2017（第九届）中国地产年会
十九大後中国房地产行业将会有怎样的新发展新时代背景下又将有怎样的新趋势？以城市更新为主战场的深圳房地产将会有什么新变化未来嘚运作有什么新思路？2017（第九届）中国地产年会与您一道探寻行业发展的未来趋势奥一网进行现场全程直播。
新时代 新趋势 新发展
打造Φ国地产主流思想库
深圳市城市更新开发企业协会
深圳市合一城市更新运营管理有限公司
北京大学房地产研究所清华大学建筑学院
东方房哋产学院深圳大学建筑学院
深圳大中华希尔顿酒店华世大宴会厅
主持人：尊敬的各位领导、各位来宾现场的各位朋友们、媒体同仁们，夶家下午好！欢迎各位嘉宾莅临"2017（第九届）中国地产年会"的活动现场我是活动的主持人谭震，非常荣幸能与大家共度今天下午的美好时咣
风起南方，肇始深圳！从开场的那段视频当中大家已经感受到深圳房地产市场的风起云涌作为中国改革开放的排头兵，深圳房地产市场的发展一定程度上正是中国地产的先锋和缩影而在座的各位正置身其中，成为推动中国地产成熟和发展的重要力量！我建议先请夶家用热烈的掌声，送给正在地产业界不断努力奋斗的同行也送给最伟大的自己！
近期，十九大刚刚落下帷幕十九大后中国房地产行業将会有怎样的新发展？新时代背景下又将有怎样的新趋势以城市更新为主战场的深圳房地产将会有什么新变化？未来的运作有什么新思路2017（第九届）中国地产年会将与您一道探寻行业发展的未来趋势。希望今天的思辨和讨论能给各位带去工作中的灵感和策略中的参考让深圳继续扬首于中国地产界的龙头。
下面请允许我向各位隆重介绍莅临今天活动的各位尊贵领导和来宾，他们分别是：
经济学博士、教授享受国务院特殊津贴专家，现任汇力投资基金管理有限公司董事长、上海人寿保险股份有限公司监事会主席孟晓苏先生；
深圳市城市规划设计研究院城市更新规划研究中心主任、国家注册规划师、高级工程师、深圳市罗湖区城市更新局专家顾问、深圳市南山区城市哽新改革顾问专家王嘉先生；
深圳市城市规划委员会建筑与环境艺术委员会委员、深圳雅本建筑设计事务所主持建筑师费晓华先生；
深圳夶海智地房产开发运营管理有限公司董事长曲咏海先生；
深圳天安骏业投资发展（集团）有限公司副总裁、深圳天安云谷产城社区研究院瑺务副院长田卫东先生；
深圳市城市更新开发企业协会联合创始发起人、深圳市合一城市更新运营管理有限公司董事长赵磊先生；
光临本佽活动现场的还有深圳市城市更新开发企业协会的相关领导，他们分别是：
协会常务副会长、就职于莱蒙房地产（深圳）有限公司的李彬总经理；
协会常务副会长、就职于深圳市桑泰房地产开发有限公司的邹石群董事副总经理；
协会副会长、就职于深圳市京基房地产股份囿限公司的杜建华副总裁；
协会副会长、就职于深圳招商房地产有限公司旧改事业部的陈汶总经理；
以及协会执行秘书长刘芳；
同时今忝光临活动现场的主办方领导有：
南都报系党委副书记、南方都市报总经理钟育彬先生；
南方都市报副总经理、中国地产年会策展人沈永淳先生；
南方都市报深圳地产家居平台总经理李朝红先生；
南方都市报深圳地产家居平台首席技术营销官彭佳佳女士；
同时，出席今天活動的还有200多位媒体同仁和地产界的各位贵宾朋友让我们以热烈的掌声对诸位的出席表示热烈欢迎和衷心感谢！
自2008年开始启动中国地产年會这一品牌项目，南方都市报已经坚持了九年这九年，南都以非主流传媒的力量监督、推动中国地产健康、良性的发展到今天实属不噫，下面有请活动主办方之一的南都报系党委副书记、南方都市报总经理钟育彬先生上台致辞
南都报系党委副书记、南方都市报总经理 鍾育彬
钟育彬：九年来中国地产年会硕果累累，发出了真正意义的主流声音
钟育彬：尊敬的孟晓苏教授、各位来宾、各位朋友大家下午恏！感谢各位朋友在百忙之中亲临2017中国地产年会的现场，特别荣幸能与各位一起再次见证这样的盛会
2017年十九大刚刚落下帷幕，十九大报告中再次强调"房子是用来住的不是用来炒的"定位，在新的时代背景下关于房地产发展的新趋势、新方向、新思路又成为了行业的关注點。由南方都市报打造的这次盛会齐聚各界学者进行探讨和交流，至今已经经历了九年从中国地产进化论到互联网情境下的房地产和囲享经济，再到今天各位嘉宾即将研讨的十九大后的房地产发展九年来中国地产年会硕果累累，发出了真正意义的主流声音
十九大同時还提出了将城市规划改革深入推进，重视城市发展的方式在加快转变推动规划改革创新，让城市环境明显得到改善城市的公共服务功能不断提升。今年地产年会增设的沙龙环节将围绕着"城市更新与深圳地产的可持续发展"为主题进行交流期待几位嘉宾分享他们的独到見解。
南方都市报从一家报纸发展成为现代化传播集群今年又携手深圳市城市更新开发企业协会和深圳市合一城市更新运营管理有限公司举办这次盛会，与各位房地产行业的领军者相聚于此碰撞出思想的火花。
最后祝2017年中国地产年会取得丰硕的成果，祝各位来宾身体健康工作顺利。谢谢大家！
主持人：非常感谢钟总的精彩致辞也谢谢您的美好祝福！
每一年的中国地产年会，其精髓就在于下面即将進行的中国地产思想论坛每届年会，主办方都会邀请到行业专家和大咖们来到现场与公众分享自身对于中国地产发展的真知灼见。
今忝我们非常荣幸地为大家介绍一位重量级演讲嘉宾，他是经济学博士、教授享受国务院特殊津贴的专家孟晓苏先生。
孟晓苏先生现任彙力投资基金管理有限公司董事长、上海人寿保险股份有限公司监事会主席、国务院发展研究中心资产证券化REITs课题组组长、中国证券基金業协会资产证券化专业委员会专家顾问等他是中国国际跨国公司促进会副会长、中国企业投资协会副会长，兼任北京大学经济学院、光華管理学院等十多所国内外高等院校教授
孟晓苏先生师从厉以宁教授，曾与李克强、李源潮同期在校读研共同著有《走向繁荣的战略選择》一书，曾担任国家房改课题组组长是住房制度改革与建立住房保障房制度的最早提出人之一，被海内外媒体称为"中国房地产教父"他所提出的发展住房抵押贷款、建立住房公积金、实行住房抵押贷款保险与老年人住房反向抵押养老保险等金融产品都已在中国变为现實。
接下来我邀请各位用热烈的掌声欢迎孟晓苏先生为我们发表《房地产业长期拉动中国经济增长》的主题演讲掌声欢迎孟教授。
经济學博士、教授享受国务院特殊津贴的专家 孟晓苏
孟晓苏：房地产业长期拉动中国经济增长
孟晓苏：各位房地产业界和媒体朋友们，大家丅午好！很高兴再次来到中国房地产业的策源地深圳和大家共同研讨房地产发展的问题。由南方都市报和南都传媒集团主办的中国地产姩会已经开到第九届每次都能针对房地产发展出现的新问题给出答案，中国地产年会对于维持房地产的健康持续发展是起到作用的
最菦有不少人问我"房地产拉动经济，还能拉动多少年"我用今天的题目来回答他们，房地产业将长期拉动中国经济增长
改革开放39年，中国經济取得了持续快速增长的成果今年预计达到80万亿人民币，折合美元是12万亿美元在最近的五年里，经济保持中高速增长在世界主要國家中名列前茅。为什么中国经济能取得这样持续的增长还是在于包括房地产内的主导产业拉动了经济，前几年在中国经济出现动力不足的时候是中央及时提出了要化解房地产库存，促进房地产业持续发展房地产业很快走出了低迷，出现了井喷式反弹也拉动经济出現了U型反弹。
事实证明只有坚持改革开放才能让我们的事业充满强大的动力。在房地产拉动中国经济的问题上我今天跟大家分享四个方面的内容：1、住房改革启动我国巨大内需；2、资产增值支撑房价上涨预期；3、改革供给注入长期发展动力；4、金融创新有效化解当下难題。
1、住房改革启动我国巨大内需
房改之前我们不光是经济发展水平不高，而且居住条件很差全民分房的时代是蜗居的时代，根据当時房地产协会会长统计人均住房面积只有2-4平米，连前总理温家宝都说他们家是五口人只住9平米的房子这在一定程度上反映了当时人们嘚居住条件和居住困难。中国房地产业的起源是在于邓小平同志1980年的一次重要谈话他谈到了住房建设和分配制度的一系列改革成为后来房改的指导思想。就在邓小平提出房改思路之后第二年就成立了以中房为代表的一批房地产企业，接着启动了中国的房地产业
我是在1992姩进入房地产业，当时迎来了一轮房地产的新高潮当时我到中房当总经理，是王岐山在中房当副董事长是他拉我进入这个产业，当时茬这个行业中房占了主要份额由于这样的产业地位，我们随时在呵护这个产业并且96年在前副总理朱镕基打压房地产的时候，由我最早提出"住房建设可以成为国民经济新增长点"这个观点被朱镕基接受了，他虽然打压房地产但不反对住房建设。接着由我担任课题组组長，组织国家原体改委、建设部、原国家计委、原国家科委几个部门共同研究住房制度改革，通过房改推动房地产业成为主导产业为什么这么多部门，包括杨慎、洪虎、郑新立这些老领导大专家都参加了课题组由我担任组长呢？是因为当时的房改方案基本上拷贝了我嘚博士论文我的博士论文是在著名经济学家厉以宁教授指导下写的房地产理论关于住房制度的一系列问题，可以说我们当时的房改方案集中了中国经济学界的顶级智慧
孟晓苏：正在进一步积极推进房地产信托投资基金REITs在中国的落地
研究房改的同时，我到美国做了两年访問学者带回大量的国外理念，也带回了这么一句话——American
dream美国人的梦50年代美国人的梦就是购买住房和汽车，两个空间一是居住空间，┅是流动空间1997年美国华尔街时报采访我的时候，我把美国人的梦延伸到中国人的梦我认为在中国经济发展到一定阶段，中国老百姓也會踊跃买房、买车实现自己的梦想。为什么我们这些人是最早推动了住房制度改革因为这是80年代在中南海工作的时候，老领导对我的敎育80年代在中南海工作的八年，给万里同志当秘书给全国人大当秘书局局长，前年万里同志去世之后凤凰卫视发表了对我的访谈，峩谈到改革从安徽开始就是从万里同志开始，开放从广东开始就是从习仲勋同志开始。这两句话既是不忘初心是共产党人在70年代末朂早投身改革，最早在邓小平的思想指导下勇于开拓、勇于进取进行改革的两位领导人的真实写照也是我80年代的主要服务对象。
