& 《看楼书》含霸王条款法院认定无效
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《看楼书》含霸王条款法院认定无效
《看楼书》含霸王条款法院认定无效&&深圳特区报&&&&&　　房地产中介凭《看楼书》向客户索要佣金，并诉至法院。罗湖区人民法院近日开庭审理认为，《看楼书》属于免除中介公司责任、排除购房客户主要权利的格式合同，认定《看楼书》无效，判决驳回了中介公司的诉讼请求。&　　没有看房先签《看楼书》&　　据了解，日，欧某因购房需要前往泛×房地产顾问（深圳）有限公司（下称泛×房地产）的莲塘分店了解购房信息。泛×房地产根据欧某的购房意向，准备介绍欧某购买位于罗湖区莲塘鹏兴路的鹏兴花园（查看地图）43栋某房，双方签署了一份《看楼书》。&　　《看楼书》约定，欧某确认通过泛×房地产所提供的专业、优质的房地产中介服务获得了上述物业的放盘信息并已进行实地考察和详细了解。欧某承诺不会将所得房源资料透露于其他房地产中介机构及人士，不会直接或间接与有关物业之业主联系或洽谈。无论欧某或其关联人于6个月内成功地购入或承租上述物业，均需对泛×房地产已提供的服务支付相当于成交楼价1．5％（不足5000元则按5000元计收）或半个月租金（不足1000元则按1000元计收）作为佣金，支付时间为签署有关物业之正式买卖合同或租赁合同当日。《看楼书》签署以后，泛×房地产才带领欧某察看房屋。其后，欧某因与泛×房地产无法就佣金支付问题达成一致意见，遂决定不通过泛×房地产的居间服务与卖方进行房屋交易。此后，欧某通过另一地产中介机构提供的居间服务而与卖方进行了该房的房屋买卖交易。&　　中介凭《看楼书》索要佣金&法院判决为无效合同&　　泛×房地产认为，《看楼书》合法有效。欧某既已完成房屋买卖交易，就应当按照《看楼书》的约定支付佣金，故泛×房地产诉至法院，请求法院判令欧某按成交楼价1．5％支付佣金。而欧某则辩称，《看楼书》的签订明显有失公平，泛×房地产并无履行向欧某提供专业、优质的房地产中介服务的义务。据此，请求法院驳回泛×房地产的诉请。&　　法院经审理认为：从性质上看，《看楼书》属于格式合同。这是因为《看楼书》所针对的是不特定的客户，《看楼书》的条款内容是固定的。泛×房地产并未与客户就《看楼书》的条款进行协商确定。从效力上看，《看楼书》属于无效合同。理由是：在居间合同中，居间人主要义务或者责任就是通过其提供的居间服务来促成委托人与他人订立合同。然而，从《看楼书》的订立时间来看，《看楼书》订立于泛×房地产带领欧某察看房屋之前。从《看楼书》的条款内容来看，欧某只要购买该物业，不管是否是在泛×房地产的居间服务促使下购买的，均应向泛×房地产支付佣金。很显然，《看楼书》的签订与约定隐含了免除作为居间人的泛×房地产的主要义务以及强迫欧某必须接受泛×房地产居间服务的意思。因此，《看楼书》存在免除泛×房地产责任、排除被告主要权利的情形，依法应确认为无效合同。故泛×房地产要求欧某支付佣金的诉讼请求没有事实依据和法律依据，法院不予支持。据此，法院依法判决，驳回泛×房地产的诉讼请求。&　　律师点评：此判例对维护房地产市场有积极意义&　　广东世纪华人律师事务所律师王后春博士认为，近年来，签署《看楼书》已成为房地产三级交易市场的“潜规则”。一些地产中介机构利用信息不对称及其优势地位，单方制订类似看楼书的“霸王条款”。损害了购房者利益，排除其他地产中介的竞争，影响了整个房地产交易市场的健康发展。&　　他认为，罗湖区人民法院的这一判例，从法律上否定了类似“霸王条款”的效力，对促使房地产中介机构规范经营、诚信经营，促进整个房地产交易市场有序发展起到良好的导向作用。&
