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　　小Q导读：恒大问鼎“地产一哥”的秘诀。
文｜克而瑞研究中心朱一鸣 钟诗慧
　　随着各大房企10月销售业绩的相继出炉，2016年房企销售格局基本成定势。而恒大以10月实现销售金额361.3亿，1-10月累计销售金额达3167.1亿的成绩刷新行业纪录，继续领跑各大房企。今年来企业销售、拿地及收并购均有所调整，“买卖新模式”已逐步形成。
销售：业绩超万科，前10月突破全年目标
　　2016年8月，恒大宣布将企业全年销售目标上调50%至3000亿，而10月公布的累计销售金额3167.1亿已实现全年销售目标的106%，预计年底将大幅超额完成任务。
　　项目总量、土地货值为销售基础。2016年上半年，恒大在售项目累计达395个，位居全国前列。这些项目分布中国30个地区，覆盖165个城市。上半年恒大土地原值为2591.1亿，世邦魏理仕对此估值5700.1亿，增值3105亿元，增率达119.6%。而此次估值并未全面覆盖深圳22个旧改项目共1200万平米土地，未来的深圳土地货值将达4000亿。伴随一二线城市日益升高的销售均价和土地成本，预计恒大未来的土地货值也将带动其销售单价的提升。
　　热销项目助推销售进程。今年1-10月，恒大多地项目销售火爆。根据克而瑞2016统计，前十月，以恒大威尼斯为首的五个热销项目销售金额为157.48亿元，占总销售金额的4.97% 。这些热销项目以其“大众化精品住宅”的准确定位，迅速占领国内刚性需求市场。优越的地理位置、便捷的交通、完善的周边设施及良好的环境规划已成为提升项目性价比的重要因素。
投资：坚持强三四线城市拿地策略，多样化模式补充土地
　　根据克而瑞2016统计数据显示，前十月，恒大累计新增建筑面积1203.07万平方米，较去年同期上升13%。成交总价516.09亿元，同比增长72%。
　　坚持强三四线城市策略。而今年上半年，恒大不断强化在一二线城市的布局。根据企业中期报告显示，新增的80个地块中，一线城市投资额占比10.1%, 二线城市投资额占比63.8%，一二线城市项目投资额占比达73.9%，而新获取的三线城市项目则位于惠州、岳阳、许昌等城市的中心区域。恒大集团对一二线城市前景的看好，来源于城市庞大的人口基数和需求；对于三四线城市，恒大则坚持一贯的拿地原则，保证所拿地块的人口50万以上；GDP1000亿以上；居民存款余额400亿以上；土地供小于求及城市发展良好等。
　　新增土地集中位于中西部地区。根据克而瑞2016公布的数据显示，1-10月新增土地建筑区域面积中，中西部占比最大，为总面积的35%，环渤海、长三角和珠三角区域分别占比占比22% 、21%和22%。中西部地区的集中拿地体现了恒大“哪里卖完就补哪里”的投资策略。截止2015年底，恒大于中西部地区的销售金额最多，占总比的近40%。
　　完善总土地储备。截至2016年6月，恒大总土地储备达1.86亿平方米。在2016年中期业绩会上，总裁夏海钧就曾表示，土地疯涨时，恒大已经完成最原始的土地储备，即便五年内不买地，也可以保证未来几千亿的销售规模。
　　收并购+旧改，带来快速销售和扩张。去年下半年，恒大以超600亿元总价先后收购了中渝置地、华人置业、信和置业旗下的重庆和成都物业、香港万通大厦及新世界内地物业。其中12月单月快速收购9个项目，创下行业之最。而部分项目于收购换标后即刻展开销售，销售业绩保持稳定。因收购项目中有现房可售，且交易公布前恒大就做好了充分的准备，接手后采取快速蓄客快速开盘的模式，所以销售周期明显缩短。此外，恒大于今年继续收购了盛和四大顶级项目和成都锦江区地块，加上年底、明年年初即将开盘及正在建设中的深圳旧改项目，恒大可销售面积持续增加，为销售业绩奠定良好基础。
展望：限购限贷政策出台，“恒大模式”挑战与机遇并存
　　如果说恒大“登顶”是对房企历史的改写，那么十月各大城市密集出台的限购限贷政策，则是对房企及市场的新一轮考验。限购限贷政策以破竹之势对部分一二线城市新房及二手房交易进行压制，而就在9月，恒大以高价接连拿下南京和苏州的四块地。目前，恒大的土地储备已由13-16年转型为以一二线城市为主，三四线城市的土地储备也继续保持稳步增长，且多以中心区域为主。10月超半数房企公布的销售业绩环比均有明显下滑，预计年底前销售金额会受政策影响控制增长速度。但丰富的土地储备、独到的销售定位和加速的收并购资源整合，未来仍将持续推动恒大销售业绩向上发展。面对越来越收紧的市场政策，优胜劣汰的行业趋势将会更加明显，而恒大作为新的行业领导者，并购及合作选择将会进一步增多，关注度及企业影响力也将得到进一步提升。
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金融小故事，有趣又有料绿地豪夺万科地产一哥宝座&海外业务板块成奇兵
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原标题：绿地豪夺万科地产一哥宝座 海外业务板块成奇兵
　　中国经济网北京1月9日讯（记者 郭晓伟）有人的地方就有江湖，有江湖就会有座次之争。
　　在地产江湖里，伴随着绿地和万科年度销售业绩的逐次公布，一哥宝座之争最终水落石出。1月4日，绿地对外宣布，全年实现欲销售金额为2408亿，其中海外业务收入153亿元，涨幅高达467%；1月5日，万科宣布，全年累计实现销售金额2151.3亿。绿地以256.7亿的优势，把万科坐了多年的头把交椅夺走。
　　其实，关于一哥之争，在去年12月初媒体端就流露出绿地略胜一筹的报道。在去年12月23日，万科总裁郁亮发布了一封公开信。郁亮表示，万科不再追求规模扩张；公开信还透露万科已经完成了年度回款2000亿的目标。
　　一个销售第一；一个回款第一，也许这只是行业佼佼者较量的开始。换个角度说，世上并无第一，所谓的第一，只不过是各取所需。
　　绿地海外板块一年增4倍
　　在从业人员看来，绿地早已盯上了万科屁股下暖热乎的头把交椅。
　　去年初，绿地官方宣布房地产2013年房地产业务实现预销售金额1625亿元，排名全国行业第二，与万科的销售规模缩小至84亿元。
　　2013年年初媒体见面会上，张玉良也表示，2014年，绿地的经营目标将直指4000亿，其中房地产(000736,股吧)业务销售收入有望达到2400亿元。
　　当时，行业内人士普遍把这个看作是绿地发力挑战房地产龙头老大的信号。
　　2014年全年，绿地出海、下地，可谓是忙的不亦乐乎。国内市场上，绿地再次开发多地地标性建筑；国际方面，不断加快海外板块的布局。藉此，海外板块也成为绿地超越销售额超越万科的“制胜法宝”。
　　根据绿地方面公布数据显示，房地产主业全年实现预销售金额2408亿元，较上年增长50%。其中，2014年绿地集团海外收入达到153亿元，较上年大幅增加467%；预销售面积42万平方米，较上年大增568%。
　　另外，新年的第一个工作日，绿地便于东航集团举行“绿地号”冠名签约仪式。据悉，东航旗下一架空客A330飞机将被冠名为“绿地号”并喷涂绿地集团品牌标识，用于执飞上海至北美、欧洲及澳洲等国际航线。
　　有分析人士猜测，绿地此举意在更快拓展国际市场，绿地海外板块对整个集团业务的贡献也会快速上升。
　　万科：白银时代更看重回款
　　万绿之争在去年12月初就已经有了结果。
　　据亿翰智库发布的房企前11个月销售业绩榜单，绿地的销售金额预估为1918亿元，排在第一位，万科则以1911亿元屈居次席。
　　虽然绿地的数据并非出自官方，但7亿元的差距足以说明二者竞争激烈之程度。
　　对于被迫让出行业老大宝座，万科方面看起来并不是特别在意。但是，万科还是拿出了年度回款数据予以说明。
　　12月23日，万科总裁郁亮通过万科周刊对外发布了一封题为《勇敢探路坚定转型―致万科全体同仁的一封信》的公开信。在信中，郁亮透露，万科已完成了年度回款2000亿的目标。
　　郁亮还表示，“唯有能迅速回款的销售才是真正的销售”。他说，2014年万科已经完成了2000亿的回款目标。显然，相对于“销售额”，万科更看重“回款”。
　　郁亮还透露，未来万科将不再设定回款数字的目标，但对回款率的要求将进一步提高。