"改革从咹徽开始"这句话被习近平总书记肯定了两次第二句话就不需要他再说了，第二句话有我说就够了今天我在这里要讲，开放从广东开始就是从习仲勋同志开始，开放从广东开始最早是从深圳开始
这些老同志的思想不光影响了我，也影响了和我一直作为同学的李克强峩们是大学本科同学、硕士同学、博士同学，本科是一个学生会硕士是一个小组，博士是一个导师1990年硕士毕业的时候，李克强就是以"妀变城乡二元结构发展城镇化"完成了他的博士论文而我的博士论文则提出要建立市场经济的体制目标。后来导师厉以宁教授把同期毕业嘚三名硕士同学的三篇硕士论文汇集成一本书命名为《走向繁荣的战略选择》，我的主张建立市场经济的目标论文作为第一章李源潮哏我和克强不在一个组，他所写的企业集团的发展途径是第五章李克强撰写的"农村工业化：结构转型中的选择"作为第七章，其余章节包括股份制改造、国有企业管理体制的改革和科技创新等章节都由厉以宁教授所撰写现在26年过去了，我们师生四人当年的设想都变成了现實这些正确的思想变成政策，这些政策在指导着中国经济不断走向繁荣
正是因为这些思想，使我们勇于在98年推出了房改方案房改方案递交之后四个月，国务院就发布了城镇住房制度改革文件启动了全国城镇住房制度改革，这种住房制度改革把住房商品化把市场经濟引入住房建设和住房分配领域，从此中国老百姓居住得更加舒适、宽敞生活得更有尊严。
在住房制度改革过程中我们大量推出金融創新，今天我们所使用的这些金融创新工具包括住房抵押贷款、住房公积金制度、住房抵押贷款保险都是由我们而不是由金融业提出的，我的反向抵押养老保险后来被采纳我现在正在进一步积极推进房地产信托投资基金REITs在中国的落地。
金融创新来之不易推动每一项金融创新都需要很长时间，比如说住房抵押贷款现在已经被人们到处应用，大家都知道这个工具对老百姓有用但当时推出的时候，96年国務院下文件的时候银行还不愿意接受，银行的行长们说国有企业借钱不还老百姓借钱怎么会还呢？96、97年国有企业借钱不还成为普遍现潒怎么能让银行相信老百姓抵押了房产借钱会还？当时的建设部部长俞正声带着我到工商银行行长会上给他们做保障我跟他们讲在住房抵押贷款发达的国家，老百姓抵押了房子会还款不仅会还款，而且华人是还款最好的群体我这么讲，他们才放心了慢慢地他们开始放贷，这是供给侧
但解决了供给侧的问题，需求端还不愿意借款老百姓说我有钱买房，没钱就攒顾云昌编了中国老太太和美国老呔太天堂对话的故事，一下子让老百姓理解了原来中国老太太攒了一辈子没买到房就死了，而美国老太太住了一辈子房两个人在天堂見面，中国老太太感到自己吃亏了这肯定是编的瞎话，谁也没有到那个地方去过但这个瞎话一编，老百姓信了后来老百姓踊跃贷款買房，过了几年房价翻番了老百姓只需要按照按照原来的价格向银行还本付息。
有了金融的撬动住房很快成为老百姓的购买对象，接著03年放开汽车进入家庭出现了每年汽车销量增长20%、38%、42%乐观，新的排浪式消费推动着中国经济进行成功的转型朱镕基当总理以后看到这種局面高兴地说"房地产业拉动了一百多个产业的发展"，这已经不是当年打压房地产的朱镕基副总理了而是支持房地产业发展的朱镕基总悝。
这些年对房地产发展总有一些模糊认识2011年以来的抑制内需使相关制造业受到损害，就像蒙起被子打孩子一样打开被子一看，打伤嘚都是亲儿子房地产持续投资下滑又反映到2014年和2015年，由于没有及时调整政策支持房地产发展造成房地产发展投资从每年增长20%左右一路丅滑到接近于1%，接近于零这样就出现了国民经济L型下滑，主要是房地产低迷拖累了国民经济
现在还有部分城市要依赖限购，这种打麻藥的方式作为医生来说，打了麻药要赶快动手术限制住购买力，你要赶快增加供给问题是有些医生光打麻药，不去治病过一段时間病人要醒了，他就再打麻药打时间久了不就成毒品依赖了吗？这种短期行为不适合维持经济的长期持续发展正是这种短期调控，使菦年房地产业出现了一种怪现象把正常发展的周期挤压成了三年小周期，挤压几年实体经济下滑，经济受不了了赶快放一马，一放房地产蹭就上去了，然后一看房价太高了赶快限购，再打压三年一个周期，06年放了一把然后房地产就上去了，07、08年赶快压压到08姩全球金融海啸来了，四万亿拉动经济同时一系列支持房地产政策，结果房地产一下就涨上去了一涨上去，房价高了赶快通过限购來打压，出现了2010年、2011年的限制2012年、2013年，特别是2013年发布了国五条以后老百姓抢着买房，又是一热炒然后出现了2014、2015年的下滑，每三年一個小轮回就像跳三步舞一样，三步舞的节奏是嘣嚓嚓、嘣嚓嚓、嘣嚓嚓、嘣嚓现在我们已经跳了四个三步舞，去年是一个"嘣"今年是┅个"嚓"，这么调控怎么行呢费了这么大行政资源，只不过把房地产压成小周期这不是自己骗自己吗？这些措施都是不适合的我们一矗呼吁要建立房地产市场调控的长效机制，这些观点呼吁了两年被中央从去年接受了，今年中央特别强调"要稳定房地产市场坚持政策連续性稳定性，加快建立长效机制"最近中央政治局会议为明年经济工作定调，又特别提出加快住房制度改革和长效机制的建立现在媒體纷纷议论这是明年的重点工作，明年干什么就要干这件事，我认为至少这件事是明年的重点工作之一长效机制的建立会有力地改变短期行为，而短期行为经过我们的批评也已经注意到了但短期调控的嘣嚓嚓会不会再跳下去呢？我怕他一下改不过来现在房地产业也沒有人怕政府调控了，因为知道他调控不了等两年就行了，老百姓也不相信房价会降
房地产在摩擦中成长，这些年房地产对于老百姓嘚住房改善成果是巨大的对经济发展的拉动是巨大的，再加上从朱镕基副总理开始就是三万亿拉动经济2008年又有一个备受争议的四万亿拉动经济，都是投入到了基础设施建设再加上近年地方政府断头路得修、对GDP的拉动，又大量的发国债搞建设，形成了现在巨大的城市建设规模这种城市建设规模造成崭新的道路、崭新的机场已经成为特朗普心中的典范，他说"中国取得的成就令人惊叹看到美国就像第彡世界国家一样"，他们论证一个桥用了很长时间但中国建座桥这么轻易，他们把钱用到中东打仗花了6万亿，越打越糟糕而中国是把資金用在经济建设上。最大规模的基础设施建设、最大规模的房地产开发和最大规模的城市建设所造成的是中国实体经济的大幅度产出，中国已经在诸多实体经济产出方面成为世界第一比如中国的钢铁产量占世界的绝对第一，谈起钢铁产量河北副省长告诉我钢铁产量苐一是中国，第二是河北第三是唐山，第四是日本第五是美国。中国的水泥产量占世界的60%中国的煤炭占全球47%，中国的发电量超过美國的41%中国的汽车产销量2800多万辆，比美国第一还要多中国的高速公路里程世界第一，中国的高铁运行世界第一占世界的60%，中国的城市軌道交通世界第一其中第一的城市是上海，中国的外汇储备世界第一最高市值达到接近4万亿，中国还有多个世界第一加上我们现在昰神五上天，蛟龙下海大飞机试飞成功，让网友们赞叹"厉害了我的国！"
中国经济还要发展未来还要把三十年的发展分为两个十五年，通过两个十五年的目标实现中国共产党两个百年目标专家们分析现在我们已经是美国经济总量的60%，我们是日本的2.27倍是俄罗斯的8.7倍，一個深圳顶一个香港一个广东顶一个俄罗斯。有人说中国经济如果保持每年6%-7%的速度就会在2025年之前超过美国成为世界第一大经济体。会是這样吗我真的希望这样，但没想到美国已经换了房地产商当总统了他会拉动经济，他懂得怎么样靠主导产业拉动经济特朗普现在力嶊税法改革，我认为能够成功所以未来我们真的能在很短时间内超过美国吗？美国去年增长幅度是1.6%今年达到3.5%，他们的目标是要达到6%的增长幅度美国达到6%相当于我们达到10%，美国有着强劲的增长动力我们要正确看待这个问题。
2、资产增值支撑房价上涨预期
房价从1987年到现茬29年间，年年平均房价在上涨平均每年上涨11%，29年总共上涨了17.3倍北上广深增长幅度更大，百分之12点几一开始人民日报不信，他说房價上涨这么快一定是出了问题。28年前人民日报发表文件说美国房价高达1600元/平米这是泡沫。28年过去了当年他所说的1600元/平米的方庄地区目前二手房价已经8万/平米，所以一些专家认为楼市是泡沫的命题总是出错包括谈到美国，美国2008年经济大幅度下滑的原因是由于房价下降这样大家才发现美国不是科技立国，美国占GDP第一位的仍然是房地产业美国发展了200多年，还是要靠房地产业拉动我们中国才发展多少姩？我们就能说我们现在已经黄金十年过去了只剩白银十年了？谁说是白银十年你看看去年的销售量，那不是黄金十年的表现吗我們开始了新的黄金十年。2012年之后美国房价恢复才使美国经济增速恢复了增长，六次破产的特朗普才成为英雄这是时势造英雄。
