目 录第一部分、消费市场分析............................................................................................ 3 一、各类业态品牌商户资源分析..............................................................
.......... 3 1、步行街品牌商户资源分析...................................................................... 3 2、本地百货品牌商户资源分析.................................................................. 6 3、 外地品牌商户资源分析........................................................................ 7 4、整体品牌商家市场需求分析.................................................................. 8 二、 各类主题商城业态消费市场商户资源分析.............................................. 8 1、同类地级市各类主题业态规模比较分析.............................................. 8 2、本地女性主题商户资源分析.................................................................. 8 3、儿童主题商户资源分析.......................................................................... 9 3、 其他业态商户资源分析...................................................................... 10 三、 北京中路商圈消费者分析........................................................................ 10 1、消费者基础信息.................................................................................... 11 2、消费行为研究........................................................................................ 13 第二部分、市场竞争分析.......................................................................................... 17 一、已开业竞争项目分析.................................................................................. 17 二、未开业竞争项目分析.................................................................................. 21 1、美佳华?潮流前线................................................................................ 21 2、联智生活广场........................................................................................ 23 第三部分：商户访谈.................................................................................................. 24 一、服饰类商户访谈.......................................................................................... 24 1、服饰类商户访谈综述............................................................................ 24 2、洪城商港商户访谈分析........................................................................ 26 3、女性主题商城........................................................................................ 30 二、品牌服饰商家访谈综述.............................................................................. 34 1、品牌服装访谈综述................................................................................ 34 2、品牌化妆品访谈综述：........................................................................ 35 3、品牌珠宝访谈综述................................................................................ 35 4、品牌眼镜商户访谈综述........................................................................ 35第 1 页/共 76 页二、餐饮类商户访谈综述.................................................................................. 35 三、电玩、儿童乐园商户访谈综述.................................................................. 36 四、手机商户访谈综述...................................................................................... 36 第四部分：项目 SWOT 分析及竞争突破口 ............................................................ 37 一、项目 SWOT 分析 ........................................................................................ 37 1、项目优势分析（Strengths） ................................................................ 37 2、项目劣势分析（Weaknesses ） .......................................................... 37 3、项目机会分析（Opportunities ）........................................................ 37 4、项目威胁（Threats ）.......................................................................... 38 二、本项目竞争突破口...................................................................................... 38 第五部分：荆州地下商业街多向性定位方案.......................................................... 39 一、市场空白点分析.......................................................................................... 39 二、项目多向定位方案...................................................................................... 40 1、 定位方向之一： 品牌服饰+餐饮+休闲娱乐，打造品牌步行街 ... 40 2、 定位方向之二：女性、儿童主题大众化消费步行街...................... 