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cctv13《每周质量报告》土增税黑洞 华发中枪
每周质量报告
《每周质量报告》——《土增税黑洞》　　【演播室】　　共同打造高质量的生活，欢迎收看《每周质量报告》。根据国家统计局10月发布的《2013年9月份70个大中城市住宅销售价格变动情况》显示，与上月相比新建商品住宅价格上涨的城市有65个，二手住宅价格上涨的有63个，专家指出虽然部分城市的房价涨幅在缩小，但是房价上涨的趋势并没有得到根本缓解。近年来，政府部门出台了多项政策抑制房价，就在今年3月国务院出台的“新国五条”中明确要求：税务部门要强化土地增值税的征收管理工作。然而，记者在调查中发现，在全国不少地方“土地增值税”这项抑制房价快速上涨的重要措施，却没有落到实处。【正文】　　北京执业律师、注册会计师、注册税务师李劲松，长期关注我国房地产业的发展，前不久，他发现了一个非常奇怪的问题——今年3月，国务院下发了被称为“新国五条”的《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》，明确要求：税务部门要强化土地增值税的征收管理工作，严格按照有关规定进行清算审核和稽查。然而，在广东省以及天津市、江苏南京、湖北武汉、江西南昌、四川成都、陕西西安等地出台的实施细则中，却没有提及要加强土地增值税征缴工作。　　专家告诉记者，征收土地增值税是一项重要的房价调节措施，和房价以及我们每个人的利益都有着密切的关系，与此同时更关乎到我们整个国家的利益。　　刘尚希 财政部财政科学研究所副所长 研究员 博士生导师　　【同期】财政部财政科学研究所副所长 刘尚希　　有的时候房地产开发商都是暴利，那么，除了对它利润征收所得税以外，实际通过这种土地增值税的办法，也可以发挥一定的调节作用。　　【正文】　　他告诉记者，土地增值税实际上就是反房地产暴利税，通俗地讲，就是指房地产经营企业等单位或者个人，有偿转让国有土地使用权、以及在房屋销售过程中获得的收入，扣除开发成本等支出之后的增值部分，需要按照一定比例向国家缴纳的一种税费。目前我国的土地增值税实行四级超额累进税率，对土地增值率高的多征，增值率低的少征，无增值的不征，例如增值额大于20%未超过50%的部分，税率为30%，增值额超过200%的部分，则要按60%的税率进行征税。根据专家的测算，房地产项目毛利率只要达到34.63%以上，都需要缴纳土地增值税。　　专家进一步解释称，之所以要征缴土地增值税，就是为了加强国家对房地产市场的调控，如果能够发挥该税种独特的经济杠杆作用，便可以压缩房地产企业的利润空间，抑制开发商炒买炒卖土地、投机获取暴利等行为，引导企业房地产开发，抑制房价过快增长，同时还能避免房地产市场投机造成国有土地收益流失，以增加国家财政收入。而按照目前房地产商通常的操作模式，土地增值税已经被列为开发成本的一部分，也就是说，开发商应该向国家缴纳的土地增值税，已经由消费者掏了腰包，包含在了购房款中。　　按照现行规定，在房地产开发项目销售超过85%，或者获得商品房预售许可证满3年等条件下，税务部门就应当按规定对该开发项目土地增值税进行清算征缴。然而，专家告诉记者，消费者在房价中已经支付了的土地增值税，有相当一部分并没有按规定征缴到位，而是被房地产公司攥在了手里。
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华发又一城原华发水郡项目，以优美生态环境以及南中国罕有的超大规模的湿地公园而著称，先后四年蝉联珠海别墅的销售冠军。2013年，因华发股份经营方向的调整，将后期开发的用地规划为河景高层为主、独立及联排别墅为补充的综合性开发项目，总项目规模将逾150万平方米，成为华发在珠海当之无愧的又一个百万大城，故命名为“华发又...展开
区&&&&县斗门 所属商圈斗门 占地面积1150000平方米 开&&&&盘2014年5月 入&&&&住2016年6月 建筑面积1570000平方米 产权年限70年 建筑类别高层、小高层、板楼 装修情况毛坯 物&业&费3.9元/平方米?月 绿&化&率
