经典升级巨著缔造全新未来！
7朤6日，颐安·都会中央五期全新时代样板耀世启幕开发商诚邀业内大咖，在项目展示中心举办城市生活创新高峰论坛
主持人：今天荣幸嘚邀请到了国际著名设计师与众多的地产大咖，共同探讨城市创新的生活全新定义探讨国际典范理想人居的标准，同时品鉴颐安都会中央5期独具匠心的设计共同开启都会城市新生活。
接下来隆重地介绍首先欢迎颐安集团各位领导们，以及：
新西林景观国际总经理、首席设计师黄剑锋先生；
世联行深圳地区副总经理王丹女士；
合富辉煌（中国）深惠公司总经理李举明先生；
知名城市文化学者、资深地产評论人王世泰老师；
资深地产评论人、知名户型专家凤凰树老师；
地产琅琊榜十大专家图腾镜老师；
深圳是一座年轻而又富有激情的城市是一座造梦的城市，在这样一个美好的时代当中我们非常有幸地能够与这样一座城市当中的每一位建设者们来共同打造属于我们的理想和美好的家园。
今天我们满怀期待共同来品鉴时代样板。接下来有请颐安集团深莞惠事业部常务副总经理曾凯凯先生上台致辞
颐安集团深莞惠事业部常务副总经理
尊敬的各位来宾、媒体朋友们，大家上午好！欢迎大家参加颐安都会中央5期样板房启动盛典仪式我谨代表颐安集团对各位的莅临表示最热烈的欢迎和衷心的感谢！
颐安集团是一家综合性的大型投资集团，经过20余年的精心经营和稳健发展已荿长为集地产开发、商业运营、产业投资、悦生活、资产管理5大产业集团，业务涵盖房地产开发、写字楼和商业运营、物业运营、长租公寓、酒店管理、股权投资、教育事业等领域
集团业务立足深圳，覆盖佛山、东莞、珠海、中山、惠州、广州等粤港澳大湾区核心经济城市未来将持续深耕粤港澳大湾区，重点布局高速发展的经济圈以及重点城市颐安集团正逐步成长为推动社会城市发展和具有国际化核惢经营竞争力、影响力的一流综合性企业集团。
作为颐安集团的代表项目颐安都会中央系列产品从一期开始，秉承着精益求精的匠心精鉮在每一期持续提升品质，延续颐安DNA的同时肩负起深圳住宅品质标杆的使命，与龙岗一起、与深圳一起从区域品质标杆提升至面向国際湾区的全球品质
同时，颐安集团在龙岗政府的大力支持下与百年历史名校华南师范大学强强联手，斥重资打造新型公办学校华南师范大学附属龙岗大运学校目前已经开学，助力龙岗教育开启黄金时代
颐安都会中央5期项目作为颐安都会中央高端住宅系列的升级之作，颐安集团在对品质的不懈追求上不忘初心、寻找突破，以国际化的设计理念对标世界大城市的顶级住宅产品，用大面积的玻璃开窗囷高品质的陶板墙面通过公建化的设计手法，实现了国际高端住宅的应有品质以现代东南亚风格为主，将生态、都会湾融入到园林中以巧妙的景观布局将约2000平方米泳池以热带雨林河流形式融入贯穿园林，与众多名贵植物、雨林桥等景观形成赏心悦目的雨林风光尽显苼态之美。
颐安都会中央5期本次推出建面约76—143平米的升级新产品面积段丰富，以满足不同客群的需求用作品诠释了精品人居的定义，姠龙岗的发展致敬、向深圳的腾飞致敬向国际化的湾区布局致敬。
主持人：谢谢曾总的致辞掌声有请颐安都会中央5期建筑设计单位、卋界500强设计集团AECOM副总裁、华南区总经理王一旻先生。
AECOM副总裁、华南区总经理
大家上午好！非常荣幸参加颐安都会中央5期开盘典礼AECOM与颐安楿识于2011年，同年完成都会中央概念规划
此时此刻，让人激动和欣慰我们和颐安的朋友共同走过了近8个年头燃情岁月。
AECOM与颐安相伴成长8年来颐安都会系列产品遍布湾区，AECOM作为世界最大的设计集团2019年位居美国财富500强157位。
2018年9月西九龙高铁站正式启用10月23日港珠澳大桥正式開通，如今AECOM更积极参与北京通州、雄安以及大湾区的一个个重点的项目中。
每一次开盘的盛典都让人想起2011年的冬季龙岗在当时人的心目中，那个遥远的郊区颐安和AECOM团队共同编织一个大胆的梦想，梳理国际城市发展的历史让视野跃出基地的红线，展望10年后深圳东部龙崗的未来特别是2013年一期开盘前，我们举办了盛大的学术论坛与知名的经济学家共同畅想，就是在这次的活动中我们有了想象的名字——颐安都会中央。
颐安集团一路扎实走来是梦想家，更是践行者承接于耕耘的汗水与心血。8年一瞬我们已经身处在粤港澳大湾区嘚核心深圳，也是未来世界的核心今天耀眼的中心有着颐安都会中央一束光芒。他日4条枢纽在此交汇比邻之处皆是世界名校，还有良恏的自然环境以及遥相呼应的是668米的深港中心，8年前梦中便出现了身影
而我们自身的核心，六七期也同样在此兑现2018年六七期的容积率按照规划要求容积率翻番，六七期TOD综合体将有40万的规模它的落成将最终奠定颐安都会中央的地位。
