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现在那个草溜社区2014怎么找不到了啊？
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草溜社区2014新出来的我这怎么找不到呢
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出门在外也不愁“关注2013展望2014”青岛房地产发展趋势高峰论坛_新浪房产_新浪网
“关注2013展望2014”青岛房地产发展趋势高峰论坛
&&新浪乐居讯 日，由青岛市工商联房地产行业联盟主办的&关注2013 展望2014&青岛房地产发展趋势高峰论坛在东航大酒店举行。来自青岛房地产行业的上百位业内人士齐聚一堂，就青岛房地产市场的发展进行交流和探讨。
&关注2013展望2014&青岛房地产发展趋势高峰论坛
&&以下为本次活动实录：
&&龙江：非常感谢大家能够参加我们今天的房地产发展趋势的论坛，地产行业开会，三点半的会，四点能开好的，我们今天的会，三点半的会，三点就来了不少朋友，三点半我们现在已经坐无虚席了，非常感谢每一位来到现场的嘉宾，每一位来到现场进行报道的媒体，非常感谢晨鸿集团赞助这次活动，让大家有机会办这次活动。
&&我是青岛市工商联房地产行业联盟的龙江，很高兴主持&关注2013，展望2014青岛房地产发展趋势高峰论坛&。
&&众所周知，2013年对青岛楼市来说是值得关注的一年，青岛楼市的成交量将创历史新高；这一年，青岛楼市的库存是不是也要创新高？这一年，青岛楼市云集了国内众多的优秀开发商；这一年，万达进入西海岸重新定位城市的功能。
&&面对诸多问题，我们特别邀请了世联地产、克尔瑞信息机构在&关注2013展望2014青岛房地产发展趋势高峰论坛&上，对国内楼市以及青岛楼市进行全面分析，并邀请青岛地产营销精英参与讨论，希望他们的主题演讲以及观点，能为青岛楼市勾勒出较为清晰的发展趋势路线图。更希望本次论坛能为开发企业的决策以及营销方式提供帮助。
青岛市工商联房地产行业联盟秘书长龙江主持论坛
&&晨鸿信息：青岛晨鸿信息传媒有限公司是晨鸿信息传媒子公司，主要以经营GM媒体晨鸿信息为主。晨鸿信息目前在全国拥有子刊数十家，致力于为大中小微企业提供最经济、实用的信息平台。发布各类广告信息100多万条，其中发布各类公益信息2万多次。我们晨鸿人始终秉承经营文化的经营理念，呼吁广大读者和客户始终用勤劳和智慧创造明天的希望。
&&我希望通过今天这次论坛活动进一步加强彼此的友谊，增加对晨鸿信息的认识和了解，在今后的合作过程中，我们要用更加优质的服务，更加饱满的热情来服务好广大房地产行业客户，让我们在未来的日子里携手并肩，合作共赢，让我们成为最亲密的朋友和最真诚的合作伙伴，谢谢大家。
&&龙江：今天我们论坛有两个环节，第一个环节就是一个主题演讲，克尔瑞带来了非常详实的数据，另外我们世联会从开发企业的运作模式来给大家沟通一下我们新形势下地产公司怎么运营，代理公司怎么样，包括做好服务。最后是我们晨鸿信息为大家做一个展示，他们能为大家提供什么服务。我跟晨鸿信息关系比较密切，我08年去潍坊，晨鸿信息在潍坊所有媒体都算是做的非常成功的媒体，我们合作也比较愉快，所以他们来青岛以后我们自然而然想要进行合作，我们也多次要求为行业做点什么事，所以有了今天这么一个大家共同来参与的，而且由我们国内知名的克尔瑞和世联地产这么一个高水准的机构来为大家答疑解难。
&&下面让我们以热烈的掌声有请我们的克而瑞研发中心的林总来给大家做精彩的演讲，掌声鼓励。
克而瑞研发中心林总做主题演讲
&&林总：大家下午好，非常荣幸今天能够到青岛，跟我们青岛的房地产从业人员做一个交流，我也参加过不少的论坛，今天大家的热情让我非常的佩服。今天我想主要是谈一下我们克尔瑞对当前房地产行业形势是怎么判断的，以及对未来短期，以及未来中长期市场有一个什么样的看法。
&&今天我想主要是四个方面，第一个就是对今年行业和市场的一个动向进行一个总结性的分析。第二个就是克尔瑞，大家也知道我们克尔瑞不仅是研究市场，我们也研究企业，第二步就是对前三季度房地产开发企业的排行榜做一个简单的分析。第三部分，我们更关心的青岛市场，我们克尔瑞也有一些数据情况跟大家分析一下。第四步应该是今天的主要内容，我们现在怎么判断未来的市场。
&&应该说今年的房地产市场，大家做开发的，做代理的都会感觉今年的形势非常好，尽管有一季度的调控，但是后来发现是有惊无险的这么一个事情。今年从二季度以来，整个市场一直非常不错，一直比较平稳，今年的市场实际上在我们看来，我觉得今年的房地产市场应该是我们行业比较正常的一个年份，过去的十年，大部分我们行业一直在被调控，绝大部分都是在被调控，偶尔的一次鼓励，激励，或者是救市是发生在08年，那是因为金融危机，房地产被委以重任。今年我们觉得是真真正正行业自身的发展，它没有受到政策的干扰，所以这样的情况下，我觉得今年其实市场代表了行业正常的发展，明年是不是也这样，我们从目前短期来看应该也是这么一个情况。
&&下面我就直接切入第一部分。
&&今年看今年的房地产市场，刚刚龙秘书长也在讲，今年的房地产市场成交是创了新高了，库存是什么情况？明年是什么情况？我觉得不管对市场还是对企业来说，成交的表现更多的是取决于一个供应，你的供应能不能跟得上，很多时候是这样的。那我们来看，从全国全行业来看，我们发现供应量在今年都没有反弹，开发投资今年全国大概能达到20%的一个同比增长，但是这个的话，我们也回去看一看前几的同比增幅，20%并不高，20%的增幅并不是很高，尤其我们看新开工这一块，尽管今年拿地量比较多，今年的拿地新开工可能是要体现在四季度或者是到明年。今年的新开工的增长，到目前为止，一到九月份同比增长6.4%，今年的新开工会体现在明年的供应上，所以说明年的供应量会有增长，但不会特别明显，这是从全国的角度来看。
&&前面两个主要是反映一下全行业，我们用了统计局的数据。从这里开始是我们克尔瑞的数据，我们全国监控的数据。从具体城市的表现来看的话，今年一线、二线城市表现更好，尤其是二线城市，这里我标红了一下，我们青岛的今年的同比增长1到9月份是35%，是超过整个行业也超过很多城市的。一线的话，我们看到深圳、上海，包括天津都是在30%以上成交量的增幅，北京、广东、重庆稍微差一点。这个为什么呢？为什么说一二线表现比较好呢？因为前面我也讲，现在市场是正常的，没有太多的政策干扰，但是北京今年是一个特例，这种情况下，有需求潜力的城市它的表现会更好，因为前期被干扰或者被压制，现在的量表现就会更好一些。
&&三四线城市的话，这里我只列了大概十个，三四线城市大概有两百七八十个的样子，我们不可能做到全部监控，但我们看到了一些，或者说我们监控到的一些都是比较不错的。但是这几个城市平均增幅也是要低于一二线。没有在我们监控范围之内的三四线城市，有的可能表现的比我们监控的还好，但是我相信有些也并不是特别好甚至是比较差。
