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广州公积金年度贷款额已用过半 规模退回两年前
老婆，赶紧在公积金新政实施前换一套房子。绘图：杨佳
从6月30日起，被称为“最严公积金新政”的贷款新政就再次征求市民的意见，其中“已使用过住房公积金贷款的不予二次贷款”、广州公积金贷款首次提出贷款规模等信息引起了颇多市民的关注。
记者了解到，有换房族加紧入市，赶搭公积金二次贷款的末班车。业内人士表示，在当前房地产市场逐步进入调整的情况下，购房客看重的是市场走势、楼盘素质等多方面因素，不会因为公积金贷款新政就匆忙入市，末班车效应预计不会特别明显。
　　二次贷款市民不超3%
市民最关心的“已使用过住房公积金贷款的不予二次贷款”的相关条款在这次二次征求意见中予以了保留。“如果不对已使用过公积金贷款职工的二次贷款行为进行限制，会影响以后首次置业职工的公积金贷款，有失公允。”公积金中心给出的解释是，在使用过公积金贷款的市民中，曾经二次进行过贷款的市民占比不超过3%，新政执行起来影响不会太大。
尽管目前各大楼盘的买家中，二次公积金贷款购房的比例并不高，不过中原地产项目部总经理黄韬表示，这一政策确实会对目前已经风声鹤唳的楼市产生一定影响。
“不予对公积金进行二次贷款的做法保障了第一贷款人的权益，优先第一贷款人，保证有住房需要的人能够贷到款。”广州市政协委员韩志鹏认为，公积金管理中心出于保障首次贷款者的利益和防止二次贷款用于其他投资的做法是有必要的。
“公积金二次贷款不应当一刀切。”满堂红研究部高级经理周峰表示，公积金二次贷款与一次贷款之间应该有缓冲期，而不是简单直接否定一切的公积金二次贷款。他建议，可以在二次贷款与一次贷款之间设定年限，“给有二次贷款需求的改善型买家留有余地会比较合理”。“如果二次贷款与一次贷款相隔时间够长，那么二次贷款就应当允许申请。”
资料显示，中央国家机关住房资金管理中心规定，从2014年起，中央国家机关职工首次使用公积金贷款结清满5年后，方可再次申请公积金贷款；购买第三套房的，国管公积金中心不予受理。
“我第一次贷款已经还清了，公积金也一直在交，为什么不能再进行二次贷款呢？”集团首席市场分析师黎文江质疑说。不过他也指出，对于有卖房换房的买家而言，一次性付款的将会占大多数，因此限制发放度的直接影响有限。
　　贷款规模退回两年前
广州公积金贷款首次提出年度贷款规模，且今年前5月已批出100亿元贷款，占年度贷款额度的近六成。不少市民担心，会否出现延长公积金审批时间等贷款难现象。
记者对比数据发现，近年来广州公积金放贷量呈现逐年猛增的趋势。2013年，广州住房公积金放贷量高达317亿元。而年度公告显示，2012年共向3.8万户职工家庭发放了住房公积金个人贷款172.42亿元，同比增长25.86%。2011年，共向2.97万户职工家庭发放了住房公积金个人贷款136.99亿元，同比增长49.7%。从数据看，如果按照目前的年度贷款额度，广州住房公积金个人贷款规模将一夜两年前，这样的贷款规模能否满足目前市民的购房需求，则有待观察。
黄韬认为，在这种状况下，控制年度贷款规模的政策给所有公积金贷款的购房客都会带来影响，也给调整期的房地产市场带来更大压力。
周峰分析，控制年度贷款规模可能主要还是因为公积金中心考虑到今年的商业贷款放贷量不大，银行的商业放贷收紧，商业贷款时间不少都要长达两个半月，公积金延长贷款申请时间，降低放贷量，“防控风险的意图很明显”。
广州住房公积金管理中心有关人士则表示，具体操作细则会在办法出台后再进行制定。但在办法未出台前，一切按正常进行，不会因此而拖延公积金审批时间，“公积金的审批时间有规定时限，并不能随意去拖延”。
　　有市民加紧看房赶搭末班车