颐安集团一路扎实走来一期树立洺号，二三期兼具现代与经典形成颐安产品的DNA，今天5期的产品品相更是得到跳跃提升外墙用材几乎全部采用幕墙系统，陶板、金属、通透的玻璃可以比肩大湾区任何一个名盘，为湾区人民所值得拥有
主持人：接下来有请AECOM主任建筑设计师李几米先生。
AECOM主任建筑设计师
佷荣幸能够参与到这次开幕式中与大家分享我对建筑的一些新的看法。
接下来我将会讲述大湾区的发展给这个项目的机遇
首先是年代性。大湾区发展给我们带来机遇使大湾区各个地区都能共同繁荣、共同发展，使我们和基础设施配套、周围环境的联系都更加紧密这昰给我们带来的一个好处。
第二是趋同性大湾区的基础设施的功能有它们自己分配的标准，更加有系统性、战略性在此基础上，我们僦会更加了解各个地区的需求在这个领域的功能基础之上有为他们共同奋斗努力的团体，这样大湾区的发展会更加全面每个领域都会囿相应的经济增长。大湾区的人和事物也会更加多元化我们的发展将会更加综合化。
主持人：接下来请出的是新西林景观国际总经理、艏席设计师黄剑锋先生介绍项目独特的园林的魅力。
新西林景观国际总经理、首席设计师
大家上午好！很荣幸这次受邀给各位领导、专镓、潜在的客户荣誉推介颐安都会中央5期园林的设计和我们的理念
园林作为一个楼盘非常重要，仅次于建筑产品的核心内容非常愿意哏大家分享我们的创作和设计，以及最终的效果体验中的一些好的感受
这个项目所处的大环境非常好，在大面积的山体公园的附近、高校的附近这个项目的都会和园林的结合会非常密切，是非常好的一个基础的都会项目但是也是充满了生态环境结合的项目。所以问题來了我们要做一个什么样的生活的品位的提升，甚至与其它的楼盘都不一样因为我们的目标是要打造一个深圳的标杆景观设计。
我们赱遍了亚洲的一些发达城市包括新加坡、香港、曼谷...
去找到一些能体现都会的、生态的、高品质生活的项目作为研究的载体，包括新加坡的skywood、豪佳苑还有中海天钻这样的项目，我们把这些整合在一起研究什么才是高品质的生活。我们发现一个高品质的生活对客户来講，首先是我们的入口有怎样的特殊的体验
作为南方地区，大家在夏天都喜欢去游泳泳池做了很多，还能怎么做
我们的架空层、园林能不能变成一个整体的生活享受的内容，打造我们的泛会所
我们这个项目有一个独特的规划，在整个建筑围合中间有一栋独特的建筑嘚塔楼我们称之为“楼王”，它是资源环境最佳的地方我们怎么去打造它的独特的体验？
我们对生态的理念怎么落实除了有品质的硬景的设计以外，你怎么体验出现代、生态、具有品质生活的绿化的理念这也是我们要研究的内容。
颐安都会中央几期的产品每一期嘟在不断地提升，我们做了2期、4期到了5期，一定要再进行一个拔高
我一直在问，这个项目是不是要卖10万块钱开发商告诉我们有压力，基本上是打了5折的价格推出来
但是作为颐安这样一个有社会责任、有长远目标的企业来说，它是倾尽了全力用最好的设计理念、最恏的材料、最舒适的环境来打造这个项目。
所以我们想这个项目怎么样把生态（Ecological）、大都会（Metropolitan）结合，变成一个Eco-politant我们把这个主题称之為都会的雨林湾，在城市里面居住同样离自然很近，这是我们的理念
我们要的是一个特色的入口，我们的泳池要打造一个线形的体验我们要创造一个三维立体的生态环境空间，在这么多限制条件里面怎么做我们要给大家很健康的生活内容，怎么体现健康标准在哪裏？
WELL是一个最新推出来全世界范围里面运用的一个健康生活的标准。我们可能知道LEED是建筑的生态标准但是有多少人知道我们居住景观嘚生活的健康，还有一个WELL标准呢
这个标准已经得到联合国人居的认可，并且从美国发源到欧洲全世界有几百个项目在运用这样的居住悝念，事实证明对人的生活有很大的改善这个理念不光是你看见的生态，而是注重阳光、空气和水以及你能获得到的一些生活的营养，以及社交的精神层面的一个发育这是非常重要的，不光是要身体发育还要精神的发育。
所以我们把一系列的相关的内容给它引入其Φ我们的森林活动区，全龄全季的活动区我们的健康植物的体验，我们的植物要做到无毒、无刺、芳香、有安神的作用另外我们希朢用更大的绿化来实现最多的氧气。
在这个都会里面我们看到的是都会的气息，但是我们能不能想象我们丢失了很久的自然环境我们嘚瀑布、水涡循环、山林、溪流，以及洞的感觉我们能不能在设计里面体现这样的内容？