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房产中介服务中《看房确认书》的法律思考作者：中汇律师事务所&曹晖律师&&&&【案情介绍】5&J*&Y#&Q4&l)&L&&&&&&张某想购买一套二手房。日张某在上海某房地产经纪公司（以下简称中介方）业务人员的陪同下实地踏看了坐落于上海市闵行区某处的房屋，同时张某签署了由中介方提供的《看房确认书》格式文本。在该《看房确认书》中，看房人承诺：“其本人、配偶及直系亲属均不会私下对经由中介方中介的房屋直接与业主签署买卖合同，亦不会私下再委托其他中介代理公司对经由中介方所中介的房屋进行购买的中介。如看房人与业主签订买卖合同的，需按实际成交价1%向中介方支付佣金。如违反看房确认书的约定造成损失，由违约方负责，包括买卖双方应付的佣金”。4&l7&`1&^5&Q)&V1&q4&t8&T-&V2&J&&&&&&此后，张某未再与中介方联系。到了2005年3月，中介方通过查询得知张某已与原业主成交，并已完成交易取得产证。于是，中介方以张某利用中介方提供的房源信息、中介服务擅自与业主签订买卖合同，进行交易，而未支付佣金为由，向法院起诉要求张某向其支付佣金。2&`$&r!&g&&|:&?'&b)&J/&@*&t!&U&&&&&&在庭审中，张某辩称，其于日又通过另一家中介公司对该房屋进行了查看，并签署了《买受方看房确认书》。同日，在第二家中介公司的居间下与原业主签订了《不动产买卖意愿书》。日张某在第二家中介公司的居间下，与原业主签订了《上海市房地产买卖合同》，并向其支付了相关居间报酬。同时，张某出示了相关证据。&!&b!&};&C1&L8&f$&d#&i5&R&&&&&&最终，法院认为，中介方提供的《看房确认书》仅能证明张某在中介方的介绍下，查看了该房屋，而不能证明张某是在中介方的居间下与原业主达成房屋买卖。至于《看房确认书》中所约定的佣金数额等条款，是中介方预先拟订的格式条款，具有加重被告责任等情形，应为无效，中介方不能据此要求张某支付佣金。鉴于中介方陪同看房的事实，酌定张某支付中介方居间必要费用200元。4&s6&I*&p0&a9&t(&^'&K&&&&&&【法律分析】4&x5&L8&A7&I6&d&&&&&&&&一、看房确认书的性质/&F9&z4&G)&|'&w(&@6&H(&y,&X&&&&&&目前房产中介服务市场上使用的看房确认书形式多种多样，但内容基本相近。归纳起来主要包括以下内容：1&v4&k&&H9&[$&X&&&&&&1）&&有关委托居间的内容$&s+&D1&A(&{*&a5&Y+&c-&o&&&&&&委托合同一般应在客户委托中介公司寻找房源时由客户与中介公司签订，在委托合同中通常会确立委托居间关系、确定居间报酬、居间服务事项等内容。在经纪业务中，考虑到客户在进入买卖的实质性阶段以前一般不愿意签署法律文件的心理，为便于广纳业务,很多中介公司在客户委托的前期未与其签订委托合同，而是在看房确认书中，将委托居间合同的主要内容载入其中，以确定委托关系。2&u-&t2&M;&z(&\&&&&&&2）&&记录带看房屋的事实6&Y-&~9&b)&R0&b-&O%&o&&&&&&看房确认书的重要用途就是记录中介公司陪同客户踏看房屋的事实，包括踏看房屋的坐落、踏看的时间等，以表明中介公司向客户提供了房源信息。$&A:&A%&o%&Z/&f5&t&&&&&&3）设定违约责任防“跳单”&&z'&]#&Y(&@1&l'&n5&}:&|&&&&&“跳单”，指的是，买卖双方在获得经纪机构提供的房源交易信息后，为了逃避向经纪机构支付居间报酬，而私下串通，在经纪机构不知情的情况下完成交易。9&H.