今年3月，广州住房公积金贷款新政首次征求意见，因担心新政会提高公积金贷款门槛、降低可贷额度，令有资格申请公积金贷款的人士加快了入市节奏，从而导致出现一波公积金贷款末班车的行情。
合富置业成交统计数据显示，今年3月按揭购房个案当中，接近70%的个案涉及公积金贷款，主要分为纯公积金贷款和商业与公积金组合贷款两类。其中，纯公积金贷款购房个案占比出现明显增长，3月份纯公积金贷款占按揭购房个案比例为47%，而2月份仅为30%。
随着公积金贷款新政二度征求意见，广州房地产市场会否再度出现一波公积金贷款末班车的行情？
在广州某机关工作的陈先生昨日刚刚递交了公积金贷款的申请，他现在住在越秀区的一套小两房，小孩准备上小学，想换大一点的房子，听说公积金新政一旦落实，公积金贷款将会很严格，之前申请过公积金贷款的，就不能二次使用了。于是，陈先生和妻子每个周末穿梭于单位周边各个小区看房，想赶在公积金新政实施之前把房子定了，也把贷款申请了。他算了一笔账，如果申请商业贷款的话利率需要上浮15%，自己每个月的月供要比公积金贷款多出1500元。
有资深按揭专家认为，未来公积金新政对想用公积金贷款的购房者影响非常大，因此从现在到实施前的窗口期，或促使首次置业的“刚需”族和换房族加紧入市，短期可能会出现公积金贷款“末班车”效应。
广州市政协委员韩志鹏：
有必要保障第一贷款人权益
不予对公积金进行二次贷款的做法是为了保障第一贷款人的权益，优先第一贷款人，保证有住房需要的人能够贷到款。公积金管理中心出于保障首次贷款者的利益和防止二次贷款用于其他投资的做法是有必要的。
应该细化公积金的使用去向，对公共基金的使用和贷款额度一个季度公开一次。公积金归根到底是大家的钱，如果市民不知道自己的钱在干什么，就不会安心。公积金中心应该像政府部门那样对账目、财务、运营做到“三公开”。
满堂红研究部高级经理周峰：
不应简单否定公积金二次贷款
公积金二次贷款不应当一刀切。公积金二次贷款与一次贷款之间应该有缓冲期，而不是简单直接否定一切的公积金二次贷款。可以在二次贷款与一次贷款之间设定年限，给有二次贷款需求的改善型买家留有余地会比较合理。
在一手房市场加快速度推销量，二手房市场处于僵持的状态下，公积金贷款新政对购房者的刺激不会太大。因为二手房市场大部分是小业主，他们不会轻易跟风降价，市场的观望情绪依然浓厚。
中原地产项目部总经理黄韬：
赶搭末班车买家预计数量有限
尽管目前各大楼盘的买家中，二次公积金贷款购房的比例并不高，但是这一政策确实会对目前已经风声鹤唳的楼市产生一定影响，改善型买家二次公积金贷款应该是合理的，应该予以支持。
在目前房地产市场逐渐进入调整的情况下，买房更看重的是市场走势、楼盘素质等多方面因素，相信买家也不会因为公积金二次贷款就着急着入市，着急出手赶搭末班车的购房客数量预计较为有限。
南方日报记者 郑佳欣 实习生 何家伟
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北京拟规定住宅维修金急用48小时到账 无需垫付
屋面漏雨、电梯故障危及生命，发生这些紧急情况时，住宅专项维修资金却迟迟动不了，怎么办？针对此类问题，昨天，市住建委发布《关于简化程序方便应急情况下使用住宅专项维修资金有关问题的通知(征求意见稿)》，向社会公开征求意见。明确应急维修金申请人和受理部门根据征求意见稿，电梯故障危及人身安全等6种情形可申请应急使用维修资金进行应急维修，无需经住宅专项维修资金使用范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。不过，业委会或物业企业应在物业管理区域内的显著位置就其资金使用情况告知业主。按照现行规定，使用维修资金应当由物业企业或业委会提出申请，当物业公司、业委会出现互相扯皮、怠于履行职责，业委会已到期或名存实亡时，应急维修就无法实施。