工程项目合同在执行的过程中会产生的过程文件都有哪些？
国际上通用的建筑工程合同，在执行的过程中，业主会索要一些过程文件，都有什么？
09-09-04 &匿名提问
摘  要：合同文件是项目实施的强制性文件。新版FIDIC施工合同通过其各项条款间的联系，规定了相关的管理方法和手段，构建了一种项目管理的模式，也体现了相应的项目管理思想。本文通过对该合同有关条款的研究，分析了新版FIDIC施工合同条件下的项目管理方法和思想，希望对我国建筑施工企业的自身建设有所借鉴。关键词：FIDIC 项目管理 施工合同The Analysis of the Project Management under the New Edition of the Conditions of Contract for Construction published by FIDICDuan zhicheng1，Ren weiwei2(1 School of Management, Tianjin University, Tianjin 300072, C 2 School of Management, Tianjin University, Tianjin 300072, China)Abstract: The new edition of Conditions of Contract for Construction published by FIDIC is prepared as a sample contract for construction which is designed mostly by the Employer and supervised by the Engineer. As compulsive documents used in the execution of a project, these Conditions of the Contract set up a form of project management, and reveals advanced principles and methods of project management. This paper analyzes those principles and methods through the Conditions of the Contract and hopes these principles could be absorbed by construction corporations.Keywords: FIDIC; contract for construction一、前言FIDIC合同因其科学性、公正性和严谨性，得到国际上的广泛认可和使用。世界银行、亚洲开发银行和外国政府贷款的项目都要求用其作指导合同。但是国内很多承包商在施工过程中，往往停留在“照搬照抄原文”和“需要时才使用”的阶段，没有全面认识该合同条件中使用的项目管理模式和技巧，真正体会该合同中蕴含的项目管理思想。在我国建筑行业逐步融入国际市场的背景下，正确理解和认识此类项目管理模式技巧和思想，并在它们引入公司的日常管理，使其成为公司组织和管理的一部分，具有十分重要的现实意义。本文主要结合新版FIDIC施工合同条件的具体内容，依据项目管理和管理的相关理论，分析了该合同条件如何构建项目管理的结构体系，从而成功实施项目管理，并研究了该合同条件对质量、进度和费用等管理的具体模式，以解读新版FIDIC施工合同条件中所体现的项目管理思想。二、新版FIDIC施工合同条件下的项目管理结构体系及其构建在建设工程项目中，业主和承包商通过施工合同，规定了双方的权利、义务以及相关方的权力和职责。通过这种规定，建筑施工合同的条款内容构建一套项目管理的结构体系。FIDIC新版施工合同在利益相关方之间确立了一种有利于在施工过程中进行项目管理的科学体系，这种体系在结构上可以描述为：以业主任命的工程师（Engineer）为执行核心，业主(Employer)和承包商(Contractor)共同参与的项目团队。这一结构如下图中描述：这种结构和关系构建的基础是合同对各方权力和责任的具体规定。FIDIC合同规定，工程师享有以下几种重要权力：1、授权 (Delegation by the Engineer)合同条款子条款 3.2规定：工程师可以随时对其工作人员进行授权并且可以随时将权力收回。在管理科学的理论中，合理的授权可以使管理者提高工作效率，调动其他人员的工作积极性。依据这一条规定“授权”的合同条件，工程师可以根据工程项目的需要合理进行授权和配置相应的人员，并且随时对人员的安排做出相应的调整。这条规定有效地保证了项目顺利的实施，也明确了工程师在项目实施过程中的核心地位。