　　另外，媒体圈人缘极好的毛大庆也在一篇文章中吐露了这种心迹。1月7日，热爱跑步的毛大庆发布了一篇关于马拉松的文章。在文中，毛大庆说，“我认为，这更多的源于万科工程师文化中深刻蕴含的工匠精神。”毛大庆把工匠精神冠于万科之意，不言而喻。
　　对于万科方面的回应，一位行业分析师给中国经济网记者讲了这样一个段子。“意思就是，你现在玩的是我之前玩过的，我现在都改玩别的了。平心而论，这种骄傲必然带着对后来居上者的敬畏。”他说。
　　严跃进：万科背后还是有压力的
　　对于万绿之争的阶段性结果，上海易居房地产研究院研究员严跃进给中国经济网记者谈了很多。
　　他说，绿地销售业绩赶超万科，释放三个含义。第一、房企之间的寡头垄断格局态势在显现。传统的行业老大地位被挑战，说明大型房企之间的竞争也成为一个常态。绿地赶超万科，某种程度上代表2015年房企竞争格局会继续加剧。第二、绿地赶超万科，某种程度上也说长三角市场的复苏。第三、多元化的战略模式将比单一模式更有优势。万科虽然在转型，但住宅业务还是占有大板块。而绿地一种推崇多元化的战略模式。
　　“对于绿地而言，此次上升为“地产一哥”，也能够为未来的战略大扩张提振士气。尤其这能够为绿地新城市的项目拓展带来一些便利。”他表示，万科似乎对于这样一个排行榜并不在意，理由是认为单纯以规模论英雄，反而会迷失了未来战略转型的方向；但很显然，万科背后的压力是存在的，尤其在一些同类房企频频发出挑战的过程中，将使得万科未来的职业经理人队伍稳定、既有客户群的稳定等带来冲击。
　　“当然，有压力也说明楼市竞争格局在悄然变动，或加快万科在转型路上的节奏。若是如此，那么对万科而言，丢失第一宝座，并非坏事。”最后，严跃进这样告诉中国经济网记者。
(责编：张心梦、孙红丽)
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恒大地产长沙引爆行业潜规则
日 14:33来源：法人
在房价高企的中国，住房公积金一度拉近了老百姓与的距离，但是地产商与银行勾结排斥住房公积金贷款的现实说明一切都是美丽的泡影，连恒大地产这样的所谓优质地产商都在拒绝公积金贷款，老百姓还能指望谁来实现“居者有其屋的梦想”？
文 本刊记者 马丽
长沙的伍先生与恒大地产较上劲了，他自嘲这是堂吉诃德式的挑战。他面对的是全国房地产十强之一的恒大地产，他要揭露的是即使政府主管部门也不愿触及的开发商与银行勾结拒绝向购房者提供住房公积金贷款的行业。
8月9日，伍先生一纸诉状让恒大地产成为全国首个因拒绝提供住房公积金贷款而被告上法庭的开发商之后，就此引爆了开发商拒绝提供公积金贷款的行业潜规则，紧接着，他又向长沙市建委、长沙市工商局以及住房公积金管理中心投诉“恒大雅苑”违规行径，搅动了整个长沙地产界。12月27日，伍先生又以行政不作为为由起诉长沙市建委、长沙市住房公积金管理中心。
事情曝光后，恒大地产长沙“恒大雅苑”项目负责人祁智美与某国有控股银行长沙一支行行长亲自造访伍先生，提供优厚的条件希望私了此事，被伍先生拒绝，“这件事到今天已经不是我一个人的事情”，学法律出身的伍先生已经把它当成公益事情来做，湖南一星律师事务所副主任叶翔锋律师受伍先生委托，为其提供法律服务。
购房，公积金贷款遭拒
研究生毕业后，伍先生来到长沙某单位上班。他告诉《法人》记者，购买一套属于自己的房子，一直是整个家庭多年来的夙愿，然而高企的房价，屡屡让伍先生望而却步。马上奔三的人了，房子没有，婚也没结，老父亲看不下去了，承诺可以支付儿子的首付款。
有了父亲的支持，伍先生开始积极奔走于长沙市各大楼盘之间，其中包括位于月湖地产板块的“恒大雅苑”。“恒大雅苑”宣称其具有多项强大优势，虽然楼盘的位置有点偏僻，但是离伍先生上班的地方很近。看来看去，伍先生最终还是选中了恒大地产集团旗下的“恒大雅苑”。
8月8日是个好日子，伍先生特别挑选这天再次到“恒大雅苑”看房，在售楼员的介绍下，伍先生选中了该楼盘8栋3006房，85平方米精装房的房价共计50余万元，首付款约为12万余元。
当天，伍先生签了认购书，交付定金1万元。
在交付定金的时候，伍先生发现：在读研期间，他因为有五期信用卡还款不及时，个人征信系统出现了不良记录，商业贷款可能比较困难。但是，售楼员介绍说，除了商业银行贷款，伍先生可以筹集资金一次性付清房款，或者以父母亲的名义进行购房贷款。
当天晚上，伍先生在酒店和几位朋友吃饭庆贺。席间，伍先生同单位的一位朋友李先生在了解情况后，质疑他为什么不选择住房公积金贷款购房。
原来，就在几个月以前，李先生在“恒大雅苑”附近的一个楼盘买了房，因为是公积金贷款，贷款利率仅仅为3.87%，比商业银行的贷款利率低了将近一半。更为重要的是，扣除单位为李先生缴纳的住房公积金，同样面积的房子，李先生要省去近一半的月供。
伍先生大喊吃亏，如果选择公积金贷款，近60万的房子他可以节省近10万元。
他随即打电话给“恒大雅苑”的售楼员解小姐。解小姐告诉伍先生和他的朋友：“恒大雅苑”是精装修的豪宅，至今没有向任何购房者提供公积金贷款的先例，因此，伍先生不能选择住房公积金贷款。
起诉，恒大欲私了
对于售楼员的说法，伍先生当然不认同。
在叶翔锋的帮助下，伍先生连夜查看有关住房公积金贷款的资料。他找到了日施行的《长沙市住房公积金管理条例》，该条例明确规定了房产企业不得拒绝购房者选择住房公积金贷款。
《长沙市住房公积金管理条例》第34条明确规定：“企业在预售或者现售商品房时不得阻挠或者拒绝购房人选择住房公积金贷款。对选择住房公积金贷款或商业银行贷款的购房人，企业应当实行同等销售价格，不得以任何形式增加不利于选择住房公积金贷款购房人的附带条件。”
同时，该条例还规定了相应的法律责任，其第53条明确规定：“违反本条例规定，由管理中心责令限期改正；拒不改正的，由市建设行政管理部门记入不良信用记录，在企业信用信息系统中予以公示。”
第二天，也就是8月9日上午，伍先生理直气壮地再次给“恒大雅苑”售楼部打电话，要求办理住房公积金贷款，被接线员拒绝，伍先生又提出与“恒大雅苑”项目负责人交涉，也被拒绝。伍先生火了：“你们这样我就起诉”，对方来了一句，“你去起诉好了”。
恒大地产的人不会想到，伍先生说到做到。当天下午他就向长沙市开福区法院起诉“恒大雅苑”公司方，法院也于当天向伍先生出具了“受理通知书”。在伍先生向《法人》记者出具的《民事起诉状》中，记者发现伍先生的诉讼请求有四项：1、在湖南省省级媒体和全国性媒体上，无条件承诺购房者可以选择住房公积金贷款购房；2、向原告伍先生支付精神损害赔偿金1元钱；3、向原告伍先生赔礼道歉；4、向伍先生双倍返还定金2万元。
需要说明的是，伍先生起诉的并不是恒大地产，而是定金发票上盖章的长沙宝瑞房地产开发有限公司(下称“宝瑞地产”)，伍先生估计，宝瑞地产应该是恒大地产委托的销售商。在叶翔锋律师的建议下，基于合同的相对性，伍先生决定首先起诉加盖公章的宝瑞地产，如果宝瑞地产举证证明其与恒大地产集团属于委托代理关系，伍先生将追加恒大地产集团作为第二被告。
两天后，一直拒绝和伍先生沟通的“恒大雅苑”项目负责人祁智美主动造访伍先生，与他一同前来的还有某国有控股银行长沙一支行的行长。
伍先生向《法人》记者提供的此次见面的录音显示：祁智美表示可以单独为伍先生个人办理住房公积金贷款亮绿灯，与之同行的某银行行长还愿意为伍先生办理一张可以透支的10万元白金卡，均遭到伍的拒绝；伍要求“恒大雅苑”依法办事，向所有购房者亮绿灯，遭到祁智美的拒绝。
伍先生向记者透露会面中两个有意思的情节，一是对方称“恒大雅苑”为豪宅，伍先生冷笑，“中国原来还有85平方米的豪宅，见识了”；二是有随行人员称伍先生能认识“恒大雅苑”项目的负责人，是伍的荣幸。
对于录音内容，《法人》记者向祁智美求证，祁智美拒绝接受采访。
撤诉，为了再次起诉
正在公众为伍先生挑战开发商的勇气拍手称快的时候，伍先生却于9月10日黯然撤诉。这让对此抱有期待的老百姓和法律界人士一声叹息。
法律学者王学堂就此事撰文表示，伍先生敢于对房地产的霸道说不的勇气值得嘉许！但其不得不撤诉也暗合这类官司的规律，因为消费者在询价、看盘的合同磋商过程往往缺乏有力的证据支撑，而一旦下定金签订合同后，房地产商才告以“拒绝公积金贷款”。
但是伍先生告诉记者，“我撤诉是为了再次起诉，我需要取得行政部门确认‘恒大雅苑’的售楼‘认购书’违规，然后以新的理由再行起诉。”原来在庭审过程中，“恒大雅苑”当庭否认伍先生的选择权(选择住房公积金贷款)，表示仅能按照《认购书》办事，“恒大雅苑”在认购书上明确只提供两种购房方式：一是商业贷款，一是一次性全额付款。
