美国买房的可行性报告
两个基本因素为住房市场的快速复苏奠定了基础。首先，是让卡索曼惊喜的新房开工数的历史性下滑。第二，是房价的大幅下跌，全国均价自2006年以来已经跌去了30%，在遭受打击最严重的市场，跌幅达到了55%。
又来一个奇迹
过去的三十年，中国创造了经济增长的奇迹，中国的财富...
　　头戴大沿牛仔帽，脚蹬牛仔靴，麦克&卡索曼(MikeCastleman)配得上电影里瘦高的得州牧场主的形象。3月的一个晚上，卡索曼正在农场里给他的两只宠物长角牛喂动物饼干。他的农场名叫巴腾克里农场(BarTenCreekRanch)，占地460英亩，位于得克萨斯州首府奥斯汀郊外德里平斯普林斯地区(DrippingSprings)的一个村庄。这片地区有蜿蜒的小溪、陡峭的山崖和生长了数百年的橡树。但是，就是身处这样的田园美景中，卡索曼的心思回到一个他与专业人士一样熟悉的话题：房地产市场。70岁的他声称：&我是民间经济学家，关注基层发生的事。35年来，我从未看到新开工房屋像今天这样短缺。&说着，他又开始喂他的迷你驴。&那些看空房。地产的名嘴会不愿意听到这些，但美国需要建造更多的房子。在大多数市场，新房价格必定上升，而不是下降。&
　　卡索曼具备特殊条件去了解这些。他是一家名为Metrostudy的公司的创始人兼首席执行官，花了30多年时间跟踪美国新房存量的实时数据。他在每季度派出500名调查员开车穿过从巴尔的摩到萨克拉门托的4.5万个居住区。调查员一一查看500万个可建房地块，如果有在建、建成待售或刚售出的房子，就记录下来。Metrostudy调查19个州，规模大约相当于美国房地产市场的65%，包括受房价崩盘打击最严重的市场：佛罗里达，加利福尼亚，亚利桑那和内华达。公司的客户名单几乎包括所有重要房屋建筑商和银行&&从Pulte和KBHome，再到美国银行(BankofAmerica)和富国银行(WellsFargo)。
　　Metrostudy收集的为这些客户所看重的关键数据，是每个城市空置和待售的房屋数量，和售出所有这些房屋所花的月数。这两个数字衡量的是确定一个市场的新房过剩还是短缺的关键指标&&存量状况。
　　如今，卡索曼发现，几年来推动房价下跌的新房过剩正在发生非同寻常的逆转。在Metrostudy调查的41个城市里，总共有7.8万套房屋正处于空置待售或在建状态。这一数字是2006年年中房地产热达到高潮时的34.3万套的1/4，远低于10年前的水平。卡索曼说：&如果买入水平正常，这些房子在两个半月内就能卖出去。我们发现，短缺状况难以置信。我们正朝这个方向走。&
　　要是你对听到的各种有关房地产的杂音感到十分困惑，会有一大帮人与你有同感。头一天，你看到，现在买房最便宜。过一天，你又读到新闻，说新房开工率已经跌到了50年来的最低水平，今年3月的头条就是这么说的。四年来，房价跌个不停，止赎不断攀升，让人无所适从。即便罗伯特&希勒(RobertShiller)和卡尔&凯斯(KarlCase)也不能达成一致意见。这两位经济学家共同编制了广受关注的标普/凯斯-希勒房价指数(S&P/Case-ShillerHomePriceIndices)，对于楼市未来，二人现在的观点差别鲜明。席勒最近警告，美国房价很可能继续以两位数的百分比下跌。可是，凯斯在接受《财富》杂志采访时，却给出了乐观得多的看法：&新房短缺是一个巨大的助力，很多人没有注意到。人们觉得我唱多是发疯，但楼市现在看起来就像一个小的增长引擎。&
　　要弄清房地产到底走向何方，关键在于让你的眼睛紧盯基本面。基本面最终决定房价和房屋建设的走向。在上一个10年，房价前所未有地上涨，《财富》杂志不断警告：涨得太多了。在一篇名为&楼市繁荣终结了吗？&(IstheHousingBoomOver？)的封面报道(日那一期)，本文作者分析指出，左右市场的基本指标&&拥有房产与租房成本之比和新房开工数&&已经到了泡沫的水平。这一判断最终成为现实，房价出现暴跌。现在，我们把眼光锁定在同样的基本面上&&只是现在它们正指向相反的方向。