某人在伱们这里发表过一篇文章说德国的房价下降造成了德国的经济增长，这肯定不是南都的意见而是个别人的意见，我问了德国共产党总書记贺轮瓷他说没有这回事，真正发生的是西德和东德合并造成了以西德为口径分析房价下降，世界上很少出现国家合并的事关于房价下降问题，我建议你们发篇文章是两德合并才造成的现象，如果专家们再说这种话我建议你们告诉他们：不要跟我们开国际玩笑叻。房价涨得如此高接下来会怎样？我有三句话短期看供求，中期看结构长期看通胀。弗里德曼所讲的通货膨胀无论何时何地都昰一种货币现象，它是由于货币增幅高于经济增幅而造成的"印钞机转快了，经济增长慢了所以造成通胀。中国在朱镕基当总理的十年期间每年M2增幅是22.4%，最高一年是37%温家宝当总理的十年，最高达到38%这几年已经降到13%左右。我们为什么到现在没有引发通胀呢除了GDP之外，我们不要忽视了经济存量经济存量增值也吸纳了大量的货币，特别是现在出现了双重转型一种转型是计划经济向市场经济转型，包括矿山资源、由原来不按货币计价变成按货币计价房产增值原来几万元买的房改房，现在卖出去一套就是几百万、上千万大家都需要貨币，再有企业改革、股票上市股市现在已经有40多万亿市值，这些都需要大量的增发货币二是农业化社会向工业化社会转型，农民从過去不吃商品粮变成吃商品粮而且农地流转入市又需要大量货币。在我研究这个问题的时候一个社科院的老教授告诉我"你不要忘了贪官藏钱的影响"，其实不光贪官好藏钱老百姓也好储存现金，东北老太太把钱藏在炕洞儿媳妇不知道，给烧了这笔钱既没进M1也没进M2。春节给农民工发钱有些单位好用货币，让农民工领着一袋袋真金白银走拿着钱上火车，后面演绎的就是天下无贼的故事
我在当中房董事长期间，在北京、上海做的房子当时是八九千一平米现在已经增值到8万、9万、10万、12万/平米，还在涨包括当年我们捐建给北大清华嘚蓝旗营小区，教师用1900元/平米买下来了现在每平米价值12万元，每位教师因为这套房产成为千万或者一千几百万的富翁这种财富价值的顯现使老百姓感到很荣耀。房价上涨的根本原因还是土地增值因为房屋本身是折旧的，而城市土地是长期增值城市土地增值大于房屋折旧，这就是房地产增值的秘密
现在房产已经成了居民家庭的主要财产，而房产上涨使得居民家庭财富大幅度升值在这种持续上涨的凊况下，我们完全可以利用上涨的房价让老百姓活得更尊严我所推出的反向抵押养老保险就是在这种情况下推出的，因为房价不断增值中国的老年化逐渐加快，我们已经成为世界上老年人口最多的国家我在2001年提出，并在03年向温家宝总理提出反向抵押养老保险就是在當时房价已经增值到一定程度的情况下，温家宝总理当时就做了批示接着由住建部和保监会发文件要求推进。十年之后2013年国务院再次發文，要开展老年人住房反向抵押养老保险试点我的幸福人寿承担了主要任务，我为这个事创立了幸福人寿现在幸福人寿推出的这种產品不是把房子抵押了让老人搬家，老人可以住在这里永远不用搬家给付金终生供奉而且不用交税，保险公司按照5.5年息计未来老人退保、子女赎回或者老人去世，老人去世之后如果子女花钱把本息交了，房子可以领回去如果不交就要拍卖，保险公司只领取本息增徝部分交给子女。现在我们已经在七个城市推出了有169位老人入保，如果500万的一套房子老人可以每月领到1.5万多元，房子可以继续住着洳果是价值1000万的房子，每月可以领到3万参保老人说反向抵押保险让生活活得更有尊严，媒体也从过去的怀疑变成了赞扬现在正在推进這个产品。推行这个产品的主要障碍是别的保险公司不敢干不敢干的原因是担心房价下跌，其实面对着房价上涨保险公司老是认为房價要下跌，看到过去十年上涨了十倍他们也后，要是早卖孟董事长的产品早就赚钱了，我说"你们今年卖不卖"他们说"明年会跌吧"，老昰这样担心实际上在幸福人寿试点的过程当中，试点房价大涨如果我们能推出保监会支持的参与型产品，就是在房价升值之后由保险公司和老人共同分享升值的这部分资产老人可以领到更多的给付金，保险公司可以把升值的那一半计入自己的财产账上假如上海的一套房产是500万，而上海房价去年上涨45.5%也就是说这套房产增值了227万，有113万归老人老人从1.5一个月变成2万，保险公司可以把113万划到自己账上加上原来的5.5年息复利，保险公司就有了双重资产通过这种设计可以使保险业更好的服务于老龄化社会，加快老龄事业和产业的发展
3、妀革供给注入长期发展动力
供给侧改革是习近平总书记这些年大力推动的，包括制度供给、创新供给和管理供给习近平总书记在上一届剛刚担任总书记的时候，提出"人民对美好生活的向往就是我们的奋斗目标"他讲到人民群众希望有更舒适的居住条件，更优美的环境而茬这次十九大报告中，又明确产出了我国新时代主要矛盾是人民日益增长的美好生活的愿望和不平衡不充分发展之间的矛盾我们在发展房地产的同时，不能忘记还有低收入阶层所以我们在房改方案中提出市场提供商品房，政府提供廉租房1998年的房改方案中就提出了，今姩政府工作报告中李克强提出两个为主"以市场为主满足多层次需求以政府为主提供基本保障"。我之所以建立汇力基金也是为了推动保障房建设这些年我们汇集了不少资金，几十亿资金投入一个城市几十亿资金投入一个城市，就是推动保障房建设保障房、廉租房解决叻最低收入者，夹心层、小白领怎么办呢我们推进共有产权房，国土资源部胡存智副部长是共有产权房的主要发明人我跟他一起推动叻几年，基本思路是既然知道北京的房价是5万元其中有4万元是地价，为什么不能把4万元的一部分拿在政府手里比如政府拿在手里2万，叧2万计入房价这样老百姓就可以用3万元买到价值5万的房子，俞正声告诉我用这种方式可以维持房屋的价格体系又能让中等收入者早住仩房，这才是解决房子是用来住的不是用来炒的，政府地价转化为房屋产权它也随着房产升值而升值，今后再变卖的就不是地价而昰房屋增值权益，不是收一次地价可以变相的收两次或多次，政府今后还可以跟老百姓之间互相买卖这样就可以解决很多夹心层的问題。我认为共有产权房是房改以来最有意义的制度创新比我们在房改时所学的香港的居屋和公屋政策、新加坡的组屋政策更加具有社会意义，香港是划出一块地不收土地出让金，但限制谁能享受这个房子要评价、公开、公布、抽签，拿到房子还限制你多少年不能转让我跟施永青讲共产党发明了共产房，如果香港用这种方式可以很容易解决夹心层的住房问题他说我回去跟特首讲。
第三个方面供给侧妀革是进一步提倡购房租赁购租并举，完善住房制度购租并举还要考虑到租赁房的租售比，用农村的建设用地建租赁房相当于深圳過去的城中村的房子合法化了，用它作为租赁房可以有效提供房价不高的房屋入市，这样可以解决更多人的租赁问题再有是用共有产權的方式，可以由政府把持有产权的部分不收租金当房屋租出去的时候，把租金浓缩在居民一侧
最近中央政治局会议再次强调了关于淛度改革，提出了加快住房制度改革和长效机制建设不要忘记了我们还要发展城镇化，鼓励农民进城的同时也解决城乡差距新型城镇囮是以人为核心的城镇化，在新一届班子的领导下五年来八千多万已经进城的农民，未来还要发展这种城镇化进程将会继续推动中国嘚城镇化发展。在这种情况下我们要改革制度通过制度供给，使农民进城能买得起普通房屋我的允许农地流转保护农民权益的建议早茬05年就向中央提出了，我认为单一的征地卖地剥夺了农民大部分资金为城市建设，少部分还给农民这是不合理的规定，要允许农民集體用地规范的进入市场流转07年我和清华大学李津奎教授共同提出让农民全家带着地票进城，后来黄奇帆告诉我第二年重庆就试点了地票淛度最近他告诉我六百多万农民带着地票进城，不仅解决了他们自己的生计也为城市发展带来了土地，一部分土地复垦为耕地也使偅庆增加了耕地，原来城镇化能够增加耕地减少土地占用的好政策。我跟黄奇帆讲现在要促进地票的全国流通不光重庆农民进入重庆市，重庆农民有可能进入深圳市而其他地方农民也可能进入重庆，所以应该是全国流通的地票
现在通过这些制度，解决了进城农民的居住没有进城的农民我们要不要管呢？当然要管从浙江试点开始，中央提出用建设和培育特色小镇把房地产投资进入乡村，造福那些仍然在农村的农民这些计划将会有力地改造中国，让广大农民共同分享改革开放的成果这些资金下乡是不是房地产开发？有人现在箌处讲去房地产化说我们不是房地产，你怎么不是房地产你开发的就是房地产。
我们要坚持正确义利观推动构建人类命运共同体，峩们帮助"一带一路"的国家发展经济从而使我们自己得到更好的发展。习近平说共建"一带一路"倡议的核心内涵就是促进基础设施建设和互聯互通我们认为最重要的互联互通还是铁路的互联互通，今年9月我到哈萨克斯坦访问的时候重点跟他们的领导人谈铁路的事，他的总悝顾问、原经济部长兼铁路总公司总经理库乐克夫跟我一口气讲了六、七项需要中国投资的业务我最感兴趣的是他前铁道部长的身份，庫乐克夫跟我讲现在中国用的轨距是国际标准轨全世界60%的国家用这个轨距，1435而他们用的是1520，是前苏联宽轨不能并轨使得铁路在运行過程中要换，这样使运行时间增长运行成本增加，他提出可不可以在两个轨之间加一个轨变成三个轨。我问他可行吗他说我是铁道蔀长，专家研究过说可行。我马上回来召集了中车、中铁、鞍钢的专家和前铁道部孙永福院士一起研究，研究下来不行因为两个铁噵之间只剩下8.5公分，塞不下轮缘于是我们提出四轨套线方案，四轨套线方案还能解决转弯半径的问题这个方案报给哈萨克斯坦之后，怹们很高兴的接受了而且报给了总理，总理报给了纳扎尔巴耶夫总统11月11日我们看到俄通社的报道，纳扎尔巴耶夫先去找普京商量要建一条直通的商量，普京说同意纳扎尔巴耶夫的建议两个老大都说完了，我们看到报道着急了我们还没跟老大报告呢，我们赶快用最赽的速度请新华社发了个内参把关于用四轨套线解决铁路并轨难题报上去了，如果能实现四轨套线投资只是一般铁路建设的五分之一咗右，就能解决"一带一路"沿线国家的互联互通问题我们就把百年难题解决了，当然车同轨的事情是他们提出来的不是中国，因为铁路軌距涉及国家主权我们严格遵循外事方面的规定，由他们提出他们请我们来做。最近哈萨克斯坦国家副议长带队到北京来跟汇力基金簽约我们出资和组织建设，中国有足够的建设能力中铁建、中铁工一共28个局都想干，还有鞍钢、中国建材一路枕轨都得重做。"一带┅路"需要创新这个创新思路大家讲起来都很高兴，过去那么多年没有人想到现在这个方案是可行的。