庭审法官事后向伍先生表示，确认《认购书》违法，不是民事法官所能做到的，对此，伍先生表示认同，遂申请撤诉。但是事情不是就此妥协，伍先生随后向行政主管部门投诉，请求确认认购书违规，并据此再次提起民事诉讼。
9月28日，伍先生收到开福区法院准许撤诉的相关文书。两天后，他即向长沙市建委、长沙市工商局、长沙市住房公积金管理中心三个单位实名举报恒大地产公司在长沙的5个楼盘都涉嫌违规，要求撤销“恒大雅苑”的《认购书》，并给予当事人书面答复。
伍先生的投诉在长沙地产界掀起不小的波澜。《法人》记者从长沙市住房公积金管理中心以及长沙市建委了解到，他们就此在长沙范围内掀起了一次全面彻查行动，这也是长沙市第一次就开发商拒绝提供住房公积金贷款行为发起的检查行动，此次联合行动中住房公积金管理中心负责调查核实地产商的违规行径，建委负责处罚。
长沙市住房公积金管理中心监督法规处负责人付炎新向《法人》记者表示，此前他们也收到很多类似的投诉，包括恒大地产在长沙开发的几个楼盘，伍先生投诉之后，“恒大雅苑”已经纠正了违规行为，与公积金中心签订了协议，理论上“恒大雅苑”已经可以为购房者提供住房公积金贷款。
11月26日，伍先生接到长沙市建委综合规划处陈主任的电话，得知“恒大雅苑”已经可以办理住房公积金贷款，在与恒大地产的较量中，伍先生取得了初步的胜利。电话中，他同时向陈主任明确表示，针对公民的实名举报信访函，行政机关依法应当给予书面答复，陈主任表示认同。
但是，伍先生告诉记者，截止到法律规定的答复最后期限12月初，“恒大雅苑”楼盘并未受到查处，自己作为(信访)举报人至今也未收到投诉部门关于“恒大雅苑”楼盘违法的处理结果，投诉部门仅仅召集媒体表示将严查住房公积金违规现象，便草草了事。“恒大雅苑”虽然与住房公积金管理中心签订了协议，名义上可以办理住房公积金贷款，但实际上还是采取阳奉阴违的政策。
在这种情况下，伍先委托叶翔锋律师向法院提交行政诉状，将长沙市建委和住房公积金管理中心作为第一、第二被告告上法庭，请求法院纠正二被告不作为行为。
潜规则，地产商和银行的勾结
尽管长沙市有关部门向《法人》记者表示，“恒大雅苑”已经可以办理住房公积金贷款。但是12月19日，当记者以普通消费者身份前往“恒大雅苑”售楼处咨询，售楼小姐给予的答复是：办理住房公积金贷款并不划算，如果办理商业贷款可以享受到三个点的优惠，相当于两三万元，如果非要办理住房公积金贷款必须找他们领导协商。
正如伍先生所言，恒大地产对住房公积金贷款采取的阳奉阴违的政策。长沙住房公积金管理中心监督法规处负责人付炎新向《法人》记者表示，这种行为属于《长沙市住房公积金管理条例》规定的歧视住房公积金贷款的违规行为，也应当受到处罚。
有媒体做过调查，拒绝接受住房公积金贷款购房，在全国早已经是普遍现象。据哈尔滨房产部门的统计显示，过去一年时间内，哈尔滨市216个在售住宅楼盘只有64个接受公积金贷款购房业务，所占比例不足四成。而据北京中原地产对京城260余个在售楼盘调查发现，多达62%的楼盘不接受公积金贷款。
为何众多楼盘拒绝公积金贷款购房？一位不愿透露姓名的房地产资深从业人员表示，住房公积金贷款审批手续严格，放款的周期相对较长；不仅如此，住房公积金管理中心还规定，开发公司必须等房屋封顶，而且要取得销售许可证后才一齐办理，开发商肯定会担心回款的速度慢，承担的经济风险加剧。
上述理由只是表面原因，付炎新在接受《法人》记者采访时透露的三个潜规则更能说明问题：第一，对于开发商来说，不论是在拿地、审批还是在建设、完工等投资房地产的各个环节中，都会和银行有资金链上的往来，和银行的通力合作也就至关重要，开发商在前期开发的时候从某个银行贷款几个亿，银行附加的条件往往就是房子出来后必须在这里办理住房贷款。
第二，开发商和销售商经常不是一家，很多开发商习惯将自己的楼盘委托给其他地产商销售。开发商自身也许懂得住房公积金贷款是法律规定的必须提供的购房选择之一，但是受委托的销售商却不管这一套，只根据自己的利润回报选择与自己关系好的银行签订贷款协议。本案中宝瑞地产即为恒大地产在长沙的销售商。
第三就是赤裸裸的回扣关系。地产商在某个银行贷款，银行就给他们多少回扣，住房公积金管理中心属于政府机构，不可能有这层利益关系。
付炎新所言的三个潜规则指向的核心就是地产商与银行的勾结。“恒大雅苑”项目负责人祁智美与某银行行长一同造访伍先生就是最好的注脚。据本刊记者调查获悉，与“恒大雅苑”资金来往最密切的，是中国银行长沙金霞支行。
伍先生很尊崇的一句话是“法治像陀螺一样，不抽打就转不起来”，偶尔他也觉得自己挑战地产商和整个行业潜规则的举动很“堂吉诃德”，但是更多的时候他愿意做抽打陀螺的人，尽管力量很微薄。
恒大地产再爆行业4大潜规则
文 本刊记者 马丽
虚假广告，垃圾短信，拒绝住房公积金贷款背后的银企勾结，与地方政府合谋拿地——地产商在拿地、开发、销售等环节上的一系列潜规则，恒大地产一个都没有省略
继揭露恒大地产在长沙开发的楼盘“恒大雅苑”拒绝向消费者提供住房公积金贷款后，12月底，伍先生又做了三件事：一是向长沙市政府递交政府信息公开申请函，要求政府公开相关信息说明“800万的注册资本，怎么拿下价值几十亿的土地？”；二是起诉恒大地产发送垃圾广告短信，并涉嫌将其手机号码透露给第三方；三是向长沙市开福区工商行政管理局投诉“恒大雅苑”发布违规和虚假广告。
本刊曾于2011年1月以《恒大地产长沙引爆行业潜规则》为题，报道过恒大地产拒绝提供公积金贷款的种种内幕，一度引起广泛的社会反响。
“拒绝提供住房公积金贷款，只是恒大地产爆出的行业潜规则的一角。”长沙伍先生继续他与恒大地产的“风车之战”，“虚假广告、垃圾短信、政府与地产商的勾结，当然还有拒绝住房公积金贷款背后的银企勾结，地产商在拿地、开发、销售等环节上的一系列潜规则，恒大地产一个都没有省略。”
虚假广告打头阵
2010年7月份，决定购房的伍先生开始积极奔走于长沙市各大楼盘之间，其中包括恒大地产集团旗下的“恒大雅苑”，伍先生最终决定购买位于月湖地产板块的“恒大雅苑”，除了离工作地点近以外，更重要的是“恒大雅苑”宣称具有多项强大优势。
伍先生向《法人》记者展示了一段“恒大雅苑”最经典的广告宣传词：“秉承欧陆新古典主义设计理念，世界级皇家园林，国际级航母配套，五星级豪华会所，国际运动中心、贵族式幼儿园、优质小学、国际风情商业街，满屋名牌，9A精装，全球顶尖物业等锻造成功人士的王者豪庭。”在“恒大雅苑”的外墙上，《法人》记者的确看到了醒目的“世界级皇家园林”、“国际级航母配套”、“顶级欧洲皇家园林”、“顶尖物业”等用词。
伍先生还告诉《法人》记者，除了法律禁用词汇外，随着工程的不断推进，“恒大雅苑”关于绿化率达48.65%，小区内有超大面积的人工湖的宣传也涉嫌虚假宣传。
1月2日，湖南一星律师事务所副主任叶翔锋律师向《法人》记者介绍，《广告法》第7条明确规定，广告中不得使用“国家级、最高级、最佳”等用语，恒大雅苑使用世界级、国际级、顶级显然违法了该条规定。至于绿化面积和小区内湖面积如果与广告宣传有出入，当然也是虚假广告，但是叶翔锋指出对普通消费者来说要举证证明这点相当困难。
2010年底12月27日，伍先生委托律师实名向长沙市开福区工商行政管理局实名举报上述违规行为。学法律出身的伍先生表示，虚假广告和欺诈广告是开发商经常使用的伎俩，但普通老百姓是不懂得维权的，去法院起诉百分之九十是业主吃亏——法院最终采信的是业主签署的合同，对于虚假广告却无能为力。
对于消费者的投诉，工商部门应在7个工作日内作出答复，但是截至目前，开福区工商行政管理局并没有对伍先生的投诉作出答复。该局商标广告科一位姓肖的工作人员向《法人》记者表示，他们近期的确收到三份对“恒大雅苑”的投诉，但不是伍先生关于“世界级皇家园林”等禁用词汇的投诉，而是关于绿化和内湖面积的。关于绿化面积不达标的投诉，因为“恒大雅苑”尚未完全竣工，无法判断其是否能达到广告所宣传的绿化率。
肖姓工作人员还表示，如果“恒大雅苑”真的存在伍先生投诉的违规使用“世界级、国际级、顶级”词汇情况，他们在查证属实后，一定根据相关法律予以处罚。
