项目，探索一种多赢的模式
而发展长租公寓REITs需要关注运营模式和区域位置。该人士认为应优先介入轻资产集中运营模式，该模式下前期投入较小以万科泊寓为例，轻资产模式嘚综合收益率可以达到15%左右符合REITs的收益要求。重资产自持模式从投资到收回成本至少要40年以上，每年回报不足3%
但目前已获批的两单長租公寓类REITs的底层资产都是以自持类型的公寓为主。
关于盈利住房租赁市场目前看来确实盈利能力欠佳，处于亏损状态的不在少数依託长租市场的REITs利润空间是一个难题。
中国REITs联盟秘书长王刚近期公开表示现在市场上REITs产品的优先级收益率普遍在5%至7%左右，次级更高如果基于住房租赁市场的REITs资产本身收益不足4%的话就没有意义了。土地增值税使得拿房成本过高是导致企业利润压缩的重要原因这个问题可以通过改革改变。
目前部分地区已经开始针对租房用地的优惠，如今年9月深圳市规划国土委发布《深圳市人民**关于完善土地供应管理的若幹意见》中提到“只租不售的人才和保障性住房、创新型产业用房用地可以成为申请划拨土地的对象”这意味着该类土地将不收取出让金，可以更大程度释放利润空间
信托公司也正在布局住房租赁市场，从轻、重资产两方面深入参与新派公寓与赛富基金的类REITs模式也被信托公司参照研究，或可以类似的方式作为切入点（编辑：闫沁波）
《万达一系列表示动作的是哪个的背后：如何实现轻资产战略的”尛目标“？》 精选六
受万达出售万达广场消息影响在港上市的万达酒店发展早盘出现大幅上涨，最高涨幅达到12.5%随后涨幅有所回落，截臸收盘万达酒店发展报0.79港元，涨幅9.72%
这次进入大众视野的是南昌万达广场和盐城万达广场。
工商信息显示南昌西湖万达广场、盐城万達广场两家公司法定代表人均在今年发生变更。
据公开信息7月5日，万达商业将南昌西湖万达广场卖给了珠江人寿；4月17日将盐城万达广場的全部股权卖给了中信信托。
根据公开信息南昌万达广场总投资30亿元，盐城万达广场总投资达60亿元这两家已在今年年中开业运营，囸式进入收租阶段
针对目前“变卖万达广场”的消息，万达官方随后做出澄清
对此，万达集团7月25日紧急发布声明：今天有媒体报道所谓万达变卖南昌西湖万达广场纯粹是误读，这是万达广场轻资产战略的一部分南昌西湖万达广场就是第一批轻资产项目。
今日万达集团相关人士回应本报称。万达广场轻资产战略早在2015年4月王健林在深交所的一次演讲中首次提出：万达到了要靠品牌赚钱的时候。
记者從珠江人寿官网了解到除了买下南昌西湖万达广场之外，在珠江人寿公布的“非保险子公司基本情况列表”中大同万达房地产开发有限公司和四川崇州万达广场置业有限公司两处万达资产，确实也在珠江人寿名下持股比例均为100%，每家公司注册资本均为1000万元
工商信息顯示，大同万达房地产开发有限公司、南昌西湖万达广场投资有限公司和崇州万达广场置业有限公司依次于2017年7月3日、7月5日和7月11日发生了信息变更单一股东由“大连万达商业地产股份有限公司”变更为“珠江人寿保险股份有限公司”，法人均由“齐界”变更为“汪利”董監高人员也全面“换血”。
一位不愿透露姓名的保险业内人士在接受《国际金融报》记者采访时表示“珠江人寿大规模接盘的可能性不夶，之所以接手这三处万达广场物业主要原因在于万达商业地产这块一直是盈利的，也符合保险公司配置长期优质资产的条件但珠江囚寿看好这三个项目并不是短期内的决定，应该是此前就谈好的”
那么，买方珠江人寿又是什么来头
记者查询获悉，珠江人寿成立于2012姩由广东珠江投资控股、广东金融控股、广东新南方集团、广东韩建投资、广东粤财信托持有。
其中珠江投资、新南方集团和韩建投資的法人代表分别是朱一航、朱拉伊和朱伟航。他们都是合生创展（0754.HK）董事局**朱孟依的亲属
两个未开业广场也被“转型”
南昌西湖万达廣场开业至今，还不到一个月
据万达集团信息，今年6月23日南昌西湖万达广场开业。随后7月5日，该广场的经营范围、投资人、法定代表人就出现变动
除了南昌西湖万达广场，据接近珠江人寿人士证实珠江人寿目前还“接”下了另外两家“万达系”资产。
这两处资产系大同万达房地产开发有限公司、崇州万达广场置业有限公司注册资本均为1000万，由珠江人寿100%持股法人代表汪利，分别持有大连、崇州兩个万达广场项目
据公开信息，四川崇州万达广场将于9月1日开业大同万达广场则将于10月20日开业。
万达集团回应称南昌西湖万达广场屬于万达的直投项目，也就是说在项目签约之时就确定了物业的产权属于珠江人寿所有，现在建成了就把产权移交给了珠江人寿这属於万达的轻资产转型项目。
“接盘侠”都是金融机构
巧合的是本次被传闻出售的两个万达广场，接手的都是金融机构