41 3、 定位方向之三：品牌服饰+餐饮+休闲娱乐+女性、儿童、数码主题 街区，打造综合性的一站式消费步行街.................................................. 43 第六部分 项目招商销售收益预估............................................................................ 45 一、项目销售即时收益测算.............................................................................. 45 1、项目售价初步估价依据........................................................................ 45 2、返租销售策略........................................................................................ 46 3、 项目销售面积与保留面积说明.......................................................... 46 4、项目即时销售收益测算........................................................................ 47 二、项目租金即时收益估算.............................................................................. 48 1、初步租金估价依据................................................................................ 48 2、项目租金收益测算................................................................................ 49 附件 1：品牌商家访谈表........................................................................................... 51 附件 2：餐饮类商户访谈........................................................................................... 68第 2 页/共 76 页荆州北京中路地下商业街多向定位报告第一部分、消费市场分析一、各类业态品牌商户资源分析1、步行街品牌商户资源分析(1)、步行街品牌商户资源统计 根据第一阶段荆州整体商业调研的基础数据，荆州各类品牌专卖商户共有 399 家，总商业体量为 46927 O。 业态 男装 女装 运动休闲服饰 内衣 儿童及用品 中老年装 珠宝、钟表 眼镜 化妆品 饰品 床上用品 数码、通讯、电脑 鞋 数量 63 103 47 20 20 2 7 6 7 16 7 20 23 面积 206 950 6
532 第 3 页/共 76 页皮具、箱包 便利店（糖、烟、酒） 保健品（蜂蜜、滋补品等） 美容\美发 药店 金融 家居饰品 蛋糕西点 饮品 干洗 茶叶 书店 合计14 0 2 6 3 5 3 4 8 4 5 3 398656 0 110 0 100 720 60 80 200 （2）、各步行街品牌进驻意向分析 各业态品牌商户共访谈 51 家，现阶段明确表示有意向进驻的商家比例 较低，占所访问商家数量的 19.2%左右。 业态 男装 女装 运动休闲服饰 内衣 儿童及用品 中老年装 珠宝、钟表 眼镜 化妆品 饰品 访谈商户量 10 6 14 15 10 2 3 4 5 4 意向进驻量 1 1 2 5 5 0 1 1 0 1 进驻意向率 10% 17% 14% 30% 50% 0% 30% 25% 0% 25%第 4 页/共 76 页床上用品 数码、通讯、电脑 鞋 皮具、箱包 便利店（糖、烟、酒） 保健品（蜂蜜、滋补品等） 美容\美发 药店 金融 家居饰品 蛋糕西点 饮品 报刊杂志亭 干洗 茶叶 书店 合计3 5 8 8 0 2 4 5 3 5 2 3 0 4 3 2 1300 1 1 1 0 1 0 1 0 1 0 1 0 0 0 1 250% 20% 10% 10% 0% 50% 0% 20% 0% 20% 0% 33% 0% 0% 0% 50% 19．2%小结： ?根据对荆州街铺品牌商户的访谈，目前街铺品牌商户进驻意向较弱，约有 19.2%的左右的品牌商户可能进驻， 如果后期加强营销推广并在经营硬件环境上 形成优势，预计在荆州可引进的商户量约占现有商户资源的 20%―25%，总商 户约 60―100 家左右， 按品牌商家需求的面积在 100 平米， 总体量约
平米。 ?根据目前街铺品牌商户的反馈的情况，进驻意向较大的主要集中在男装、 女装、运动休闲及鞋类，尤其是运动休闲品牌，一些龙头商户的需求面积比较 大，最大面积可以达到 500 平米，因此如果后期引进品牌商户，必须重视龙头 商家的龙头带动效应，在招商政策上对龙头品牌能有一定的优惠政策,通过龙头 品牌的市场号召力,带动其它品牌进驻,形成扎堆效应.第 5 页/共 76 页2、本地百货品牌商户资源分析（1）、本地百货商户各类业态资源统计 百货类品牌商户集中在中商、中百、时代广场三大百货商场内，总共有 388 家，总商业体量为 22600 O。类别 数量商业体量（O） 00 00 600 520 660 22600男装 女装 运动休闲装 童装及婴幼儿用品 内衣 鞋、皮具 珠宝饰品 化妆品 眼镜合计110 110 42 20 24 35 15 26 6 388（2）、本地百货各类品牌进驻意向统计类别 访谈商户量 意向进驻量 进驻意向率男装 女装 运动休闲装 内衣 鞋、皮具 珠宝饰品 化妆品 眼镜 合计10 10 10 8 8 7 13 4 701 1 1 1 1 1 0 0 610% 10% 10% 12.50% 12.50% 14.29% 0 0 9%小结： ?通过对本地百货品牌商家的访谈，百货商场的品牌商家主要以专柜，采取的 是联营扣点的方式，此经营方式风险相对较低，因此同时开设专卖店与专柜的第 6 页/共 76 页两条营销通路的品牌商家较少，主要是一些男装、运动、休闲品牌及部分鞋类； 珠宝、化妆品、品牌女装一线品牌开专卖店的品牌较少。 ?通过百货品牌商家的访谈反馈的信息，百货商场品牌商家进驻意向很弱，考 虑百货商场与专卖店的品牌重复率，因此预计百货商场的品牌商家有可能进驻 本项目的商家在 5%以内，预计在 10―20 家左右，按品牌商家经营需求面积约 100 平米，预计经营面积在
平米左右。 ?从百货商场品牌商家反馈的信息来看，未来项目从百货商场引进化妆品、珠 宝等品牌商家可行性较小，此品类品牌商户应重点把握街区的品牌商户。3、外地品牌商户资源分析外地品牌商户主要针对荆州本地没有的品牌，共访谈了 50 家品牌商户，目 前除童装、内衣、珠宝饰品等商家没有表示进驻意向以外，其他业态品牌都有商 户表示有进驻的可能性。 类别 男装 女装 运动休闲装 童装及婴幼儿用品 内衣 鞋、皮具 珠宝饰品 眼镜 合计 访谈商户量 5 8 6 5 5 6 5 6 46 意向进驻量 1 1 1 0 0 1 0 1 5 意向进驻率 20% 13% 17% 0% 0% 17% 0% 17% 11%小结： ?通过对异地品牌商家访谈反馈得知，异地有一定的量的品牌商家意向拓展荆 州市场，但比例不会太高，占 5%―10%左右，总商户量约 5―10 家，总体量约 有 500―1000 平米（不含电玩、餐饮等业态） 。 ?通过对异地品牌商户的访谈，目前异地品牌意向进入荆州市场的商户主要是 一些省级代理与厂商，因此后期营销推广必须通过“品牌商家联谊会”等公关 活动针对性推广。第 7 页/共 76 页4、整体品牌商家市场需求分析 ?通过对荆州本地街铺专卖店、百货商场品牌商家与异地品牌商家的抽样访谈， 预估本项目可以引进的品牌商户约 80―150 家，总体量约
平米。 ?从品牌商家访谈反馈的信息来看，品牌商家对同类品牌商家的扎堆经营很重 视，因此在后期规划时必须将同类业态集中规划。 ?从品牌商家访谈反馈的信息来看，品牌商家对经营环境要求较高，因此要重 视项目的景观规划与装修档次。 ?从品牌商家访谈反馈的信息来看，商家对租金与优惠政策较关注，因此在后 期招商政策的制定要针对品牌商家要有别于一般的散户，尤其是对龙头品牌商 家要有针对性措施，以利于发挥龙头品牌商家的龙头带动效应。二、各类主题商城业态消费市场商户资源分析1、同类地级市各类主题业态规模比较分析类型 女性主题商城 儿童主题商城 青少年主题商城 合计 宜昌（O） 0 11500 十堰（O）
襄樊（O） 00 9300?从同类地级市的各类主题商城的容量来看，女性主题商城的市场最大容量是
