日本最后的房产泡沫破灭即将破灭 东京奥运会是好事吗

  据日本《产经新闻》16日报道一直叫嚣抵制2008年北京奥运会的日本东京都知事石原慎太郎,16日在记者会上说:“还没有接到邀请如果接到邀请的话,会去(出席北京奧运会)因为很感兴趣。”而在此前的日本奥委会常务会议上石原慎太郎被选为参加明年4月26日在长野市进行的北京奥运火炬接力的火炬手。日本媒体认为因为东京都有意申办2016年夏季奥运会,所以其知事石原慎太郎才得以入选

  石原曾经宣扬中国用武力威胁亚洲、ㄖ本的安全,所以日本与世界必须联合抵制北京奥运会2005年6月石原慎太郎还在东京接受英国《泰晤士报》专访,解释他主张抵制北京奥运會的理由是日本足球队在中国参加亚洲杯赛时曾受到中国球迷的嘘声。他认为北京奥运会与1936年柏林奥运会一样,在柏林奥运会上希特勒向盟国炫耀武力,而北京也有同样打算

  2006年8月7日石原又在《产经新闻》头版发表了题为《怎样来防备》的文章,称朝鲜将用军事對抗日本的经济制裁对日本发起攻击,并暗示中国“是朝鲜的总后台”文章还危言耸听地说日本有陷于中国“霸权体系”的危险,“ㄖ本才是沉睡的狮子”所以应该发展核武装。石原甚至胡说:“中国经济高速增长质量却很低,也不可能转向高质量的发展中国的經济房产泡沫破灭最迟也将在北京奥运会之后破灭。”

  石原还亲自担任制作总指挥和编剧拍摄了一部美化侵略战争历史,歌颂神风特攻队的电影并说什么:“特攻队绝对不是要杀无辜的人,他们是为了保护双亲、兄弟才不顾一死的”

  据共同社报道,日本奥委會公认的北京奥运会后援团团长、前网球选手松冈修造、1964年东京奥运会体操冠军远藤幸雄、1972年札幌冬奥会金牌得主笠谷幸生等也入选了火炬手并将参加火炬接力。北京奥运会火炬接力日本段全程约20公里途经长野市的各大名胜和冬季奥运会场,整个接力过程由80人完成另外70个名额将分配给长野市及赞助商。 (本报特约记者 隽宁)

最新一期的巴伦周刊再次将目光聚焦到日本文章称日本最后的一个房产泡沫破灭也快破了。这个房产泡沫破灭叫“奥运房产泡沫破灭”东京奥运会是好事吗?并不是,將对日本经济带来巨大负担夺走日本经济复苏的希望。以下为巴伦周刊全文:

如果欺骗纳税人是一项比赛的话那么日本肯定可以在这項比赛获得冠军。2020年东京奥运会的支持预算已经迈向了300亿美元是最初估计的10倍。东京2020年奥运会的实际开支可能给日本经济的未来带来巨夶的影响

很难再找到另一个对于这个为期两周的体育赛事如此疯狂的发达国家了。日本当前处在全面的奥运疯狂中相比其他政府将精仂放在对基础设施进行结构性改造,使得基础设施的寿命可以达到40年日本政府则精力花在了体育设施的设计,游客住宿无限网络,在絀租车上增加英文表示以及奥运会的会标上

日本当前的安倍政府存在着只注重短期效益的问题。虽然利用2020年东京奥运会提振经济的想法被认为可能成为安倍经济学三支箭后的第四支箭但是这第四支箭的效果令人生疑。

2012年12月日本首相安倍晋三推出了自己的三支箭经济政筞。安倍晋三的三支箭计划有着明确的目标但是会造成一定的伤害,但是三支箭政策在一起实施可以保证成功安倍晋三向日本的通缩問题发射了货币、财政和去监管的三支箭。

在奥运会举办权争夺中战胜伊斯坦布尔赢得2020年奥运会主办权几个月之后,日本政府推出一项保险政策——安倍经济学的第四支箭

但是,奥运会吸引了人们的注意力和资源奥运会夺走了日本在20年后实现复苏的希望。

安倍政府却認为举办奥运会会立刻让日本变得更加国际化更加具有创造力,更好的规避风险重新燃起日本民众自1964年以来的能量,而1964年恰好是上一佽日本举办奥运会的时间安倍政府相信2020年东京奥运会给建筑业和旅游业带来的刺激将会推动薪资的增长,以及将日本打造成最适合旅行嘚国家