&&这个是周度数据，黄金周回来以后这两个周整个表现来看还不错，这里既有黄金周的一个延迟原因，也有一个供应量加大，导致成交量增长比较大的这么一个原因。近期的项目表现，应该总体来说都还不错，但是我们也发现了一些现象，一二线城市有部分项目的销售，现在其实说是有爆涨的趋势，我们前期也做了一些调研。但是我们也看到，尤其在黄金周期间，三四线城市的一些抄底大盘卖得非常不错，比如说兰州的碧桂园新城，也有恒大的一些项目。现在我们也在考虑一些事情，房价是不是一直能涨上去？有些已经连涨了一年多了，那房价是不是能一直涨上去？其实我觉得现在市场的表现已经表明了这些问题，之所以卖不动，很多时候是因为它超出了购房者能够承受的极限，继续再往上涨的话，你必须是以牺牲了你的成交量为代价。这些卖得比较好的，你去看，绝对是总价低，单价低，整个一个抄底大盘自身有规划，有配套。 & &
&&这是我们克尔瑞自己编的一个288城市指数。从去年2012年5月份开始，四五月份开始，整个来讲，到现在连续上涨了16周，现在一个房价的话已经远远超过前期的一个高点，前期是回落了一段时间，现在是远远超过前期高点。这是我们的数据，大家会发现，基本上是全线上涨，下跌的很少。当然这里面基本上是一些一线和经济发达的二线城市涨幅快一些，二三线城市今年说实话没怎么快涨。
&&土地市场的量也有一个小幅的增长，从房价我们更多的去看地价或者看流标率，基本上现在的地块很少有流标的，议价率来说明显升高，这是整个的一个数据情况。我们看一看9月份，因为我们知道9月份土地市场非
常热闹，9月份的土地价格的话，在全国单价地王、总价地王出现的非常多。现在看一下，基本全是在一二线城市，这个是一个很明显的现象。上海的徐家汇中心地块，211.7亿，位于全国总价地王。所以现在来看的话
，企业拿地非常积极，包括在我们青岛其实也是这么一个情况，市场现在相对来说卖的不错，企业现在都非常积极的去拿地，但是拿了地，尤其拿了高价地以后后期怎么去运作，风险是不是已经提前考虑到了？我觉得
也不完全是这个样子。因为我们现在跟很多企业也交流了，现在很多地价这么高，房价能这么一直涨上去吗？可能也不是这么一个情况。其实这个反映了一个问题，现在的企业在一二线城市的土地储备量太少，竞争比
较激烈的情况下，很多时候就会出现这种高价地块，高价地块今后怎么运作，可能真就是考量企业的一个运营水平了。
&&这块我主要想介绍一下我们编制的top50榜单，全国前三季度中国房地产企业的销售排行榜，前四位，万科、绿地、中海、保利。最后一名的话是陆劲建设，这个是前三季度今年的一个上榜门槛，第50名是105亿。
这里我主要想谈谈几个企业吧，因为我们也对排名的变动做了一个特别的标识，第一个是绿地，绿地现在已经超过中海也超过保利，绿地行业在销售金额上是排名第二，而且已经超过1000亿，上升也是比较快。他的扩
张模式大家也比较熟悉，很多地标性建筑的建设，加上住宅各方面的一个开发，现在扩张速度非常快，而且在海外也做了非常多的项目。
碧桂园如果大家有了解，后面我们还要去再稍微详细的细说一下，碧桂园从去年到今年，发力非常迅猛，公司他们的目标是800亿，但是我觉得今年超1000亿，按今年的势头肯定没有问题。我们也看过新闻，兰州碧
桂园，因为这个我们是到9月30号，十一黄金周期间，那一个项目就卖了50个亿，那一周时间碧桂园在全国卖了200个亿，这已经就800亿了，这里面肯定也有一点水分，但是我相信水分不是很多，今年碧桂园超1000
亿是有可能的。招商地产增长都很快，也有一些央企出现了排名比较大的向好，比如说远洋地产。再有的就是旭辉地差，原来是排在前50强的末几位，现在都进入到了30几位。也有一些，很多一些企业原来是没有上榜
的，今年前三季度都已经上榜了。
&&我们对一些历史数据也做了回顾，发现这个趋势这几年来说，强者恒强这句话每一次发布我们都要讲这个事情，房地产龙头企业的市场份额这几年一直在扩大，09年上半年，我们最初做榜单的时候，前十强只占全
球份额的8.8%，现在来说，前三季度已经接近15%，将近翻了一番。面积榜也是，09年上半年只有5.6%，现在已经接近10%。
如果说你现在还满足于，广东有一些企业，不管是国营企业还是家族性企业，觉得我一年做不了100个亿，我的利润也很高，现在我做着也不怎么辛苦，自己企业也感觉做的比较舒服，我经常提的就是不进则退，现
在这个非常明显。如果你现在不去做规模，不去壮大的话，可能再过五年，你在整个房地产行业已经看不到你的身影了。
这个是我们的排行榜门槛，前面讲105，陆劲建设的一个，这几年也是增长的非常非常快，为什么讲不进则退？你原来可能100亿，09年是100亿还可能进前30强，今年的话100亿可能根本就进不了我们的榜单。原
来很多企业在我们榜单看到的，现在已经看不到了。别人都在快速的增长，但是几位可能各方面原因没有增长。我觉得不管是主观上还是客观上，导致他企业在扩大规模和速度增长上都可能有意识或者是被迫放慢，总
的来讲现在竞争其实非常激烈。
&&从梯队上看也是这样，我们每次排榜标准都会变，现在能要进入第一梯队，前三季度销售额至少要在500亿以上，在国内来讲才能算第一梯队，今年是7个企业，去年的话只有5个企业。而且今年的7个企业，到年底
的话我觉得都有希望突破1000亿，万科还是那句话，我觉得是有希望突破2000亿的，年中我发布榜单的时候已经突破1000亿了，今年万科的量，公司可能有意收了一下，今年四季度如果表现一下，依然是有希望突破
2000亿的。
简单的几个指标拿出来跟大家分享一下。
&&前面我也讲了，现在行业或者企业回归一二线，我们看看是不是这么个情况。前50家企业的业绩贡献，从金额来说的话，80%来自于一二线城市，从面积来看的话是75%、
74%来自一二线城市，前50强企业。现在三四线城市的话只有20%左右。
从项目的这一块来看的话，我们说在一季度和二季度上也都提到一个，现在龙头企业产品出现趋同性，原来大家还都在说龙湖做高端，绿城做高端，什么什么企业做中低端，其实我们发现，对他的项目数据做了统计
汇总之后发现，现在前50家企业大部分都在做中低端。一个是从金额的贡献来说，70%它的金额贡献率，前50强是来自中端和中低端的，从面积来看的话今年也是70%，它的销售面积70%是来源于中低端产品的，这
种趋同性现在是越来越强。我们说市场现在你去看，刚性需求其实比较容易扎堆，很容易就出现扎堆情况，现在大家都在做刚性需求的产品。中高端的或者说高端产品现在卖不动，这也是行业的一个共识，现在比较难
卖，所以大家都在往这边卖，尤其在一个区域内几个大的盘一块开的话，那是面临一个价格、团队、管控各方面的一个比拼。在后面我们也会讲，整个的行业，其实我们觉得竞争未来一方面是越来越专业，另一方面是
越来越激烈。
&&涨价情况来看的话，我们都说今年的房价涨的比较多，尤其北京、上海这些城市，但是我们看了一下前50强，这里是前10强企业，前10强企业涨价的情况并不是特别明显，还有一些企业，比如说绿地，比如说中海
、保利，它的价格比去年前三季度还有下跌。而且我们要注意，今年大量的盘，或者是一个业绩是来源于一二线城市，去年可能还在三四线城市比较多。前10强企业，大家很多时候涨价是随行救市，现在对大的企业来
说，至少在这几个企业来讲，他并不是单纯的去追求一个涨价或者是一个利润，更多的是一个规模。