平米左右；儿童类主题商城最大的容量约 1000 平米左右；青少年类 主题商城最大容量约 5000 平米左右。2、本地女性主题商户资源分析（1）、本地女性主题商户资源统计 类别 少女装 妇女装 内衣 裤子 商户数量 364 209 64 37 商业体量（O） 00 925第 8 页/共 76 页箱包 饰品 合计39 19 732975 475 18300（2）、女性主题商户进驻意向分析 品类 少女装 妇女装 内衣 裤子 箱包 饰品 合计 访谈商户量 50 52 14 10 8 7 141 意向进驻量 10 5 1 1 1 1 19 进驻意向率 20% 10% 7% 10% 13% 14% 13%小结： ?从 6 大女性主题商城访谈的反馈结果来分析，目前主题商城对进驻本项目 的意向较好，明确有意向的约 13%，另有 20%的左右商户有可能进驻，因此预 估本项目通过后期规划与营销推广，有可能吸引到 30%―40%的商户进驻本项 目，约 200―300 家商户，经营面积约
平米。 ?从 6 大女性主题商城访谈反馈结果来看，主题商城对项目的租金政策比较 关注。3、儿童主题商户资源分析儿童主题商户主要分布在洪城商港和北京中路沙隆达广场路段， 通过对其中 13 位商户的访谈，有进驻意向的为 3 家，占访谈量的 23%。 类别 儿童主题 小结： ?从儿童类商家来分析，目前荆州本地商户资源较少，但现有商家进驻意向较 大。 ?从儿童类商户访谈情况来看，未来预估可以引进的商家数量在 10―20 家，经 营面积约 500―1000 平米。第 9 页/共 76 页商户总量 48访谈商户量 13意向进驻量 3意向进驻率 23%3、其他业态商户资源分析餐饮、珠宝、电玩类的商家共访问了 36 家，其中特色小吃类有较大的意向。据 目前统计的有进驻意向商户需求面积预估为
O。 类别 西餐 特色小吃 快餐 电玩 儿童乐园 合计 小结： ?从其它业态的商户访谈反馈的情况来看，西式餐饮本地资源较少，且意向不 强烈，此品类商家资源需从外地引进。 ?从其它业态的商户访谈的反来看，其它业态商家的容量约
平米。 访谈商户量 4 8 14 5 5 36 意向进驻量 所需面积预估（O） 0 6 3 2 2 13 0 60-120 200-00 600-―5120三、北京中路商圈消费者分析本次商圈消费者分析， 主要是采取问卷抽样调查, 甄选消费者地点主要基 于以下几方面因素: ? 北京中路作为荆州核心商业中心，是荆州市民日常购物的首选之地； ? 考虑目前消费人流集中在北京中路、 沙隆达广场以及时代百货、 中商百货、 美佳华购物广场，因此本次访问的样本主要选取在这几个地方，占样本数 的 80%。 ? 消费者的甄选主要考虑以下两方的因素，以利于更加准确辅助项目定位： 1) 受访者性别比例基本相同 2) 受访者的年龄不超过 50 岁第 10 页/共 76 页1、消费者基础信息? 性别结构：? 年龄结构：? 居住区域：小结 ?本商圈 16-22 岁的年轻人占近半数，该部分人群消费比较活跃，喜欢流行商 品、追逐潮流。而 22-35 岁以下人群占 35%，这部分人群消费能力较强，对品牌 和质量要求较高。 ?女性消费者的数量略高于男性，是北京中路消费的主力军，但是据观察，约第 11 页/共 76 页有 85%的人是结伴逛街。 ?消费者来源以沙市区和荆州区为主，占全部消费者近 80%，周边县市和外地 消费者占 20%左右。? 消费者职业? 消费者收入情况：小结： ?从访问者的职业特征来看，北京中路的消费人流以的工薪族与学生为主。 ?从受访者的收入水平来看，月收入在 1500 元以下的占了 68%；中、高收入群 体约占 32%，因此定位要重点考虑中、低消费人群，高档消费人群可以适当考 虑.第 12 页/共 76 页2、消费行为研究? 交通工具调查小结: ?消费者到北京中路的交通方式多以公交为主，自驾车的较少，因此项目次出入 口的设置尽量与公交站连接 ?目前北京中路缺乏停车场所的现状，也制约了本地段的商业发展。随着目前私 家车拥有量的不断提高， 未来商业对停车场所等配套的要求会更高，拥有停车场 对于项目较为重要。? 购物时间第 13 页/共 76 页? 消费频率分析? 人均消费金额分析? 消费滞留时间分析小结：?消费者购物时间工作日与非工作日差别不大，说明荆州居民生活比较休闲，工 作节奏不快，有利于购物消费、休闲。第 14 页/共 76 页? 从受访者的购物频率来看， 每周至少来北京中路进行一次购物的消费者的比例 达到 70%以上，反映出北京中路商圈影响力与荆州市民有爱逛街的习惯。 ?从受访消费者的次人均消费额来看，次消费额在 50―200 元的占 58%，商圈人 流的整本消费水平不高；同时次人均消费 300 元的消费者占 15%，反映出有一定 的中、高端消费人群，在定位可以适当考虑。 ?从受访消费者在商圈滞留的时间在 2 小时以内占 45%，反映商圈整体业态丰富 性不够，以及休闲、娱乐业态需要提升，以利于留住消费者。? 消费场所：? 消费品类：小结： ?从受访者逛三大百货商场的比例占 59%，反映出消费者讲究购物环境与品质； 同时也反映出具有一定量的中、高档消费人群。 ? 消费品种主要集中体现为服装消费， 占消费品比例的 58%， 日用品的消费占 14%， 从此体现出北京中路的业态及商业功能较为单一，消费者可选择性较少。同时餐第 15 页/共 76 页饮及娱乐休闲所占比例较少， 反映出餐饮、休闲、娱乐业态有较大的发展空间。? 消费者满意度调查? 是否愿意逛地下步行街小结： ?从受访者对地下商业的接受度来看，消费者的接受度较高。 ? 从受访者对商圈满意度的分析来看， 消费者对环境与卫生不满意者达到了 54%， 因此未来商圈的新商业项目必须在商业环境上下功夫。第 16 页/共 76 页第二部分、市场竞争分析一、已开业竞争项目分析第 17 页/共 76 页主题商城名称位置租金 商场一手租金：4 ~5 万元/ 年，单位实用面积租金出租率目标消费群经营业态 时尚女装 30 家/美甲 1 家/饰品经营状况二楼及一楼部分区 域未来准备开业， 以 20 多岁以上的青 年妇女为顾客群1 家/女鞋 2 家/少淑 3 家/休闲 目前经营状况尚可， 在项目调 装3家 研时有 7 家服装门面在出转 租告示；北京中路与 167~208 元/O?月； 一隆广场 沙隆达广场 目前转手租金： 万元/年， 8~9 一楼其余部分全部 交汇处 单位实用面积租金 333~375 元/O?月 租满时尚女装 45 家/休闲装 1 家/饰 经营状况一般， 在项目调研时 二、三楼因纠纷大 北京中路中 7~8 万元/年，单位实用租金 金石商城 段 233~266 元/O?月 部出租 部分空置，一楼全 年妇女为顾客群 家 户在营业， 但因二楼空置造成 人流隔断，三楼生意惨淡 一手租金：3~5 万元/年，单 位实用租金 170~222 元/ 北京中路时 京都时装城 代广场西侧 目前转手租金： 万元/年， 5~6 单位实用租金 277~333 元/ O?月； 100% 消费对象 以少女、学生为主要 装 3 家； 经营状况较好 时尚女装 30 家/美甲 1 家/饰品 1 家/女鞋 2 家/少淑 3 家/休闲 以 20 多岁以上的青 童装 2 家/皮具箱包 5 家/其它 1 告示；二楼空置，三楼部分商 品 14 家/女鞋 2 家/内衣 4 家/ 有约 10 家服装门面在出转租第 18 页/共 76 页O?月 经营状况较差，生意比较冷 时尚女装 24 家/皮具箱包 2 家/ 清； 经营档次处于洪城与一隆 北京中路中 红苹果 段 218~250 元/O?月 4 万元/年,单位实用租金 有 2 个商铺空置 女为主要消费对象 /小吃 2 家/少淑 2 家/内衣 2 家 品价格和商品质量上都处于 弱势地位。 一楼全部租满，二 北京中路中 女人街 段 230~260 元/O?月 左右空置 北京中路中 5~6 万元/年,单位实用租金 青苹果 段 270~294 元/O?月 商家进驻率 100% 消费对象 家/饰品 4 家/女鞋 1 家 以少女、学生为主要 少淑装 1 家/化妆品 1 家/内衣 4 经营状况较好 5 万元/年,单位实用租金 楼童装有约 10 家 女为主要消费对象 /童装 25 家/美甲 3 家/女鞋 2 家 时尚女装 44 家/皮具箱包 1 家/ 兼顾少女和青年妇 饰品 4 家/化妆品 1 家/内衣 6 家 较冷清。 时尚女装 23 家/皮具箱包 3 家/ 一楼经营状况较好， 二楼生意 兼顾少女和青年妇 饰品 2 家/化妆品 1 家/女鞋 3 家 广场、金石商贸城之间，在商第 19 页/共 76 页