4、金融创新有效化解当下难题
政府投资基础设施建设是跟房地产一样拉动经济的另一个传统产业它的规模也有利于支撑中国的实体经济。如何解决地方债务危机使得哋方政府有能力继续投资基础设施建设呢？我们提出用REITs可以化解地方债用REITs解决地方政府负债过重的问题。为此我和陈元、刘世锦共同成竝了国务院发展中心REITs课题组由我和刘世锦担任组长，陈元担任总顾问研究的题目是通过引进资产证券化来进行政府存量资产的PPP，存量哽好做以市场化手段化解地方债。
在我们研究的过程中国务院在政府工作报告中提到探索基础设施等资产证券化，"十三五"规划提出开展房地产投资信托基金试点的要求去年6月份国务院发文在培育发展住房租赁市场的文件中明确提出稳步推进房地产投资信托基金（REITs）试點，这是REITs第一次写到国务院的文件之中今年政府工作报告中不是讲探索，而是讲推进资产证券化
REITs是把不动产的收益权变成一种资本品，这种资本品可以上市交易是一种特殊的金融工具，通过发行基金持有不动产的不同项目公司的股权这种项目公司本身必须要有租金，租金每年必须要分配给投资人这些含权的证券可以在资本市场上流通。2000年我们请国外专家来讲金融创新的时候他们异口同声地说除叻REITs，没有更好的金融创新可以讲我们今天也到了这个时候，各国各地对于REITs都有着一致的规定：一是按期分红二是在资本市场上流通，彡是免税优惠免税不是不纳税，是避免双重纳税四是限制投向开发，不是用于房地产开发资金必须用于持有物业、持有出租物业。甴此可以看到它就是一种稳定收益流的优质资产，REITs在全世界已经有37个国家得到了应用图中红圈一是中国香港，一是中国台湾中国大陸金融创新就是慢，我05年就开始提倡到现在已经12年了，有了一些类REITs但真正的REITs还是没有推出，我们在努力不懈推进。
现在的问题是地方政府的负债越来越高直接负债27万亿元，总资产超过总负债是肯定的但毕竟负债过高不是好事，造成地方政府债台高筑继续投资遇箌困难。只能想办法借助于让企业来投资政府推动PPP，但是这种PPP越投越困难企业要政府保收益，要政府保回收财政部发文，限制地方政府以政府购买服务的方式为PPP做收入保证这样就变成了变相的地方政府负债，所以想把负债推给企业国务院国资委赶快给央企发文，說是严格限制央企通过PPP增加负债两头堵。11000个PPP项目入库只启动了1300个。国企大量增加每次政府成立的平台公司就是一个新国企，现在成竝了多少平台公司八大投资公司、十大投资公司，交投、城投、水投、轨投每一次就是一个新公司出现，改制很困难你怎么让地方政府推动混改？你说找一个民营企业混改老总说我怎么敢？我要是找一个民营企业你们会问"你怎么跟他熟？你凭什么改他"我跟国资委副主任说"让国资委充当红娘吧？"副主任说"人家会问你跟这个企业什么关系"
香港从AAA变成AA+，就是因为香港跟中国大陆的紧密联系本来"一國两制"是造福香港的，但是因为我们的负债率过高把香港给拖累了，这些问题用REITs就能解决中国版REITs有四个要点：第一个要点是发行公募基金持有政府的不动产，政府可以拿走大把资金第二个要点是拿走之后这些资产仍然返给原有平台公司运营，通过他们的运营来保收益包括原租金要交给REITs，如果租金不足由政府购买服务的方式补足，比如公租房你本来就要补地铁你本来就要补，这些不是增量的PPP限制范围存量是允许的，因为本来就在补这符合REITs管理内部化的要求，也避免了这些机构的人员下岗如果这么做的话，政府拿走了大量资金有些地方政府不敢信，说这个资金还监管吗我告诉他不监管了，你爱怎么用怎么用有的市委书记说"那么我们就实现华丽转身了？"峩说对当年你投入基础设施建设，建造的设施为本地人民享用现在你们又引来社会资金持有，基础设施仍然由本地享用但持有人却鈈是你自己，你们轻松了拿这些资金再去建新的。第三个要点是上市流通现在中国证监会已经做好沪市、深市上市流通的准备，主要領导人做的批示我们未来的REITs愿意在包括深市在内的资本市场上流通，因为公募基金本来就要上市你何必再去搞IPO呢？这种方式非常容易用备案制就可以上市。第四个要点是基金运行一般在结束的时候我们现在设定20-25年，结束的时候由政府原价回购这些资产即便到时候資产增值十倍，也是原价回购资产这样可以解决国有资产流失的顾虑，还有一些地方愿意做永续化也是按照回购方式，在REITs运行几年之後再考虑永续化这样的话起步就容易了。
用这样的办法可以让REITs来化解中国经济发展的诸多问题包括实现了公共资产的动能转换，包括嶊动混改每混改一包资产，就是社会持有国有资本从这里退出，并且运营权还是委托原来的机构政府的负债率可以有效化解，负债率降低了可以进一步借债去建新的，中国的股权信用评级得以提升而且资本市场可以有大量的资本品。
去年10月份证监会召开研讨会聽取了我们的报告，并且请国际专家来评判证监会主要领导人已经批示要做好REITs入市流通的各种准备。中国证券业协会最近成立了专门委員会专门做不动产证券化我是委员会的专家顾问。国家发改委也很支持他们提出要共同推动不动产投资信托基金REITs，他们把房地产翻译荿不动产这两个词汇在英文中是一样的，他们认为原有PPP项目在运行两年有收益率，并且有足够收益保障的情况下可以做证券化符合證监会要求并经证监会批准的可以发行REITs。财政部和央行也发文要推动不动产投资信托基金REITs的发展特别是今年7月份习近平总书记在全国金融会议上明确提出两方面的要求，一是要严格控制地方政府债务增量后面的八个字很严厉"终身问责，倒查责任"二是开一扇门，关于存量重组增量优化，动能转换他所讲的动能转换，被山东误解为退二进三到浙江被误解为腾笼换鸟，其实他们不知道这是在金融工作會议讲的讲的是资本市场，讲的是资产和证券的转换因为他后面那句话就是把发展直接融资放在重要地位，接着是讲多层次资本市场體系学领导人的讲话一定要学全，不能想当然把自己的想法加在习近平的讲话上这样走偏了。
十九大又提出了提高直接资本比重促進多层次资本市场发展的要求，房子是用来朱德不是用来炒的，这句话讲得多好但是当我们没有资本市场支持的时候，老百姓只能整棟买整栋卖多少有炒房的嫌疑，今后老百姓只需要买基金就行了"房子是用来住的，不是用来炒的"不就更好的实现了吗什么是用来炒嘚？股票是用来买卖的
REITs试点已经在多个城市得到积极响应和参与，深圳作为房地产发祥地和最有改革开放精神的地方希望深圳也能拿絀一些资产来进入这个试点，虽然推动这些金融创新很难但我对REITs进入中国有充分的信心，现在一天天临近了为什么我有这么大信心？洇为我发明了喝啤酒理论我们在这儿喝啤酒，我断定你要上厕所不信你就继续喝，迟早要往我说的地方走有人说"这么粗俗还叫理论嗎？"那我换一个说法叫倒逼机制，断头路要修基础设施建设要搞，你还要不断喝啤酒造成内急内急倒逼你上厕所。还粗俗那我再換个说法，理论自信、道路自信、制度自信、文化自信相信在全世界已经通行的金融产品一定会进入中国，十九大之后REITs会成为经济发展的新动能，按照国际专家的说法REITs迟早要在中国大行其道。REITs的发行将是革命性的产品我借用革命领袖形容革命的一段话来说说REITs：它是站在海岸遥望还中已经看得见桅杆尖头的一只航船，它是立于高山之巅远看东方已见光芒四射喷薄欲出的一轮朝日它是躁动于母腹中的赽要成熟的一个婴儿。
主持人：谢谢孟晓苏先生给我们带来的精彩演讲下面有很多来宾迫不及待想向您提问，我们给几个提问机会
提問：孟教授，我是来自网易的记者您刚刚在演讲中提到当前一、二线城市高地价、高房价的背景下，很多城市今年逐渐推出住房租赁政筞向租购并举转型，但很多人的眼光不能看得很长远能否请孟教授给我们大概讲讲租赁市场长远发展是怎样的？毕竟中国很多老百姓還是希望自己能买得起房而开发商建的房子也是希望拿来卖，而不是拿来租请问大概五年之后中国租赁市场会是怎样的？
孟晓苏：现茬加快发展住房租赁市场原因是我们前一段时间忽视了住房租赁的发展，有一段时间经济适用房只售不租也有很长一段时间我们忽视叻住房供给侧建设，比如说我们阻碍老百姓买第二套房、第三套房理由很充分，你买那么多房干什么买那么多房你住得了吗？结果把租赁市场耽误了原来我们发展租赁市场不光是鼓励老百姓租房，还要培育住房租赁供给侧我们把它给忘了。
现在大力发展租售并举和住房租赁市场肯定国家和政府有着重要的责任，但是哪个国家都是由政府来负责租赁房的建设和持有政府只是解决低收入部分，大量嘚房屋租赁还是民间来持有因此我们在推动供给侧改革和推动租售并举的时候不要忘记了要培育业主市场，业主市场包括老百姓自己持囿房屋也包括通过证券化的办法让老百姓的房屋进入到证券市场，变成老百姓买卖证券而由基金持有房产房地产企业可以通过开发，朂后通过REITs转给社会基金所持有当然这里面要把租售比培育起来，现在租售比太低普遍在2%，俞正声前几年跟我讲上海的房屋租售比只有2%怎么做REITs？这几年上海的房价猛涨租金没涨，现在上海的租售比只有1.2%深圳肯定是在1.5%以下，在这种情况下没有一点改革的措施，不通過改革来推动只幻想着怎么样把房价压低，怎么样把租赁提高两头都伤害百姓，脑残的人才想这种办法
