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商家：建设大道566号新世界百货国贸店5楼
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商家：邾城街衡州大街82附2号
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商家：后湖乡金桥大道绿色新都
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商家：红钢城青扬十街2楼
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商家：武汉市江岸区万锦江城9-103
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商家：仁寿路93号（近仁寿路小学）
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商家：汉阳大道139号汉商银座E座912室
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2F餐饮美食
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商家：光谷步行街二期西班牙风情街SL508-508号（近加州阳光）
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商家：武汉市洪山区武汉交通职业学院福星惠裕东澜岸36-1-26
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商家：武汉市武昌区江汉区万松园路特1号创世纪广场A座1421室(近武汉广场，工贸家电、苏宁电器)
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商家：新华路大武汉1911内1楼（汉口火车站和菱角湖万达中间）
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商家：和平大道余家头十字路口
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商家：武汉市江夏区东湖新技术开发区关东街南泥湾12号
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3F休闲娱乐
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商家：白沙洲大道园艺文化街6-5、6-6二楼
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商家：阳逻开发区新澳城市印象商业街7号(新港国际大酒店正对面)
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商家：武汉市武昌区雄楚大道027社区旁
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商家：武汉市洪山区民族大道锦绣龙城南湖社区中百仓储三楼
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商家：武汉市洪山区虎泉时尚中心三楼手扶电梯处
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商家：江汉路步行街长盛大厦1611室(中心百货)
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商家：金银湖环湖三路武汉奥林匹克花园（银湖水榭隔壁）
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商家：武汉市江夏区藏龙岛湖北经济学院对面中百仓储3楼
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商家：江岸,江汉,武昌,东西湖
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江岸,江汉,武昌,东西湖