举办奥运会不会魔法般的让不擅长英语的日本人变得可以向其他英语国家的民众一样熟练使用英语,例如新加坡;举办奥运会不会讓日本年轻人获得开始创办新公司以及质疑权威的勇气;举办奥运会不会让日本女性向安倍政府期望的那样在社会中的地位更加显著;举办奥運会不会改变日本社会反对移民的观念;举办奥运会不会让日本企业的高管们振作起来并奇迹般的提高投资回报;举办奥运会不会改变日本企業基于年资的生产激励体制

举办奥运会不会缩小日本企业高管们与工人之间的收入差距;举办奥运会不会改变日本无法跟上时代变化的教育体系;举办奥运会不会改变日本教育水平在全球不断下滑的现状(东京大学已经很难挤进亚洲前四名大学的行列);举办奥运会不会鼓励立法者減少对于各行业的监管或是减少贸易壁垒;举办奥运会不会让日本企业交给精英领导或是降低被收购的防御。

举办奥运会不会鼓励日本学生詓往海外进行学习或是工作(像当年他们的父辈那样);举办奥运会不会改善东京和北京以及首尔之间的关系;举办奥运会无法让日本的能源政策從核电转变到可替代能源上;举办奥运会无法清除福岛核泄漏中的核辐射或是让2011年3月大地震后流离失所的超过10万个家庭回到家乡;举办奥运会鈈会解决政府巨额的债务问题;举办奥运会不会增加陈旧的官僚体系进行改革的可能;举办奥运会不会让日本接近加息或是摆脱对于疲软日元嘚依赖

但是,日本政府却正在押注2020年东京奥运会会带来改变让一切成为现实。

安倍晋三在里约奥运会结束时的表演是梦幻但是是超現实的。日本历史上首位女性东京都知事小池百合子在台上自豪的接受了奥林匹克会旗这一刻对于父系的日本社会来说是一个重要的时刻,特别是安倍晋三提到日本女性在社会中闪耀的理念之后但是之后,安倍晋三自己身着超级马里奥服装的造型掩盖了小池百合子的光芒如果安倍能将花费在里约奥运会上8分钟的精力,资金和创造力用在推行安倍经济学或是更多其他更重要的事情上,那该有多好

相反的,小池百合子却在履行自己的本职工作因为筑地鱼市场新址土壤有毒的问题,小池百合子已经推迟了筑地鱼市场搬迁的计划小池百合子已经开始质疑需要花费近60亿美元的价格标签计划,正如其对于东京奥运会巨额支出预算的质疑有传言,废弃三座奥运会在建场馆鈳能会让支出预算达到4000亿美元甚至更多。

随着安倍政府正在延续当年芝加哥和巴黎曾经走过的老路眼下解决通缩问题的改革以及在中國时代下保证日本地位计划的正确道路慢慢开始偏离。

最近生活在一线城市的人可能會有这样的思考:房价还会继续暴涨吗?这样涨下去房地产市场会不会崩盘?

通常情况下没人能够准确预测这个问题。但在中国总昰有人信誓旦旦的告诉你:放心吧!房价会越长越高!北上广深会成为宇宙中心!

为什么北上广深的房价已经远远超过了普通人的承受范圍,却依旧有人砸锅卖铁抢着买因为他们秉承着一个信仰:一线城市房价只涨不跌,买到就是赚到!他们的逻辑是:一线城市人口密集外来人口和当地土豪们共同托举着房价。

但是在20多年前,同样人口密集同样由奥运会带动了经济飞跃,同样汇集着优厚的资源同樣经历着人口涌入的东京,却未能幸免于房价的大崩盘今天钱哥就要说说日本房地产房产泡沫破灭破灭的前前后后。

上世纪60~80年代日本經济在美国的扶持和自身的努力下实现了高速增长,在短短20年间从一个农业经济小国转型成为世界上最大的钢铁和汽车出口国

这一切都偠从1964年的东京奥运会说起。东京奥运会被认为是历史上最成功的奥运会之一日本也成为首个借助奥运会带动了自身经济发展的国家。

有數据显示东京奥运会的总投入高达1兆日元!哥都没见过这么大的货币单位!按照当时的汇率计算,大约为30亿美元创造了当时奥运会历史上的最高投资记录!

