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公司承包农村山地 能擅自转让经营权吗
16:15:53&&&来源：&&&责任编辑：罗方荣
　　2年前，我所在的村民小组召开会议，经村民表决后，与县城的一家公司签订了承包合同，约定由该公司承包我们的山地40亩，承包期为20年。公司承包后，组织人员前来管理，并在山地上种植桉树。但是，最近我们得知，这家公司未经我方同意，擅自将承包地的经营权转让给另一家公司，双方签订了转让承包经营权合同。现这家公司已接手经营。请问，承包山地的这家公司能这样转让吗？
　　读者 小朱
　　我国《农村土地承包法》第48条：&发包方将农村土地发包给本集体经济组织以外的单位或者个人承包，应当事先经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准。由本集体经济组织以外的单位或者个人承包的，应当对承包方的资信情况和经营能力进行审查后，再签订承包合同。&第49条规定：&通过招标、拍卖、公开协商等方式承包农村土地，经依法登记取得土地承包经营权证或者林权证等证书的，其土地承包经营权可以依法采取转让、出租、入股、抵押或者其他方式流转。&最高人民法院《关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第21条规定：&承包方未依法登记取得土地承包经营权证等证书，即以转让、出租、入股、抵押等方式流转土地承包经营权，发包方请求确认该流转无效的，应予支持。但非因承包方原因未登记取得土地承包经营权证等证书的除外。承包方流转土地承包经营权，除法律或者本解释有特殊规定外，按照有关家庭承包土地承包经营权流转的规定处理。&
　　你所在的村民小组将集体所有的山地发包给某公司经营，如果明确转让承包等权利及违约责任的，可依据相关约定处理。但该公司承包后，如果未经过依法登记取得土地承包经营权证等证书的，公司擅自将土地承包经营权转让给另一公司是违法的。你们不同意该公司转让承包经营权，在协商未果的情况下，可向法院起诉请求确认转让承包无效。
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京ICP证040069号 昌公网安备号 法律顾问：北京平谷承包商拍卖转让万亩山地遭质疑
北京平谷承包商拍卖转让万亩山地遭质疑
来源：你我贷
"土地流转第一拍"续：竞拍者称村民没理由不同意08年10月，十七届三中全会提出，允许农民多种形式流转土地承包权。很快，一则与此有关的报道见诸媒体并引起广泛关注：中国农村“土地流转第一拍”即将响槌。报道称，位于北京平谷区黄松峪乡塔洼村的万亩山地，将通过拍卖形式转让承包权。拍卖尚未开始，这一行为已经引起了多方质疑：平谷区官方表示，未收到有关拍卖的报告，并且此次改变土地用途的流转涉嫌违规；当地村民则认为，没有经过村民大会讨论的土地拍卖，“令人心酸”。对于这些质疑，土地现在的承包人表示，自己有权决定是否流转、如何流转。目前，这场特殊背景下的土地流转案例，争议与关注仍然未息。相关背景十七届三中全会有关加强土地流转政策的内容加强土地承包经营权流转管理和服务，建立健全土地承包经营权流转市场，按照依法自愿有偿原则，允许农民以转包、出租、互换、转让、股份合作等形式流转土地承包经营权，发展多种形式的适度规模经营。土地承包经营权流转，不得改变土地集体所有性质，不得改变土地用途，不得损害农民土地承包权益。一夜之间，张玉旺感觉自己处在了风口浪尖。这种眩晕感，源自他和其他几位村民承包的万亩山地，将在不久后通过拍卖转让承包权。2008年10月下旬，一则消息经媒体报道备受关注：位于平谷区黄松峪乡塔洼村的万亩山地，将通过拍卖的形式转让承包权，新承包人将把此处打造成京东旅游新景区。在十七届三中全会刚刚通过“土地流转新政”的背景下，这场拍卖，被组织方戴上了“土地流转第一拍”的帽子。但消息甫一公布，便引发了来自官方和民间的两重质疑。平谷区政府农业经管站和平谷国土资源局先后表示，现在并未接到当事方准备进行“土地拍卖流转”的报告，并且塔洼村万亩山地的土地性质属于荒地，如开发旅游业将改变土地性质，违反相关土地规定。而在塔洼村的其他村民看来，这次转让土地承包权，没有经过村民代表大会的表决，“很心酸”。“第一拍”策划万亩山地将转55年承包权“生意不景气，转给别人更保险。”电话里，张玉旺说自己醉了。政府部门的质疑和媒体的关注，让身为平谷区大兴庄镇良庄子村支部书记的他，变得愈发谨慎。他只好以醉酒作为拒绝回答的理由，不希望这次拍卖成为舆论的焦点。1997年左右，张玉旺等40余户村民从塔洼村三队搬迁至良庄子村。