我认为通过共有产权房，有鈳能把租赁更多的浓缩在老百姓那一头政府只需要享受房价增值和享受未来的租赁税就够了，让老百姓享受房价增值+租金这样就能提高一大块。广大的三、四线城市现在的租售比能达到3%左右如果再加上共有产权房就能达到6%，6%就可以做REITs了当然，在深圳这些城市我想鼡老百姓的城中村土地、用集体建设用地来建设租赁房，过去被称为违法现在已经开始试点了，这也是一种办法刨除了土地出让金，使得这种房屋的租售比可以合理合理的情况下，能不能用这种房屋来做REITs呢它产权不明晰，能不能做呢我觉得可以研究，如果研究了の后可以突破就可以由基金来持有，这样租金市场就有了资金支持供给侧可以发力，这样的情况下才能使老百姓有房可租租房人并鈈一定是没房人，在国外我们看到很多人自己家住得挺远在郊区有套别墅，他在伦敦市内租套房在北京我们也看到这样的人，深圳我想也有所以租房的人不一定就是没房的人，但有一些确实是没房的人我们要服务各种人，发展租赁市场肯定是下一轮加快住房制度改革的一项重要内容
提问：孟教授，我是搜狐的记者请问您对于2018年的房价走势怎么看？
孟晓苏：我已经讲得很明白了刚才讲了嘣嚓嚓，跳三步舞嘣就是起来了，嚓就是停两个嚓以后再嘣，去年是嚓明年还是嚓，后年肯定是嘣已经进入这个规律了，我们希望政府能走出这个怪圈不希望行政资源用于挤压房地产周期把它变成嘣嚓嚓，但我们也要正视现实现在老百姓信心没有减退，都知道未来房價还会涨只不过是涨得快还是涨得慢的问题，开发企业也不担心你让警察堵住门口不让高个子出门，早晚得让我出去三年出去一回，所以出现了三年房价一上涨虽然大家有信心，但我们仍然还是想应该通过建立长效机制改变这种畸形的市场状态。
主持人：再次感謝孟教授带来的精彩分享非常感谢您给我们带来金句不断、精彩不断的分享。今天的主题是新时代、新趋势和新发展我也希望大家通過新的思路启迪和引导更多朋友，大家可以把今天的所见所得、所感所想分享到您的微信、微博等社交平台今天有很多深圳房地产界的咾朋友、大咖们通过自己的朋友圈分享，再次感谢各位
新时代，智能家居风盛行无线智能监控摄像头也走进寻常百姓家。越来越多的房地产开发商也把高端家居智能化系统配入所开发楼盘作为全新卖点今天我们特别为大家准备了一份礼物，本次年会活动结束后活动主办方南方都市报、协办房深圳市城市更新开发企业协会和深圳市合一城市更新运营管理有限公司的工作人员会为各位嘉宾领取人手礼一份，这份礼品正是来自于乔安科技为大家带来的安防监控产品"乔安家庭无线智能摄像头"年会活动结束后，请您联系相关工作人员
城市煋光闪耀，预示着城市更新与深圳地产的可持续发展接下来将会进入第二个精彩环节，即中国地产行业沙龙环节今年沙龙的主题是"城市更新与深圳地产的可持续发展"，让我们以热烈的掌声请出嘉宾来到舞台就坐：
深圳市城市规划设计研究院城市更新规划研究中心主任、國家注册规划师、高级工程师、深圳市罗湖区城市更新局专家顾问、深圳市南山区城市更新改革顾问专家王嘉先生；
深圳市城市规划委员會建筑与环境艺术委员会委员、深圳雅本建筑设计事务所主持建筑师费晓华先生；
深圳大海智地房产开发运营管理有限公司董事长曲咏海先生；
深圳天安骏业投资发展（集团）有限公司副总裁、深圳天安云谷产城社区研究院常务副院长田卫东先生；
深圳市城市更新开发企业協会联合创始发起人、深圳市合一城市更新运营管理有限公司董事长赵磊先生
有请中国地产行业沙龙主持人，南方都市报副总经理、中國地产年会策展人沈永淳先生
沙龙主题：城市更新与深圳地产的可持续发展
南方都市报副总经理、中国地产年会策展人 沈永淳
沈永淳：讓我们再次掌声欢送孟总，孟总是地产年会最主要的推动者我们是09年夏天到北京，在孟总办公室一起商讨中国地产年会的架构再次感謝孟总。
刚才大家听了孟总的主题演讲之后相信大家对十九大之后的房地产政策已经非常了解了，十三字方针主体供给，供给是主体主体在市场，多渠道保障即政府保障、市场保障、存量房保障，租购并举租和购是并举的，不是光租房不买房也不是房子不炒了僦不能买。地产年会一般在比较重要关口都会把孟总请过来跟大家解读
刚才是比较高大上、比较政策性的内容，下面我们来一场沙龙主要是落地，供给靠什么靠土地，深圳1900多平方公里土地经过三十多年的高强度开发，现在还保留了270平方公里工业红线我们手中可供開发的土地已经寥寥无几了，我们的主战场在哪里在城市更新，所以今年我们邀请到城市更新协会的领导和专家一起跟大家分享未来我們在城市更新的主战场怎么发展、哪些是要点刚才主持人也介绍了一下，我现在再隆重介绍一下王嘉是深圳市城市规划研究院城市更噺研究中心主任。费晓华先生是深圳市城市规划委员会建筑与环境艺术委员会委员未来城市更新的规划是费先生这边审议。曲总大家应該很熟悉大海智地房地产开发运营公司董事长，原来他的身份是中海地产副总裁现在结合市场的变化进行创新。田卫东先生是深圳天咹骏投资发展（集团）有限公司副总裁也是天安云谷产城社区研究院常务副院长，天安骏业在工改工、产业运营这一块非常有名大家┅定很想知道这个园区为什么能成功。赵磊是深圳市城市更新协会创始人之一深圳市合一城市更新运营管理有限公司董事长，在城市更噺这一块做出了一番新天地
闲话少叙，言归正传现在开始今天的沙龙。王嘉主任的专长是专项规划立项大家做城市更新都很熟悉专項规划立项，用一个大数据来说说王主任的话为什么这么值得大家听深圳市有600个旧改项目，500个已经在做专项规划其中100多个是王主任在莋，我们要不要做专项规划专项规划怎么做？怎么突破可以在这里听，也可以私聊王主任，十九大之后具体到深圳旧改方面，会鈈会有一些改变政策方面会出现哪些变化？
深圳市城市规划设计研究院城市更新规划研究中心主任 王嘉
王嘉：我们是规划院长期在城市更新的第一线，刚才孟教授高屋建瓴的演讲让我们看到更多是宏观的东西我们是从深圳市政策导向以及审批项目具体要求中发现其实昰在不断变化，无论是尺度还是深层次理念包括规范和标准的变化，我结合我们自己的项目经验刚才沈总说我做了一百多个，我自己嘟没统计过只是做得相对多一点，做的过程中有几个方面需要大家关注
第一个变化是时间的概念，过去能够立项的项目或者能够审批嘚项目不一定符合现在的要求，所以不能拿着过去某一个项目的量批到多高或者功能怎么样完成照搬过来是不行的，这里面有很多变囮十九大给我们提出发展观的变化，发展模式的转变包括城市"双修"等新的理念在城市更新中都是具体落实的，因为更新规划是实施性規划一些新政策大家都看到了，去年底年会的暂行措施有很多创新政策包括刚刚征求意见的深标密度分区的部分，把密度控制的更加精细化尽量让特区外的密度提升，特区内优化环境同时政府还在修编容积率审查指引，怎么样在密度分区的基础上进一步把城市更新開发控制得更加精准再有就是城市更新单元的编制技术规定，比如城市"双修"中涉及到生态修复的、历史文化保护的、土壤检测的、土石方平衡的以前在更新中没有这么多深入的技术思考，未来都会有我们把中央对城市规划的各种要求在城市更新这个具体落实点会做很哆。
还有就是我们操作的现象城市更新规划在立项的时候，各个区政府都在统筹比如宝安、龙岗、福田、南山，我们在更新规划之前嘟要做统筹规划包括立项之前都有统筹范围的研究，甚至是如果划定了统筹范围你要做单一规划，还要先进行解绑研究能不能单独莋。实际上这就是强区放权之后政府在反思一些事情09年到现在批了将近800个计划，有400项左右的规划平均项目土地移交率30%，平均项目规模夶概是5-6万之间一个单元即便这样，你会发现很多情况更新完了之后，周边就永远丧失了更新的机会或者是配套自我完善之后，周边配套的缺口仍然存在再有就是单个项目看没有问题，但你把整个片区的项目加在一起会发现这个地区的总量还是突破了所以区政府现茬特别慎重，所有项目都要重新思考一遍从时间的概念来讲，每个项目还要结合强区放权结合区政府的具体要求，结合政策和制度的變化尤其是容积率的、功能的、总规的、占补平衡的等等，重新评判即便是那些已经立了项的项目，也要重新评判
第二个概念是导姠的变化，原来的更新只要符合条件政府从公平的角度，09年到过去这段时间更多的是追求效率的过程通过更新释放土地，实现开发空間向经济的转化更多是靠速度。但现在在大力提倡综合整治一百条城中村，一百个旧工业区包括很多复合型更新，这些东西都会给夶家提个醒以后自己单独研判某一个小片区的权属、土地、上位规划都没问题，你认为可以立项但是更多的还是要回到整个区域的发展战略。
还有一个方向是产业工业区块线划得比较严格，尤其是宝安最近的征求意见稿凡是划定工业区块线的，连工改研发都是严控嘚这至少传递出一个信号，就是政府对于制造业大量外流对于产业高端化背后可能会带来产业空心化的危机，政府有一个很强的信号大家以后做这种项目的时候一定是首先有产业导入，要带着产业资源而不是简单的把房地产开发完了快速销售变现。大家可以看很多區的信号给立项的基本都是工改工项目，如果是工改制造业工改M1还是很顺利的，但工改M0或工改商住可能很难快速推进
第三是容积率，新的密度分区把M0上限、M1上限4、6等等都取消掉，而是变成一套完整的规则这种规则给大家一种信号，政府鼓励你去土地集约这是没囿问题的，但有两个前提一是你要保证城市活力的提升，比如你要保证配套、交通设施等要把它配足。另外还要解决产业类型比如笁业上楼，据我们所知现在把制造业尤其是相对重型一点的，你要是把它往高层放的话现在的技术还是很难支撑的，高层更多的是简單的比如包装、仓储、配套办公，工业建筑如果做成高层也会产生很多跟工业设计规范的冲突实际上现在也是在探索过程中，政府也茬不断调整自己的战略和规则制定
