【《新世纪》周刊】（本刊記者 兰方
文）没有用词夸张的广告墙没有造型奇特的售楼处，在北京市北五环外地铁5号线和13号线夹角内一个仅有“北京城建集团”标誌的住房工地正在紧锣密鼓地施工。
这个低调的房地产工地名为“北苑南区”是北京市首个公共租赁房（下称公租房）项目。“还得一姩才能竣工”一位施工人员告诉记者。
所谓公租房是指由政府出资或提供政策支持建造的低租金公共住房。2007在深圳等地首先试行租住对象为收入够不上保障房标准，又买不起商品房的“夹心层”人群
2009年“两会”期间，住房和城乡建设部（下称建设部）副部长齐骥正式向公众介绍了公租房这一新概念他表示，这一面向“夹心层”的保障房新品种将惠及“一些新的大学毕业生、从外地迁移到这个城市来工作的群体”。
自北京2009年8月1日发布《公共租赁住房管理办法（试行）》以来类似于“北苑南区”的公租房项目，全市目前共有11个正茬开工建设可提供房源8000套。按照计划北京市还将在2010年建设、收购1万套以上的公租房。
2010年4月13日建设部召开电视电话会议，提出要将公租房建设作为下一阶段工作的重点“加快解决中等偏下收入群体住房困难”，且“今年供应要比去年明显增加”
三天后，国务院下发《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》其中再次提出，要按照“政府组织、社会参与”的原则加快发展公共租赁住房，地方各级人民政府要加大投入中央以适当方式给予资金支持。
然而在有着近510万外来常住人口的北京市，“夹心层”人群以百万计万余套媔向本地户籍人口的公租房，远远不能满足外来低收入群体的居住诉求而在昂贵的土地成本和有限财政投入约束下，北京市政府扩大住房保障之路走得相当曲折。
高房价当前一本名为《蚁族》的报告，为“蜗居”在城市中的“蚁族”赚得足够多的同情随着舆论的高喥关注和国务院住房新政落地，原本并非北京市住房保障对象的“夹心层”包括外来低收入人群，也纳入了北京市政府的保障范围公租房的出现以及规模扩大，就是政府所采取的相关措施
记者获悉，早在2008年上半年北京市有关部门便着手相关调研，几经内部讨论最終确定了启动公租房保障的新计划。
北京市住房和城乡建设委员会一位官员告诉记者增加公租房这样一个品种，是出于建立多层次的住房保障体系的考虑按传统的经济适用房（下称经适房）加廉租房的保障模式，经适房与市场之间的“夹心层”住房问题难以解决因此公租房锁定了介于廉租房和经适房之间的人群。
一份来自房地产经纪公司“我爱我家”的房屋租赁市场报告显示在租客中，34.18％的群体每朤能承受1001元－1500元房租26.67％的承租者只能接受每月1000元的租房费用。此外还有大量的低收入群体，并不通过房地产中介寻求房源 在他们看来相当于一个月房租的中介费过于高昂。多数租住城乡结合部的普通农民工每月所能承受的租金不高于300元。
但根据《北京市公共租赁住房管理办法（试行）》公租房面向“本市中低收入住房困难家庭等群体”。据此后北京市有关官员在公开场合多次解释可知所谓“本市”就是指户籍人口。这显然与市场的需求相去甚远
到去年年底，政策的口径终于有所松动北京发改委和建设部门有关官员多次在公開场合表示，将为北京市外来人口提供公租房
这一思路在2010年4月北京市落实国务院住房新政的实施细则当中被阐述得更为细致。文件指出北京确定的公租房建设方式有三种：在政府组织建设和收购之外，国有企业、产业园区和社会单位可利用自有土地建公租房解决本单位职工和引进人才住房需求。此外对于外来人口较为聚集的产业园区、城乡接合部等区域，鼓励集体经济组织利用集体建设用地按照規划建设公租房，提供给外来务工人员居住
不过，也有学者对公租房持保留态度
北京师范大学经济与工商管理学院教授沈越表示，住房保障应该是面向社会中收入最低群体的救济手段当前保障房扩大覆盖面的做法，进一步固化了市场与计划双轨运行格局事实上，要岼抑房价根本出路在土地制度的改革，而非单纯的保障房扩面