商家：武汉市洪山区民族大道光谷尖东智能花园2栋10楼1001室（光谷地铁站c出口附近）
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商家：东风大道111号与三角湖路交汇处，万达广场对面（与江汉大学相邻）
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5F生活服务
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商家：古田四路9附1号
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商家：武汉市江夏区高新六路康魅路18号（谷尚居小区旁）
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商家：南湖平安路102号
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商家：邮科院路与珞喻路交汇北200米路东
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商家：武汉市洪山区民院路38号龙安港汇城A806
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商家：邮科院路与珞喻路交汇北200米路东
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商家：武汉市洪山区民族大道光谷广场尖东智能花园3栋1001室(近地铁2号线,）
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商家：东西湖中心广场2-76号
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商家：纱帽新兰步行街1楼17号（汉南纱帽金秋银联商务宾馆200米左右）
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商家：武汉市江岸区胜利街3号
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商家：武汉市江岸区江汉路步行街122号新长盛广场1-4楼
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商家：武汉市武昌区司门口户部巷民主路25号1楼临街商铺(近长江大桥)
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商家：武汉市新洲区阳逻街平江东路
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商家：武汉市江汉区万松园路口创世纪大厦B区2311室
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商家：光谷步行街世界城尚都一栋1018室
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商家：武商广场,王家湾,付家坡/大东门,光谷/鲁巷
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武商广场,王家湾,付家坡/大东门,光谷/鲁巷
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 | |  |  |  |  |  | , . All rights reserved. | 杨汊湖城改项目扎堆入市 房价直逼汉口核心
来源：亿房网 &&