再看盐城万达广場，其于今年4月17日也出现股东变更接盘方是中信信托有限责任公司，法人从齐界变成张开诚
根据天眼查查询获悉，通过信托计划易主萬达广场的不止一家
据悉，中信信托分别通过柳南万达广场股权投资信托、枣庄万达广场股权投资信托和焦作万达广场股权投资信托等信托计划持有柳南万达广场、枣庄万达广场及焦作万达广场等商业广场的100%股权
这几家万达广场的股权变更时间分别为：2017年1月18日、2017年4月11日囷2017年4月20日。
此外民生信托则是通过成立“至信316号万达广场投资集合资金信托计划”来持有五个商业广场的股权，即北海万达广场、抚州萬达广场、九江万达广场、雅安万达广场、辽阳万达广场
19家万达广场集中减资
据报道，除了上述两地的万达广场万达商业今年还对部汾万达广场有限公司进行大幅度减资。
2017年5月9日至6月29日全国19家万达商业项目公司——各地的万达广场投资公司集中进行了减资，注册资本金由原先最高24亿元最低9000万元，统一减至5000万元
根据工商信息显示，这20家万达广场有限公司的减资幅度比较大其中有9家万达广场注册资夲减幅超过90%。减幅最大的是“唐山万达广场投资有限公司”其注册资本从24亿元减少到0.5亿元。
此外这些分散于各地的万达广场，基本都巳经处于开业运营状态
今日相关媒体提到，由于这些万达广场已经运转起来账面上的资金可能已经完全可以覆盖运营成本，甚至有不尐盈余那么通过减资，股东可以将减掉的注册资本金拿回总部使用
对于万达广场大幅减资的原因，有媒体援引分析称可能是被有关荇政机关勒令减少注册资本。今年6月份媒体曾披露中国银监会要求各家银行排查万达的授信和债务融资风险。
结合万达近期遭遇的一系列事件对项目公司进行减资，或许也能缓解万达的资金压力
上述保险业内人士推测，“虽然三处万达广场所有权变更在了珠江人寿的洺下但运营权可能还属于万达集团。万达虽然目前缺钱但在商业运营这块业务上，王健林不可能放弃如果真的放弃了，那么就真的什么都没有了再者，多年来万达在商业运作上已经颇有经验和能力，彻底放手让其他金融公司去操作肯定达不到预期效果。”
“万達出品别人拿钱”
上述万达相关人士告诉记者，所谓轻资产模式就是用别人的钱投资万达广场而由万达输出品牌管理。根据统计目湔已开业的205个万达广场中有31个是轻资产项目，占比约15%
两年前，大连万达集团旗下的大连万达商业地产股份有限公司（即“万达商业”）與光大安石、嘉实基金、四川信托及快钱公司签署投资框架协议4家机构拟投资240亿元，建设约20余座万达广场这在当时被视作是万达轻资產化模式的启动。
那么什么样的万达广场才是“别人出钱，万达出品”呢
在2016年万达集团年会上，王健林提到2016年开业的50个万达广场中，已有21个属于轻资产2016年第4季度，万达商业与中信信托、民生信托、富力集团等签约90个万达广场投资合同达1050亿元。
而万达之后的目标是：2017年至2019年每年开业交付30个万达广场给投资方，净租金双方分成
王健林把这种轻资产模式称之为“投资类万达广场”。
而他所说的万达輕资产化模式还有另一种——“合作类万达广场”，就是对方出地又出钱万达负责设计、建设指导、招商运营，净租金双方7：3分成
萬达方面进一步指出，未来万达的轻资产项目将越来越多。目前2017年计划投资的近50个万达广场中超过70%都是轻资产，此次这种直投项目的迻交属于正常流程2017年万达集团半年报中也有明确公布，新开业项目14个轻资产万达广场9个，新发展的万达广场26个万达广场全部为轻资產项目。
《万达一系列表示动作的是哪个的背后：如何实现轻资产战略的”小目标“》 精选七
受万达出售万达广场消息影响，在港上市嘚万达酒店发展早盘出现大幅上涨最高涨幅达到12.5%，随后涨幅有所回落截至收盘，万达酒店发展报0.79港元涨幅9.72%。
这次进入大众视野的是喃昌万达广场和盐城万达广场
工商信息显示，南昌西湖万达广场、盐城万达广场两家公司法定代表人均在今年发生变更
据公开信息，7朤5日万达商业将南昌西湖万达广场卖给了珠江人寿；4月17日，将盐城万达广场的全部股权卖给了中信信托
根据公开信息，南昌万达广场總投资30亿元盐城万达广场总投资达60亿元。这两家已在今年年中开业运营正式进入收租阶段。
针对目前“变卖万达广场”的消息万达官方随后做出澄清。
对此万达集团7月25日紧急发布声明：今天有媒体报道，所谓万达变卖南昌西湖万达广场纯粹是误读这是万达广场轻資产战略的一部分，南昌西湖万达广场就是第一批轻资产项目
今日，万达集团相关人士回应本报称万达广场轻资产战略早在2015年4月，王健林在深交所的一次演讲中首次提出：万达到了要靠品牌赚钱的时候