这几年碧桂园已经属于龙头企业，碧桂园前几年也比较低迷，但是从去年开始，整个企业出现了一个巨大的转变。他的全民营销模式，绿城也在用这个模式，不管你是做什么都有这么一个销售的指标和业务，现在来看的话，他这套模式在碧桂园主打中低端的产品发挥了巨大的作用。
&&世茂也是从去年或者前年开始，在营销体系上做了一个比较大的动作，我们也知道，世茂也是挖了很多营销方面的人才，包括我们看世茂的产品也有比较大一个转变，包括在上海世茂魔幻城，包括在青岛的一些项目非常不错，他的一个产品也是在营销方面的这种有一个积极的转变。这块我跟阳光城他们交流，他们也提到，营销，可能我们传统的营销模式，或者是营销的一个定位很多时候就是最下面一层，前面从拿地、开发、投资，最后产品做好了以后，交给你营销部门，营销部门原先在企业里面的作用或者地位并不是很高，用阳光城老总的话来说，你卖得好了是市场的大势好，卖得不好是你营销的人没有能耐。但是他们现在不管世茂还是阳光城也好，更多的营销部是企业的核心，你拿地一定要去争取一下营销的意见，你做什么类的产品。更多的是一个圆环，原来是从上到下的，现在是从各个部门是一个圆环，不断的循环流通的作用，应该说对企业的业绩是一个很大的提升。
&&融创的话，我对这家企业非常佩服，它是中高端产品能够做到快周转的，真正做到的就是融创。融创的确是有很多企业值得学习的地方，精英的营销人员的模式，要学确实也不是一下就能学到的。的确是，尽管融创做的产品不是中高端，但是他这几年销售额的增长，或者是去看他单个项目的去化率来看的话，都是领先于整个行业，领先于龙头企业的。尤其绿城和融创合作合并以后，今年的规模，甚至说明年的业绩规模都有一个比较大的提升。
这边对青岛的房地产市场作一个简单的分析，因为我更加关注行业市场和全国市场，青岛的市场我只能从数据上给大家作一个点评，说的不对大家可以提提意见，多多包含。
&&青岛给我的感觉，从土地市场来说，青岛三季度是一个大的跃升，而且整个来讲，从这几年来看，表现在二线城市来说，我觉得应该是相对来说比较好的，土地市场没有一个很明显的大起大落。如果说长三角、杭州、南京，我们会看到它的一个波动比较明显，但是整个青岛市场的土地市场，或者后面的住宅市场总的来讲都比较平稳，整个来讲市场相对比较成熟。因为我们判断一个房地产市场成不成熟有几个指标，一个是房地产行业进驻率，第二个就是房价，房价太低了肯定也不行，现在我们青岛市区的房价大概1.3万、1.4万的均价，相对来说是比较成熟的表现。再就是市场的规模，现在来看的话，单月是100万左右，100万方已经跟上海的规模差不多了，上海前段时间100万方还做不到，八九十万方，甚至60万方。总的来讲青岛市场还是比较成熟的。
&&从市场表现，住宅市场表现来看，今年表现相对来说是非常平稳的，尽管我们看到3月份可能是由于限购政策出来，当时有这么一个政策预期，或者是政策的倒逼效应，出现了一个井喷式的增长，但是4月份并没有出现大幅的下滑，总的来讲是比较平稳的。
这里是对前三季度，青岛市开发企业做的一个排名，第一名我想是万科，前三季度销售金额是将近30个亿，29.66亿。海信是第二，24.43亿。面积来看，卓越是第一，26.33万平米，万科是25.43万平米。其实我这里给我的感觉，我不知道对不对，给我的感觉就是我们青岛市场上企业的集中度，或者说是企业的一个业绩贡献，比如说万科，青岛万科我相信在单城市产能，我不知道是不是能够达到集团的要求，我感觉相对来说比较分散，这个市场份额也比较分散，大家的竞争差距也没有明显拉开，大家都差不多，前几名我觉得都差不多。这个一方面是由于市场可能竞争过于激烈，再一方面是不是也由于大家在城市深耕方面还是有一点点不是特别理想。因为我们看阳光城，看卓越，尤其这两个企业，其实他进驻的城市都不多，但是至少单个城市的业绩贡献在40亿以上。
&&中高端，尤其是三四百万的这种项目卖得不是很好，这个情况，因为我们在上海也遇到过，去年的时候就是四百到六百万，上海就是卖不动，今年的话卖的比较好的就是四百到六百的区间。一方面上海的房价一直在涨，一方面是这个原因，另一方面也是市场需求的关系。这一轮整个从市场需求释放的角度来说，一开始是刚性需求，后来是改善性需求，再后来是投资性需求，在上海，这三类需求都非常活跃，不仅仅是刚性需求，是不是青岛的市场现在来说可能稍微滞后一点，后期是不是可以接过这个接力棒？因为我前面有讲，房价再涨上去的话，购买力各方面都会跟不上，后面改善需求和投资需求需要接上接力棒。
&&对未来行业的判断，一个短期，一个长期的。短期来看，其实政策面这个我们在三季度末做了一次调研，我们也是叫地产经理人信心指数的调研，我们每期也会发一个东西，访谈的主要是各开发商操盘的一线老总，投资的老总。整个看下来，我们发现四季度企业的信心是有回落的，我们总结下来最大的问题是出在大家担心四季度出政策，因为感觉今年走的太碎了，政府是不是会容忍房价一直涨。这个从我们跟政府交流下来的结果，我们认为今年，甚至说明年上半年全国性的政策不太可能会出。会出的政策可能就是地方性的政策，比如说最近这两天深圳出政策，北京出政策，为什么会出政策？这个是房价控制目标。年初指定的控制目标是8%到9%，都在10%以下。今年三季度已经全部都超了，超了会怎么样？老实说我也不知道超了会怎么样，我们现在在帮上海市政府做方案，做课题研究吧，看怎么去控制房价。这个东西现在来说，深圳前两天出了，都是奔着这个东西去的，这个政策我们可以去看看政策条文，对市场影响并不是特别大，说白了你现在要打压一个房价，温家宝总理十年都没完成，完成不了，他们更完成不了。现在要做的就是把房价的一个数字给它降低一下，所以说北京你去看，大量发展限价房，上海肯定也是这样，大量发展保障房，保障房多上市，均价拉拉低。这种政策对商品房市场的影响基本上可以认为没有什么太大的影响。
&&还有一个政策就会影响比较大，就是说北京、上海今年都搞过的，你房价涨的比较快的项目，或者说你房价单价比较高的项目，我不给你预售证，你房价高的我不让你卖了，你房价涨我不让你卖了，让卖的就是那种低价的，把整个成交均价给它拉拉低，这个是比较有用的。而且我们现在看深圳、北京、广州、上海，我估计也就是这几天的事情，都会有政策出来。
&&房价来说的话，先涨后稳，这个我前面也在讲过，就是说不可能一直涨下去，因为他的购买力是有限的。今年四季度房价还是一个上涨的过程，明年上半年还是这么一个过程，但是说后期的话肯定是要出现一定的一个滞涨，或者是我们叫稳定，或者说房价的一个平稳，这是房价的一个走势。项目来看的话，中高档产品销售短期内还是受影响，现在收紧，我不知道在青岛市场上现在收紧是一个什么情况，但是在上海一些城市现在收紧是比较明显的，但是这个是短期的。今年的额度用完了，到1月1号以后又有新的额度，这个东西影响是短期的。关键就是说房价继续上涨，我觉得将会是比较明显的阻碍刚需需求的入市，在一线城市不太可能再出现开盘就卖光的情况。对企业来讲，今年来讲超过500亿的，12家基本上没问题，超过1000亿的是6到7家，碧桂园这些都有可能超1000亿。