&Z#&]#&Z9&D&&&&&&看房确认书的根本目的在于防止客户在获取中介公司提供的房源信息后“跳单”。看房确认书中的防“跳单”条款一般以违约责任的形式表现，即列出客户违约的情形，如客户在看房时不得与业主交换名片、看房后不得私下或委托其他中介公司与业主接触或交易等，如有违反客户要向中介公司支付成交价1%甚至更高比例的违约金或报酬。9&~;&D$&U,&]1&B;&n5&j&&&&&&除记录带看房屋的内容以外，看房确认书的内容与委托合同的内容相近，只是表现形式更为简洁，以便于客户签署；内容上更侧重于对“跳单”的制约。%&k+&r/&h8&C+&v9&Z7&q&&&&&&我们认为，目前市场上广泛使用的看房确认书具有委托合同的性质，或者作为已签署的委托合同内容的补充，其内容涵盖了客户委托居间的意思表示、居间成功的报酬、佣金支付的时间、违约责任。同时，签署看房确认书还表明中介公司向客户提供了房源信息等居间服务。:&^*&|4&e&&?&&w*&e3&@&&&&&我们注意到，在香港地产代理监管局制定的中介合同范本中，无类似看房确认书的独立文件，而是将中介公司带看房屋的情况记录在物业代理合同的附表中，即看房确认书作为委托代理合同的内容。（我事务所在为市房地局、市工商局起草新修订的《居间合同》初稿中曾借鉴了香港物业代理合同的做法，但考虑到我们目前市场操作的习惯等因素，最终未采用这一形式。）&(&d-&i2&f4&i+&B*&}1&A9&O%&\6&T!&\2&X%&M:&R,&m6&u)&d&&&&&&&&二、凭看房确认书能否要求支付报酬7&{5&Q;&G&&Q2&Q)&W+&I8&i&&m&&&&&&&过去当客户为逃付佣金私下与业主成交时，中介公司凭看房确认书一般都能追到佣金。而近来实践中，案情、判决结果与本案相似的大量案例使我们有必要分析看房确认书的作用。*&g6&m3&F+&r5&l3&{6&x&&&&&&《合同法》将居间合同分为报告居间和媒介居间。所谓报告居间，是指居间人为委托人寻找并指示可以与委托人建立合同关系的人。媒介居间是指居间人在委托人和第三人之间互寻、介绍和撮合，不但要报告订立合同的机会还要周旋于委托人和第三人之间，促使双方订立合同。[1]&&I-&X;&W0&m%&^3&Y3&S#&|6&P&&&&&&居间人取得报酬须具备两个要件：第一，所介绍的合同必须成立；第二，合同的成立与居间人的介绍有因果关系。委托人支付的报酬是以居间人为委托人提供了订约机会或经介绍完成了居间活动，并促成了合同的成立为前提条件。[2]促成合同的方法包括：一、提供信息，报告订立合同的机会；二、提供订立合同的媒介服务。$&W.&m&&G!&K;&C!&X%&k.&Q8&@&&&&&&通过看房确认书可以确定中介公司提供了房源信息，可以认为是报告了订立合同的机会，但不能反映中介公司是否为客户提供了订立合同的媒介服务。当然在客户要“跳单”的情况下，也不会让中介公司再提供后续促成合同订立的媒介服务。$&R6&L+&_(&i'&j-&M&&k&&&&&&尽管提供信息也是促成合同订立的方法之一，但除非委托合同中明确约定中介公司只提供房源信息即报告订立合同机会的居间服务以外，如中介公司要按物价局规定的按房屋成交价1%的标准收取居间报酬[3]，那么，中介公司还要促成合同订立，甚至协助买卖双方办理过户这一居间服务以外的事务性服务。因此，除有特别约定，仅提供房源信息还不足以被认为全部完成房屋买卖的中介服务，以此要求客户按物价局的标准支付报酬恐难成立。$&a(&i7&R.&b2&C&&G1&Z&&&&&&三、看房确认书违约条款的合理性%&G#&O%&Q,&};&X7&L4&n0&L&&&&&&由于仅凭看房确认书要求“跳单”客户支付报酬，通常会因为看房确认书无法证明买卖合同是由中介方媒介促成，而在审判实践中得不到支持。