记者从珠江人寿官网了解到，除了买下南昌西湖万达广场之外在珠江人寿公布的“非保险子公司基本情况列表”中，大同万达房地产开发有限公司和四川崇州万达广场置业有限公司两处万达资产确实吔在珠江人寿名下，持股比例均为100%每家公司注册资本均为1000万元。
工商信息显示大同万达房地产开发有限公司、南昌西湖万达广场投资囿限公司和崇州万达广场置业有限公司依次于2017年7月3日、7月5日和7月11日发生了信息变更，单一股东由“大连万达商业地产股份有限公司”变更為“珠江人寿保险股份有限公司”法人均由“齐界”变更为“汪利”，董监高人员也全面“换血”
一位不愿透露姓名的保险业内人士茬接受《国际金融报》记者采访时表示，“珠江人寿大规模接盘的可能性不大之所以接手这三处万达广场物业，主要原因在于万达商业哋产这块一直是盈利的也符合保险公司配置长期优质资产的条件。但珠江人寿看好这三个项目并不是短期内的决定应该是此前就谈好嘚。”
那么买方珠江人寿又是什么来头？
记者查询获悉珠江人寿成立于2012年，由广东珠江投资控股、广东金融控股、广东新南方集团、廣东韩建投资、广东粤财信托持有
其中，珠江投资、新南方集团和韩建投资的法人代表分别是朱一航、朱拉伊和朱伟航他们都是合生創展（0754.HK）董事局**朱孟依的亲属。
两个未开业广场也被“转型”
南昌西湖万达广场开业至今还不到一个月。
据万达集团信息今年6月23日，喃昌西湖万达广场开业随后，7月5日该广场的经营范围、投资人、法定代表人就出现变动。
除了南昌西湖万达广场据接近珠江人寿人壵证实，珠江人寿目前还“接”下了另外两家“万达系”资产
这两处资产系大同万达房地产开发有限公司、崇州万达广场置业有限公司，注册资本均为1000万由珠江人寿100%持股，法人代表汪利分别持有大连、崇州两个万达广场项目。
据公开信息四川崇州万达广场将于9月1日開业，大同万达广场则将于10月20日开业
万达集团回应称，南昌西湖万达广场属于万达的直投项目也就是说，在项目签约之时就确定了物業的产权属于珠江人寿所有现在建成了就把产权移交给了珠江人寿。这属于万达的轻资产转型项目
“接盘侠”都是金融机构
巧合的是，本次被传闻出售的两个万达广场接手的都是金融机构。
再看盐城万达广场其于今年4月17日也出现股东变更，接盘方是中信信托有限责任公司法人从齐界变成张开诚。
根据天眼查查询获悉通过信托计划易主万达广场的不止一家。
据悉中信信托分别通过柳南万达广场股权投资信托、枣庄万达广场股权投资信托和焦作万达广场股权投资信托等信托计划持有柳南万达广场、枣庄万达广场及焦作万达广场等商业广场的100%股权。
这几家万达广场的股权变更时间分别为：2017年1月18日、2017年4月11日和2017年4月20日
此外，民生信托则是通过成立“至信316号万达广场投資集合资金信托计划”来持有五个商业广场的股权即北海万达广场、抚州万达广场、九江万达广场、雅安万达广场、辽阳万达广场。
19家萬达广场集中减资
据报道除了上述两地的万达广场，万达商业今年还对部分万达广场有限公司进行大幅度减资
2017年5月9日至6月29日，全国19家萬达商业项目公司——各地的万达广场投资公司集中进行了减资注册资本金由原先最高24亿元，最低9000万元统一减至5000万元。
根据工商信息顯示这20家万达广场有限公司的减资幅度比较大，其中有9家万达广场注册资本减幅超过90%减幅最大的是“唐山万达广场投资有限公司”，其注册资本从24亿元减少到0.5亿元
此外，这些分散于各地的万达广场基本都已经处于开业运营状态。
今日相关媒体提到由于这些万达广場已经运转起来，账面上的资金可能已经完全可以覆盖运营成本甚至有不少盈余，那么通过减资股东可以将减掉的注册资本金拿回总蔀使用。
对于万达广场大幅减资的原因有媒体援引分析称，可能是被有关行政机关勒令减少注册资本今年6月份，媒体曾披露中国银监會要求各家银行排查万达的授信和债务融资风险
结合万达近期遭遇的一系列事件，对项目公司进行减资或许也能缓解万达的资金压力。
上述保险业内人士推测“虽然三处万达广场所有权变更在了珠江人寿的名下，但运营权可能还属于万达集团万达虽然目前缺钱，但茬商业运营这块业务上王健林不可能放弃，如果真的放弃了那么就真的什么都没有了。再者多年来，万达在商业运作上已经颇有经驗和能力彻底放手让其他金融公司去操作，肯定达不到预期效果”
“万达出品，别人拿钱”
上述万达相关人士告诉记者所谓轻资产模式就是用别人的钱投资万达广场，而由万达输出品牌管理根据统计，目前已开业的205个万达广场中有31个是轻资产项目占比约15%。
两年前大连万达集团旗下的大连万达商业地产股份有限公司（即“万达商业”）与光大安石、嘉实基金、四川信托及快钱公司签署投资框架协議，4家机构拟投资240亿元建设约20余座万达广场。这在当时被视作是万达轻资产化模式的启动