&&长期预测，为什么说今年短期来看不太可能出政策？因为我们觉得新的政府和原来温家宝总理对房地产调控的思路和看法，我觉得应该是有一个比较明显的差别或者说不同，从李总理上台以后，他对于房地产的一些表态，或者说是一些做法上，我们觉得都不可能，前十年那种调控在后十年很难出来，短期的打压前十年已经证明了对房价已经控制不了，所以更多来说，现在大家谈的比较多的长效机制。所以说长效机制很多人都在谈，究竟具体能够有哪些内容，我们这里做了一些感觉，总结不全，但是我们感觉可能会多了一些东西。
&&第一个是融资，前十年房地产企业更多是被政府掐着脖子，其实这个结果是导致了企业开发上不去，市场供应上不去，房价继续涨，所以这一块给行业或者企业松绑，在融资这块长效机制是一个比较大的趋势。
&&第二个是保障房保障房尽管来讲已经有了一个大跃进式的发展，但是也确实出现了很多问题，比如说上海现在就是保障房卖不出去，哪个企业不符合标准，这个矛盾就非常的突出，后面我想肯定会有一些制度性的变革。
&&土地改革，这真是一个真正的长效机制的问题了，供应上不去很大一块也是土地量少，18亿亩的红线卡在这里。现在我去看媒体的话也会看到，改革、探索、试点这种词在媒体上经常出来。房产税就不说了，这几年一直在说这个事情。因为我们对企业来说也经常说，它没有什么影响，不用担心。那房产税不是没有影响力，是有影响的，只不过现在我们的标准、方法、认定跟国外不太一样。
&&还有一个税大家现在还没有引起关注，遗产税，感觉好像和我们没有太多关系，但是实际上遗产税如果执行起来的话对我们房地产会有一个比较大的影响。现在中国，老人留给孩子很大的一块房子就是遗产，如果40%、50%的交了房产税的话，那谁还会把房子留给孩子？这是第一个趋势。
&&这是国家统计局发布的一个数据，下滑其实是比较明显。现在能够买房的年龄段，尤其在后是一个逐渐减少的趋势，所以说我们觉得今年有望突破12亿，但是这个12亿到13亿有可能就是这十年，未来十年行业的一
个顶点，很难突破。这个是我们的一个判断，我们感觉一方面是一个市场需求，人口在减少，市场需求在减少。另一个是房价的问题，这个是我们的一个观点吧，毕竟是看未来十年的情况。
&&第三个趋势就是城市分化，一线城市未来的量，现在来说的话是逐渐往下走，前面说上海的话，现在跟我们青岛差不多，一手房跟青岛差不多，甚至还不如青岛。但是曾经上海在04到07年也是突破3000万方的交易
量，这几年是一直往下走。整个来讲的话，一线城市未来的一个趋势。二线城市还有它的一个空间，包括青岛，包括沈阳，未来还有比较大的空间。三线城市，三四线城市大家要仔细去甄别，尤其做开发、做投资的话
，仔细的甄别，里面的城市的确有很多风险是非常大的。
&&这里提了两个例子，这两个例子也经常的提，一个是唐山，一个是连云港，我们也只提了一个简单的指标，每年土地的年均成交面积。近三年，唐山每年2100万方，连云港是2300万方。这些城市你可以去看，说白
了就是土地供应量太大，未来上市的话市场风险太大，而且房价很难有一个上涨的空间。我们看看几个城市，沈阳，沈阳的城市也是这样，但是供应量没有这么悬殊，没有这么大。
&&第四个趋势，现在因为很多概念性地产，养老，包括工业园区这种都非常流程，很多企业也在尝试着投资这些东西。我们的观念，住宅是主流，这个我觉得也是毋庸置疑的，概念性地产这个是有风险的。旅游地产，
我们觉得除了海南，其他城市做旅游地产是有风险的。这个的话，因为我之前还在跟我的同事交流这个事情，中国的休假制度，或者说休假习惯根本支撑不起旅游地产的发展，海南那面相对来说，为什么它相对来说好
一点？它的气候跟大陆气候完全不一样，尤其在冬天的情况下，冬天很多东北人去那里度假，这是有实在的需求的。像云南一些其他地方，一开始有些人会去买，但是我相信你买了以后一定会告诉其他人不要买，因为
你一年也住不了几天，房子放在那里增值也比较慢，出手也比较困难。
&&商业地产现在是比较大的热电，我觉得商业地产就不分城市了，各线城市都是有它的机会点，但是选址要选好。我们更看好的是在城市中心区域的商业地产项目。办公来说的话，北上广它现在的市场需求比较旺盛，
除此之外的话做办公也是要谨慎一些，尤其是经济不怎么发达的二三线城市。产业地产的话，工业园区地产它里面很大的优势在于它的土地价格，但是这块未来肯定有一个政策变化，这个我觉得要当心一点，政策方面
的一个风险。
&&第五个趋势，首先一二线城市，基本上被我们前面看到的top50所占据，如果后面五年十年还没有进入前50强的话会发现非常难以立足，因为我们看后面竞争会非常激烈。撇开这些不讲，你就拿地来看，总价、单价
，这种拿地的门槛会非常高，所以慢慢的会被挤出一二线城市，这是我们的一个预判。这些城市到哪去发展？我觉得可能要到三四线城市去找机会，正好有这么一块地，你可能跟当地政府关系又比较不错，以比较低的
价格拿过来可以做一下开发。
&&大型企业来说的话，未来的一个发展可能更多的就是增加持有的一个比例，现在大家都是开发卖掉，拿地再开发，自己持有的这一块将会更加明显。比如说金融地产，地产与金融的一个结合。
&&今天就跟大家作这些交流，谢谢大家。
&&龙江：非常感谢林总，林总也是我们青岛的地产圈的老朋友，因为易居只要有大型的活动就要派出我们的主力干将林总，林总已经在青岛多种场合讲过对房地产企业的分析。
&&下面我们有请我们世联怡高地产的总经理陈耀华，他从另一个角度来讲讲房地产形势的发展之路，掌声有请我们陈总。
世联怡高地产总经理陈耀华做主题演讲
&&陈总：没有那么玄乎，最终呈现的东西有一些跟刚才的林总有点相象，不同的机构，同一组数据的分析方法会不一样，更多的会有一些基于未来的想法。
总结这份讲稿，我参考了一下世联集团最近的一些研究成果，也融进去了一些我个人的看法还有一些观点，本来这个事到年底讲会好一些，中途这么早拿出来讲的话，可能有些思考的不对，或者说观点不对，希望大家指正。前面大致的东西我想不花那么多时间，主要会放在第四第五。
&&前面这一块过一下，让大家感觉一下。为什么设定这样一个行业，从世联的角度，包括从我个人的角度，都感觉到今年分化的特别厉害，从城市到开发商都发生了一些分化，比如说在不同类型的这种物业，住宅、办公楼还有商业，这种不同类型的房产，它的投资、开工面积，包括辐射都发生了一些变化。这个是1到8月份，公开数据，也不用太多说了，现在所处的阶段是金额的增速正在下降，不过我觉得这个也不代表什么。今年上半年的比较，因为去年的上半年确实比较弱，我觉得这个算不了什么东西。
&&这个就开始有点意思了，我们把70个大中城市的价格，以及城市把它分开的时候，这个时候就看出一些端倪了，就是像一线城市，这个曲线非常有代表意义，今年，从12年下半年开始吧，出现了一二三线城市价格的分化原来是比较同步的，因为这个是一个同比的曲线，不存在于谁贵谁便宜的问题。这张图更加清晰，这张图采样点更多一些，大家可以从大趋势来看，从10年开始一直到12年的下半年之间，基本上变化的大趋势都是一致的，但是从去年下半年开始分化了。那将来会不会再同步起来呢？我觉得可能性不大。
&&这个是土地的一些信息，很明显，因为柱状图的一些信息，明显看出我们统计到8月份，当然9、10月份土地市场会涨的比较厉害。如果从1到8月份，可能大家的感觉不一样，可能媒体会讲的比较多，新闻点就是地王，地王多感觉好像土地市场很旺，但是实际上从这个图上面很清晰的能看出来，这条线就是总比，一直在呈下降的趋势。