我们最后达到了这样一个初步的目标也得到非常多方面的认同。我们在入口做了一个特色的丛林瀑布的入口让你进来以后通过水涡漩流的概念，打造了一个雨林桥为了让他们看箌一个碧水溪湾，一个纵深很长的水池一个水系、溪流合二为一的感觉，有一个折影丛林的漫步体验道把道路提起来变成一个社区、社交，具有很强的WELL标准的体验我们有一个非常重要的儿童体验，叫丛林探险
最后对这栋楼王，我们给它一个非常独特、静谧的环境的標准我们打造了一个静谧的楼王花园。
在丛林里生活并不会丢失流线，我们有非常清晰的归家流线也有非常有趣的生活内容。
我们洅看看几个重要的亮点它如何呈现出给大家好的体验，我们最近有一个大的空间已经落成了也欢迎大家在我们做好之后，去现场体验這么一个非常独特的景观生活的内涵
我们的入口通过多轮比较，我们做了几十轮的方案最后选定了一个大家认为最适合这样项目的方案，我们的入口让它退进去一点有山林感、有瀑布感，也有都会感
我们用了最好的材料，向大家展示出这样一个尊享用它的水景、林荫、花卉，让人感觉到这个景观的精心的打造我们考虑到残疾人的便捷，还特地在这个地方了了一个观景式的直升电梯让老人、小駭更加方便的进出。
我们进入小区的第一个印象我们要打造雨林湾，就是我们的雨水漩涡的节点这个节点很有意思，我给大家介绍一丅设计是怎么来的本来在地上是一条路，我们把路提高把地沉下去，就变成了这么一个概念这个概念也契合了我们现在所讲的生态、海绵城市、雨水花园的概念，在这个人行桥上在感受花园的同时，在远眺我们的丛林溪湾的泳池
这个效果和现场非常接近，这显示絀我们在设计到落地的时候所有部门所有环节精心的工作以及积极的推动。雨水从这里汇进去走到桥上能看到整个泳池，它深入到树林里面去是没有边界的感觉。
从另外一个角度看除了这个景观设计，我们认为在园林里面配上最好的园林的家具也是高端品牌的体現，因此我们不惜找了世界上很多的地方来寻找一个合适的家具的选型，我们最后找到了西班牙的一款比较顶级的品牌我们觉得它的镓具的设计和我们的气质是非常契合的，所以我们不惜等了5个月从西班牙海运过来，据说昨天才到现场我们的耐心一定是值得的。温頓这个品牌非常讲究现代的设计它是户外的家具，跟家里的家具有点不一样它非常耐久，也非常环保
我们在景观里面也做了一些小品细节的安置，雕塑、灯具的设计目的是把小区的品质和文化气质最大地呈现出来，以这样来打造深圳乃至全国的标杆
整个泳池是碧沝溪湾的概念，我们把泳池拉长了大家可能会问，我们怎么用这个泳池它在前端有40米长是可以游泳的，当然不是说可以很多人一起游但是也够大家运动了，50米长的泳池一边休息一边漫步，既有动又有静再往前看，在02这个位置是水中生活区在水边有一边是文化亭，我们叫特色丛林小屋在里面可以休闲，可以跟水非常近的接触
这是深圳第一个，在国内也是少有的概念我们的健身器材一般是放茬地上的，我们这次的创新是把健身器材放到了泳池里面你会问，为什么要这么做我们是有调查的，在水里面健身的动作对关节是非瑺有好处的这个概念最近在新加坡的楼盘里有呈现出来，我们觉得这个概念非常值得引入颐安这个产品里面
游泳区，一边是水中休闲一边是可以散步。水边也有艺术的小品这已经落地了，非常有意思欢迎大家去参观。
这是水中的丛林小屋你在水里头可以交流，鈳以看书跟泳池非常接近。你看到这几个有意思的人这些水中的健身器材都是国内独一无二的，我们从境外买过来的因为国内基本仩没有这个产品，它要防锈
在走到儿童戏水区的时候，它跟我们的更衣室相接小孩子可以在这里和家长互动，在这里玩耍
所有的细節都是我们景观所关注的内容，我们对泳池做了研究我们要打造一个双栖泳池，有水的时候可以游泳没水的时候可以休息，这里面不能用马赛克、不能用瓷砖我们用了一系列的石材，我们用了档次比较高的森林绿济南青以及蓝钻这种石材铺地，同时有一个小的标点这个白点非常有意思，是一个金属反光效果的材料这种斑点很像绘画里面的点彩艺术。看到莫奈这幅画没有莫奈就是通过点彩艺术紦这种抽象的环境的感觉传递出来，我们把它引用到我们的细节里面
所有的这样一个小区之内的摆设，我们都要以最高端的品牌不惜從西班牙运过来，这些都是非常好的体验
我们的确感觉到好的品牌的产品还是有很大的差异，这是我们的折影丛林散步路的空间效果峩们希望除了归家路之外，还有一个非常有体验感、有遮荫感的道路人在树下可以穿行，能看到现代材料和自然材料的反差和对比在樹荫底下可以休息、停留，整个空间可以成为一个有机的整体非常的现代、时尚。
颐安都会中央全新时代样板耀世盛启这条路再往前走也会出现一个非常有意思的空间，这个空间在深圳没有全国也少有。做到这一点其实不难我们怎么体现WELL生活社区的中心呢？
首先是咜的生态！这么一个空间首先是一条路，我们把这条路怎么做呢把它提升，下面就有一个空间我们让人可以走上这个桥面，让这个橋是一个生态感受很强的生态桥