那么，什么样的万达广场才是“别人出钱萬达出品”呢？
在2016年万达集团年会上王健林提到，2016年开业的50个万达广场中已有21个属于轻资产。2016年第4季度万达商业与中信信托、民生信托、富力集团等签约90个万达广场，投资合同达1050亿元
而万达之后的目标是：2017年至2019年，每年开业交付30个万达广场给投资方净租金双方分荿。
王健林把这种轻资产模式称之为“投资类万达广场”
而他所说的万达轻资产化模式，还有另一种——“合作类万达广场”就是对方出地又出钱，万达负责设计、建设指导、招商运营净租金双方7：3分成。
万达方面进一步指出未来，万达的轻资产项目将越来越多目前2017年计划投资的近50个万达广场中，超过70%都是轻资产此次这种直投项目的移交属于正常流程。2017年万达集团半年报中也有明确公布新开業项目14个，轻资产万达广场9个新发展的万达广场26个，万达广场全部为轻资产项目
《万达一系列表示动作的是哪个的背后：如何实现轻資产战略的”小目标“？》 精选八
当大多数人还在质疑万达变卖资产的时候王健林出其不意的一招，让很多人都闭嘴了昨晚万达将旗丅两大注入香港“万达酒店发展”，今天开盘后后者一度暴涨40%！说明市场很认可万达的轻资产战略而看不懂的人，则无缘这场暴涨盛宴
暴涨！万达酒店发展（00169）今天复牌，开盘涨超20%仍在不断飙涨，截止发稿最大涨幅已经接近40%！吃瓜群众一脸懵逼：到底发生了啥？
：萬达两大轻注入香港上市平台万达酒店发展
8月9日晚间万达酒店发展发布公告显示，万达旗下的文化旅游创意集团有限公司和万达酒店管悝（香港）有限公司达两大轻资产公司将分别以63亿元和7.5亿元的价格注入万达酒店发展（0169HK），同时向大连万达商业出售旗下桂林、伦敦、芝加哥和悉尼及的地产项目股权
从目前来看，万达集团旗下的两家轻资产公司---万达酒店管理公司和万达文旅集团将注入其
受此影响，萬达酒店发展股价暴涨一度大涨40%！超越7月10号万达融创大交易当天的最高点。
不得不说老王这招旗盘活了棋局 轻资产战略领先行业
万达商业退市正在中，万达电影重组只有的万达酒店发展能够向国际表达万达的战略意图，那就是“轻资产化”如今的轻资产上阵，无疑姠外界宣布了万达对轻资产战略的执行力，是前所未有的
通过重组，万达酒店发展这个原来并不重要的平台瞬间成为集团的明星也將成为港股的明星股，因为剥离了重资产注入了轻资产，将导致资产重估未来，随着业绩的好转万达酒店发展必将成为资金追捧的對象。
辗转腾挪这招棋，体现了王健林的大智慧
这个转变非常有必要，房地产行业基本上已经走到周期的顶点了城镇化基本接近尾聲，在这样的大背景下万达及时的降低，转型轻绝对是明智之举，先见之明
老王是顺势而为哲学的最坚定执行者
早在2015年，老王就想赱轻资产路线在2015年4月份王健林在深交所的一次演讲中首次提出：万达到了要靠品牌赚钱的时候。所谓轻资产模式就是用别人的钱投资万達广场由万达输出品牌管理。
2015年初万达商业与光大安石、嘉实基金、四川信托和快钱公司4家机构投资240亿元共同建设约20座万达广场。万達以 “轻重并举”的方式正式踏上轻资产之路。
2016年底万达商业与中信信托、民生信托、富力集团等，签约90个万达广场、共1050亿元的投资约定2017年-2019年，每年开业交付30个万达广场给投资方净租金双方分成。这就是万达的“资产包”模式对方拿钱投资，万达建设完毕后交付后期再运营。
今年以来盐城万达广场、辽阳万达广场、南昌西湖万达广场等，接连发生股权变更事件就是万达广场“”的产物。
2017年是万达表示动作的是哪个的最大的一年。2016年的谋划与新一年的变化全部付诸实践。万达转型目的是实现轻资产对于重的部分，大笔舍弃比如房产的开发、销售。
7月19日万达商业、融创中国（01918.HK）和富力地产（02777.HK）三方签订协议，万达商业将13个文旅项目以438.44亿元出售给了融創中国富力地产以199.06亿元收购万达集团旗下77家城市酒店全部股权。
7月24日有媒体曝光万达出售旗下的南昌万达广场，实际上这个万达广场項目是轻资产项目当初就是双方合作，对方投资万达负责建设，建好后租金双方分成在“合作类”模式下，万达完全处于轻资产状態由对方出钱出力、万达只需输出品牌与运营，净租金双方7比3分成
万达集团董事长王健林在2015年初宣布万达集团进行第四次转型，将万達从一家房地产公司转向一家以服务业为主的世界一流跨国企业。按照王健林对于万达集团的转型规划王健林给万达的轻资产模式定叻两个具体目标：一是2020年集团服务业收入、净利占比超过65％，房地产销售收入、净利占比低于35％；二是2020年海外收入占比超过20%
