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　　我国《》根据合同的效力状态，将合同划分为四类：有效合同、效力待定合同、可撤销合同和，其中效力待定合同是《合同法》新增添的内容，也是我国民事法律规范第一次对效力待定法律行为的规定。
　　所谓效力待定合同是指已经成立但是不完全具备法律所要求的效力要件，因此其效力是否发生还有待进一步确定的合同。这类合同的基本特征是：合同已成立，但是该合同在要件方面存在瑕疵，这种瑕疵主要是由于本身所有的不足所造成的，因此法律不能马上赋予其完全的效力，实现当事人所希望的预期，其效力还有待于其他行为使其确定。
　　根据《合同法》的规定，包括三类：限制民事行为能力人依法不能独立订立的合同;无人以本人(他人)的名义订立的合同;无人处分他人财产订立的合同。这三类合同虽在主体的意思表示资格和能力方面存在瑕疵，但由于涉及当事人之间的利害关系，又不违反法律、的规定，也不违反社会公共利益，还有挽救的余地，因此采取效力待定的方式处理主体资格欠缺瑕疵问题成为一种最佳的选择。然而，我国《合同法》并没有就效力待定的合同如何才能产生法律效力作出统一的、具体的规定，这样就使得司法实践中出现互相矛盾的裁判。本文现就该问题进行以下探讨。
　　一、追认的法律特征及构成要件
　　(一)追认的概念及法律特征
　　我国《合同法》第四十七条第二款规定：相对人可以催告人在一个月内予以追认。法定代理人未作表示的，视为拒绝追认。&&第四十八条第二款规定：相对人可以催告被人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。&&《合同法》中两次提到&追认&这个概念。追认是现代民事法律规范中允许本人对于人、无处分权人和限制民事行为能力人所为的民事行为的一种嗣后承认制度。追认权即是本人通过特定的法律行为，使无权代理人、无处分权人和限制民事行为能力人所为的行为成为有效法律行为的权利。
　　其法律特征主要有两点：从性质上说，追认权是一种，追认行为是一种单方法律行为，对效力待定行为的承认或拒绝均取决于本人单方意志，无需征得行为人或的同意;从法律后果上说，追认权的行使结果是使效力待定的变成有效的民事法律行为，本人的追认具有溯及力，一经追认，其效力待定的行为自始有效，使未经授权的效力待定行为与效力确定行为具有相同的法律后果。从而使本人承担。
　　(二)追认的成立要件
　　1.行为人必须以本人的名义实施了民事行为
　　效力待定行为的本质就是行为人代表本人(以本人的名义)实施法律行为，若行为人以自己的名义与第三人进行民事活动，则不存在追认问题。
　　2.本人必须具备行为能力
　　对效力待定行为进行追认时，本人必须具备行为能力。这不仅指本人在追认时必须具备行为能力，而且本人在实施民事行为时，也必须具备行为能力。
　　3.被追认的行为必须具备合法性
　　被追认的效力待定行为必须是合法行为，如果承认对非法行为可以追认的话，无异于允许行为人可以实施非法的行为，而后由本人承担相应的责任，这有违于追认制度的基本原则，并且与我国的现行法律相抵触。但是，对于完全无效的民事行为、可变更或可撤销的民事行为以及部分无效的民事行为，应当加以区别对待。
　　(三)追认的方式及时间
　　我国《合同法》虽然规定了追认这一法律制度，但是并没有具体规定追认的方式和时间，笔者认为这是我国现行《合同法》的疏漏之处，应在今后的立法中予以补充，使追认这一制度更易在司法实践运用。
　　1. 追认的方式
　　追认的表示应向特定的第三人或行为人作出，因而，对第三人或行为人以外的其他人的同意表示，不能视为追认。就具体方式而言，追认可以采用明示方式亦可采用默示方式。
