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（2011）东中法民三终字第81号.doc - 广东法院网
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（2013）梅中法民三终字第7号民事判决书
（2013）梅中法民三终字第7号
上诉人（原审被告）：中国人寿保险股份有限公司梅州分公司，地址：梅州市梅江区江南路107号。
负责人：唐威，该公司总经理。
委托代理人：巫宇辉，系广东盛世律师事务所律师。
委托代理人：刘媚村，系该公司监察部法律合规岗职员。
被上诉人（原审原告）：范满富，男，日生，住址：梅州市梅江区西郊乡教子路寨中卫生院侧。
委托代理人：叶永洪，广东义致律师事务所律师。
中国人寿保险股份有限公司梅州分公司因人身保险合同纠纷一案，不服梅州市梅江区人民法院(2012)梅江法民三初字第336号民事判决，向本院提起上诉。本院于日立案受理后，依法组成合议庭，于日公开开庭进行了审理。上诉人中国人寿保险股份有限公司梅州分公司的委托代理人巫宇辉和刘媚村，被上诉人范满富的委托代理人叶永洪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
本院查明：上诉人与被上诉人于日签订了《健康吉祥卡09版C款险种组合保险单》，上述保险单载明：被保险人范满富，险种名称分别是：国寿综合意外伤害保险，保险金额10万元；国寿综合意外医疗保险，保险金额1万元；国寿附加绿舟意外住院定额给付医疗保险，保险金额3600元。合同还特别约定&国寿综合意外伤害保险意外医疗免赔额为100元，给付比例为80%；国寿附加绿舟意外住院定额给付医疗保险住院日定额每份给付20元&。保险期限均从日至日止。被上诉人按约向上诉人交纳了200元保险费。日9时，被上诉人范满富驾驶粤M34533号车由江西省会昌县会彬线彬树排往庄口方向行驶，行驶至会彬线七木桥转弯路段时，未确保安全车速，在转弯过程中占道行驶，与相对方向行驶来由许庭果驾驶的粤SDT009号车发生碰撞，造成被上诉人范满富受伤及车辆损坏的交通事故。日，江西省会昌县交警大队作出会公交认字[2012]第30号《交通事故认定书》，认定被上诉人范满富负此事故的全部责任，许庭果不负事故责任。
日，被上诉人在江西省会昌县人民医院医治，用去药费963.99元，同日转院至梅州市中医院住院进行治疗，用去医药费共18400.62元，以上医疗费合计19364.61元。日，梅州市中医院出具《疾病诊断证明书》，疾病诊断证明书载明范满富的左股骨上段粉碎性骨折，左第6-8节肋骨骨折，并于日至2月14日在该院住院22天治疗，住院期间有陪护1人，一年半后拆除钢板手术约需8000元。日，广东阳光法医司法所根据委托，依照&道路交通事故受伤人员伤残评定&标准作出鉴定，评定被上诉人范满富为九级伤残。
另查明，被上诉人范满富于日投保时在《国寿吉祥卡投保特别约定》投保产品中选择了&健康吉祥卡09版C款&，其约定内容是：&1、本合同《国寿综合意外伤害保险》意外医疗免赔额为100元，给付比例为80%。2、本合同《国寿附加绿舟意外住院定额给付医疗保险》住院日定额给付金额20元&，同时分别在《个人短险业务专用投保单》上的&声明与授权&和《国寿吉祥卡投保特别约定》的投保人签名栏进行了签名确认。
又查明，上诉人提供的中国大地财产保险股份有限责任公司梅州中心支公司出具《机动车保险预付赔款》，认为被上诉人已获得医疗费15947.95元赔偿，但被上诉人认为该审批表不是支付凭证，不予认可。
<font face="仿宋_GB年9月14日，范满富向原审法院提起诉讼，认为原告在被告处投保了国寿综合保险，包括意外伤害保险10万元、意外医疗保险1万元和意外住院定额给付医疗保险3600元。在保险期间内，原告因发生交通事故意外受伤导致九级伤残，造成原告住院治疗用去医疗费19364.61元、后续治疗费8000元、住院伙食补助费1100元、营养费1000元、护理费2640元、误工费9987.15元、残疾赔偿金95591.2元、扶养费17549.42元、车旅费1000元、伤残鉴定费1600元、精神抚慰金6000元，合计元。事故后向被告索赔遭拒，为维护原告合法权益，遂起诉至法院，请求判令被告在意外伤害保险金额范围内赔偿原告100000元；在意外医疗保险金额范围内赔偿原告10000元；在住院定额给付医疗保险金额范围内赔偿原告3600元。诉讼费由被告承担。
案经原审法院审理认为：原告向被告投保的健康吉祥卡09版C款人寿保险（险种包括意外伤害保险、意外医疗保险、住院定额给付医疗保险），有原告提交的《险种组合保险单》、被告提交的《个人短险业务专用投保单》证实，是双方真实意思表示，未违反法律禁止性规定，应认定为合法有效。在保险期间内，原告发生交通事故住院治疗，被告拒赔的事实，有交警部门的责任认定书、医药费单据、疾病诊断证明书等及原、被告在庭审中的陈述证实，本院予以认定。现争议的焦点是原告请求被告给付保险金113600元能否得到支持的问题？一、对原告要求被告在意外伤害保险金额范围内赔偿10万元请求，根据《国寿综合意外伤害保险利益条款》第四条第一款第二项&被保险人自该意外伤害发生之日起一百八十日内因该意外伤害导致身体残疾，本公司根据《人身保险残疾程度与保险给付比例表》的规定，按本合同约定的意外伤害保险金额乘以该项残疾所对应的给付比例给付残疾保险金&约定，原告因交通事故导致身体残疾，现以保险合同纠纷要求被告给付保险金，应以《人身保险残疾程度与保险给付比例表》评定伤残等级，但原告并未提交有按合同约定评定伤残等级的有关证据，经本院释名后，原告仍不同意按合同约定评定伤残登记标准进行伤残等级鉴定。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条&当事人对自己提出的主张，有责任提供证据&规定，原告对此请求证据不足，理由不充分，不予支持。被告答辩有理，予以采纳。二、对原告要求被告在意外医疗保险金额范围内赔偿1万元及在住院定额给付医疗保险金额范围内赔偿3600元的请求，被告辩称依双方签订的保险条款及国寿吉祥卡投保特别约定，对医疗费用应扣除当地公费医疗、社会医疗保险和其他途径已经补偿或给付部分以及本合同约定的免赔额后，对其余额按本合同约定给付比例给付意外医疗保险金。特别约定内容为意外医疗免赔额为100元，给付比例为80%，住院日定额给付金额为20元。该特别约定是被告提供的格式条款，被告应当向原告说明该条款的内容，作出足以引起原告注意的提示，并对该条款的内容以书面或口头形式向原告作出明确说明，未作提示或者明确说明的，该条款不产生效力。原告虽在投保单声明与授权栏中签名，但被告无证据证明其已单独对该条款中的约定内容已尽了提示说明义务。故被告应在意外医疗保险金额范围内及在意外住院定额给付医疗保险金额范围内赔偿原告的损失，对原告此诉请应以支持，被告答辩意见，依据不足，不予采纳。综上，被告应在保险金额范围内给付保险金13600元给原告，对原告诉请合理部份予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国保险法》第十七条、第二十三条之规定，原审法院于日作出判决：一、被告中国人寿保险股份有限公司梅州分公司应在本判决生效之日起5日内赔付保险金13600元给原告范满富。二、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2572元，按规定减半收取1286元，由原告负担1186元，由被告中国人寿保险股份有限公司梅州分公司负担100元。