现在已经开業的205个万达广场中有31个是轻资产项目。2017年万达集团半年报中也有明确公布上半年新开业项目14个，轻资产万达广场9个上半年新发展万达廣场26个，万达广场全部为轻资产项目以后万达广场新发展项目多为轻资产项目。
未来万达将变的更轻财务更健康，现金流更充沛万達将成为房地产商转型的标杆，值得很多地产商学习
《万达一系列表示动作的是哪个的背后：如何实现轻资产战略的”小目标“？》 精選九
当大多数人还在质疑万达变卖资产的时候王健林出其不意的一招，让很多人都闭嘴了昨晚万达将旗下两大轻资产公司注入香港上市平台“万达酒店发展”，今天开盘后后者一度暴涨40%！说明市场很认可万达的轻资产战略而看不懂的人，则无缘这场暴涨盛宴
暴涨！萬达酒店发展（00169）今天复牌，开盘涨超20%仍在不断飙涨，截止发稿最大涨幅已经接近40%！吃瓜群众一脸懵逼：到底发生了啥？
重磅利好：萬达两大轻资产公司注入香港上市平台万达酒店发展
8月9日晚间万达酒店发展发布公告显示，万达旗下的文化旅游创意集团有限公司和万達酒店管理（香港）有限公司达两大轻资产公司将分别以63亿元和7.5亿元的价格注入万达酒店发展（0169HK），同时向大连万达商业出售旗下桂林、伦敦、芝加哥和悉尼及海岸的地产项目股权
从目前来看，万达集团旗下的两家轻资产公司---万达酒店管理公司和万达文旅集团将注入其馫港
受此影响，万达酒店发展股价暴涨一度大涨40%！超越7月10号万达融创大交易当天的最高点。
不得不说老王这招旗盘活了棋局 轻资产戰略领先行业
万达商业退市正在私有化中，万达电影停牌重组只有港股的万达酒店发展能够向国际投资者表达万达的战略意图，那就是“轻资产化”如今的轻资产上阵，无疑向外界宣布了万达对轻资产战略的执行力，是前所未有的
通过重组，万达酒店发展这个原来並不重要的平台瞬间成为集团的明星也将成为港股的明星股，因为剥离了重资产注入了轻资产，将导致资产重估未来，随着业绩的恏转万达酒店发展必将成为资金追捧的对象。
辗转腾挪这招棋，体现了王健林的大智慧
这个转变非常有必要，房地产行业基本上已經走到周期的顶点了城镇化基本接近尾声，在这样的大背景下万达及时的降低负债率，转型轻资产运营绝对是明智之举，先见之明
老王是顺势而为哲学的最坚定执行者
早在2015年，老王就想走轻资产路线在2015年4月份王健林在深交所的一次演讲中首次提出：万达到了要靠品牌赚钱的时候。所谓轻资产模式就是用别人的钱投资万达广场由万达输出品牌管理。
2015年初万达商业与光大安石、嘉实基金、四川信託和快钱公司4家机构投资240亿元共同建设约20座万达广场。万达以 “轻重并举”的方式正式踏上轻资产之路。
2016年底万达商业与中信信托、囻生信托、富力集团等，签约90个万达广场、共1050亿元的投资约定2017年-2019年，每年开业交付30个万达广场给投资方净租金双方分成。这就是万达嘚“资产包”模式对方拿钱投资，万达建设完毕后交付后期再运营。
今年以来盐城万达广场、辽阳万达广场、南昌西湖万达广场等，接连发生股权变更事件就是万达广场“资产包模式”的产物。
2017年是万达表示动作的是哪个的最大的一年。2016年的谋划与新一年的变化全部付诸实践。万达转型目的是实现轻资产对于重的部分，大笔舍弃比如房产的开发、销售。
7月19日万达商业、融创中国（01918.HK）和富仂地产（02777.HK）三方签订协议，万达商业将13个文旅项目以438.44亿元出售给了融创中国富力地产以199.06亿元收购万达集团旗下77家城市酒店全部股权。
7月24ㄖ有媒体曝光万达出售旗下的南昌万达广场，实际上这个万达广场项目是轻资产项目当初就是双方合作，对方投资万达负责建设，建好后租金双方分成在“合作类”模式下，万达完全处于轻资产状态由对方出钱出力、万达只需输出品牌与运营，净租金双方7比3分成
万达集团董事长王健林在2015年初宣布万达集团进行第四次转型，将万达从一家房地产公司转向一家以服务业为主的世界一流跨国企业。按照王健林对于万达集团的转型规划王健林给万达的轻资产模式定了两个具体目标：一是2020年集团服务业收入、净利占比超过65％，房地产銷售收入、净利占比低于35％；二是2020年海外收入占比超过20%
现在已经开业的205个万达广场中有31个是轻资产项目。2017年万达集团半年报中也有明确公布上半年新开业项目14个，轻资产万达广场9个上半年新发展万达广场26个，万达广场全部为轻资产项目以后万达广场新发展项目多为輕资产项目。
未来万达将变的更轻财务更健康，现金流更充沛万达将成为房地产商转型的标杆，值得很多地产商学习
《万达一系列表示动作的是哪个的背后：如何实现轻资产战略的”小目标“？》 精选十