总结分析: 目前在经营主题商城的优势： ? 在营的 6 大主题商城， 经营时间都基本在 10 年以上， 已拥有固定的消费群， 且经营状况较好。 ? 6 大主题已形成了扎堆效应，商户较稳定。 目前在经营的主题商城的劣势： ? 单体规模较小，单体竞争力较差 ? 在营的 6 大主题商城，一隆的购物环境与装修档次还好，其余都一般，且 红苹果与青苹果、女人街的购物环境较差，整体而言目前所有在经营的主 题都没有在购物环境上形成特色 ? 在营的六大主题商城只有京都、 一隆与金石商城是在北京中路有临街展示， 其余的四大主题商城都在次街上。 ? 在营的 6 大主题商城的业态都较单一，品类不够丰富，无法满足消费者一 站式需求。二、未开业竞争项目分析1、美佳华?潮流前线第 21 页/共 76 页商业名称 位置 开业时间美佳华商业广场 北京中路与江汉北路交汇处 2 月 27 日沃尔玛已开业，地下层因去年招商情况不理想，目 前尚未推出新的招商方案，其他楼层尚未全面开业；营业面积 定位 楼层及业态分区约 56000 O，潮流前线 4000 O 购物中心 负一楼：潮流前线，经营个性服饰、流行饰品、特色工艺 品、个性化妆品、时尚彩妆、流行皮具箱包、卡通动漫、美 容、美甲、美食； 一楼：名店、时尚潮流服饰生活馆 二楼：名流绅士、成熟女仕精品馆 三楼：运动休闲服饰馆 四楼：儿童天地、休闲餐饮、娱乐天地租金水平一层内铺 150-200 元/O?月，街铺 200~280 元/O?月；二层 120-180 元/O? 三层 100-150 元/O? 四层 70 元/O? 月， 月， 月实用率 招商情况 招商优惠政策1-3 层：60%，4 层：70% 一层：90%；二层：40%；三层：40%；四层：70% 一层：免租二个月 二至四层免租 2-3 个月不等 装修期为 15 天；目前无物业管理费、商业管理费等其他费用优势?项目整体规模大，具有规模优势 ?地段优势，其位核心商圈最核心的地段 ?品牌优势，引进了沃尔玛等国际一线品牌商家,品牌号召力 强 ?业态优势，其业态丰富，餐饮、休闲娱乐配套较强劣势?场内商铺，通透性较差 ?主力店、次主力店与散户业态匹配度差经营现状 对本项目的影响目前沃尔玛超市开业，人气较旺，其他楼层尚未全面开业； ?其目前一楼经营状况不佳，给投资者与商户带来较大的负第 22 页/共 76 页面影响，对项目造成一定的威胁 ?其负一楼的潮流前线的定位，压缩了本项目此类业态定位 空间2、联智生活广场商业名称 位置 开业时间 营业面积 定位 楼层及业态分区联智生活广场 沙隆达广场西侧 目前超市已开业，预计 09 年 8 月全面开业 50000 平米 购物中心 一楼：时尚女装、运动服饰 二楼：名牌折扣店、电玩、儿童乐园、武商量贩 三楼：亲子乐园、美容美发、音乐餐厅、网络书吧、武商量贩租金一楼街铺 160-190 元/平米?月，一楼内铺为 110 元/平米?月。 二、三楼为集体承租给大商家。优势?整体规模达 5 万平米,规模优势明显 ?引进了超市主力商家，具有一定的带动作用劣势?处于北京中路商圈的边缘，人流量小 ?靠长江边，半边商圈第 23 页/共 76 页?沙隆达广场中间绿化带，阻断了人流，周边商业氛围很淡 经营现状 对本项目的影响 目前超市开业，其他尚未开业。 ?其大面积的空置，招商困难，可能不能如期开业对整体市场会 造成一定的影响 ?其大体量商铺的销售与招商，对本项目的招商与销售造成较大 的市场竞争总结分析： ?从在建竞争项目体量来看，主题商城的总体量达到了 1.6 万多平米，市场供 应量大,市场竞争激烈。 ? 从在建的竞争项目来看,主题商城的经营定位在时尚与潮流,以青少年主题为主, 给本项目留给此类主题的定位空间较小. ?在建的竞争项目目前普遍面临招商困难与不能准时开业，给市场的投资与商 家带来较大负面影响。第三部分：商户访谈说明：具体访谈商户见商户访谈附件。一、服饰类商户访谈1、服饰类商户访谈综述1、项目组成员主要访谈如下几类商户： ? 专业市场商户：主要是洪城商港商户； ? 中档女性服饰商户：主要包括 6 大女性主题商城的商户； ? 品牌商户：荆州本地品牌商户包括北京中路、荆州中路步行街（包括 荆州中路、荆州步行街、宝安步行街、文化广场） 、荆州三大百货、美 佳华、华城商业广场的品牌商户，以及武汉、宜昌等地的品牌区域总代 理商； 2、70%的商户建议本项目建成一个服饰+餐饮+休闲+娱乐一体化购物商城， 认为这种多业态的商业能够使项目更具吸引力；第 24 页/共 76 页3、多数商户认为本项目属地下商业，不宜定位太高，大部分商户认为本项 目定位应为中档或中高档， 其中五成以上的商户建议项目的经营定位为 中档，另有 3 成建议定位为中高档； 4、不同类型商户关注问题的焦点及对招商的影响： 类别 专业市场商户 问题焦点 租金 原因 这部分商户对租金比较敏感， 如果项目在市 场培育期的租金政策上注意策略， 这部分商 户有可能成为本项目的重要招商对象 中档女性服饰商户 市场饱和 这部分商户目前竞争压力较大， 且目前所处 北京中路、荆州中路等地段较好位置，担心 本项目未来成为他们的竞争对手； 这部分商 户在招商前期观望心较浓， 但是后期随着项 目招商力度的加大，其他商户的入驻，这类 商户有可能会倒戈相向，选择进驻到本项 目； 品牌商户 品牌的成行 这部分商户经营品牌，商品具有品牌号召 成市 力，实力较强，因而租金承受力强，他们主 要担心项目能否有与自己同类型的商户扎 堆经营，以成行成市，形成效应；对于这类 商户，在项目规划有专门的品牌分区，且引 入相关的龙头商家情况下， 这些品牌商户将 有可能进驻本项目了。 5、基本所有商户对项目所处地段较为看好，但问其进驻意向时，大部分商 户持观望态度；究其原因，是因为本地商户对地下商业心存障碍，对其 未来信心不足，需要项目后期加大招商、推广力度，才能有可能增强商 户信心，达到项目的招商目标； 6、项目组成员在调研时发现，洪城、6 大主题、步行街商户因中山路步行 街、华城商业广场经营失败的先例，因而心存阴影，这些会对项目的招 商形成负面影响，项目后期招商需要予以注意。第 25 页/共 76 页2、洪城商港商户访谈分析洪城商港有近千余商服装类商户， 作为北京中路人气最旺的专业市场， 对本项目较大的参考性。因此我司对该市场 80 多户商户进行了访谈，其中 65 户为问卷调研，分男装、女装、童装、鞋类、饰品皮具五类商户进行抽样访谈， 访谈结果统计如下： 1） 、商户基本信息第 26 页/共 76 页小结： ? 洪城商户主要来自荆州市区，其次是来自下级县市，而且他们经商经验均 较为丰富，75%经营时间为 3 年以上，他们对于新市场较为冷静。 ? 近 80%的商户只拥有一间铺位，但也有部分商户较有实力，购买铺位占 15%， 其次还有约 6%的商户拥有 3 间以上铺位,说明有少部分商户有开多间 分店的倾向.2） 、目前租赁情况调查第 27 页/共 76 页小结： ? 由于洪城的商铺主力铺位在 15-20 平米，虽然前期我们调研的转手租金在 150-180 元/平米?月左右，但是一手年租金约有 84%在 4 万以下，且据商 户反映，由于金融危机，对他们生意影响较大，经营压力较大，很多二手 商户正在跟一手租户洽谈降租金的问题。 ? 从租赁期限来看，有 53%以上的租赁期限在一年以上。 综上，未来对该市场招商有一定难度，一是年租金总值较低，二是大部 分商户签的租赁合同在一年以上，多数商户不会轻易放弃目前的铺位。3） 、对项目的进驻意向及建议小结： ? 目前该市场的商户经营的商品以 200 元以下为主，占 92%，其中 100 元以 下占 42%，考虑到错位经营及北京中路的人流的消费特点，因此大部分商 户对本项目经营档次建议是以中档为主即以 100-300 元商品为主。第 28 页/共 76 页? 对项目的进驻意向，大部分商户还是表现出较强的观望情绪。4） 、在选择进驻的情况下，商户的租赁需求分析20 平米(使用面积)的铺位可接受月租金范围：小结： ? 大部分意向商户对项目还是抱着很谨慎的态度选择以租赁为主，且大部分 为小面积即 15-30 平米左右(使用面积)。 ? 超过一半以上可接受的月租金在 3000 元， 可见， 商户对项目租金预期较低， 且商户习惯一般按年或月总租金核算其承受能力，因此，我们未来在项目 确定租金水平时应考虑铺位总租金，而不宜只注重单位面积租金水平。5） 、洪城商港访谈总结 ? 该市场内商户大部分对项目所处地段较为看好，认为只要项目定位得当， 对项目未来前景还是较为认可。第 29 页/共 76 页? 洪城定位为中低端消费群体，主要针对荆州市低消费水平和下级县市的消 费群体，其利润率较低，约在 10-20%(5―30 元)左右，部分商户经营多年， 积累了一定的经验和资金实力，想进军稍微中高档市场，但苦于找不到合 适的铺位，因此本项目对他们来说就是一个机会。 ? 由于该市场的大部分商户在洪城年租金较低，且营业额较小，他们对于新 市场进驻还是以保守观望为主。3、女性主题商城北京中路聚集着六大女性主题商城，经营状况均较为良好，因此，对于 本项目也是较好的参考对象。为此，我司对各商城 60 多户商户进行了访谈，其 中 43 户为问卷调研，具体访谈结果统计如下： 1）、商户基本信息第 30 页/共 76 页小结： ? 这几个商城的商户绝大部分来自荆州市区，且绝大部分经营年限在 3 年以 上，积累了一定的经商经验和资金，在经营和投资上较为冷静。 ? 五成以上的商户是从商场直接租的，也就是一手租户，还有 26%属于业主 自营，甚至有近 40%的商户拥有 2 间以上的商铺，说明有少部分商户有开 多间分店的倾向;第 31 页/共 76 页2）、目前租赁情况调查小结： ? 大商城年租金普遍比洪城商港高 1-2 万，部分通过转租过来的商铺租金达 到 10 余万，说明这些商户年毛利润可观，至少在 20 万左右，否则没人会 付如此高的租金。 ? 5 成以上的商户租赁年限在 1 年以上，没有临时租户。第 32 页/共 76 页3）、对项目的进驻意向小结： ? 目前这些主题的产品价位介于 100-300 元之间，属于中档价位。 ? 5 成以上商户对项目抱以观望态度，另有 30%对项目进驻意向较为强烈， 但主要是担心租金成本问题。4）、在选择进驻的情况下，商户的租赁需求分析 所需商铺面积:20 平米(使用面积)的铺位可接受月租金范围：第 33 页/共 76 页小结： ? 