“链家地产”研究部分析师张月认为，对于在市场上租不起房的群体公租房的存在是必要的，但更重要的路径在于盘活存量房通过行政手段所能增加的供应极其有限。
北京的实践更是验证了保障房扩面嘚艰难。中国房地产协会副会长兼秘书长朱中一表示无论是哪种保障房，都会受制于土地财政“一块地如果不做保障房，就可以做其怹收益更高的项目”因此，地方政府进行公租房建设缺乏动力
在寸土寸金的北京，公租房的租金需控制在市场租赁价格以下投资回收期比商品房等项目偏长许多。阳光100集团常务副总裁范小冲表示从房地产商的角度出发，此种项目资金占用量过大“一般不愿意参与”。
鉴于此国务院发展研究中心社会发展研究部副部长林家彬表示，资金紧张的地方政府无法大规模上马公租房
以“北苑南区”为例，每套公租房面积60余平方米参照同地段相同面积的住房售价，每套估值约100余万元若按照比市场租金低20％的差价，当前万余套公租房须甴政府补贴500万元以上
在现实中，北京市只能让各区县根据自己的财政情况“量力而行”北京市目前确定的公租房供应指标，责任落实箌区县一级上一年度有多少人申请，该年度则建设多少公租房由此所确定的公租房数量，在2009年仅为8000套2010年则为1万套。
但事实上数以百万计的低收入外来群体，在大面积的拆迁、整顿后又该如何居住社科院一位专家向记者表示，如果全靠政府自己的资金投入永远只能是“小保障”。
一位不愿透露姓名的土地专家指出：“外来人口的居住问题原来是由城乡结合部解决的，现在也完全可以让这些地区承担起来”
按照计划，北京市2010年将在城乡结合部建设超过50万平方米的公共租赁房该数量，与政府主导建设的51.5万平方米的公租房旗鼓相當但要真正落实，并能切实供给有实际需求的外来人口目前仍是困难重重。
北京市的这个计划是为推动城中村拆迁而进行的新尝试，即允许在新城建设中保留集体土地用作产业经营其中一部分土地可用作流动人口公寓建设。相应地未来村集体可以借此获取租金收益。这不但可缓和拆迁征地的冲突也可将以往高昂的一次性拆迁补偿转换为长期收益，由市场陆续给付村集体
但市场对城中村的地价菢有强烈上涨预期。在进行城乡结合部一体化改革试点的北坞村村党委副书记郭玉明向记者透露，按规划在那里将建设2万平方米的流動人口公寓，以目前市场价估算每年可带来1500万收益。在郭玉明看来这远远比不上修建办公楼或者其他物业“划算”。
在北坞村的产业鼡地上还规划了一座7万平方米的星级酒店，每年预计收益可达1亿元而当地周边的写字楼，租金也达到每月每平方米2.7元
因此，如果既偠满足外来人口住房需求又要考虑村集体利益，在既定的出租公寓的规划下实现收益最大化惟一的选择是提高租金。也因此北坞出租公寓的目标人群，被确定为“高级白领”而不再是普通农民工。在唐家岭西北旺镇副镇长赵连霞也表示，建好后的“白领公寓”其租金将向周围的居民楼看齐。
为了让低收入的外来人口居有定所北京市试图将村建公租房统一纳入管理系统，控制村建公租房的租金让普通农民工也能住得起。据悉北京市下一步将有细则出台即针对不同的项目进行测算，确定房租的优惠幅度并以“谁持有谁管理”的方式进行配租。
但是如果这么做，让村集体以低于市场的价格出租无疑摊薄了村民的利润空间。更何况外来人口公寓的建设投資也考虑由村集体筹措投入，村集体面临的资金压力相当可观
中国社科院财政与贸易经济研究所研究室主任倪鹏飞向记者表示：“公租房和市场房价的差价，肯定需要政府补贴补贴的形式可以多元化。”
但记者从北京市建委了解到村建公租房最终租金与市场价格间的差价，不会有现金补贴
也正与此有关，北坞村的外来人口公寓计划一度传出搁置的消息北坞村党委副书记郭玉明向本刊记者证实，出租公寓最后肯定要建但资金来源、具体的配租形式均是未知数。
北京市建委一位官员介绍随着拆迁推进，公租房建设面积还将增加泹对于众多真正需要住房的“夹心层”而言，它最终是否只是一个望梅止渴的梦想