　　让我们做个简洁有力的论述：楼市回来了。
　　两个基本因素为住房市场的快速复苏奠定了基础。首先，是让卡索曼惊喜的新房开工数的历史性下滑。第二，是房价的大幅下跌，全国均价自2006年以来已经跌去了30%，在遭受打击最严重的市场，跌幅达到了55%。在楼市衰退的过程中，人们毅然放弃从前购买新房的传统，转而租房。但是，由于近来买房变得经济，又逐渐吸引美国人重新购房。今年，很多市场的房价将因购房者的回归而开始上涨。
　　当然，房价低迷、房屋建设清淡，是有原因的：需求奇低。要把我们所说的情况变成现实，美国的经济必须处于良好状态，就业岗位不断增加，消费者信心不断增加，逐步恢复到从前的正常水平。
　　一个较大的担忧，是如今严格的借贷标准会给楼市泼冷水。但实际上，我们正回归到楼市狂热前的通行标准，如果经济形势良好，这些借贷要求阻止不了房价和盖房数量的上涨。穆迪分析公司(Moody&sAnalytics)的首席经济学家马克&赞迪(MarkZandi)说：&信贷标准目前接近除泡沫时期以外的历史最宽松水平。在这种时期，房价会随着基本面好转而上涨。这种情况又要出现了。&
　　要了解原因，让我们看看房屋可购性的显著变化。德意志银行(DeutscheBank)从两方面衡量可购性：一是美国人保有房产的费用占收入的比例，二是拥有房产与租房成本的比率。对于第一个指标，分析发现，购房人仅花收入的9.8%来支付税后房贷、房产税和保险，比2007年泡沫最大的时候下降了17.2%，是自德意志银行1999年编制该数据库以来的最低值。第二个指标，即拥有房产与租房费用之比，也让有意向的购房人感到鼓舞。在54个主要市场中，有28个的支付房贷和其他主要费用的成本低于租房。最有说服力的事实是，在所有受困市场中，拥有房屋的成本大幅低于租房，相比于四年前，这可是惊天大逆转。在亚特兰大，这一比例达到了34%。在迈阿密，平均房租价格是每月1，031美元，而拥有一套牧场式住宅(ranchhouse)或乡村式住宅(stuccocottage)，每月成本是856美元。
　　当然，不是所有市场都会同步反弹。楼市就像天气，每个城市的气候条件不一样。但总体上，美国主要楼市目前正陷入两种气候。我们称为&非受困市场&(non-distressedmarkets)和&止赎市场&(foreclosuremarkets)。通过更详细的分析，我们将解释对这两个市场都看好的原因。
　　非受困市场：准备启动
　　过去几年，没有哪个城市完全不受房价崩盘的影响。但有些市场能够合理地保持坚挺，如北弗吉尼亚、印第安纳波利斯、明尼阿波利斯、圣迭戈、旧金山郊区，还有几乎整个得克萨斯。这些地区的房价上涨幅度远小于泡沫城市&&就是我们很快要提到的止赎市场，主要是因为那里没有那么多的投机者认为，他们可以把房子倒卖或出租给这些地区的美国人。
　　与那些遭受严重打击的地区相比，非受困地区市场房屋的价格上涨和建设速度的增长要快得多，原因只有一个：尽管这些市场还在忍受止赎的煎熬，但它们无需面对困扰拉斯维加斯或菲尼克斯的痼疾。在非受困地区，待售新房和在建住宅特别少，圣迭戈是其中的典型，它只有921套待售或未完工的独栋房屋，而在2005年，是4，425套。这些城市面临的挑战是制造出足够的需求，减少现有或在售二手房的存量。在整个美国，二手房的供应量是350万套(栋)。这是一个相当高的数字，需要花8个月以上的时间才能售完。二手房售完时间不超过7个月，是楼市走强的标准。
　　可在非受困城市，现房存量相对较低，二手房售完时间接近7个月。因此，只要需求有一点增长，就意味着房价和开工数都将强劲上升，这种情况可以很快出现，因为绝大多数这类市场&&包括硅谷、北弗吉尼亚、得克萨斯&&的就业增长良好。