八成以上意向商户选择租赁，由此可见，他们对项目持谨慎态度。 ? 六成以上选择小面积铺位，面积在 15-25 平米左右。 ? 与洪城的商户一样，他们对本项目的租金预期都一般； 总结： ? 女性主题类商户对项目位置普遍看好，尤其女人街、青苹果等不在北京中 路正街上的商城，对项目表现出较大兴趣，但主要是考虑项目定位及租金 成本问题。 ? 这些主题类商场目前经营状况都较为良好，而且拥有部分的稳定客户群， 他们对于新市场虽表现出较大的兴趣，但出于风险考虑，他们在进驻意向 上面还是比较保守。 ? 他们对本项目租金预期均一般，大部分商户表示目前服装市场比较饱和， 希望项目在定位上要考虑错位和特色经营，其次主要是租金和优惠政策要 多从市场长远利益出发。二、品牌服饰商家访谈综述1、品牌服装访谈综述1) 本次访谈的品牌服装商户包括女装、男装、鞋包、运动、休闲装共 114 家 商户；本次访谈的服装类商户一般为中档品牌；第 34 页/共 76 页2) 由于项目位于地下，大部分商户认为项目定位于中低端档次比较合适； 3) 这些品牌商户目前都有拓展开店的倾向，大部分商户对项目表示一定的关 注度，但都表示只有看到项目整体的规划定位为品牌服饰才能考虑对项目 下一步的进驻意向； 4) 这些品牌商户的租金承受能力较强；2、品牌化妆品访谈综述：1) 本次访谈对象为百货、专卖店的主要知名品牌 13 家，其中 5 家表示要看项 目的整体规划定位之后才能作决定，其余 8 家明确表示只进百货不开专卖 店。 2) 上述感兴趣商户所要求面积一般在 40~100 平米的使用面积以上。3、品牌珠宝访谈综述1) 在访谈的 11 家珠宝商户中，7 家商户表示要看项目未来的整体规划定位是 否符合其商品档次定位，才能考虑进一步的进驻意向；其余商家则表示暂 不开专卖店，只进入大卖场； 2) 上述感兴趣商户所要求面积在一般在 100~200 平米的使用面积。4、品牌眼镜商户访谈综述1) 眼镜类商户并不排斥进入地下商业，但也要考虑项目整体的规划定位与其 产品定位是否相符，才能确定下一步的进驻意向； 2) 这些商家的需求面积在 60~200 O之间；二、餐饮类商户访谈综述1、本次访谈的商户包括区域连锁快餐、西餐咖啡、特色小吃、辣味店、西饼、 水吧等类型； 2、全国或区域连锁餐饮如麦当劳、棒约翰在荆州有较强的拓展意向，但要看项 目未来具体的规划和租金情况；第 35 页/共 76 页3、而本地餐饮对本项目进驻意向较强烈，主要是担心租金和水电、排烟、排污 等问题。三、电玩、儿童乐园商户访谈综述1、这些商户多为湖北省内连锁品牌， 其中 6 家表示暂不考虑拓展， 其余 4 家对 项目表现出一定的兴趣，但要看项目未来的规划； 2、他们所需营业面积较大，一般在营业面积在 1000 平米左右，且租金承受力 较弱，但能丰富项目业态，促进带旺人气；四、手机商户访谈综述1、飞鸿、 中邮等连锁也表现出一定拓展意向， 也需实地考察及看租金政策才能 确定。 2、其余江汉路的山寨手机商家意向不大， 且租金承受力较弱， 使用面积租金为 110 元/O?月；第 36 页/共 76 页第四部分：项目 SWOT 分析及竞争突破口一、项目 SWOT 分析1、项目优势分析（Strengths）?项目位于泗阳最繁华的人民中路，城市核心商业中心的核心地段，人流量大、 主力商家与品牌云集，商业氛围浓厚 ?项目整体规模达 16 万多平米，单体规模大，具有规模优势 ?项目地段优越，交通通达性好，辐射力强 ?项目三面临街，展示型较好 ?项目具有超市、百货、电影院等主力店，主力店的引进将为项目带来稳定的 人流 ?项目是泗阳第一个拥有大面积水景的商业项目，届时，本项目不仅是泗阳居 民购物的场所，还是休闲的好去处2、项目劣势分析（Weaknesses ）?项目地块已经空置四年，空置时间较长 ? ?3、项目机会分析（Opportunities ）?本项目是集餐饮、休闲、娱乐、文化、购物于一体的大型购物中心，业态齐 全，商场档次较高。 ?泗阳商业地产营销水平较差，商业项目普遍存在定位模糊或者定位失误以及 招商力度不够等原因。 ?本地商业环境较差（如健康路女人街、解放路等商业街） ，需要一个购物环境 较好的购物场所来。 ?目前本地购物场所规模都较小且分散，业态较单一，无法满足消费者一站式 购物的需求。 ?目前泗阳核心商圈在售的商业项目较少，缺乏与本项目竞争的项目。第 37 页/共 76 页4、项目威胁（Threats ）?本项目体量较大，招商与销售的压力较大。 ?泗阳缺乏二层及二层以上商铺经营成功的案例，导致泗阳投资者对投资二层 以上商铺缺乏信心。二、本项目竞争突破口通过对市场需求与市场竞争分析,综合项目的优势、 劣势认为本项目应重点从以 下几面寻求突破口： ?从规模进行突破，有规模才有竞争力，本项目整体规模较大，通过引进大型 主力店和次主力店，通过主力店的引进来带动招商和销售。 ?从定位与业态组合规划上突破，通过丰富多样化的业态组合，齐全的配套， 引进特色业态，打造一站式消费中心，确立项目的定位与业态在同类市场中的 竞争优势 ?从景观规划、装修与配套进行突破，通过独具特色的建筑、景观规划与良好 的配套将人流导入项目；并通过与定位相吻合装修特色与风格，营造优良的营 商与购物环境，确立项目与同类市场的竞争优势 ?从龙头品牌商家进行突破，通过具有吸引的招商政策，将行业龙头品牌与在 市场有号召力的商户引进项目，通过龙头商家带动散户。第 38 页/共 76 页第五部分：荆州地下商业街多向性定位方案一、市场空白点分析目前荆州市场零售业态齐全，购物中心、专业市场、主题商城、步行街等 各种商业门类齐全，不同的商业形态占据不同的市场空间： ? 从目前荆州市场商业现状看，除洪城商港、美佳华等经营业态相对较为丰 富外，其余商业业态单一，因此可见业态丰富的商业场所是市场一大空白； ? 中百、中商、时代广场、北京中路等步行街、美佳华占据着品牌服饰消费 的中高端市场空间，这一领域竞争激烈，且项目本身的硬件环境不具备购 物中心和百货的硬件条件； ? 6 大主题商城占据着市场中端女性服饰的市场， 但各自规模偏小、 品种相对 单一； ? 太平洋等平价服装超市占据着市场中端服装市场的一席空间，但单个服装 超市规模偏小，且服装品种不够丰富； ? 联智生活广场定位为中档，业态比较有特色，但品种还不够丰富； ? 洪城商港目前经营品类丰富，又具规模优势，经营商品为中低档商品，因 而在这一领域占据霸主地位；第 39 页/共 76 页结论：综合消费者和商户的反馈，本项目不宜走中高端路线，应考虑荆州 市场居民的消费水平；项目如定位为中端的、业态丰富、富有特色的多组合的、 综合性的服饰步行街，将会有较大的生存空间。二、项目多向定位方案通过对各业态商户的访谈，综合荆州消费市场的特点进行分析，本项目共 有以下三种定位方案： 定位方向之一： 品牌大街 业态组合：男人街+女人街+运动休闲街+珠宝钟表街+儿童街及数码通讯街 +娱乐休闲+老鼠街+美食广场商业面积预估（O） 男人街 女人街 运动休闲街 珠宝钟表街 儿童街 数码通讯街 美食广场 老鼠街 娱乐休闲 合计 00 00 00 23000本定位商户资源分析 从市场访谈得到的预估需求面积数据，品牌商户需求面积为： 商户类型 本地品牌专卖店商户 预估需求面积
O第 40 页/共 76 页本地百货品牌商户 外地品牌商户 餐饮及娱乐业态 合计 O 500―1000 O
O本项目商业面积为近 30000 O，定位品牌街商户资源有较大缺口。定位可行性分析： ?项目具有打造品牌步行街良好的硬件条件，商铺的开间及进深符合 品牌商家的铺位要求。通过建立良好购物环境，与北京中路杂乱差的购物 环境形成差异，更能符合品牌商家展示自身形象的要求。 ?品牌的生存能力强，一旦确定了经营场所，便能够维持较长的时间， 项目的经营定位较为稳定，有利于建立消费者对项目的认同度。 ?从消费力上看，居民的消费水平在不断提高，对品牌产品的需求也 越来越高，品牌街区能够满足居民更高的物质需求。 ?基于本项目为销售型项目考虑，品牌步行街无论是在销售，或是招 商的环节上，都具有相当的号召力，能提升项目价值，降低销售风险。 定位难点分析： ?从目前荆州本地品牌市场的情况看，品牌竞争相当激烈，各大商场 打折促销此起彼伏，品牌经营压力大。 ?本项目高达 3 万平米的商业面积，意向进驻品牌商户能基本满足项 目体量，定位品牌街区招商压力大。2、定位方向之二：民众乐园业态组合：该定位方案为包括女人世界、儿童世界、老鼠街、男人街、美 食广场、娱乐休闲、通讯数码七个分区如下： 商业面积预估（O） 女人世界 儿童世界 男人街
3000第 41 页/共 76 页老鼠街 美食广场 娱乐休闲 通讯数码 合计00 本定位商户资源分析： 本定位下，商户资源如下： 商户类型 女性主题商户 儿童主题商户 餐饮及娱乐业态 合计 预估需求面积
