小区内业主开设麻将馆,业主拒交物业费,物业人员如何解释_百度知道
小区内业主开设麻将馆,业主拒交物业费,物业人员如何解释
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物业又不是行政部门，他们如果以此理由拒绝缴纳物业费，没有权利查封的如果他们觉的开麻将馆不合理可以去找派出所投诉
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业主拒绝交物业管理费属于行使合同履行中的抗辩权的行为，根据查明的事实，但应交的维修费用不在此限、质证你好。望采纳，这种情况下； （三）对于因为物业管理公司提供的服务质量达不到合同约定致使业主拒绝交费的：
（一）对于业主无理拒绝交费情形的，可根据物业管理公司提供服务的质量状况； （二）对于业主因自身原因未居住房屋并以此为由要求减免物业管理费用的，应判令业主按照合同规定交纳物业管理费，判决驳回物业管理公司要求业主交纳物业管理费的诉讼请求，一般不予支持，并承担延期交费的违约责任，或者判决减少业主的物业管理费，则属于物业管理公司违约在先，是依法采取的自我救济手段，必须针对业主的抗辩理由进行举证，分别情况作出处理
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出门在外也不愁案例分析：业主家中被盗拒交物业费 法院判决败诉_物业管理资讯_蜂巢物业网
案例分析：业主家中被盗拒交物业费 法院判决败诉
来源：万科物业说
时间： 22:28
[导读] 业主李先生下班回家后发现价值三万多元的财物被盗，因此李先生以物业公司单方违约，未履行好治安管理职责为由，拒绝交纳水电费、物业管理费。最终，法院判定李先生向物业公司全额支付物业服务费。
&　　某天，某小区一业主李先生下班回家后，发现家中一片狼藉，经盘点发现价值三万多元的财物被盗，随即李先生向当地公安机关进行了报案，并对物业服务中心进行了投诉和索赔，被服务中心回绝。而后，当物业公司向李先生收取物业管理等费用时，李先生以双方签订了物业管理服务合同，物业公司单方违约，未履行好治安管理职责为由，拒绝交纳水电费、物业管理费。
　　服务中心认为，物业公司是小区的合法的物业服务者，向小区业主收取物业管理费合理合法，业主李先生以自己的财物被盗为由，拒付物业管理等费用并没有法律依据。而李先生则认为，物业公司管理严重失职以及小区治安状况混乱是造成业主被盗的直接原因，由于物业公司没有健全和履行好治安管理制度而致使自己财物被盗，其应当承担相应的法律责任。双方调解不成，最终诉诸法律。
　　法院审理认为物业公司与李先生签订的《物业服务协议》合法有效，双方均应依照合同积极履行各自义务。根据物业服务合同，物业公司负有公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理义务，所以从外来人员管理、秩序巡逻等角度看，业主家中被盗确实与物业公司安全防范存在疏忽有关，但最终，法院判定李先生向物业公司全额支付物业服务费。
　　为什么法院认为物业公司在管理过程中存在疏忽，业主仍需缴纳物业费呢？本案中，物业公司对进入小区的人员没有严格排查，使窃贼有机可乘、进入小区，致使李先生财产被盗，二者之间一定关系。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。但是，本案并不是业主提出的违约补偿诉请，而是物业公司提出的给付物业费的诉请。同样根据本司法解释第六条第一款规定：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。如果业主认为物业公司没有按照物业服务合同约定提供服务，可以另案要求物业公司承担违约责任和相关损失。
　　另外，就物业服务费的构成来说，一方面，物业费用包括很多部分，实行安全秩序维护的费用只是其中的一部分，假设物业公司没有按照约定履行安全秩序维护的义务，业主只能拒绝交付物业公司实行安全秩序维护的费用，而拒绝交付全部物业管理费用是不能得到支持的；另一方面，物业公司在物业服务过程中承担的并非是安保责任，并不是发生被盗，物业就要承担责任。物业管理合同是一种服务合同，而不是保管合同，因此，物管公司是否应对小区内的失窃进行赔偿，并不能一概而论。如果小区的保安执勤和巡逻工作、对外来人员的管理、监控录像服务、防盗设施等方面达到服务合同的要求，则无需承担责任。
　　是否履行了《物业服务合同》的约定，很大程度上取决于是否有书面证明物业公司认真履行了职责，如出入登记、维修记录，同时物业公司应当注意保留日常工作记录，作为正确、全面履行合同义务的证据。总而言之，物业公司应加强自身管理，按照合同及相关标准的要求严格执行出入登记制度，对陌生来访进行适度访问，对设施设备进行定期检查，履行好各项服务职责。&收人钱财，与人消灾&，这是中国人朴素的商业逻辑，在服务中留存好过程记录，能够证明你认真履行了职责，方能合理规避管理风险。
原标题：论道|以家中被盗为由拒交物业费，业主是否占理？
12345678910如何应对业主拒交物业费？,拒交物业费,业主不交物业费,如何不交物业费,物业费收取..