　　穆迪分析公司的赞迪预计，未来一两年，几乎所有非受困市场的房价上升都会高于通货膨胀3~4个百分点。他认为，房价将随着房租上升，由于公寓房供应不足，房租已经表现出强劲的涨势。房租的提高将促使人们走出出租公寓，购买属于自己的房子。
　　在北弗吉尼亚，工程师克里斯&布拉茨(ChrisBratz)和他的妻子、公关人员艾米&迪埃尔西(AmyDiElsi)正计划离开他们租住的公寓，第一次成为业主。主要原因是什么？买房比租房更划得来。克里斯说：&市场先是膨胀过度，随后破灭，现在，价格又回到了应该处在的位置。&这对夫妇看到房价下跌，同时他们公寓的租金在节节上升，达到了每月2，700美元。他们算出，如果买一幢40~50万美元的联排式住宅，每月的房贷比这更低。
　　非受困市场在建房方面也处于领先地位。赞迪预计，就全国整体而言，独栋住宅(singlefamilyhouse)&开工数&&&从建设商灌注地基开始&&将从2010年的47万栋上升到今年的高达70万栋。相当一部分会出现在非受困市场，那里的二手房供应紧张，使得盖新房更加划算。KBHome的首席执行官杰夫&梅兹格尔(JeffMezger)说：&我们面临的竞争来自二手房销售。因需求低迷，这些房子的价格极低，制约了建筑商销售新房的能力。&
　　不过，很多想买房的人更喜欢买全新的房子。他们最终会从房客变成房东，由于房价止跌，这一趋势将提速。在明尼阿波利斯，屈媛(音)和她在明尼苏达大学搞研究的丈夫陈想(音)刚从租住的两居室搬到了一个淡蓝色的四居室牧场式住宅。它位于一个宽阔的街角地带，带有巧克力色的屋顶。他们花了40万美元，比起前几年，这个价格相当便宜。屈媛说：&我们想买套房子，我们一直在等呀等。价格跌了这么长时间。&对她来说，唯一的选择是买新房。她承认：&我们不是那种很能凑合的人。&
　　止赎市场：前景正在好转
　　楼市泡沫破灭，真正的受灾区是美国南部阳光地带的城市，比如拉斯维加斯、菲尼克斯和迈阿密。在2000年前后，它们都是工业岗位和人口快速增长的地方，楼市崩盘使其住宅和公寓空置，压垮了经济。可是，人们总是爱生活在阳光明媚的地方，而且这些地方的就业也在复苏，虽说比较慢。在止赎市场，存量问题要严重得多，因为这个市场不仅有传统的二手房，还有数以百万计的不良房产。幸运的是，这些房子价格低得离谱，投资者，包括小家庭，正在迅速买进。的确，有些止赎市场多年也不会回暖，因为它们之前房子盖得太多，又不是就业集中的地区。最典型的例子是加利福尼亚洛杉矶以东80英里处的内陆帝国(InlandEmpire)。
　　但是，有些地方的前景正在好转，如菲尼克斯、拉斯维加斯、迈阿密和加州北部的一些地区。一个重要的积极因素是，少量新房开始供应市场。比如菲尼克斯，总共只有8，100套待售或在建的房子，2006年中期是5.3万套。这些地方最大的考验是吸收不断增加的不良房产。由于房价走低，止赎给市场带来的下行压力与止赎的数量完全不成比例。麻省理工学院的威廉&惠顿(WilliamWheaton)说：&在1990年和1991年，我们的存量水平甚至比现在还高。但那些是传统存量房，不是止赎，所以不会像止赎房那样产生巨大折扣。&
　　惠顿认为，美国每年将以相当均匀的速度新增100万次止赎。这一数字经常被引用，用来证明大多数止赎市场的楼市将惨淡多年。事实并非如此。原因是，大量此类房屋被投资者或当前的房东转变成了出租房。房地产公司CBRichardEllis的经济学家格莱布&内恰耶夫(GlebNechayev)称，止赎房总数可能超过60万套。有很多人租用这些房子，因为租房市场在全国范围内都很火爆。别忘了，失去房屋赎回权的人数以百万计，这些人总得找个地方住。
