由“用友”软件主办、住在杭州网协办的房地产行业信息化杭州峰会15日举行。著名经济学家巴曙松做“2009中国宏观经济分析与房地产企业如何布局”的主题发言。本网进行现场直播。　[]
　　以下为文字直播实录：
　　主持人：尊敬的各位领导、尊敬的各位专家、尊敬的各位来宾，女士们、先生们下午好！欢迎各位前来参加由用友软件股份有限公司主办的2009用友软件房地产行业信息化峰会——杭州站。用友软件股份有限公司是亚太地区最大的管理软件提供商，主办方对各位的到来表示热烈的欢迎和诚挚的谢意。
　　在今天的会议上，我们将聆听到著名经济学家关于金融政策走向的分析报告，我们将听到信息化管理专家为各位提供的最新、最强大的用友房地产行业全面解决方案。用友的用户将和大家一道分享在使用过程中体会和带来的巨大效应。同时用友的专家在会前、会后、会议厅的门口为各位做详细的解答和产品的演示。
　　首先请允许我向各位介绍今天到会的主要领导和专家：
　　著名经济学家、国务院发展研究中心金融研究所副所长、博士生导师　巴曙松先生
　　浙江省房地产业协会会长　唐世定先生
　　用友软件集团建筑及房产事业部总经理　蒋骏先生
　　用友软件浙江区副总经理　隋君先生
　　用友软件集团房产行业总监　余恕奇先生
　　用友软件浙江区建筑及房产事业部总经理　王军先生
　　绿城房产集团运营中心负责人　李军先生
　　莱茵达置业股份有限公司总裁　陶春女士
　　滨江房产集团副总经理　李立冬先生
　　众安房产股份有限公司总裁助理&　徐丹女士
　　还有来自坤和房产集团、广宇房产集团、坤和建设集团、顺发恒业房产集团、建工房产集团、五洋建设集团等但是的领导和嘉宾，还有来自全国230多家的开发商代表。同时我们的会议得到了住在杭州网的协办，也感谢浙江日报管理企业杂志等媒体的大力支持。我是住在杭州网的评论员丁建刚，很高兴和大家一道来聆听经济学家作出的报告，首先邀请浙江省房地产业协会会长唐世定做关于房地产信息化的主题致辞，大家欢迎！
　　唐世定：尊敬的各位来宾、各位专家、房地产业界的同行，及用友公司的各位朋友，下午好。很高兴和大家相聚在美丽的西子湖畔，共同来参加由北京用友软件集团主办的房地产行业信息化峰会。首先我代表浙江省房地产协会对本次峰会的召开表示热烈的祝贺！
　　从去年开始，受美国次贷危机的影响，中国GDP增长速度明显放缓，我们浙江的各个行业，尤其是一些外向型的加工型的行业出现了整个行业性的负增长，库存率大大增加，而回顾过去我们省的房地产市场，商品房成交量从07年的加速增长，到08年的结构性的回调，这是今年2季度市场的迅速回暖，经历了“过山车”式的变化。目前的房地产市场既令我们欣喜，又让我们担心，最近几个月，我省商品房的成交量出现了较大幅度的回升，以杭州市为例，上半年共成交了三万一千多套，累计同比增长达到146%，究其原因，一是楼市价格回归以后，开发商采取了一些降低价格的优惠措施；第二是刚性需求得到释放，购买的主力有部分自住改善型的需求，与首次置业的引发的，从最近的情况看，投资性需求也开始迅速地回升。房地产的库存去化的速度逐月加快，已经明显好于其他行业的平均水平。我们认为目前我省房地产市场的深度调整应该说已经到位，目前是趋于一个从箫条到复苏的转换期。令我们担忧的这个复苏的提前出现，需求信心超前，供应信心滞后，导致了市场呈现一定程度的供不应求的现象，这将促使房价的过快上涨。
　　从成熟的市场经济国家历史证明，宽松的货币政策和超额货币将导致资产价格的上涨，房地产因为其稀缺性，定价相对容易，实物、有形等特点，备受投资者推崇，导致房价不断的提高，如果太超常规的货币信贷投放，将会触发居民的通胀预期。从浙江统计局的调查看，今年上半年杭州市房价环比有所上升，快于全国的平均数，如果房价的过快的上涨，将会影响整个行业景气趋势的持续性。
　　虽然前段时间杭州又开始了新一轮的拿地风波，但全省供应显得不足，今年上半年的报表刚出来，今年上半年全省房地产开发总投资是937.9亿元，同比增长9.9%，增幅与上年同期相比仍回落8.1个百分点。新开工是2113.4万平方米，同比增幅回落16.1个百分点，施工面积是16480万方，同比增长2.1个百分点，竣工面积是1181.1万平米，同比增幅回落15.9个百分点。从这些数据表明，新增投资、土地进入市场有一定的滞后性，商品房的有效供应将呈现出区域性和结构性的短缺，从而导致房价呈结构性的上涨态势。
　　从短期推动因素和基本面显示，房地产业的复苏应该是真实的，也是可持续的。但市场走势能否真正持续，成交量能否持续地上升，很大程度上要看市场供需双方在价格上的博弈。只要老百姓有意愿、有能力、有支付需求和开发商所愿意提供的价格、供应价格能够相一致的均衡价格形成，才能使市场的回暖具有持续性，也才能使我省的房地产行业能够实现良性、健康的发展。这是我对我省当前房地产市场一些个人看法，不当之处请同志们批评指正。在这个行业发展的十字路口，企业该怎么办？企业应该注重品质、追求品牌、创新发展、苦练内功。
　　首先我认为要追求产品品质上的一丝不苟，精益求精，打造品牌房产。绿城就很突出，绿城以“为城市创造美丽”，坚持走“精品路线”在业内得到公认，在社会及政府当中得到充分的认同。
　　其次要建立完善的售后服务体系，维护客户利益，在理念创新、产品创新、服务创新、营销创新、管理创新方面有所突破。如果要做到这“五个创新”需要我们企业踏踏实实静下心来苦练内功，在企业运营管理上下工夫，制定一套完善的适合于自身企业未来发展的项目成本控制体系。今天在座的有很多房地产界的朋友，大家都知道，一个项目在建设开发过程中，影响工程成本的有许多方面，从土地的取得、方案的确定、建筑设计、施工建造等等一直到交付使用、售后服务等与成本控制有关。成本控制对后来拿地的开发商提出了更高的要求。
　　目前有越来越多房产企业开始注重这方面的修炼，也开始借助现代化信息工具来武装自己，像我们浙江绿城、滨江、莱茵达等品牌企业，在这方面还是走在行业的前列。当然毕竟软件只是一个工具，还是听人指挥的，现代信息工具应该最主要的目的还是服务于企业自身的发展战略和管理。
　　对于杭州楼市我们一直抱有很强的信心，一方面杭州的经济活力、城市化进程很快，再加上杭州突出的自然、人文的环境非常适宜居住，所以杭州楼市前景总体看好，近期市场回暖总体是一个利好，但是大家要共同珍惜当前市场复苏的良机，按照和谐、稳定、理性、发展的要求，共同呵护好来之不易的好局面。
　　最后，感谢北京用友软件集团为本次大会召开所做的工作，在这里我提前先预祝大会圆满成功，谢谢！
　　主持人：谢谢唐会长，唐会长在刚才的发言中，回顾了上半年我们房地产行业，包括浙江在内的房地产行业发生了惊天大扭转，同时也希望房地产开发商加强信息化建设和管理。现在我们邀请用友房地产事业部总经理蒋骏先生为大家致欢迎辞，有请！
　　蒋骏：各位来宾、各位新朋友、老朋友，尊敬的唐会长、尊敬的巴教授，下午好。我首先代表用友软件股份有限公司欢迎各位来参加这样一个会议。
　　用友软件作为亚太地区本土最大的管理软件商我们创业已经21年了，我们在中国乃至亚太本土现在是排在第一位的管理软件商，从98年开始转型，现在在金融、电信、制造业、服务业、房地产和建筑行业都有很深的解决方案的应用。我作为用友软件公司在建筑和房地产行业一个负责人，我们在建筑和房地产行业现在已经成为用友公司投资最大、产出最大，用户数量最多的行业，这样一个成绩的取得也感谢全国房地产企业对我们的支持。
　　今年年初做了一个简单的统计，到现在为止，中国08年和09年排在全国前100位的房地产一共有127家，其中78家是用友的用户，全国前十位的房地产公司百分之百是用友的用户。到去年为止，用友软件在行业管理软件的市场已经是第一位的成绩。
　　我们房地产事业部投入了200多位的研发人员，从前期的企业管理的研究，最近和北京大学房地产研究所成立一个“北京大学房地产管理中心”用友公司和北京大学对全国前100位做研究，包括内部的运行模式和管控的核心点，这样研究的成果会应用到软件需求当中，最后会变成软件核心管控点和一些流程设计的要点。