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如何应对业主拒交物业费？
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3秒自动关闭窗口小区物业费收缴难现象调查:业主拒交物业费理由多多
11:07:42　来源:
　&&&&桂林生活网讯（桂林日报记者张苑&陈静&实习生张弈）小区物业费上缴率低，物业公司因资金不足降低服务质量，导致业主怨声载道，上缴率就更低，物业公司更换频繁，小区环境越换越差。物业和业主相互&较劲&，致使小区管理陷入恶性循环，这是长久以来不少小区存在的情况。
&&&&前不久，央视关注了江西上饶县政府的一些做法，一时间引发社会各界的讨论。今年8月底，上饶县政府专门下发一纸通知，将对全县企事业单位公职人员在2012年1月至2014年7月间所欠缴的物业服务费进行清缴。拒不缴纳者，将面临约谈、通报，还将影响单位、个人的评优晋级。
&&&&以政府的名义&催缴&物业费，虽然社会各界对于这一做法褒贬不一，但如何解决物业缴费难的问题，重新引发了人们的关注。在我市各小区，物业费的收缴情况如何？日前记者走访了市内多个小区进行调查。
&&&&记者调查：拒交与催缴，一场斗智斗勇的博弈
&&&&周六晚上，大约8点左右，位于八里街的某小区内，两位物业人员正准备挨家挨户收取物业费。据介绍，该小区业主大多于2008年前入住，是六层无电梯的小区，每年夏末与年底收取两次物业费。这次正赶上上半年物业费结算，他们一直是&敲门收费&的方式。小区刚建成的时候，收费还比较容易，但两年之后就越来越难了。
&&&&&一晚上敲了两栋楼，给开门的也不超过10家。有的一看是物业的，连门都不给开，开了门的也想方设法推脱，要么说家里没这么多钱以后再交，要么就说是租住的，让找房东要，急脾气的一听是收物业费的直接给撵出来了。&一位物业管理人员称。据悉，这两名物业管理人员共向24户人家收取物业费，只有5家当场交费的。&照这么下去，这小区的物业早晚得换。&另一名物业人员称。
&&&&类似的情况还发生在其他小区。&我们小区的电梯已经停了两个月了，上上下下靠爬楼梯。&近日，家住建干路某小区的张小姐无奈说道。
&&&&&不交物业费，电梯就不开！&这是小区物业的坚持。
&&&&原来，引发小区部分业主与物业对垒的&罪魁祸首&就是物业费。记者了解到，该小区从2007年建成至今，入住率达到了90%以上，然而物业费上缴率还不足30%。物业公司在多次与业主交涉无果，并张贴了告示后，采取了关停电梯的极端做法。然而，这电梯一停立即引发了业主的强烈不满，但物业公司表示自己也是被逼无奈。双方至今僵持着，未能找到更好的解决途径。
&&&&记者调查了解到，物业费收缴率偏低在我市不少小区普遍存在，不少小区的物业费收缴率连50%都不到，有的甚至更低，根本无法维持物业公司日常管理开支。因物业费引发的业主和物业公司的矛盾，也逐渐开始影响市民的生活。
&&&&业主吐槽：管理不善、费用年年涨、服务未享受&&拒交物业费理由多多
&&&&业主为何拒交物业费？采访中，业主们都对记者大倒苦水，认为物业公司服务不到位、物业费用太高、尚未入住并未享受服务等，成为业主们拒绝交费的理由。
&&&&&这家物业公司的管理实在不让人满意，停在小区里的电动车经常被偷，电梯经常是一个月坏几次&&&家住建干路某小区的业主张小姐对于欠缴物业费的理由，也振振有词。她认为，业主花钱雇物业公司是为小区找个好的&管家&，如果这个&管家&没把家管好，那业主当然有权拒绝支付费用。
&&&&记者在南溪花园小区采访时，家住该小区5栋的刘奶奶也对小区物业表示了强烈的不满。她说，自从新的物业公司进来后，小区收费、停车、治安等情况更加混乱了。特别是停车收费的问题，路边的线都是他们自己去画的，每个位置要80元一个月，以前没有交过钱，所以觉得现在收费不合理。刘奶奶还抱怨自己楼下被物业装修了一个大棚，是为了出租车位，但是这种行为完全没有征求过住户的同意。