2、指令和变更（Instructions of the Engineer and Variations）指令的作用是对工程的具体实施做出明确的规定，是工程师管理承包商、保证项目顺利实施的一个重要手段。合同中有关工程师指令的条款为合同条款子条款 3.3和子条款 13.1。其中规定：在满足合同要求的范围内，工程师可以随时发出指令或变更，以保证项目的顺利实施和既定目标的实现；承包商应当无条件接受且只接受工程师做出的与合同有关的指令。这些条款的规定使得工程师可以通过发出指令全面地对项目进行控制，确保项目目标的实现。但是鉴于工程师发出任何指令对承包商都具有效力，合同的相关条款在工程师和承包商之间还建立了一种制约的组织关系。子条款 3.3规定：当一项指令构成变更时，而且这一变更是承包商短期内不能实现的，承包商可以就该变更及时发出通知，说明自己不能立即实施该项变更；工程师应对这一通知马上做出相应的处理。这样的规定一方面确保了承包商在执行项目的过程中按照规定的目标进行，另一方面也避免了工程师滥用自己的权力，兼顾了承包商的利益。3、决断（Determinations）在项目实施的过程中，业主往往希望“少投入、多产出”，而承包商的想法却恰恰相反。因此业主和承包商经常会产生意见上的分歧。当业主和承包商间的分歧出现的时候，处于对自身利益的考虑，双方很难达成一致的共识，这种局面容易使得工程的执行陷入旷日持久的僵持。新版施工合同为最大限度地避免这种局面，利用子条款 3.5提供给工程师一项极为重要的决定权。其中规定：若双方达不成一致意见时，工程师应根据合同，结合实际情况，公平处理。这一规定使得业主和承包商之间的问题能够在合理限度内解决，防止合同双方因为某些小问题产生地争议影响项目的进展和完工。但是，该条款仍然保留了在对工程师的决定有异议的情况下，业主和承包商就分歧进行仲裁的权利。4、审核、批准控制权在新版合同条款中，规定了承包商在实施有关的决议或者进行某项操作时，应当首先获取工程师的批准或者认可。这种控制权几乎包括了项目实施过程中管理工作的各个重要方面。人力资源方面：在子条款4.3中对承包商代表（Contractor’s Representative）做出相关规定：如果没有在合同中事先规定承包商代表的人选，在开工前承包商应当提出人选及其简历提请工程师同意；没有工程师的同意，承包商不得私自更换承包商代表。子条款 4.4对总包商的分包的做出规定；除材料供应商和合同中已经指明的分包商无需经工程师同意外，其他分保商的选择需要经过工程师的同意。质量管理方面：在条款7中规定了质量管理的全部过程。子条款7.1 Samples规定了工程师对质量的事前控制，即承包商应当送检样品。子条款7.2 Inspection规定了工程师对于质量的事中控制。子条款7.3—7.6规定了工程师对施工质量的事后控制，即检验（tests）、拒绝（Rejection）和补救工作（Remedial Work）。工程师还负责签发表明工程合格的接收证书。工程进度方面：子条款8.3规定工程师负责施工组织设计的审批，子条款8.8和8.12规定工程师可以发出停工令和复工令。费用方面：子条款8.3规定了工程师负责审核承包商提交的各项报表，并且在确认的基础上签发中期支付证书。新版合同条件赋予工程师的这些权力，使得工程师可以全面的控制合同。也体现了工程师作为该合同条件下的项目管理组织核心的地位。而对这种项目管理结构的全面认识有助于施工企业在国际项目管理中把握自己的角色，适应相应的工作。三、新版合同条件下项目管理的具体模式和相应思想项目管理是一项复杂的管理活动，在项目管理的长期实践和研究中形成了配套的项目管理理论。施工合同是对项目进行管理的强制性文件，包含了具体项目管理思想和方法。FIDIC新版施工合同条件可操作性强，采用了许多具体的项目管理模式，突出了相应的重要项目管理思想。（一）PDCA过程方法及其思想在FIDIC合同条件中的体现PDCA过程方法指的是“Plan—Do—Check—Action”这样一种动态的过程。它所要求的主要工作包括：识别项目管理所需要的过程，确定每个过程的关键活动，并且明确双方的职责和义务，确定能对过程的运行实施有效控制的准则和方法，实施对过程的监视和测量，并对结果进行数据分析，采取措施，实施改进，最终达到实际的目标。Plan的作用在确定目标，同时确定实现目标需要的过程以及这类过程中双方当事人的权利义务；Do是指计划的实施；Check是对实际情况的检验，包括与预定目标的比较；Action是指对目标的完善和实际情况的调整。这种方法强调对现实操作情况的控制，并可以对已有目标进行修改，有助于目标的完善。新版FIDIC施工合同条件充分强调了PDCA的过程方法。这一点可以从费用、质量和进度三方面以及合同本身的管理模式体现出来。