　　一般说来，被代理人应以明示的方式予以追认，如通过语言、文字或其他方法直接进行意思表示，只要能清楚表明被代理人的意思即可，但法律规定用书面形式的，应当用书面形式。追认也可以用默示方式。默示分为作为(特定行为)和不作为(默示)，追认在运用默示方式时应当以积极的、肯定的行为，即可以通过本人&作为&推定其真实意思，如被代理人不返还行为人已取得的财产，或者行为人未经被代理人授权而出售被代理人的财产而事后被代理人却接受了所得款。原则上，沉默不能视为追认，但法律有明文规定的情形除外，如我国《通则》第六十六条中规定为&本人知道他人以本人名义实施民事行为而不否认表示的，视为同意&即是沉默而为的追认。
　　2.追认的时间
　　《合同法》第四十七条第二款规定：相对人可以催告法定代理人在一个月内予以追认。法定代理人未作表示的，视为拒绝追认。&&《合同法》第四十八条第二款规定：相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。&&确定追认的期限不论对行为人还是相对人来说都是十分必要的，因为该效力待定行为是否有效决定于本人是否予以追认，如果不给本人的追认权以一定期限的约束，就可能发生本人无限期拖延追认，影响尽快确定无权代理行为的法律效力，而有可能使相对人长期处于不稳定的法律关系之中而蒙受损害。然而《合同法》第五十一条仅规定了，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。并没有规定权利人追认的时限，这使得民事法律中的效力待定行为缺乏一个统一的时限，不得不说是一个遗憾。
　　合同法司法解释(二)第十一条解释：【效力待定合同中追认的生效时间及合同生效时间】
　　第十一条　根据合同法第四十七条、第四十八条的规定，追认的意思表示自到达相对人时生效，合同自订立时起生效。
　　【条文主旨】
　　本条是关于效力待定合同中追认的生效时间及合同生效时间的解释。
　　【条文理解】
　　一、对《合同法》第47、48条含义的说明
　　《合同法》第47、48条分别是对限制民事行为能力人、无权代理人签订的合同的效力问题的规定。第47条规定：&限制民事行为能力人订立的合同，经法定代理人追认后，该合同有效，但纯获利益的合同或者与其年龄、智力、精神健康状况相适应而订立的合同，不必经法定代理人追认。相对人可以催告法定代理人在一个月内予以追认。法定代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。&第48条规定：&行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。&根据上述规定，限制行为能力人和无权代理人所签订的合同属于效力待定合同，此类合同的效力可以通过追认等方式进行补正。
　　什么是效力待定的合同?《合同法》对此未作明确规定。学者通说认为，效力待定的合同是指效力是否发生，尚未确定，有待于其他行为或事实使之确定的合同。效力待定，有时又被称为不确定的无效或浮动的效力。《合同法》在第47条、第48条、第51条分别就限制民事行为能力人订立的合同、无权代理人订立的合同、无权处分人订立的合同的效力问题专门作了规定，明确这三类合同的效力需要待有关权利人追认后才能生效。
　　效力待定合同主要有以下三个特征：(1)效力待定合同已经成立。合同成立是一事实判断问题，关系到合同是否存在。合同成立主要体现当事人的意志，体现合同自由原则。就合同成立的一般要件而论，缔约主体就主要条款达成合意足矣。(2)合同的效力既非完全有效，也非完全无效，而是处于一种不确定的中间状态，这也是效力待定合同与可撤销合同、无效合同的区别所在。合同效力问题体现了立法者对合同的价值判断，体现了国家对合同关系的干预。对可撤销合同而言，合同在未被撤销前，是有效合同;对无效合同而言，合同的效力是自始无效、当然无效、绝对无效。(3)效力待定合同是否已经发生效力尚不能确定，有待于其他行为或事实使之确定。效力待定合同本身是一种效力不确定的合同，但它本身并没有违反强行法的规定和公序良俗，因而法律对这种合同并不进行国家干预，强行使之无效，而是把选择合同是否有效的权利赋予当事人，从而排除法院干预的权力，充分尊重当事人的意志。从造成合同效力瑕疵的原因上说，效力待定合同最大的瑕疵在于当事人缺乏缔约能力和处分能力，但这类瑕疵并非不可弥补，而对可撤销合同而言，最大的瑕疵在于当事人意思表示不真实，如《合同法》第54条所列举的重大误解、显示公平、违背真实意思等。