上诉人中国人寿保险股份有限公司梅州分公司不服原审判决，向本院提起上诉认为：一是原审判决认定上诉人未对合同条款履行提示说明义务是错误的。因上诉人在签订投保单时已经对相关合同条款依法履行明确的提示说明义务，且投保单上第一部分的&投保须知&内容里就有：&请您在仔细阅读保险条款，充分理解保险责任、责任免除、解除合同等规定，权衡保险需求和交费能力后，再作投保决定&；投保单上还用黑体字载明&声明与授权&内容，其中第一条声明就是&贵公司提供的投保单已附保险条款，已对保险合同的条款内容履行了说明义务，本人已仔细阅知、理解投保提示及保险条款，尤其是责任免除、解除合同等规定，并同意遵守&。被上诉人是在仔细阅读了投保单上的&投保须知&和&声明与授权&内容后才签名确认的，因此保险合同中相关条款应该合法有效，且对双方均有约束力。二是原审判决上诉人全额赔偿医疗费用不合理。本案意外医疗保险属于费用补偿型医疗保险，而依照公费医疗和社会医疗保险的核赔标准，医疗费不可能足额赔偿，有的药费、检查费等应由患者负担，这是众所周知的事情，也是保险条款约定的内容。因此，被上诉人的医疗费应扣除已从大地保险公司获赔的15947.95元，且住院21天的住院定额给付额仅为420元。综上，原审判令上诉人赔偿被上诉人医疗费10000元和住院费3600元属认定基本事实错误，请求二审法院依法撤销原审判决并改判。
被上诉人范满富未作书面答辩，本院开庭时其代理人口头答辩认为原审判决认定事实清楚，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院认为：本案属人身保险合同纠纷。双方签订的国寿健康吉祥卡（09版C款）人身保险合同，是双方当事人意思表示真实，内容亦没有违反国家法律、行政法规禁止性规定，应确认为合法有效。双方争议的焦点主要是：一是上诉人对合同免责条款是否履行明确说明义务；二是上诉人赔付保险金的具体数额。
一是上诉人对合同免责条款是否履行明确说明义务。
依照《中华人民共和国保险法》第十七条&订立保险合同，采用保险人提供的格式条款的，保险人向投保人提供的投保单应当附格式条款，保险人应当向投保人说明合同的内容。对保险合同中免除保险人责任的条款，保险人在订立合同时应当在投保单、保险单或者其他保险凭证上作出足以引起投保人注意的提示，并对该条款的内容以书面或者口头形式向投保人作出明确说明；未作提示或者明确说明的，该条款不产生效力&的规定，上诉人提供的《国寿综合意外伤害保险利益条款》第四条第一款第四项&被保险人因该意外伤害在二级以上(含二级)医院或者本公司认可的医疗机构诊疗所发生并实际支出的符合当地公费医疗、社会医疗保险支出范围的医疗费用，保险人应在扣除当地公费医疗、社会医疗保险和其他途径已经补偿或给付部分以及本合同约定的免赔额后，对其余额按本合同约定的给付比例给付意外医疗保险金&和《国寿吉祥卡投保特别约定》健康吉祥卡（09版C款）&国寿综合意外伤害保险意外医疗免赔额为100元，给付比例为80%；国寿附加绿舟意外住院定额给付医疗保险住院日定额每份给付20元&，属于免除保险人责任的条款，上诉人依法具有向投保人作出提示或者明确说明的义务。而根据日《最高人民法院研究室关于对&保险法&第十七条规定的&明确说明&应如何理解的问题的答复》，&明确说明&是指保险人在与投保人签订保险合同之前或者签订保险合同之时，对于保险合同中所约定的免责条款，除了在保险单上提示投保人注意外，还应当对有关免责条款的概念、内容及其法律后果等，以书面或者口头形式向投保人或其代理人作出解释，以使投保人明了该条款的真实含义和法律后果。可见，认定保险人是否尽到明确说明义务，关键在于保险人对合同免责条款的说明是否达到使投保人知悉免责条款的内涵和法律效果的程度。本案中，对于《国寿综合意外伤害保险利益条款》第四条第一款第四项合同条款的效力问题，尽管上诉人在保险单上提示投保人注意附在保险单背面的免责条款，被上诉人也在投保单&声明与授权&栏中签名，但是该免责条款未以区别于其他条款的加粗字体标识，且上诉人无证据证明其已单独就该免责条款内容以书面或口头形式向被保险人明确说明，使投保人知悉免责条款的内涵和法律效果，显然不能够认为上诉人已尽到了提示和明确说明义务。故该免责条款不产生效力，上诉人提出被上诉人的医疗费应扣除当地公费医疗、社会医疗保险和其他途径获得补偿的上诉证据不足，理由不能成立，本院不予支持。对于国寿健康吉祥卡（09版C款）特约条款的效力问题，因上诉人在与投保人签订保险合同之前已对该特约条款的内容单独以书面形式向被上诉人作出提示和明确说明义务，且特约条款内容简明易懂，被上诉人亦予以签名确认，故上诉人提出国寿健康吉祥卡（09版C款）特约条款应有效的主张，本院予以采纳，该特约条款可作为本案确定保险金给付标准的依据。
二是上诉人赔付保险金的具体数额。
被上诉人在保险期间内因发生交通事故遭受意外伤害，属于保险合同中约定的保险事故，上诉人理应依照合同约定向被上诉人赔付保险金。本案中，被上诉人因交通事故意外受伤住院治疗22天，支付了医疗费19364.61元。根据国寿健康吉祥卡（09版C款）特约条款&国寿综合意外伤害保险意外医疗免赔额为100元，给付比例为80%；国寿附加绿舟意外住院定额给付医疗保险住院日定额每份给付20元&的约定，上诉人应当依约赔付被上诉人意外伤害医疗费的具体数额是（19364.61 元-100元）&80%=15411.68元，已超过意外医疗保险10000元的赔偿限额，故原审判决上诉人给付意外医疗保险赔偿金10000元，处理正确，应予维持。由于被上诉人意外受伤后实际住院天数仅为22天，上诉人应当赔付被上诉人住院日定额给付医疗费金额为（22天&20元/天）440元。因此，原审判决将合同约定的意外住院定额给付医疗保险3600元赔偿限额足额予以支持不当，依法应予更正。另外，上诉人主张应从被上诉人的医疗费用中剔除非医保范围医疗费，但其未提供证据证明被上诉人的医疗费用中存在应当剔除的费用，上诉人的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。
综上所述，原审判决认定事实基本清楚，处理部分不当，依法予以更正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
一、维持梅州市梅江区人民法院（2012）梅江法民三初字第336号民事判决第二项和诉讼费负担内容；