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（亿房网日文 郑军华）片由汉口城郊发展而来，该片区东至姑嫂树路，北至，南至京广线、发展大道路，西至常青路、东至姑嫂树路。是汉口西北二三环内交通和配套最成熟的区域，区位优势明显，该片区北接片，南接王家墩商务区和汉口中心区，西临经济开发区，自上世纪90年代起经过20多年的发展，如今的杨汊湖已经成为一个高密度住宅小区的聚集区，另外，该区域内商业、医疗、教育等也比较完备，加上其离汉口中心区较近的传统优势，正日益成为购房者青睐的地区之一。经过多年的发展，杨汊湖市场也由最初提供安居房、的地段产品发展为汉口西北高端盘较为集中的区域，尤其是近年来，随着片区石桥村、汉兴街、姑嫂树等城中村改造，福星惠誉、水电地产、万科等地产大鳄的进驻，杨汊湖片区居住环境进一步升级；同时随着、福星华府、和盛世江城等城改项目集中上市，在提高片区产品档次的同时，也直接将片区均价推高至11000元以上。同时，随着姑嫂路的改造和金敦璐、银墩路的开通，尤其是地铁2号线和6号线的建设，杨汊湖片区如、汉口火车站等片区融为一体，加速融入中心区，成为发展潜力和空间较大的片区，进一步吸引购房者的目光。杨汊湖片区实景交通再升级 杨汊湖加速融入中心区上世纪90年代初，中心的工业开始外迁，杨汊湖也有大批知名进驻。同时围绕姑嫂树路和常青路兴建了作为四大安居工程的杨汊湖小区、等保障房，成为90年代汉口产业和住宅发展最快的区域之一。为适应快速发展的产业和居住需求，同时作为新开发的区域，杨汊湖没有汉口老城区那种老旧交通设施的制约，在交通路网的规划上更加合理、科学和具有前瞻性。杨汊湖片区内成熟的道路交通网络经过近二十年的发展，杨汊湖片区已经形成“七纵六横”的道路网络，片区外围连通发展大道二环线、张公堤、三环线、常青路、兴业大道，后湖大道、新湾路等交通干道，交通便利;内部新湾一路、新湾二路、新湾三路、新湾四路、新湾五路五条纵向道路和新湾路、长港路、常青五路、常青三路、红旗渠路五条横向道路纵横交错，形成便捷的交通网。杨汊湖片成熟完备的交通路网虽然形成了完善的道路交通网，但由于京广铁路的天然阻隔，杨汊湖片区与汉口中心区的联系仅仅依靠拥堵的常青路和姑嫂树路“孤岛效应”十分明显。2010年前后，金墩路、银墩路等下穿的陆续通车，二环线汉口段也全面贯通，姑嫂树路的交通压力得到一定缓解。“几条地下通道开通之后，我们和唐家墩、后湖算是连成一片了”当地居民这样表示。由于房向三环线及以外的城郊拓展，以及人口和产业外迁的速度加快，形成了新的交通需求。日，姑嫂树路改造和姑嫂树高架工程动工，南起发展大道接唐家墩路，北至三环线接将军路，全长2.87公里。作为汉口西北的主干道，姑嫂树分割了江汉区的杨汊湖及区的后湖两大片区，姑嫂树路西边是杨汊湖片区、东边是后湖西-塔子湖片区，北部和南部分别是常青将军片和唐家墩片。姑嫂树不仅是杨汊湖和后湖这两大片区连接二三环的主干道，也带动了这两大片区的进一步发展。姑嫂树高架杨汊湖片大区姑嫂树高架经过近2年的建设，姑嫂树高架桥即将于四月底通车。根据规划汉口姑嫂树路道路全长2872.3米，主线高架桥双向6车道。该高架桥也是唐家墩立交的第三层，跨过二环线主线高架，设置两条匝道同二环汉口段主线预留的匝道接口相接，形成唐家墩立交。姑嫂树路高架目前对交通的缓解作用，首先是杨汊湖片区车辆，可以从M匝道上高架，同时解决了左转进入发展大道，和直行到达马场路的问题，为发展大道唐家墩路路口解了围。另外，从武汉大道、后湖大道、兴业路、二环去机场的车辆，将不再走常青路。姑嫂树路也从堵点变坦途。汉孝城铁 京广线与旁边的万科汉口传奇楼盘长港路地铁站而在公共交通方面，由于历史和发展的原因，早年公交线路主要集中在东边的姑嫂树路如535、706、601、527、741等项目及常青路如568、704、628等线路。近年来随着交通路网的完善和区域人口的不断延伸，逐步向常青五路、长港路、新湾路等片区内部延伸，尤其是2012年底地铁2号线开通后，极大的改善了片区的交通出行状况。形成立体的交通网络。三环线 上图远处为盛世江城下图为福星华府随着姑嫂树路的改造和姑嫂树高架的兴建，加上之前金敦璐、银墩路的打通及二三环的陆续建成，尤其地铁6 号线也已经全面动工，这是继地铁2号线于2012 年底投入运营后，第二条通过姑嫂树区域的地铁线路，成为衔接汉口、的一条重要客运交通走廊。使得姑嫂树区域将成为汉口首个双地铁直达汉阳、、汉口中心区的区域。这不仅推动了杨汊湖片区姑嫂树、汉兴街等区域的城中村改造和基础设置建设的升级，更使得杨汊湖片区和汉口火核心区融为一体。名校聚集 配套成熟提升区域价值历经20多年的发展，杨汊湖片区的商业、教育、绿化等各项配套已经趋于完善，成为汉口中心城区的真正宜居之地尤其值得一提的是杨汊湖片区集中了大兴小学、红领巾小学、武汉一中等重点学校，此外还有华苑小学、长港路小学、新华下路中学、旅游学校等，从到大学均有配套，教育体系比较完备。是汉口乃至武汉教育最密集的区域。杨汊湖片区主要学校分布但是虽然杨汊湖聚集众多重点学校，但这些重点学校却仅对口杨汊湖部分楼盘和小区，如武汉一中仅对口，大兴实验小学仅对口新华家园蝶苑，红领巾学校仅对口阳光花园和金色雅园。