　　权利人的追认行为产生使效力待定的合同确定有效的法律效力。但合同生效时间从何时起算，不无异议，有进一步明确的必要。分析这一问题，应从追认行为人手。
　　二、追认的含义与性质
　　追认，或称&同意&、&承认&，是指权利人事后同意或者承认。在效力待定的合同中，追认是有权人对无权人订立的合同予以承认的一种单方意思表示，其理论基础是行为人事后追认在法律效果上视同于行为人事前同意，立法目的在于使既存法律关系的不确定状态及时稳定下来，以减少讼争，维护市场交易的动态安全。根据《合同法》第47条和第48条的规定，限制行为能力人的法定代理人和无权代理行为中的被代理人对合同的效力享有追认权。
　　追认权属于形成权。依民法基本理论，形成权系指&依权利者一方之意思表示，得使权利发生、变更、消灭或生其他法律上效果之权利&。形成权具有以下特征：(1)不得单独转让，必须附随其所附之基本权利一起让与;(2)原则上不可附期限或条件;(3)不可成为的客体;(4)无相对义务观念存在。这些特征当然适用于追认权。
　　追认权的行使受除斥的限制。根据《合同法》第47条第2款、第48条第2款的规定，追认权的除斥期间为一个月。超过除斥期间，追认权人不能再行使追认权;除斥期间内，追认权人未对合同的追认作出明确表示的，推定为拒绝追认，合同也不发生效力。
　　追认行为是单方法律行为，依单方的意思表示即可完成，无需相对人的同意即可补正。追认行为属于补正行为。追认的作用在于使他人所为的民事行为发生效力，因此具有补正行为的性质。追认行为属于不要式行为，无需依特定方式，只要能够表达其追认的意思，即可发生追认的效力。
　　合同的效力待定制度赋予了限制行为能力人的法定代理人和无权代理中被代理人本人以追认权，保障了其单方利益，但其直接结果是追认权人始终掌握主动权，可在行为对其有利时主张有效，不利时则主张无效，使得合同效力长时间处于不确定状态，对交易相对人产生不测之危害，给交易安全造成悬空动荡。为了强化对交易安全的维护和对相对人利益的保护，各国对追认制度的适用都进行了限制，最主要的就是催告权和。相对人的催告权是指效力待定合同中，相对人在知道合同效力处于不确定状态的情况下，得确定一定期间，催告权利人进行追认，以尽快确定合同的效力，稳定当事人之间的法律关系。我国《合同法》第47、48条的规定，在限制民事行为能力人订立的效力待定合同与无权代理人订立的效力待定合同中，相对人可以催告法定代理人或者被代理人在一个月内予以追认。
　　三、追认行为的生效时间
　　《合同法》对追认行为的形式并未作出明确规定。通说认为，追认通知可以由权利人以口头方式向相对人作出，也可以通过书面方式作出。以口头表示方式作出的，追认通知发出时间与到达时间一致，追认行为生效时间自无异议。但如果追认通知以书面表示作出，追认通知发出与到达之间通常有一定的时间间隔，追认行为自何时生效，不无异议。本条解释规定：追认通知自到达相对人时生效。
　　追认是法律行为，故应适用法律行为的。民事法律行为生效，是指对行为人或其相对人发生效力。意思表示的生效时间决定着法律行为的生效时间。所以，确定追认意思表示的生效时间对追认行为的生效时间具有重要意义。
　　将某项内心意志向外进行表达，往往是一个需要一定时间的过程。传统民法理论一般将表意人已经具备一项完整的意思表示的时间称为&发出&，以区别于意思表示的&&。在通常情况下，意思表示的发出尚不能使其生效，意思表示送达才能生效。根据意思表示是否需要受领，可将意思表示分为无须受领的意思表示和需要受领的意思表示。前者是指表意人不是针对某个特定的相对人(即意思表示的受领人)发出的意思表示，此种意思表示不是向特定的相对人发出的，事实上也不存在这样的相对人，因此，谈不上意思表示应由相对人来受领，如悬赏广告、遗嘱。后者是指表意人针对特定的相对人发出的意思表示，相对人须受领此意思表示。须受领的意思表示的本质，在于促使相对人对表意人发出的意思表示作出反应。然而，表意人发出须受领的意思表示，并非必然产生相对人受领此意思表示并知悉其内容的后果。这就是说，意思表示的发出还不能使之产生效力，更准确地说，意思表示为相对人知悉或者可能为其知悉时才生效。在书面表示的情况下，意思表示的发出与相对人受领意思表示的内容之间，在时间上往往存在一定的距离，因此，对须受领的意思表示而言，通常必须以送达相对人为生效条件。