对此，征求意见稿对不同情况下应急使用维修资金的申请主体和受理部门做出了明确规定。施工方投保再出质量问题走保险在质量方面，征求意见稿规定，实施应急维修的施工企业必须承担所实施维修工程的质量保证责任，保修期内出现质量问题应及时修复。施工企业可以为实施维修工程投保，出现质量问题后所需的修复费用由保险公司支付。现实生活中，需要使用维修资金实施维修前，物业公司必须先到市住房资金管理中心区县管理部，查询维修资金列支范围内相关业主的维修资金账户余额，整理相关数据信息和实施数据关联，这拉长了实施应急维修的时间。为提高应急情况下维修资金的支取效率，征求意见稿要求，各物业企业要从昨天起，在20日内，对所管物业管理区域内的房屋和共用部位、共用设施设备进行排查，建立应急维修台账。此外，各物业服务企业应在通知下发之日起3个月内，以物业项目为单位，按户登记业主姓名、房屋面积、交存维修资金余额，提前建立起所管物业管理区域内产权明晰、资金数量准确的维修资金明细台账。市住建委相关负责人表示，此举将大大缩短维修资金支用周期，提高应急维修效率。应急使用住房维修基金流程1.屋面防水损坏造成渗漏2.电梯故障危及人身安全3.高层住宅水泵损坏导致供水中断4.楼体单侧外立面五分之一以上有脱落危险5.专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，危及人身财产安全6.消防系统出现功能障碍，消防管理部门要求对消防设施设备维修、更新、改造何种情况可申请应急使用维修资金使用应急维修金该找谁1.应急维修需要使用商品住宅专项维修资金，维修资金尚未划转至业主大会专用账户的，由物业服务企业向物业所在区县住建委或房管局物业或房屋安全管理部门提出申请。2.维修资金已划转至业主大会专用账户的，由业委会向物业所在区县住建委或房管局物业或房屋安全管理部门提出申请；业委会不愿申请，业委会任期届满且换届未完成名存实亡或业委会怠于履行职责的，由物业公司向物业所在区县住建委或房管局物业或房屋安全管理部门提出申请。3.物业服务企业、业委会未按规定申请应急维修的，由相关业主向区县住建委或房管局物业或房屋安全管理部门提出代修申请。这个相关业主，是指《北京市物业管理办法》第34条规定的6种危及房屋使用安全的紧急情况发生时所涉及的房屋所有权人，比如暴雨之后顶楼漏雨严重的业主。4.本市单位公房应急维修使用本市系统单位售后公有住房专项维修资金的，由物业服务企业或相关业主通知原售房单位向区县住建委或房管局的房改部门提出申请；售房款和维修资金记在物业服务企业名下的，由物业服务企业提出申请；危改回迁住房原售房单位不愿提出申请或找不到原售房单位的，由物业服务企业提出申请；公有住房售房单位灭失的，由其上级单位提出申请，上级单位不愿意申请或没有上级单位的，由物业服务企业提出申请。公有住房售房单位、物业服务企业未按规定申请应急维修的，由相关业主向区县住建委或房管局的房改部门提出代修申请。5.国家机关公房应急使用中央国家机关在京单位售后公有住房(含职工住宅)专项维修资金的，由物业服务企业或相关业主通知原售房单位到中央国家机关住房制度改革办公室申请；平常使用的，由物业企业或相关业主通知原售房单位到中共中央直属机关事务管理局住房资金管理中心申请。需要提供哪些材料已填好的应急维修使用住宅专项维修资金申请表；所选施工单位不在本市应急维修施工单位名录的，需提交营业执照和资质证书副本和复印件；应急维修工程预算书；住宅专项维修资金支取明细表或分摊明细表。□亮点应急维修最快48小时到款维修无需企业提前垫付钱与以往繁琐的申请程序不同，应急使用专项维修资金只需要3个步骤，且申请材料也大大简化。为提高应急维修效率，市住建委还将建立应急维修的施工、鉴定、造价咨询机构企业名录，方便业主、物业服务企业选择。