因此，在看房确认书中，通常约定“跳单”的违约责任，并且所设定的违约金数额相当于佣金数额。如此设计的理由是，看房确认书实际上是客户与中介公司签订的协议，双方可以约定一方违约的情形、以及适用的违约金数额或违约金的计算方法。5&y1&@!&y%&O%&w.&P8&L*&d&&&&&&至于违约金的数额通常设定为佣金数额，有观点认为，如客户不“跳单”佣金将是中介方可获得的预期利益，因此，以佣金作为违约金的数额属于客户在订约时可预见的，违约给中介方造成的损失，不存在违约金过高的问题。4&v#&K.&C&&O/&[0&]3&I-&x&&&&&&在本案中，法院认为，这样的违约条款属格式条款且具有加重对方责任的情形，应为无效。那么，《看房确认书》中这样的约定是否加重了委托人的责任呢？9&W'&N;&O(&~3&L5&n6&p&&C&&&&&&我们认为，该《看房确认书》中，中介方要求张某在看房后不得私下或再委托其他中介方达成交易，否则，需承担相当于佣金数额的违约金，这实际上是要求张某独家委托中介方提供居间服务，但是对于中介方取得独家委托权的对价，即基于客户独家委托，中介方应提供哪些相应的服务，在该《看房确认书》中没有约定。这在客观上可能会出现，中介方只要带看了房屋即使不提供后续的媒介居间服务，在客户自行成交或委托其他中介成交后，中介方仍可通过追究客户违约金的方式获得报酬。如在本案中，中介方虽然带看房屋提供了房源信息，但张某最终是在其他中介公司的媒介居间下订立了买卖合同，并且成交价格比原来看房时确定的价格低，张某也如数支付了佣金。如果张某还需支付第一家（带看房屋）中介公司佣金，那么她将为此次购房支付二笔居间费，这似乎对张某不公平。!&[4&S7&i5&c,&R;&g&&k!&x&&&&&此外，对于将违约金设定为佣金数额可视为给中介方造成的预期利益的损失，这一观点值得商榷。因为，按现行的收费规定，中介公司收取房价1%佣金的提前是，中介公司促成房屋买卖合同的订立。而提供房源信息不必然产生促成合同订立的结果，即便中介公司提供了后续的媒介服务，也存在未能促成合同订立而获得报酬的可能性。因此，将媒介居间成功后的报酬作为违反《看房确认书》的预期利益显然不合理。&#&G1&Z1&D4&R;&h,&h*&z&&E(&j:&U-&l(&_%&e7&h&&&&&&&四、对于中介公司核心价值的认识及权益保护/&j%&d'&t7&{8&n!&l&&f&&&&&&&本案例在近期的中介服务纠纷中具有一定代表性，从这个案例的判决中可以看到法院对于看房确认书所涉及的法律问题及权益保护方面认识的最新动向。看房确认书对于制约委托人“跳单”的不诚信行为，保护中介方的正当权益具有重要的作用。但中介方利益保护过当就会侵犯到委托人的利益。本案带给我们的重要启示在于，如何合理地保护中介企业的权益。.&e(&g$&q/&l8&c6&f0&R&&f-&]&&&&&&过去我们遇到客户签署了《看房确认书》后未通过中介方成交，都会不假思索地认为是客户“跳单”的不诚信行为。本判例将看房后通过其他中介方成交，并足额支付了佣金的情形不作为“跳单”的行为，不应支付相当于佣金数额的违约金。我们认为这份判决在法理和情理上均有说服力，但该判决认为，客户对于提供了房源信息的中介公司只需支付200元的必要费用，我们认为，这显然没有充分认清到房产中介的核心价值，不利于中介公司权益的保护。6&}!&j9&o8&r&&M&&&&&&房产中介经纪服务的核心价值并不在于促成房屋买卖合同的订立这一环节，而是在于提供有效的房屋信息。因为，形成房产经纪行业的重要市场动因是，节省了交易双方的寻找、筛选交易对象而应付出的时间、精力成本。