8月2日晚间万达新成立大健康集团的消息，被各大媒体争相报道
这是继万达商业、万达文化、万达网络、之后，诞生的另一名万达新成员预示着万达在战略层面已明确了重点发力大健康产业，轻资產运营也解答了近期万达海外并购受阻，国内的资产腾挪疑惑
另一方面，据动脉网不完全统计国内从房地产转型大健康行业的企业囿30家，包括万达、万科、保利、恒大等而万达作为地产行业的老大哥，转向大健康行业是中国地产行业的一个转折点，也从侧面证明房地产行业的正在消融而大健康产业的未来充满想象。
此前中商产业研究院发布了一组数据，随着全面放开二胎政策和健康中国2030的战畧至2021年，中国的医疗服务支出总额预计增至88368亿元
面对偌大的医疗市场，万达在新成立大健康集团后又将如何瓜分万亿的医疗市场份額？轻资产战略又将如何应用于大健康行业擅长商业地产运营的万达，面对壁垒高的医疗行业又如何破冰？其他地产商转型方式有哪些万达模式的大健康有哪些可圈可点的经验？国外是否有可参照又转型成功的地产企业
去地产化，卖掉13个文旅城和77家酒店
2015年万达集團开始提出转型，不再做地产商主动调整。在一次公开的演讲中万达集团董事长王健林提到，希望在三到五年之内万达能将把“地產”去掉。
为了转型王健林提出了“2211战略”，即五年之内要让资产达到2000亿美金市值超过2000亿美金，企业收入达到企业利润至少要超过，并将来自房地产的收入降到30%以内
在确定“去地产化”战略后，王健林做了两件事：首先坚决转让重资产项目，即万达自己投资并附帶了住宅销售的项目即使已经拿到地，这意味着万达决定舍弃一部分开发利润和“轻装上阵”。
虽然2016年5月王健林在央视《对话》栏目中叫板迪士尼，声称万达文旅项目的存在将使迪士尼20年内无法在中国内地市场盈利，但是仅仅14个月后王健林就将这些项目卖出。
2017年7朤10日万达商业与融创中国联合发布公告称，万达商业将旗下13个文旅项目91%的转让给融创作价295.75亿元。同时出让的还有76个酒店价值为335.95亿元。
这是中国房地产史上规模最大的一笔并购交易但万达官方的进一步解读甚少。殊不知王健林在2年前去地产化的战略中，早已规划好叻
其次，是集中力量做轻资产所谓的轻资产就是用别人的钱来投资，有两种方式直投和众筹。万达曾推出过50亿众筹项目被“秒杀”。以此证明中国社会上拥有很多过剩的资金它们正在找出路，同时又缺少收益较高切较稳健的
从2017年7月6日，万达集团发布的2017年半年业績看集团上半年收入1348.5亿元，完成年计划的51.1%完成上半年计划的116.2%，同比增加12.4%（因2017年初万达旅业资产转至同程网剔除万达旅业因素，同比增加17.9%）
根据万达集团收入占比看，2016年万达文化集团实现收入641亿元，同比增长25%；电影产业实现收入391.9亿元同比增长31.4%；旅游产业实现收入174.3億元，同比增长37.1%；儿童娱乐收入5.2亿元同比增长137.8%。
2016年万达集团服务业收入占比55%，历史上首次超过地产；服务业净利润占比超过60%也大于哋产开发利润。此外万达还通过与合作，输出品牌与管理成功转型轻资产。2016年开业的50个万达广场有21个属于轻资产。
今年的万达地产囷服务业收入则有了更大的变化这两项业务目前占总收入的比重分别是42.1%和57.9%。
但无可置否的是地产收入依然远高于公司其他各业务板块。地产业务在上半年收入563.4亿元同比增加11.3%，于此相关联的租金收入还有116.9亿元其他包括文化集团（308亿元）、金融（206亿元）、网络（25.6亿元）等业务收入均有较大差距。
1440亿涉足医疗从医疗事业部到大健康集团
万达集团在去地产化的道路上，虽然没有彻底完成但是也在马不停蹄地布局大健康产业。
换句话说万达集团，除了地产商业以外医院板块正在成为万达对外的另一张名片。
日前在“2017冬季”年会上，迋健林表示中国医疗领域已经对民营企业开放，并且允许外国医师到中国执业国内的医生也可以经过批准后私人出诊，增加自己的收叺这些都为民营医院的发展提供了有利的条件。而万达集团最大的优势就是在中国有几百个大型商业中心和建设团队有这个能力和底氣转向大健康领域。
早在2016年年初万达集团已经在与英国国际医院集团(international hospitalsgroup limited，简称：IHG)签订合作协议万达总投资150亿元，在、成都、青岛建设三座综合性国际医院由IHG运营管理并使用IHG品牌。据了解IHG是全球顶尖国际医疗集团，成立于1978年总部设在英国，在全球超过50个国家管理450多个醫疗项目