二、变更梅州市梅江区人民法院（2012）梅江法民三初字第336号民事判决第一项为：上诉人中国人寿保险股份有限公司梅州分公司应在本判决生效之日起5日内赔付保险金10440元给被上诉人范满富。
如果上诉人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费140元，由上诉人中国人寿保险股份有限公司梅州分公司负担。
审　判　长　叶自辉
审　判　员　梁凯明
审　判　员　孔宁清
二○一三年三月二十二日
本件与原本核对无异
书　记　员　钟仪敏
–市政府各部门网站–
市人民政府办公室
–县级网站–
–各县区法院网站–
梅江区人民法院梅县区人民法院兴宁市人民法院五华县人民法院丰顺县人民法院大埔县人民法院蕉岭县人民法院平远县人民法院
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–法制网站–
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王建玲与珠海农村商业银行股份有限公司租赁合同纠纷再审民事判决书
广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）珠中法审监民再字第12号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：王建玲，女，汉族，日出生，住广东省珠海市香洲区。委托代理人：王大雄，男，汉族，日出生，住广东省珠海市香洲区。再审申请人（一审被告、二审上诉人）：珠海农村商业银行股份有限公司，住所地：广东省珠海市香洲区。法定代表人：杨承荣，董事长。委托代理人：李连军，广东方源律师事务所律师。委托代理人：陈小姗，广东方源律师事务所实习律师。再审申请人王建玲与再审申请人珠海农村商业银行股份有限公司（原名称“珠海市农村信用合作联社”，以下简称“农商银行”）租赁合同纠纷一案，双方均不服本院（2012）珠中法民三终字第446号民事判决，向广东省高级人民法院申请再审。广东省高级人民法院分别于日、8月15日作出（2013）粤高法民二申字第180号、（2013）粤高法民二申字第690号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法组成合议庭，分别于、11月15日公开开庭审理了本案。再审申请人王建玲的委托代理人王大雄，再审申请人农商银行的委托代理人李连军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。日，王建玲起诉至珠海市香洲区人民法院称，王建玲于日与农商银行签订《房屋租赁协议》，房屋座落于珠海市吉大景山路新天地大厦三楼335#一338#、349#共5间商铺（以下简称“涉案商铺”）。王建玲于日开业，经营广州市康亦健医疗设备有限公司生产的温热理疗床。日，新天地大厦二楼大门被封闭致使经营部于日停业。农商银行给王建玲造成的经济损失99860元，其中装修费32820元，2011年4月-12月共9个月租金44340元，物业管理费9200元，职工工资13500元，另外还有押金9640元以及诉讼费用等。请求判令：1、终止（解除）王建玲、农商银行订立的租赁合同；2、农商银行赔偿因违约造成王建玲的经济损失99860元；3、农商银行退还王建玲押金9640元；4、农商银行承担本案诉讼费用。农商银行辩称，涉案《房屋租赁协议》合法有效，王建玲的诉讼请求及事实理由均无事实与法律依据，法院应当依法驳回。珠海市香洲区人民法院一审查明，涉案商铺是由珠海丹田香榭丽广场有限公司开发建设。日，珠海市吉大农村信用合作社通过以物抵债的方式获得包括涉案商铺在内的丹田香榭丽广场一、二、三层共计4000平方米商铺的合法权益。《丹田香榭丽广场一、二、三层商铺的平面图》显示，以物抵债的二、三层的面积占了整个楼层的一半以上面积。农商银行根据日的银监复（号《中国银行监督管理委员会关于珠海市农村信用合作联社开业的批复》依法成立开业，珠海市吉大农村信用合作社依法自行终止，其债权债务转为农商银行债权债务。在王建玲主动联系下，王建玲与农商银行于日签订了《房屋租赁协议》，约定：农商银行向王建玲出租涉案商铺用于商用，建筑面积约为192.8平方米；租赁房屋依现状租赁，承租方不得以房屋产权或房屋质量状况等方面瑕疵拒交租金或要求解除协议；租赁期限2年，从日至日；租赁期第一年的月租金为4820元，从第二年起每年租金递增5%；每月15日前足额缴清当月租金，逾期缴纳的，则出租方有权要求承租方按所欠租金的每日万分之五支付滞纳金；租赁押金9640元在签订合同时必须足额交纳，若承租方在租赁期满时不再续租，且未欠交租金等费用，则承租押金如数退回给承租方；如因承租方原因解除租赁协议，押金不予退还，但可用于抵扣违约金；承租方负责支付租赁期间及租赁房屋的水费、电费、物业管理费以及相关经营性费用等费用；承租方可对租赁房屋自行装修，双方终止或解除租赁协议，房屋装修、维修、增设的固定性设施全部无偿交给出租方，承租方不能擅自拆除；未经出租方书面同意，承租方不得以任何形式将租赁房屋转租给第三人。租赁期间，如任何一方需解除本协议，必须提前2个月书面通知对方，向对方交纳等于一个月租金的违约金后可解除本协议，租金计算至出租方搬出租赁房屋之日止；有下列情形之一，承租方有权解除本协议，按照租赁期间租金总额的5%追究出租方的违约责任：1、出租方迟延交付租赁房屋一个月以上的；2、出租方违反本协议约定，不承担维修责任，使承租方无法继续使用租赁房屋的。《房屋租赁协议》签订后，王建玲交纳了租赁押金9640元，农商银行依约将涉案商铺交付给王建玲。王建玲对涉案商铺进行装修后并投入使用，用于其个人经营的珠海市吉莲康富医疗器械经营部经营零售物理治疗及康复设备等。王建玲向农商银行交纳了日之前的租金，此后开始拖欠租金。王建玲认可自2012年1月开始才不再在涉案商铺经营，但至今未向农商银行交还涉案商铺，且其物品至今还存放在涉案商铺。2010年9月至日期间，王建玲每月向珠海市丹田物业管理有限公司（以下简称“丹田物业公司”）交纳涉案商铺物业管理费694.07元，每月交纳物业代收费各不相同，其中2010年9月、10月、11月的代收费分别为223.50元、206.80元、559.42元，月、4月、5月的代收费分别为99.75元、219.63元、183.97元。王建玲主张，珠海市吉大景山路新天地大厦一楼上二楼的扶手电梯及二楼上三楼的卷闸门于2011年4月开始至今被关闭，王建玲自关闭之日起一直找农商银行或丹田物业公司协商要求开通。农商银行认可目前涉案商铺的扶手电梯及卷闸门的确已经被关闭，但是不认可是其关闭的，主张是因为整个二楼商场停止经营而被丹田物业公司关闭的，且对关闭时间不认可，表示不清楚具体的关闭时间，直到本案起诉前即2012年3月底或4月初才收到王建玲反映关闭的情况。