试想，在过去没有中介行业的时候，买或卖一套房屋，得四处跑街找房源或贴广告找买家，不仅信息量有限，而且效率低下。有时要找到、筛选出有效的交易信息而花费的时间精力成本远远超过了目前物价局对于房产中介的收费标准。这也就是中介公司要通过《看房确认书》来保护自身利益的根本原因。尽管买卖方委托中介的根本目的在于订立合同、实现交易，但这只是中介服务结果，或者说检验中介提供的信息是否为有效信息的结果。对于交易双方而言，获得了有效的交易信息后，中介公司的作用十分有限。因为，有了明确的交易对象，双方完全可以自己谈合同，而且在合同的订立过程中，主要涉及的是法律服务，或许律师比中介公司更合适，但交易双方、律师、或其他任何人几乎不可能取代经纪人去收集、整理、筛选、为交易双方提供有效的交易信息。5&^&&g+&j9&S0&S+&P4&A&&&&&&&本案判决，客户只需向中介公司支付200元的必要费用，显然是将居间服务等于劳务，以中介公司为客户打过几个电话、跑过几条马路来衡量。这不仅可能引导交易双方实施“跳单”的不诚信行为，而且在实践中有可能会被恶意利用。如委托人在获得房源信息后，与业主恶意串通通过其他中介（特别是一些“开票”公司）以较低的价格成交而无需承担任何责任，将有可能引发中介公司间的恶性竞争，甚至有可能使得提供规范服务的中介公司的正常经营受到影响，正当权益无从保护。&1&H:&r+&Z'&h3&~'&L,&j2&{:&M&&&&&&《看房确认书》作为房产中介服务过程中的重要法律文件之一，对于它的认识、变动、发展无不牵动中介企业甚至中介行业与广大交易双方合法权益的保护和制衡，如果对于房产中介服务的核心价值缺乏足够的认识，就事论事的判决或许形式上符合法律的规定，但可能会导致两个群体利益上的失衡。&!&P&&m-&]9&o.&y0&T&&z+&Z9&|&参考文献：$&b+&R8&n&&?)&x8&_&&d[1]&隋彭生著：《合同法要义》，中国政法大学出版社2003年版，第608页#&^1&y0&W.&O3&B(&q2&k[2]&胡康生主编：《中华人民共和国合同法释义》，法律出版社1999年版，第600页(&C'&X8&Y3&y6&\-&[[3]&上海市物价局沪价商（号“关于规范上海市居住房屋买卖、租赁中介经纪服务收费的通知”，中介方要按房屋成交价1%收取佣金不仅要提供交易信息、权属调查等，还要促成买卖合同订立，甚至还包括了办理后续的过户手续。
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看房故意跳单，中介怒讨佣金广东创基律师事务所&骆训文在二手房买卖中，经常发生地产中介公司带客户看房后，客户与业主却跳开中介私下达成交易的现象，由于买卖双方没有与中介方签署三方买卖合同，交易成功了中介方却常常一分钱的佣金也收不到。但是对于这种跳单现象，中介方并非只能自认倒霉束手无策，也可以拿起法律武器维护自身权益。一、诉讼主体：原告：某地产顾问公司被告：深圳市中某公司二、基本案情：日，天某公司委托原告居间介绍交易被告所有的深圳市福田区金融中心某层物业，并约定代理佣金为物业转让成交价的0.5%。日，被告法定代表人梁某代表被告与原告签署了一份《客户确认书》，确认求购物业为深圳市金融中心某层，客户为天某公司，用途为自用；还特别约定：若上述客户与被告成功交易，被告同意向原告支付成交物业总售价的1%作为代理服务费。确认书签订后，原告即积极促成双方交易成功。2005年5月，买卖双方签订了正式的房地产买卖合同。日，被告在向天某公司出具的一份“关于金融中心某层楼履行的函”中，进一步确认了买卖双方交易成功的事实。日，天某公司依约向原告支付了代理佣金元。