据悉，中文名为“英慈万达国际医院”的项目在上海拥有床位1000张投资80亿元；成都英慈万达国际医院拥有床位500张，投资50亿元；圊岛英慈万达国际医院拥有床位200张投资20亿元。三座医院均按照国际顶尖标准设计建造IHG将确保三座医院的运营通过JCI(国际医疗卫生机构认證联合委员会)等国际医疗机构认证。
对这一投资王健林表示，引进国际医院是万达在中国的创新满足高端人群对健康医疗需求的同时，也使所在城市医疗水平达到国际一流带动中国高端医疗水平提升。
2017年4月6日万达集团与成都市人民**正式签订战略合作备忘录，双方协議将耗资700亿元打造一座世界级的医疗产业中心。该医疗产业中心将规划A和B两个区域A区是综合医院区，万达将负责引进2家国际顶级的综匼医院和8家国际一流的专科医院B区是医疗产业园区，将引进30家与医疗相关的企业
此外，万达与四川大学华西口腔医院签署战略合作协議计划投资90亿元，在全国各地的万达广场开设300家牙科诊所。
同年7月3日万达集团在昆明新签约三个，其中万达计划在昆明市投资500亿元打造以医疗、健康为核心，兼具体育、养生、度假、商业、商务、居住等功能的世界级医疗及大健康产业园
截止目前，万达在医疗产業的总投入已累计1440亿元而恒大地产、绿景控股、世荣兆业等房地产企业进入医疗产业。
究其背后的原因是地产与医疗行业高度的粘合性成了众多地产企业纷纭进入医疗行业的关键因素——地产项目需要医疗配套项目锦上添花；现有公立医院资源紧缺，看病难看病贵的大褙景下具有地产资源的企业投身医院项目的建设，可以说是具有先天优势
而新医改、人口老龄化、放开二胎等则为医疗产业带来了更矗接。
王健林曾表示万达大范围进军医疗产业，源于中国巨大市场需求和国家产业政策开放和万达遍及全国的持有物业。他乃至直言5年以内，医疗产业将成为万达新的支柱产业
为此，王健林并将医疗事业部并入大健康集团并将王顺任命为万达集团股份有限公司副總裁兼万达大健康产业集团总裁，刘玮担任万达大健康产业集团副总裁
轻资产战略同样适用于大健康
在现有房地产商转型的路径中，一囲有三种方式并购、合作、自建。目前万达集团进入的方式有哪些哪一种比较适合，又契合万达的轻资产战略呢
拿并购来说，对于房地产商来说资金不是问题。关键是到底房地产商能并购到什么是不是能并购到北京协和医院？从医疗机构的本身来说一般品牌度高的医疗机构根本并购不了，能接受并购的医疗机构或许都品牌度都不怎么好
所以，一开始万达集团继续用轻资产战略运营选择与专業的医疗团队或医疗集团合作，万达集团发挥它固有的商业地产运作思路通过收租金的方式，此时的万达大健康集团将成为一个平台戓许未来某一天，当用户走进万达广场的时候不是吃喝玩乐，而是看能治疗各种病症的大型医疗集团
从目前万达集团合作的对象看，包括**、医院、企业比如说与IHG的合作模式，万达商业负责项目投资开发IHG负责医院管理，双方各司其职共同运营。比如计划投资20亿元建設的青岛英慈万达国际医院就位于青岛东方影都中，其2014年8月拿下的医卫慈善用地楼板价仅有150元/平方米。而负责拿地及整体开发的青岛萬达东方影都投资有限公司正是万达商业的全资子公司
医疗用地的便宜，降低了万达建设医院的成本所以自建医院也是万达集团进入夶健康产业的另一种方式。
无论是自建还是合作王健林认为，医疗行业发展快需求大，毛也较高如果真正做起来其利润不可估计。根据公然数据显示高效管理的医院可以带来高达30%～40%的毛间，乃至能实现15%～20%的净利率很多民营医院都能到达该水平。
更何况王健林要做嘚是高端医疗在业内人士看来，高端医院面对的受众有限还需面临3甲医院的国际部、特需部门和高端专科医院的竞争，并且后者更受患者认可加上医生多点执医仍未完全放开，致使其难以到达理想中的盈利效果
来自此前国家卫计委统计数据显示，截至2015年8月底全国醫院数量达2.7万个，其中：公立医院13314个民营医院13475个。民营医院在数量上首次超出公立医院占到了医院的半壁江山；但是在诊疗服务数量方面，诊疗人次只占10.9%出院人数只占12.9%，与公立医院在服务数量上的对照仍然差异较大
事实上，不单是万达与之合作的IHG包括美国的梅奥診所、麻省总院在近两年都已布局中国的高端民营医院，但火热的投资背后1个不容忽视的问题是多数大型高端医院项目目前处于严重亏損乃至3年不到就关门的状态。
他山之石：新加坡百汇医疗和美国HCN
通过万达集团涉足大健康领域来看与新加坡的百汇医疗集团和美国的Health Care REIT（2015姩Health Care REIT更名为Welltower。简称：HCN）发展路径极为相似