按照现行规定，物业服务企业或业委会在发生危及房屋使用安全的紧急情况时，需要物业服务企业或施工企业先行垫资实施维修，再提出维修资金支取申请，而在实践中，因物业企业或施工企业往往不愿意或没有能力垫资，造成维修无法进行，严重影响业主的正常生活。市住建委相关负责人表示，为解决以上问题，征求意见稿调整了付款时间，实现了维修资金先划款后维修，不再需要企业垫资维修，并严格规定了资金审批和支付等环节的办理时限，急事急办，特事特办。征求意见稿规定，“申请材料符合要求的，有关行政主管部门应当在接到申请后的2个工作日内做出同意的决定；情况特别紧急的，应当场做出同意决定”，“市住房资金管理中心区县管理部、业主大会开户银行应当在接到区县住建部门批复意见之日起2个工作日内办理支付；发生特别紧急的情况时，应当在接到区县住建部门批复意见之日起24小时内(指工作日)办理支付”。按此计算，以后申请应急维修，可以最快实现48小时资金到账，避免推诿和拖拉导致更严重的房屋损坏和人身安全威胁。物业推诿致无法应急维修区县房管部门将组织代修为保障应急维修的有效实施、保障资金安全，征求意见稿明确了业主、企业、政府的职责，并针对性地规定了相应的追责机制。因业委会、物业企业扯皮，不能履职，无法实施应急维修，严重影响业主生活的，由区县住建委或房管局组织代修，同时追究物业企业和业委会的责任。售房单位、物业企业未按规定实施维修的，由区县住建委或房管局组织实施，同时追究售房单位、物业服务企业的责任。业主拒不交纳专项维修资金、分摊相应维修费用的，在办理该套房屋产权登记、过户、继承等手续时，应先补缴专项维修资金。施工单位出现虚报工程预算、工程质量不合格等行为，给业主造成损失的，应退回虚报部分资金、承担修复责任，由行政主管部门在网上公示其违规情况，清出施工单位名录，对其进行资质核查，并根据检查情况做出相应处罚。物业企业、相关业主虚报维修范围、虚报工程预算，一经发现，追究相关人员责任，有刑事犯罪的，移送司法机关。□专家观点“楼顶漏雨的业主有救了”针对征求意见稿，昨晚，市住建委认证的首批物业管理行业专家舒可心表示，新政策更讲究现实的合理性，尤其是规定，物业服务企业、业委会未按规定申请应急维修的，由相关业主向区县住建委或房管局物业或房屋安全管理部门提出代修申请。“这就意味着，房顶漏雨严重的业主，在物业和业委会都没按规定申请应急维修时，自己也可以作为主体提出申请，避免有的人事不关己高高挂起。”舒可心表示，要建筑区域内2/3的业主都同意后才可动维修资金，这种做法合法但不合理，“家里泡坏了，还找人来投票才决定修不修，很多业主你还找不到，这就是不切合实际的。”舒可心称，北京市推出这样的政策，是有一定压力的，也是一种创新。此前，政府主要考虑公共维修资金的安全性，担心资金被挪用，所以限定的条件比较多，使用起来有些困难，尤其在去年暴雨之后，体现得更明显。“该用的时候用不上，政府和百姓都不愿意。”舒可心表示，但是使用比较方便，也就意味着更大的风险。
因为简化了程序，申请使用维修资金的效率更高了，这也是房屋“受害”业主的福音。舒可心称，为了监管资金使用，市住建委同时提供了一大堆表，要求申请主体填写，其实也是要求物业、业委会之间相互监督，因为一旦使用多了，房管部门的监管并不一定能完全覆盖，“6种紧急情况也是有模糊地带的，所以业主也要有更大的积极性去监管。”舒可心称，还有一点值得称道的是，政府第一次在公开文件中明确，施工企业可以对工程质量投保险，保险金是从维修资金的成本中出，并不是企业出，这样施工过程中，还有保险公司参与监督，而一旦质量出问题，保险公司可以赔付。【征集方式】征求意见时间为7月30日至8月5日，公众可通过电子邮件：和传真将书面意见和建议反馈至市住房和城乡建设委。
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