500――5000 O 该定位下商户进驻意向面积仅为项目体量的 25%―50%，无法填充项目庞 大的商业体量。定位可行性分析 ?女性消费是零售消费中的主流，拥有大量的生意机会。 ?荆州本地儿童主题存在一定的市场空间 ?荆州本地 6 大女性主题商城，上千户商家坐拥整个荆沙地区女性消 费市场，但存在购物环境差，规模小等弊端。 ?商户资源丰富，商户可选择数量多。 ?女性主题大众化消费街区所需求的单铺面积较小，在销售和招商方 面较容易达到统一，不会产生商铺产权分割给后期经营带来的后遗症。 定位难点分析 ?业态定位于 6 大女性主题商城重合，面临较大的经营压力。本项目 作为新市场，开业初期将受到原有女性主题商城的打压。 ?女性主题经营商户自身实力较弱，抵御经营风险的能力差，给项目 经营带来不稳定因素。第 42 页/共 76 页?市场上女性主题商城定位新项目超过 20000 O，项目的销售、招商 风险大。 ?主题性商户受市场经济形势影响较大，此种定位下项目招商和销售 具有较大风险。3、定位方向之三：品牌服饰+餐饮+休闲娱乐+女性、儿童、数码主 题街区，打造综合性的一站式消费步行街定位业态组合方案： 品牌商业街业态定位分为男人街、女人街、运动休闲街、珠宝钟表街、儿 童街及数码通讯街和娱乐休闲、老鼠街、美食广场九个业态分区： 经营分区 男人街 女人街 品牌街区 运动休闲街 珠宝钟表街 儿童街 女人世界 时尚广场 儿童世界 老鼠街 美食广场 配套业态 娱乐休闲 数码通讯街 合计 商业面积预估（O） 00 00 00 000商户资源分析： 商户类型 本地品牌专卖店商户 本地百货品牌商户 预估需求面积
O第 43 页/共 76 页外地品牌商户 餐饮及娱乐业态 女性主题商户 儿童主题商户 餐饮及娱乐业态 合计500―1000 O
500――5000 O 1 O该定位下商户资源能满足本项目商业体量的要求。定位可行性分析 ?综合性的一站式消费街区能满足从年老到年少，从购物、餐饮到休 闲等消费者的多方位需求，聚客效应和留客能力非专业性街区可比。 ?多业态、多主题的街区组合，与地面商业进行良性的互动和有益的 补充，能够充分的利用在地面消费和逛街的人流。 ?品牌和大众化商品的融合，商品可选择性大，兼顾了高、中档消费 人群，商家能获得更多的生意机会。 ?品牌提升项目整体价值，大众化消费品带来人气，共同打造荆州零 售商业的代表性街区。 ?中西餐饮、特色小吃、快餐业态的进入填补了北京中路业态的欠缺， 项目停车场也为这些业态的生产创造了条件。 ?从消费调查数据看，消费者更愿意接受此类商业街。 定位难点分析 ?需要解决品牌与大众化商品的共存问题，商铺档次的差异性将影响 品牌进驻意向。 规划中西餐饮对项目的配套要求较高，如停车场、电力、排污排水的要求较高。第 44 页/共 76 页第六部分 项目招商销售收益预估一、项目销售即时收益测算1、项目售价初步估价依据本项目定价根据周边商业租金水平、周边物业售价以及荆州同类地下物业 销售价格和租金水平作为本项目定价基础，并参考全国同类地下商业项目的销 售价格。 项目 荆州美佳华?潮 流前线 区域 地上 地下 地上 深圳东门 地下 地上 深圳流行18?28 地下 地上 广州流行前线 地下 宁乡金满地地下 商业街 地上 地下 N/A N/A 0 110 N/A N/A 350 700 N/A N/A 360 1100 售价（元/O） 租金（元/O?月）
N/A 213 86 850通过对本地及异地地上及地下商铺的租金和售价的研究，符合荆州本地地 下商业售价水平为 1 元/O。基于本项目的项目所处地段好和购物 环境水平高的优势，对项目的价值将会有 10%―20%的提升。通过对荆州商业地产市场的全面调研，本项目在荆州本地直接的参照对象 有美佳华?潮流前线，其在本项目之前推出市场，对本项目的售价和租金体系 有直接的指导意义，是反映本地投资者对于地下商业的认知和价值判断的“风 向标” 。第 45 页/共 76 页本项目的均价的制定在考虑现有商业的基础上，有以下三种定价策略： 方案一：保守型定价――均价 13000 元/O。 该定价策略走的是低开高走的模式，通过较低价格入市，以求在市场上一 炮打响，在短期内获得项目收益。 方案二：市场型定价――均价 15000 元/O。 该定价基本符合荆州本地市场对地下商业价值的认知，在对项目价值的充 分挖掘的基础上达到开发商与市场投资者之间的平衡，属于中线型营销模式。 方案三：激进型定价――均价 17000 元/O。 改定价策略对项目价值进行了透支，以期达到项目收益的最大化，营销节 奏为中长期，营销难度大。2、返租销售策略返租销售之于投资者 在国际国内经济环境不景气的影响下，投资者的信心受到了较大的影响， 较高的投资成本提高了投资者的投资门槛，缩小投资客户层面。因此返租销售 之于投资者，可以降低投资门槛，扩大投资客户层面，有利于项目销售达到预 期效果。 返租销售之于经营 返租销售对经营的影响，返租销售采取的是“放水养鱼”策略，通过对物 业短期统一返租，对经营者可以实行租金优惠政策，吸引商家到市场经营，有 利于市场培育期内培育市场，统一做旺市场；增强投资者投资信心与经营商户 做旺市场信心。 返租策略运用 如何运用返租销售策略，灵活把握返租尺度，通过前期市场调查以及对投 资者收益影响的综合考虑，建议本项目统一返租 3 年，返租率为 8%。3、项目销售面积与保留面积说明项目租售比例控制原则： ――主力商家租赁区只租不售原则第 46 页/共 76 页主力商家由于聚客力强， 其对项目经营带动性与稳定性起到非常重要作用； 因此主力商家的引进对大型商业项目的起到至关重要的作用；但同时由于主力 商家租期长、租赁面积大；如果分割出售产权分散，主力商家不愿面对众多的 小业主，只有采取长期返租销售，但主力商家租金一般都较低，这样给开发商 背上一个长期包袱，同时由于产权分散也为返租期满后项目经营埋下了一个定 时炸蛋。因此销售型商业物业必须坚持主力商家租赁区域只租不售；这样不仅 有利保证大商家做旺，带旺市场，稳定项目经营；同时由于大商家租赁期长， 经营稳定，租金收益有保障，必能享受物业增值带来的收益。 ――配套物业只租不售原则 大型商业项目必须持有一定的物业引进配套功能业态以满足业态组合，增 强项目聚合力的需要，以利于项目后期经营，因此针对引进配套性业态的物业 一般采取只租不售的原则。 项目销售和保留物业面积 面积（O） 可销售物业 保留物业
备注 可销售面积 引进项目次主力店，如大型电玩、大型中西 式连锁餐饮、书店、银行等配套业态。 合计 294184、项目即时销售收益测算根据发展商提供的项目规划设计方案，项目可销售面积为 25418 O，根据 三种均价方案进行项目销售收益测算。 方案一： 建筑面积(O) 售价（元/O） 销售额(元) 25418 方案二： 建筑面积(O) 售价（元/O） 销售额(元)
返租额(元)
即时销售收益（元） 第 47 页/共 76 页返租额(元) 即时销售收益（元） 12984013000方案三： 建筑面积(O) 售价（元/O） 销售额(元) 返租额(元)
3705440 即时销售收益（元） 二、项目租金即时收益估算1、初步租金估价依据本项目的租金的确定必须建立在本地商铺租金基础上，考虑商户实际能够 承受租金的能力，同时参考异地项目地上商业和地下商业租金比，制定项目的 租金体系。 荆州本地市场租金情况： 商业类型 品牌专卖店 女性主题商城 洪城商港 租金（元/O?月） 200 90 50注：1、本表租金为商户的一手租金；2、租金为建筑面积租金。 地上商业与地下商业租金比： 地上租金 (元/O?月) 深圳东门 深圳流行18?28 宁乡金满地 850
地下租金 (元/O?月) 360 350 110 租金比 2.36 3.14 1.45因此本项目的租金可行的租金区间为：50―130 元/O?月，因受经济整体 环境影响，荆州本地商户经营状况较往年均有下降，对于新市场的租金更为敏 感，建议在租金的确定上要本着“放水养鱼”的原则，将商户引进来，将项目 做旺，因此租金水平定为 90 元/O?月。 主力店及次主力店租金水平为 30―60 元/O?月。第 48 页/共 76 页2、项目租金收益测算项目 3 年委托租赁期内，经营权归发展商所有，在未考虑发展商持有物业 的情况下，项目租赁收益为： 委托租赁期内租金收益测算： 建筑面积(O) 25418 保留物业租金收益测算 建筑面积(O) 4000 租金（元/O?月） 45 40年租金收益（元）