珠海市香洲区人民法院一审认为，《房屋租赁协议》是双方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，其合法有效，王建玲、农商银行应当遵照履行。但由于目前经由珠海市吉大景山路新天地大厦一楼上二楼的扶手电梯及二楼上三楼涉案商铺的卷闸门已经被关闭，王建玲承租涉案商铺作商业用途的合同目的显然已经不能实现；尽管没有证据证明就是农商银行将扶手电梯及卷闸门关闭，但是农商银行作为新天地大厦一、二、三层的部分权益人，且拥有二层过半面积，其应承担因未能为王建玲继续提供达到合同目的的涉案商铺的责任。因此，王建玲据此要求解除双方的租赁合同，符合法律的规定，一审法院予以支持。关于扶手电梯及卷闸门的关闭时间问题。第一，王建玲并未举证证明涉案商铺的扶手电梯及卷闸门是自2011年4月起开始关闭及其自2011年4月以来向出租方反映关闭的情况，故王建玲应当承担举证不能的法律后果。第二，王建玲一直以来交纳的物业管理费等物业代收费的金额变动情况并不能证明物业管理公司自2011年4月起就不再收取扶手电梯分摊费。第三，王建玲于2012年1月之前仍在涉案商铺经营使用，也按约向农商银行交纳了2011年4月至2011年12月的租金，这与王建玲主张扶手电梯及卷闸门的关闭时间2011年4月起开闭的事实不相符合。故一审法院对王建玲关于“扶手电梯及卷闸门自2011年4月起开始关闭”的主张不予采信。关于退还押金问题。根据合同约定，若承租方在租赁期满时不再续租，且未欠交租金等费用，则承租押金如数退回给承租方。本案中，王建玲只是交纳了日之前的租金，但王建玲至今尚未向农商银行交还涉案商铺，其物品至今也还存放在涉案商铺，而根据农商银行认可其于2012年3月底或4月初才收到王建玲反映关闭的情况来看，王建玲交纳的租赁押金9640元尚未足够抵扣2012年3月之前拖欠的租金。因此，王建玲请求退还租赁押金9640元，理据不足，一审法院不予支持。关于赔偿经济损失问题。第一，关于租金和工人工资。2012年1月之前，农商银行作为出租方已经按照协议将涉案商铺提供给王建玲使用，王建玲一直以来也在涉案商铺中经营获利，故王建玲要求出租方赔偿2011年4月至2011年12月的租金44340元及工人工资13500元，缺乏事实及法律依据，一审法院不予支持。第二，关于物业管理费。王建玲的物品至今仍存放在涉案商铺，且根据双方合同的约定，租赁期间的物业管理费是由承租方支付，故王建玲要求农商银行赔偿2011年4月至2012年3月物业管理费9200元，理据不足，一审法院不予支持。第三，关于装修费。王建玲主张装修费32820元，仅提供了一份未经出租方认可的《商铺装修工程结算表》，这未能证明王建玲对涉案商铺进行装修花了32820元及目前该装修还值32820元。同时，根据合同的约定，双方终止或解除租赁协议，房屋装修、维修、增设的固定性设施全部无偿交给出租方，由此可见，根据合同的约定，合同解除后，王建玲无权要求出租方赔偿装修损失。因此，王建玲要求农商银行赔偿涉案商铺的装修费32820元，理据不足，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，珠海市香洲区人民法院作出（2012）珠香法民一初字第1655号民事判决：一、解除王建玲与珠海市农村信用合作联社于日签订的《房屋租赁协议》；二、驳回王建玲的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取为1447元，由王建玲负担447元，由珠海市农村信用合作联社负担1000元。上诉人王建玲不服原审判决，二审法庭调查时明确上诉请求为：1、维持一审判决第一项；2、撤销一审判决第二项；3、改判农商银行赔偿王建玲经济损失196540元；4、改判农商银行赔偿王建玲2012年1月直至搬走的租金和物业管理费，暂计至7月为41496.77元；5、改判农商银行退回押金9460元；6、本案的全部诉讼费用由农商银行承担。事实和理由如下：一、除坚持一审起诉状中的事实与理由外，另补充：1、日前王建玲每月使用电费161元，日起上二楼扶手电梯停并封二楼大门后王建玲4至6月每月电费76元，7月份使用电费26元，8月份使用电费6元，9至12月每月使用电费3元，以王建玲每月使用电费推算农商银行停用扶手电梯和封二楼大门造成顾客上楼十分不方便，而且存在不安全因素。农商银行没有履行该租赁合同时的顾客乘扶手电梯上二楼、再由二楼步行上三楼的现状，造成王建玲无法继续经营。2、根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，农商银行因违约而造成王建玲投入该商铺理疗设备给老年人免费体验的损失，其中温热理疗床每张5500元，17张共93500元，静电场治疗仪每台2000元，3台共6000元，健康王多功能水机一台2200元，一共投入101700元，投入设备磨损折旧费按每年15%已使用18个月共折旧款22882元，农商银行应承担赔偿责任。农商银行明知违反合同，且以自己的行为表明不履行合同，迫使王建玲在日起停止营业，且在出现纷争后又没主动采取措施，致使王建玲对其失去信心，从而自2012年1月份起停止向农商银行缴交租金和物业管理费。王建玲从日起每个月聘请3个工人，工资共计4800元，至2011年3月底共28800元；租金每月4820元，6个月共计28920元，从日开始装修至2011年3月底所缴的物业管理费共计5011元。2011年4月至7月每月聘请2个工人，工资共计3300元，4个月共计13200元；8月至12月每月聘请1个工人，工资1500元，5个月共计7500元；2011年4月至12月底聘请工人工资共计20700元。2011年4月至2011年12月底物业管理费9200元，2011年4月至12月底租金44344元。综上，因农商银行违约而给王建玲造成经济损失196540元，其中装修费36683元，租金73264元，物业管理费14211元，工人工资49500元，设备磨损折旧费22882元，另外还有押金9640元，以及一、二审诉讼费用等。二、农商银行出租房时提供不出租赁房产的合法证件，属违法出租，故应承担违约出租的法律责任。三、一审判决错误：首先，根据王建玲一审提交的物业管理费发票可以证实，2010年9月至日的物业管理费为6351.56元，一审认定错误。其次，根据王建玲一审提交的物业管理费发票，可以证实自2011年4月其停收扶手电梯分摊费，扶手电梯于2011年4月关闭，一审未予认定错误。第三，一审判决认定王建玲一直以来在涉案商铺中经营获利错误。事实上王建玲经营的项目为免费体验经营模式，除了春节大放假大约经营5个多月时间，有个别顾客来免费体验几个月后有心购买产品时，扶手电梯和二楼卷闸门停开的事情出现了，造成王建玲一直以来没有销售。第四，农商银行违约给王建玲造成的经济损失中的工人工资，王建玲开始经营至扶手电梯停开前3个工人，主任1人工资1800元，2个工人工资1500元，扶手电梯停后到7月请2个工人，顾客一天比一天少后到8月份只有1个工人，一审判决称缺乏事实及法律依据错误。