但被告拒不支付，原告遂诉至法院，请求判决被告向原告支付代理服务费元及其利息。三、法院审理：本案争议焦点为原被告间是否构成居间合同法律关系，被告法定代表人梁某是否因受欺骗而签字。被告为此提交了被告销售经理刘某的证言，证明日天某公司人员携同原告人员前往被告售楼现场查看涉案楼盘，被告经理刘某进行了接待。此后，天某公司与被告直接进行沟通、谈判，双方最后达成交易，签订房地产买卖合同。被告从未委托原告居间介绍交易涉案楼盘，被告拿着《客户确认书》让被告法定代表人签字时，称为了确认其客户天某公司来看过楼，仅为确认其工作业绩所用。深圳市福田区人民法院法院认为证人刘某系被告工作人员，与被告之间存在利害关系，且不是日梁某签署《客户确认书》时整个过程的参与者及目击者，故其关于原告骗取梁某签字的证言法院不予采纳。法院认为，《客户确认书》上虽没有加盖被告公章，但梁某作为被告法定代表人在《客户确认书》上签字，对被告产生法律效力。居间人仅是中介人，不直接参与交易双方的谈判，在决定交易双方的权利义务内容上不体现居间人的意志。根据原、被告双方在庭审中的陈述及双方之间签订的《客户确认书》，原告带领天某公司人员到被告售楼处查看楼盘，原告向被告报告了订立合同的机会，向其提供了订立合同的相对人天某公司，促成被告与天某公司之间签订了《房地产买卖合同》，故原被告之间居间关系成立。被告应按约定的成交总额的1%向原告支付代理服务费。被告未支付代理服务费，已构成违约，原告要求被告支付代理服务费及利息，法院予以支持。四、法院判决：（一）被告向原告支付代理服务费元；（二）被告向原告支付代理服务费的利息13912.85元。五、法律分析：房地产中介合同，在法律上称为居间合同，《合同法》420条规定：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”中介公司能否获得佣金主要取决于两方面，一是原被告间是否存在居间合同关系，二是原告是否履行了合同义务，即是否促成买卖合同成立。首先，在本案中被告法定代表人梁某与原告签署了《客户确认书》，虽然没有加盖被告公章，但由于其签字系代表公司的职务行为，构成表见代理，对被告具有法律约束力，而且《客户确认书》确认了居间服务的内容及收费标准，故原被告间的居间合同关系成立。其次，在居间合同关系中，居间人的主要义务是为委托人报告订约机会或为委托人与第三人订约提供媒介服务。原告作为中介方，带领天某公司员工去被告处看楼，提供了相关客户信息，向被告报告了订立合同的机会，并与买卖双方积极联络、撮合，原告已经履行了居间义务。再次，被告利用了原告提供的服务和有偿信息，最终与原告介绍的客户签订了正式的买卖合同，原告的居间目的已经实现，被告佣金支付条件已经达到。同时，该物业买卖合同的买方天某公司也向原告支付了该物业的佣金，侧面证明了原被告间的买卖合同系通过原告促成。根据《合同法》第426条的规定“居间人促成合同成立的，&委托人应当按照约定支付报酬”，故被告应该向原告支付《客户确认书》上约定的佣金。六、律师建议：本案属于跳单纠纷，在大声疾呼房地产中介诚信服务的今天，中介方在提升自身服务规范操作的同时也不能对买卖双方不守信诺的跳单行为听之任之。为防止跳单，中介方要尽量与双方签订书面协议，与买卖双方先签订《居间服务协议》，看楼时要求卖方再另行签署《客户确认书》，并对物业名称、客户或业主名称写清楚，使买方对该物业、卖方对该客户分别相对应的予以确认。同时在跳单发生后，尽量争取一方能够支付佣金，最好取得其书面证明，从而获得中介方促成双方交易的有利证据，最大限度降低中介方的法律风险。深圳房地产律师&骆训文