　　我们在北京有将近150人的研发团队，因为华东区房地产管理的特点，我们在上海专门成立一个50人的研发中心，所以现在我们在整个房地产行业，我们提供了从前期的拿地的分析和模型的预测，到招投标过程和进度管理、成本管理、质量管理，到建设完之后的销售管理、物业管理，或者是商业物业的租赁管理，我们提供一整套全生命周期的解决方案，在这个生命周期之上，附加了企业商业智能的分析，再把整个集团公司协同办公、人力资源管理起来，形成了现在包括14个子系统，财务、业务一体化、管理一体化的解决方案，我们解决从高层到中层到业务操作层面全方位一体化的解决方案系统，在所有的企业管理数据都在企业唯一的数据库里，所有的数据一次录入，多次呈现，这在全球来说是唯一一套管理软件系统。
　　在我们浙江已经有大概像绿城、众安、莱茵达等等已经开始选择用友的解决方案，有的是整体选择，一次性选择这十几个系统，也有的从一些两三个核心的重要系统开始实施。浙江地区作为我们用友在房地产行业最重要的一个地区，我们现在投入也很大，我们在浙江区域有30人左右的工程师，在为浙江区域的房地产企业做这样一个服务。我们也会持续投入更大的资源，保证浙江区域房地产公司能够享受到用友更好的服务。
　　我们全年大概在全国会巡回做这样一个信息化的论坛会议，在60场左右，今天这样一个论坛在规模和组织、人员方面都是全国最大的，也包括有来自于全国大概40位左右的房地产公司的人员。在这里也代表用友公司欢迎他们的到来。
　　用友公司这样一个解决方案的推出，和我们各个企业、各个房地产企业对我们的贡献是分不开的，我们希望有更多的房地产企业的管理实践者能够应用我们的系统，帮我们在这个系统里提出更多、更好的要求，以帮助中国的房地产公司都得到管理提升，能力真正的增加效益，有助于中国房地产企业核心竞争力的提升。
　　今天这样一个会议，用友公司是作为主办方，我们请到协会的唐会长，刚才唐会长讲话讲的非常好，非常深刻，我看唐会长不光是房地产行业的专家，也是房地产信息化的专家，他说软件是一个和很好的工具，但是跟企业内部管理是分不开的。我们做这样一个会议，包括我们请到巴曙松教授来做这样一个讲座，这既是我们回馈客户的一个方式，也是加强用友公司和房地产企业的交流、互动的一个平台，也是为用友公司和房地产管理者提供一个交流的平台，我希望在这个会议上能够听到更好的对用友公司的要求，把原来我们做的不好能够反应给我们，是做需求收集的平台，希望你们给我们提出更好的要求，利于我们软件的改进。
　　接下来请大家分享今天会议的主要内容，我在这里再次代表用友公司感谢各位的光临，谢谢你们。
　　主持人：谢谢蒋总。今天我们的会议还非常容幸地邀请到了著名经济学家巴曙松研究员，来给我们做关于金融形势走势宏观经济的报告，今天我们所处的市场正好是2009年的年中，在完成了惊天大扭转之后，在这样一个年中下，全球金融危机还没有结束，中国的宏观经济数据还有待进一步验证，据我所知，可能会是在明天公布二季度的宏观经济数据，我们也得知中共中央政治局在本月将研判上半年的宏观经济形势，以及做下半年的经济部署，在这样一个非常重要的时刻，我们非常聆听到著名经济学家巴曙松教授对宏观经济特别是政策方面走势的研判，巴曙松是国务院发展研究中心金融研究所副所长、博士生导师，享受国务院特殊津贴专家，云南省金融顾问，中国宏观经济学会副秘书长，人力资源和社会保障部企业年金资格评审专家，中国证监会评审专家委员会委员，招商银行和招商局香港总部博士后流动站的指导专家，现在我们隆重请巴教授来做主题演讲，大家欢迎！
　　巴曙松：谢谢主持人，非常感谢用友的邀请，使我今天有机会又再次回到杭州。十年前我曾经在杭州工作，我十年前担任中国银行杭州分行的副行长，所以这十年来我们看到了杭州地产界的成长，也看到杭州的房地产价格成为全国最广受关注，也十分受争议一个非常重要标志性的走势。
　　今天我想从金融市场、金融政策的走向角度来跟大家一起交换看法，会议主办方给我的时间是一个小时，我想分两个部分，各讲半个小时。第一个部分我想讲的是一个大判断，就是资产泡沫形成的内外部条件已经基本具备；第二个下一步我们的政策面临的一些主要的挑战和发展的趋势。
　　就在今天，似乎是为了庆祝用友召开这个会议，今天中国股市从反弹以来创了一个新高点，3186点，这就让我想起了一个非常著名的在宏观政策决策上一个提问，现在中国的这些宏观决策者可能面临类似的一个问题，这个问题是什么呢，如果一个快速奔跑的大象群跑过来了，作为决策者该怎么办？指挥它、引导它、阻拦它还是其他？美联储上一任的主席格林斯潘，他的回答是“我们只能等它跑过去，然后再来收拾残局”。他把资产泡沫比喻为快速奔跑的象群，力量非常强大，只能顺应它，引导它。对于他这一判断，目前有很多的争议，美国现在的金融危机被视为是象群跑过之后的垃圾，现在我们该找到一个什么样的路径来应对即将到来的资产泡沫，刚才大家都不约而同提到了房地产市场的惊天大扭转，其实不止是房地产市场，股票市场也是一样的，股票市场在去年下半年的时候，资本市场的投资者还在想到1600点，还要跌到1300，还要跌到上一次997点，到现在最高到3186点，还没有收盘。我们之所以是说惊天大扭转，可能跟我们这个行业长期以来处于快速发展的阶段，不是十分关注宏观经济走向有一定的关系。实际上在各项信贷投放的增长目标上来看，从去年年底开始已经有多种迹象在明确表明这种转向，或者说已经给一些有远见的房地产商一个提前动手的机会和空间。所以我们对于政策走向不仅要知其然，还要知其所以然，所以我想今天讲第一点，为什么说资产泡沫形成的内外部条件已经基本具备。
　　先讲内部条件。从去年11月9号党中央国务院公布4万亿经济刺激计划之后，银行的信贷跟随政府的项目高速的投放，从去年11月份到现在每个月的信贷投放数字对于我们做银行的同事来说，是刻骨铭心的。我也是一家上市银行的独立董事兼风险管理委员会的主任委员，风险管理委员会可能在座有些项目还参与评审，所以每个月信贷投放数字印象非常深，去年1-10月份，信贷投放每个月都是一两千亿，有时候碰到有些地产商朋友说我现在跳楼的心情都有的，到11月份、12月份迅速上升，1月份有春节、元旦，扣除春节、元旦之后，银行系统只工作17个工作日，投放了1.62万亿，每天一千亿差不多，还不够强么，2月份1.08万亿，3月份再创历史得月度新高，1.89万亿，1-3月份的信贷投放总额4.58万亿，什么概念？我们在座的各位，日子过的最爽的年份之一——2007年，中国改革开放以来有两次连续五年两位数增长，目前为止没有超过五年了，第一次小平同志南巡之后这五年，中国改革了，释放了体制的活力。第二次03年开始，我们加入世贸之后发现了一个巨大的市场，今年1-3月份的信贷投放4.58万亿，比07年全年的信贷投放还多20%，2007年大家已经觉得日子比较好过了，4月份的信贷投放稍微有回落，所以大家都有点争议，是不是信贷增长放慢了，5918亿，1-4月份的信贷投放5.17万亿，什么概念？温总理在两会上讲，我看刚才主持人对政治局的动向非常掌握，政治局什么时间开会讨论他都知道。
　　原来定的今年全年的信贷投放监测目标的底线是5万亿或者以上，1-4月份突破了监测目标的下限，5月份是5918亿，6月份6645亿，1-5月份5.83万亿，到6月份1.53万亿，整个银行界都感到非常惊奇，1-6月份的信贷投放7.36万亿，这是一个什么样的概念呢？我们做几个历史比较。我们假定下半年银行业全部放假，什么都不干，7.36万亿跟08年的信贷投放相比，增长24、25%的样子。目前看样子，好像银行不太可能全部放假；第二种可能如果我们有些年份在银行信贷投放的第一季度投放比较猛的年份，改革开放30年以后，第一季度能够占到全年信贷投放的一半，我假定今年一季度占到全年的一半，今年一季度4.58万亿，全年后面三个季度加在一起跟一季度投放差不多，这个不算多吧，全年9.16万亿，跟08年比增长接近30%，目前9万亿是一个非常有可能的数字，因为已经有7.36万亿，上半年已经投放过了，下半年银行信贷本来有一个自然的回落，我在银行工作了十年，银行内部在季度控制信贷的时候有一个大致的参照，没有人这么要求，但是有这么一个参照4-3-2-1，早放贷受受益，到四季度为明年储备项目。