因此能够对口这些重点学校的楼盘和小区在价格上均高于其他小区，如杨汊湖东部新华家园价格已经近万元。杨汊湖部分学校 大兴、红领巾、一中、长港路此外，杨汊湖中、西部的阳光花园也算杨汊湖片区的一个大盘了，从一期到五期，重点是三期，因为在红领巾小学的隔壁，红领巾小学在附近算是比较好的学校，很多购买者买那里的房子可能就是冲着红领巾小学来的，后来有金色雅园等算是新一点的高档一点的楼盘，直到目前的，教育配套都是主要的噱头。杨汊湖片区主要学校对口片区和楼盘：学校对口片区或楼盘大兴实验小学仅对口新华家园红领巾学校仅对口阳光花园、金色雅园武汉一中仅对口阳光花园华苑小学对口杨汊湖片区常青二、三、四、五院、浩海花园、、、等长港路小学对口杨汊湖片区、、、、福星华府、盛世江城等新华下路中学对口杨汊湖片区姑嫂树71中学对口杨汊湖、姑嫂树片区、红领巾学校等随着武商量贩姑嫂树店，、大润发、中百仓储等主力商业的进驻，加之其与唐家墩、汉口火车站、后湖等商圈相呼应，未来升值潜力不可小觑。而在商业配套方面，早期的商业配套主要集中在片区东部的姑嫂树尤其是新华家园、红旗渠路及常青五路和西部的常青路等少数区域，片区中部以街铺和底商为主，提供基本的超市、餐饮及医疗等生活服务，基本能够满足日常生活需求。尤其是仅年来以欧亚达购物中心为代表的汉口火车站商圈逐步发展，并通过金敦璐、银墩路及地铁2号线等与杨汊湖逐渐融为一体，杨汊湖西南部的商业配套大为改善。汉口火车站商业圈“以前杨汊湖西边的这边的商业情况比较差，大概从2010年开始有几个楼盘相继开工，比如常青南园，新华家园的南国北都，应该算是一个商业广场了，还有福星惠誉，的隔壁，福星惠誉主要以小户型为主，下面是商业街的模式，它应该不属于住宅性质，，商业方面今后的潜力会比较好”百居易红旗渠店某这样表示。杨汊湖片区商业配套而在医疗配套方面，主要集中在南端，主要的医疗机构主要有十一医院及武汉中心医院北院。武汉市中心医院北院改扩建 (一期)(武汉市中心医院 (又名：武汉市第二医院)) 为93,362平方米，包括新建数幢的大楼，扩建后杨汊湖、后湖片区医疗设施升级。目前医院新大楼已经封顶，正进入设备安装和装修阶段。杨汊湖姑嫂树路 武汉中心医院新大楼杨汊湖片成熟的生活氛围经过十几年的发展，杨汊湖尤其是姑嫂树路沿线商业、医疗、交通等配套设置齐全，并形成了唐家墩、新华家园南国北都及长港路等区域性商圈，拥有大润发、中百仓储、武商量贩等主力店。武汉中心医院新扩建大楼已经封顶，目前姑嫂树路沿线的商业、生活医疗、交通等设施也已经成为杨汊湖片尤其是后湖西片的重要配套，杨汊湖商业配套正在由社区型商圈逐步升级为区域性商圈，进一步提升了杨汊湖片区的区域价值。[pagebreak]城改项目扎堆入市 五盘再战杨汊湖杨汊湖片区的房地产的发展经历了三个高峰阶段、第一阶段以90年代早期作为四大安居工程，解困房的杨汊湖小区及后期的、富康花园等早期为主，主要以为主。至2000年初均价在1000元/平米左右。第二阶段是以新入驻为代表，开发的新华家园、顶绣晶城、绿色家园及相邻的汉口花园等住宅小区为主，逐步以及为主，至2014年均价在12000元/平米左右。经过多轮开发，杨汊湖土地逐渐枯竭，目前开发土地全部来自城中村改造，随着八古墩、石桥、汉兴街、姑嫂树村等成片城中村的改造及福星惠誉、美联、联投、万科、中水电等地产巨头也纷纷进驻，杨汊湖片进入第三个也是最后一个开发高潮期。目前，杨汊湖已经成为江汉区一个高密度住宅的聚集区。杨汊湖在售项目其中，万科汉口传奇杨汊湖地块位于常青一路，背靠京广铁路，其中6、7、8号楼距离铁路线仅50米、旁边是华南果批和武汉一中，对面是新华家园和大兴实验小学。由于毗邻二环线和姑嫂树路，从区位和周边配套来说万科汉口传奇杨汊湖地段和配套都较好的楼盘，因此其13500元/平米的均价也在杨汊湖在售项目中名列前茅。万科汉口传奇项目现状万科汉口传奇在汉口拿地拿的非常分散，然而杨汊湖地块还算是相对比较集中，分别为传奇的K3和K4地块。下图为K3 K4地块的详细规划情况以及楼栋情况分布图。K3也就是目前在售的一期项目，一共8栋楼，前面有一个四万方的商业体，主要是补充周围的商业。但由于其南面6、7、8号楼毗邻铁路、周边三面又有高压线环绕，加上公共交通并不十分便捷，户型较为平庸，尤其是点式单面采光，通透性差，因此即使是在销售上也表现平平，并不被大多数购房者所认可，去化较为困难。