最后，涉案商铺经55天才装修完毕，王建玲提交《商铺装修工程结算表》予以证明，一审判决认为未经出租方认可且装修现值仍为36683元的理据不足而不予支持。王建玲曾提出是否能委托相关法定部门来对王建玲的装修工程费项目进行评估，但一审法院不予理睬。针对王建玲的上诉，农商银行答辩称：一、王建玲的金钱给付请求无任何法律依据和合同依据。1、王建玲要求农商银行赔偿其所谓经济损失196540元并无任何法律或合同依据。《房屋租赁协议》对房屋装修和租赁期间所发生的水、电、物业管理以及相关经营性费用等所有费用均明确规定由王建玲自行承担，农商银行不负任何责任。2、王建玲要求农商银行退还押金9640元并不符合双方约定，王建玲无权提出退回租赁押金的要求。《房屋租赁协议》第五条约定，由王建玲在签订协议时缴纳押金9640元，在租赁期满时如果欠交租金或水、电、物业管理等相关费用，则农商银行有权直接从该押金中扣收；租赁期满，如果双方不再续租，并且没有欠交租金和任何费用，则该押金无息退还给王建玲；因王建玲单方原因解除租赁协议，押金不予退还，但可用于抵扣违约金。现在双方正在履行《房屋租赁协议》期间，王建玲根本无权提出退回租赁押金的要求，并且王建玲已拖欠七、八个月的租金及相关费用，农商银行完全有权将9640元直接抵扣租金。3、王建玲第四项上诉请求“农商银行负责因违约而造成王建玲2012年1月至案结搬走这段时间内所产生的租金和物业管理费”，不是一审程序中的请求事项，不属于二审法院审理范围，二审法院应当依法驳回。二、王建玲违反《房屋租赁协议》规定的按时足额缴纳租金的义务，长期拖欠租金，农商银行保留在租赁期限届满后追究王建玲违约责任的权利。上诉人农商银行亦不服一审判决，上诉请求：1、撤销一审判决第一项，驳回王建玲全部诉讼请求；2、本案一审、二审诉讼费由王建玲承担。事实和理由如下：一、一审法院认定事实错误。农商银行不存在任何构成提前解除《房屋租赁协议》的违约行为，王建玲要求提前解除双方租赁合同是没有任何事实和法律依据的。本案中，丹田物业公司出于安全等因素的考虑，在二楼商场撤离后停用二楼扶手电梯。农商银行认为，停用二楼扶手电梯是丹田物业公司的单方行为与农商银行完全无关，农商银行无需对二楼扶手电梯的停用承担任何责任。王建玲诉称因二楼扶手电梯的停用导致其无法经营没有任何事实依据，事实上，二楼扶手电梯的停用并不影响顾客从一楼通过楼梯直接前往三楼涉案商铺，并且三楼所有商铺至今仍然具有商业用途，其他三楼租赁商户至今仍然正常使用商铺。本案不存在一审法院认定的“王建玲承租的涉案商铺作商业用途的合同目的显然已经不能实现”的情况，根据《房屋租赁协议》，双方从未就商铺是否能达到何种商业用途作出任何约定，农商银行不存在任违约行为。王建玲在签订租赁合同之前就应当对其所租商铺是否适合其业务经营有正确的判断，并且由其独自承担商业风险。租房的租赁目的是否能实现不是《中华人民共和国合同法》规定的可以解除合同的法定情形。事实上，王建玲营业执照所列经营种类为零售：物理治疗及康复设备，工艺品，饮水机，净水机及零配件，这类型商家本应选择临街一楼商铺进行经营活动才较为合理，但王建玲出于租金成本的考虑（一楼租金两百多元一平方米，三楼才二十多元一平方米，二者租金相差巨大），选择了租金非常便宜的三楼商铺，其应当独自承担三楼商铺位置对其经营效益所带来的风险，并且双方租赁合同也明确约定所有经营风险由王建玲独自承担。王建玲以其经营活动不能实现赢利目的为由，无理诉求提前解除合同，显然于法无据。二、一审法院判决解除《房屋租赁协议》于法无据。同时一审判决对于王建玲提起的给付金钱的请求全部予以驳回，因此应当由王建玲承担本案全部诉讼费。一审法院判决农商银行承担一审诉讼费人民币1000元，于法无据。各方当事人在二审期间均未向法院提交新的证据。根据王建玲的申请，本院二审于日到涉案商铺进行现场勘查并向丹田物业公司的保安队队长高应龙进行了调查询问。王建玲与农商银行对由此制作的现场勘察笔录和调查笔录无异议。本院二审经审理查明，王建玲一审诉讼请求为：1、终止涉案租赁合同；2、农商银行赔偿因违约而造成王建玲的损失99860元；3、农商银行退还押金9640元；4、诉讼费用由农商银行承担。其中一审诉讼请求第二项损失99860元的构成为装修费32820元，2011年4月至12月共9个月的租金44340元、物业管理费9200元，职工工资13500元。本院二审向丹田物业公司进行调查时，保安队长表示自月份左右涉案一楼上二楼扶手电梯停止运行且二楼卷闸门关闭，同时二楼商场通向三楼楼梯的消防门亦关闭。根据一审期间王建玲提交的丹田物业公司缴费通知单可知，自2011年4月起，丹田物业公司不再向王建玲收取自动扶梯分摊费。根据王建玲一审提交的现场照片和二审现场勘察情况可知，扶手电梯、二楼卷闸门、二楼消防门关闭前，顾客有四种路线选择进入涉案商铺，具体包括：可通过扶手电梯、正门两侧两个楼梯三条通道进入二楼商场后，从二楼消防门上三楼楼梯进入涉案商铺，或者可从大厦后侧的楼梯从一楼步行通往三楼。扶手电梯、二楼卷闸门、二楼消防门关闭后，顾客仅能从大厦后侧的楼梯从一楼步行通往三楼。王建玲经营的珠海市吉莲康富医疗器械经营部主要目标客户为中老年人，其经营模式为客户每天可免费体验一次35分钟时长的康复设备，盈利主要来自于客户对康复设备的购买。王建玲主张自2010年10月开张至2011年12月底停业，未销售出任何一台设备。二审法庭调查时，王建玲表示三楼其它商铺的经营项目为跆拳道馆、画馆等培训类项目。王建玲在起诉状中提出终止合同。农商银行一审庭审时确认在2012年3月底、4月初王建玲找农商银行反映电梯关闭情况时，收到王建玲尚未提交一审法院的起诉状。二审期间王建玲向法院提交装修损失评估申请，一审期间王建玲未向一审法院提交装修损失的书面评估申请。根据二审现场勘察和调查询问可知，王建玲对涉案商铺进行了吊顶、修建隔离墙、安装大门、拉门、水电等实际装修。一审判决查明的其他事实与本院二审查明的事实相一致，本院二审予以确认。本院二审认为，农商银行通过以物抵债的方式取得了涉案商铺的合法权益，农商银行可以基于该权益对外签订租赁合同、收取租金，农商银行与王建玲签订的《房屋租赁协议》合法有效，本院二审对于王建玲关于农商银行违法出租的主张不予采纳。关于农商银行是否违约问题。第一，根据丹田物业公司的扶手电梯分摊费收取情况以及本院二审向丹田物业公司的调查情况可以认定，自2011年4月起至2011年12月期间，一楼上二楼扶手电梯、二楼卷闸门、二楼商场通三楼楼梯的消防门全部关闭，一审法院对此关闭时间未予认定，属于认定事实错误，本院二审予以纠正。第二，双方在《房屋租赁协议》第八条中约定“租赁房屋及配套设施依现状出租给承租方”，双方在2010年8月签订该租赁协议时，作为重要配套设施的一楼上二楼扶手电梯、二楼卷闸门均处于开放状态，2011年4月起一楼上二楼扶手电梯、二楼卷闸门关闭这一情况显然与租赁协议中约定的“现状”不符。农商银行作为出租方未能保证涉案商铺配套设施的“现状”的一致性，属于存在违约情形。