　　我们大家说，为了应对百年一遇的金融危机，我们整个宏观政策的基调是“积极的财政政策加上适度宽松的货币政策”。“积极的财政政策”是创历史季度的9500亿的财政赤字，其中中央财政赤字7500亿，地方财政赤字2000亿。“适度宽松的货币政策”主要表现在高速的信贷投放。什么叫“适度宽松”？“适度宽松”是比实际经济增长所需要的信贷投放再多一点。今年实体经济增长需要多少？原定的经济增长目标8%，从1-5月份的情况看，应该实现没有太大的问题。明天我们要公布6月份和二季度一系列数据，估计会超预期，二季度的GDP增长很接近8%，以国家统计局公布的为准。我们就按8%来算，物价预定是4%以内，从1-5月份、1-6月份物价还是负的，所以今年达到4%的CPI估计没大问题。我们再留一点余地，加上16-17%的信贷投放增长，我理解已经叫“适度宽松”了，但是从今年上半年的情况看，7.36万亿那是超过30%的增长速度，宽松了一大截。
　　这一点是导致今年的很多市场出现所谓“惊天大扭转”最根本的原因。也会成为影响下一步市场走向的非常重要的指标。不仅房地产是这样的，中国股市又出现这个状况，资本市场工作时间长了，能见到很多充满戏剧性的时期，我记得在07年牛市的时候，在深圳金融机构一个房地产公司的高管，包括用友的高管，他每天股市上的市值增加都比他一个月的工资多，其中有个人跟我说，说我现在跟老板讲话，我都不考虑他怎么想，我能在他那儿工作我已经给他面子了，等到08年熊市来的时候，说我这一份工资还是很重要的，每个月固定这点钱还是很重要的，现金流很重要。现在又出现了07年类似的情况，大家如果这段时间到政府机关去办事，我给大家一点小秘诀，早上9：30之前去，下午3：00之后去，别找领导烦，中午这段时间正炒着股票呢，对通胀的预期上升非常快，在信贷投放的增长快到什么程度呢？北京这个地方短信很多，跟大家分享一个短信。有一个人发短信给我，7月1号这一天，当天中国股市的最高点是多少？3007.01，伟大中国股市为了纪念改革开放30年，所以是30，为了庆祝党的生日，所以是07.01点，按照这个顺序推下来，到国庆这一点就变成6010.01点，我把这个短信转给一个证券公司的高管，结果他给我回了一个短信，说我查了一下，国庆节停盘不交易，说明证券市场还没有完全疯狂，还有机会。就像现在很多房地产商还在犹豫、观望的时候，证明这个市场还没有完全疯狂，但是信贷投放的市场是相当宽松的，信贷投放增长快，为什么会形成资产泡沫呢？不仅仅是信贷投放增长快就一定形成资产泡沫，有一些特定的条件，内部条件非常像03、04、05年的那段时间，信贷投放增长很快，物价没上来，经济还有一些业绩有待改善，还有负面的因素，使得货币政策的基调的调整需要时间。在这个状况下，国内的情况看是最有可能催生资产泡沫的，物价现在大家讨论，讨论最多的是通货膨胀预期，大家都要搞错了，现在是物价负增长的时期啊，3月份CPI负1.3，4月份负1.5，5月份负1.4，6月份明天公布，负的是毫无疑问的。CPI4月份负6.6，5月份负7.2，企业、消费者开始有通货膨胀的预期，但是实际上通货膨胀在今年不是一个主要的问题，根据我们的测算，等到明年年中的时候。为什么得出这个结论呢？因为中国的CPI受农产品和粮食制品的影响非常大，粮食和相关制品能够影响60-70%，而目前农产品价格正处于往下走的惯性阶段，6月13号国家发改委正式启动了最低猪肉收购价格计划，然后过了一个星期，发改委的同志发布公告说，说猪肉价格已经被稳定住了，开始企稳了，大家相信吧，我是不太相信。一个大宗商品的价格波动，有强大的惯性，如果没有到最后把猪崽都杀了之后，这个供应不太可能被消化的，现在猪肉价格还在往下走。
　　上一周我在北京跟一个曾经担任影过电影的房地产商，我跟他互相开玩笑，说每一次经济的大起大落，总有一些行业是被折腾够呛的，有两个行业，第一个是养猪业，第二个是房地产业，07、08年的时候，猪肉价格涨价，领导着急，几个部门联合发文，引导农民去养猪，连高盛银行也去养猪，现在供应量多了，猪肉价格大幅下跌。
　　房地产商也是一样的，开发增长过了，价格上涨开了，调控调控调控，我们房地产行业从99年房改以来基本上处于一个牛市的上升时期，没有完全被周期洗过一次牌，也比较自信。我是某部委房地产调控政策专家小组的成员，他们经常被调侃，“调控”变成“空调”，每一次调控都变成我们卖房子的机会，弥补了我们错误决策，比如说我刚刚住宅开发完了，建了一些别墅，规定别墅用地没有了，开发了很多大户型，卖不掉了，规定70/90政策，一下子走俏了。一个大型房产公司总裁挖苦我们说“你们提的一些政策建议跟我们配合很默契”背后反应了对这些政策的不正面影响，到了最后哗啦一下下来了，经历了一次大周期的洗礼。
　　到现在刚才说“惊天大扭转”，我有一次在北京的一个会上，我跟房地产界的朋友，他说你看我们房地产作为十大产业振兴计划的第十个产业，最后怎么没有弄上去呢？他说我后来一看，这十个产业都是传统产业，我们房地产行业这么一个代表新兴力量的产业怎么能跟它们弄到一起呢？但是实际上为了应对这个危机，我们房地产行业所获得的政策支持的力度在很大程度上比那十大产业振兴计划里面的产业还要多，比如说降低资本金比例门槛。我们反过头来说，为什么信贷投放宽松容易导致资产泡沫，我们把整个中国的经济分成两个部门，一个叫可贸易部门，话筒啊、电脑、投影仪、矿泉水，可以贸易，矿泉水不可能在杭州卖到一万块一瓶，是通过国际方法来进出口定价，有一个非常有趣，我们研究发现一个案例，从1996年开始，中国的生产资料价格指数跟美国的走势高度趋同，因为在96年我们实现了经常项目可兑换，如果两边有差价，就会有精明的进出口商人在拉平，所以可贸易品不可能出现大幅度的价格上扬，吸收这些投放的高速增长的信贷，结果被哪些部门所吸收呢，非贸易部门，非贸易部门不能通过贸易来定价，我们不可能把西湖边的凯悦贸易到上海去了，道路、桥梁、基础设施、房地产、股票，所以这些行业吸收了或者会吸收这批高速投放的信贷，从而有价格上涨的压力。
　　像银行信贷，没有看起来增长很快，实际上主要投放的项目是什么？铁路、公路、基础设施，所以我们银行把信贷投放叫铁、公、基，高速投放的信贷，贸易品不可能价格上涨，物价短期内没有上涨的压力，使得宽松的基调还会保持，就会被非贸易品吸收。非贸易品就是其中最典型的是房地产、股票市场，所以只要信贷投放的基调不变，基本持一个乐观的态度。
　　国际上也是这样，国际上的状况现在非常像97年亚洲金融危机之前的状况，欧美经济疲弱不振，出现调整，利率极低，导致大量的资金流向亚洲，流向中国，大家注意一个数据，从去年10月份金融危机以来，我们外资流入减缓，还有流出，怎么衡量这个指标呢？就是中央银行的外汇帐款，如果有贸易顺差，有外资流入人民银行就要去买，每买一美元都要投入6.7、6.8元人民币，从5月份开始外汇帐款首次推出2400亿人民币，表明开始有资金流入。同时从近十年，近五年的防外资流入的行业分布看，流入加工制造业在降低，流入房地产行业的比重在提高。什么时候是一个转折点呢？从国内的情况看，什么时候宏观调控的政策基调变了，开始物价上涨，开始要进行紧缩，我看怎么也得更到明年吧。我们后面要讲面临的新问题、争议，但是目前看可能性不大，只能做局部性的微调。
　　国际上的观点，什么时候美国开始加息，导致这些资金回流，什么时候像前几次的经验，美国本土出现了像前几年互联网、IT行业这些有生机、有希望的产业导致资金回流，97年美国出现互联网行业，导致资本回流，使亚洲出现了金融危机，资产泡沫。现在美国在反复的琢磨，目前看提出了两个行业，一个是新能源，反映在房地产行业上就是节能、环保，美国的能源部长马上要到中国来访问，朱教授当部长之前一个大学的教授，教物理。第二个“智慧地球”计划，现在互联网几亿用户，但是只是上网而已，怎么变成实际的商业应用呢？从互联网变成固连网，把固体和固体之间通过晶片黏起来，我们这个小区里面车位怎么管理，城市怎么管理，人流、车流比较好才最节省，会成为一个非常大的产业，正在培育之中。