1、费用控制FIDIC合同条款规定的费用管理模式为：初步确定了费用目标，并在合同中规定了有关情况下的具体操作，使得费用目标具有弹性，可以根据具体的情况进行合理的调整，保护了合同双方的利益。在这个费用管理过程中，初步目标、执行的各个过程、对过程的检测、结果的分析和各种情况下相应的处理方式以及相应方的权利义务都有一个明确的规定，使费用的最终目标得以实现。其流程为：2、进度控制可以看出，进度控制也是按照PDCA的动态过程方法来进行的。合同首先确定了开工日期和项目的完工时间，同时确定了项目时间管理的过程，并结合在项目执行过程中可能出现的有关问题，明确了这些结果出现时所采取的措施（工期的延长、停工和复工、加快施工速度等）和双方的权利义务关系。同样，这种规定可以使得对工程项目的进度控制在尽可能保证目标的情况下以一种更为弹性的方式实现。合同中，进度的控制流程如下：3、质量管理合同中，质量管理的流程如下：从上面图表中有关的内容和相关条款，可以看出，质量管理也是按照这一动态思想进行的。合同中首先确定了质量管理的目标，并且规定了质量控制的依据和原则，同时明确了质量管理的过程，针对各个过程中可能出现的问题设定了解决的方法和双方在这种情况下的责任。合同条款强调了各个阶段中项目参与方的责任和权利，规定了项目执行的流程，并且规定了具体情况出现时的相应处理。其中，变更和索赔是合同规定的改进方式的重要组成部分。也是这种PDCA方法的体现。这种管理思想体现了FIDIC合同条件对卓越的追求。（二）重视文件在管理中的作用，突出规范化管理任何活动的过程都会存在各种类型的记录，做良好的文件记录是科学管理的一部分。施工合同涉及的文件种类繁多，业主和承包商双方在项目施工过程中都应按照合同的有关规定在特定时间提供相应的文。此外，在新版FIDIC施工合同条件中，这些文件不仅是工程施工过程的重要记录，也是工程管理的重要组成部分，有助于实现项目管理的规范化。我们可以看出在这份合同条款中，文件是被视为项目管理的重要组成部分和手段。这里将该合同中出现的重要文件列出：承包商方面：根据相应的合同条款和文件的作用，这些文件既是工程管理过程的信息流，也构成了管理的手段，也正是因为这一系列文件，使得工程项目得以顺利实施。在这种重视文件的思想下，文件可以在管理过程中为参与方带来增值，也有助于管理和操作的规范化。依据文件进行具体的操作可以对于施工企业而言，应该深入体会文件体系的这种积极作用，并在日常管理中和施工实践中，重视相关的文件管理，形成良好的管理机制。（三）重视对项目参与人员的统一管理，强调沟通在项目管理中的重要作用在管理活动中，人的主观能动性决定了人是最宝贵的资源。项目管理的实施者和项目的执行者都是具体的人员，因此人力资源的管理是项目管理的重要组成部分。在FIDIC施工合同中，对参与人员做出了相应的规定，并且强调了沟通在管理中的重要作用。在第三条款“工程师”下的子条款3.2中，合同明确规定了对工程师本身及其授权人员的要求：工程师授权的人员应当能熟练使用合同中规定的交流用语。另外，子条款4.3和子条款4.4规定对于承包商方面的人员，包括承包商方面的项目经理——承包商代表和和分包商，工程师也有权进行选择，并且也强调了承包商代表应当熟练使用合同规定的交流用语。这样的规定使双方人员配备高效，实现沟通和管理的最大便利。FIDIC施工合同条件体现出的这一思想强调了人这一关键因素在项目中的作用，也突出了沟通对于管理的重要性。这种规定对项目的顺利实施提供了有利的保障，同时也要求施工企业在日常的管理中重视人力资源的安排和组织。（四）重视管理活动的计划性，强调计划在项目管理中的重要指导作用计划是管理的重要职能之一，它可以使目标具体化，确定方向，起到以不变应万变的作用。对于项目管理这种复杂的管理活动，计划的作用更为重要，进行项目组织和协调的依据。FIDIC在其施工合同条件中强调计划对于项目管理的重要性，对工程项目管理的三大主要控制目标——费用、质量和进度做出了明确的规定。费用管理：子条款14.4支付计划表（Schedule of Payments）和子条款2.4业主的资金安排（Employer’s Financial Arrangement）对项目实施过程中的有关费用制定了明确的计划，便于进行管理。质量管理：子条款4.9质量保证（Quality Assurance）明确规定了承包商应当提供质量保证体系，对质量的管理提供计划性文件。进度管理：子条款8.3进度计划（Programme）规定承包商应当提供一份详细的施工进度计划，详细地安排好工程施工的各项进程，以及指定分包商的有关施工阶段等等。这份进度计划对建设工程的进度管理提供了一份具有前期控制作用计划。正确认识FIDIC合同条件所采用的项目管理模式，把握其管理思想和相关原则，可以为我国建筑企业的管理机制和管理体制改革提供参考，同时，对提高施工企业适应国际工程施工管理的能力，帮助企业的相关操作走向制度化、规范化、国际化，具有极为重要的作用。此类问题的研究应该是我们工作的一个重点。 参考资料：