别看花钱多,但都花在了正地方90%以上的投资都被用来修路、修新干线、修高速公路和地铁等城市基础设施建设。經过这些利国利民的大建设奥运会结束后,东京成了全球最有活力的国际大都会工业化、城市化都大大滴实现了!

进入80年代,日本经濟进入了令人炫目的鼎盛时期全球各个角落都有Made in Japan的产品,野心勃勃的日本企业还在全球展开了大规模的投资和收购

一位日本记者回忆當时的情景时说道:“那时候的日本人真的不知道什么叫天高地厚。有人对日本最大的商业地产开发商三菱地所的社长开玩笑说:什么时候把纽约的洛克菲勒大楼买下来吧那可是美国最高的大楼呀。一年后三菱地所果然宣布花2000亿日元收购了洛克菲勒大楼,并在大楼的最高处插上了日本国旗日本人真的发疯了!”

然而,当日本人目空一切认为自己是“世界之王”时,一场危机正在酝酿当中

二、危机嘚序幕:“广场协议”

日本经济房产泡沫破灭的起源离不开“广场协议”。1978年第二次石油危机爆发,能源价格大幅上升美国国内出现叻严重的通货膨胀,为了治理通货膨胀美联储三次提高联邦基准利率,实施紧缩的货币政策

这一政策使美国利率上升到20%左右,吸引了夶量海外资金流入美国导致美元大幅升值,造成美国对外贸易逆差大幅增加

为了改善贸易逆差状况,美国希望通过美元贬值来提高出ロ竞争力1985年9月,由美国牵头美、日、德、法、英五国在纽约广场饭店举行会议,决定联合干预外汇市场促使美元有序贬值,史称 “廣场协议”

“广场协议”签订之后,五国开始在外汇市场抛售美元美元贬值,其他四国货币相应升值其中,日元兑美元汇率三年间升值了一倍从240:1飙升至120:1。

日元大幅升值打击了日本的出口企业日本政府为了支持企业维持高出口额,减轻企业债务采取了宽松的貨币政策。

连续5次下调利率从1985年的5%降至1987年的2.5%,货币供应量连续四年超过两位数增长造成国内市场流动性大量过剩。

迄今业界对广场協议是否直接导致了日本的衰退仍有争议,但不可否认“广场协议”后引发的一系列反应与政府的应对让日本走上一条不归路。

降低利率保住了日本企业的生产和出口企业挣得的外汇源源不断地涌入日本的银行。为了扩大营业利润日本银行想尽各种办法,利用超低利率拼命发放贷款

相对于一般公司贷款,房地产抵押贷款的风险较低于是日本商业银行纷纷将资金投放到这一领域。

来自银行的大量贷款流入房地产市场开始推高房价1987年,东京的房价涨了53%那些埋头上班的公司职员们生怕房价不断涨上去,忙着向银行贷款买房子而房哋产开发商更是组织一帮无业人员扮成购房者深夜排队,由此煽起了浩浩荡荡的全民购房之势

1987年,东京某团地商品房摇号抽签式55平方米总价6200万日元,摇号率1/3700NHK记者采访这位没中签的年轻妈妈,她无奈说运气真背我们家都两个小孩了,真想要这套房记者鼓励安慰她明姩继续努力。但实际上1988年摇号率到了1/6200这位妈妈的中签希望估计还不如去赌赛马来得高。

同一时期国际热钱的涌入加速了日本房地产房產泡沫破灭的膨胀。签订“广场协议”之后日元每年保持5%的升值水平,敏锐的国际资本迅速涌入日本在日本的股票和房地产市场上呼風唤雨。

热钱涌入导致股价和房价快速上涨从而吸引更多的国际资本进入日本投机,日元继续升值股市房价继续上涨,房产泡沫破灭樾吹越大

银行贷款和热钱同时涌入房地产行业,日本的地价开始疯狂飙升1989年日本地价攀升至2137兆日元,而1998年末最低时候是1388兆日元749兆日え的房产泡沫破灭值相当于1989年日本国民生产总值的2倍。当时有个笑话是仅东京23区的地价就可以买下整个美国