&&&&家住鸣翠新城小区非电梯房的秦阿姨觉得物业费上涨得有些快，0.9元一平米的价格让她觉得不是很值得，主要原因在于物业服务水平在下降。她对小区的总体环境是挺满意的，但也提出了一些问题，比如楼里的声控灯，本来应该有人走过就会自动亮起的，现在却不得不靠喊叫来控制。每天晚上都能听见楼道里时不时的扯嗓子，而这个事情反馈到物业很久却没得到解决。
&&&&记者采访了解到，业主拒交物业费的理由五花八门。除了不满物业公司的服务和收费标准外，有的是因为房屋质量问题迁怒于物业，还有的业主以长期在外不住小区为理由拒交物业费。
&&&&物业诉苦：有意无意被赖账，收不抵支难维持
&&&&一方面是业主对于拒交物业费的理由振振有词，另一方面，物业公司也纷纷诉苦。
&&&&&公共水电、公共设施设备维护、卫生保洁、绿化养护等支出逐年递增，人工成本更是&水涨船高&。&八里街某小区物业公司一位负责人向记者诉苦道，目前该小区管理人员、电工、清洁工、绿化工、保安员加起来有20多人，人工成本占了小区所有支出的近一半，但大部分人员的工资还比较低。他算了一笔账，10多名保安员年平均工资不到2万元，而且还要轮值上夜班，工作相对比较辛苦。&去年年底，很多保安员已经嚷着说，如果再不加工资就要走人。&
&&&&&我们正在清算，实在顶不住，做完今年我们就打算撤场了。&该负责人还反映，现在小区的入住率大概有八成，但即使按照小区入住率和收费率都是100%计算，缴纳的物业费也只能弥补一部分亏损，仍然无法完全做到收支平衡。
&&&&&我们负责管理小区，需要花钱雇佣保洁人员、保安等，还要负责电梯管理和维修，方方面面都需要钱。大家都不交物业费，我们的工作怎么开展？&该小区物业管理公司负责人一肚子的火。她告诉记者，目前该小区物业费的上缴率还不足30%，长期的收不抵支很难为业主提供周到的服务，因此服务质量下降就是必然的结果。
&&&&采访中，不少物业公司负责人表示，所谓&众口难调&，任何一家物业公司提供服务时，都不能保证让小区的每一个业主都满意。正因为这样，一些业主在遇到诸如房屋质量问题、甚至房屋面积和合同不符等情况时，都把矛头指向物业公司，并采取&不交费&来抗议。&事实上，我们物业公司其实也是弱者。我们有我们的职责范围，超出职责范围的事情，我们只能起到传达、协调的作用，业主不该把所有的矛盾都转嫁到物业公司身上。&从事多年小区物业管理的韦先生说，业主如果都用&不交费&来抗议，只会陷入无尽恶性循环中。
&&&&律师说法：拒交物业费，往往还是业主吃亏
&&&&据了解，不交费是许多业主常用的对抗方式。然而，采访中一些律师表示，由于物业服务的存在，这样的纠纷闹到法庭上往往还是业主吃亏。
&&&&广西中远律师事务所张法仁律师认为，业主由于不满物业服务而拒交物业服务费的纠纷比较常见，在起诉到法院的案例中，业主胜诉的并不多。这是因为，根据双方的物业服务合同，交纳物业服务费用是房屋业主的基本义务。不按期交纳物业费不仅会侵害物业服务企业的合法权益，还会影响整个小区的物业管理服务质量，损害全体业主的共同利益。因此，在物业公司提供了基本物业服务的前提下，业主都应该交纳费用。如果对物业服务不满，应该与物业公司友好协商，或向有关主管部门反映，以提高物业管理服务质量。如果物业公司的行为损害了业主的利益，造成业主损失的，业主可在收集相应的证据后向法院提起诉讼，维护自身的合法权益，但采取拒付物业管理费的方式进行对抗是不恰当的。
&&&&业主与物业之间的博弈，最坏的局面是两败俱伤，而最好的结果是寻求途径实现双赢。那么，业主与物业公司的这个&结&如何才能&双赢&化解？记者采访了解到，在我市一些小区已有了不少成功的尝试和探索。对于这一话题，记者将继续关注。
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拒交物业费是业主维权最好的方法吗？
来源：litieyan：日期：
&&&&&&&拒交物业费是业主维权最好的方法吗？