　　就追认行为而言，虽然追认通知是单方意思表示，无需相对人同意，仅凭权利人的单方意思表示即可完成，但仍然需要相对人收到，即需要为相对人所了解或者达到相对人方可生效。《合同法》第16条规定：&到达受要约人时生效&;第26条规定：&通知到达要约人时生效&;在要约和承诺生效时间上，均采用的是到达主义，从体系解释的角度来说，本条解释规定追认的意思表示自到达相对人时生效也是妥当的。
　　对追认意思表示的具体生效时间作出明确规定，对解决司法实践中有关追认效力的争议问题有重要意义。试举一例，日，无权代理人甲与相对人乙签订货物买卖合同，被代理人丙于日以特快专递的邮件方式向乙发出追认通知，1月8日，乙收到该邮件。但乙在知悉甲无代理权后，于1月6日向丙电话通知，作出了撤销该合同的意思表示。如果按照追认通知发出生效，则1月5日，追认通知生效，买卖合同有效;如果按照追认通知到达生效，则1月8日追认通知方才生效，然而1月6日乙已经作出了撤销该合同的意思表示，因此，该买卖合同无效。
　　四、效力待定合同的生效时间
　　一般而言，合同的成立和生效时间是一致的。所以，就合同的成立与生效二者之间的区别来说，学者的研究论述主要集中在成立要件和生效要件的区别上，而很少论述合同成立时间和生效时间的区别。《合同法》第44条第1款规定：&依法成立的合同，自成立时生效。&当然，也有例外情形，包括：(1)法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定;(2)附生效条件的合同，自条件成就时生效;(3)附生效期限的合同，自期限届至时生效，等等。《合同法》第44条第2款、第45、46条对此分别作出了规定。根据《合同法》第47条和第48条的规定，限制行为能力人和无权代理人所签订的合同属于效力待定合同，效力待定的合同因追认而成为有效合同，此类合同自何时起发生效力?是使合同溯及既往地发生效力，还是仅自追认到达时起向将来发生效力，不无疑问。学理通说认为，合同溯及于成立之时发生效力。本条司法解释也采此观点。主要理由有三：其一，追认通知并非订立新合同的行为，而是对既有合同的补正;其二，根据《合同法》第44条关于&依法成立的合同，自成立时生效&的规定，追认行为不应产生合同的第二个生效时间;其三，该方案能公平地保护当事人的利益。试举一例：丙于1月1日擅自代理甲方与乙方签订买卖合同，1月2日，乙方发货。甲方的追认通知于1月10日送达乙方。丙属无权代理，故该合同效力待定。如果规定效力待定的合同效力至追认通知到达时生效，则合同于1月10日方生效，乙方的发货行为在合同生效之前，不属于合同履行的内容，乙方的发货行为就无法得到《合同法》的有效保护，若甲方不追认丙即无权代理人的行为，损失须由乙方自己承担。如果规定追认通知产生的效力是合同自始生效，即合同自成立时生效，则该买卖合同自1月1日起生效，乙方发货的行为属于履行合同的行为，合法有效，则可以依据《合同法》得到有效的法律保护。
　　在本条司法解释的文字表述上，对此类合同的生效时间的追溯应规定为&自合同订立时生效&，还是&自合同成立时生效&更为妥当，有不同意见。一般说来，合同的订立是包括要约和承诺在内的过程，是一个时间段，如果规定为自合同订立时生效，恐仍有争议;而合同成立是一时间点，规定自合同成立时起即生效，可能更为准确。但就效力待定的合同来说，合同的生效时间是对订立时因欠缺行为能力和代理权而导致合同效力瑕疵的追认，因此，在文字表述上，谓追溯至&合同自订立时起生效&更为妥当。
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发布时间： 9:28:07