第三，合同的违约责任的归责原则是严格责任原则，即不以违约人存在主观过错为条件，只要存在违约的客观事实，违约人就应当承担相应的违约责任，除非有法定的免责事由。本案不存在法定免责事由，客观上存在“扶手电梯、卷闸门关闭”这一与合同约定不符的情形，不管农商银行对此有无过错，农商银行均应承担相应的违约责任，本院二审对农商银行关于停用电梯是丹田物业公司的单方行为、与农商银行无关、农商银行不存在违约情形的抗辩不予采纳。第四，农商银行抗辩一楼租金昂贵、三楼租金便宜，王建玲应当独自承担三楼商铺位置对其经营效益所带来的风险，本院二审认为，王建玲选择三楼商铺承租自然是因为租金便宜，当然也考虑到有扶手电梯的便利条件，而停开电梯、关闭卷闸门的情形不可预见，其所造成的影响已经远超农商银行所述的承租三楼位置的经营风险的范围，农商银行应对此承担违约责任，本院二审对农商银行的上述抗辩不予采纳。关于租赁合同应否解除问题。首先，从王建玲经营项目的目标客户主要为中老年人来看，由于中老年人腿脚大多不很方便，扶手电梯的关闭对中老年人上下楼梯造成较大困扰，致使客流量减少；其次，二楼卷闸门关闭，会使新老顾客误以为位于三楼的涉案商铺也已经关闭，至少会对涉案商铺是否正常经营产生疑惑，从而使客流量减少。再次，三楼其他商铺经营的是跆拳道、绘画等培训类项目，该项目一般先行收费，目标客户一般为年轻人，这与王建玲的由中老年人免费体验再卖产品的经营模式不同，电梯停开、卷闸门关闭对王建玲商铺的影响明显大于其他商铺，本院二审对农商银行关于三楼其它商铺继续经营表明不影响王建玲商铺继续经营的抗辩不予采纳。最后，电梯停开、卷闸门关闭的时间在2011年4月，在之后相当长的时间内都没有恢复，致使王建玲在2011年12月停业，该种违约行为致使王建玲的客流减少、最终关门停业，王建玲承租涉案商铺进行经营的目的已经不能实现。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……㈣当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”，本案符合合同解除的法定条件，一审法院判决租赁合同解除正确，本院二审予以支持。关于违约责任的承担问题。由于二审法院的审理范围不能超越一审法院的审理范围，因此对王建玲二审提出的超出一审诉讼请求的损失96680元（主要包括营业初期至2011年3月底的租金、物业管理费、工人工资和设备磨损折旧费等）以及上诉请求第四项即2012年1月直至搬走的租金和物业管理费，本院二审不予审处。本院二审仅就王建玲一审诉讼请求的范围逐一分析。关于租金、物业管理费和工人工资。违约损失一般包括实际损失和经营利益损失，而上述三项费用是王建玲在经营商铺过程中的成本支出，不属于损失的范围，王建玲的上述主张缺乏事实和法律依据，本院二审不予支持。关于装修费。虽然王建玲未提供充分证据证明其装修的实际费用，但是通过现场勘察，考虑到王建玲有对装修进行实际支出，结合租赁协议的两年租期和合同提前解除的时间计算折旧率，本院二审酌情确定王建玲的装修损失为8000元。关于押金。双方在《房屋租赁协议》中约定的“若承租方在租赁期满时不再续租，且未欠交租金等费用，则承租押金如数退回给承租方”，是在双方均严格履行合同、未出现违约情形的约定。本案由于农商银行违约在先，且未提出关于租金的反诉请求，本院二审对农商银行关于王建玲由于欠付租金无权要求退还押金的抗辩不予采纳，农商银行应向王建玲退还押金9640元。综上所述，一审查明事实确有错误，实体处理部分不当，本院二审依法予以纠正。王建玲上诉部分有理，本院二审对有理部分予以支持，对无理部分，不予采纳。农商银行上诉缺乏事实和法律依据，本院二审不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第㈠、㈢项之规定，本院二审作出（2012）珠中法民三终字第446号民事判决：一、维持广东省珠海市香洲区人民法院（2012）珠香法民一初字第1655号民事判决第一项；二、撤销广东省珠海市香洲区人民法院（2012）珠香法民一初字第1655号民事判决第二项；三、珠海市农村信用合作联社于判决生效之日起十日内向王建玲赔偿装修损失8000元；四、珠海市农村信用合作联社于判决生效之日起十日内向王建玲退还押金9640元；五、驳回王建玲要求珠海市农村信用合作联社赔偿租金、物业管理费、工人工资的诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取1447元，由珠海市农村信用合作联社负担986元，王建玲负担461元。珠海市农村信用合作联社预缴的二审案件受理费306元，由珠海市农村信用合作联社负担；王建玲预缴的二审案件受理费2894元，由珠海市农村信用合作联社负担903元，王建玲负担1991元。王建玲申请再审称，一、维持广东省珠海市香洲区人民法院（2012）珠香法民一初字第1655号民事判决第一项；二、维持本院（2012）珠中法民三终字第446号民事判决第四项；三、撤销本院（2012）珠中法民三终字第446号民事判决第三项、第五项，判决农商银行赔偿因违约而造成王建玲的经济上实际损失99860元。本案一审、二审及再审诉讼费用由农商银行承担。事实与理由如下：首先，二审判决一方面认定农商银行在履行《房屋租赁协议》过程中违约，另一方面却又认定王建玲关于涉案商铺租金、物业管理费和工人工资共三项实际成本开支，不属于损失的范围。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定，损害赔偿应以赔偿当事人实际遭受的全部损失为原则，一方合同违约后，另一方不仅会遭受现有财产的损失，而且会遭受可得利益的损失，这些损失都应当得到赔偿。据此，农商银行因违约应赔偿王建玲实际遭受的全部损失，包括涉案商铺租金、物业管理费、工人工资。其次，《房屋租赁合同》约定，农商银行给予王建玲45天免租期，以便王建玲装修涉案商铺装修。经二审法院实地调查得知，王建玲对涉案商铺进行了吊顶、修建隔离墙、安装大门、安装拉门、安装水电等工程，实际装修用去39680元。王建玲在二审时向法院提交装修损失的书面评估申请，但本院二审未予采纳，只酌情判定王建玲的装修损失为8000元，实属无法、无理。王建玲的委托代理人于2007年在肇庆市发生一起与本案相同的案件，法院法官安排评估后，公正判王建玲胜诉。但本案未安排评估所对涉案商铺进行评估，且王建玲使用涉案商铺仅半年时间，农商银行就违约了。针对王建玲的再审请求，农商银行答辩称，应撤销二审判决第一、二、三、四项，认定农商银行不存在违约行为，判令农商银行无须承担任何赔偿责任。事实和理由如下：一、王建玲的再审请求缺乏事实与法律依据，应当全部予以驳回。1、农商银行在《房屋租赁协议》履行过程中没有违约行为，王建玲诉求的因农商银行违约行为造成的经济损失赔偿是没有事实与法律依据的。王建玲以“一楼上二楼扶手电梯、二楼卷闸门均处于关闭状态”为由，要求农商银行承担违约责任，对其经济损失进行赔偿。