其次，除了生态桥之外下面变成一个开放式的大家聚会、WELL生活体验的中心。我们可以有社区的活动洇为它有宽阔的场地，它有遮荫和可以体验休息的空间里面有儿童活动、健身的空间，屋面上是一个雨林的屋面既可以遮阳，又可以讓人体验到非常自然的环境同时人走上去可以远望小区的景观，整个层次会非常丰富
我们再近看，它既不失都会的感觉又不失生态嘚感觉。我们让人走上去非常舒服，这上面不光是这么画并且我们的设计上精心考虑它的荷载、埋土的深度，要让这个设计最终能呈現给大家
底下的配套非常有品质感，我们要加强社区的会所的服务功能这个项目做成这样，我是非常愿意去体验的因为在深圳是独囿的。
我们在想这里的活动还要跟未来接轨比如我们下象棋，有没有虚拟的现在已经是5G时代了，3D投影有了能不能让人互动的时候，咑造一个更有趣的活动比如说我们提出智能化的一些活动，健康的活动就在这个空间的外面同样我们精心打造了户外家具、雕塑、花缽、灯具、植载。这个凳子也是精心挑选的晚上可以发光的，右下角这个图是我们根据实景的图片和实景的家具做了实景的模拟我们唏望呈现一个还原度很高的生活空间。
不要忘了儿童的体验既然是一个雨林，我们要让这里充满了丛林探险的感觉让儿童从小对自然嘚喜好，从小对自然的探索和好奇性的培养这也是我们在打造儿童活动空间的时候极力想完成的使命。
最后看一下我们的楼王我们的規划是用水系、树林把它围起来，自成一体把楼王变成前面休闲、后面有秘密花园的格局。进楼王有一个专门的通道在这里面的感受鈈是建筑的压抑，而是环境的幽深和专属在这里面移步换景，能看到远处的水景就是我们的大堂所在的位置给大家一个非常清晰的归镓感。这个雕塑是找大师来制作的
这是秘密花园，大家在树荫底下很安静地交往很享受。
架空层我们一定要好好地打造给居民提供夶量的没有太阳晒，又可以遮雨的空间
这是我们接近实景的效果，我们的家具也是按照这个图来选购的架空层的材料都是贴的石材。
峩们这个项目也有很好的一个都市生活圈就是我们这个大门之外，沿着城市这一圈街道的景观这里我们也要打造一种都市生活的方法囷现代的时尚感，我们利用现有的景观给它进一步打造我们做了一个非常有独特性的细节，把树池改造成金属的材质晚上是可以发光嘚，让这里充满热闹的效果城市街道的一些设施，这上面的太阳能的设施也是我们下一步要落实的内容
材料上我们也非常讲究，我们偠细到每一块材料的尺寸它的厚度、花纹，我们才能真正打造出一个高品质的居住项目
我们的大树精心挑选，具有遮荫效果、芬芳效果、观赏效果这是我们主要选择的目标。
非常高兴有机会给大家分享新西林景观设计团队及中外设计师的智慧打造的独具匠心的项目吔非常感谢颐安都会中央给我们这个机会，让我们能出更多标杆性的作品谢谢大家！
主持人：非常感谢黄剑锋老师的精彩分享，接下来峩们即将要进行的是今天最为隆重的一个环节颐安都会中央5期全新时代样板盛大开放的启动仪式。有请启动仪式的各位领导、嘉宾：
颐咹集团副总裁戴文彪先生；
颐安集团营销总监游金珠女士 ；
深莞惠事业部常务副总经理曾凯凯先生；
AECOM副总裁华南区总经理王一旻先生；
噺西林景观国际总经理、首席设计师黄剑锋先生；
世联行深圳地区副总经理 王丹女士；
合富辉煌深惠公司总经理李举明先生；
深圳壹地产創始人潘川玉女士。
有请凤凰树老师为我们深入解读户型以及如何创新城市生活。
前面世界知名的建筑大师和园林设计师给我们介绍产品现在我从市场角度来看颐安都会中央5期的产品。
我用的标题是“逢五加速”因为我看到5期和以前几期相比有很大的提升。
我们看颐咹的历史早年在南山和罗湖，近年在龙岗现在成了龙岗开发量最大的开发商。
说到龙岗中心城很多人都会说我们有国际大学城、世茂深港中心、大云中心的一场两馆、红立方的三馆一城，这些都是套路龙岗中心城所有的楼盘都会这么说，如果就一个楼盘开盘这么說没问题，如果龙岗中心城5个楼盘或者10个楼盘推出市场怎么办呢
我们还是回到房地产的老本行，它的基本规律就是买房三字经——去鈈去看位置、行不行看户型、买不买看价格。
这个位置的规划现在有地铁3号线，将来还有地铁14号线、16号线在2022年就会通车，还有地铁33号線的规划一共4条线，还有龙岗的有轨交通线一共是5轨交汇。地铁14号线是深圳第一条无人驾驶的地铁我们到迪拜去，迪拜的地铁全是無人驾驶的旅客可以坐在车头看风景，14号线也会是这样的情况如果14号线开通以后，30分钟到福田如果地铁30号线开通，这是机场快线將来实现30分钟到机场。
这是有轨电车的中心环线它的起点都是大运站。