　　俄罗斯移民阿历克斯&巴尔巴拉特(AlexBarbalat)是位典型的投资者。他在位于旧金山附近的贝庞特(BayPoint)、安提加(Antioch)、匹兹堡(在加利福尼亚州也有一个匹兹堡市&&译注)购买了7套住房，平均价格在10万美元左右，这些房子曾经的售价在30~50万美元之间。但他找租户并不难，因为租户可以坐地铁去旧金山上班。巴尔巴拉特的年租金收益相当于购买价的12%，他并不急于出售。&我要持有到房价大幅大涨之时。&
　　投资基金也来参与这场博弈。多丹&梅里克(DotanY.Melech)来到拉斯维加斯，为UnitedASM寻找便宜的房子。UnitedASM是他与人合办的公司，经营公寓之类的房地产投资。到目前为止，梅里克已经买下了大约300套房子，计划于今年再买200套。他不愁把这些房子租出去，因为他估计，拉斯维加斯的房屋入住率正接近95%。这里的&资本化率&(caprate，即扣除各种费用后的投资收益率)在8%~10%之间，是10年期国债的两倍。梅里克把房子租给失去了住房但又可靠的租户。他说：&很多人因为信用受损，买不了房子。&
　　即便有了投资者的介入，止赎市场的购房活跃度仍没有提升到可以降低存量的程度。很快就可以了。赞迪认为，受困市场的房价在短期内还会下降两个百分点。但他说：&这就过头了。就像一个弹性绷带。要是今年房价下跌，就得有反弹了，因为房价将比租房或置换的成本低出很多。&与过去数年的趋势正好相反，未来数年，租房者将变身为买房者。
　　迈克尔&丹达(MichaelDynda)就是个例子。他是一位退役的空军航空技师，现在为拉斯维加斯的一家政府承包商工作。49岁的丹达是第一次买房，多年来，他都不考虑购买，原因之一是拉斯维加斯房价下跌太快，总是见不到底。但在去年，便宜的价格加上低息房贷令他无法拒绝。他花了24万美元，买下了一套2，300平方英尺的乡村式住宅，价格相当于2007年的一半。丹达的房贷利息是4.38%，利息数额与他买房前租住的房子相同。他说：&当时是买房的最佳时机。&
　　回到牧场，卡索曼正闲坐在他那门前有小溪流过的住宅里。据他说，这座住宅是由&得州中部的石灰石建成的&。他向我们展示他收藏的特制吉它，其中一把外观很像响尾蛇的皮肤，同时，这位自学成才的楼市专家再一次回到了他最喜欢的话题。
　　卡索曼声称，这次复苏将和其他复苏一样，将造成住房的严重短缺。他用畜牧业来解释。他说：&从公牛与母牛交配到小牛上市，要花三年时间。楼市也是如此。我们将看到需求大涨，建筑商要花很长时间赶上需求，新地块要花几年时间获批。买家现在去住宅小区看新房，结果所有房子都卖光了。建筑商会跟他们说，交付一套房要花6个月。&但卡索曼说，这些人是非买不可了。&他们太想买房，所以会抬高出价！&换句话说，他们不再随大流了。
(来源：财富中文网 & 编辑：王瑜)
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　　Metrostudy收集的为这些客户所看重的关键数据，是每个城市空置和待售的房屋数量，和售出所有这些房屋所花的月数。这两个数字衡量的是确定一个市场的新房过剩还是短缺的关键指标&&存量状况。
　　如今，卡索曼发现，几年来推动房价下跌的新房过剩正在发生非同寻常的逆转。在Metrostudy调查的41个城市里，总共有7.8万套房屋正处于空置待售或在建状态。这一数字是2006年年中房地产热达到高潮时的34.3万套的1/4，远低于10年前的水平。卡索曼说：&如果买入水平正常，这些房子在两个半月内就能卖出去。我们发现，短缺状况难以置信。我们正朝这个方向走。&