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来源：国际金融报
酝酿了多年的不动产统一登记政策终于在3月1日正式实施，让近期低调的国内房地产市场无法继续保持冷静。“房价会降么？接下来就是要征收房产税，这税我们该怎么交？”在上海工作的陈锋在接受《国际金融报》记者采访时发出了一连串疑问，因为他刚刚听说远在湖北的老家，很多人选择在不动产统一登记之前出售房产。显然，陈锋关心的问题，也正是大部分买房者所关注的。复旦大学地产运营研究所所长蔡为民对《国际金融报》记者直言，不动产统一登记的最根本目的是让中央了解地方的房地产情况，让混乱的房地产市场逐步清晰明朗。对于房价方面会有长期性影响。中投顾问房地产行业研究员韩长吉在接受《国际金融报》记者采访时指出，不动产登记的执行后，短期内对楼市无太大影响，不会造成房价的普跌、抛售的剧增。“市场主要还是以供求关系为主。但长期看，会影响楼市走势，一定程度上有利于反腐，有利于不动产税的出台和实施。”韩长吉说。在金银岛副总裁兼首席分析师杨向宏看来，不动产登记是中央对地方的房地产情况掌控，有利于国家对房地产市场的调控，对去库存化的实施有着积极的推动作用。“要想去库存化，就必须掌握国内房地产市场最真实的情况，不然就无法有效落实。至于房地产税的问题，国家会根据市场情况在5年内全面实施。”杨向宏对《国际金融报》记者指出。多年后终成型不动产统一登记的政策酝酿了很多年，终于在新年后得到落实。3月1日上午9时42分，随着江苏省徐州市居民邢卫锋在徐州市不动产登记局服务大厅接过国土资源部部长姜大明颁发的全国第一本不动产产权证书，我国不动产统一登记开始正式实施。除了江苏徐州，四川泸州也在同一天启动颁证工作，泸州市居民申庆领到了泸州市不动产登记中心颁发的第一本宅基地使用权证书，江西赣州崇义县则发出第一本林权类不动产证书。对此，国土资源部不动产登记局局长王广华表示，这标志着不动产统一登记制度实实在在落地。据悉，国土资源部今年选择了江苏徐州市新城区和睢宁县、山东青岛市、四川泸州市泸县、重庆长寿区、黑龙江牡丹江市林口县、江西赣州市崇义县、广西南宁市等15个地方作为不动产统一登记窗口建设的联系点，指导加快推进不动产统一登记窗口建设工作。目前，这些联系点正在进一步加快业务流程再造、登记系统对接、统一窗口设置等必要的技术准备，部分联系点从3月1日起，依据《条例》开始启用新的登记簿并颁发新版证书。姜大明表示，实行不动产统一登记，最主要的作用是更好地保护不动产权利人的合法财产权，保障不动产交易安全，维护正常的市场交易秩序。蔡为民也认为，从接受整合不动产登记，建立不动产统一登记制度，是政府机构改革和职能转变的重要内容，更是对如今的房地产市场进行管理的积极政策。“之前的房地产市场过度混乱，这样显然不利于房地产市场的健康发展”。不可否认，不动产统一登记需求十分迫切。王广华就对外公开表示，在实施不动产统一登记之前，由于各部门登记方法、技术规程不一致，原有的分散登记方式很容易导致各种不动产权利的重叠、漏登。“分散在不同部门管理和登记，又容易导致农林用地、农牧用地及林牧用地之间权属界线不清、权利归属不明，引发矛盾和纠纷。”王广华指出，实施统一登记可以更好地厘清当事人之间的不动产权利界限，减少权属纠纷，提高登记的准确性和权威性。统一登记实施后，建立不动产登记信息依法公开查询系统，又可以有效保障不动产交易安全。那么，如何准确地进行不动产统一登记？国土资源部不动产登记局副局长冷宏志告诉媒体，分散登记时，在农村，当事人要分别到4个不同的部门办理不同的证；在城市，当事人最少也要办两个证：到房管部门办理《房屋所有权证》，到国土资源部门办理《国有土地使用证》。记者从一位国土资源部动产登记的相关工作人员那儿了解到，之前由于证书种类繁多，不仅增加了企业和群众的不便，还增加了工作人员的时间成本。“如果统一登记后，在统一不动产登记依据的基础上，实现登记机构、登记簿册证和登记信息管理平台的统一，我们也会轻松不少。”