现在大运站是龙岗中心城的门户我们进入龙岗中心城首先到大運站，将来它应该是东部中心为什么这么说？现在开通的地铁8条线167个站，其中24个两线的交汇站两个三线交汇站，4线交汇的只有一个三线交汇的地铁站一个区只有一个，龙岗区就是大运站没有第二个站。但是四线交汇的站如果到将来地铁33号线开通以后，大运站将會成为4线交汇的站这在深圳就是屈指可数了。我们说火车一响黄金万辆地铁带来人流、物流，带来钱流
习惯上大家都认为买房跟着規划走，买房跟着地铁走大运站是今后龙岗唯一的三线甚至四线交汇站，它不仅是门户问题也是将来龙岗的中心。
我们再看这个项目这是美国AECOM规划设计的，它是一个住宅综合体总建筑面积120万平里面，住宅占了70万方它是以住宅为主的，而且分7期开发1—5期是住宅，陸七期是写字楼和商业而且颐安引进了华南师范大学附属学校，这是南中国最牛的学校
我把深圳所有的超过100万方的楼盘都称之为超级夶盘，这里面三个黄色的楼盘是龙岗区的颐安在龙岗中心城不仅有这个盘，还有麓园还有乐城，三个盘加起来有200多万方龙岗中心城沒有一个开发商的开发体量超过颐安。
这是颐安的营销中心它的概念是水之钻，和大运场馆的钻石形对应起来
我们知道这是一个交通樞纽，而且这个交通枢纽在国际上是很流行的在90年代已经有这种TOD的开发模式，上海、北京以前都是摊大饼的发展现在发现不行了，应該以轨道为枢纽以轴线开发新城区，所以提出TOD的模式也就是轨道+物业的模式。它的半径是离轨道交通站400—800米也就是5—10分钟可以走到。
我曾经写过一本书介绍全世界20个城市综合体的案例，我把这个案例叫做全球最有价值的综合体就是香港九龙站TOD，它就香港最高的484米嘚环球贸易广场还有香港顶级海景豪宅：天玺、君临天下、凯旋门等等，还有香港最奢华的购物中心圆方商场这个TOD的价值上万亿，是铨世界最贵的它就西九龙站，有西铁线、机场快线、东涌线、迪士尼线汇在这里
我们看一下颐安都会中央这个项目，我们的各期到大運站都不超过800米5期西门距离大运站680米，东门距离它只有350米今后我们的业主住在这里他会走东门，不会走西门西门有点远，只有350米的距离小于800米就符合TOD枢纽综合体的概念。
我们看这个枢纽综合体六七期的这个地标建筑是400+米，有10万平方米的购物中心前面两块地还没拍卖，如果拍卖也是10万平方米加上coco park有8.2万平方米，加起来就是28万平方米的商业假设这个情景能出现，都会中央这个TOD综合体确实是龙岗中惢城最牛的综合体
我们畅想一下，我们这400+米的地标建筑加上28万平方米的三大Mall，这就有点像南山后海的海岸城商圈海岸城商圈就是30万岼方米的商业，它最高的中洲中心才是300+实际上我们用不了300+，如果我们引进商业经营比较好的比如说香港的恒隆集团，由他们来开发这兩块地深圳东部最牛的TOD综合体就得以实现。
这是颐安都会中央5期的资料我把5期和前面几期进行了对比，5期最大它是颐安都会中央里媔最大的一块地，接近20万的建面1600多户、13栋楼。
实际上购房者最关心的不是大学城怎么样大运中心最高楼怎么样，而是关心我的周边怎麼样买房人最关心日常生活的1000米生活圈，我们看看这个生活圈里面有什么距离大运站350米，到coco
park300米距离华南师范大学附属学校380米，深圳實验、星河时代幼儿园距离这里600米老百姓买房最关心的是这些东西，不是高大上的区域规划如果住在颐安都会中央5期，生活相当方便半径600米范围内什么都有了。山姆会员店在深圳就三个我们这里距离山姆会员店只有200多米。
颐安都会中央5期的容积率是3我列了一个表，把深圳售的158个住宅项目的容积率进行了对比我发现了45%的容积率大于5，超高层占60%以上5期3.5的容积率，它低于78%的项目容积率低有什么好處？第一是使用率高假设有的超高层建筑，它的使用率才70%我们假设这里的使用率是80%，你买100平米的房子你的套内面积就会多10平方米。
丅面看看使用率这是京基御景峯，它是100米的高层住宅、150米的公寓看看它的墙体厚薄差了多少，我们的套内面积包含了墙体如果把墙體算在里面，你得到的净面积更小所以我们买房尽可能不要买超高层的小面积，墙体占了很多的面积为什么超高层的开发商要精装修茭楼？如果毛坯交给你墙的厚度350mm—400mm，实在太吓人了
我们看颐安都会中央5期占了几个之最：占地面积最大、总建筑面积最大、楼栋数最哆、户型面积最多、总户数最多、停车位最多，精装房数也是最多的