　　要是你对听到的各种有关房地产的杂音感到十分困惑，会有一大帮人与你有同感。头一天，你看到，现在买房最便宜。过一天，你又读到新闻，说新房开工率已经跌到了50年来的最低水平，今年3月的头条就是这么说的。四年来，房价跌个不停，止赎不断攀升，让人无所适从。即便罗伯特&希勒(RobertShiller)和卡尔&凯斯(KarlCase)也不能达成一致意见。这两位经济学家共同编制了广受关注的标普/凯斯-希勒房价指数(S&P/Case-ShillerHomePriceIndices)，对于楼市未来，二人现在的观点差别鲜明。席勒最近警告，美国房价很可能继续以两位数的百分比下跌。可是，凯斯在接受《财富》杂志采访时，却给出了乐观得多的看法：&新房短缺是一个巨大的助力，很多人没有注意到。人们觉得我唱多是发疯，但楼市现在看起来就像一个小的增长引擎。&
　　要弄清房地产到底走向何方，关键在于让你的眼睛紧盯基本面。基本面最终决定房价和房屋建设的走向。在上一个10年，房价前所未有地上涨，《财富》杂志不断警告：涨得太多了。在一篇名为&楼市繁荣终结了吗？&(IstheHousingBoomOver？)的封面报道(日那一期)，本文作者分析指出，左右市场的基本指标&&拥有房产与租房成本之比和新房开工数&&已经到了泡沫的水平。这一判断最终成为现实，房价出现暴跌。现在，我们把眼光锁定在同样的基本面上&&只是现在它们正指向相反的方向。
　　让我们做个简洁有力的论述：楼市回来了。
　　两个基本因素为住房市场的快速复苏奠定了基础。首先，是让卡索曼惊喜的新房开工数的历史性下滑。第二，是房价的大幅下跌，全国均价自2006年以来已经跌去了30%，在遭受打击最严重的市场，跌幅达到了55%。在楼市衰退的过程中，人们毅然放弃从前购买新房的传统，转而租房。但是，由于近来买房变得经济，又逐渐吸引美国人重新购房。今年，很多市场的房价将因购房者的回归而开始上涨。
　　当然，房价低迷、房屋建设清淡，是有原因的：需求奇低。要把我们所说的情况变成现实，美国的经济必须处于良好状态，就业岗位不断增加，消费者信心不断增加，逐步恢复到从前的正常水平。
　　一个较大的担忧，是如今严格的借贷标准会给楼市泼冷水。但实际上，我们正回归到楼市狂热前的通行标准，如果经济形势良好，这些借贷要求阻止不了房价和盖房数量的上涨。穆迪分析公司(Moody&sAnalytics)的首席经济学家马克&赞迪(MarkZandi)说：&信贷标准目前接近除泡沫时期以外的历史最宽松水平。在这种时期，房价会随着基本面好转而上涨。这种情况又要出现了。&
　　要了解原因，让我们看看房屋可购性的显著变化。德意志银行(DeutscheBank)从两方面衡量可购性：一是美国人保有房产的费用占收入的比例，二是拥有房产与租房成本的比率。对于第一个指标，分析发现，购房人仅花收入的9.8%来支付税后房贷、房产税和保险，比2007年泡沫最大的时候下降了17.2%，是自德意志银行1999年编制该数据库以来的最低值。第二个指标，即拥有房产与租房费用之比，也让有意向的购房人感到鼓舞。在54个主要市场中，有28个的支付房贷和其他主要费用的成本低于租房。最有说服力的事实是，在所有受困市场中，拥有房屋的成本大幅低于租房，相比于四年前，这可是惊天大逆转。在亚特兰大，这一比例达到了34%。在迈阿密，平均房租价格是每月1，031美元，而拥有一套牧场式住宅(ranchhouse)或乡村式住宅(stuccocottage)，每月成本是856美元。
　　当然，不是所有市场都会同步反弹。楼市就像天气，每个城市的气候条件不一样。但总体上，美国主要楼市目前正陷入两种气候。我们称为&非受困市场&(non-distressedmarkets)和&止赎市场&(foreclosuremarkets)。通过更详细的分析，我们将解释对这两个市场都看好的原因。
　　非受困市场：准备启动
　　过去几年，没有哪个城市完全不受房价崩盘的影响。但有些市场能够合理地保持坚挺，如北弗吉尼亚、印第安纳波利斯、明尼阿波利斯、圣迭戈、旧金山郊区，还有几乎整个得克萨斯。这些地区的房价上涨幅度远小于泡沫城市&&就是我们很快要提到的止赎市场，主要是因为那里没有那么多的投机者认为，他们可以把房子倒卖或出租给这些地区的美国人。