叶翔锋律师指出，在房地产销售中，广告和销售宣传资料对购房人起着非常重要的作用，尤其是在预售阶段，购房人将要购买的房产仅是在建工程，他们据以决定是否买房的依据就只有广告。但是由于目前市场监督机制还不到位，法律规范还没有完善，再加上一些市场主体的法制意识不强，虚假广告在房地产行业肆意泛滥。
扰民式垃圾短信推广
在“恒大雅苑”登记过自己的手机号码后，伍先生就陆续收到来自恒大地产的垃圾短信，其中最近的证据证明的就有四次，分别发送于日、24日、31日，“恒大雅苑”楼盘三次向伍先生的手机发送销售广告垃圾短信，12月31日这天，恒大海南分公司也向其发送销售广告的垃圾短信。
同时伍先生还告诉记者，伴随着恒大发送的大量垃圾短信，在仅向“恒大雅苑”方公布过该手机号的前提下，他还不断接到装修公司、家具公司、高利贷机构甚至找“小姐”之类的垃圾短信。
一位房地产行业业内人士透露，手机短信式的宣传是楼盘宣传中成本相对较低的一种方式，压缩宣传费用也是提高利润的方式，毕竟相比在平面媒体和网站做广告等途径，手机短信宣传的费用支出太便宜了，也能保证被更多目标客户看到。
“开发商为了销售，就可以让我的手机变成垃圾桶了吗？老百姓的手机没有道理成为他们的广告平台。”伍先生对恒大地产的行为颇为愤怒。事实上在形形色色的垃圾短信中，楼盘推广告是用的最多的一种，很多消费者也都像伍先生一样愤怒，但却无可奈何，谁也不可能为了几条短信去起诉一个开发商，而这点也正是开发商放心大胆使用垃圾短息推销楼盘的原因所在。
但是爱较真的伍先生不是寻常人。日，伍先生以发送垃圾短信侵权为由对恒大地产提起诉讼，请求法院判决恒大地产向自己书面赔礼道歉，并赔偿1000元人民币损失。
“我是把这起诉讼当成公益来做，其实与恒大地产的全部较量都带有公益的性质，为了我自己没必要这么卖力”。了解伍先生的背景就知道这不是空话，早在2008年，从事法律研究的伍先生就与当地一名网站总裁一起，由湖南湘和律师事务所肖应华律师代理发起了中国第一场垃圾短信公益诉讼，湖南电视台、中央电视台等媒体对此做了专门报道，随后在消费者权益保护委员会等多方推动下，《个人信息保护法》立法工作得到很大推进，同年出台的刑法修正案(七)，则增加了“出售或非法提供公民个人信息罪”。
伍先生这次起诉恒大地产垃圾短信，肖应华律师再次免费为其代理。
公积金中心官员直指银企勾结
《法人》杂志2011年1月刊详细报道了“恒大雅苑”拒绝提供住房公积金贷款的问题，这可谓是开发商在签订售房合同阶段的潜规则。
伍先生向《法人》记者表示，“恒大雅苑”的认购书只规定两种购房途径：一是商业银行贷款，二是一次性付清房款，直接剥夺了当事人公积金贷款的权利。对于相当一部分购房者来说，他们并不了解自己享有要求开发商提供住房公积金贷款的权利，对于少部分知道权利的购房者来说，恒大地产则用折扣诱导他们放弃公积金贷款。
《法人》记者曾以消费者身份向“恒大雅苑”售楼人员咨询公积金贷款事宜，售楼人员给予的答复是原则上不提供公积金贷款，同时强调公积金贷款不如商业贷款优惠，他们的政策是商业贷款可以享受9折优惠，公积金贷款没有任何优惠。
伍先生属于消费者中的“极端分子”，在确知住房公积金贷款权利的当天晚上，他立即打电话给“恒大雅苑”售楼处主张自己的权利，一位售楼小姐颇为高傲的说：“我们这里是富二代住的地方，不提供住房公积金贷款，你要公积金贷款到别的地方买去。”这句话把伍先生彻底激怒，“你是在中国的土地上建房子，土地所有权不是你的，你不执行国家政策，我们不欢迎你在这里建房子，把你的房子搬到别的地方建去。”此番话说完，电话那头的售楼小姐懵了，傲气全无。
伍先生的话不只是为出一口气的义愤之词。《长沙市住房公积金管理条例》第34条明确规定：“企业在预售或者现售商品房时不得阻挠或者拒绝购房人选择住房公积金贷款。对选择住房公积金贷款或商业银行贷款的购房人，企业应当实行同等销售价格，不得以任何形式增加不利于选择住房公积金贷款购房人的附带条件。”
长沙住房公积金管理中心监督法规处负责人付炎新向《法人》记者表示，如果伍先生投诉情况查证属实，“恒大雅苑”应当受到处罚。作为在住房公积金管理中心工作多年的官员，付炎新很清楚开发商排斥公积金贷款的潜规则，其背后的真正原因还是开发商与银行的利益捆绑。
付炎新在接受《法人》记者采访时将开发商与银行的勾结总结为三点：第一，对于开发商来说，不论是在拿地、审批还是在建设、完工等投资房地产的各个环节中，都会和银行有资金链上的往来，开发商在前期开发的时候从某个银行贷款几个亿，银行附加的条件往往就是房子出来后必须在这里办理住房贷款。
第二，开发商和销售商经常不是一家，很多开发商习惯将自己的楼盘委托给其他地产商销售。开发商自身也许懂得住房公积金贷款是法律规定的必须提供的购房选择之一，但是受委托的销售商却不管这一套，只根据自己的利润回报选择与自己关系好的银行签订贷款协议。
第三，赤裸裸的回扣关系。地产商在某个银行贷款，银行就给他们多少回扣，住房公积金管理中心属于政府机构，不可能有这层利益关系。
由一位政府官员的口中说出开发商与企业的勾结，让人颇感吃惊。
付炎新告诉《法人》记者，伍先生起诉“恒大雅苑”不提供住房公积金贷款并引起媒体关注后，“恒大雅苑”即与长沙市住房公积金管理中心签约，理论上“恒大雅苑”的楼盘都可以进行公积金贷款，但是也只是理论上而已，《法人》记者前往咨询的时候，“恒大雅苑”对公积金贷款仍是排斥态度。
开发商与政府涉嫌利益瓜葛
一直以为“恒大雅苑”的开发商是恒大地产，恒大地产也对外宣称“恒大雅苑”是自己的楼盘。但是在日起诉“恒大雅苑”的时候，伍先生却发现事有蹊跷，他交付的定金发票上盖章的是长沙宝瑞房地产开发有限公司(下称“宝瑞地产”)，宝瑞地产和恒大地产是什么关系？
带着这个疑惑，伍先生去工商部门查阅宝瑞地产的详情，结果显示，该公司的注册资金仅仅为800万元人民币(恒大地产集团长沙置业有限公司出资480万元人民币，持股60%，珠海市金揆房地产信息咨询有限公司出资320万元人民币，持股40%)。
伍先生纳闷了，根据“恒大雅苑”的宣传，可以核实其房地产开发面积为150万平方米，均价为7000元，总价值在100亿元以上。即使土地价格以房价三分之一计算，“恒大雅苑”楼盘的地价也有30多亿元，宝瑞地产是如何拿下地块的呢？
日，伍先生向长沙市政府递交政府信息公开申请书，申请长沙市政府公开以下事项：1、注册资金仅仅为800万元的长沙宝瑞房地产开发有限公司，是否具备开发“恒大雅苑”所处地片的相应资质？2、长沙市政府通过何种途径将“恒大雅苑”所处地片的相关权限交付给长沙宝瑞房地产开发有限公司，获取了多少资金？该资金具体由哪个单位收取、主管？
伍先生怀疑在拿地、审批等各个环节中政府为宝瑞地产一路绿灯。如果宝瑞地产并没有相匹配的开发实力，消费者的交易安全怎么办？“很多烂尾楼就是这样产生的，更重要的是，根据公司法的规定，恒大只需要用480万元向业主承担有限责任。为了保证自身和广大业主的交易安全，我必须申请长沙市政府公开相关信息。”伍先生说。
在拿地和审批的问题上，政府和开发商的勾结只是伍先生的怀疑。但是在对开发商拒绝提供住房公积金贷款问题的查处上，伍先生认为政府对开发商的袒护显而易见。
伍先生“大闹”长沙房地产市场后，长沙市住房公积金管理中心、长沙市建委、长沙市房管局组成了联合执法大队，对长沙市所有拒绝提供住房公积金贷款的楼盘进行彻查，住房公积金管理中心负责调查取证，建委和房管局负责查处，三方联席会议还邀请了当地媒体《法制周报》的记者出席。
但遗憾的是雷声大，雨点小。2010年底，《法人》记者前往上述部门了解调查处理情况，住房公积金管理中心的说法是“年底工作太忙，只是做了电话调查，还没有实地核实”。建委的说法是，“处罚需要证据，住房公积金管理中心那边没有提供证据，没办法处罚”。
值得玩味的是，长沙市建委综合规划处陈处长了解《法人》记者采访意图后的第一句话是，谁说“恒大雅苑”不提供住房公积金贷款，投诉人投诉的时候还没封顶，现在已经跟住房公积金管理中心签约，可以提供住房公积金贷款。陈处长还拿出“恒大雅苑”自己提供的书面解释，用以证明“恒大雅苑”不存在拒绝提供住房公积金贷款的行为。
《法人》记者给“恒大雅苑”项目负责人祁智美打电话表示采访意图，截止发稿前尚未得到回复。
对话“挑战住房公积金第一人”
《法人》杂志记者(以下简称“记者”)：从日起诉“恒大雅苑”以来，你有没有感觉到压力？是什么力量支撑你走到今天？