该工作人员还告诉记者，因为登记刚刚开始实施，有些地方还没有完全落实，旧的房产证依旧有效。为房产税铺路在不动产统一登记实施之后，有关房产税山雨欲来的报道更是接连不断。那么，在不动产统一登记之后，房产税是否会接连出台？对此，蔡为民在接受记者采访时指出，不动产统一登记和房产税征收之间并不是承接的关系。“其实上海、重庆等地已经开始征收房地产税了，只是这不是完整版的房地产税。但随着国内房地产市场不断健全，完整版的房地产税迟早会出现。”蔡为民说。与此同时，不动产登记局负责人在接受媒体采访时说，尽管不动产统一登记是不动产税收的技术基础，但税收问题只能根据税法有关要求，依税收法定原则，由国家依法决定。外界观点中，作为不动产登记的热门衍生话题之一，不动产登记与房地产税征收间的关系在一轮轮激辩中愈发明朗。毋庸置疑，不动产登记是房地产税征收必要的技术条件，对房产征收保有环节的税总得先搞清楚每个人究竟有多少套房。同时，不动产登记的信息支撑，也将让房屋转让交易环节的契税、个税等征管得到加强。中国社科院副研究员陈飞对媒体指出：“不动产统一登记的实施，意味着房地产税征收脚步日益临近，对于商品房投机者将是很大打击，会逼迫部分空置房进入市场，可望有效降低已售住房空置率。”为此，杨向宏对记者预计，随着一线城市楼市需求量大，土地有限，房产税的全面征收确实势在必行，“三四线城市则因为楼市库存数量巨大，并且购房需求较低，逐步减弱对土地财政依赖的政府需要征收房地产税收来增加财政收入。”杨向宏表示，五年之间，国家会开始全面征收房地产税。当然，征收房地产税并不是那么的简单容易。记者了解道，房地产税征收的技术条件不仅包括详细了解每个人究竟拥有多少房产，还包括房地产的评估技术等。更为复杂的是税制设计，究竟什么算是居民基本住房诉求，按套征收还是按平方米征收更合理？种种问题牵一发动全身，需要全面考量。有业内观点指出，房地产税征收将主要取决于立法进程，取决于取得改革共识、减少阻力、协调关系的进程。不会一蹴而就，但会在预期轨道上前行。一些专家也认为，技术条件并非房地产税征收不可逾越的障碍，更重要的是让这一税种的征收有理有据。与我国增值税、营业税等绝大部分含在价格中的间接税相比，有明显直接税性质的房地产税如何“直接”从百姓口袋中拿钱，恐怕还与税收法定、预算透明等大主题改革紧密相连。“准确地说，房地产税的征收是中国房地产发展到一定阶段必然要出现的。至于如何收，怎么收，要根据当地的房地产市场情况，国家也会进行仔细研究分析后再决定。”蔡为民认为。抛售潮难出现不动产登记靴子落地后，有观点指出，会有人出于房地产税渐行渐近原因，将拥有的多套房产出售。“不动产统一登记实施之前，我老家湖北那里有人卖房，我父亲就问我，那么多套房子一起卖，房价会不会因此下降呢？”在上海做房地产中介的陈锋和记者聊天的时候提出了该问题。不过，广州一家房地产商接受《国际金融报》采访时透露，不动产登记取代原来的房产证制度落实之后，当地的一手楼市成交没有大的影响，市场也无明显的反应。“基本没有出现抛售潮，房价没有回落的现象，那不过是市场上的流言。”该房地产商对记者直言。蔡为民分析认为，房地产统一登记最主要的目的是统一国内房地产市场，而非去调节市场。而且不动产统一登记的政策已经被提及很多年，人们在心理上已经做了一定的准备，所以现在出现所谓的抛售潮，基本是概率很低的事件。那么，不动产统一登记会减少一些人的投资行为吗？在蔡为民眼里，房地产税等政策一直都是房地产商们头顶上的达摩克利斯之剑。而这几年，楼市的走向明显让房地产投资商不再集中于住宅建造，要么选择淡化房地产主业，要么去进行跨界投资。“而且百姓是否要买房，主要取决于自己的需求。刚性需求是不会变的，但是如果说因为房地产税或者不动产统一登记而让人积极买房或者卖房，这是不准确的观点。”蔡为民指出。杨向宏则对记者表示，在相比于一手市场，房地产税等政策对二手楼市的心理影响似乎更大。“一线城市因为土地面积有限，加上房地产政策，新房建造量会不断减少。且一手房多建造在远离市中心的地方。而二手房因为多建在市中心，在未来会更加受到购买者的青睐。”杨向宏说。