　　与那些遭受严重打击的地区相比，非受困地区市场房屋的价格上涨和建设速度的增长要快得多，原因只有一个：尽管这些市场还在忍受止赎的煎熬，但它们无需面对困扰拉斯维加斯或菲尼克斯的痼疾。在非受困地区，待售新房和在建住宅特别少，圣迭戈是其中的典型，它只有921套待售或未完工的独栋房屋，而在2005年，是4，425套。这些城市面临的挑战是制造出足够的需求，减少现有或在售二手房的存量。在整个美国，二手房的供应量是350万套(栋)。这是一个相当高的数字，需要花8个月以上的时间才能售完。二手房售完时间不超过7个月，是楼市走强的标准。
　　可在非受困城市，现房存量相对较低，二手房售完时间接近7个月。因此，只要需求有一点增长，就意味着房价和开工数都将强劲上升，这种情况可以很快出现，因为绝大多数这类市场&&包括硅谷、北弗吉尼亚、得克萨斯&&的就业增长良好。
　　穆迪分析公司的赞迪预计，未来一两年，几乎所有非受困市场的房价上升都会高于通货膨胀3~4个百分点。他认为，房价将随着房租上升，由于公寓房供应不足，房租已经表现出强劲的涨势。房租的提高将促使人们走出出租公寓，购买属于自己的房子。
　　在北弗吉尼亚，工程师克里斯&布拉茨(ChrisBratz)和他的妻子、公关人员艾米&迪埃尔西(AmyDiElsi)正计划离开他们租住的公寓，第一次成为业主。主要原因是什么？买房比租房更划得来。克里斯说：&市场先是膨胀过度，随后破灭，现在，价格又回到了应该处在的位置。&这对夫妇看到房价下跌，同时他们公寓的租金在节节上升，达到了每月2，700美元。他们算出，如果买一幢40~50万美元的联排式住宅，每月的房贷比这更低。
　　非受困市场在建房方面也处于领先地位。赞迪预计，就全国整体而言，独栋住宅(singlefamilyhouse)&开工数&&&从建设商灌注地基开始&&将从2010年的47万栋上升到今年的高达70万栋。相当一部分会出现在非受困市场，那里的二手房供应紧张，使得盖新房更加划算。KBHome的首席执行官杰夫&梅兹格尔(JeffMezger)说：&我们面临的竞争来自二手房销售。因需求低迷，这些房子的价格极低，制约了建筑商销售新房的能力。&
　　不过，很多想买房的人更喜欢买全新的房子。他们最终会从房客变成房东，由于房价止跌，这一趋势将提速。在明尼阿波利斯，屈媛(音)和她在明尼苏达大学搞研究的丈夫陈想(音)刚从租住的两居室搬到了一个淡蓝色的四居室牧场式住宅。它位于一个宽阔的街角地带，带有巧克力色的屋顶。他们花了40万美元，比起前几年，这个价格相当便宜。屈媛说：&我们想买套房子，我们一直在等呀等。价格跌了这么长时间。&对她来说，唯一的选择是买新房。她承认：&我们不是那种很能凑合的人。&
　　止赎市场：前景正在好转
　　楼市泡沫破灭，真正的受灾区是美国南部阳光地带的城市，比如拉斯维加斯、菲尼克斯和迈阿密。在2000年前后，它们都是工业岗位和人口快速增长的地方，楼市崩盘使其住宅和公寓空置，压垮了经济。可是，人们总是爱生活在阳光明媚的地方，而且这些地方的就业也在复苏，虽说比较慢。在止赎市场，存量问题要严重得多，因为这个市场不仅有传统的二手房，还有数以百万计的不良房产。幸运的是，这些房子价格低得离谱，投资者，包括小家庭，正在迅速买进。的确，有些止赎市场多年也不会回暖，因为它们之前房子盖得太多，又不是就业集中的地区。最典型的例子是加利福尼亚洛杉矶以东80英里处的内陆帝国(InlandEmpire)。