然而，根据《房屋租赁协议》约定，农商银行并不存在违约行为，对于房屋装修和租赁期间所发生的水、电、物业管理以及相关经营性费用等所有费用均明确规定由王建玲自行承担，农商银行不负任何责任。王建玲诉求的经济损失赔偿没有合同依据，更没有事实与法律依据。二审判决认定“配套设施现状”包括“一楼上二楼扶手电梯、二楼卷闸门开放状态”是没有任何依据的。《房屋租赁协议》第八条第1款约定“租赁房屋及配套设施依现状出租给承租方，承租方可对租赁房屋自行装修，但装修不能改变租赁房屋的内部主体结构或损害其重要设备”。显然租赁协议中的“租赁房屋及配套设施现状”应当仅指涉案商铺的内部设备及装修情况的现状，并且《房屋租赁协议》中从未对涉案商铺所在大厦应当提供何种配套设施的情况进行约定，农商银行也从未对王建玲作出任何大厦应当提供何种配套设施的承诺，因此，协议中“配套设施现状”并不包括二审法院所认为“一楼上二楼扶手电梯、二楼卷闸门开放状态”。综上，农商银行认为：首先，“一楼上二楼扶手电梯、二楼卷闸门开放状态”并非《房屋租赁协议》中约定的配套设施；其次，停用一楼上二楼扶手电梯及关闭二楼卷闸门的行为与农商银行完全无关，是丹田物业公司的单方行为；再次，2011年底珠海电视台报道了与王建玲经营同类生意的相关商铺存在欺骗老年人消费的新闻，王建玲所经营的这种先免费体验理疗再掏钱购买理疗产品的生意普遍受到冲击，很多经营这种生意的商铺都无法继续经营下去，陆续倒闭。并且从王建玲经营种类为针对老年人的理疗器械来看，这类型商家本来就应当选择临街一楼商铺经营才较为合理，但基于一楼与三楼的租金差距甚大，王建玲选择了租金便宜的三楼，就应当独自承担经营风险。因经营亏损而向商铺出租方索要赔偿的行为既无事实与法律依据，也不符合常理。因此，农商银行不存在任何违约情形，根本无需承担任何赔偿责任。2、王建玲诉求的装修损失赔偿没有事实与法律依据，二审法院判令农商银行向王建玲赔偿装修损失8000元是错误判决。根据《房屋租赁协议》第八条第三款“双方终止或者解除租赁协议，房屋装修、维修、增设的固定性设施全部无偿交给出租方，承租方不能擅自拆除”的约定，合同解除后，王建玲无权要求农商银行赔偿装修损失。3、王建玲诉求农商银行退还押金，没有事实与法律依据。二审法院判令农商银行向王建玲退还押金9640元是错误判决。《房屋租赁协议》第五条约定由王建玲在签订协议时缴纳押金9640元，在租赁期满时如果欠交租金或水、电、物业管理等相关费用，则农商银行有权直接从该押金中扣收；租赁期满，如果双方不再续租，并且没有欠交租金和任何费用，则该押金无息退还给王建玲；因王建玲单方原因解除租赁协议，押金不予退还，但可用于抵扣违约金。王建玲只是交纳了日之前的租金，《房屋租赁协议》于日才终止，王建玲自2012年1月欠缴租金至今，并且至今尚未向农商银行交还涉案商铺，其物品至今也还存放在涉案商铺，王建玲所交纳的租赁押金尚未足够抵扣其所拖欠的租金。因此，在双方进行租金、管理费、水电费清算及王建玲交还涉案商铺给农商银行之前，王建玲无权要求退还押金9640元。二、二审判决认定事实不清、适用法律错误，农商银行拟向法院院申请再审，撤销二审错误判决。农商银行申请再审称，二审判决认定事实不清、适用法律错误，请求：一、撤销本院（2012）珠中法民三终字第446号民事判决第一、二、三、四项；二、判令驳回王建玲的全部诉讼请求；三、本案一审、二审、再审全部诉讼费用由王建玲承担。事实和理由如下：一、二审判决认为“农信社作为出租方未能保证涉案商铺配套设施的‘现状’的一致性，属于存在违约情形”，继而认定农商银行应当承担违约责任，缺乏事实根据和法律依据。具体内容同再审答辩的相关内容。二、二审判决认为农商银行违约，维持了一审判决关于“解除农信社与王建玲于日签订的《房屋租赁协议》”的判项，此项判决缺乏事实根据和法律依据。二审判决认为是由于一楼上二楼的扶手电梯及二楼上三楼涉案商铺的卷闸门已经被关闭，而致使王建玲在2011年12月停业，该种违约行为致使王建玲的客流减少、最终关门停业，王建玲承租涉案商铺进行经营的目的已经不能实现，认为农商银行存在违约行为，并根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可疑解除合同：……㈣当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的”的规定，认定本案符合合同解除的法定条件，维持一审解除《房屋租赁协议》的判决。本案中，首先，“一楼上二楼扶手电梯、二楼卷闸门开放状态”并非《房屋租赁协议》中约定的配套设施；其次，停用一楼上二楼扶手电梯及关闭二楼卷闸门的行为与农商银行完全无关，是该大厦丹田物业公司的单方行为。再者，2011年底珠海电视台报道了与王建玲经营同类生意的相关商铺存在欺骗老年人消费的新闻，王建玲所经营的这种免费体验理疗再掏钱购买理疗产品的生意普遍受到冲击，很多经营这种生意的商铺都无法继续经营下去，陆续倒闭。并且从王建玲经营种类为针对老年人的理疗器械来看，这类型商家本来就应当选择临街一楼商铺经营才较为合理，但基于一楼与三楼的租金差距甚大，王建玲选择了租金便宜的三楼，就应当独自承担经营风险。因经营亏损而向商铺出租方索要赔偿的行为既无事实与法律依据，也不符合常理。本案中，《房屋租赁协议》合法有效，王建玲与农商银行应当遵照履行。农商银行不存在提前解除双方租赁合同的违约情形，因此王建玲要求提前解除《房屋租赁协议》是缺乏事实根据和法律依据的。三、二审判决认为由于农商银行违约在先，且未提出关于租金的反诉请求，判令农商银行向王建玲退还押金9640元，缺乏事实根据和法律依据。具体内容同再审答辩的相关内容。四、二审法院判令农商银行向王建玲赔偿装修损失8000元，缺乏事实根据和法律依据。具体内容同再审答辩的相关内容。针对农商银行的再审请求，王建玲答辩称，王建玲是合法经营，不属于违法经营。农商银行违约，应该退款押金给王建玲9640元。关于水电费，王建玲已另案起诉农商银行。因为没有对涉案商铺的装修作出评估，王建玲至今没有搬离涉案商铺。王建玲装修使用了39000多元，要求法院准许评估。物业代理费包括分摊费用、垃圾费、公用电费、公用水费、维修费、自动扶梯的分摊费。关闭电梯后就没有自动扶梯的分摊费。从日到2013年4月都需要交自动扶梯的分摊费的。再审庭审中，王建玲、农商银行均表示对二审判决经审理查明的事实没有异议。本院再审对本院二审判决经审理查明的事实予以确认。另查明，王建玲在一审庭审中明确其诉讼请求是解除《房屋租赁协议》。本院再审认为：一、关于农商银行是否违约问题。《房屋租赁协议》第八条约定“租赁房屋及配套设施依现状出租给承租方”。自2011年4月起至2011年12月期间，珠海市吉大景山路新天地大厦一楼上二楼扶手电梯、二楼卷闸门、二楼商场通三楼楼梯的消防门被全部关闭，而双方于2010年8月签订《房屋租赁协议》时一楼上二楼扶手电梯、二楼卷闸门均处于开放状态。