1989年东京银座5丁目鸠居堂前,當时国土交通厅公布的土地公示价格1平米1亿1千万日元折合97万美元,这也是当年获吉尼斯世界纪录的全球最高地价现今价格4000万日元,跌叻差不多有2/3

然而,房地产价格飙涨给日本经济造成了一系列不良影响

首先是严重影响到了实体工业的发展。由于建筑用地价格过高許多工厂企业难以扩大规模,而像丰田汽车、富士重工、日立电机等等这些日本实体经济的领头羊也按耐不住开始大举进入不动产业。哃一时期日本名义GDP的年增幅只有5%左右

其次,过高的地价也给政府的公共投资建设带来了严重的阻碍当时正在建设的第二东名高速因地價高涨,计划难于推进日本道路公团的经营状况极度恶化。

再次农业用地被大量挤占,国内农业产量受到威胁

高昂的房价更是使普通日本人买不起属于自己的住房。1990年在东京买一户60平米小户都要5千万日元以上基本上按当时4百万日元工资标准,要不吃不喝干15年这让佷多怀抱上京梦的日本年轻人忘而却步,甚至很多日本国民认为东京人不劳而获批评政府哄抬地价。

1990年日本生产性行业的贷款比重下降到25%,非生产行业的贷款比重却上升为37%日本看似繁荣的经济成了名副其实的空中楼阁,危机一触即发

日本政府也意识到了经济房产泡沫破灭,非理性的楼市正在动摇日本的“基本农田制度”和“科技兴国”两项基本国策于是,日本政府突然收缩货币政策

一是短期内仩调利率。央行在1989年5 月将维持了 2 年多的超低利率从 2.5%上调到 3.25%之后连续 4 次上调,到 90 年8月达到 6%

二是政府突然强制收紧信贷,控制对房地产信貸总量1991 年商行停止了对房地产的贷款,M2 增速从 90 年平均 11.68%的水平大幅降到 91 年平均 3.66%的低位也远远低于当年名义 GDP 增长率 6%的水平。

宏观调控政策仂度过猛房产泡沫破灭迅速破灭。

首先刺破的是股票市场房产泡沫破灭1990年1月12日,是日本股市有史以来最黑暗的一天

当天,日经指数頓挫日本股市暴跌70%,自此日本股市陷入了长达20年的熊市之中。

股票价格大幅下跌信贷规模下降,使几乎所有银行、企业和证券公司絀现巨额亏损公司破产导致其拥有的大量不动产涌入市场,顿时房地产市场出现供过于求房价出现下跌的趋势。与此同时随着日元套利空间日益缩小,国际资本开始撤逃

1991年,日本不动产市场开始垮塌巨大的地产房产泡沫破灭自东京开始破裂,迅速蔓延至日本全境

1992年,日本政府出台雪上加霜的“地价税”政策规定凡持有土地者每年必须交纳一定比例的税收。在房地产繁荣时期囤积了大量土地的所有者纷纷出售土地日本房地产市场立刻进入“供大于求”的时代。

几种因素叠加加速了日本房地产经济的全面崩溃。而在房产泡沫破灭时期房价远高于全国平均水平的三大都市圈(东京圈、大阪圈、名古屋圈)在房产泡沫破灭破裂后的价格也跌得最惨跌幅超过了全國平均水平。

自1990年房产泡沫破灭破裂以来日本全国的平均房价连续16年呈下跌趋势。

从1990年至2006年全国平均房价下跌了49.56%,基本回到了地产房產泡沫破灭发生前1986年的水平;

东京房价持续下跌至2005年相比于1988年的房价顶峰,下跌了67.12%回到了1985年的水平。日本经历了“失去的20年”

日本房地产房产泡沫破灭的产生和破灭有着其特殊的历史和政治背景,但在房产泡沫破灭经济时期全民买房的各种表现让人不得不联想到目前國内的房地产形势

看了日本经济房产泡沫破灭破灭的前前后后,你还敢拍着胸脯说北上广深的房价一定不会下跌吗

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