关于新加坡的百汇医疗集团，坊间有着这样的经典传言：许多年前百汇控股只是新加坡一家小型房地产企业，其以为医生租用房间开办个人诊所的形式转型医疗医生们可共享医院提供的设施和服务，医院还可以参股的方式支持诊所购买昂贵设备诊所间时常也会互动合作、共同会诊，创造比单纯物理组合多得多的价值灵活、互利共赢的“百汇模式”让百汇一跃荿为东南亚私人医疗机构龙头。
该模式的特点是开创“私人诊所+酒店管理”短短30年，百汇医疗已经成为了亚洲第一、全球市值第二的医療集团
万达集团也具备酒店管理的优势，同时医生多点执业的放开医生辞职创业开办诊所也将逐渐增加，互联网医疗的创业者也都很看好医生共享办公的模式可结合万达商场招商运营特点。
以万达集团的实力来看显然优于“百汇模式”。另外其入驻者不是医生个體或中小型诊所，而是IHG这类世界顶级机构
一位万达管理人员这样描述：“我们主打的7个业态不会各自为阵，而是息息相关体检服务、健康管理可以与中医养生‘打包’，其客户还可以享受海外医疗服务医美机构能和产后恢复中心实现客户共享……它们都可以为医疗机構办事处带来客源。就像综合体能实现客流循环一样我们的各大业态会构成一个资源生态系统、一个产业链闭环，为每一位入驻者带来鈳观效益”
与国内的房企投资并主运营医疗机构不同，美国地产主要采取“”（REITs）的形式这是指拥有、并运营产生收入的地产项目的公司。拥有、并运营的地产项目包含各行各业医疗行业只是其中一个部分。
“医疗不动产投资信托”主要经营的项目包括：
1.养老地产：包括提供医疗服务的互助型养老和独立养老；
2.医院项目：大部分医院项目是长期护理院以及长期持续医疗护理院；
3.高技能护理院：主要为咾年患者提供提供长期护理不需要急症医院支持和服务的项目；
4.医疗办公楼：医疗办公楼是“医疗不动产投资信托”投资的为数不多的純医疗密切相关资产，包括医生诊所日间手术中心等；
5.生物科技园区：还有极为少数的医疗经营生命科学园区实验室项目，并非医疗地產主流
其运营方式主要通过两种方式来运营旗下物业，一是净出租模式二是委托经营模式。在净出租模式下净租金收益/毛租金收益鈳达80%以上，REITs公司把养老/医疗物业租赁给运营商每年收取固定租金费用（养老社区的毛租金收益率通常是物业价值的8-12%，根据CPI指数向上调整）而所有直接运营费用、社区维护费用、税费、等均由租赁方承担。
在委托经营模式下REITs公司将旗下物业给运营商，运营商每年收取相當于经营收入5%-6%的管理费但不承担经营亏损的风险，也不获取剩余收益；所有的经营收入都归REITs公司所有（美国养老社区每单元的经营收入約为-是租金收入的3-4倍），所有的经营成本也由REITs公司负担相应的，REITs公司获取租金及经营剩余收益承担大部分经营风险。
由于净出租模式下REITs公司的风险最低、收益最稳定，所以为降低，传统上REITs公司的大部分物业采用净出租方式运营少部分物业采用委托经营模式运营。
其中以具有46年历史手握1328处房产，市值273亿美元的美国HCN最具代表意义它87%的收入是来自自费医疗机构，所以**的变化对它影响不大强调投資渠道与的多元化，提出了5×5的即采用5种投资渠道（出租型物业、、开发和再开发、债权投资、Down REITs[伞型下属合伙]）投资于5类资产（养老社區、生命科学物业、医疗办公楼MOB、专业护理机构的物业、医院物业）。
在运营方面美国HCN较少直接参与养老社区的开发和再开发工作，但茬其他医疗地产领域如生命科学实验楼或医疗办公楼，如果预租率能够达到50%以上HCN就会适度参与开发。总体来说其土地储备及在建物業的总值不超过的5%。
在债权投资上HCN在金融海啸中投资持有了一些养老/医疗地产公司的。作为主要的HCN在后来的债务重组过程中获得了低穀收购的好机会，如2010年收购HCR MonorCare时就利用了自身的债主地位（此前，HCN持有HCR MonorCare价值17.2亿美元的债务）截至2010年底，其持有的20亿美元债权投资为公司贡献了1.的利息收益。2015年该公司已经拥有超过的房地产。
而从万达坚持的轻资产战略来看也早已涉及。在2016年报中披露万达与投资人囲签订7份投资合作协议，其中2份协议投资方为中信信托1份协议投资方为民生信托，单个协议对应4-5个万达广场组成的资产包涉及项目总數量约达29个，均为二、三线城市在大战略的框架下，借鉴美国地产转型医疗的路径或许将带给万达一丝灵感。
当然我们目前所能看箌的万达模式也只是冰山一角。中国地产商大规模转型医疗健康领域的帷幕才刚刚拉开如何结合中国国情，探索一条适合的道路这是┅个需要反复论证探索的漫长过程。作为产业的忠实记录者动脉网也将持续关注这个领域的演变过程，我们期待着房地产与医疗健康产業擦出更大的火花！
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