　　但是目前还是一个“故事”什么时候变成真正的产业，吸引资金回笼，在此之前我们对资产市场都持比较乐观的态度。而且从目前的数据来看，如果继续延续从去年11月份到今年6月份这么宽松的信贷政策的话，这一轮的资产泡沫可能比07年这一波还要高。非常重要原因之一，这次应对危机的投资的主体是各地方政府，地方政府通过大规模的城市基础设施投资，带动增长，投资的钱从哪里来，卖土地来，所以经济复苏，地方政府有充足的动机推高地价。目前在北京已经重新出现了“面粉比面包贵”的情况，我在香港一家中字头的房地产公司当董事，我也曾经经历过，管理层经常对董事会提意见，说你们给的限价太低了，导致地拍不不着，现在我估计他们又会抱怨。
　　这是我想讲的第一点，资产泡沫形成的内外部条件基本具备。
　　第二点政策的挑战。下一步政策挑战来自于哪几个方面？第一怎么样从应对危机的政府带动的投资平稳过渡到市场自发激发出来的投资需求？我把刚才那一套在某个部委的座谈会上给领导汇报，我提了一些建议，我说但是大的办法是没有，为什么呢？现在面临一个非常重要的转换，现在靠铁公基，靠政府投资，力度不可能这么大，如果没有市场经济来带动，经济很可能出现二次探底，98年就是这个教训，第一轮政府投资下去，经济反弹，结果市场需求没有跟上，经济二次探底，然后99年搞房改才带动内需扩大。现在我们看要找内需增长点，目前被寄于厚望还是房地产行业，可能还要付出一个代价，在这个时间里面可能要容忍一定程度的房地产泡沫，使房地产投资能够替代政府投资，成为一个市场化的需求，防止经济的复苏出现二次探底。
　　容忍的底线是在什么地方？我们可以猜测一下，对中低价房，对普通老百姓的购买的那些小户型的住房，价格不要形成太大的推动，目前在北京、上海、深圳我估计杭州是不是有类似的地方，高端房的交易非常活跃，放量非常明显。这是我想讲的第一个，中国经济面临一个很重要的挑战，怎么从政府推动需求平稳地过渡到市场驱动的需求。在这个过程里面，房地产市场被寄予很大的期望。
　　第二宽松的货币政策以何种方式、何种渠道退出？我用的是“宽松的货币政策”，没有用“适度宽松”我个人认为从去年10月份到现在是比“适度宽松”还要“宽松”，必将回到“适度”上来，现在全世界的银行都在研究一个非常重要的课题，怎么从应对百年一遇的危机过渡宽松的政策里面退出，称为“退出机制”，下一周美联储主席就要在国会听证。对中国来说，怎么样真正回到适度宽松的货币政策？以什么方式？什么渠道？达到什么目标？我想最可能的有几种方式，取决于管理层和银行之间的博弈和互动，从银行的角度来看，流动性很充足，准备金率还很高，银行存款非常快，房地产业火了之后，银行更敢放款了，最可能采取的第一发行定向票据，银行贷款发的多，说明钱多，给你定向发票据，意味着我把票据卖给你，你必须买，比如说我是中央银行，蒋总、于总是工商银行、建设银行，我发一千亿票据，利率比市场利率稍微低一点，必须买，意味着把这个钱回到央行，加大票据、债券的发行，我理解不是紧缩，是真正回到可持续的适度宽松。
　　从去年11月份到现在这么高速的信贷投放，即使接下来不投放，明年、后年的货币信贷政策回旋余地也很小，为什么？今年上马这么多项目，明年这些项目延续下来，低于20%的信贷投放就几乎是不可能；第二个监测看看下半年银行的信贷会不会自然回落，如果不听劝说，那就各家银行公布你的监测的目标；第三个管理层会非常关注，银行资金不能过分的、明显的流入到投资性的股票和房地产市场，所以这个方面可能会出现微调。因为这也是充分汲取了美国次贷危机的教训，银行资金是老百姓的钱，不能拿它去冒险，所以大家看，银监会最近公布了几个规定，其实是想把银行的居民储蓄和波动性比较大的资产市场有一道墙来隔一下，银行发行的理财产品，银监会规定不能去买上市或者是没有上市的股权。打七折和二套房贷也在研究之中，限制投资性需求集中度，所以房地产行业也是一个被饱受关注的行业。实在不行，现在很多专家的建议“重新恢复信贷规模控制”，我觉得这是实在不得已，也没有第二个办法用的一个政策，其他的政策空间还很大。但是大家肯定要注意，宽松货币政策肯定要有一个退出，适度宽松的基调不会变，但是不可能一个月上万亿这个规模是不可能了，这个会给明年、后年形成非常强大的压力，关键是以什么方式，什么渠道平稳的退出，我们的房地产商又一次走到了政策的风口浪尖上。
　　第三从去年应对危机到现在，我们的经济增长从全国的情况看出现了一个非常重要的趋势、变化，我觉得是值得大家关注的。第一我们说应对百年一遇的金融危机，实际对我们的影响是在什么地方？那就是原来支持中国经济增长的这些出口部门受到严重的冲击，所以导致我们必须要找新的增长动力来填补这个缺口。从去年11月份到现在，各地自发进行探索的走势来看，非常重要的一个增长点，三个字——城市化。中国长期以来通过户籍制度的限制，使得中国的工业化超前于城市化，大量的户籍被留在农村，在浙江是典型，浙江没有一个特别大的超级城市，杭州是最大得了，杭州现在城区才多少人啊，是通过种种户籍制度的限制，所以各个地方开始加速推进城市化，去年年底国家发改委统计，城市化率，在城市生活的人口占总人口的比重45%，我认为这个数据是不实的，没那么高，很多县一变成区，所有的人口就统计成城市人口，十年前我在杭州工作的时候，余杭是一个村，现在变成一个区，全部统计成城市人口，城市已有功能的完善，这个是会成为未来经济增长的很重要的一个新的动力，会持续比较长的时间。今年GDP增长比较快的地区，比如说湖南，非常重要的一个政策部署，长株潭一体化，GDP增长山西倒数第一，上海倒数第二，浙江倒数第三，上海通过什么思路，通过世博会，浦东在扩展规模，城市化，广州把地级市连一起，这样大规模的轨道交通使得人们的生活方式会出现变化，会给房地产投资带来巨大的机会。
　　我所在的银行也是一个全国性的规模不小的银行，但是在这一轮信贷投放里面，投放最快是工农中建交、国开行，他们占有很大的份额，使得股份制的商业银行被边缘化，现在就围着地铁、轨道交通、城市扩展带来新的需求，可能是一个很重要的投放的增长点。比如说经常有很多短信可以描述这个案例，比如说北京的房价现在贵啊，已经涨到比高点还要高啊，所以我的一些学生有些在金融街上班，下班折腾一两个小时到家，在远郊先买了一个房子，一进门收到一个短信“河北移动欢迎您”。
　　世界一些大城市群，纽约、东京、伦敦都是在周边一百公里生活，所以加速推进城市化成为这轮应对金融危机非常重要的主线和亮点，这是非常重要的一点，我特别强调出来，供大家参考。
　　最后，对我们房地产行业提一点建议。房地产行业在国民经济里面非常关联度如此广泛，地位如此重要，往往会成为经济政策调整时期非常引人注目的关注的一个重要的行业。所以大家都在关注通货膨胀，关注资产泡沫，可能房地产行业又会重新走上一个颠簸的道路。我刚才看到用友给大家发的材料里面有一个比喻，用了一个词叫“弯道超车”是在这次会议里面用得比较多的词，大家开车都知道，弯道开车，第一你的车的性能要好，车平时在平路上跑的有点松松垮垮的，在弯道超车就麻烦；第二驾驶技术要高，我也有类似一个比喻，我最近做了一个报告，说中国的银行业是怎么应对危机的？经过这么一次大的洗礼。从不同的数据分析，以及找银行行长访谈，面对面的座谈提炼、总结，其中有一个问题是“你怎么看待欧美金融业、银行业出了问题，我们还挺好？”这个问题可以换一个方法问，你怎么看待欧美的房地产商出了问题，我们的房地产商挺好，是不是我们水平比他们高？其中有一个银行家给我的回答非常有意思，他说，美国的金融机构出了问题，车是好车，仪表是准的，刹车是灵的，各项数据显示是准的，就是警察不在。“飙车”就是过分的放大，使得它自己能够获得多倍的盈利”。房地产商用弯道超车来说，欧美房地产商倒了，但是仪表是准的，他知道子公司的流向、管理状况、采购状况、销售进度，只不过是杠杆率高了，警察不在的时候飙车了，像杭州的“70码”一样。我们没有出问题，是我们开的慢，但是我们仪表不准，系统不够先进，表盘不知道有没有油，也不知道机油是不是消化了，所以在即将到来的一个颠簸的道路，我们要强化自己内部管理，我们要异地扩张，因为这次区域分化很严重，我们从全国的经济增长的数据来看，沿海地区可能是最后复苏的地区，哪个地方出口占比大，哪个地方复苏是排在后面的，所以房地产业，可能要在一些异地跨区域的布局，你怎么来管理异地分支机构资金状况，我们整个开始拍地，很多地方出现“面粉比面包贵”怎么来完善招拍挂的系统，要进行自我的完善，要反思自己的不足，经历了这次大熊市、大牛市要反思，要不然这个百年一遇的金融危机算白过了。