租金（元/O?月） 90 3年内租金收益（元） 第 49 页/共 76 页第 50 页/共 76 页附件 1：品牌商家访谈表说明：? 列入附件的为品牌服饰、餐饮、电玩、手机商户? 本次访谈的洪城、6 大主题商户是以问卷、调查形式等进行，未列入下表； 一、 品牌服饰类 1、服装进驻荆州市场情 未来在荆州市场拓 品牌名 商家类型 况（街铺） 展的策略 物业条件 趣度 一、男装品牌 对本项目的兴 对区域市场的看法 对本项目的看法 的建议 对本项目发展商业花花公子直营店3家有合适的要拓展所需面积100M2一般经济一般、消费不高N/AN/A柒牌直营店2家有好位置要拓展所需面积100M2一般经济一般、消费不高N/AN/A第 51 页/共 76 页利郎直营店3家有好位置要拓展150M2左右一般经济一般、消费不高N/AN/A莱克斯顿加盟2家有好位置要拓展150M2左右一般经济一般、消费不高N/AN/A金利来加盟店2家有好位置要拓展150M2左右一般经济一般、消费不高N/AN/A劲霸加盟店2家有好位置要拓展150M2左右一般经济一般、消费不高N/AN/A虎都 九牧王直营店 地区代理1家 1家 有好位置要拓展 150M2左右 一般 经济一般、消费不高N/A N/AN/A N/A雅戈尔直营店2家有好位置要拓展100M2左右一般经济一般、消费不高N/AN/A法国船王加盟店2家有好位置要拓展100M2左右看位置再谈N/AN/A第 52 页/共 76 页海澜之家直营店2家有好位置要拓展150M2以上一般经济一般、消费不高N/AN/A 前期规划要好，购地区代理三家店 地下还不知道好不 物环境要好，需要 爱登堡 直营店 最老的一家已开 北京中路可以拓展 10年 气会好一点 不是很看好 消费能较好、 好做有顾虑 多元化组合这样人法国公鸡直营店1家北京中路可以拓展一般经济一般、消费不高N/AN/A二、女装哥弟直营店3家有好位置要拓展80-100M2一般经济一般、消费不高N/AN/A尹佳妮直营店有好位置要拓展100-150M2比较好经济一般、消费不高N/AN/A卡路约翰 浪漫一身加盟店 直营店没店 没店N/A 暂不考虑N/AN/A N/AN/A N/AN/A N/AN/A N/A第 53 页/共 76 页麦考林直营店没店要看位置和租金60-80M2N/AN/AN/A 一般， 没上面好做如N/A要求一线女装品牌 元田 直营店 中商百货做专柜 有好位置要拓展 80-100M2 比较看好 N/A 果条件好， 品牌集中 集中扎堆做就好做 还是可以做 一般， 没上面好做如 要求一线女装品牌 乐轩 直营店 有好位置要拓展 60-80M2 一般 N/A 果条件好， 品牌集中 集中扎堆做就好做 还是可以做 暂时拓展意向不大， 欧位 加盟商 1家 才进美佳华经营 三、男女皮鞋、皮具 一般， 没上面好做如 金利来 直营店 N/A 有好位置要拓展 100-150M2 一般 N/A 果条件好， 品牌集中 还是可以做 一般， 没上面好做 要求一线女鞋品牌集 奥康 直营店 加盟店 有好位置要拓展 80-100M2 一般 N/A 如果条件好， 品牌 中扎堆做就好做 集中还是可以做 N/A 60M2 一般 N/A N/A 可以考虑 如果品牌集中经营第 54 页/共 76 页还没做过地下的 要求一线女鞋品牌集 达芙妮 直营店 N/A 有好位置要拓展 80-100M2 一般 N/A 步行街， 如果品牌 中扎堆做就好做 集中也可以考虑 还没做过地下的 要求一线女鞋品牌集 百丽 直营店 N/A 有好位置要拓展 100-150M2 一般 N/A 步行街， 如果品牌 中扎堆做就好做 集中也可以考虑 还没做过地下的 要求一线女鞋品牌集 天美意 直营店 N/A 有好位置要拓展 100-150M3 一般 N/A 步行街， 如果品牌 中扎堆做就好做 集中也可以考虑 还没做过地下的 有专柜，没有专 TATA 直营店 卖店 集中也可以考虑 还没做过地下的 要求一线女鞋品牌集 伐拓 直营店 N/A 有好位置要拓展 100-150M5 一般 N/A 步行街， 如果品牌 中扎堆做就好做 集中也可以考虑 还没做过地下的 要求一线女鞋品牌集 格蕾丝 代理店 没店 有好位置要拓展 60-80M2 一般 N/A 步行街， 如果品牌 中扎堆做就好做 有好位置要拓展 100-150M4 一般 N/A 步行街， 如果品牌 中扎堆做就好做 要求一线女鞋品牌集第 55 页/共 76 页集中也可以考虑卡仿儿 依迪夫人 路姿 白领丽人直营店 代理店 直营店 直营店没店 没店 没店 没店有好位置要拓展 有好位置要拓展 有好位置要拓展 有好位置要拓展60-80M2 60-80M2 60-80M2 60-80M2看位置再谈 看位置再谈 看位置再谈 看位置再谈N/A N/A N/A N/AN/A N/A N/A N/AN/A N/A N/A N/A毕登高直营店没店有好位置要拓展60-80M2看位置再谈N/AN/AN/A蜘蛛王 老人头直营店 直营店N/A 没店有好位置要拓展 不考虑100-150M2 N/A一般 N/A经济一般、消费不高 N/A 一般，没北京中路地面N/A N/AN/A N/A宝姿代理商1家有好位置要拓展N/A看具体规划 好做，如果条件好，品 牌集中还是可以考虑N/AN/A新进沙市的品牌， 现 阿俪达 加盟商 1家 在美佳华， 有拓展的 60 M2一般，要了解 认为沙市商业整体趋向 N/A 具体的规划 于饱和 要求品牌集中化经营第 56 页/共 76 页意向 新进沙市的品牌， 现和招商政策 一般，要了解VSVELS US 威尔 萨斯 加盟商 1家具体的招商 还未做过地下商业，主 在美佳华， 有拓展的 意向 牌档次 四、休闲品牌 30-100M2 政策以及品 要是以商场百货为主 N/A 品牌档次集中可考虑美特斯邦 直营店 威 N/A 要拓展 100-150M2 一般 经济一般、中等消费 N/A N/A佐丹奴代理店N/A要拓展80-100M2不太看好经济一般、中等消费N/AN/A班尼路直营店N/A要拓展100-150M2不太看好经济一般、中等消费N/AN/A要看地方和 异乡人 直营店 N/A 要拓展 80-100M2 租金再说 N/A N/A第 57 页/共 76 页唐狮代理店N/A要拓展80-100M2一般经济一般、中等消费N/AN/A森马直营店N/A要拓展100-150M2一般经济一般、中等消费N/AN/A第迪士直营店N/A要拓展80-100M2一般经济一般、中等消费N/AN/A依高直营店N/A要拓展80-100M2一般消费能力一般，N/AN/A要看地方和 时尚沙龙 代理店 没店 要拓展 80-100M2 租金再说 一般要看项 真维斯 直营 N/A 要拓展 80-150M2 目整体前期 消费能力一般， N/A N/A N/A N/A N/A第 58 页/共 76 页规划和招商 条件五、运动品牌有店三家（杰之 有合适的位置可以拓 阿迪 N/A 行代理） 展80--100 N/A N/A 消费能力一般， N/A N/A有店两家（杰之 耐克 N/A 行代理） 一般要看项目 有店（杰之行代 有合适的位置可以拓 李宁 直营 理） 展 和招商条件 一般要看项目 有店（杰之行代 有合适的位置可以拓 康威 直营 理） 361 直营 有店（杰之行代 展 和招商条件 N/A N/A N/A N/A N/A N/A 整体前期规划 消费能力一般， N/A N/A 整体前期规划 消费能力一般， N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A第 59 页/共 76 页理） 有店（杰之行代 匹克 理） 一般要看项目 有合适的位置可以拓 七匹狼 直营 N/A 展 和招商条件 一般要看项目 整体前期规划 有合适的位置可以拓 美国苹果 直营 N/A 展 是一线的进驻 了他们也做 一般要看项目 整体前期规划 有合适的位置可以拓 贵人鸟 直营 加盟店（ ） 展 是一线的进驻 了他们也做 N/A 和招商条件要 消费能力一般， N/A N/A N/A 和招商条件要 消费能力一般， N/A N/A N/A 整体前期规划 消费能力一般， N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A第 60 页/共 76 页有店（杰之行代 百事 直营 理） 一般要看项目 有合适的位置可以拓 花花公子 直营 没有店 展 和招商条件 一般要看项目 有合适的位置可以拓 安踏 地区代理 N/A 展 和招商条件 有店（杰之行 鸿星尔克 代理） N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A 整体前期规划 消费能力一般， N/A N/A N/A 整体前期规划 消费能力一般， N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A六、童装2家（美佳华四 SNOOP童 加盟商 装 进花园） 楼、北京中路三 拓展 有合适的位置可以 30-50一般，要看项 目具体的建筑 以及招商政策 N/A N/A N/A第 61 页/共 76 页娃哈哈专 厂家直营店 卖 1家有合适的位置可以 拓展可以考虑，要 N/A 看具体的规划 沙市整体商业趋于饱 N/A N/A巴拉巴拉N/A2家拓展意向很小意向很低和， 市场整体消费力有 限。N/AN/A有合适的位置可以 可以考虑，看 路豹 N/A N/A 拓展，需求面积 具体规划 40-50M2 有合适的位置可以 迪里奇 N/A N/A 拓展 有合适的位置可以 杰米熊 N/A N/A 拓展 有合适的位置可以拓 梦特娇 N/A 2家 展 有合适的位置可以拓 铅笔俱乐 N/A 部 30-50M2 N/A 展，需求面积 具体规划 可以考虑，看 N/A N/A N/A 具体规划 具体规划 可以考虑，看 N/A N/A N/A 具体规划 可以考虑，看 N/A N/A N/A 可以考虑，看 N/A N/A N/A N/A N/A N/A第 62 页/共 76 页有合适的位置可以拓 可以考虑，看 迪士尼 N/A N/A 展，需求面积 具体规划 30-50M2 有合适的位置可以拓 添福意 N/A N/A 展 有合适的位置可以拓 ABC 童鞋 N/A 2家 展 有合适的位置可以拓 米拉熊 N/A 2家 展 有合适的位置可以拓 叮当猫 N/A 展 具体规划 具体规划 可以考虑，看 N/A N/A N/A 具体规划 可以考虑，看 N/A N/A N/A 具体规划 可以考虑，看 N/A N/A N/A 可以考虑，看 N/A N/A N/A N/A N/A N/A2、品牌化妆品：品牌 商家类型 进驻荆州市场 未来在荆州市场拓展 物业条件 情况（街铺） 的策略 资生堂 N/A 有专柜 只做百货暂不考虑做 