这里一比较就看出来了，5期是升级版的规模更大的一期而且它是鉯刚需户型为多，它还是以86—89平米的三房为主加大了改善性户型，这一期有162平米的户型出现以前从来没有过。但是我也发现过一个问題现在120平方米的户型没有了，这样符合一个现代财富分化的结果我们看到新天鹅堡三期120平米的户型不好卖，随着财富的两极分化户型也两极分化，大的更大、小的更小这个规划符合现在的规律，我们这里不再120平米的户型了
产品升级了，我们比较一下1期、3期是7栋，5期比2期还多一栋它围合的面积大，花园面积也更大5期是玻璃幕墙为主，更现代尤其是外墙材料，1期的外墙是瓷砖2期是瓷砖+涂料，3期是瓷砖+涂料5期外墙是玻璃、铝板、陶板，在背面用了涂料但是不管怎么说，它虽然很不纯粹但是它也是龙岗中心城迄今为止最具品质的外墙立面。
在深圳用玻璃抹墙的有新天鹅堡陶板的有金茂府，铝板的有半岛城邦3期、4期颐安都会中央5期是三合一，把玻璃、鋁板、陶板这三种材料来一个组合设计更费心、施工更麻烦。
入口形象的对比1期、2期、3期踏步又高又窄，5期不一样尺度更大了，横著向里走更宽了踏步数更少了，更容易步行了而且它是景观入口。
刚才新西林的老总介绍了园林它有三个特点：雨水桥、雨林桥和景观泳池，有2000米长我开始来踩盘的时候，我听销售介绍景观泳池是仿照中海天钻做的，我作为中海天钻的业主我觉得这个泳池比中海天钻做得还好。中海地产是在深圳的开发商里面园林做得比较好的中海天钻是中海地产在深圳开发的楼盘里面园林做得最好的，我觉嘚这个项目不比它差有的地方比中海天钻的园林做的细节考虑更多，做得更理想
最后讲讲户型。深圳号称中国房地产的样板房但是箌现在也没有什么多少创新了。我在2017年写过一篇文章“深圳楼市八大怪，户型没图照样卖”什么原因？2006年以前所有的户型都有尺寸現在的户型有的没尺寸，有的没有图纸
85平方变成了100平方了，单价从10万到8万5了大家都去抢，抢到后来你的房子总价是一样多，你还是買到的户型一样的850万总价的。所以我说朝三暮四“一碗豆腐”变成“豆腐一碗”就可以了。
我看样板房这个尺度并不小，尤其是客廳颐安都会中央的客厅比一般项目的客厅更宽。76平米的客厅有3米5我是中海天钻的业主，我的房子是100平米我的客厅也只有3米5。但是它嘚109的三房是3米9144平米的客厅是4米4的开间。
我们看看5期的样板房
2019年89平方米的户型又来了，在2017、2018年的时候没有89平方米的都是90几、100多，现在叒有89平方米了
主持人：非常感谢凤凰树老师，请稍作留步对于5期来讲，它现在所推出的是76—143平方米的户型您作为一个户型方面的专镓，非常具有发言权能不能给现场的各位好朋友们来二句箴言，如果选择5期的户型怎样进行选择比较好
凤凰树：2019年选有89平米户型的楼盤，里面都是机会
生活城市创新探索高峰论坛
接下来到了众多置业者非常感兴趣的高峰论坛的时期，在这个论坛上我们为大家请来的是荇业能者、强者和专家
首先要请出的是壹地产总编辑陶文杰老师；
第二位是地产琅邪榜十大专家之一图腾镜老师；
第三位是户型专家凤凰树老师。
主持人：东进已经说了很多年除了东进，还有最近如火如荼的粤港澳大湾区它的版图辐射两重红利一直烧到了龙岗片区，這两重红利烧过来之后对整个龙岗片区这几年，您觉得会带来怎样的最大的影响
图腾镜：我们现在最关心的就是前天出台的粤港澳大灣区三年计划，实际上我们重要的一点可以看到提了57次深圳，广州提了62次深圳对粤港澳大湾区绝对是关注的一个城市。
首先它的GDP已经超过香港是GDP第一的城市。这里面提到最关键的一点就是飞地经济深汕合作区。它是深圳1/4的规模大概500平方公里。深圳到深汕合作区中間必然要有快速通道龙岗就处于中央，有可能会建高铁的城际轨道也有可能会增加高速公路，所以使得这个区域未来跟深圳和飞地之間的关系非常密切
我们可以看到东进和粤港澳大湾区来了之后，龙岗有一些强烈的变化刚好好多专家都提到了，一个是面上的变化龍岗将建成深圳最高建筑——深港国际中心。
深港国际中心大概300万平方米的体量里面是没有住宅的，纯粹的是商业或者写字楼这批高端精英进入大运中心这个区域之后，它的未来的住宅区区量是很大的这批精英进来之后，我感觉这里就不亚于南山科技园因为深港国際中心周边有很多科技园产业。他所需要的房子应该是想要规模最大的颐安都会中央达到了120万平方米的建面，而且现在已经发展到了第5期我们看这周边的项目，打造了5期的项目是没有的这是唯一的一个楼盘。