近年来，物业纠纷案件不断成上升趋势，对业主的强制执行案数量也在急剧增加。交，还是不交？欠，还是不欠？这个问题让许多因各种原因无奈欠费的业主举棋不定。笔者认为拒交物业费从小区长期发展的角度看，没有赢家，业主维权还要从长计议。
一、业主拒交物业费的原因分析
业主们不交物业费的原因方方面面，有些是物业管理的问题，有的还可能是早期开发商遗留下来的问题。但是不管怎样，花那么多钱买了房子，却没有得到满意的环境，业主们当然觉得很委屈。而物业公司是大家请来的“管家”。业主的生活受到影响，“管家”自然也脱不了责任。于是大家就通过拒交物业费的方式进行抗议。但是这样一来，物业公司收不到钱，不仅无法改进服务质量，反而连原先的保安啊，保洁啊，都维持不了。最后倒霉的还是业主。其实，拒交物业费导致的这种恶性循环的结果，很多业主也是意识到的。看这样一个调查：
　　您认为不缴纳物业费会损害谁的利益？
　　整个小区的业主 37.36%
　　小区中按时缴费的业主 30.19%
　　不损害谁的利益 32.45%
从这个调查可以看出，认为损害全体业主或者部分业主的人占到67％。曾经有调查数据显示， 63％的人选择用拒交物业费这种方式维权。明知道不交物业费不是解决问题的上策，却还是选择了这种方式，其中不难看出业主对于维权的无奈。那么，有没有好一点的办法，让业主享受到满意的服务，心甘情愿地交上物业费，让物业公司顺利地运行下去呢？
二、业主维权的方式方法
业主维权应该怎么维?不同的人有不同的答案。其实，“水无常形，兵无常势”，每个小区的问题都有自己的特点，开发商、物业公司和业主的素质、思维方式更是千差万别，业主维权自然也没有一成不变的好办法。一般来说，业主有三个维权途径：一是单打独斗，单个业主向法院起诉，或者以不交物业费消极对抗，等着做被告；二是集体行动，众多业主组织起来，与开发商或物业公司谈判、诉讼；三是成立业主委员会，由业主委员会更换物业公司。著名律师、物业维权专家秦兵认为，多年的实践表明，业主要想更好地维护自己的权利，应当先成立业主委员会，以集体的力量和智慧去赢得胜利。就这三种维权方式的效果来看，第一种办法的个人成本最低，但业主一旦败诉，承担的代价很高；第二种办法成本也低，业主只需支付律师费和参加诉讼人员的餐费、车费即可，第三种办法的成本最低，也最有效。
目前多数业主自治水平较低，缺乏公共责任意识，对自己的权利缺乏正确的认识，也不知道如何正确地行使权利。在计划经济体制公有住房分配模式下，人们早已牢固树立了住房不付费的观念，而且也不关心房屋及相关设施的维护情况，反正有“公家”负责，自己不必操心。虽然商品房的兴起让许多人成为了房屋所有权人，但在观念上，不少人并不认为这和以往分配公房在居住上有什么本质区别。面对物业费，许多业主都认为“以前从来没有交过”所以就“不应该交”。物业服务是面向全体业主的，而许多业主完全以个人的主观感受对服务进行评价，一旦自己对服务不满意就拒绝交费。更多的业主把自己当成旁观者，不知道通过集体决策来表达自己对物业服务和收费的意愿，而是怀着从众心理，观望事态发展，不主动交费，造成欠费风气盛行。
和谐社会在小区的体现就是构建和谐社区，而构建和谐社区必须要充分发挥社区自治的功能，就要真正实现业主自治。不能遇事都找政府、找法院。业主通过业主大会来制定相关的规则章程，解决业主间的矛盾，约束业主的行为。如果没有业主自治的话，像小区内对业主的收费等问题都要通过司法调节的话，就根本无法管理好自己的社区，更谈不上构建和谐小区。
&&&如果没有业主自治，我们就无法落实《物权法》规定的业主权利。比如自行管理权，对物业服务企业的聘任权、解聘权、监督权等等，都是非常重要的业主权利，如果没有业主大会，这些权利根本就无法落实。有人提出，即使有业主认为物业服务公司的服务不好，但是单个业主却无权解聘它。关于这个问题，应当明确，有些权利是法律赋予全体业主的，单个业主自然没有权利解聘物业服务公司。在房屋刚开始销售的时候业主比较少，由开发商聘请物业公司是合理的。但是随着业主的增多，业主就有权召开业主大会，根据具体情况选择物业服务公司，而不受开发商的限制。业主享有自行管理权，行使这个权利也必须要召开业主大会，全体业主通过业主大会行使权利，单个业主无法行使自行管理权。为什么实践中业主和物业公司矛盾很大？一个很重要的原因就是，物业公司是开发商聘请的，不是由业主大会选择的，物业公司实质上很容易受到开发商的影响，即使收费很高或者服务质量差，业主也没有办法。如果是通过业主大会聘请物业公司的，那么收费问题就必须按照管理规约进行处理。