　　刚才主持人介绍我是中国证监会基金评审委员，每年到年底，资金管理行业、资产管理行业资产状况搞一个评估报告，大家想06、07年大牛市，08年大熊市，世界少见，我也写过后记，名字就叫“09年对我们意味着什么”，经历了这么大一次牛市、熊市，很多基金经理吓得够呛，基金经理行业跟房地产行业一样，别人看起来很光鲜，赚钱多，实际上压力很大，一个楼盘拿错了，官司就完蛋了，基金公司也一样，一个阶段、一个行业没有把握，没有在全国排10%，自动下岗，今年资产管理行业有非常优质的两个40出头的优秀的机构投资专家过世了，压力很大。所以在这个大压力下，讲一些话非常有意思，但是有一点小迷信，说我们碰到危机以后，还是中国的传统智慧有点参考价值，你想想07年现在回过头来看，07年是猪年，老祖宗已经告诉我们了，07年的投资要像猪一样的，07年1月1号股票一买，到07年12月31号这个股票肯定是赚的最多的。08年是鼠年，你就赶快跑，跑慢了就被打死了，这是一个玩笑话，我想说的是09年，09年是牛年，怎么给它一个界定？正好牛年的时辰是对应着鼠年第二个时辰，是牛经过一天风风雨雨之后反刍的时间，所以我们房地产行业也算是经历了一次大牛市，也经历了一次百年一遇的金融危机，现在市场又开始回暖，我们要反过来思考、总结一下，反刍一下，我们在过往的熊市和牛市里面暴露外部、内部的管理、业务发展方面的缺陷，然后有针对性去弥补、完善。
　　我想最后，我想问一下，是不是用友很愿意帮助他们完成这一点，谢谢大家。
　　主持人：谢谢巴曙松教授精彩的演讲，我参加过很多这样的演讲，今天所有的听众没有一位退席，甚至也没有手机的声音，大家都在静静的聆听，巴曙松教授在开始的时候，说房地产不太关心宏观经济，其实他们非常的关心，什么时候宽松的货币政策会退出，什么时候二套房会收紧等等这样的问题他们都非常关心。
　　巴教授的建议今年还是做老黄牛比较好，兢兢业业，接下去有请绿城房产集团运营中心总经理李军先生在房地产信息化方面的一些经验，大家欢迎！
　　李军：各位领导、各位同仁，很荣幸有这个机会跟大家做个交流。我们对信息化的一些认知，另外一面很抱歉，因为我们这种认知是比较浮浅，甚至有些地方是比较微薄。
　　用友有一个主题叫协同经营，精细管控，这几年我们有一个简单的认知，关于房地产企业的价值源泉，房地产公司面临相同的情况，怎么提升效应，改善管理，从我们对房地产企业简单的面上来看，大约也四块，第一块是土地增值，这个增值就像巴教授说的，其实是大家共享这个增值，因为经济在发展。而且从我们对这个行业，对这个市场，对经济的分析情况来看，就是房地产行业已经成为本轮经济回升一个“发动机”，甚至可能在未来一定的时间里面，会继续担任这个角色。因为房地产行业很奇怪，我们说这样的论点其实有三方面的理由：
　　第一方面的理由在中国经济发展过程当中，三驾马车，出口已经受到很大的限制，投资现在像巴教授说的是铁公基的投资，转化为消费有一个过程，房地产行业很特殊，它具备投资和消费双重性，所以自然在这轮经济回升过程当中会起到主角色的作用。
　　我们的价格系数还没有上来，但是消费预期、通胀预期，尤其是对未来的通胀预期已经上来了，对房地产行业来说，这种预期比事实更加重要。
　　第二个层面叫开发的增值。这个是考验一个企业的运营能力、管理能力，所谓“驾驶技术”就是一个企业真正在好的时候或者是不好的时候，运营能力都能够对企业的增值发挥重要作用。
　　第三个品牌增值。刚才唐会长说到一点，唐会长也是绿城的独立董事，表扬一下绿城，我们感到很惶恐，这些年绿城在背后的社会责任方面做了很多的投入，慢慢会累计起来，形成一个品牌，这种品牌增值对公司的发展，或者对其他同行也有借鉴作用。
　　第四块是金融增值，这个界面上不大能够展开讲，因为对绿城来说，或者对浙江的企业来说，各有优势，有做的比较好的，我们比行业里面领先队伍还有差距，在这个方面其实很核心的力量还是第二条加强运营，把企业做健康了，很多指标在资本市场获得认可。
　　正是基于这样的理解，我们认为提升运营能力是房地产企业提升价值的根本之道。这是第一个认知。
　　第二个认知是基于运营的要求，我们构建了这样一个平台，在绿城里面有这样一个平台，第一个最核心的基础平台，标准化，包括企业的管控模式、企业架构、制度、标准、流程。第二个界面是两根柱子，一个是计划管理，绿城在全国有70多个项目同时在推进，计划管理成为一个比较核心的内容，这里面包括一些过程的监控、绩效考核的反推。第二个情况是运营的监控，更多是分析预测和资源整合，但是要做好这两根柱子，其实要通过信息化这个载体，包括财务，包括销售，包括产品的营造过程，流程目前的设想当中，我们有三条线，财务是一条线，产品是一条线，顾客是一条线，最后形成决策的支持平台，包括预测、财务状况、行业的研究。第二点的想法，信息化是企业运营管理的核心内容之一。
　　第三点绿城集团信息化的蓝图。它的基础架构还是公司的组织文化、制度，然后有三条线，第一条线以计划管理为导向的项目运营体系，第二是以责任会计为主的资金管理体系，第三是以顾客满意为目标的交付体系。最后形成一个驾驶舱，这样一个决策分析系统。
　　根据这样的认知我们认为信息化不止是一种工具，背后是一个企业的理念，尤其是一个房地产企业，把什么东西做成价值诉求，我们所谓以顾客满意为界限，这种界定导致了信息化的方向，软件的开发、使用、提升的一个方向。
　　基于这样的认知，绿城在去年做了一个信息化的框架，通过独立第三方结合自己内部的认知做的，也比较简单。总共六大模块，最基本的模块是人力资源的管理、人是核心要素，除此之外有三大业务平台。目前的情况来看，我们的推进还是比较缓慢的，因为起步比较困难，在几个核心的模块里面，基础已经搭建好了，人力资源、协同运营平台已经完成了，财务核心总帐、预算管理已经完成的，在项目这个推成本和运营这块。
　　(图示)这是我们一个简单的节点，从刚才简单的描述来看，我们对信息化的认知不仅仅是一个工具，更是一套管理方法和思想。
　　谢谢各位。
　　主持人：谢谢李总和大家分享他们在信息化管理的过程中的一些体会和经验。接下来我们有请北京大学房地产研究所研究员、用友公司房地产行业信息化管理专家余恕奇先生为大家提供用友房地产行业全面解决方案，有请！
　　余恕奇：各位来宾、各位朋友大家好，很高兴在时隔一年之后，又来到杭州，我觉得在去年4月份，我们08年用友的房地产管理信息化论坛也是在这个酒店进行。所以今天在座的各位朋友有很多大家已经成为老朋友了，这里我谨代表用友公司给各位汇报一下用友房地产行业在这一年来取得的发展和进步。
　　首先今年刚好是用友刚刚渡过20年生日，用友公司也已经从最早的以财务软件为产品核心的一个企业，成为目前亚太本土最大的管理信息系统供应商，这里前面蒋总也有介绍，这是我们一个最新的数据，用友一直是市场份额持续多年领先，这是用友总部的软件园，有一些老朋友去过，有一些新朋友希望大家有机会去看一下，一个比较人文的办公和研发环境。
　　经过多年的发展，以及在行业内的地位也得到国家和相关领导的重视，(图示)这是去年12月27号温家宝总理带国务院部委相关领导去用友视察，这是视察房地产事业部，专门进行了题词。我们也深刻感受多一个很大的压力和责任。
　　接着前面几位专家和领导的介绍，在这个经济形势环境下，用友作为管理信息系统的供应商和服务商，责无旁贷，在这个过程当中我们扮演如何的角色？所以我们今年提出来应对中国企业转型升级，成为企业转型升级一个“加速器”，因为我们信息化系统提升信息化管理水平，帮助中国的企业达成企业的转变和加速转型。因此我们深度强化专业化发展，这是刚刚结束用友每年度的一个经理夏令营，今年提出的口号是“继续持续专业化生存”。讲到专业化，用友的房地产行业发展实际上是持续深度、长期经营，有些朋友可能记得，有看过发展的历程，我们在02年开始涉足房地产行业的管理、业务系统的研发，到04年逐步的完善，到06年形成一体化信息系统的成熟，07年成立一个服务部，到08年满足高、中、低，集团以及项目型房地产企业需求的管理系系统，进入09年以来，我们一体化系统得到了广泛的应用，以及在功能方面得到深入的发展，刚刚发布5.5房地产集团版系统，和成长企业版系统。