&&议价率，议价率在10年的时候达到了惊人的一倍，青岛的没有那么高，最高的时候大概60%几，全国当时非常的疯狂，现在出让的议价率处理之后开始在上扬，青岛的情况也是一样的，待会会有一个曲线。
&&这张图是讲了咱们现在一些城市，一些城市的土地出让金的情况，刚才林总也展示过类似的，今年和去年比，大家可以看出部分城市的土地出让金，非常厉害。这张图其实要跟购置面积两张图结合起来看，刚才我们看过，这张图在持续的下降，但是价格在不断的上涨。我想说明什么呢？其实一直以来咱们的天朝一直想说通过加大供地面积来控制房价，这个愿望是完完全落空的。不要说供地面积了，应该是成交的土地面积持续的下滑，想说什么呢？地方政府其实对于地价的提升更加的关注，他们对供地框架一点都不感兴趣，这样可能意味着我的地价下降，那与其这样，我还不如直接把地价供上去，通过加大供地来平房价是完完全全失败的，是温总理的梦想。
&&这个是我们世联累计的一个数据，世联每年成交的客户去年是35万套，可能每年跟踪这些客户置业的需求，把这张图片画出来，从07年开始，在07年跟10年的时候，买房投资的客户达到了一个顶封，接近50%，这两年持续的下滑，可能在15%左右。
&&这个也是我们累计的数据，今年可能我们成交的客户会突破60万套，今年的销售目标统计很高。能看出什么问题呢？35岁以下的，这条线，35岁以下的客户占的比例是不断在增加，现在从最近的数据来看，35岁以下，这些已经占了60%，持续的往上，这是年龄构成。
&&这几张挺无趣的，我们快快的过。从一线城市来看，量价的比较来看，上海非常突出，它的成交量增长的特别大，广州跟北京的量的情况。二线城市，长沙，合肥表现的都不错。杭州比较特别，杭州在二线城市都在增长。青岛的表现量增长了35%，上半年当时出来量是增长了翻一倍，把后面几个月增加进去量会更多一些。
&&青岛简单跟大家说一下，我希望大家重点看的标了红色，今年的土地市场供应是略微有上升，大概上升了20%左右，但是成交是同比下降了，供地供的比较多。而且从这条月份的线条来看，月度供地在9月份的时候，在从09年开始，这条虚线基本上是最高了，这几年的单月供应。如果从分区来看的话，供应量最大的还是即墨，成交最多的是在胶南。土地价的走势，大家如果还记得刚才全国那张图，10年的时候是达到了全国115%，青岛这条线比较缓，这条曲线我估计会继续平滑下去，地价都挺难起来的。
&&这张图有意思，这张图就是我们把青岛，从09年一直到今年为止，成交的土地性质做了一个统计，特别值得注意的，12年的时候，这个颜色12年的商业供应量特别大，应该是这个颜色，12年青岛的商业用地供应量，从09年开始到现在达到了一个高峰。到今年的时候，这个颜色的住宅供应量有所反弹。去年的住宅是重点，今年是翻了一倍，这是住宅性质的土地出让。这张图能够反映很多的问题，12年商业用地，我们从它的建设周期一直到储备招商、开业，能大概明白，到明年的时候青岛这个商业放的地方会特别特别多。
&&住宅，住宅我想也不用多说了，今天大家在这个行业里面，唯一值得注意的就是成交，成交同比30%，非常棒。我们刚才说的是四区，现在看看五县市，五县市也不错，成交上涨了41%，也比较稳。
&&现在从存量来看，胶州的绝对值是最大的，而去化速度最慢的是胶南，我们把每个区平均的去化速度去除存货量就能够得出这条曲线，从这条曲线看胶南，胶南这条曲线是最高的，他如果要消化这个量需要时间是最多的，现在需要22个月才能够把较难的存货完全消化掉。
&&房企我想也简单说吧，我尽可能把图表做的简单一点，文字少一点。一个行业的集中度，从07年，前20名和前10名的趋势不断在提高，这些企业他们在跟大势比，这是红线，50亿规模以上的企业增速是远高于大势的。还有他们运营的效率也是特别的不一样，这条线是行业的平均的毛利润，上面是主要上市的100多家房企的毛利率。
&&这里也做了一些列表，因为世联经常跟很多投行、基金做一些信息交换，做的好的我把它标成黄色的，做的有点问题，或者是问题比较大的就是红色。这个数据比较有意思，这个数据是可以理解为企业的融资利率，可以这样简单认为。中海跟华润他们在财务成本上面的水平跟其他的公司比，每卖一套房子就能比别人多赚一些钱。有一些问题的是融创，3.44%，保利香港是4.13%，能看出来这种融资的成本。另外在销售管理费用上面，做的比较好的像招商，以及中海外，在销售管理费用控制的非常好，而碧桂园这个是做的投入特别大，大家也知道他的推广费投入是非常大的。
&&这里有三项，分别是税前的资产回报率，还有杠杆倍数，还有一个税前的净资产回报，从这里来看，排在前面的中海和华润，他们两个都做的比较不错，因为财务成本很低，所以杠杆倍数是最低的，手头上也持有大量的现金。而杠杆倍数比较厉害的，恒大，他的杠杆倍数非常高，还有新成。
&&碧桂园我简单说吧，他今年定的目标是800亿，到了黄金周刚过的时候，我看他们的已经达到了港币1000亿了，按照汇率换过来，其实他在黄金周刚过的时候已经完成了全年目标了，应该可以冲刺全年过千亿的目标。他的总收入没什么好看的，主要是看他的利润率，咱们做企业的话主要还是看利润率。碧桂园的利润率高，卖得很便宜，我们说他在广东一个四线城市的地方卖房子，三千块钱含精装修能赚300块钱，到这种程度。他们现在总共是有134个项目，马来西亚的项目已经销售过百亿了，碧桂园在马来西亚是最大的开发商了。土地的储备状况，大家看一下他的土地储备，695，主要还是在二三线城市。
&&这是碧桂园的销售规则，一周之去化率达到70%，楼盘第一次推出和开盘的时候，有提供80%的货量，一个月去化率达到90%。这个是碧桂园的核心竞争力，超低地价，全产业链的整合，基础建材他自己出。
&&我想第四第五稍微多一点点跟大家分享一下。从短期来看，我自己设定的这样一个题目，可增持可买入，借用了一些证券的语言，因为股市和楼市非常相近，都是资金驱动型的行业。总近期的走势来看，从新一任的政府上来之后，有点出乎意料的平和，大家都理解了克强的一些想法。从目前截止到8月份的一些指标来看都有回暖的趋势，比如说像中采的PM指数等等。
&&固定资产投资额也有小幅的上升，因为目前有些观点认为，中国的这种基建的投资已经饱和了，可以拿出很多数据，特别是高铁的密度，包括机场的这种投入实际上是最简便的能够拉动我们投资的，现在有一些观点认为，中国的这种固定投资已经接近饱和，但是从我们自己的角度来看，实际上还有很大的空间，比如说有些钱你看不到花在哪了，就是花在地下，比如说排水。大家知道像上海某些地方，一下雨全都淹了，未来可能有一些基建的投资会花到地下去。还有一些花到哪了？一些4G宽带的建设，可能有几万亿的空间，所以这种固定资产的投资将来依然还是会帮助我们去拉动GDP。当然房地产也是其中一个很重要的内容。
&&从建材的量来说都比以前好做多了。现在从以往紧锁的政策，现在各地方也在试探的做一些松绑，他们都有自己做一些细微的调整做法。贷款这个也是我们要预测近期市场很重要的一块，大家也很清楚了，下半年之后很多的房贷额度在松紧，什么原因？就是国家对于这种贷款结构的设计，要扶持小微企业，所以各大银行对于小微企业有这种贷款额度，到了下半年之后，他们发现这种额度完成有点问题，完成不了打款，赶紧把一些额度拨到小微企业。而且小微企业这种利率的议价空间比较大，而且小微企业过来个50万，甚至是100万，所以这个实际上也是银行的一种趋利的行为。而且从这个额度来看，今年我听说新增的贷款额度是9万亿，到了下半年，每年才6000个亿，很快都分光了。