　　但是，有些地方的前景正在好转，如菲尼克斯、拉斯维加斯、迈阿密和加州北部的一些地区。一个重要的积极因素是，少量新房开始供应市场。比如菲尼克斯，总共只有8，100套待售或在建的房子，2006年中期是5.3万套。这些地方最大的考验是吸收不断增加的不良房产。由于房价走低，止赎给市场带来的下行压力与止赎的数量完全不成比例。麻省理工学院的威廉&惠顿(WilliamWheaton)说：&在1990年和1991年，我们的存量水平甚至比现在还高。但那些是传统存量房，不是止赎，所以不会像止赎房那样产生巨大折扣。&
　　惠顿认为，美国每年将以相当均匀的速度新增100万次止赎。这一数字经常被引用，用来证明大多数止赎市场的楼市将惨淡多年。事实并非如此。原因是，大量此类房屋被投资者或当前的房东转变成了出租房。房地产公司CBRichardEllis的经济学家格莱布&内恰耶夫(GlebNechayev)称，止赎房总数可能超过60万套。有很多人租用这些房子，因为租房市场在全国范围内都很火爆。别忘了，失去房屋赎回权的人数以百万计，这些人总得找个地方住。
　　俄罗斯移民阿历克斯&巴尔巴拉特(AlexBarbalat)是位典型的投资者。他在位于旧金山附近的贝庞特(BayPoint)、安提加(Antioch)、匹兹堡(在加利福尼亚州也有一个匹兹堡市&&译注)购买了7套住房，平均价格在10万美元左右，这些房子曾经的售价在30~50万美元之间。但他找租户并不难，因为租户可以坐地铁去旧金山上班。巴尔巴拉特的年租金收益相当于购买价的12%，他并不急于出售。&我要持有到房价大幅大涨之时。&
　　投资基金也来参与这场博弈。多丹&梅里克(DotanY.Melech)来到拉斯维加斯，为UnitedASM寻找便宜的房子。UnitedASM是他与人合办的公司，经营公寓之类的房地产投资。到目前为止，梅里克已经买下了大约300套房子，计划于今年再买200套。他不愁把这些房子租出去，因为他估计，拉斯维加斯的房屋入住率正接近95%。这里的&资本化率&(caprate，即扣除各种费用后的投资收益率)在8%~10%之间，是10年期国债的两倍。梅里克把房子租给失去了住房但又可靠的租户。他说：&很多人因为信用受损，买不了房子。&
　　即便有了投资者的介入，止赎市场的购房活跃度仍没有提升到可以降低存量的程度。很快就可以了。赞迪认为，受困市场的房价在短期内还会下降两个百分点。但他说：&这就过头了。就像一个弹性绷带。要是今年房价下跌，就得有反弹了，因为房价将比租房或置换的成本低出很多。&与过去数年的趋势正好相反，未来数年，租房者将变身为买房者。
　　迈克尔&丹达(MichaelDynda)就是个例子。他是一位退役的空军航空技师，现在为拉斯维加斯的一家政府承包商工作。49岁的丹达是第一次买房，多年来，他都不考虑购买，原因之一是拉斯维加斯房价下跌太快，总是见不到底。但在去年，便宜的价格加上低息房贷令他无法拒绝。他花了24万美元，买下了一套2，300平方英尺的乡村式住宅，价格相当于2007年的一半。丹达的房贷利息是4.38%，利息数额与他买房前租住的房子相同。他说：&当时是买房的最佳时机。&
　　回到牧场，卡索曼正闲坐在他那门前有小溪流过的住宅里。据他说，这座住宅是由&得州中部的石灰石建成的&。他向我们展示他收藏的特制吉它，其中一把外观很像响尾蛇的皮肤，同时，这位自学成才的楼市专家再一次回到了他最喜欢的话题。
　　卡索曼声称，这次复苏将和其他复苏一样，将造成住房的严重短缺。他用畜牧业来解释。他说：&从公牛与母牛交配到小牛上市，要花三年时间。楼市也是如此。我们将看到需求大涨，建筑商要花很长时间赶上需求，新地块要花几年时间获批。买家现在去住宅小区看新房，结果所有房子都卖光了。建筑商会跟他们说，交付一套房要花6个月。&但卡索曼说，这些人是非买不可了。&他们太想买房，所以会抬高出价！&换句话说，他们不再随大流了。
(来源：财富中文网 & 编辑：王瑜)
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