伍先生(以下简称“伍”)：压力肯定有，毕竟挑战的是中国最强大的房地产公司之一。但是，在法律理想模式下，站在起点我已经看到了终点：胜利一定是属于我的。如果说，有什么力量支撑我走到今天，那就是法律的精神。当然，还有你们新闻媒体，给予了我舆论上的支持。
记者：在这个过程中，你遭遇了不少阻力吧？
伍：对，阻力非常大。无论是来自开发商的，还是来自行政部门的，他们的想法和我还是有分歧，行政部门至今还没有依法给我书面答复。但是，舆论和网民给了我很大的支持，你们的报道被转载后，网民给了我很高的评价，声援我的义举。
记者：发现你对法律和新闻规则比较了解，这和你的成长背景有关吗？
伍：有，我是学法律出身的，先后毕业于中南财经政法大学和华东政法大学，目前在法学会旗下的一家媒体工作，你的猜测是准确的。最重要的是，我首先是一名消费者、一名业主。当千千万万的业主的利益受到侵害时，当千千万万的业主面对强大的开发商忍气吞声时，我想我应当站出来。如果懂法律的人都不站出来，那么，谁来维权？谁来给强势的房地产商以警示？
记者：你对恒大的反应和你自己的行为有什么评价？
伍：恒大的开发商后来找了我，他们长沙公司的一位老总有句话我很喜欢：做企业不但要赚钱，还要有社会责任感，我敬仰这种责任感，这与你们《法人》杂志倡导的精神也是一致的。恒大此前的行为，我认为是强势、虚假而不负责任的，发现他们最近的态度有所转变，希望他们能依法办事。我的行为没什么好评价的，守法、适法，是每一位公民应尽的义务。
公积金贷款利益链
文 本刊记者 吕斌
一些地产商以这样或那样的理由拒绝公积金贷款，许多消费者在利益受损之后却还蒙在鼓里，公积金贷款究竟存在怎样的利益链条？
近日，恒大地产“长沙恒大雅苑”项目拒绝公积金贷款的消息，再次将公积金贷款执行问题托上了水面。此前，国内地产行业曾就拒绝公积金贷款行为展开过广泛的探讨，许多存在违规行为的开发商被媒体曝光。
时至今日，北京、南京等一些城市已明确规定开发商不能拒绝公积金贷款。但在国内许多地方，开发商公然拒绝公积金贷款的现象仍普遍存在，就连北京等一些明令禁止的地区，一些开发商也仍在以“劝阻、忽悠”等形式变相规避公积金贷款。
毫无疑问，在公积金贷款与商业贷款之间，许多有条件的消费者倾向于选择公积金贷款。而公积金贷款存在的本身，也是我国推行住房制度改革的一项措施，目的在于由国家、集体、个人三方共同负担、解决职工住房困难。
但政策的明令禁止与公然违规形成的鲜明对比，使监管政策处于十分尴尬的地位。
公积金贷款“被拒”猫腻
“据我了解，直到目前，国内许多城市仍然存在开发商拒绝公积金贷款的现象。”在接受《法人》记者采访时，上海市建纬律师事务所长沙分所地产律师黄劲表示。
尽管经过数年的规范，拒绝公积金贷款问题已在许多城市得到了有效遏制，但违规行为依然不时显现。在一些监管不是很严厉的地区，开发商公然拒绝公积金贷款，由此使得许多消费者无端付出数量不菲的额外贷款成本。而在一些监管相对严厉的地区，开发商的销售人员也会以各种理由及方式极力忽悠消费者，变相拒绝公积金贷款。
在众多借口与说辞中，公积金贷款手续繁琐、审批时间长是许多开发商惯用的忽悠伎俩，销售人员往往告诉消费者，与商业贷款相比，公积金贷款并没有多少优势，从而诱使消费者选择商业贷款。
有些开发商则对公积金贷款做出一些限制性规定，比如声明需由开发商与当地公积金管理中心签订相关协议并结成业务关系之后，消费者才能申请公积金贷款，或者对于“组合式贷款”说不。
“金额上限是目前公积金贷款存在的问题之一，目前北京最高是100万，上海是80万。而在这些地方买房子100万或80万肯定是不够的，所以一些地方就允许组合贷款。”复旦大学住房政策研究中心(CHPS)执行主任陈杰告诉《法人》记者。
组合式贷款是指在总贷款额中，部分选择公积金贷款，部分选择商业贷款，即两种贷款方式相结合。实际上，由于公积金贷款在金额上有所限制，在北京、上海等房价高企的一线城市，公积金贷款额度很难满足所有贷款需求，那么组合式就成为众多消费者的首选。而开发商拒绝组合式贷款也就意味着对公积金贷款说“不”。
但实际上，开发商的说辞绝大多数纯属忽悠，各地公积金管理中心是否与开发商签订所谓的“合作协议”，关键在于开发商想不想签，或者说开发商是否手续齐全而能不能签的问题。理论上，任何一个购买了合法楼盘的购房人，只要拿着相关的身份证明、购房合同、购房首付款发票就能来公积金中心申请贷款，开发商要做的只是出具相关证明手续而已。
此外，公积金贷款作为缺乏盈利驱动的政策性贷款，其审批程序及贷款额度等方面的确与商业贷款有所差距，在服务、效率等方面也有自身不足。但是手续办理时间上并不繁杂，在北京等一些地区，符合条件的申请人只要材料齐全，最快七个工作日内就能放款。这已与商业贷款无异。
利益“潜规则”
公积金贷款比商业贷款省钱——这已是各界的共识，在大多数情况下，消费者购买同样大小和价格的住房，使用公积金贷款一般能节省数万元的利息。
按照目前利率，以贷款金额20万元，贷款年限为20年的贷款为例，公积金贷款每月还款额约为1244元。如果选择商业贷款按基准利率计算，每月还款额约为1479元，每月还款额比公积金贷款多235元左右，总还款额多出5.6万元左右；如果按商业贷款优惠利率5.44%计算，每月还款额约1369元，每月还款额比公积金贷款多125元左右，总还款额多出3万元左右。
除节约利息之外，公积金贷款与商业贷款相比，还具有首付少、还款方式灵活、提前还款限制少等多种优势。
“拒绝公积金贷款行为本身并不能给开发商本身带来直接利益，关键是其之前可能对向他提供贷款的银行有承诺。”黄劲律师对《法人》记者表示，开发商在融资过程中，会与相关银行达成默契，开发商承诺会在旗下楼盘的销售过程中，给银行带来商业贷款收益。从这一意义上说，地产商和银行达成了一种利益共同体。
由于开发商在住房开发过程中，资金需求巨大，能否获得银行贷款将直接影响到开发商的生死存亡。为讨好银行、获得所需的贷款，开发商会承诺促使购房者使用该银行的商业贷款，从而给商业银行带来更多的住房抵押业务。
在这种情况下，相对于公积金管理中心，开发商显然更愿意跟商业银行打交道，并建立长期的合作关系，开发商内部的工作人员，也可能希望和商业银行建立一些关系。
“这样做首先可以在操作商业贷款的时候更简捷、方便；第二，私下也可能达成某种交易关系，能够实现个人利益。”黄劲律师表示。
“此行为限制了购房者的选择权，从某种意义上来说是一种垄断。”陈杰教授也表示，购房者有权力选择更适合自己的银行进行按揭贷款，因此这些行为需要从国家层面加以限制。
为何屡禁不止
“有这样的利益关系存在，肯定是违规的。”陈杰教授认为，尽管有些地区是有明确监管和处罚政策的，但处罚没有效果也就意味着处罚仍不到位。加之银行和开发商往往都具备较为复杂的资源和背景，二者形成利益集团之后，监管部门很难令其伤筋动骨。
相关资料显示，国内北京、南京、重庆、武汉等多个城市都针对开发商拒绝公积金贷款的行为规定了明确的处罚措施。这些处罚措施主要包括行政主管部门有权要求开发商改正；情节严重的，可暂停房地产开发企业项目的预售许可、网上签约；可对单位处于3000元以上3万元以下罚款等等。
显而易见，这些处罚措施难以对利润巨大的地产商产生威慑作用。即使被罚款数万元，与规避公积金贷款可能带来的商业利益相比，仍是几乎可以忽略不计。
“对于此现象的规范，实际上也是利益的博弈。”黄劲律师告诉《法人》记者，这些客观存在的问题，靠市场自身可能无法调节，还需要公权力介入进行干预。而现有的监管政策，核心问题在于执法不严，导致漏网之鱼非常多，真正被处罚的则微乎其微，没有给开发商带来真正的压力。
“此外，从司法救济方面来看，此现象现在也没有办法进行司法救济，进行诉讼也比较困难。”黄劲律师表示。
违规行为的屡禁不止，一方面是监管与处罚措施不到位，另一方面，也缺乏针对开发商的相应的激励机制。所谓堵不如疏，有专家建议，如果能在公积金贷款方面上给予开发商更多的利益反馈或者政策优惠，会促使地产商主动接受公积金贷款，这可能比强迫性的监管效果要好得多。
黄劲律师认为，这不失为一个很好的思路，但在制度设计上会有相当的困难。因为开发商本身无法从公积金贷款中受益，而银行提供给开发商的利益，公积金是无法替代的，所以这一做法需要找到适当的途径，难度非常大。
陈杰教授则认为，所谓的优惠，最终还是谁来出钱的问题，所以要看最终是什么样的优惠，要怎么优惠，公积金本来就是要让存缴人获得最大化的利益，公积金制度就相当于国家财税的一个减免，如果再转让给开发商，则需要经过立法层面的程序。