此次待拍流转的土地，曾是这些村民的土地。张玉旺说，拍卖转让土地承包权，来自北京艺海拍卖公司的建议。艺海拍卖公司总经理徐应鹏证实，10月下旬，独立策划人赵晓凯找到自己谈业务，确定以十七届三中全会土地流转新政为题材策划拍卖。之后，赵晓凯在平谷寻找合适的土地时，辗转找到了张玉旺，提出了自己的设想并得到了张的同意。随后，以“土地流转第一拍”的名义，通过艺海公司向外宣传。张玉旺介绍，自己对这片山地的承包年限是60年，目前还剩下55年。这次准备拍卖转让的，就是剩下的55年承包权。74岁的老人张玉华(音)说，2003年，村支书张玉旺和另外几人从村大队承包下这片山地，用原有的民房开农家院搞旅游。村民崔淑云说，一万亩的山地只有不到10%是耕地，其余都是荒地。因为搬迁后地里还有民房和果树，所以尽管地理位置在塔洼村，但所有权却属于良庄子村名下。塔洼村三队的空地上，一块巨大的“土地流转第一拍”宣传牌高高竖起。原来的数十间民房被改成了农家院，房外搭起了一块挂着“社会主义大食堂”牌子的凉棚，山腰上的果树被摘得光秃秃的。“现在是淡季，所以没人来了。”20岁的小孟守着这片空院子。他说，这片农家院是干爹张玉旺和其他几个人承包的，每年五一过后是旺季，住一晚每人20元，吃农家饭算上进果园采摘再加住宿费每人80元。他说，承包多年一直收支持平，为了省心才决定转让承包权。“生意不景气，转给别人更保险。”张玉旺这样解释转让承包权的原因。他说，自己承包的农家院有十几个，连吃带住每人每天80元的营业额让自己入不敷出。10月下旬，台商李复圣通过朋友得知这个消息，立即报名竞拍。11月5日晚，凤凰卫视《一虎一席谈》栏目录制土地流转政策的专题节目，张玉旺和李复圣被请到节目现场，向观众嘉宾介绍拍卖转让承包权的计划，中国人民大学社会学教授周孝正等专家学者在现场进行点评。那一晚，张和李两个人紧张却踌躇满志。张玉旺说，待拍土地产量低，种粮不够吃；李复圣说，周围旅游资源丰富，开发旅游效益高。张玉旺说，原来的村民搬走了，地留着也荒掉；李复圣说，搞规模旅游可以招来大批游客。节目录完后，有媒体找到张玉旺询问村民对此事的态度，这让他犯了难。村民疑惑拍卖未经村民大会“村里的集体财产转包应该贴出公示，但这一消息‘绕着村民走’。”“不知道。”11月13日，听到记者询问“拍卖土地”的事，平谷区大兴庄镇良庄子村村民崔淑凤，搓着玉米粒头也不抬地说。对于这次流转，村民们都不知情。张玉华说，转让土地承包权没有经过村民代表大会的集体表决。村民贾会新认为，村里的集体财产转包应该贴出公示，但现在这一消息“绕着村民走”。“我有权决定。”听到这些声音，张玉旺强调，山地已经被自己承包，根据《农村土地承包法》第三十四条规定，土地承包经营权流转的主体是承包方，承包方有权依法自主决定土地承包经营权是否流转和流转的方式。他说，在承包期内流转承包权，可以不经过集体表决。但他拒绝透露承包山地的租金，并希望外界不要太关注。良庄子村民也打起了荒地的算盘。崔淑凤说，新分到的土地每口人只有4分，平日种玉米和麦子，一年到头卖出去还不够本钱，“两个孩子的学费只能靠我打工挣钱。”几名村民附和着说，如果承包权转让的收益能分给村民一部分，这次转让的意义才更大。村民贾会新则不同意，他认为，既然村民没有承包这片山地，收益不应该归村民，“这是村集体的资产，应该用来建设村里的基础设施。”官方质疑土地流转没人报告？“直到现在，经管站也未从流转双方口中得知此事。”但无论是张玉旺的计划还是村民的算盘，均遭到了官方的质疑。来自平谷政府方面的消息称，尽管在媒体报道以及网络上，有关平谷这块万亩土地的“第一拍”备受关注，但官方层面对于此事并未接到相应的报告。平谷区政府农业经管站说，土地承包期间转让经营权，需要在主管部门备案，否则签订合同无效，但直到现在，经管站也未从流转双方口中得知此事，“我们也是通过报道知道的。”平谷区委宣传部工作人员亦表示，此事直到现在也没听当事人说起，“这么大的事政府有权也应该知道。”周孝正也发出疑问：承包权变更怎么能跳开政府？他说，承包土地能挣多少钱是承包者说了算，但土地怎么使用是政府说了算，全世界的政府干预土地使用，都会具体到每块土地的具体用途。张玉旺证实，对于打算拍卖土地之事，他“没有向上面汇报过”。他依然以《农村土地承包法》第三十四条规定辩称，自己有权决定土地的流转。用途之争搞旅游违反规定？“他们还没拍，政府只能以告知的方式提醒他们。”对于此次土地拍卖后的旅游用途，是另一个质疑。“搞旅游业就是在搞房地产开发。”周孝正对这场拍卖转让承包权的策划明确表示反对。今年的三中全会对于土地流转提出明确要求，流转的土地不能改变原有性质，且要服务于农业生产。