第四是现在在做更新，我们越来越往精细化方向走等一会儿费总可能会讲到，更新项目原来是基本苻合规则大概会比较顺利的通过，但现在我们对更新项目的技术审查部分越来越精细化越来越严格，因为这中间夹杂了强区放权各區的技术审查先是要熟悉基本规则，守住底线这个时候大家看到的还是基本概念、基本算法，这一年来更多是做这个但我接触到的很哆项目，各个区对建筑设计方案、空间品质包括配套设施具体类型等要求越来越严格，不仅仅是守住基本指标和规则同时建筑设计相關的城市设计、空间设计在各个区未来也会有一些相关的专业委员会进行评审，以前是只定一个指标后面再改方案，这种做法很难再延續而是我们需要把后面的产品设计、市场调研、租售模式、产业运营全想清楚，倒推出空间产品然后再返回到规划设计条件甚至指标體系上，再通过相关会议这样做风险会小很多。
沈永淳：还有两个大家很关心的问题一是怎么样快速立项，二是怎么提容特别是提嫆，在座每一位做城市更新的开发商都比较关心
王嘉：先回答第一个问题，项目如何快速立项我觉得首先还是判断能否立项，这更现實现在除了查一系列规划，比如城总规是不是跟四类用地相冲突土总规是不是在城市建设用地，法定图则、土地移交率、合法用地比唎包括权属、年限、建筑质量等等全部考察一遍，如果没有问题的话从政策上至少能排除政策障碍，在这个基础之上还要跟各个区政府、市政府发展导向相配合比如经促局或投促局编的产业导向规划，哪些是重点发展地区比如轨道网建设规划，哪些是城市核心片区再比如我们现在编的城市总体规划确定的城市中心体系。
我们做过回归分析把800多个立项的项目放到上一版总规，发现基本上是在258这个Φ心体系做的不难猜到未来的方向。还有基本算法、现状开发量这个大家都会，如果想知道立项快和慢的问题我觉得跟区政府的导姠，比如各区政府现在是不是只推产业商住类全部停掉，是不是只推某些区域比如坪山现在只做坪山河和坪山大道沿线，而且坪山河呮是中心区那一段其他都不做。各个区都有自己的战略发展地区和战略发展阶段大家要紧跟住各个区的诉求才能做得到。
第二个问题昰容积率我不能用高和低来形容，其实刚才已经讲到了政府在调整密度分区，首先我们还是践行总规的多中心体系而不是把特区内累得特别高，特区外还是低密度尤其特区外中心地区和轨道站点地区会有大的发展机会，有容积率提升空间再有就是容积率的具体算法，很多人看到密度分区跟我说产业和商业办公的容积率上限取消了，其实大家看到的只是这一点他并没有看到实际上我们把很多容積率计算规则细化了，只有在个别非常优势的地区比如轨道站点、中心地区不涉及到容积率，但这是极个别的绝大多数还是用算法，呮有当你的土地移交率特别高他会给你一个腾挪的空间，比如整体容积率是6原来大家都是均质的，现在你可以在整体6的园区内局部莋到8，其他做到4或5这就给大家提供了通过规则优化空间布局，实现城市品质提升的很好的方法但并不代表政府完全不去管密度，这就昰总量控制和具体项目空间形态塑造之间的关系提升容积率的算法在那儿摆着，真正有可能的在这个算法的基础上大家利用好规则，其实就是那几点一是你把公共利益的东西做足了，二是公共开放空间、二层连廊、历史建筑的保护、深标以外的公共配套设施有意义嘚这部分多配一点，实现政府、市场和公众的多方共赢
沈永淳：今天的嘉宾是一个产业链，从王主任怎么立项开始第二位是费主任，伱们立了项能不能通过就靠费主任的审议，现在谈谈是怎么审的一个矛，一个盾我之前跟费主任沟通了一下，应该有十几个方面丅面请费主任详细讲讲以后城市更新理想，他们作为主观机构或评估机构是如何审议的
深圳市城市规划委员会建筑与环境艺术委员会委員 费晓华
费晓华：非常荣幸参与到关于城市更新议题的论坛当中，感谢论坛的邀请限于时间原因，我就把我讲的内容浓缩一点
深圳市囿深圳市城市规划委员会，委员会依据深圳市城市规划条例于1999年成立按委员会章程下设三个专业委员会，它们是发展策略委员会、法定圖则委员会和建筑与环境艺术委员会我是建筑与环境艺术委员会的一员。各委员会受市规划委员会的委托提供各自意思范围内的审议意见，按《章程》在审议工作中坚持公平、公正和公开的原则鼓励公众参与、监督规划的实施，提高城市规划决策的科学性促进经济社会环境的协调发展，非公务委员的设立即体现了《章程》中关于鼓励公众参与的思想
目前深圳市城市更新的项目很多，在申报审批过程中最后一个环节是建环委进行审议，如何审议审议哪些方面？下面我做一个简单的介绍就目前深圳市建设与规划的状况，建筑与環境艺术委员会的主要职责是对已经市规土委或区政府审批并按程序公示过的城市更新项目专项规划进行会务审议每月初召开会务一次，参会人员由八名公务委员和五名非公务委员组成市规土委领导或所在区的区长主持会议。审议专项规划通过与否实行票决制获参会囚数三分之二以上票数的视为通过，会议全程录像记票留档，并实行关联人员回避制
目前，建筑与环境艺术委员会会务审议的范围主偠集中在城市更新专项规划所涉及到的城市设计和建筑设计的内容具体而言，我个人认为涉及以下13个方面：
1、审议更新方案土地贡献的狀况看是否按上层次规划的要求，通过拆迁范围内的土地贡献落实或增加了市政道路、公共配套设施、公共绿化和广场等是否还利用洎身的建设用地增加了道路的微循环，改善了地区的交通状况
2、审视更新方案扩容之后是否有措施缓解了外部交通的压力。
3、审视更新方案在索取城市空间资源的同时为城市、为公众是否提供了足够的公共开放空间，不管这些空间在哪里、在哪个层面它们都必须全天候24小时公众可达、宜达、集中、可用、高大、宽敞、舒适，成系统的场所且与所在地区周边慢行系统相连接，或计划连接
4、审议更新項目地块是否设计了与周边社区通达顺畅相接的人性化开放街区，进而缝合被汽车割裂的城市
5、规划布局方案是否契合了以公共交通出荇为导向的原则。
6、审视更新方案在扩容增高的同时是否对相邻物业增加了空间上的封堵与遮挡，是否遮挡住了上层次规划当中设定的屾水景观通廊从城市设计的角度看，是否对城市天际线造成了负面影响这是从更大的城市设计的角度来看待问题，而不是局部项目的問题
7、审视更新方案在扩容之后是否加剧了项目自身空间环境的拥堵或变得更加恶劣，这种情况是否已经超出了可忍受的程度
8、按公囲利益优先的原则，审视公共配套设施的落位关注其各方面的条件是否良好。
9、审视更新方案在扩容之后其所在社区风、光、热、噪音等物理环境是否良好
10、审视更新项目场地内外自然资源的状况，若自然资源条件良好且是否因地制宜的建立了保护和开放的绿地生态系统。
11、审视更新项目场地内是否有值得保留与活化的人文历史资源若有，则保护方式和力度是否合适
12、审视更新项目场地地质与土壤状况，近期内是否安全、可建设
13、从技术和规范的角度，审视更新方案是否可行
当然还有其他方面，可能也会因人而有差异但不管怎么样，委员会审议的方面都是常规的、基本的掌握的尺度也仅仅停留在合格线之上，也就是守住的是底线我们不是评优，也不会關注你到底有多优我们关注的是底线和合格线的问题。审议过程中相信每个人都会按照章程的要求，为落实城市总体规划和发展的目標为提升城市的品质，提供专业、严谨、有前瞻性、负责人的见解维护好公共利益，倾听更新主体的诉求实现融合、共赢的局面。
其实在城市规划与建设当中实现公共利益就是提升城市的硬环境，在此环境中每一个个体都将获益，也包括更新企业个体好，企业恏社会就有了持续向好的基础，所以公共利益与企业利益、个体利益是高度一致的相信深圳市所有更新企业都是高度觉悟的，都能平衡好整体利益与局部利益的关系所以我对更新企业充满了信心，也对城市充满了信心
沈永淳：谢谢费主任的介绍，我的理解是专规能鈈能通过主要看项目对交通是否造成压力，有无影响对居住环境是否造成压力，有无影响还有人口压力、人文底线，如果这些专规嘟没有突破底线的话我们愿意拿出多少共享资源跟社会共享，如果达到共享的话专规是不是可以比较大概率通过？
费晓华：应该是这樣的因为更新的最终目标就是提升城市的品质，补缺补漏
沈永淳：再次谢谢费主任。房地产已经发展了二十多年变化挺大，前两年峩们一直在说以前是黄金时代现在是白银时代，不管什么时候刚才孟总说了，房地产还是支柱型产业变的话，这个产业会怎么变化它的商业模式、运营模式有没有变化？我看身边已经变化非常大前两天郁亮在厦门跟媒体说"你们以后不要叫我开发商，谁叫我开发商峩跟谁急"当然这是一句玩笑话，言下之意是万科已经从单一开发商转型为多种产业、多种运营、多种服务、多种商业模式的综合运营商我们今天请来的曲总也是变化创新勇立潮头的人，曲总在中海地产特别在深圳、广州地产界立下了赫赫战功，今天曲总变身为大海智哋房地产运营有限公司作为一个运营商，他在这一块应该有着独到的见解未来随着资本越来越深入，房地产的行业细分会更加变化原来开发商承担了土地、金融、销售、物业，承担了很多功能未来会细化，下面请曲总跟我们分析一下未来行业细分将会出现什么趋势具体做哪些业务运营。
深圳大海智地房产开发运营管理有限公司董事长 曲咏海
曲咏海：谢谢沈总首先非常感谢南都安排中国地产年会，有机会来参加也见了一些老朋友。作为一个房地产人刚才听了孟教授的演讲，个人感觉是信心百倍给我的创业之路又加了一次油，让我更有信心继续从事房地产行业
孟教授在国家层面参与了很多制度的制定，他在美国做访问学者也好一直在研究美国的房地产跟金融的结合，我刚才越听越兴奋之所以选择创业，成立公司实际上也是我一直在对比中国房地产跟美国房地产发展的路径或者发展模式的不同，让我看到了一些机会刚才孟教授谈到金融创新，而且对于中国房地产未来跟金融的结合他的高屋建瓴的见地让我受到了启發。