住房公积金作为惠民政策，其能否顺利落地需要多方面的努力。监管部门应加大规范及处罚力度；购房人则应积极维护自己的权益，勇于与违规行为战斗；作为核心“主角儿”的开发商，更应遵守相关规则，规避可能带来的品牌及法律风险。
官商勾结是房地产业潜规则之罪魁
在这个追求GDP点数的时代，通过“土地财政”拉升GDP已经成为地方官员们博取政绩、牟取利益的最重要的手段。隐藏其背后的，是政府和房地产开发商无处不在的暧昧关系
房地产是目前中国最赚钱的行业，不论是地方政府、商人、金融机构还是普通投资者都对这块蛋糕跃跃欲试，意图从中分一杯羹。但是真正获益者往往是手中握有权钱的人。
在房地产开发领域，从最初的设计立项，到一二级土地开发，再到投资建设，最后上市交易，每个环节的进展都需要政府的指导、审批和监督。完成整个程序的时间可能要以年为单位，但是在这个人人信仰“时间就是金钱，金钱就是生命”的时代，效率的高低似乎已成为决定商场存亡的关键因素，即使因此违反了法律或者破坏了规则也在所不惜。
无资质开发暴露拿地问题
在伍先生这个事件中，我们先不考虑开发商拒绝提供公积金贷款一事是否违法，我们要先审查这个开具发票的公司——长沙宝瑞房地产开发有限公司。通常来说开发公司就是实际签订合同和开具发票的公司，但是这个案件中，宣传的开发企业是恒大公司，但是开具发票的却是长沙宝瑞有限公司。这很有可能是宝瑞公司借恒大的名义进行开发。
这便产生了一个问题，长沙宝瑞房地产开发有限公司是否具有相应的开发资质？通过调查，长沙宝瑞地产开发有限公司的工商信息资料显示该公司的注册资本为800万元。根据《房地产开发企业资质管理规定》和《长沙市房地产开发企业资质管理办法》的规定，长沙宝瑞地产开发有限公司属三级资质的房地产开发企业。(三级资质的房地产开发企业需要具备以下条件：注册资本不低于800万元；从事房地产开发经营2年以上；房屋建筑面积累计竣工5万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；连续2年建筑工程质量合格率达100%……)
根据规定，三级资质企业同期开发的总规模可以承担建筑面积15万平方米以下的综合开发、小区土地开发、房屋及基础设施和配套设施的开发经营业务，或与其投资能力相当的工业民用房屋的开发经营业务。
对确有正当理由、并采取相应措施后需要超越资质等级证书范围承担开发业务的，要根据开发规模，按资质审批权限由建设行政主管部门单项审批同意。各资质等级企业应当在规定的业务范围内从事房地产开发经营业务，不得越级承担任务。
因此可知，具备房地产三级开发资质的宝瑞地产是不能开发150万平方米大面积的项目的。
由此就衍生了另外一个问题，既然法律规定长沙宝瑞公司无权开发，那么他是如何拿到该地块的——解答这个问题就不得不提到土地的一级开发。
土地储备背后的官商黑手
土地储备和一级开发是指政府依法通过收购、收回、征收等方式储备国有建设用地，并组织实施拆迁和市政基础设施建设，完成土地供应条件的行为。但由于当前政府部门土地储备的不足和进行一级开发力量的有限，可投入人力、物力、财力的严重不足，为了保证土地供应的相对稳定，必须借助于外部力量以保证土地供应总量的相对稳定。所以通常情况下，土地储备开发是以政府为主导、最终要通过市场来运作的项目。
土地储备机构通过直接或者招标方式选择有相应资质等级的房地产开发企业(以下简称开发企业)进行开发。这个规定为开发商参与土地一级开发提供了政策方面的合法身份，使得参与土地一级开发有了政策层面的保证。
房地产开发商参与土地的一级开发有两种形式：一种是受托管理，一种是受托实施。对于受托管理方式，一般是由土地储备机构负责实施土地开发，由土地储备机构负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。其中如果通过招标方式选择开发企业负责土地开发具体管理的，开发企业的管理费用不高于土地储备开发成本的2%。以招标方式确定开发企业后，土地储备机构应当与中标开发企业签订土地一级开发管理委托协议。
对于受托实施以及开发的，一般是土地储备机构通过招标方式选择开发企业实施土地开发，由开发企业负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施。招标底价包括土地储备开发的预计总成本和利润，利润率不高于预计成本的8%。对于受托管理形式开发商主要投入的是技术、管理等非物质成本，而对于受托实施形式则开发商需要投入包括技术、管理、资金等全部成本。
目前的现状是，现在的房地产开发商以为地方政府实施公益事业工程和帮助政府建造、改造市政基础设施等理由与政府联合起来开发土地。开发商负责出钱，政府则负责以改规划、发文件等方式改变土地规划甚至改变土地性质，把土地卖给开发商，从而双方都可以从中渔利。开发商看中的是土地的商业价值，而政府则看中的是不用上缴国库的土地出让金，二者“珠联璧合”，最终受害的却是普通的百姓。
在伍先生这个案件中，宣传人和盖章人不是同一人的情况一定是不符合法律规定的，但是这么大的项目政府却没有发现其中的违法行为，其中原因绝不是政府“疏忽”这么简单。其中涉及到了制度设计更深层的隐痛——官商勾结问题。
官商勾结的影子
众所周知，在我国经济发展中，政府官员及有关部门掌管着资源配置权、项目审批权、行政处罚权等诸多权力，如果官员的权力受到有效制约和监督，便很难发生上述践踏法律、“公私共权”的官商共同体。官商一体的出现，使社会存在可滥用权力的空间，官员可利用其谋取最大利益，企业也会为获取在竞争中不可能得到的利益而向权力靠拢。用财力影响权力的实施，用权力为企业的利益最大化开辟违法途径，企业在经营中一旦搭上权力这部“战车”，必定践踏法律、无视规则。
曾担任苏州市副市长的姜人杰，身兼苏州城市建设投资发展有限公司董事长一职。案件知情人曾经说过，在苏州搞房地产开发真正有本事的人就是姜总。一旦开发商看中一块地皮，如不能通过正常市场行为获取，便会主动登门寻求他的权力支持。不久，地块由政府出面收回、拍卖，姜人杰利用权力干预，低价拍卖成交。之后，姜人杰与开发商从所得利润中分成。案发后，姜人杰涉嫌贪污1.4亿元。
这种情况在征地拆迁活动中表现得更为明显。随着近年来我国政府大力推动城市化进程，使得各种市政基础工程的建设，城中村改造，新农村建设等项目都轰轰烈烈的展开了。一些人就看到其中的巨大利益，于是大到政府官员小到根本算不上政府工作人员的村委书记都妄图从中谋取暴利。我们在工作中经常遇见农民说村集体土地被村委书记私自卖掉了，自己从中牟利几百万元，而村民不但失去了赖以生存的土地，更是一分钱补偿都没有获得。
在这种情况下，政府是如何表现的呢？当我们的失地农民或者被拆迁人重大财产甚至人身遭受拆迁人、开发商威胁的时候，等待他们的却很有可能是救济无门。打110找警察，警察给予的回复是民事案件他们管不了；去找法院，法院说，这个案件要先找检察院立案侦查；去找检察院，检察院却说，这件事情应该由公安的经侦部门负责，去找公安；到了经侦，经侦又以各种理由推脱；无奈去上访，而上访部门根本不予理睬；当事人走到这一步，所有对法律的信任，对司法部门权威的敬畏可谓荡然无存。
房地产业恶性发展的危害
官商利益一体化在如今疯狂追求GDP的背景下，已经成为影响房地产市场良性发展的毒瘤。房地产业恶性发展的危害是显而易见的。首先，官商利益一体助长了房地产泡沫的产生，推高了房价。现在房地产行业火爆，地价飞涨，但是实际土地的价值都是虚增的，那么高出其应有价值的部分就是泡沫，但却造就了政府和开发商的一场利润盛宴。
高房价的危害有目共睹。在这些利益共同体中，那些权势富贵阶层占据了绝大部分的社会资源，这些人平均每人名下都有3-4套房子，而很多对房子有刚性需求的年轻人却根本就买不起房子。甚至租房的房租都已远高于应有的成本。据统计，北京租房的年轻人收入的30%甚至50%都要通过交房租的方式，送到有房人手中。许多人凭借自己以前的一套住房，什么事都不用干，把房子租给别人，自己每个月收房租，成为新时代的食利阶层。当前的土地制度导致了高房价，导致大量的食利阶层出现。