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从购买新房开始，应该了解房地产商在预售商品房时应具备《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《国有土地使用证》和《房地产开发经营许可证》，简称“五证”。如齐全了，可以放心购买；待房子交付验收合格了，应该有《竣工验收备案证明》，验收房子时，主要是检查房子的方方面面，门窗的质量、墙体的垂直度，有无“空鼓现象、”卫生间厨房的墙砖、地砖、吊顶、各个房间的插座，线路，开关等，还有供电供水情况，管道排水，如果是毛坯房，检查相对简单，只要建筑质量合格，就没什么大问题，如果是简易装修的，最好仔细检查，如有不妥，可以让开发商再进行找补。
cacy:你好！    一、收时应着重检查哪些问题?    为了便于客户检查房屋质量，这里附上一则验查房屋质量的简易方法，你不妨记住并逐条检查看一看。门　　（１）大门、房门的插销、门锁是否太长太紧　　（２）门插是否插入得太少？门间隙是否太大（特别是门锁的一边）　　（３）门四边是否紧贴门框？门开关时有无特别声音　　（４）窗台下面有无水渍？如有则可能是窗户漏水。　　（５）窗边与混凝土接口有无缝隙？　　（６）开关窗户是否太紧？可否妥当关上？　　（７）窗户玻璃是否完好？地板　　（８）地板有无松动？爆裂？撞凹？行走时是否吱吱作响？　　（９）地板间隙是否太大？　　（１０）柚木地板无大片黑色水渍？　　（１１）地脚线接口是否妥当？有无松动？顶棚　　（１２）顶棚有无水渍？裂痕？特别留意厕所顶棚有否油漆脱落或长霉菌。墙身　　（１３）墙身、顶棚楼板有无特别倾斜？弯曲？起浪？隆起或凹陷的地方？　　（１４）墙身顶棚有无部分隆起，用木棍敲一下有无空声？墙角接位有无水渍？裂痕？　　（１５）墙身、墙角接位有无水清？裂痕？厨厕　　（１６）厕、浴具有无裂痕？裂痕有时细如毛发，要仔细观察。　　（１７）坐厕下水是否顺畅？冲水声响是否正常？冲厕水箱有无漏水声？　　（１８）浴缸、面盆与墙或拒的接口处防水是否妥当？　　（１９）厨房瓷砖、马赛克有无疏松脱落及凹凸不平？砖缝有无渗水现象？　　（２０）厨具、瓷砖及下水管上有无粘上水泥尚未清洗？　　（２１）水池龙头是否妥当？下水是否顺畅？　　（２２）厨房、浴厕地漏下水是否快速妥当？　　（２３）厨柜柜身有无变形？门能否顺利开合？其他　　（２４）壁柜门是否牢固周正？　　（２５）试一下全部开关、插座及总电闸有无问题？　　（２６）试煤气热水器开关是否妥当？　　以上２６条，均是新楼容易发生的问题。购房时应充分注意。     二、新房入伙验收注意事项    购房人在接到房地产商的入住通知后，可按通知上约定的日期前往收房，收房时，首先检查房地产商提供的文件是否符合上述要求，《竣工备案表》上有没有建委同意备案的章（竣工备案已改由建委工程质量管理处负责），然后对要接收的房屋进行实地验收，在与房地产商交接钥匙前应注意以下问题：
   （1）检查入住的房屋是否是自己所购买的房屋，如与购房合同、附件及补充协议不符，入住前要向房地产商提出，重新核对并进行更换；
   （2）面积发生误差应在入住前根据合同的约定向房地产商提出自己的主张；
   （3）自己对房屋质量进行检查，如发现结构问题，应在入住前向房地产商提出，并向政府有关部门反映；如发现非结构性问题，应和房地产商交接时如实做好书面记录，并要求房地产商书面承诺在一定的期限内进行维修；
  （4）按购房合同、附件及补充协议的约定对房屋内的设备进行清点，检查水、电、气、热等设备完好程度及使用状况，如有不符或缺损，应在交接时要求房地产商在交接清单上注明，并要求房地产商书面确认具体更换和配齐的日期；
   （5）对房地产商提供的物业交付核验单或交屋单中无法确定的事项，应注明“暂不清楚”或“无法认定”，并由双方在注明处签字或盖章。
   三、不符合交房条件下，购房人应做些什么？
   对于房地产商交房不符合交房条件，很多购房人并不采取行动，天真的认为房地产商违约了就理所当然会按合同约定进行赔偿或解除合同，但现实完全不是那么回事，权利是要靠自己主张的，如果购房人不提出、不主张，甚至以为先住进房子再说，却不知道自己的这种做法已放弃了自己的权利，等于默认了房地产商的违约行为。
    对房地产商的违约，分不同情况购房人享有合同撤消权或索赔权。