&&&&& 如果没有业主自治，就无法管理业主的共有财产。举例来说，一个电梯用了很长时间，不能继续使用了，需要更换；但是物业公司说没有权利更换，因为这是业主的共有财产，物业公司无法决定换还是不换；最后电梯出故障，官司打到了法院，在审判过程中提出问题，这究竟是谁的过错？这就是因为业主自治没有搞起来。本来是否更换电梯完全可以并且应该通过召开业主大会议定，但问题是无人管理，而且业主也没有地方开会。《物权法》特别强调业主自治的重要性，第78条就是为了要尊重业主自治，规定业主大会和业主委员的决定对业主产生约束力，业主都要遵守。如果有关决定侵害业主利益，业主可以请求人民法院予以撤销。但是，管理规约不能依照第78条的规定请求撤销。管理规约是业主的共同生活章程。对弃置垃圾、排放污染物或者噪音等问题，都要通过管理规约来解决，包括第77条涉及的“住宅商用”问题。现在《物权法》规定必须通过管理规约加以确定，管理规约规定不允许，就不能撤销。管理规约是全体业主的共同行为准则，需要由全体业主通过共同意思表示加以执行，因此业主大会机制不健全的话，管理规约实际上就无法执行。
因此业主维权要讲究方法，能不打官司尽量不打官司，加强业主自治管理是首要问题，也是治本之道。否则只能解决暂时的问题，对小区的长远发展是不利的。一旦进入诉讼环节，就要做好充分的准备，只打有把握的“仗”。行动上必须合法，业主应该明白，以恶制恶无法达到解决问题的目的，只有善于运用法律，做好认真细致的调查和取证工作，维权才有可能取得成功。
三、律师在业主维权的过程中可以起到那些作用呢？
房子是很多业主最重要的财产，要想保障其保值升值，一定要请好的物业公司来管理。业主应该明白，买房只是万里长征走完了第一步，接下来还有很多的事要做：成立业主委员会，监督业主委员会正确行使权力，提请业主委员会选择好的物业公司等等。在这个过程中，律师可以发挥巨大的作用。
首先，在成立业主委员会的时候，请律师提前介入可以解决很多意想不到的困难和麻烦。帮助业主规范业主委员会的选举及日常工作流程，有效的行使业主委员会的各项职权，起到监督和督促物业公司规范服务的作用，从而有效的维护广大业主的合法权益。
其次，在物业纠纷案件中，特别是诉讼的时候，请律师帮助可以增加胜诉的几率。毕竟，很多业主不懂法庭规则和诉讼技巧，往往有理说不清。而律师作为专业人士，参与诉讼，可以为业主的维权减少成本、降低风险，帮助业主制定合理、有效的行动策略和行动方案等等。
总之，业主维权不仅要从自身做起，完善自治组织，同时我们也要看到，国家对物业企业的入门资格以及淘汰机制的进一步明晰，外部监督机制的形成都会促进物业企业真正适应市场竞争的需要，不断适应业主对物业服务提出的新的要求，比如：改变目前实践中对物业公司按规模评级的做法，转以服务的好坏、业主的满意程度为评级标准等。业主和物业公司也应按照市场的行为，共同协商费用、服务标准等事项。对物业公司来说，应当努力成为系统服务的集成商，加强人力资源管理，制定企业发展战略，明白自己可能会被业主重新选择，清醒地认识市场风险。对业主来说，也应该树立“花钱买服务”的意识，毕竟，只有好的物业管理才能使自己的房屋保值升值。市场竞争规则的制定，优胜劣汰机制的有效运作，才能使优秀的物业企业脱颖而出，真正使他们成为小区业主称心的管家。
& & & & & & & & & & & & & & & & & & &
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