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跳单的概率为何不断攀升(网文摘录)我只能将他归结为以下三个原因：&1、比“黑中介”还要道德沦丧的消费者数量增加&我不想说哪一位名人成了这些人当中的代表，在绝大多数交易中，并非是因为我们的经纪人提供的服务有瑕疵，而仅仅是因为消费者希望能够节省费用，目前来说，房产中介的佣金普遍是在2-3%之间，相比于很多国家6%的收费来说已属偏低，但是作为中介公司和经纪人，为了成交要付出极大的人力、财力投入，才能获知信息、促成交易。所以对于“跳单”来说，和到饭店里面去吃“霸王餐”差不多，甚至于是盗窃！！！&2、监管环节的缺失与大众的有色眼镜&无论是我们的政府房地产行政主管部门，还是我们具有政府背景的行业协会，在保护房产中介行业时候并没有什么有效的手段拿出来。中介违规可以到建委、协会去投诉，但是客户违约时候房产中介的维权成本却很高，诉讼中大多是调节了事，据厦门的同行说，“易跳跳”事件中，本应13万余元的佣金易方曾表示只愿意支付5000元人民币来和解。如果一味纵容并且不能保护房产经纪人的合法权益，那么这个刚刚走向规范的行业势必倒退回当年的混乱期——在混乱是市场环境下，所谓的房产中介从业者主要以差价业务为生，房产被收购之后加价出售，自然是不需顾虑“跳单”问题了，因为中介从交易服务商变成了炒房人。&最近几年的跳单率呈现上升趋势，“易跳跳”事件应属导火索，任由发展的话，会有更多人作出此等卑鄙、龌龊之事，那么契约精神以及政府监管部门的公信力、法律的权威性势必下降并受到挑战！！！&3、从业者的纵容&面对高昂的维权成本，很多经纪人在面对跳单之后选择忍气吞声或是仅仅收回少量佣金而放弃维权。这恰恰是在纵容那些无良消费者。在这方面我更欣赏一些有企业和社会责任感的港资企业，一旦有类似事情发生，必定起诉无疑！！！不仅是为自己、也为了自己的员工。&
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甩掉房产中介（中介费）会构成侵犯商业秘密罪吗？(网文摘录)&我最近到房产中介看楼，看楼后就私有跟房东取得联系并购买该物业，被中介公司发现，中介公司以刑法第219条220条对我起诉，请问我是否会被定罪吗？--------------------------------侵犯商业秘密罪★罪名所对应的法条★第219条（侵犯商业秘密罪）、有下列侵犯商业秘密行为之一，给商业秘密的权利人造成重大损失的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金；造成特别严重后果的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处罚金：&　　（一）、以盗窃、利诱、胁迫或者其他不正当手段获取权利人的商业秘密的；&　　（二）、披露、使用或者允许他人使用以前项手段获取的权利人的商业秘密的；&　　（三）、违反约定或者违反权利人有关保守商业秘密的要求，披露、使用或者允许他人使用其所掌握的商业秘密的。&　　明知或者应知前款所列行为，获取、使用或者披露他人的商业秘密的，以侵犯商业秘密论。&　　本条所称商业秘密，是指不为公众所知悉，能为权利人带来经济利益，具有实用性并经权利人采取保密措施的技术信息和经营信息。&　　本条所称权利人，是指商业秘密的所有人和经商业秘密所有人许可的商业秘密使用人。&第220条、单位犯本节第二百一十三条至第二百一十九条规定之罪的，对单位判处罚金，并对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依照本节各该条的规定处罚。