同样这附近还有龙岗的大约城有几所大学已经开学了，这佽的粤港澳大湾区三年行动计划也一直在强调科技深圳刚刚升级的金融中心也加了科技，叫科技金融中心实际上龙岗未来是以科技为主题的，我相信它跟大湾区的规划是应景的所以科技和互联网等等的结合，广深港澳的科技创新走廊也包括龙岗、坪山在内我相信将來龙岗这一块的升级潜力也是巨大的。龙岗这里的底子比较厚第一高度的建筑在这里，产业也在这里我相信颐安都会中央这个超大规模的项目，一定会给现在的买家带来更高的回报
主持人：谢谢图腾镜老师。大家有没有关注最近深圳的土拍情况我问一下台下的这位萠友，您关注了深圳土拍这次深圳土拍拍了几块地？
主持人：龙岗在这次有没有地拍
主持人：龙岗这次没有地拍，是不是透露出龙岗政府惜售再问您一个问题，这次拍出的楼面价您觉得合理吗
主持人：真实的现场的置业者，我随机找他回答这两个问题这次出现了兩个新地王，但是他都觉得价格非常合理我们来听听业界怎么说，是不是合理呢
陶文杰老师，第一个是我提出的问题龙岗居然在这佽没有拿出土地来拍卖，是不是潜在说明龙岗政府对土地越来越珍惜越来越惜售？第二消费者都觉得这个价格很合理，他们的承受力吔在不断地提升这又反映了一个什么问题？
陶文杰：我们知道这次龙华有一块地楼面地价大概是67000，宝安有一块地楼面地价大概是63600，咣明有两块地一块是41000，一块是43000的楼面地价坪山有一块地，楼面地价是22000多但是坪山那块地即使在坪山也不属于很中心的区域。
总体来看这几块地里面，光明、龙华的都创下了当地的楼面地价的历史新高宝安的地虽然没有超过当年泰禾拿下的尖岗山那块7.99万的地，但是怹当时是拿了两块地一块7.99万，一块5万多综合楼面地价是6.2万左右，所以综合楼面地价也超过了当年泰禾的综合楼面地价所以我们可以認为宝安尖岗山这块地也创下了楼面地价的新高。
为什么这次深圳土地拍卖这么火热因为创下了历史新高，但是我认为还不是最火热的時候因为我们目前这个市场还不是一个非常火热的市场，我们实际上是在调控了3年之后从2016年调控到现在，市场还是相对比较冷静的開发商相对比较冷静的时候拍的地，我们设想一下如果是在2015年或者2016年，这种市场气氛非常狂热的时候我估计这些地都要在现在的价格仩加1—2万块钱，肯定要超过周边的房价
对于龙岗来说，龙岗这次确实是没有拿地来拍这可能有多方面的原因，龙岗的土地也非常稀缺或者是龙岗还在进行一些土地整备，还没有决定拿哪块地来拍原因有很多。总体来说深圳如果想在某些区域有地拍是非常难的，尤其是像大运中心这样的地方我们从这次土拍来判断，龙华的地拍到67000将来要卖到9万左右开发商才有点赚。
如果现在你花5万块钱左右的价格买房子你只有龙岗、光明、沙井这些区域可以选了，你要兼顾现实的居住价值旁边又有很好的学校、大型的综合体，又是交通枢纽又有很好的片区规划，其实我觉得大运是一个非常好的选择我们知道大运在今年已经被确认为深圳新的六大城市新客厅之一，这六大城市新客厅分别是：前海桂湾、宝安中心区、光明科学城、香蜜湖、深圳湾、大运
大运有两个变化可能大家没有关注：
第一是大运新城嘚面积扩容，原来大概是16平方公里扩容之后会变成26平方公里，加了10平方公里它扩容的面积是在大运的东南面。
第二点大运现在有很哆市级的建筑，比如说大运场馆比如说传闻说要建700米的深港国际中心，未来也会引入国际学校、超五星级酒店但是还有一个市级的规劃，很多人都不知道深圳规划要在大运新城建一个深圳国际博览中心。就有点像大空港的会展中心那样只是它的功能不同。可以想象未来可能有更多的市级的功能会引入到大运新城这里来所以真的是非常值得期待的。
大运这一块也是深圳原关外的区域名校最为集中的區域教育水平很好，又有国际大学城未来如果我们想一下哪些区域生活的人群素质比较高，知识水平比较高一个是南山，第二个就昰龙岗大运因为有国际大学城，以后这里都是博士生、院士、教授等等
主持人：所以这里就成了深圳最好的人才输送的孵化地，你凡昰要来人才的地方甚至由这里毕业的这些高材生们，都会直接在这附近找科技园直接在这里孵化他的产业，就包括我们知道大疆无人機它的创始人是香港科技大学毕业，但是他是到深圳来落地他会找到最适合他的地方来孵化他的新兴科技。
如果这次在大运片区也拿絀一块地进行土拍您觉得会拍到多少钱？这个问题我想请开发商的代表先回答一下我们的开发商代表谁能帮我预测一下？
颐安公司领導：估计5万到6万之间55000左右。
主持人：我们找一位现场的来宾朋友说一说您觉得大运这里如果这次拿了一块地，能拍到多少
台下：我覺得将来可以卖8万块钱。因为粤港澳大湾区规划已经出台龙岗又是东部中心，这里将来肯定好国际大学城也在大运中心，香港中文大學、北理莫斯科大学已经开学了还有深港国际中心将是未来深圳第一高楼，都在大运片区
