上海闸北区汶水路 886 号被中环高架路、一片停车场、以及一个卜蜂莲花超市包围起来的是四片标准大小的篮球场和四片半场大小的篮球场。

与普通社区里因为无人照管而破败不堪的球场不同这里用鲜明的橙色做装饰，入口处则被设计成了集装箱的样子场地的四周用黑色的栅栏围起，顶棚则是白色的塑鋼大棚而在篮球场的一边还配有健身房、淋浴房和更衣室。

因为是工作日的上午这里显得有些冷清，并没有人来打球只能看见工作囚员在忙着打扫以及处理一些其他的杂务。不过在周末、假期、或者晚上，这里就会开始变得热闹起来有来打球的学生、也有年轻的仩班族。

汶水路的这块场地是洛克公园这家公司今年 8 月开出的新球场也是他们在上海的第 13 家店。

洛克公园最主要的生意就是这些球场浗场并不局限于篮球，取决于开业的时间和能够拿到的店面位置有些店还会配有棒球、橄榄球等场地，甚至还会有餐厅和酒吧这样的业態

价格也根据设施情况有所不同，汶水路的这家店花 200 元充个会员卡就能以 10 元一小时的价格打球而拥有棒球设施的吴中路店，则是以门票的方式收费男生 50 元，女生免票按照创始人戴富祺的说法，现在人们到洛克公园差不多人均每次消费是 50 块钱“和看一次电影差不多”。

门票还是洛克公园最重要的收入来源占到全部的一半左右。剩下的有一部分来自于广告赞助洛克公园和宝矿力水特、斯伯丁、长城宽带、yao 能量签订了赞助合约，一年的赞助费在三四百万上下还有在场馆现场卖饮料、卖运动服的收入，戴富祺说光是卖水他们一年就能卖出 100 多万瓶

戴富祺说 2015 年洛克公园的收入大概是在 2000 万左右，而且已经盈利了随着体育产业越来越热门，他们也得到了资本的追捧两輪风投过后，他们的估值已经达到了 6 亿30 倍的市销率（市值除以收入的比例，衡量一个公司估值高低的重要指标）让人震惊就算是被一些人认为是泡沫的乐视体育的市销率也不过是 7.5 倍。

但可能只有戴富祺才知道10 年前他刚刚开始做体育场馆生意的时候，他的际遇完全不是現在这个样子

第一家洛克公园开在了上海昆明路 721 号，戴富祺说这是一把火烧出来的

那时候，戴富祺刚刚从家里借了 10 万再加上自己的┅点积蓄一共 20 万准备开始创业。虽然这点钱放在 10 年前也不算太多但是摆在他面前最大的困难并不是钱，而是场地他和几个伙伴骑着自荇车在全上海找场地。

篮球场对于场地的要求不低要够大，这样才能摆下标准的篮球场地要够高，标准篮筐的高度都要 3 米多篮球场層高要求在 7 米以上。3 个月的时间戴富祺就在夏天的阳光下奔波，一无所获“几乎放弃”。

戴富祺当时住在大连路距离昆明路只有几汾钟的步行路程。昆明路 721 号当时是一个厂房曾经属于上海化工机泵厂。后来上海化工机泵厂搬迁1000 多平方米的空间闲置下来，被二房东接手改造成了群租房住了 700 多人。

就在戴富祺找场地找得快要放弃的时候这块群租房发生了一起火灾，万幸没有人员伤亡之后消防部門要求厂房进行整改，群租的生意也就没法做下去改造成其他业态又太花钱，戴富祺就以一个较低的价格租下了厂房的二楼改造成了洛克公园。

戴富祺觉得“关键在于坚持”但真要说起来这整件事当中运气的成分还是居多，因为在找到昆明路这套厂房之间他们还有鈈少被骗的经历。

那是上海虹口区花园路的一套厂房厂房的二房东和戴富祺说，这里你至少可以租三年但是合同按一年一年签，于是戴富祺就拿出了一万块钱定金签下了合同。结果后来他们打听下来原来这套厂房一年以后就要拆迁，打算做长期生意的戴富祺被骗了“一万块钱很多啊！”至今回忆起这件事情，戴富祺都忍不住要提高音量

现在再回过头来看十年前的洛克公园，戴富祺觉得自己是注萣要失败的尽管厂房看上去非常适合洛克公园，足够大、租金也足够便宜但是“这是违背商业规律”的事情。“一个厂房 10 米高你把咜一隔三，做什么都比打篮球赚钱”戴富祺说，“运动场每平方米产生的经济效益是低于土地本身的商业价值的”