而距离万科汉口传奇仅一站多路的顶琇国际公馆则是与汉口传奇区别较大的项目。顶琇国际公馆位于汉口红旗渠路中段，新湾五路、金敦璐以西，由三栋超高层构成，2013年9月开盘，为武汉乾敬置业发展有限公司。杨汊湖顶琇国际公馆项目现状顶琇国际公馆地块狭长，纵深较浅，而且濒临红旗渠路，红线后退距离小，因此该楼盘无绿化、停车位稀缺，更缺乏小区景观和配套设施，从这一点来说该项目是杨汊湖片区最差的项目，但由于该楼盘为板式高层，因此户型上能够做到南北通透，这一点又要好于万科汉口传奇等项目。而在配套上，缺乏大型商圈，离汉口火车站较近、同时能够享受旁边锦绣人家等小区的配套，但由于纵深较浅，又临街对面又是油墨市场因此环境较为嘈杂。尤其是在该楼盘背后有一大型变电站。因此种种不足使得的该楼盘成为杨汊湖片区在价格上最低的楼盘，均价仅9700元/平米。此外因为距离长港路地铁站较近，因此在交通上有所弥补。此外，杨汊湖唯一的纯LOFT楼盘位于常青路中百仓储长青店背后的常青五路和长港路之间，从交通和配套来说，这是杨汊湖在售项目中最好的楼盘，该楼盘距离长港路地铁站仅200米，同时周边常青路、长港路及常青五路有299、628、535、336等众多公交站点。常青一号项目现状虽然该楼盘仅由两栋高层构成，在绿化和小区配套上有所欠缺，但在建筑和户型设计上可圈可点。该楼盘虽采用点式建筑，但在建筑内部却采用回型设计，在建筑内部建有两个超大的通风井，采光和通风性上要好于一般的，尤其是四个挂角户型能够做到通透，因此除适合投资外，在自住上也具有一定的舒适性。但该楼盘隔层需要自己隔，且没有天然气。杨汊湖片区在售楼盘对比：在售楼盘楼盘及户型对比价格对比周边交通对比周边配套对比优惠对比万科汉口传奇毗邻姑嫂树路和二环线、点式高层，79-94两房三房户型，高达5.39、仅20%。13500位于常青一路，毗邻二环线和姑嫂树，但公交交少、需到新华家园乘车、距离地铁站较远。毗邻唐家墩和汉口火车站商圈、周边配套生疏，有南国北都、武商量贩等商业体，毗邻大兴实验小学、武汉一中等学校，距离武汉中心医院和十一医院较近。送装修福星华府150万方大盘，容积率高达4.8的高、高密度和超高层的三高楼盘，90-138两房、三房户型，自带商业，交通较差。11000位于新湾路和三环线之间、背靠三环线但公共交通相对较差仅有705.601等公交。距离地铁2号线长港路站800米。周边配套较差，以长港路街铺商业为主，学校有长港路小学，武汉旅游学校等。无盛世江城中水电62万方大盘，容积率4.5高层，自带商业、周边交通和环境较好。待定位于新湾路和三环线之间福星华府隔壁、交通比福星华府要好，对面新湾三路有535、211、336、705、601等终点站。距离地铁2号线长港路站500米。周边配套较差，以长港路街铺商业为主，周边有中百仓储长青店，学校有长港路小学，红领巾学校、对面是武汉旅游学校等。无顶琇国际公馆三栋板式高层、容积率高达4.69的高容积71-125两房、三房南北通透户型、缺乏绿化、周边配套成熟，但背后有大型变电站。9700位于红旗渠路中段，油墨市场对面，交通较差仅有604.211等少量公交。距离地铁2号线长港路站600米。该楼盘毗邻二环线和汉口火车站商圈、但楼盘周边配套较差也街铺商业为主，毗邻武汉一中和红领巾学校。无常青一号45-59平米小户型LOFT楼盘，仅2栋高层，景观绿化率较低。14000位于常青五路和长港路之间中百仓储常青店背后、毗邻常青路主干道，楼下有628、535、299等公交站点，距离地铁2号线长港路站300米。周边配套成熟、毗邻中百仓储常青店、毗邻武汉一中初中部，周边还有红领巾学校等。无常青南园新世界地铁盘，容积率2.3小高层和高层，社区环境和配套较好，目前在售A栋97平米两房户型，处于清盘阶段11000位于常青五路、新湾二路和长港路之间，与地铁2号线长港路站无缝对接、楼下有620.729.321.336.568等公交站点，交通状况较好。周边配套成熟，有中百仓储常青店等，周边有武汉一中初中部、红领巾学校、长港路小学和是旅游学校等。无由于地块的限制，杨汊湖片区南端主要以中小体量为主，而在北部则是大体量楼盘聚集，这主要是因为杨汊湖片区是主要的城中村集中北部区域。日福星惠誉以挂牌竞价方式分别竞得位于武汉市江汉区姑嫂树村编号为P（号、P（号和P（号地块国有使用权并通过中诚信托完成16亿元融资，用于开发姑嫂树两幅地块。其中，156号地块国有建设用地使用权规划净用地面积为12.36万平方米，成交价款9.26亿元，建筑面积不大于58.14万平方米，容积率约3.51-4.8；157号地块规划净用地面积为14.61万平方米，成交价款为9.51亿元。