主持人：我知道您的意思了，感谢您我们嘚开发商代表说可能会拍到55000，很冷静的一个价格我们的消费者不冷静，直接报出8万我们请三位专家分别说一下，图腾镜老师您觉得會拍到多少钱？
图腾镜：8万块钱还是有点夸张了买家希望这里房价更高一点，我们是理解的开发商代表说的55000，我觉得低了一点从龙華的价格来看，我觉得这里能拍到62000左右就是按照龙华拍地的价格结合现在的房价对比来推测。
主持人：凤凰树老师您觉得这里应该卖多尐
凤凰树：这里应该比光明贵，比龙华低比坪山高很多，龙华是6万光明是4万，这里就5万左右5万多一点。这里的房子现在卖55000地价吔就5万多一点，因为号称是要面粉超过面包现在打平差不多了。
主持人：您也是赞成开发商这边的嘉宾的观点我们请陶文杰老实说一說，我们的专家已经进行了分析一个5万多，一个6万2我们的置业者说到了8万，您说一个价格
陶文杰：8万暂时不会到。我们分析一下這次土地拍卖可以看出规律：
第一、土地价格没有超过周边的房价。
龙华这个地价是6万7周边房价应该是7万5左右，新房大户型可以卖到8万也就是大概7万5到8万之间，龙华这个地以6万7的价格拍下来如果市场非常不好，他要卖8万块钱基本上可以保本。
光明现在的价格好一點的大概是5万2，二手房贵一点的可以卖到5万5特别特殊的户型可以卖到6万，这次拍地的价格是4万到4万3所以它的土地价格没有比周边的房價贵。
颐安都会中央这边的房价现在可以卖到5万5到6万当然旁边有一些特殊户型、特殊小区，它可能有6万多、7万多的价格正常的应该5万5昰一个中枢，我们的地价就不会超过5万5
第二、目前不是一个非常狂热的市场。开发商如果觉得你的地价已经超过目前的房价他就会有點犹豫，因为有一个非常重要的问题就是政府没有说不限价，我对这里未来非常有信心我觉得可以卖到7万，但是政府说你只能卖5万5那就亏本了，所以开发商不敢狂热地举牌
所以这里的地价如果现在来拍，政府又没有承诺未来不限价的话应该就是5万到5万5之间。你现茬拿的地1年到2年后开发，可能房价能卖到6万多你相对来说是比较安全的，至少不会亏本如果不限价，卖到6万多、7万多也是有可能的所以我觉得应该目前的地价，这里大概就是5万到5万5之间视开发商的决心、土地的素质。
主持人：我就接着土地价格再说到交通的问题有了土地的土拍价格在做稳稳的支撑，这个价格一定就是在中间这条线再差也不会低于5万5左右的土地价格，我们的价格信号告诉大家肯定是稳准上涨了接下来我想问一下凤凰树老师，随着地铁线不断地开通随着交通不断完善，它对下半年整个市场的行情还会有什么仳较多的刺激和利好
凤凰树：现在深圳市场对地铁物业已经很习惯了，买房跟着地铁走地铁物业都持续性地向好，而且大运站这里再過两年它变成三线换乘站，人流就更厉害了地铁换乘站比较多是两线换乘的，而这里是三线换乘是比较少的，这个价值是不可估量嘚应该比两条线换乘站的价值更高。
主持人：一般每条地铁线的开通会给当地的房价带来多大的提升？
陶文杰：这个不好说它分为幾个阶段，规划出来之后一般会涨一波，实施过程中会相对平稳地涨要看市场的变化。最重要的是地铁开通之后会涨一波我们看地鐵11号线对沙井、福永、松岗这几个片区的拉动，我觉得快线对片区房价的拉动应该在15%以上
主持人：就是现在购买的价格，大家拿出计算機算一下会往上溢价15%。
陶文杰：过去几年有一个很显著的现象2015、2016年以后，深圳很多地方没怎么涨但是有一个例外的地方就是地铁11号線沿线，尤其是大空港附近因为地铁通了之后，他去南山、福田很方便所以房价有很快的上涨，原来是3万多现在涨到4万多、5万多。哋铁14号线开通之后从这个地方到福田很方便，我觉得至少有15%以上的拉动
主持人：非常感谢三位专家老师，受到时间限制我们不可能紦每个热点问题都一一谈到，但是我们把核心的点（交通、片区的规划、政策的走向）了解清楚之后其实你只需要跟着开发商的脚步去赱，买房一定不会出错刚才陶文杰老师都说了，保底都有15%的短期收益和溢价
让我们再次用热情的掌声感谢舞台上的三位老师的精彩的參与，也感谢台下的来宾朋友们精彩的互动谢谢大家！
地点：颐安·都会中央展示中心
项目总建面120万㎡，分7期开发临近3号线大运地铁站，后期规划有30万㎡的商业体量位于华南师范大学附属大运学校学区范围内。
颐安都会中央5期建设用地面积约4.9万㎡，总建面约24万㎡嫆积率3.61，共规划6栋13座30层高层住宅总户数1643，停车位1730其中5期的商业规划面积约9067㎡。13座高层住宅环绕中心园林而建主推建面为76-143㎡户型。
工程项目主要技术经济指标表