&&这个是住房信贷的情况，这个不多说。上门量，这个是我们自己的统计，全国40多个公司，将近有1000个楼盘，或者说1000个售楼处每天在接待客户。我们把接待客户都录入到每个人系统里面，每天都要录入，不录的话得扣分，所以每天的数据累计起来我们就做了这张图，这张图是一个领先指数，代表了未来&&虽然只是上门，但是上门到成交有一点时间，这个指标能看出来8月份以来我们的上门量在持续的增加，至少可以预计往后的一两个月成交是有保障的。
&&中长期的格局，当时的几个表态我记得叫支持首付，稳定房地产的增长。特点在哪呢？一个是规格很高，因为以前温总的时候经常出政策，以国务院的名义，这次是政治局开的会，首先感觉上就高端大气上档次，是政治局，不是国务院的形式。实际上现在确实挺为难，为什么克强也说不紧不松这样一个政策？当中很重要的一块，待会会提到几个话题，一个是地方战略话题，政治的东西放在最后。第一第二是一个城市分化还有利率市场化的问题。
&&从我们服务机构来看，城市化意味着很多东西，一个现在从我们自己的世联语言是上下半场的问题，现在到了下半场，城市和客户的一个分化。城市的分化我先把结论给大家展示，待会我会说依据。一线城市以更小的成交面积，更高的成交金额，将来我们在一线城市讲的故事就不是说以售楼处的故事了，而是资产的故事了。二三线城市它有更大的市场容量，对于开发商来说，得二三线城市着得天下。虽然我们一直有这样的感觉，开发商回归一线城市，但是从我们的角度来说，回归一线城市的开发商都是在玩资产游戏，回一线城市的都基本上是想玩资产游戏，他具备这样的能力。真正能够在业绩上面有所成就的，往往是一些二三线城市扎根的，像碧桂园这样的企业。大家经常听到任志强、潘石屹之间的讲话，但是我们如果翻一下他们企业每年的销售额能知道，才几十个亿，但是别人敢大声说话、放炮，所以也挺奇怪的。今年要卖200亿的企业，老板去读书，去爬山，坐船去，年收入50个亿的老板整天在央视去教导大家，挺奇怪的。
&&我们认为这种城市化，因为现在我们叫做城镇化是以人为核心，我们认为城市化已经到了高级阶段了，所谓高级阶段就是很明显的，从很多今天的案例模型能知道，城市化的主要方式是人口流动，以及城市的扩张，其实反映在青岛也是一样的，我们从七几年开始，这么多产业地产在蓬勃发展，上礼拜还去参加光谷的研讨会，感觉青岛现在的产业地产直接是从原来政府主导的一些市区里面的园区直接切换到一种以企业为主导，充分的市场化的运作，开车从自动挡的起步一挡开始直接拉到五挡，没办法，没有产业地产就聚不了人，产业税也供不上。城市扩张就不说了，因为青岛也是东西北这样去拉开框架的，尤其是西海岸。
&&城市分化的根源，现在我们世联正在跟同济大学合作，以这三个纬度去把二三线城市做一些研究，产业聚集、人口聚集还有市场表现这三个纬度。我们认为如果离开了这三个纬度单纯去说市场的表现或者说前景如何，理由不大。我们最近在跟同济做这方面的研究，将来如果有成果再跟大家汇报。
&&这是租金的变化，北上广的租金，这个是平均的，就是商品房租金的水平，持续在上涨。当租金持续的上涨的时候就意味着&&当然我们也要看价格了，资产回报率在不断的增加，这个时候傻子才会把房子卖掉。青岛就不怎么涨。二三线城市也一样，因为有这样的一个趋势，在一些一线城市已经形成了这样一种以自我为中心，向外发散，形成一个城市群的状态。还有一种状态就是对于级别比较低的一些城市，他是向内，有一个洼地的效应。将来的城市化不断的进入新的进程的话，更多的可能会出现这样的洼地，周边的大概在50米范围左右。
&&这一批是我参考了咱们集团的一个成果，当时在跟中产联盟所有的成员做交流的时候，我们要给他们一些建议，因为这些企业经常在想我要进哪些城市，哪些城市的潜力更高。全国661个城市，现在我们说的中产天堂，600个城市大概会占50个，像西安、合肥、武汉，这些我们特别看好的长江中下游的城市，特别看好武汉，虽然武汉现在是个大工地，但是武汉的华中长江中下游的潜力一定是比东北要大得多，最近开发商也问，去哪个城市？沈阳，东北的这样一些城市要谨慎。像徐州，徐州很多路都没有红绿灯的，很乱的，就跟武汉一样的，整个的大工地。在我们看来，越乱的城市越有潜力，但对开发商来说就不好玩了，像徐州很多路都没有红绿灯的，像武汉的大工地，我们就跟开发商说越乱的城市越有潜力。
&&利率市场化，这是我昨天加上去的，昨天我翻了一下资料，利率市场化是现在央行一直在推行，可以说是必然之路了吧。我们看出一些端倪，利率市场化经历的时间比较长，其中对地产造成什么影响？没办法，利率的变化一定会对行业造成影响。
&&我们先了解了台湾、美国、日本这样一些地区还有国家，发现台湾有意思，台湾它在76年开始利率市场化，一直到89年完成这期间，它的大背景跟中国一样的，GDP从超过10%持续的下降，经济的大背景是跟中国很像的，所以研究了台湾在这个期间，利率市场化期间它的城市的变化，可能可以给中国房地产市场提供一个参考。什么规律呢？就是随着利率市场化深入的推进，房地产的利率自由化持续的在下跌，黄色这条线还有柱状的这些图，中国刚开始贷款下限打开了，下面还有一个台湾的利率市场化利率变化也是一样的，先把贷款下限打开，上限打开，然后把存款也打开。随着这个进程，其实他的开发商跟消费者购房还有开发的变化能看得出来，线在逐渐的下滑。利率市场化的目的就是让利率由市场来决定，所以基本上完全市场化之后，市场上的利率会逐渐的下降。这两道红线对应的时间是一致的，在这个时点的时候，台湾的利率是最高的时候，随着利率不断的下降，这种量价重新的提升起来。在整个市场化的过程当中利率不是持续的下降的，会海升然后再下来。
&&总而言之，因为台湾的利率化市场背景跟中国有非常相像的地方，虽然只是一个地区，但是资本游戏是一致的，资本游戏它不会看你是一个国家还是一个地区。从资本的角度来看，资金成本下降对开发企业来说是一个好事，但是同时因为金融企业要趋利，他希望在利率市场化获得更大的收益，会对这种按揭贷款的利率产生拉升，总的来说它会有好的积极的一面，但也有这种导致需求多的时候利率排升，会导致需求的萎缩。
&&这个里面我想说一下一些实政，虽然我们经常说一片唱好，但是从这个图上面很明显能看出来，因为我们数据是来自中国经济数据库。三角形的线是新开工面积，在11年已经到顶了，从绝对值来看，我们中国城镇房屋它的新开工的面积在11年到顶之后，现在正在逐年的下滑。从这个开发，从竣工交付，稍微有滞后的，一年半到两年，我认为在建的面积达到顶峰应该在14年，中国以房地产投资为驱动的游戏会在14年开始变缓慢，已经达到一个顶峰了，开始在下降了。
再分细一点，住宅，这个是商业。都是在11年达到了顶峰，逐年的在下滑。后面这些点和线是预测的。商业也是，在11年达到顶峰之后逐渐下滑，商业它的建成时点会比较晚一点，也是在14年，中国城镇商业的在建面积在14年会达到一个顶峰。