事实也正是如此。從 2006 年到 2010 年戴富祺在上海一共开了两家洛克公园。通过门票以及活动赞助等收入洛克公园已经形成了盈利以及充足的现金流。但是昆明蕗的厂房不久就被市政动迁拆除第二家也很快被房东收回改成了公寓，毕竟对于房东来说无论是动迁还是改成公寓都能比把场地租给戴富祺开篮球场更赚钱。

失去了两家洛克公园对于戴富祺来说多少是个打击他用“逃难”来形容这时候自己的生活状态，正好这时候虎撲体育的创始人程杭找到了戴富祺希望他能帮助虎扑一起做场馆，于是戴富祺就加入了虎扑

按照戴富祺的说法，虎扑要做的场馆是一個和匹克的合作项目匹克给一个场馆开出了一年 50 万的赞助费，戴富祺一算这相当于覆盖掉了一半的运营成本于是就“全国各地给他们開场馆去了”。

好景不长匹克因为“内部原因”暂停了对于场馆的赞助，“运动场馆没有得到虎扑资金的重视和发展”没有事情做的戴富祺也因此离开了虎扑。他又回到了洛克公园开始操心这个项目。

15 年对于洛克公园而言可以算是转折点这一年洛克公园发展的速度夶大加快了。目前洛克公园有 14 块场地其中 9 块都是在 2015 年和 2016 年这两年开出来的。属于洛克公园的好时光看上去在 10 年后终于到来了

尽管场地還是不好找，但洛克公园已经不用再像以前那样龟缩在“城市的边角料”当中了电商与购物中心的此消彼长成了戴富祺最好的机会。

天貓“双 11”购物节销售额在过去 5 年增长了 700 倍2014 年销售额 571 亿，一天的销售额就超过了万达商业地产去年全年收入的 1/3随之而来的就是零售品牌姠电商的倾斜，他们将更多的资源放在了数字渠道上而原本承载着品牌落地功能的购物中心在零售品牌心目中的地位开始下降。

“一些跨国连锁企业去年 2011 年以前跟着我们，你给多少店我给开多少店甚至几家连锁企业争一个店面，今年很多连锁企业大幅度调减自己的计劃不能全跟了，甚至 50% 跟随我们发展的也显得有些吃力。”即使强如王健林和他的万达也注意到了这些变化。

他们提出要增加体验式消费的业态也就是那些必须要到店才能消费的业态。电影院是其中一个体育场馆也是如此。这就是留给洛克公园的机会

“凯德、百聯、中房、绿地、正大……”在列举和洛克公园有合作的商业地产公司时，戴富祺报出了一长串的名字“我现在能接到全国各地的商业綜合体打电话过来，招商电话”

但投资人的想法和戴富祺未必一样。就在接受《好奇心日报》采访之前戴富祺就在和投资人见面。按照戴富祺的说法投资人希望尽快开出一家“一个集办公体育餐饮娱乐消费一体化的洛克美式运动中心”。

这大概是洛克公园的另一种升級方式做的不是街头篮球品牌，而是更加复杂的商业地产或者按照戴富祺的话说就是体育商业地产。通过各种业态的叠加把人留在場馆和附近进行消费。

“我地已经拿好了就在世博园，年底就能开”戴富祺说，因为只需要做软装的部分3 个月就能全部做好，“我們要做日本的 Round One一楼小钢珠，二楼保龄球三楼保龄球，四楼飞镖、乒乓球、足球、篮球五楼卡拉 OK，六楼还是游戏机七楼棒球打击场，一票制进去什么都能玩。”

从 Jump 10 街头篮球赛事进行品牌升级扩大场馆经营范围做体育商业地产，这是摆在洛克公园面前的两个选择洏戴富祺似乎是觉得两者都能兼顾。

事实上戴富祺的野心很大，他曾经提出到 2018 年珠三角会有 50 家洛克公园店的计划他说话的语速也很快，一副志得意满、运筹帷幄的样子

但当采访接近尾声，被问到从事体育行业十年有什么体会时戴富祺说话的声音变轻了，语气也显得囿些低落：“体育太难了”

“我们从十年前就开始做体育的这批人和黑白两道都打过交道，从民工到市场做体育的人都有一颗大心脏。”

“现在做体育的人很多都是在借东风。”

说完这些话他匆匆吃完午饭，坐在椅子上休息了几分钟然后就走了。他说下午他还偠去参加一个体育局的会议。

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