★相关连接★《盗窃案件解释》&（1998）　第12条、（六）盗窃技术成果等商业秘密的，按照刑法第二百一十九条的规定定罪处罚。《侵犯知识产权解释》&（2004）第7条、实施刑法第二百一十九条规定的行为之一，给商业秘密的权利人造成损失数额在五十万元以上的，属于“给商业秘密的权利人造成重大损失”，应当以侵犯商业秘密罪判处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金。　　给商业秘密的权利人造成损失数额在二百五十万元以上的，属于刑法第二百一十九条规定的“造成特别严重后果”，应当以侵犯商业秘密罪判处三年以上七年以下有期徒刑，并处罚金。★理&&解★侵犯商业秘密罪，是指采取不正当手段，获取、使用、披露或者允许他人使用权利人的商业秘密，给商业秘密的权利人造成重大损失的行为；本罪侵犯的客体既包括国家对商业秘密的管理制度，又包括商业秘密的权利人享有的合法权利；客观方面表现为采取不正当手段，获取、使用、披露或者允许他人使用权利人的商业秘密．给商业秘密的权利人造成重大损失的行为。具体包括下述三种情形：(1)、以盗窃、利诱、胁迫或者其他不正当手段获取权利人的商业秘密的：(2)、披露、使用或者允许他人使用以前项手段获取的权利人的商业秘密的；(3)、违反约定或者违反权利人有关保守商业秘密的要求，披露、使用或者允许他人使用其所掌握的商业秘密的。所谓“商业秘密”是指不为公众所知悉，能为权利人带来经济利益，具有实用性并经权利人采取保密措施的技术信息和经营信息；所谓“权利人”是指商业秘密的所有人和经商业秘密所有人许可的商业秘密使用人。犯罪主体是一般主体．既包括自然人，也包括单位；主观方向是故意。所谓“给商业秘密的权利人造成重大损失”是指给商业秘密的权利人造成的损失数额在50万元以上，“造成特别严重后果”是指给商业秘密的权利人造成的损失数额在250万元以上。在认定这类案件性质时要注意，明知或者应知以上所列三种行为，获取、使用或者披露他人的商业秘密的，以侵犯商业秘密罪论。根据《刑法》第219、220条的规定，犯本罪，给商业秘密的权利人造成重大损失的，处3年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金；造成特别严重后果的，处3年以上7年以下有期徒刑，并处罚金。单位犯本罪的，实行双罚制，即对单位判处罚金，并对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员，按照上述规定处罚；应当注意的是，根据最高人民法院、最高人民检察院的司法解释，单位实施侵犯知识产权的行为，按照司法解释规定的相应个人犯罪的定罪量刑标准的3倍定罪量刑。★提&示★侵犯商业秘密罪因为也是列举方式规定，比较具体。从认定的角度讲，注意与盗窃罪的区别。过去盗窃他人商业秘密，包括技术成果以盗窃论。现在法律作了专门规定，只能以侵犯商业秘密罪论处。★相关连接★第220条（单位犯侵犯知识产权罪的处罚规定）、单位犯本节第213条至第219条规定之罪的，对单位判处罚金，并对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依照本节各该条的规定处罚。《侵犯知识产权解释》&（2004）第15条、单位实施刑法第二百一十三条至第二百一十九条规定的行为，按照本解释规定的相应个人犯罪的定罪量刑标准的三倍定罪量刑。第16条、明知他人实施侵犯知识产权犯罪，而为其提供贷款、资金、账号、发票、证明、许可证件，或者提供生产、经营场所或者运输、储存、代理进出口等便利条件、帮助的，以侵犯知识产权犯罪的共犯论处。
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