建筑面积不大于58.81万平方米，容积率约3.7-4.4；168号地块规划净用地面积为11.34万平方米，成交价款8.49亿元，建筑面积不大于51.37万平方米，容积率约4.89，开发打造福星华府项目。楼盘现状作为杨汊湖片体量最大的楼盘，福星华府采用的高密度、超高层的规划设计，本来作为150万方的大体量楼盘，和景观及配套应该是最好的，但该楼盘超高的及超高密度却对小区景观及部分楼盘的采光造成破坏性干扰。这是开发商单纯追求产出率和经济效益而牺牲小区舒适性。应该改善采光，而该楼盘2.10号楼等不得不向西南偏移30度。而在户型设计上也较为平庸，由于采用点板结合的设计在户型上只有部分户型能够做到通透。而在周边配套上除教育外也较为一般，但有自身商业体作为补充，同时由于背靠三环线和姑嫂树路在交通上有继续挖掘的潜力。中水电盛世江城地块原本为福星惠誉所有，但福星惠誉资金缺乏因此转让给中水电地产开发盛世江城，因为统一城改地块，因此在开发时间上与福星华府几乎同步，在区位和产品设计和规划上也成为福星对手盘。中水电盛世江城项目现状中水电盛世江城在项目规划设计商较福星华府有共同之处，主要在于建筑结构和户型设计较为雷同当总体好有福星华府。由于容积率和小于福星华府加上采用错层规划因此也最大程度改善了采光和通风效果，在绿化及景观等方面的设计空间也好于福星华府。从盛世江城看福星华府而在其他周边交通和配套等方面则与福星华府相同，目前中水电盛世江城正处于阶段，首推背靠三环线的11号楼。由于首推楼盘在区位和环境上都相对较差，加上与福星华府的竞争，预计首开均价低于福星华府。盛世江城首推楼栋目前处于清盘阶段，主要推商铺。新世界在开发常青南园之前晒了好几年的地，就是等地铁2号线，由于较早拿地因此常青南园是目前杨汊湖在售楼盘中容积率最低的楼盘，容积率仅2.3，因此与福星华府、万科汉口传奇不同该楼盘主要以小高层和高层为主，建筑密度和小区绿化、配套也能满足居住舒适性的要求。尤其值得一提的是常青南园与地铁2号线无缝对接，从地段、交通、配套、楼盘规划等各方面综合评价常青南园都是目前杨汊湖在售楼盘中性价比最高的楼盘。常青南园项目现状房价直逼汉口核心 未来仍有上升空间杨汊湖片区集中了“老中青”三代住宅产品，如果说1992年代开发的杨汊湖小区、华苑小区、红光小区等属于第一代住宅产品的话，那么2003年前后开发的金色雅园、阳光花园、绿色家园及新华家园等产品则属于第二代住宅产品。而近期陆续上市的万科汉口传奇、福星华府、顶琇国际公馆及盛世江城等城改项目则属于第三代住宅产品。第一代产品仅仅解决住的问题，并不注重居住的舒适性，因此在功能设计及小区环境上较差，如杨汊湖常青一到五院、华苑小区、红光小区等，第二代产品则更加注重居住的舒适性、在产品功能设计上注重动静分区、干湿分离、、小区环境、停车位和健身等配套设置较齐全，金色雅园等楼盘还配备游泳池和运动场。而第三代产品主要以高层为主，在第二代产品上更注重环保、节能及智能化等功能的改善，但由于的提高除少数楼盘外，杨汊湖大多第三代产品较第二代产品在小区绿化及配套等方面有所欠缺。而随着产品的不断升级、尤其是杨汊湖交通、配套的不断发展和完善及片区价值的不断提升，杨汊湖的房价也不断增长，直逼汉口核心区。其中万科汉口传奇均价达到13500元/平米，三环楼盘福星华府也达到11000元/平米。此外由于等概率不断发酵，那些“老旧“小区的房价也不断上涨。杨汊湖“老”小区杨汊湖成熟的生活气息如百居易某经纪人认为，华苑小区做得比较早，也没有物业，现在准备引进物业了，房子旧一点，但是里面的交通都比较方便，还有华苑小学等教育配套，因此一直比较火。 此外，常青距离杨汊湖非常近，常青有常青的优势，我们有我们的优势。我们这边的优势在于几点，一是人们的心理，我们虽然在三环边上，但毕竟是三环以内，常青都是三环以外了。09年、10年的时候中介最多，说明这边的房子成交量肯定高，成交量一高就说明那边的性价比有优势。由于目前杨汊湖片区土地主要来自于城中村改造，而作为相对较新的片区其旧城改造的空间又比较小，因此土地的稀缺性新开发的城改项目在容积率上也达到空前水平，土地利用率被福星惠誉、万科等开发商挖掘的淋漓尽致，随着土地资源的枯竭和杨汊湖区域价值的提升杨汊湖片区房地产将向“高大上”继续发展，房价也还将继续走高。
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