与此同时，记者了解到，目前我国房地产行业进入存量调整阶段，区域分化明显，“去库存”将是2015年市场的主基调。根据国家统计局数据，2014年末，全国商品房待售面积再创新高，达6.2亿平方米，比2013年末增加1.3亿平方米，住宅待售面积超过4亿平方米。“在去库存的过程中，由于房产税的不断推进，国内的房价会进入一个比较奇妙的阶段。”蔡为民告诉记者，“一线城市会出现利好，因为美女不愁嫁，一线城市的房屋需求本来就很强烈。而房地产税也让房屋成本不断上升，所以会出现房价上升却依旧有人因为刚需购买的情况。至于三四线城市，在房屋需求量有限的情况下，房地产税的征收会降低当地人的购买热情，这样一来，房价必然下跌。”在蔡为民看来，房价的上升或者下降由供求关系决定。供不应求房价上涨，供过于求房价下降。去年以来，各地房地产市场分化严重，各地房价的变化仍然取决于各地的供求关系。杨向宏则认为，未来的房地产市场会出现一个情况，那就是房子很多，需求却很有限。“随着人口老龄化的加剧，当那些老人离开之后，房产被子女儿孙继承，如今中国很多家庭都是独生子女，那么这些独生子女可能会继承很多套房产，对于他们来说，就不会有购房的刚性需求，那么房价会如何走向就很明确了”。韩长吉也认为，房产税之前在上海等地有试点，但是结果证明，这对楼市走势并无太大影响，税费难以从根本上影响楼市走势。“房价走向，房屋交易量等问题根本在于房地产市场自身发展的规律。从房地产改革的角度来看，不动产登记有利于明确房产所有权，明晰房产数量，为决策、交易提供数据支持。有利于促进房地产行业的进一步市场化发展，促进房地产市场更加规范、成熟，而非去左右房价和房产交易量。”韩长吉说。产权问题何解除了房产税和房价波动的问题，不动产统一登记之后，产权问题也引人关注。比如说一直以来的小产权房问题。在蔡为民看来，小产权房并不会因为不动产统一登记而变得合法。法律上来说，小产权房就是违法的存在，所以永远不会被“转正”。“一旦被转正，我们国家的房屋库存量会增加几千万套，这对于现今的房地产市场会有非常不利的影响”。“针对小产权房，不动产登记已经明确规定，小产权房不会登记在册，不会颁发不动产权证书，意味着购买小产权房的人，权益无法得到有效保障。至于如何解决，估计还是具体问题具体分析，虽然不会一刀切拆除，但目前来看，国家不会承认其合法权益。”韩长吉在接受记者采访时指出。国土资源部有关负责人也表示，不动产统一登记是按照按物权法要求，依法保护不动产权利人权益的行动，不可能登记不合法的东西。我国现行法律法规条文明确，世界上普遍实施土地用途管制。“所以小产权房不可能予以登记，更不可能通过合法登记漂白。”该负责人明确指出。“不动产统一登记是物权法等上位法的明确要求。这是一项法定行动，讨论不动产登记，只能在法律轨道上进行。”王广华也表示。值得一提的是，随着统一不动产登记簿证全面启用，另一个问题也浮出水面：房产、地产统一登记突显商品房土地70年使用权问题。“土地是不动产的核心。我国经济发展很多问题，核心就是土地。”中国社会科学院研究员杨重光对外表示，不动产统一登记是物权法的要求。而物权法还有许多要求有待落实。商品房土地70年使用权到期后怎么办，会在不动产统一登记过程中显化。“随着不动产登记推进，登记这一技术问题背后的产权问题会更明晰，依法改革任务也会更明确”。韩长吉则告诉记者，根据国家法律规定，房产有70年产权问题与不动产登记并不冲突，“70年后或者未来十几年，国家会有法律出台来明确房子产权，大概率情况是房子还是你的，不过估计要缴税了，根据房屋面积的大小来定”。“其实在2007年的《物权法》中，已经规定了房屋70年产权到期之后，自动续取。也就是说，国家不会赎回房屋，它自动划分到房主的名义下。如今房屋统一登记之后，这方面更加不会有太多问题，因为个人名下的不动产通过登记已经明确，接下来在产权到期后，是免费获得还是收费获得产权，国家会根据当时的情况来决定。预计，70年后，续取房产是需要交费的。”蔡为民表示。
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