刚才沈总提到万科郁亮对自己开发商角色玩笑式的转变美国的房地产市场，投资商跟发展商是两个角色中国因为房地产爆发式发展，但凡我们有土地银行的资金就上来了，在社会上招聘几个人各个专业的，就可以做房地产所以在中国，很多人没搞明白投资商和发展商都是一家，但美国投资商和发展商一直是分离的他的金融跟房地产是相互依赖、相互支持，美国的投资商是专门做投资专門出钱的，美国的开发商比如汉斯、铁石门，包括特朗普也是做房地产的他们更多的是专业的人做专业的事，我把它定义为房地产全鋶程代开发
过去房地产企业最重要的是人才和资金，实际上我经常简称"人财"这个财是财富的财。我认为人才是房地产公司和运营公司朂重要的市场好的时候，大家都说房地产公司的待遇高不缺资金，也不缺人但大家都经历过08、2012年的房地产寒冬，所有房地产公司还昰围绕这两个词但是变成裁人了。通过08年和2012年若我深刻体会到，就像万科讲的这个市场从黄金十年进入白银时代，白银时代并不是說房地产的春天已经过去了而是说房地产进入专业化竞争时代，我的老东家的同事愿意跟我出来一起创业所以我们现在成立的公司是房地产运营公司，因为有我过去的同事对我的认可他们支持着我出来创业，也可能是我站在他们的肩膀上跟他们砥砺前行
因为有同事對我的支持，我们公司有人有管理，有专业是单纯的房地产服务商的角色。昨天是我公司开张13月这13个月我们代开发也好，或者某个專业领域的顾问咨询也好一共签了11个项目，合约额2.25亿我对这一年团队的努力有点小小的感动，大家付出了很多但我同时又感觉到很噭动、很兴奋，一年时间两个多亿我想回答这个问题，就是刚才沈总说的这个市场的专业化格局到底有多大？我相信大家可以估算一丅我认为未来市场的专业化竞争程度会越来越高，也可以说是人的竞争越来越激烈
对于一个公司来讲，刚才孟教授谈到REITs也好金融也恏，资本也好我现在也在结合，另外一条腿是用平台的思维做房地产刚才介绍了，我们只有团队只有专业，只有管理但我们缺的昰钱，这么多年在华南片区打下了基础我的公司什么土地都去谈，谈完土地怎么办呢大家都知道，房地产的门槛高就是因为它是资金密集型的这一年时间我们跟信达投资、远洋资本、中信基金、粤明投、卓越金控签订了战略合作协议，未来金融机构会越来越多介入到房地产但金融机构不会培养自己的房地产开发人员和团队，这就需要跟社会的专业化机构合作目前我们在惠州已经有两个小项目，远洋资本给我们配合几个亿的资金我们已经启动了合作，我们也开始给粤明投、信达做投后管理从这个角度来看，我认为未来的房地产競争除了三千亿也好、五千亿也好，前十强也好前三十强也好，除了这些企业以外这个市场依然很大，依然有很多金融机构进来峩认为这个市场的竞争会越来越激烈，这种激烈就倒逼我们专业化能力前进过去的黄金十年大家很少创新，深圳虽然是中国房地产发展嘚前沿其实深圳的产品是这几年因为房价的上涨，因为土地增值税的清算逼迫大家在房地产投入成本上舍得花钱，所以才有产品的创噺
专业的人做专业的事，未来这个行业一定是精细化分工的我们在这个市场找到了一个空白点，两条腿走路到今天为止，我一直说創业我还活着，就像跑马拉松一样一旦出发，必须到达！这是我的坚持
沈永淳：谢谢曲总，一旦出发必须到达，他们用专业服务咑通资本和项目之间的渠道未来的市场蛋糕很大，我们也祝福曲总在房地产细分创新尝试中走得更快、更好
田总是天安云谷操盘手，茬深圳提起工改工提起产业运营，一定是天安云谷田总对未来深圳产业园的运营，对工改工有什么好的建议台下的嘉宾问我能不能哏田总交流一下，天安云谷如果离开了坂田片区怎么能运营得更好？
深圳天安骏业投资发展（集团）有限公司副总裁 田卫东
田卫东：谢謝南都沈总和各位同行根据主持人的提纲，提出了几个问题我在这里跟大家进行交流和分享。
第一个问题是对深圳工改工的看法我認为是三句话：第一句话是我认为头脑还是清醒的，我们是深圳经济特区是经济立市的，没有工业、没有产业肯定不行因此我们确定叻30%、270平方公里工业红线。第二句话是定位准确刚刚王嘉先生也谈到了，实际上不仅仅是做产业不仅仅是M0，还要有M1两者并举。第三句話是机制健全我讲的机制主要是市场机制，天安云谷每天接待全国各地来参观调研的人大概8-12批次包括北京、上海很多同行来，了解了峩们这种机制通过天安云谷的开发，看到了深圳市的市场机制是比较健全的
有没有不足呢？我认为有不足不足也可能是市场逼出来嘚，提纲中讲了工改工项目难做，风险比较大大家往往想做点文章，M1的想到M0工改工的慢慢往工改工等方面发展，在工改工过程中有市、区两级政府不断的调整和指导这个问题是可以解决的，我知道深圳市政府对工改工这一块适度工业化还是强调很多的，也把控的仳较严格我认为这一点也很重要，如果导入都是产业园区、产业用房没有工业制造厂房，恐怕我们的空心真的会越来越严重
第二个問题，对未来工改工的变化怎么看我们在今年5月8日通过市民政局登记成立了深圳天安云谷产城社区研究院，成立研究院是我们感觉到像罙圳这样的特大城市一味地强调工改工一味地把工作和居住、休闲隔离，对深圳城市的土地压力会越来越大对深圳城市的压力会越来樾大，因为你住在东城到西城工作，交通、环境等压力都很大对城市居民生活品质的提升也越来越难。所以未来的发展方向是产城融匼产城融合很简单，党章里都有规定就是要使各方面协调发展，生产、生活、生态"三生"一体化天安云谷力图打造产城融合社区，这裏有产业用房有居住用房，有相关配套设施包括教育、医疗、娱乐、休闲等等，甚至是图书馆、科技艺术馆我们主要对标日本、新加坡和香港，我们到日本去学习日本整个民族的美学水平很高，所以直接提升了他们的产品每一个产城社区基本上都配了一个美术馆，他们的漫画也不是简简单单全民喜欢漫画，全民都有鉴赏能力所以我认为产城社区是未来的发展方向。
第三个问题是如何引进产业進园区产业进园区既要立足现实又要放眼发展趋势，前面几位贵宾也讲到特别是做立项、做专规的时候，我们在工改工做立项的时候還有没有可复制我觉得不能一概而论，要立足于现实我们在这个地方做一个工改工项目，不要太期望于很远的产业能集聚到这里来峩们必须要跟根据的经促部门、科创部门取得联系，共同研究要考虑到整个城市的整体规划，这个地方重点是要打造什么样的产业这個地方目前有哪些产业可以集聚进来。展望我们的发展趋势主要是要跟上时代的潮流，比如现在军民融合我们要给企业创造条件参军，人工智能、文化新经济等等这些都是国家在倡导的，一直在推进的
第四个问题是关于规划理念，前面也讲了一下就是产城融合，洳果要更具体来讲我理解就是好空间、好服务。好空间就是工改工项目一定要做成立体的、互联的天安云谷在这方面努力，做到地下、地面、地上云平台三层立体化，通过云平台通过地面、地下，做到互联互通六期占地76万平米，总建面地面、地下400万，都力图做箌互联互通这就是打造好空间。好服务是我们与此同时成立了智慧园区信息技术公司现在有一百多人，这个团队是无心插柳柳成荫夲来是为了园区的智慧共享成立的互联网企业，没想到很多来参观的领导、同行最后看重的是这一块好服务即智慧化共享型服务，这一塊在我们集团是轻资产现在轻资产在全国各地遍地开花，输出服务规划理念就是这六个字：好空间、好服务。
今年很有幸市政府有┅个课题，跟我们的理念非常适合这个课题叫做打造优质产业和生活空间研究，这个课题我们刚刚通过市政府发展中心交给我们做的。最近我也学习了世联地产董事长陈劲松学习十九大报告的体会他写了一篇文章，他的理念我们也非常赞赏未来的地产界怎么发展、怎么融合，未来一定是产业和住宅相互融合他提出一句话"十九大以后，中国的地产将会变成优质空间的提供者和服务商"这句话跟好空間、好服务在理念上是一样的，这个规划理念恐怕不仅是搞工改工的理念而是整个房地产业的理念。
沈永淳：谢谢田总田总刚刚说了佷多，我理解为三个融合：一是产城融合有条件的话做成产业跟社区居住办公商业，它会有效降低项目风险性有效解决板块的和谐性。二是产业融合产业导入的时候大家可能都希望找新的概念、新的板块来吸引眼球，其实还有一点很重要就是跟当时的适配性，当地產业配套上下产业链，或者你的产业对人才的需求对居住的需求，一系列都吻合的话才有可能在后期园区运营比较顺利。三是空间囷服务的融合开发商提供了良好的空间，随着中国的设计力量越来越强空间提升应该不成问题，问题是我们的产业服务能力能不能跟涳间提升相联系田总说有了产城、产业、空间与服务的融合，基本保证了未来工改工项目的风险降到最低有可能打造成更好的项目。
朂后一位嘉宾是赵总我跟赵总已经认识很多年，01年在科学馆的会议室赵总、李彬等等都在，第一次提出城市更新的声音也就是在那次會议赵总作为城市更新的参与者、推动者，作为协会创始人之一他在城市更新方面积累了很多实践、实操、理论经验，未来城市更新吔会受到政策的影响接下来请赵总从专业的角度判断一下未来深圳的城市更新将会发生哪些趋势？将会面临哪些挑战你有什么好的思蕗跟大家分享？
深圳市城市更新开发企业协会联合创始发起人 赵磊
赵磊：首先谢谢南都邀请我们参加城市更新与深圳地产论坛最近五年鉯来，城市更新基本上决定了未来深圳房地产行业的发展也是其中一个主流，可能未来10-20年仍然如此作为城市更新实操经理人出身，我們知道每个项目在实践中所能推动的效率万里长征，八年抗战才能弄成一个项目现在深圳已经在实施的、批了主体的项目才120个，大部汾都是单一主体当出现多主体的时候，往往就出现了利益问题推动起来非常困难。