　　(图示)这是我们组织架构，专属行业部门、行业机构，在这里全国有将近700人的团队，总部+分公司的房地产业务部。在这里有一个新的机构调整，大家可以看到，我们有北大房地产研究所共同成立一个企业管理研究中心，我们会发现这个行业内市场上很多谈房地产行业，但是很多没有过多深入到企业内部管理，因此我们认识到企业内部的管理，更多能够帮助到中国的地产企业，去提升自己的管控能力，所以我们研究的方向和主题就是企业内部管理。
　　我们人员的构成除了用友内部的专家以外，还有地产企业外聘专家，包括学术机构的一些专家，主要做以下几个方面：
　　第一优秀企业的标杆企业的管理经验的研究，比如说中国有几种成本管理模式，分别是什么，以及他们的代表特点是什么，优缺点以及标杆企业管理模式的分析，再有一个地产企业流程体系的规划，还有决策分析，就是决策支持的一些模型分析，比如说拿地、投资、每个月或者是每个季度企业内部的数据分析报表，这些形成统一化的东西供大家参考，指导信息系统为大家实施这样一个展现和服务。
　　再一个在企业管理沙盘培训，这是一个管理沙盘经营，帮助地产企业通过这样一个模拟训练，分成不同的组，每个组模拟一个地产企业，有决策者，有财务总监、项目总监、营销总监等等，共同来经营这个地产企业，然后在一个城市经营六年，用三天的课程来模拟企业六年的经营，达到企业内部互相之间业务之间的业务的了解、协同、沟通、配合的训练的提升，以及企业决策优化模拟的提升。
　　像这种一般六组做一次，有些企业会做破产的，包括什么时候贷款、融资、销售、定价等等，现在我们在很多企业都有这样一个课程的培训，也获得比较良好的反映。
　　有这样一个行业研究的话，我们实际上是希望更好的应用管理信息系统共同提供这样一个服务，为地产企业客户提供一个实实在在管理提升的服务。这里是一些成功案例，也非常感谢包括像在座很多地产企业的一些老朋友，对用友的信任和选择。大家可以看到，从去年以来，我们也有很多大型的地产企业纷纷选择了一体化系统，比如说华侨城，以及万科、南光、隆鑫等等，还有本地的很多，像绿城、莱茵达等等，包括万达、中海、远洋以及富力地产，都是应用一体化系统，包括其中的业务系统，财务、业务、成本、营销等等。
　　(图示)这是我们与万科的合作，现在实施也比较顺利，我们先从物业和客服开始做。
　　(图示)这是市场份额，感谢行业内的用户对我们的支持和认可，我们也会继续把服务工作做的更好。
　　下面简单介绍一下一体化系统，尤其是新发版的5.5及一些提升，根据前面一些专家的介绍，现在行业的更正更多的开发趋势是快速拿地、快速开发、快速销售，提高资金周转率的目标，与之竞争的关键，品牌、品质，提升这些怎么去做到？自然是提升企业管控能力做起，很多企业的决策能力都已经把目光从紧紧盯着外面的市场环境、土地市场，很多时候回归到企业内部，看自己的企业的内功如何，会发现很多很有意思的问题，比如说成本管理，这个概念谈了很多年，但是发现一个非常有趣的现象，就是在一个企业做实施的时候会发现，你找两个人出来问他什么叫动态成本，会有不同的答案，也就是说在一个企业内部，很多人对成本本身的内涵理解都不一致的时候，怎么去做成本管理？这些是需要实实在在的落实，比如说前面介绍的，你的成本管理应该是全程的，不仅仅是建安的，从拿地到第一版本的预算和拿地之间如何缩小差距，以及施工图出来之后这一版本的目标成本和建安过程中动态成本的管控，都应该是动态的重点，很多都是停留在后面这一部分，实际上大家知道，这个只占30%，全程动态成本的管理，如何实现事先、事中、事后的管理，不同的部门他们的报表永远对不上，口径不一致，谁都说谁的对，就是因为没有统一衔接。再有一个，很多企业比较突出，过分依赖经验的做法，当时做这个事情，开始做房产，开始做，有一些企业的老专家人员，总结了一些经验，但是发现一个很有意思的现象，这些好的经验不一定能沉淀下来，而有一些能沉淀下来却变成了固有模式，所谓的固有模式限制了创新和优化，我们一直这么干的，就这么干的，结果呢，往往有一些项目公司或者是有些人要创新就遇到了阻力，这个现象很严重，好的经验不一定能够沉淀下来，有一些经验沉淀下来经过一段时间反而成为创新的限制。
　　再有一个是客户，如何提高客户的满意度，提升品牌口碑，进而达到深入挖掘客户的目标。还有采购的协同，以及合同变更付款与预算控制的协同，包括工程、预算和业务之间的数据的协同。有些企业物业公司老是被投诉，其实是因为信息不对称，物业公司想处理，但是找不到资料，不知道问题在哪里，怎么办？物业一移交以后，项目部就撤了，当找到这些资料以后，客户已经很不满意了。这就需要数据的协同，很多企业不是协同的问题，是重复录入，所以实际上在企业内部有很多需要管理和改进的地方，因此用友的一体化管理系统不是卖套软件，是希望帮助企业管理和业务流程落地的问题，很多企业的既有的流程是很好的，但是应用信息化的时候，并不一定需要改造的，是信息化管理方式不同，所以我们进一步去优化和提升，在过程中间发现问题，再改进问题，是一个正螺旋效应的目标。
　　这些年来我们服务很多企业，企业的信息化都是上升到企业的战略层面来定义和构建的，同时也是一个服务于企业长期发展的目标，应该伴随着企业长期发展，不断支撑业务调整变化的基础品牌，所以整个一体化的管理思想是统一平台，集中资源，协同运作，强化风险控制，我们用一套大系统来解决几乎所有的管理业务问题，你们有一个大桌面平台，统一用一套大数据库，实现彼此完全融合，形成一个办公、业务、交流与资金一个大平台。
　　(图示)往往企业项目考核，不好考核的原因就是因为标准不同，在这里因为是一个统一的标准，所以可以进行绩效分析，再往上访问控制层，网上的招标、投标，客户管理、售楼等等。
　　(图示)这是业务架构，实际上基本上围绕这个目标，有一个技术平台才能够实现一体化，再往上中间是财务，左边是支出体系，右边是围绕客户的体系，就是客户关系管理，再下面是协同OA以及人力资源，整个一体化系统的构成有一系列的子系统来构成的。
　　刚刚发布的5.5最新的版本，更多是深化的变化，以及营销、会员系统的管理，包括项目管理招投标实现外网招投标的协同，实现供应商网上的沟通。
　　门口有体验区，大家都兴趣，可以去看一下，统一登录以后，对应的公告、任务、代办、预警，所以跟你关联的事都有，再就是对应的财务、全面预算、采购、房地产、公共，再一个是项目的招投标管理，以及项目过程管理，招投标的全程包括网上招投标，以及营销、客户关系管理，包括售楼、会员，客户服务、物业管理和租赁管理，全程一体化。
　　这个系统给大家带来一个价值，是三个方面，第一集团管控一体化，解决企业扩张以后，如何实现总部职能或者是本地分公司的职能，这样一个权责划分的问题，是一个管理问题，但是这里通过一体化系统，帮助企业实现统一流程和规范，建立统一的业务体系，统一的计划体系，以及客户服务体系，以及人力资源架构，项目公司在这个基础上快速的建立、复制和操作，并且是在集团统一规则下运营，同时也不限制创新，所以在总部定好规则体系之后，区域公司可以适度去扩展，但是不能改变总部大的框架，有一定的灵活性。
　　我们刚才可以看到，总部来定统一的房地产公共模块里面，统一的业态档案、成本风险档案，这是总部来定的，定好之后，项目公司在这个基础上去运行。
　　第二个是项目运营一体化，地产企业更注重的是节点，我去哪里拿地，什么时候拿到地，多长时间完成整理开工，开工以后多长时间可以卖或者是租，什么或者形成物业移交，但是在这个过程当中，一系列管理上面大家遇到的困难，是因为这个事不是一个部门干的，是一堆部门协作的过程，这个时候如果各自为政，很难保证这些节点，按照统一的计划，统一的预算，统一的目标去达成，这就需要完成业务的协同，成果的传递，这个应用信息化是非常棒的一个手段来解决。各个部门都可以看到自己权责范围内的数据和流程的协同。