    对于合同撤消权，《合同法》第五十五条规定：“有下列情形之一的，撤销权消灭：(一)具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；(二)具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。”目前法官通常会认定购房人收房就是购房人以自己的行为放弃了合同的撤销权。
    《合同法》第九十五条规定：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”具体到房地产纠纷，根据今年6月1日起施行的最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：出卖人迟延交付房屋“经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”本条中的三个月和一年这两个期间均属于除斥期间，它们是不变期间，不同于诉讼时效，不存在期间的终止、中断和延长的情形。只要期限届满，解约权人不行使解除权，该权利即归于消灭。通俗一点讲：房地产商延期交房的时间达到合同约定的解约条件，购房人开始享有法定解约权，同时，从该日起的解约权也进入了一年的除斥期间。如果购房人在除斥期间过后再向法院提出解除合同，其解除合同的诉讼请求将得不到法院的支持。如果在购房人享有解约权之日起的一年内，如果开发商催告购房人行使解约权，则购房人在收到催告之次日起三个月内应行使解约权，过了三个月购房人在向法院提出诉讼请求同样不会得到法律的支持。
    购房人除了享有上述逾期交房的解约权外，依据高法的司法解释规定，在开发商存在如下行为时，购房人依法可以解除合同并可以要求赔偿损失：1、商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；2、商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人；3、故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；4、故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；5、故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实；6、房屋主体结构不合格或存在严重质量问题的；7、面积误差比绝对值超过3％的；8、由于开发商的原因，逾期办理产权证超过一年的。购房人亦可请求解除合同。尽管目前尚无司法解释对上述解约权行使的合理期限作出规定，但是按照《合同法》第九十五条的规定，上述解约权均存在除斥期间，该除斥期间更多的取决于法官的自由裁量。
    对于房地产商违约，购房人的索赔权同样首先要由购房人提出，如果房地产商对购房人的索赔存有疑义、不肯赔偿，购房人需要通过法律途径解决的则存在诉讼时效问题，《民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”
    因此，购房人如对房地产商交房存有疑义的，一定要书面提出，并注意保全证据，如果和房地产商不能通过协商解决又想通过法律程序解决的，要注意千万别错过法院可以接受的诉讼时间。
    收房时要注意房屋的保修期
    新房的保修期是从何时起算?很多人会回答：“从交付之日起算”。这种解答虽然也对，但不够准确全面，说对的原因是：建设部的《商品房销售管理办法》第三十三条确实写了：“房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。”说不够准确全面的原因是：这里没有具体讲明保修期的长短，而是由当事人约定，期房交付时的保修期和现房的保修期很可能会出现差异，购房人往往被搞得糊里糊涂。
   房屋的保修期不像一般动产商品，可以简单地定为购买后的1年、3年或5年。我们如果留意一下《商品房销售管理办法》第三十三条后面一句话：“商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向房地产商出具的质量保修书约定保修期的存续期；存续期少于《规定》中确定的最低保修期限的，保修期不得低于《规定》中确定的最低保修期限。”就会发现房地产商虽然对购房人负有保修责任，但实际真正承担保修工作的是建设工程承包单位，保修期是以建设工程承包单位对房地产商承诺的时间为基础的。该条里说的《规定》，是《商品房销售管理办法》第三十二条注明的《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》，而该《规定》第六条讲明：“国家对住宅工程质量保修期另有规定的，保修期限按照国家规定执行。”所以我们研究保修期还是要回到国务院的《建筑工程质量管理条例》。 国务院的《建筑工程质量管理条例》第四十条规定：“在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：