N/A 对本项目的兴趣 对区域市场的 对本项目的看法 度 N/A N/A 看法 N/A 对本项目发展商业的 建议 N/A第 63 页/共 76 页街铺 玉兰油 N/A 有专柜 只做百货暂不考虑做 N/A 街铺 欧莱雅 N/A 有专柜 只做百货暂不考虑做 N/A 街铺 羽西 加盟店 有专柜 要看位置再说 80-120M2 一般 经济一般、消 N/A 费不高 N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A欧泊莱加盟店有专柜只做百货不做街铺N/AN/AN/AN/AN/A露华浓加盟店有专柜只做百货不做街铺N/AN/AN/AN/AN/A卡姿兰加盟店有专柜只做百货不做街铺N/AN/AN/AN/AN/A雅芳加盟店有专柜、 和专卖 只做百货不做街铺 店（ ）N/AN/AN/AN/AN/A梦妆加盟店有专柜只做百货不做街铺N/AN/AN/AN/AN/A第 64 页/共 76 页维维化妆加盟店有店要看位置再说60-100M2一般N/A一般， 没上面好做如 N/A 果条件好， 品牌集中 还是可以考虑梦桢妮加盟店有店要看位置再说40-80M2一般N/A一般， 没上面好做如 N/A 果条件好， 品牌集中 还是可以考虑e彩化妆品加盟店有店要看位置再说40-80M2一般N/A一般， 没上面好做如 N/A 果条件好， 品牌集中 还是可以考虑雅芳N/A有店要看位置再说50-100M2一般经济一般、消 费不高N/A3、 品牌珠宝品牌 商家类型 进驻荆州 未来在荆州市场 物业条件 市场情况 拓展的策略 （街铺） 对本项目的兴 对区域市场 对本项目的看法 趣度 的看法 对本项目发展商业 的建议第 65 页/共 76 页恒翠N/A有专柜有意向拓展但暂 N/A 不考虑开专卖店N/AN/AN/AN/A名钻N/A有专柜有意向拓展但暂 N/A 不考虑开专卖店N/AN/AN/AN/A欧伯纳N/A有专柜有意向拓展但暂 N/A 不考虑开专卖店N/AN/AN/AN/A恒利洋N/A有专柜有意向拓展但暂 N/A 不考虑开专卖店N/AN/AN/AN/A周大福N/A有专柜有意向拓展200M2左右 一般经济一般、 N/A 消 费不高N/A美钻N/A有店要看位置再说200M2左右 一般经济一般、 N/A 消 费不高N/A金伯利N/A有店要看位置再说100M2左右 N/AN/AN/AN/A第 66 页/共 76 页曾福缘N/A有店要看位置再说100M2左右 N/AN/AN/AN/A城中城N/A有专柜有好位置要拓展 400M2兴趣很浓经济一般、 N/A 消 费不高N/A金宝利 荆商N/A N/A有店 有店要看位置再说 要看位置再说150M2 150M2N/A 一般N/AN/AN/A N/A经济一般、 N/A 消 费不高4、品牌眼镜眼镜品牌 商家类型 进驻荆州 未来在荆州市场 物业条件 市场情况 拓展的策略 （街铺） 对本项目的兴 对区域市场的 对本项目的看法 对本项目发展商业 趣度 看法 的建议第 67 页/共 76 页亨达利直营店有好位置要拓展 60-200M2一般经济一般、消 N/A 费不高N/A大明N/A直营店有好位置要拓展 100-250M2 一般经济一般、消 N/A 费不高N/A曾光N/A直营店有好位置要拓展 60-100M2一般经济一般、消 N/A 费不高N/A宝岛N/A直营店有好位置要拓展 100-150M2 一般经济一般、消 N/A 费不高N/A附件 2：餐饮类商户访谈商家名称 商家类型 进驻荆州 未来在荆州市场 物业条件 市场情况 拓展的策略 对本项目的兴趣 度 对区域市场的 对本项目的看法 对本项目发展商业 看法 的建议第 68 页/共 76 页（街铺）特色美食周黑鸭 直营 没店 拓展意向比较强 30M2 兴趣很浓 消费能力一 般， N/A N/A廖记棒棒鸡直营没店可考虑拓展N/A兴趣一般消费能力一 般，N/AN/A精武门鸭脖直营店没店可考虑拓展N/A兴趣一般消费能力一 般，N/AN/A小胡鸭直营总店 有店拓展意向比较强 30M2兴趣一般兴趣一般一般建议多元化经营人 气会旺很多公婆饼直营店有店拓展意向比较强 15M2左右兴趣一般兴趣一般一般建议多元化经营人 气会旺很多第 69 页/共 76 页妞妞西饼直营店有店拓展意向比较强 80-120M2兴趣一般兴趣一般一般建议多元化经营人 气会旺很多吾饮良品 BT烤翅 找茶直营店 直营店 直营店没店 没店 N/A不做 可考虑拓展 N/AN/A N/A N/AN/A N/A N/AN/A N/A N/AN/A N/A N/AN/A N/A N/A西餐、咖啡绿茵阁 星巴克 两岸 石烧咖啡 餐饮 味千拉面 N/A N/A 直营店 直营店 N/A 直营店 没店 没店 没店 没店 N/A 没店 要看位置再说 要看位置再说 要看位置再说 不做 N/A 500M2左右 N/A 500M2左右 N/A 500M2左右 N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A要拓展但要看位 N/A 置再说第 70 页/共 76 页永和没店要拓展但要看位 N/A 置再说前一两年看过还 N/A 可以但没有找到 好的位置兴趣比 较好N/AN/A新加坡美食城 加盟店没店对二、三城市不考 N/A 虑N/AN/AN/AN/A四季美食加盟店在荆州选址要看 位置一般还可以还不知道是这样 建议多元化经营人 规划的，物业条 气会旺很多 件具不具备凯威啤酒屋加盟店没有店在荆州选址要看 800-1000M2 一般 要停车位、 排烟、油污还可以还不知道是这样 建议多元化经营人 规划的，物业条 气会旺很多 件具不具备万客来加盟店没有店在荆州选址要看 300-500M2 一般 要停车位、 排烟、油污还可以还不知道是这样 建议多元化经营人 规划的，物业条 气会旺很多 件具不具备龙门清粥小菜 加盟店没有店暂无意向N/AN/AN/AN/AN/A第 71 页/共 76 页金汉斯烧烤 麦当劳 DQ加盟店 直营店 加盟店N/AN/A 要看位置再说N/AN/AN/A N/A N/AN/A N/A N/AN/A N/A N/A300-500M2 N/A 60-100M2 N/A没有店要看位置再说棒约翰加盟店没有店要看位置再说300M2左右 N/AN/AN/AN/A大娘水饺加盟店没有店暂无意向N/AN/AN/AN/AN/A一点味 皇冠蛋糕加盟店 加盟店没有店 没有店要看地方在说 要看地方在说300M2左右 N/A 100M2左右 N/AN/A N/AN/A N/AN/A N/A二、 电玩、儿童乐园 ? 电玩商家名称 品牌名 称 进驻荆州市 未来在荆州市场 场情况 拓展的策略 所需面积 进驻意向 对区域市场的 看法 对本项目的看法 对本项目发展商业 的建议第 72 页/共 76 页电玩 有合适的位置可 城市之星 直营 没有店 以拓展 1000 平米 以上 直营 城市英雄 没有店 1000 平米以 一般要看项 上、晚上需 目整体前期 要绿色通道 规划和招商 单独用 条件 消费能力一般， 一般 前期规划要好，购 物环境要好，需要 多元化组合这样人 气会好一点 前期规划要好，购 消费能力一般， 一般 物环境要好，需要 多元化组合这样人 气会好一点 N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A有合适的位置可 以拓展 1000 平米 以上1000 平米以 一般要看项 上、晚上需 目整体前期 要绿色通道 规划和招商 单独用 N/A N/A N/A N/A 条件 N/A N/A N/A N/A汤姆熊 梦幻时空 大长今 神采飞扬直营 直营 直营 直营没有店 没有店 没有店 没有店不做 不做 不做 不做第 73 页/共 76 页? 儿童乐园：商家名称 商家类型 进驻荆州 未来在荆州市场 物业条件 市场情况 拓展的策略 （街铺） 游乐园 奇乐园 加盟店 加盟店 没有店 没有店 不做 N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A 对本项目的兴 对区域市场的 对本项目的看法 对本项目发展商业的 趣度 看法 建议要看地方、 和租金 N/A 再说亲子乐园 贝乐园加盟店 加盟店没有店 没有店不做N/AN/A N/AN/A N/AN/A N/AN/A N/A要看地方、 和租金 N/A 再说第 74 页/共 76 页四、手机商家名称 商家类型 进驻荆州市 未来在荆州市 场情况 场拓展的策略 所需面积 进驻意向 通讯 要对地方考察、N/A 飞鸿手机 加盟 没有店 和租金的高低 再说 要对地方考察、N/A 中邮时代 加盟 没有店 和租金的高低 再说 中联 信通中原 N/A N/A N/A 天翼通讯 有店 有意向拓展 60-150 平米 可以考虑 消费能力一般， 一般 没有店 没有店 不做 不做 N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A 建议多元化经营人气 会旺很多 N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A 对区域市场的 看法 对本项目的看法 对本项目发展商业的 建议第 75 页/共 76 页第 76 页/共 76 页
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