　　再一个非常重要的财务、业务一体化，财务数据很，但是财务数据是业务过程的结果，但是应该及时反应到财务系统里面，我们实现业务系统的招投标的结算，实时形成凭证，推到财务系统里面，形成会计凭证，进总帐。
　　然后可以看到，一体化系统整个的效果展现，因为门口有系统，这里不过多去展现，这里是一个模型。现在有一个结合中国15家标杆地产企业的决策模型，后面大家有时间可以进行分享。
　　这个决策是架构在一体化系统之上，施工、决策、领导人员应用的，图形化展现所有的数据，这些数据取自于财务系统。我们公司整个的现金流量是怎样的，可以看到，这个数据以及它的发展分析这样的一些模型，它的数据实时是从财务取得的。
　　另外一个关于业务方面，比如说成本，可以实时看到到今天为止这个项目完成的比例、进度、预算的成本和合同金额，各个公司今天干的怎么样，到今天为止成本偏差和预算完成比，以及成本的执行情况，都可以看到，预算、合同、签约、变更、应付、支付，数据是实时的，从项目管理系统里面取得，不是人录的，包括动态成本，可以看到一级到二级，甚至到三级客户。
　　另外是营销，到今天为止卖了多少房子出去，收了多少钱，营销费用是多少，现在有八个楼盘，应收、已收和营销费用，各个项目认购的具体的套数和收入比，以及客户分析，请注意这里只是放了一些模型，实际上还有很多模型，这里还包括一些预测，这个我想大家看了比较兴奋一点，如果我的销售费用再继续增加一部分，对整个企业的利润率是怎么变化的，这对上市企业是很重要的，实际上就是一个分析模型，价值主要是模拟预测，预测将要发生什么，包括大家可能比较关注的，我的外部资金需求量，我还需要弄多少钱回来，是在动态变化的。
　　这是决策支持，实时从一体化系统各个业务取得数据，可以看到整个企业的经营情况，和模拟预测等等。
　　再一个，企业内部有很多自己的业务流程，从计划到目标成本，到开始采购，采购完了开始推出合同，付款应该源自于合同，完了进入财务，这个是业务流，业务流过来之后，可以全程回溯，可以看一下，大家有兴趣可以去门口业务系统看到更细化的。这里看一个实例，很多地产企业他们比较重视这个，可以看到，这里有一张付款单，付款申请，形成付款单，可以对应到财务部分的凭证，另外一个我想知道付款单的前身，这个付款单的生命过程，可以在系统里面回溯，都可以看到，是来自于付款申请单，付款申请单也可以调出来，它又是来自于哪里？来自于合同，有合同才会有付款申请单，于是可以把合同调出来，可以看到合同的内容，合同的内容又是来自于哪里？这个合同是源自于定标审批，依此类推，都可以查到，所以这里就是业务流，而这个业务流就是企业业务关联关系，这里全程可回溯，并且这个业务过程是自动推演的，带着数据走的，前面的数据可以带着后面走，70%的地产企业的业务是差不多，20%是企业个性化，10%是非常独特，这个地方的业务流程都是各家不太一样的，你怎么办，实际上这个业务流程是你自己可以配置的，所以你明天业务变化了，你自己在这里调整一下就行了，比如说我这里开标以后，直接形成定标，这是平台化系统非常大一个优点，灵活的配置项、操作的便捷性，关于操作便捷性，有些用户开始会反映，你这个系统这么复杂，使用培训很困难，实际上下面有一个流程中心，还可以构建自己具体的业务流程，企业用户在使用的时候，就是指导作业书，点完这个事紧接着就是下面的事，是企业可以定义的。
　　这里通过一个实例展现一体化系统的关联关系的问题，如何实现组织架构和人员权限和数据流程的一体化，如何适应企业的发展变化和保障投资，这个系统是基于UAP做的，目前是中国最成熟的管理平台，只有这样一个平台上面的东西才可以实现一体化。我们UAP平台是实现一体化的基础，讲到审批，每个业务流都有一个审批过程，(图示)这是一个企业的真实的业务流程，就是用友，用友现在有八千名员工，所有的报销就是这一个审批流，包括分子公司、总部，不同的业务线、不同的职能、不同的领导、不同的决策关系，完全可实现，很强大的一个审批流程支撑。
　　同时还有一个很重要的，像绿城、万达、中海、万科，要适应企业长期的发展，系统稳定是非常重要的，这是中国唯一做过一个万人变化测试变化的系统，稳定性是非常重要。
　　用友的软件是怎么开发的，我们有一个管理研究中心，我们有一个流程，(图示)我们拒绝打X的做法，企业做实施的时候，要有一些灵活，不是现场要什么就就改什么，要进行风险评估，给各个关联模块如何进行风险性测试，在座各位都明白，有一位工作软件如果在现场改的话，会这个问题解决了那个问题出来了，所以用友用最高的标准去做，这也导致了投入巨大的成本，这也是对软件质量的保障的保证，包括对用户应用系统一个稳定的保障，这是比较重要的一个做法。
　　关于实施，我们是两种实施方法，一种叫快速圆形法，一个是系统咨询法，快速圆形法就是系统既有的业务快速给你用，这个比较快，第二种方法是系统咨询法，可以同步进行流程的梳理和优化，打造出来一个符合企业自己实际的业务流程，达成改进优化的目标，落实到系统去执行，比较灵活。
　　两个对应的版本的成本，是5.5版本，另外一个V30成长企业版，成长企业版可以与U8衔接，实现项目管理和售楼。
　　最后总结一下，第一首先用友对于行业的持续投入，我相信会更好地得到市场更好的认可，这里其他几个方面，第一产品的全面，我们是完全成熟的一体化系统，包括纵向的系统管控和横向的业务协同，第二集团版应用5.5，中小企业有3.0版本，房地产行业管理与业务丰富的理论和实践研究经验，以及行业高端人才的汇集，再一个成熟性，就是很多成功案例，以及组织专属，用友有一个专门的组织专门做房地产行业管理，是持续的，再有平台化系统，如何保障企业的业务变化，系统去适应，是UAP，再一个企业的实力规模持续发展是比较关注的，用友作为亚太最大的管理系统服务商可以提供足够的安全保障，再一个客户投资的保障，我们的合作是长期的，最大程度上保证我们的客户以最小的整体用友成本获得自己投资一个长期保障，而不是说像有些企业，构建信息系统先买一套用，完了再换掉，不仅是企业内部的成本的浪费，是整个的浪费，整个一体化系统，是整体规划，分步实施，对客户来说我们希望是真正长期的战略合作伙伴关系。
　　以上简单的汇报一下房地产管理系系统，如果有兴趣的话，可以到门口进行再次的交流，谢谢大家。
　　主持人：谢谢余先生为我们详细讲解了用友房地产行业一体化全面解决方案，如果大家还有什么问题，门口有专家进行指导和交流、演示，在今天会议的最后，我们邀请用友软件的使用者——莱茵达置业股份有限公司信息部经理徐超先生来分享他们在使用过程中的经验和体会。
　　徐超：大家好，今天很荣幸，在这里受用友公司的邀请在这里跟大家共同交流莱茵达整个一体化信息系统实施历程和包括目前所达到的一些成果。
　　有三个内容，一个是莱茵达所实施的软件，再一个是实施要点，第三一个是用友一体化系统实施的成果。
　　莱茵达置业有限公司是深圳证券交易所上市公司，是一家致力于经济发达地区，二线城市商品住宅规模开发，跨区域专业化房地产开发集团，目前的开发区域遍布全国三个省，十个城市，集中于长三角区域，应该说整个莱茵达集团从93年创建到目前为止，风风雨雨，走得非常稳健，在发展过程当中，规模发展到一定程度之后，追求精细化的管控模式，出于这样的一个目的，我们莱茵达提出了要进行整个一体化信息系统的实施。
　　在整个实施过程当中，莱茵达在建设之初，首先进行了地基建设，跟盖楼一样，第一点最为重要是领导高度重视，这里面领导重视不光是要一把手立项，更重要是一把手在整个项目推进过程中要起一个支持作用，有很多的相关的信息化成果的评审，要去进行参与和交流。
　　像莱茵达在老总的带领下很顺利开展一体化系统。第二点是硬件、软件资金的到位，在信息化行业当中有一句话，“要开跑车，先修高速公路”，首先要搭建机房，配置电脑，其次要进行整个网络建设，在网络建设过程当中，要注意网络的稳定性和网络后期的扩容性。
　　第二点就是需求管理。在整个莱茵达一体化系统在实施之初，我们花了半年时间梳理企业的需求，通过需求说明书进行系统选型招标，是选型一个方向盘。