    （一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（注：该年限可能会达到楼宇的使用年限。）
   （二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；
   （三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；
   （四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。
    其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。
    建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。”
     根据我国《合同法》和《消费者权益保护法》的规定，房地产商只能按和购房人签订的购房合同中约定的交房条件交房，而不能利用自己交房时掌握钥匙的有利地位胁迫购房人接受自己单方面提出的附加条件，如因其单方面增加购房人不能接受的条件影响交房，必须承担延期交房的违约责任，并向购房人支付违约金。
     《中华人民共和国税收征收管理法》第二十九条明确规定：“除税务机关、税务人员以及经税务机关依照法律、行政法规委托的单位和人员外，任何单位和个人不得进行税款征收活动。”到目前为止，北京市地税局只委托过北京国土资源和房屋管理局代征契税（参见京地税地[号文），而代征人不能委托其它单位代征（参见京地税征[号文），如果房地产商自己或委托其它单位擅自“代收”契税实际已经触犯了法律。
   关于房地产商或房地产商委托物业公司、中介公司代收公共维修基金问题， 如果购房人在购房合同或其它协议中自愿委托房地产商或其委托的公司代办房产过户，缴纳的代理费，可由双方自行商定，目前政府没有统一规定。这种委托属于自愿性质，办理房产证并不难，也绝非不委托办不了房产证或房产证必须集体一起办理，房地产商在规定时间内和购房人一起办理房产证是房地产商的责任，如果房地产商不与购房人一起办理房产证，造成办理房产证的时间逾期一年是要承担法律责任的。另外房地产商如果为购房人提供了贷款阶段性担保，只有办理了房产过户手续，他才能取消担保，因此房地产商为了自身的利益，通常也不会拖着不和小业主一起办理房产证。
    近年契税的下调和房价的下跌，也带给先把契税交给房地产商的业主如何要回多交契税的新问题，即使契税上调，房地产商也不会因为业主先交了地税而不让业主根据调整进行补缴，因此，对购房者来讲，在办理房屋过户手续时直接向政府交契税是最为合适的。
    交房时，房地产商列出的不合理费用不用交
    在商品房交付使用时，有的房地产商会列出一些费用要购房人缴纳，例如网上经常有人问：“交房时，房地产商要我缴纳5000多元的天然气初装费，这合理吗？”“房地产商交房时收电力增容费、煤气入户费，是否合理？是否可以拒交？”
    回答是：“不合理，可以拒交！”
    同样，购房合同中如果明示了提供有线电视、热水、门禁系统、宽带系统等，而未明示在交房时需另外收取费用的，在交房时也不应就相关项目收取各种名义的初装费、开通费。虽然，北京提供宽带和有线电视的服务商确实要收入网费和初装费，但并不等于这笔费用一定要由购房人承担。  
   如果房地产商在卖楼时签订的合同没有承诺提供宽带或有线电视等项目，而在合同外进行了增加，这些项目的入网费或初装费，可以向自愿接受相关服务的购房人收取，但不应在交房时强行向不希望接受相关服务的购房人收费。
   如果房地产商在卖楼时签订的合同承诺提供宽带或有线电视等项目，入网费或初装费应由房地产商支付。有些房地产商以“承诺提供，但没有承诺免费提供”为借口强行收费是站不住脚的！房屋买卖合同通常不会具体约定房屋要免费提供窗户，免费提供窗户玻璃，是否房地产商可以在交房时向购房人收取窗户安装费、玻璃费用呢？显然不能！
    国家的法律法规也好，主管部门的文件规定也好，都不可能做到面面俱到，很多问题要靠大家的通常理解和合同约定解决。根据中华人民共和国《合同法》第四十一条规定：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当做出不利于提供格式条款一方的解释。”如果合同中“提供有线电视和宽带入户等项目”是房地产商提供的条款，执行时应按购房人的理解处理。
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