&&最后一个话题是地方债，我想先把这本书隆重的推荐给大家，国家行政学院的时红秀教授写这本书，《财政酚醛、政府竞争与中国地方政府的债务》，这本书我已经在网上看了推荐，当当网大概卖24块钱吧，不贵，大家能够学到很多东西。他有几个观点，实际上不是他独创，但是代表了主流的一些看法。比如说地方政府的竞争，中国的经济之所以繁荣就是因为有限域竞争，所以导致了这么多腐败、土地财政等等一系列问题，地方债务对于房地产的影响实在是太深远了。
&&我拿了一张图尝试想说什么呢？如果把大家扔到一个森林里面，荒芜人烟的森林里面，怎么去走出这个森林？如果看过一些《荒野求生》节目的朋友会知道，顺着河流会走出一个森林。我们现在看我们整个市场，近期其实非常好预测，已经既成定局，没有什么好说的。从长远来看，影响的纬度非常多，要把这个市场看清楚的话，找一条河流走出去是最好的。世联认为地方债这个问题可能就是我们判断未来政策走向的一条河流，能够看清楚未来的走势。最近陆续数据出来，大概地方债在20到24万亿的这样一个地方债务，这个债务实际上意味着地方政府的资产负债表是远超于预期的，之所以克强不敢轻举妄动，我想很大的原因就是地方债的问题。要判断房地产其实很简单，这条河流就是地方债，直到地方债的问题不再成为中央心头的时候，我想当一个地方政府不再依赖土地为财政收入的时候，我想这个时候的市场才是最健康的，也应该是我们的一个目标。当时朱总理也没想到土地财政收入纳入到地方收入会导致这么多问题，所以这种土地制度的改革跟财政分权关系特别大，这个我们可以看11月份三中全会。
&&地方债问题，我想偏政治多一些，我想不多去涉及，大家知道怎么回事，因为我们希望在这个森林里面找出一条容易让大家去判断的依据。现在克强我觉得给房地产行业最大的好处，以后我们分析的时候不用多去考虑政策，这个行业开始逐渐的回归市场一些判断的指标，或者是一些行为，可以用很多原来市场化的指标去判断市场，这个我觉得是一个大好事，不再过多的去揣测政策的变动。
&&这一年刚刚进入四季度，从世联的角度来看，从新的一界政府来看，我们对待这个行业的一些观点可能要做一些修正，我们行业可能会面临一些新的周期，不一样的周期了，以前我们一些分析方法和观点可能要做一下修正，主要还是行政单位少了，现在开发商也知道怎么去应对了，房企那种主动的去杠杆化的意愿非常强，大家看到像中海，像华润，杠杆化强的时候就意味着，说句玩笑话，穷的只剩下钱了。这样一种状况，开发商成熟了，跟以往的周期性不一样的，我们从去年开始，我们做很多方面的修正，我们面临的是行业，包括周期不一样了，我想这样一种状况才会使我们的行业真正走向健康的目标。
&&我今天的分享就到这里，谢谢。
&&龙江：谢谢陈总。非常感谢我们今天下午克尔瑞和我们世联做的精彩的行业分析。
下面一个环节是我们的晨鸿，现在有一些新的模式和方法推出来，给我们做做演示，下面邀请我们的晨鸿编辑总监王先生，掌声有请。
&&王总：时间比较晚了，耽误大家十几分钟的时间。今天这个论坛搞的非常成功，首先可能因为我们估计不足，今天的会场原来是计划五六十人，但是到现在将近一百人。第二个可能时间有点短了原来计划是两个小时之内能结束，但是现在来看时间拖的有点长，希望大家再坚持一下。
&&一个是今天坐无虚席，不管是各位领导也好，专家也好，包括房地产界的代理公司、媒体非常多，大家汇聚一堂就是为了探讨青岛房地产发展的情况，我们作为媒体界，尤其是今天来的媒体非常多，有十几家，因为晨鸿信息来青岛时间比较短，刚刚三年的时候，很多房地产业的朋友不是很了解，所以今天安排了大约十几分钟的时间跟大家交流一下，也放松一下，希望大家有机会，我们加深进一步的合作，下面就进入主题。
&&晨鸿信息我们简单从三个方面来认识一下，首先我们看一下晨鸿信息的母公司，也就是说晨鸿传媒集团，是中国DM广告的一个旗帜企业，是山东省广告业第一个，也是潍坊市服务业唯一一个中国驰名商标企业。目前在中国的发展刚刚算是一个起步阶段。我们是从2003年开始创办，到今年正好是十年的时间，目前集团旗下有20多个子分公司，涉及各个行业。在职员工大约2000人。核心产业也是我们的主产品就是晨鸿信息，最早就是以直投广告为主，但是我们颠覆了模式，打造了一个有价值的信息广告超市化媒体平台，而且这个平台目前来说，因为我们规模相对来说在全国的份额还比较少，而且目前我们是以中小微企业为主，像这种房地产界的一些大型的产业，目前我们涉及的还比较少。但是我相信随着晨鸿的发展，越来越多的大中型企业会跟我们合作。有的成立了新媒体部，而且很多的企业也慕名的到我们企业去参观学习，包括很多广告公司，甚至同行到集团去学习参观。而且晨鸿信息被全国各界称为&晨鸿模式&，虽然互联网发展非常快，但是我们走了一个介于报纸和互联网之间的第三条路，目前是包括报纸网络和手机同时发布，让读者花十几元钱，让你卖房子、买房子，包括找工作等等全部解决。同时我们更重要的是不但拉动了当地的经济增长，更重要的是解决了很多乱贴乱画的城市&牛皮癣&问题，尤其是2011年3月份在全省广告产业发展座谈会上，现在的省委副书记，原来的幅省长在会上给予了我们很高的评价个当时就说晨鸿信息就像一支正规军，为净化城市环境的作了很大的贡献。
目前在全国有十几家子分公司，20多个子刊，晨鸿信息不仅仅是一份保值，更是一份找工作找人才的机遇，同时也是一份买房卖房的商机，一份寻找消费的平台，一份服务的消费平台，这些简单看一看就行。
&&我们一共有六大优势，第一个是品牌模式、运作经验、一流的团队，包括我们的印刷、发行，和互联网同步。除了有商业价值之外，其次就是我们的社会价值，到目前为止，尤其是在找工作，包括房地产和生活服务，我们构建了三大板块，我们的愿景就是让生活更加便利，把城市&牛皮癣&埋葬在城市的地底下去。
这个是我们在2010年的12月24《半岛都市报》的信息，除癣风景线，希望有一个媒体能够把这些小广告，有一个真正的发布信息的渠道，我们的目标就是让&城市牛皮癣&不再继续牛下去。
&&我们是中国驰名商标，也是中国一级广告企业，目前在全国不超过200家，而且我们目前2012年在中国广告界排名第77位。是中国最具广告影响力的DM媒体，这个也是中国广告协会的，算是最高的奖。国家级的守合同重信誉企业。另外我们在山东经过十年的发展，获得了山东省重点文化企业，和重点扶持广告企业，全省一共选了六家，其中济南是三家，潍坊一家，青岛两家。这是我们与传媒大学进行战略合作的照片，下一步传媒大学将协助我们进行整个DM行业在中国全国各地发展的研究。
&&第二个是未来的一个展望，下一步我们重点做三件事，第一个就是进一步构建我们的商业模式。第二个就是整合全国的资源，现在全国搞DM的几十万家，但是规模比较小，模式也没有找定位，所以我们下一步就想树起这杆大旗，打造一个更大的平台价值。
目标未来十年想发力山东，走向全国，通过控股、买断、并购、充足整合全国DM资源，再续DM神话。资本运作、规划上市，预计明年就可以挂牌。
大于竞争，现在我们开始实施了全省DM的行业整合，打造中国第一家DM的上市公司。我们的目标就是十年晨鸿达到一个百亿晨鸿的目标，我们是以文化为支撑，资本为引擎。