　　第二点项目实施过程中，我们要随时评估需求的合理性，并且对需求进行科学的调整，因为在整个一体化需求的采集过程当中通常企业会有这样一个问题，每个企业只关注本部门的需求，而对于一体化系统来讲，往往是一个企业管理的提升，在这种提升过程当中，部门提出来的需求在一定情况下会存在不合理性，所以在整个项目实施过程中，大家一定要注意，对需求从企业的发展角度进行一个科学地调整。
　　第三点就是进度管理。莱茵达整个项目是从08年开始选型，12月2号开始进行项目实施。从整个的进度的推进情况来看，我们是严格按照进度节点来进行实施，在这里有三点跟大家交流一下。
　　首先一个将总体项目按照规划节点进行节点分解，并且安排进度，明确里程碑实践，有点像整个房产项目的总控计划。
　　第二点使用项目进度管理软件，随时来对比项目的实施进度。
　　第三利用WPS方法对任务进行分解，对每个任务点进行职责划分，对职责划分要尽可能明确。
　　(图示)这是莱茵达整个的组织建设。在组织建设过程当中有一个原则，技术团队和业务团队要通力配合。
　　第四是规划建设，对于规划建设有两点非常重要，第一是实施规划，第二是集成规划，在规划过程当中一定要符合各系统之间的逻辑关系，通用一个规划原则首先要进行基础的业务系统的信息系统建设，在规划基础业务系统当中，如果说我们考虑HR系统，一定要HR先行，这是莱茵达的一个实施心得。第三点是需要需求的紧迫程度来规划，在莱茵达整个实施过程当中，对规划也进行调整，为了快速见效，我们调整后的规划，就是财务、业务一体化之后，直接上商务智能分析软件，这样可以实现自下而上信息化应用的快速见效。
　　(图示)这张表是莱茵达系统个集成方案，目前为止，整个OA系统和ERP已经做完集成，网络学院是第三方的学习平台，也做了一定的集成。
　　(图示)这是整个莱茵达一体化的实施的规划方案。从目前来看，我们截止到6月22号，一期系统全部上线，红色字体这些系统全部上线，应该说我们一期已经将目前为止覆盖我们企业基础的业务系统全面实施上线。
　　第六个是培训管理，有一句话叫做“系统实施，培训先行”我认为在培训过程当中，不要简单理解为做操作培训，不光是电脑的操作培训，系统的操作培训，更重要是意识培训，在整个实施过程当中，发现一个问题，其实企业当中对信息化这块的理解还是比较粗浅的，很多人不明白，信息化到底能解决什么问题，到底能为企业带来哪些好处？所以我觉得在整个系统上线之前，对企业整个信息化的意识培训，或者说信息化一个概念这样一个培训是非常重要的。
　　第三一个是建立信息化的长效培训机制。
　　第七点制度建设；制度是一个人治到法治的管理过程，在整个莱茵达一体化实施过程中，制度是最为重要一个环节，也是保证这么庞大的系统能够顺利运行，职权明确，大家各司其职在系统当中进行办公，最为核心一个环节。
　　信息化过程当中包括哪些重要制度呢，这里大概梳理一下，第一个是信息化管理体系一个职能管理规定，第二个计算机管理制度，第三信息系统运行的管理制度，这是所有制度当中的核心，相当于交通法规，车在路上如何来跑，相关的规定是如何，通过这套制度来进行约束。第四个系统的权限管理，一旦系统上线，公司的业务在整个系统当中来实施，这里的数据是非常重要的，所以要对权限进行周密的控制。
　　第八是标准化建设，在前面余总还有绿城的李总都介绍过关于标准化建设的内容，标准化是非常重要的一个部分，在整个信息化建设之初，要做信息化先做标准化。这个标准化在我今天来的时候，看整个三国的视频当中，有一句话非常恰当，叫“统一度量衡”，统一度量衡就是所谓的标准化，在做标准化过程当中，我们具体做哪些设置呢？首先要全面梳理业务流程，规范管理标准，统一编码、统一口径、统一概念，规定数据的录入模式等等，拿统一概念来说，像刚才余总提到的一点，动态成本的概念，确实在企业当中就存在这样一个认知分歧，再有一个例子，我相信我们在座的房产企业也碰到，前期规费的产生，可能会问到，项目前期到底包含哪些内容呢？每一个下属公司都不一样的，在莱茵达存在这样的情况，所以在实施整个细化过程当中，我们在这块做了非常多的工作。
　　要做财务业务一体化，在标准化建设方面，财务系统和业务系统要统一规划，否则的话，到后期会由于财务数据里面的业态档案和业务系统当中的业态档案，包括客商档案，如果说存在分歧的话，你这个一体化很难实现，这是我们莱茵达在走一体化整个历程当中碰到的一些困难。
　　接下来对整个莱茵达实施一体化系统的成果，这里面有一些具体的截图，供大家来分享。
　　(图示)这个是销售，我们客户关系管理当中，首先对销售过程当中做了一个非常详细的规划实施，目前可以实时掌握销售数据，对于销售折扣率得到了严格控制，对于营销欠款也可以实时掌握，对客户跟踪的进展情况，我们建立一个非常完备的资料库，对客户进行跟踪进展，比如说一些客户回访等等。
　　(图示)这个是销售台账，里面有非常多的销售的具体的信息。
　　(图示)价格方案，通过价格方案的制定，对整个销售房源价格进行严格控制，客户的意向资料表，对客户进行跟踪回访，还有欠款的信息进行及时了解。
　　对于项目管理系统，里面内容比较多，我认为整个项目管理过程当中核心是成本，对成本现在我们实施一个成果给大家分享一下。
　　首先我们实现所有成本的支出情况、审批情况可以实时掌握，第二对实施的成本强烈要求价格估算。第三定期成本与已经发生成本与目标成本的对比分析，使项目成本发生过程得到一个宏观调控。第四一个合同审批流、付款核批流，重现了公司的审批制度，对整个的施工成本，对前期规费、材料成本做了一个统一的管理，这是一个合同台帐，有非常详细的合同信息，有每一个合同有一个付款明细，这个就是现场签证的一个审批单，在现场签证审批单当中，刚才提到对现场签证的估算金额进行强制的提前估算。
　　(图示)这个是目标成本的表，可以察看每个成本项目的成本余额。
　　(图示)这个就是刚才提到整个合同审批过程，我们都在ERP系统当中来执行，这是莱茵达具体的审批流程，在下面还有每个流程审批的时间节点、评语说明等等。
　　第三大点就是我们对整个的财务系统和业务系统做了一个集成。所谓的财务、财务一体化，实现所谓的帐实相符，做了一个对接，保证了两个系统的数据一致性，销售收入、开发成本和科目，强制要求由业务系统传递，并且对财务做了强行的要求，凡是设置这两块，取消手工凭证，完全由业务系统当中自动传递过去。
　　大家可以看到，在这张表当中，我们的会计平台当中，通过这样一张表，后台自动设定以后，从业务系统当中可以自动生成凭证，转到总帐当中。
　　整个莱茵达一体化系统还包括了OA系统，这应该是莱茵达高度集成化系统一个标志，我们对集成化的要求非常高，主要是起一个便捷作用，并且对网络学院联合OA系统做了一个集成。总之一条原则，莱茵达所有的一体化系统，不光是用友的系统，包括第三方系统都统统集成到OA统一的操作平台上，通过统一的用户名和密码进行登录和身份的验证，可以及时传达业务，大幅提高了工作效率和工作的透明度。
　　目前为止莱茵达整个的ERP系统主要是实现了对合同付款、签证及变更的审批，还有销售签约过程进行审批，这是ERP当中一个系统审批，为什么提到这一点？整个一体化在实施到后期之后一定会碰到一个问题，哪些在ERP系统当中走，哪些在OA系统走，在莱茵达除了ERP以外，其他统统在OA系统走。这是个人操作的界面，后面是ERP事项，ERP当中所有的审批代办直接在OA系统当中出现，直接在ERP代办事项当中点击就直接链接到ERP系统需要审批的界面，整个界面非常的简单，包括莱茵达网络学院，如果要登录网络学院，直接链接到网络学院当中，这个集成度是相当高的。从目前位置，管理非结构化的OA系统和管理结构化的ERP系统在业界只有用友这个系统可以做到这样三方面的高度集成。
　　以上是莱茵达整个一体化系统实施的成果，在这里很高兴能够和大家一起交流，再次感谢大家，谢谢。
　　主持人：谢谢徐超先生。我们发现老牌的开发商、上市公司莱茵达还是走在了信息化前列，我们也希望用友软件能够为各位所在的开发公司带来信息化管理的飞跃，再次感谢大家前来参加2009用友软件房地产行业信息化峰会，谢谢大家，再见。