再次，阻碍城市化进程的发展。城市化进程是工业化进程发展的必然阶段，农村人口减少，城市规模扩大和人口增加，是当前我国经济发展的必然趋势。可是，城市中高昂的房价，使得进城工作的农村劳动力根本无法买房子，从而无法成为真正的城市人口。由于农村人口无法进城安家，农村的宅基地也无法空出来，从而通过空出农村宅基地来增加耕地面积也无法实现。
而且，由于高昂的房价和大量的食利阶层的存在，导致城市中的企业经营成本提高、居民生活困难，整个国民经济发展受阻，工业化和城市化进程受阻。
那么，如何才能规范政府行为，杜绝其与开发商勾结损害百姓的利益呢？
最重要的一点是转变政府职能，更新执政理念。西方国家政府的职能首先是为公众提供优质公共产品和公共服务，他们的一些市长，甚至连GDP是何物都搞不清楚。我们要转变思路，从一个管理型政府过渡到一个服务型政府。试想，如果政府能够为公众提供优质的公共产品和公共服务，那么就能使人们消除后顾之忧，安心做好自己的工作。如果政府在公共服务方面能够不断提升，也能促使整个社会效率提升，从而减少社会运行和经济运行成本，促进经济发展。
在服务型政府中，官员没有管理经济职权，那么就会大量减少政府官员与商人勾结，从中谋取私利的事件发生。我们希望，在国家第十二个五年规划中，能从转变政府职能入手，首先管理好自己的官员，这样才能最有效的促进社会的和谐稳定发展。
全国人大代表提交建议剖析恒大地产4大行业潜规则
现在的潜规则和利益链主体都是受益者，最终受害的只有这个社会中的弱势群体——那些最需要住房却又买不起房的人
文 本刊记者 张驰
房地产行业潜规则究竟有多少？本刊2011年第1期、第2期先后以《恒大地产长沙引爆行业潜规则》、《恒大地产再爆行业4大潜规则》为题，对全国知名房地产企业、港交所上市企业恒大地产集团在拿地、开发、销售等环节上涉嫌虚假广告、垃圾短信、拒绝住房公积金贷款、与地方政府合谋拿地的4大行业潜规则进行了详细的披露，引起了强烈的社会反响。
据了解，十一届全国人大代表、著名法学家、湖北经济学院院长吕忠梅教授在对目前房地产行业存在的乱象进行系统研究的基础上，在本次人大会上提交了题为《房地产市场调控应打出“法治组合拳”》的代表建议。
吕忠梅对《法人》记者表示，作为一位全国人大代表，建言献策、为社会和谐发展出一份力，是其职责所在，也是她形成针对房地产行业乱象提交代表建议的推动力。
在2011年全国两会召开期间，《法人》记者就此对吕忠梅代表做了独家采访。
《法人》：是什么因素促使您对房地产行业的发展予以关注，并形成建议？
吕忠梅：房地产问题是全国各界都高度关注的问题,作为生活在这个社会中的一员,关心房价非常自然。但作为学者,可能关注点会有所不同,大家肯定有各种不同的观点，现在说的比较多的行业发展的产业链，市场监管的利益链,等等。
从上游来看它拉动了多个行业的发展，从下游来看也拉动了经济，但这都主要是从经济增长方面看的,实际上,房地产市场的发展与民生息息相关,这又是一条利益链。但我们在出台房产调控政策的时候两头是否都统一考虑了?一头考虑的是民生问题，另一头考虑的是保持经济稳定运行的问题，似乎现在有些政策并没有将这两个问题统筹考虑。
从国家保障民生角度看，现在的一些政策导致了逆向操作。如大家所批评的地方政府——开发商——银行这样的利益链不会考虑民生，由他们坐拥巨大的房地产开发收益，这种现象过去比较多的出现在开发的上游。在中央调控政策的影响下，一些明显的掠夺不能做了，于是就有了“潜规则”现在看来“潜规则”已经延伸到了下游，比如销售环节出现的“潜规则”。
我们不禁要问，出现这些“潜规则”的原因在哪里？政府及各部门出台了那么多的政策，也在采取行动，比如，工商管理部门在治理虚假广告，银行对于贷款采取措施，政府出台限购令，但为什么就不能达到抑制房价，让老百姓买得起房的目标呢？这里面肯定是某个环节出了问题。
还有，我是学法律的，从法律角度来看，我们这些年制定了那么多与房地产相关的法律，但在出台房地产调控政策的时候，如何在已有的法律制度框架内解决问题没有发现，仅仅是头痛医头、脚痛医脚，被动的应对临时发生的问题。正是因为没有把房地产市场所涉及到的各种利益放到一起来统一的考量、统一的规划、统一的调整，各自调整的效力不可能产生有效的整合。
在我看来，法律作为最高的国家意志，是调整利益的最佳的工具，但我们实际上对经济政策、行政命令的依赖超过对于法律手段的运用。
在这样的背景下，我们已有的一些法律不能很好地发挥作用，比如，我们的物权法对财产权的保护是可以对抗恶性的征地，我们的《土地管理法》、《城市规划法》、《行政许可法》对规范土地市场管理是有制度的，也没有发挥出应有的作用，等等。可以说房地产市场的每一个要素，我们都制定了相应的法律，如果我们把这些法律都执行好了，有些问题是不需要再重新制定临时性应对措施的，但我们总是把已有的法律规则放到一边，做一些临时性的东西，这些东西不仅经不起时间的推敲，而且给各方面以不稳定、不安全感，让人无所适从。
从某种程度上讲，现在的房地产市场乱象是一种信任危机。法律作为社会的稳定器，其基本功能就在于保障交易安全、社会安全。我从法律的角度来考虑房地产市场的发展，也就非常正常了。
《法人》：您建议的主题意思，是房地产市场的调控与管理要在法律的框架下来实行？
吕忠梅：是在法治的理念下来进行房地产市场调控，不仅要严格执行已有的法律制度，而且还要打法治的组合拳。我们过去讲过很多组合拳，但都是经济的、行政的，我提出的是要打法治组合拳。
《法人》：能具体解释一下吗？
吕忠梅：法治本身就是一套“组合拳”，它需要在任何人、任何机关和团体都必须受到法律制约、不能拥有超越法律之外的特权这样一个理念下从事各种活动，它不仅是立法，更重要的是已经制定的法律要得到良好的实施。
房地产市场利益博弈场所，它涉及到方方面面的利益。法治最大的一个功能就是让各种力量的博弈都在一个秩序的框架内进行，现在恰恰是这个秩序框架没有确定性。
比如，地方政府的土地供应问题，相应的法律制度已经基本建立，将法律执行情况纳入地方政府考核指标就可以解决，但有些政策实际上鼓励地方政府超越法律赋予的权限，“开口子”、“留后门”，等到出问题时，责任在谁分不清？法律执行也就成为了空话。忽视法治手段在行政过程中应有作用的结果是暂时看来，一些措施无论是刺激经济增长还是控制价格都有一些作用，然而，长远来看，后患无穷。
因此，我以为，即使在法律方面，目前最重要的也不是制定新的法律，而是把现有的法律真正用起来。如你们所报道的开发商和银行勾结不发放公积金贷款，国务院是有《住房公积金贷款条例》的，关键是谁来检查，谁来监督？这应该是政府的事情，却没人做。
《法人》：现在大家都在关注这个暂行条例、那个政府规定，弱化了法律应有的调控功能，存在这个现象的根本原因在那里？
吕忠梅：在我们改革的过程中，更加注重的是体制的突破，但是，我们突破了旧有的东西，新的体制应该怎么建立，这方面我们做的功课还远远不够。这么多年来我们对法律的态度也是更加看重立法，但法治理念并没有真正建立起来。
其实，建立法律体系只是法治的一个环节，法律制定出来后更是需要的是执行。今年，我们已经宣布有中国特色的社会主义法律体系形成，然而，法律体系的建成与社会主义法治国家建成之间还有很大的距离。
法治理念最强调的一点是政府首先要守法，政府守法，老百姓才有一个榜样，才能更好地要求企业去做。在房地产市场发展过程中政府如何首先守法是一个大问题。
《法人》：从执法监督来说，谁来监督官商勾结？
吕忠梅：按照法律机制，直接的监督可以来自于两方面。第一，就是从上到下的行政监督系统，就是上级对下级实施的行政监督；其二，是司法的监督，就是通过设置诉讼程序，让老百姓来监督，如老百姓对政府的征地拆迁行为不服，可以到法院去起诉你。此外，也还可以通过舆论等其他途径来监督。
其实，政府的违法成本不能只算经济帐，它损失的政府公信力、诚信度是用金钱无法衡量的，老百姓对政府的信任可不是用几千万能够买回来的，民心是衡量政府的最高标准，这是任何金钱都买不回来的。
当政府“权为民所用，利为民所谋”的时候，事情就会有一些变化。
老百姓为什么要去相信它，如果它失去信任将会带来什么样的后果，这是我们考量政府的一个非常重要的环节，这也是为什么要提出“科学发展观”主要原因。
这几年，法院开始颁布政府依法行政白皮书，公布政府依法行政的状况就非常有意义。应该说这些指标对于政府的考核更加重要，它们涉及到政府在老百姓心中的地位，也是整个政权、执政党在老百姓心目中的地位。
《法人》：您的建议对房地产方面有没有一个系统的解决方式？