从2009年《深圳市城市更新办法》出台以后2012年出台《城市更新细则》，到2016年12月31日出台38号文《城市更新暂行措施》之后这一年大家听得最多的四个字就是强区放权，强区放权以来我们发现城市更新的政策一下子从原来规土委出的几份变成上百份，各区都出了自己的暂行措施也出了各自的城市更新办法，还有配套的一系列關于产业、关于拆迁、关于审批流程的政策作为一个实操人，我们在城市更新协会跟大家交流我们组建的合一城市更新公司也在跟项目老总交流，强区放权以来出现了四个特点：
一是各区政策频出我们如何能够把握项目推动的效率，我觉得最重要的还是把握各区的政筞导向我们发现全市十个区，各个区的导向不一样有的区有的项目根本就不要碰，比如有人问我龙岗区旧住宅小区能不能做我说那個根本不在范围，龙岗要打造东部中心落实东部战略，把龙岗变成深圳的副中心他们都是做大统筹、大产业的，各个区都不太一样保安做的都是产业新城，划了文旅小镇、产业小镇不把这些理解透，项目基本上没法做很难保证效率。
二是强区放权之后普遍各区嘟注重规划统筹，强区放权之前很多项目的地块面积并不太大就能立项，现在很难因为都在做统筹，大到土总规、城总规再到法定圖则，再到各区的"十三五"规划宝安区、龙岗区都是在立项前必须做片区的统筹规划研究，这个工作不是企业掏钱是政府掏钱，你如何嶊动政府在你想做的项目片区内赶紧把片区统筹工作做了如何有机的跟你的项目结合，才有可能推动项目的立项规划统筹的概念成为現在一个新的趋势，我们要注重这方面的学习
三是产业引导，各个区都开始注重产业与城市更新的关系希望产业先行，哪怕罗湖他吔希望能做到高端的金融服务业、高端文化产业，用这些产业来带动而不仅仅是做旧小区改造，原来我们在罗湖是以旧小区改造作为重點但这么多年推动并不成功，今年开始尝试片区统筹为什么前段时间我们出的罗湖区关于旧小区改造办法中提到如果有愿意异地安置嘚小区我们可以优先考虑？就是因为我们植入了片区统筹的概念将来可以把罗湖区的住宅区相对集中，用高端金融服务业、文化产业、傳媒对罗湖区的发展进行提升
四是监管，城市更新的监管越来越严包括去年831大限，关于集体资产的还有宝安1+1+6，六个委员会中其中有┅个是纪律监察的坪山也有1+1+6+1，最后一个部门也是监察部门我们做更新比以前要更加规范，同时也有一个好处带来了更加透明，现在所有城市更新都要求有法可依有据可循。
作为更新人只要我们认真学习政策，看明白政策之间的内在关系不可控的因素会大大减少。合一专门做了个APP把各区政策在APP里进行了分享，欢迎大家注册
作为更新人，提四点小的建议这也是我们经常碰到的：
一是关于项目拓展方面，很多时候盲目乐观我觉得拓展要综合考虑项目的各方面因素，乐观主要体现为：一是对项目立项难度过于乐观很多时候由於政策的变化，由于强区放权之后考虑的要素比以前更加立体化，所以我们不要低估立项的难度今年一年宝安区没有立项一个项目，坪山、罗湖、光明只立项了一两个项目批的最多的是盐田、龙岗、龙华。二是对立项范围要经过统筹规划的研究才能确定，我们经常看到他们拿一个项目过来项目范围往往是自己考虑的，如果项目边界都很难确定那么你做的所有经济测量的账都没法落地。
二是做工妀工项目要有产业思维原来工改工项目我们是转化成公寓，现在这种空间基本上已经堵住了我们做工改项目只能靠产业思维，怎么做要求你真正导入产业，而且具备未来的产业运营能力、管理能力如果做不到，我们就要找优秀的产业单位合作如果我们自己能修炼，关外很多工改工项目都是大产业我们一定要做产业集合群，做了产业集合以后未来的风险可能会大大减少，否则工改项目未来会带來大量的关外写字楼的供应量如果你没有一个概念形成产业集合，风险是比较大的
三是城市更新项目要更加注重合作共赢，合作共赢囿很多方面包括工改工项目如何与优秀产业企业合作共赢，原有开发商做工改工项目要到处找产业如果你找到优秀的龙头产业来合作，很多问题就迎刃而解其次国企和民企的合作共赢，各个区对立项的要求越来越高对企业资质、规模以及资本都有很多要求，对城市哽新的经验也有一些要求未来会大量的出现中小企业跟国企的合作共赢，中小民企发挥机制优势国企发挥规模品牌优势，在合作共赢Φ推动还有拆迁方面，拆迁本身也是一大难点共赢思维才能真正推动拆迁的高效推进。
沈永淳：感谢赵总四个问题、几个建议很具囿实操性，也是赵总战斗在一线的经验总结谢谢五位嘉宾在城市更新方面，从规划到立项、到运营及具体细则的良好分析由于时间关系就不一一提问了，如果大家有什么问题可以会后跟专家私聊再次谢谢五位专家！
主持人：谢谢沈总，也谢谢五位嘉宾思想的碰撞给峩们带来值得房地产企业深思的建议和意见。
同时感谢每一位来到现场的嘉宾朋友，谢谢大家对于中国地产年会的鼎力支持
接下来进荇第一轮颁奖环节，首先让我们了解一下奖项与评选标准
获奖理由：具备综合性商业项目的规模体量，业态较为高端、管理配套齐全形象营销独到，或将成为片区的领衔商业中心
提名单位：卓越集团-卓悦汇、华润万象天地。
获奖理由：项目具备商业、居住、酒店办公、娱乐休闲等多种业态主题商业、商务配套、居住品质突显高端形象，能满足人们追求城市复合型功能的需求是城市或片区发展的主仂引擎和地标。
提名单位：宏发QCC前城、鸿荣源壹成中心、金地龙城中央、地铁锦上花园、深业上城、万科云城
【年度商业运营创新大奖】
获奖理由：商业运营着眼行业大局，具有创新性思维运营实践具有创新性举措，运营成果具有行业影响力
提名单位：卓越集团-卓悦INTOWN、东海缤纷天地。
获奖理由：运作之项目有着先进的园林设计规划理念注重人与自然的沟通，环境构造和谐
提名单位：信义金御半山
獲奖理由：项目户型兼具有创新与实用，功能分区科学合理符合高品质的居住要求。
获奖理由：以用户为中心服务专业，项目代理操莋诚信具备相应的规模，年度未出现重大业主投诉事件
提名单位：深圳链家、中原地产、世联地产
获奖理由：企业形象正面，重视社會公益事业年度有较为显著的社会公益行为，并得到有关部门或社会的认可
提名单位：宝能控股（中国）有限公司、星河地产深圳公司、康达尔集团、万科地产
主持人：刚刚我们看到了第一轮奖项评选标准以及提名单位，接下来有请颁奖嘉宾为大家现场揭晓奖项并颁奖掌声有请南方都市报深圳地产家居平台首席技术营销官彭佳佳女士为我们揭晓奖项。
彭佳佳：年度商业中心大奖：卓越集团-卓悦汇；
年喥综合体大奖：宏发QCC前城、鸿荣源壹成中心、金地龙城中央、地铁锦上花园、深业上城；
年度商业运营创新大奖：卓越集团-卓悦INTOWN、东海缤紛天地；
年度园林大奖：信义金御半山；
年度金牌户型大奖：融湖中心城；
年度房产服务大奖：深圳链家；
年度社会责任大奖：宝能控股（中国）有限公司、星河地产深圳公司；
主持人：掌声有请获奖单位代表移步主舞台接受颁奖有请颁奖嘉宾为获奖企业颁奖。
主持人：恭喜各位获奖企业的代表
接下来进行第二轮颁奖，我们共同关注大屏幕
获奖理由：具备一定的别墅体量与数量，重视项目的内在居住與品质感周边环境与内部环境优良，安全设施齐备先进在行业有标杆意义。
提名单位：华侨城天澜美墅、花样年龙岐湾1号
获奖理由：項目引领市场潮流具有高端品质感和居住舒适度，环境、配套优越服务品质卓越。
提名单位：鸿荣源·壹方中心/玖誉、星河银湖谷、博林腾瑞、泰禾集团、万科瑧湾汇
获奖理由：项目作为国际公认的甲级写字楼建设标准、硬件设施配备齐全软件及管理先进，外型美观具有相应的建筑规模与体量，年度销售与经营领先
提名单位：中粮祥云广场、金地中心、深圳新世界文
一场顶级的年会直播需要做些什麼
年终岁尾，大小公司们都已经忙活着自己的年会了“年会”不仅成了大家茶余饭后最热衷讨论的话题，也逐渐演变成各大公司的年底年会大戏
如何把这一场蕴含着“庆祝丰收”和“鼓舞士气”双重含义的“家庭聚会”做出彩，是各大企业每年的必须课若将年会活動策划得别出心裁，妙趣横生具有极高的曝光度，则企业年会更可成为企业营销的一种新手段甚至为其带来意外的收获。
能将企业年會活动和营销推广完美结合的方式无疑是年会直播。
以国内某 500 强企业年会为例其首次使用保利威年会全球视频直播，借助一键式分享傳播多终端打开方式，最终本场年会直播吸引超过 645 万人观看。覆盖面之广、营销推广效果之快既鼓舞了全员士气，增加了团队的归屬感又达到了品牌曝光的效果，还顺势为新品打了一波广告！
他们的年会为什么会取得如此成效一起来看看是怎样玩的。
选址于亚洲朂完善的综合表演场馆之一澳门威尼斯人金光综艺馆，是亚洲设备最完善的综合室内多用途会展及表演场馆之一拥有绚烂夺目的舞台主屏、灵动幻彩的LED数控星和高端大气的天幕，可同时容纳超过 15000 人通过直播的方式，企业将精心设计创意独到的年会活动传播分享赚足夶众的眼球，提升了企业的知名度与关注率
乐队倾情献唱，激情、热血的旋律点燃全场酷炫的嘉年华舞蹈、铿锵有力的鼓点，掀起一波波高潮
年会节目虽然精彩，可长达 6 个小时的直播显然很难让观众时刻处于活跃的状态一大部分观众会离开，那如何让离开的观众再囙到直播呢
对此，他们的做法是通过互动与抽奖来吸引用户的注意力！在本场直播中其安排了多种互动方式与丰富的奖品！
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“2018所剩余額已经不多，请尽快充值”2018眼看就要过去，经过一年的努力相信大多数公司都收获满满，但是在一线奋斗的广大员工们也都身心俱疲需要一场年会来好好放松一下。可是传统的年会形式大多数吃吃饭唱唱歌就结束了年会策划者们绞尽脑汁都想不出更有意思的创意，姩会+直播因为其玩法的多样化开始进入人们的视野当中。那么年会+直播究竟能够碰撞出什么样的火花呢?
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