对于这块待拍土地的性质，平谷国土资源局和塔洼村村委会给出了相同的答案：不足10%是耕地，其余都是荒地。平谷国土资源局表示，利用农村荒地搞旅游开发，违反农村土地使用规定。但也有专家提出了另外的声音。中国社会科学院农村发展研究所研究员、宏观经济研究室主任党国英认为，承包荒地开发旅游业是好事情，可以促进农村就业扩大内需，“没有经济效益的荒地要利用起来，不能浪费土地资源。”但他也如周孝正一样表示，按照现在的政策不能在农村土地里搞非农建设，如果在原有的基础上，开发商在地里新建旅游设施，需要政府审批。李复圣赞同这个说法，他认为原来的荒地产生不了经济价值，开发商承包经营，让荒地变宝是好事，对于这次拍卖，李复圣明确表示，“之前谁承包的地，我和谁签合同，租金直接给合同甲方。”但签合同之前，必须要有政府对用地要求的审批。针对在农业用地上的建筑标准，平谷区农业经管站表示，由于三中全会土地流转新政刚刚推出，目前关于流转土地配套设施和地上建筑还没有统一的标准，“他们还没拍，政府只能以告知的方式提醒他们。”就在几方相互争执的时候，又有新成员加入竞拍。赵晓凯说，近日北京一家房地产公司也准备加入此事，但具体拍卖时间还没确定，“我们希望有更多的人关注‘第一拍’。”（记者贾鹏）【声明:本站内容未经许可,不得转载!版权所有:新京报社】陈锡文：土地流转必须遵循自愿有偿原则陈锡文介绍说，《决定》明确了土地承包权流转和发展适度规模经营必须遵循的“两个原则”：第一是农民依法自愿有偿的原则，第二是严格遵循不得改变土地集体所有性质，不改变土地用途，不得损害农民土地承包权益的原则。中共中央决定实施新的农村土地政策改革以刺激农村再度实现大发展中国农民拥有被称为中国最大一笔财富的集体土地，包括承包经营耕地、林地和居住用宅基地。在世界上规模空前的城市化、工业化进程中，这些农村土地一旦被征用为工业或城市用地，产生的财富增殖将是惊人的，然而此前农民却不能从中分得应有的收益。土地：“流转”关键在明晰产权专家指出，这是农村经济发展的基本条件，通过土地流转，农民可以增加收入，但明晰产权至关重要。土地流转仍要"摸石头"避免产生"新失地农民"最近在农村调研时，笔者发现一些地方认为一涉及深化农村改革，就要加快农村土地流转，甚至一些地方和学者提出探讨土地承包经营权的“买卖”问题，这很让人担心。七成网友担心土地流转造成土地私有调查结果显示，70.1%的网友担心“土地流转”制度可能变相造成土地私有化。马晓河：土地流转与土地私有化有本质不同“土地流转跟私有化是没关系的。”国家发改委宏观院副院长、三农问题专家马晓河说，“土地流转的基础是集体所有制，土地所有权是集体的，只有使用权、交易权、支配权是农民的，现在流转是使用权，不是所有权，所有权始终是集体的。”马晓河:多措施保证土地流转中农业用途不被改变国家发改委宏观院副院长、三农问题专家马晓河20日晚做客人民网“经济热点名人访”，解读十七届三中全会会议精神。他认为目前有多种措施保证土地流转中农业用途不会被改变。
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本人一家是城市人，前些年到了农村务农种地养猪山地上种树，我的问题是可不可以永久性使用土地，还是多久
两年多了，种树，家里人想给我找份事做，就跟他们商量后到了那边建房子，我就担心起有一天突然把这些投入到里面时间产物剥去亲戚家是农村的，因荒地过多
他家的人也少，那么对家里的人将会带来很大的打击，家里人都不太懂法律
　根据我国的法律规定。　　如果有人损坏或者破坏，承包有效期为七十年，荒山荒坡地种植树木，你完全可以通过报案或者法律诉讼。　　承包期内，你享有合法财产被保护的权利
非常感谢大家的回答。但是我有一点疑问，承包有效期是七十年，那么像我这样家人和亲戚的协商认可的山地， 是自己家出钱开的山接通的水电，但在村公所那头是以亲戚的名义为养殖，经批准建的房。。。。
想在哪里长久在下去，没什么问题吧？也是做养殖，有没有什么政策呢？
你这种和亲戚手转包的山地，属于流转，是合法的。但是，最好办理流转手续，这样才万无一失。
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其他2条回答
你与他们签订一份租赁承包合同，这样就可以保护自己的权益了。
中国不存在永久这个概念,你想合法化可以签合同租用,荒山,荒地很便宜的. 可以签30年或是根据情况来签.这样就合同期内不会随便让你走了,另外如果是政府征用也会给你补尝.这样有保障,但签了合同虽说很便宜还是要给钱的. 比你现在成本就增加了. 你自己考虑.
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