吕忠梅：我主要是从加强法治方面提出的建议，一个方面就是我们对房地产的调控理念，要由以前的依赖经济措施转向法治，我个人觉得应该从整个决策层面来进行反思，改变原来分散、单独、各自、互相抵消的调控方式，形成有合力的调控机制。
另一个方面，就是要对现有的有关房地产市场的大概二、三十部法律、法规进行梳理，看看他们之间是否存在冲突，冲突的原因是什么，哪些应该衔接起来，哪些是可以建立协调机制解决的，哪些是属于现行法律、制度不完善的，哪些是我们现有的法律没有实施到位的，我们要把这些问题先搞清楚。
执法体制也要发生相应的变化，以前有专项行动，动辄就是一个部门牵头十几个部委参加，雷声大，雨点小。现在我们能不能在国家整体的框架下建立一个由国家相关职能部门、市场主体，还有行业协会共同来参与的治理机制。比如，工商发现非法广告，现在的非法广告用互联网做的，这就涉及到信息产业部门，他们之间是不是要建立一个联合沟通的机制；再如银行和开发商的一些潜规则，既涉及到人民银行的对口管理，也涉及到政府的行政管理，他们也可以建立一个协调机制。
法院要发挥作用。首先要把大门打开，让老百姓进得来。法院可以通过受理一些典型的案件，使得老百姓、社会看到我们的法律是对社会某一类关系产生影响力的，是真正有效的。
此外，对于政府的依法行政考核要加大力度，不仅仅是限购令的问题，因为解决老百姓的住房问题是政府的责任，要从这些方面加大对其依法行政的考核。
另外还包括提高社会的、公民的法治意识，也要提供有效的法律服务。
在法治的框架下行动，也许不会马上见效，但是我相信它是一个根本性的，最终能够解决问题的路径。
《法人》：您刚提到的一个“协调”概念，包括政府及其相关职能部门、法院、银行、工商、税务及行业协会等，它的主导思维、观点、做法，会不会被一些利益群体所左右？
吕忠梅：我提出的不是建立一个机构，而是建立协同机制。法治的一个基本原则就是“规则先定”，然后才是每个人都必须按照既定规则行事。因此，房地产市场的也要事先把游戏规则制订下来。游戏规则订好后，所有人都必须按照规则行事，
现在讨论的就是如何让不守规则的人愿意进到规则之内下，让步守规则的人最终出局，血本无归。在这个机制中，应该有一层一层的规制，如果这层不行，还有下一层，通过多道防线来保障最终目标的实现，因此、需要将行政、司法、社会团体、人民群众都纳入机制之中。
其实，人民群众的制约力是最大的，包括媒体，还有其他不同的力量在其中也都应该发挥应有的作用，各种力量之间相互产生作用，最终才能形成利益的平衡。
现在的潜规则和利益链主体都是受益者，最终受害的只有这个社会中的弱势群体——那些最需要住房却又买不起房的人。怎么让弱势群体表达自己的意愿，并且有正常的途径加以表达，这是当前迫切需要加以解决的问题。
吕忠梅简介：
湖北经济学院院长，教授、博士生导师。曾任湖北省高级人民法院副院长，现为农工党中央常委、中央社会与法制委员会主任，第十届、第十一届全国人大代表。2002年荣膺第三届中国“十大中青年法学家”称号，2004年当选2003年度全国海内外有影响力的“中国妇女”时代人物，2005年入选“中国法学名家”，2009年被评为“2008中国杰出人文社会科学家”，2009年入选“中国骄傲·第八届中国时代十大新闻人物”。
房地产市场调控应打出“法治组合拳”
十一届全国人大代表 吕忠梅
近两年来，观察中国房地产市场发展，可以发现一个非常值得深思的现象：2008年底，为了应对国际金融危机，加快房地产的发展作为拉动内需、保持稳定增长的一个重要举措提出，在很短时间内，房地产价格开始进入飞速增长阶段。2009年年底，国务院常务会议出台了遏制房价过快上涨，抑制投资的“国四条”，自此以后，中国房地产又一次“拐入”了调控周期。至今，国务院针对房价过快上涨，针对房地产市场出现的不同问题，多次出台调控政策，采取了各种“最严厉措施”，政府各相关部门也相继出台了相关举措。
对于各种调控政策的效应，各方面疑虑重重。房地产开发商为了利益链不断裂而玩起潜规则、社会公众因对政策没有稳定的预期而缺乏安全感，进一步加剧了房屋供求紧张，面对房价飙升，老百姓怨声四起。政策制定者也许没有想到，一系列抑制投资投机，遏制房价过快上涨的政策，却成了开发商和民众集体反向操作的指标，这在某种程度上折射出房地产调控政策面临极大的信任危机。
如果我们仔细观察，还可以发现：自1998年住房商品化改革以来，中国房地产政策体系一直处于盲目被动的应对房价上涨的短期通道中，没有对自身的政策体系进行梳理和反思，没有构建科学的制度体系，更将已经建立的法律制度束之高阁，缺陷十分明显：其一，政策与法律脱节，缺乏系统性、长期性、前瞻性和科学性，被动应对的措施多，主动完善的措施少；其二，法治理念缺乏，始终没有厘清市场与政府的责任；其三，法律实施不力，政府坐拥巨大的土地利益，不能严格执行已有的保护社会公众权益的法律制度；其四，司法机关的维护社会公平正义功能没有得到充分发挥，大量的房地产纠纷未能得到有效处理。
这些问题直接导致了中国房地产公共政策缺乏一个长期的系统性的构建体系，亦缺少内在的公共政策目标逻辑，在过于追求短期效应的指导思想下，政策朝令夕改，无论是民众，还是市场的参与各方，对政策的经常变化都无所适从。中国房地产调控到底以什么目标为取向，如何使政府和市场各担其责，社会公众与政府或开发商发生了利益冲突应如何妥善解决，等等。这些问题，都不仅仅是经济问题，而是法治问题。规则先定，每一个实施规则的人都必须按规则行事，破坏规则者必出局，这是法治的最基本理念，也是解决我国房地产市场规则随时改变，实施规则的人按照自己的利益行事，破坏规则被奉为成功弊端的根本所在。如果不解决好这些基本的前提，结果也只能是一方面政策被动地变来变去，另一方面，市场的参与各方都反向博弈政策，政府陷于政策失灵的尴尬。
因此，中国房地产市场的发展和房价的理性回归，不能再重复过去那种应急式的短期疾风暴雨的政策，在采取经济手段进行调控的同时，还必须打出“法治组合拳”。
1、转变调控理念，在综合考量我国的房地产土地供应、信贷、税收、信息、住房保障等各方面因素，对现行政策进行全方位的检讨和反思的前提下，确定中国房地产市场发展的目标和任务，明确房地产市场调控的基本价值判断标准，处理好房地产市场发展与民生保障之间的关系。给房地产市场的各方主体以明确的预期，增强社会公众的信赖。
2、建立理性的房地产调控体制与机制，在目标和任务明确的基础上，厘清政府与市场的关系，建立合理的监管体系，使政府脱离土地收益获得者的身份，不再与民争利；与此同时，以法律的方式赋予政府及相应机构以相应职权与职责，并建立相应的工作机制。一方面，为保障民生建设经济适用房、公租房；另一方面，维持房地产市场秩序，打击市场不正当竞争行为，纯洁市场环境。以政府的中立与公正增强社会公众的信任。
3、严格依法行政，建设服务型政府。严格执行《行政许可法》、《城市规划法》、《土地管理法》、《物权法》、《公司法》、《广告法》、《合同法》、《侵权责任法》等有关房地产开发土地供应、土地规划、信贷、信息披露、广告宣传、中介服务等方面的法律法规；鼓励公众参与，按照国务院《信息公开条列》向社会公开房地产市场发展相关信息，保障公民的知情权、表达权、参与权、监督权，以政府的严格执法提升社会公众的信心。
4、畅通司法救济途径，捍卫社会公平正义。按照法定程序妥善处理房地产案件，排除地方保护主义或者地方利益的干扰，充分保障公民的程序性权利和实体性权利。加大房地产土地供应、政府公共住房保障、土地规划等方面的行政案件审理力度；按照《物权法》、《侵权责任法》、《合同法》等法律规定，公正审理房地产开发、销售等各个环节中产生的民事纠纷，切实保护公民权利；按照《刑法》，对违反《土地管理法》、《城市规划法》、《行政许可法》、《商业银行法》等法律的犯罪行为予以严厉打击。以司法公正坚定社会公众的信念。
5、提高全社会的法治意识，形成学法、懂法、用法、守法成为社会风尚。真正形成任何机关、任何团体、任何个人都没有超越宪法和法律之上的特权，都必须在法律范围内活动的社会氛围，使“潜规则”无存在必要，政府的权力在阳光下运行、开发商的行为在“台面上”展开、中介过程公开透明、公民权利保障充分，以良好的法治文明创造社会公众的幸福生活。
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