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本楼盘置业顾问&日 11:42珠江晚报
[提要]在已经过去的一年内，珠海的土地市场地域之间东西“温差”较大，西区的土地成交格外活跃，这其中过去备受忽视的平沙，以其全市第一的供应量以及最为活跃的成交数量，一举成了去年土地市场的“新宠”。
在已经过去的一年内，珠海的土地市场地域之间东西&温差&较大，西区的土地成交格外活跃，这其中过去备受忽视的平沙，以其全市第一的供应量以及最为活跃的成交数量，一举成了去年土地市场的&新宠&。特别是随着珠海&工业西进城市西拓&城市布局战略逐步实施，以及金湾立交、平沙新城建设等，平沙这一新兴板块发展后劲十足，有望成为珠海西区下一个黄金板块。平沙土地备受青睐近几年，随着市区房价的日益增高，越来越多的市区外围板块开始崛起，从最早的南湾片区、再到湖心路片区、白蕉片区等，城市的发展重心一路向西，西区土地也因此受到了开发商的重点关注。自2014开年以来，平沙土地市场异常火热，成为了全市的土地供应大户。据世联行的2014年年报显示，平沙的土地供应量约占到了全市供应总量的26.68%，约为132.40平方米，土地类型以商住与商办用地为主。在过去一年里，珠海全市土地总成交额约157亿元，而平沙成交金额24.96亿元，占全市的15.9%，而与其约占全市的32%成交面积的成绩相对比，从中可以发现，虽然平沙拍地比较多，但其土地总体价值水平与横琴、香洲等区域相比，仍有不小的差距。对此，京华假日湾销售策划部经理徐小涛认为，平沙地价便宜，发展潜力大，对于开发商来说是当之无愧的一块价格洼地，越早介入的话，最后得利也就越大。平沙能成为卖地的焦点之一，有赖于平沙新城的规划而崛起，而平沙新城的建设，又主要是依靠海泉湾这个项目的带动。港中旅（珠海）海泉湾有限公司也是去年平沙拍地的主力之一，共拍得80万O土地，也一举成了珠海最大的&地主&。据统计，海泉湾拍下的这些土地占到了去年平沙拍出土地面积的71%，这也是平沙成为珠海全年卖地最多区域的原因。有分析认为，这些地块应为海泉湾二期相关项目用地。除了海泉湾以外，作为珠海四大上市房企之一的格力地产，也在去年以4.5亿竞得珠海平沙镇三块相连土地，拉开了格力地产进军西区的序幕。而追溯到更早的2012年，时代地产以楼面地价1200元/O斩获平沙两块总计约8万O的商住地块，一举打破了平沙无大型房企的尴尬历史。像华发、格力、时代、京华等这样的品牌开发商的进驻，也将为平沙的房地产市场带来更多的发展机遇。土地出让 促使板块成长在政府频繁推地，开发商拿地的同时，平沙展现给市民的并不是房地产繁荣的美好前景，作为发展较晚的区域，平沙缺乏像西区其他板块一样对购房者的足够的吸引力。平沙板块人口基数低，位置偏远，配套的不完善这些是隐藏在平沙土地火热背后的危机，都制约了平沙房地产的发展。该板块早期的一些项目，如顺发豪庭、西海岸花园、洲际豪庭等项目都是吸纳了一大部分当地居民，而购买京华假日湾、时代港这些项目的则是以平沙当地企业与高栏港经济区中的高职人员比较多，目前为止，平沙购房的主力人群仍是以当地及周边的居民为主，并在一段时间内不会有太大变化。由于新盘匮乏，平沙一直以来未受到珠海楼市较多的关注，而这种市场的真实反映，也体现在该片区的房价之上，其在售楼盘京华假日湾均价为6300元/O，时代港均价为7300元/O，金碧丽江西海岸均价为5700元/O，不过平沙也有均价上万的项目&&福格国际游艇酒店公寓，主要户型为50多O的公寓，均价为11000元/O。不过业内人士也表示，该项目属于酒店式公寓，主要针对投资客，并不具备代表性。大量的土地出让将给平沙板块注入了新的活力。在日，格力地产一举拿下珠海平沙镇三块相连的商住土地所建的楼盘项目&&平沙玖动工，而据了解，平沙还有3个新项目也开始动工了，港华花园，金域阳光，还有一个被誉为平沙第一高楼的项目正准备动工中，准备起32层高，连州际豪庭二期也抢在去年年末动工。随着这一批新项目的入市，可以预见未来平沙这一板块将更加成熟，更加适宜居住。
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