涉案商铺处于珠海市吉大景山路新天地大厦的三层，且农商银行通过以物抵债的方式取得了涉案商铺的合法权益，依照《中华人民共和国物权法》第七十条：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”的规定，农商银行对上述设施是享有权益的，应属于《房屋租赁协议》约定的配套设施。农商银行作为出租方未能保证涉案商铺配套设施“现状”的一致性，属于违约。由于不存在法定免责事由，农商银行应当承担相应的违约责任。农商银行关于二审判决认定其承担违约责任，缺乏事实根据和法律依据的主张，理据不足，本院再审不予支持。二、关于《房屋租赁协议》应否解除的问题。王建玲经营项目的目标客户主要为中老年人，电梯停开、卷闸门于2011年4月关闭后，在相当长的时间内都没有恢复，致使王建玲在2011年12月停业。农商银行的违约行为致使王建玲的客流减少、最终关门停业，王建玲承租涉案商铺进行经营的目的已经不能实现。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……㈣当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，本案符合合同解除的法定条件，王建玲要求解除《房屋租赁协议》，本院再审予以支持。农商银行关于二审判决以其存在违约情形为依据，解除《房屋租赁协议》，缺乏事实根据和法律依据的主张，理据亦不足，本院再审不予支持。《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或仲裁机构确认解除合同效力。”王建玲在《民事起诉书》中提出终止合同。农商银行一审庭审时自认在2012年3月底、4月初王建玲找农商银行反映电梯关闭情况时，收到王建玲尚未提交一审法院的《民事起诉书》。由于农商银行只向法院提供了不确定日期，本院再审根据农商银行的自认，酌定《房屋租赁协议》于日起解除。二审判决未确定《房屋租赁协议》解除的具体时间不当，本院再审予以纠正。三、关于租赁押金9640元应否退还及王建玲的损失认定问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案因农商银行先行违约导致《房屋租赁协议》解除，农商银行再审主张王建玲欠缴租金，且至今未交还涉案商铺，并以此对退还租赁押金进行了抗辩，因农商银行在一审期间未就租金提出反诉请求，本院再审不予审处。王建玲要求农商银行退还租赁押金9640元，符合上述法律规定，本院再审予以支持。农商银行关于二审判决其向王建玲退还租赁押金9640元缺乏事实根据和法律依据的主张，理由不充分，本院再审不予支持。农商银行应向王建玲退还租赁押金9640元。关于物业管理费和租金。丹田物业公司因电梯停运的问题，已经通过降低物业管理费的措施就此作出了合理的解决，剩余的物业管理费用应当由涉案商铺的实际使用人王建玲承担。王建玲关于农商银行因违约应赔偿王建玲物业管理费损失的主张，理据不足，本院再审不予支持。至于租金，考虑到电梯停运造成涉案商铺的使用价值降低，对经营产生影响，由农商银行自电梯停运起减收王建玲一半的租金。鉴于王建玲只要求农商银行赔偿该行已收取的2011年4月至12月共9个月的租金44340元，这是王建玲对自己权利的处分，本院再审予以尊重。农商银行应按照上述标准退回22170元给王建玲。关于工人工资。不论此费用是否属于农商银行应当承担的违约损失，王建玲作为原告应当就此承担举证责任。王建玲没有提交诸如劳动合同、社保缴纳记录、工人考勤记录、工资条等任何证据，证明自己所雇用员工的身份简况、人数、薪金待遇，也就是说没有证据证明其所主张的事实，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，王建玲应承担举证不能的不利后果。王建玲关于农商银行因违约应赔偿王建玲工人工资损失的主张，缺乏事实根据，本院再审不予支持。四、关于装饰装修物的处理问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第㈠项规定“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：㈠因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持”。本案中，王建玲主张装修费是32820元，农商银行一审质证时只表示有异议，但既未阐述异议内容，又未向法院申请评估，本院再审对装修费是32820元予以确认。《房屋租赁协议》约定租赁期限从日至日。本院再审确认《房屋租赁协议》于日起解除。本院二审判决结合王建玲对涉案商铺装修有实际支出，酌情确定王建玲的装修损失为8000元，符合上述法律规定，本院再审予以确认。王建玲主张全额赔偿其装修费32820元，于法无据，本院再审不予支持。农商银行关于二审判决其赔偿王建玲装修损失8000元，没有事实和法律依据的主张，与事实不符，本院再审不予支持。判例法并非中华人民共和国的法律制度，王建玲主张本案的审理结果应与肇庆市中级人民法院的判决一致，缺乏法律依据，本院再审不予支持。综上所述，二审法院判决认定事实基本清楚，但实体处理部分错误，应部分改判。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国物权法》第七十条，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条规定，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第㈠项，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第㈠项、第㈡项以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉审判监督程序若干问题的解释》第三十七条、第三十八条的规定，判决如下：一、维持本院（2012）珠中法民三终字第446号民事判决第一项、第二项、第三项、第四项；二、撤销本院（2012）珠中法民三终字第446号民事判决第五项；三、珠海农村商业银行股份有限公司于本判决生效之日起十日内向王建玲退还2011年4月至12月共9个月的减半租金22170元；四、驳回王建玲要求珠海农村商业银行股份有限公司赔偿物业管理费、工人工资的诉讼请求。如果未按照本判决书指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取1447元，由王建玲负担325元，由珠海农村商业银行股份有限公司负担1122元；珠海农村商业银行股份有限公司预缴的二审案件受理费306元，由珠海农村商业银行股份有限公司负担；王建玲预缴的二审案件受理费2894元，由珠海农村商业银行股份有限公司负担2244元，王建玲负担650元。本判决为终审判决。审　判　长　　杨蓬勃审　判　员　　乌云利代理审判员　　唐育萍二〇一四年三月十日书　记　员　　江丽珊
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