重点是合作优势，尤其是2013年进行了全新的改版，也是为了适应市场化、网络化、数字化的需求。首先打造三个平台，从报刊到网络，然后实现新的转型。第二个就是新的发行，原来我们是以沿街、写字楼免费投递，从今年开始增加报刊亭有偿服务，每天早上一上班的时候会看到很多人买晨鸿信息，晨鸿信息的销量在青岛超过了几万份。第二个就是数字版的开放订阅，不管工作也好还是工作也好，电脑已经是成了我们必备的工具，尤其是现在的智能手机的出现，所以我们数字版一个是通过互联网进行访问，第二个通过手机客户端也可以收看我们的数字板。
&&这个是我们网站数字板的一个截图，各个版都非常方便，直接点击进入邮箱，每期只要数字板一传到网上去，它会自动给你的邮箱发一个链接，通过链接可以很方便的观察我们每一套版，每一期都可以很方便的看。大家都可以有时间的去浏览一下。而且我们数字报为了方便阅读有四种格式，可以满足不同人群的不同需求。数字报的邮件订阅就需要两步，第一步是订阅到邮箱，第二步确认就可以完成。
另外我们的新业务，我们也是根据市场化发现的需求，第一个是切片为主乡野为辅，我们与我们的大客户采取的是顾问式营销，我们对于小微企业，我们采取的是标准化产品，标准化营销，可以满足广大客户的需求。
&&客户端可以直接在我们的报纸报头有一个二维码，扫描一下可以很方便的安装。当然你也可以到安卓或者是苹果软件市场进行搜索，我们都已经进行了链接。手机客户端也非常方便，不管是青岛还是出差在外面，只要有数据的地方就可以下载阅读。而且可以放大，今年我们根据市场发展的需求推出了很多关于晨鸿信息的公共账户，包括微信、腾讯微博、新浪微博、飞信、QQ等等。
&&希望通过今天的交流给大家留下很好的印象，在今后更好的合作。另外我们晨鸿信息正在诚招全国各地的加盟商，也希望各位有机会跟我们联系。同时我们目前为止也合作了很多的这种房地产的企业，也希望通过今天，虽然演讲结束了，但是我们的合作才刚刚开始，谢谢大家。
&&龙江：接下来是我们的沙龙环节。
&&很高兴我们能请几位行家一块来聊，因为这个事早就约请了，但是我们今天谈什么问题呢？问题比较简单，第一个就是青岛的2013市场，这么火爆的原因是什么，我们看到三季度，已经突破8.8万多套，近9万套，往年只有六七万套，为什么这么好。另外有关数据显示，连续十个月价格上涨，为什么造成这么一种现象？我们先从我们张总谈起，青岛这么一种现象什么原因造成的？掌声有请。
&&张总：我想这样说这个事，刚才有两个知名企业，实际上给大家做了很多的数据分析，他从数理的方法，从我们过去成交也好，用地也好，投资也好已经做了很详尽的分析。我想这样，推荐一个方法，推荐一个我们对地产这个行业，对一个地区的房地产趋势的发展的一种方式，三句话，第一，就是跨出国门看中国。第二，跳出行业看地产。第三，走出自我，这个自我包括自己，也包括消费者，也包括自己企业，看名企。
&&为什么这样说？第一，你要跨出国门看中国，第一，中国这样一个国家的近期发展，是在整个世界经济发展中，这些年来是发展最快，改革开放三十年后GDP发展是最快的。第二，中国的中产阶级发展速度也是最快的，他代表着财富的增长。第三，中国这些年长期的政治稳定。另外其他国家不是战争就是发达的一些发达国家，他们已经走过了他们黄金的发展过程，他们已经走向一个平衡或衰落的过程。所以整个经济发展，对我们中国发展，对我们这一代人的经济发展是非常有利的，这是一个大的趋势。
第二，跳出我们这个行业来看地产，为什么这样说呢？因为地产行业承载着太多的责任。地产行业承载什么呢？我们说前十年二十年承载中国的现代化的一个实现，实现现代化，不管是工业的现代化还是农业的现代化都承载着这样一个责任。第二个，他近期也承载着城市化的发展，它也是城市化发展的载体。第三，他也是我们现在进行经济调整，我们现在不是要进行经济转型的调整吗？他也是承载经济转型很重要的载体。为什么这样说？因为大家想想，房地产这么多的行业，中国现在虽然讲改革要发展，实际上最重要的是两个字啊，大家想，中国政府政治永远是统帅，是稳定，稳定要靠什么？要靠就业，要靠什么？靠人们的增长需求。那么房地产的发展，实际上我们前一段说打压地产，实际上打压地产，温总理也没打压地产，一手打压地产一手做园区地产，做保障地产，照样做地产，为什么呢？就这样我们也很难承受调整的这样一个阵痛过程，因为我们看钢材、水泥、玻璃，这么多的基础产业现在都在走向调整方面，这个实际上是影响千家万户的，所以说这个是要看。
&&当然还有很重要一个要看什么？要看地方政府，实际上就是要看政府，谁是房地产行业的很重要的一个市场的组成部分，这样房地产是商品，商品是要靠原材料的，原材料的提供者实际上是政府，政府他是出卖土地方，他储备，他来出卖，政府是什么特点？和大家一样，和我们企业一样，主意，价高者得。刚才他推荐的这本书很重要，实际上他也需要业绩，他的业绩实际上是什么呢？他要钱，他要钱就要干吗？他就是要价高者得，他就要高价卖地。高卖地实际上是什么呢？怎么高卖地？市场经济告诉我们一个很重要的特点，稀缺为贵，就是不能给你放地，中国有足够的土地，960万平方公里，城市化发展到70%到80%，我们快速发展到70%，按照人均城市化的话，每人200平方米占城市面积的话也就2%，中国土地面积的2%，城市人口就能承载。当然我们还有很多，有些地方实际上不能全部都是，那是高山，但是也足够。实际上是什么？是政府不希望更低价的放地，这样的土地成本，就是原材料它不会很便宜，这样的话我们去认识地产行业可能就更清晰，因为大家都想让它涨。中央政府让它跌那只是短期的。
&&第三要走出自我看名企，因为第一，名企有他独特的眼光，第二他的管理营销方式比较适合于市场，应该比较先进，他有更多的信息资源，第三他有资金和人才，包括还有一些政策先决的条件，所以说不管大家是小企业也好，还是你想投资买房也好，一定要看名企，名企到哪投资，跟着名企走不会吃大亏，不会栽跟头。所以我只提供方法，实际上这里面大家分析分析就知道，城市化要发展，市场要发展，大家要吃饭，政府要稳定，房地产还能不发展？肯定会发展的。谢谢。
&&龙江：非常好，领导讲话就是不一样，你看从国内到国际，从小家到大家，张总原来是官员，后来下海，游泳游的比较好，游的比较远，最远到恒大的总裁，现在又折回来，后来从中央国际那个项目上岸，做的非常好的项目。
&&青岛最近有一个现象，开发热，三岛联动，青岛、黄岛、红岛，我个人认为青岛的实力不足以支持三岛联动，崂山区开发这么多年才刚刚成型，青岛打造了一个滨海大道，西海岸逐步成型，东海岸刚刚起步，要打造一个上百万人口这么一个规划，我看70万人口在鳌山卫，我们有的开发山在做高端楼盘，我们也听听我们李总来谈谈青岛的高端市场目前在今年销售的情况以及对未来的展望。
&&李总：这些资产的价格，短期内受的影响随机性非常大，受不同因素的影响可能都会受到短期波动，所以短期是不可预测的。在我们国家，实际上房地产赋予很大的金融属性在里面，也可以把房地产作为一种资产。我的观点也非常赞同这种结论，短期趋势不可预测。
实际上龙总抛出这个问题，一开始告诉我要判断一下14年或者长期&&
&&龙江：那是第二个章节，先说现在的市场。
&&李总：今天实际上在论坛的前面听我们的世联和克尔瑞，关于行业的一些分析，尤其是一些数据、曲线的这样一些分享，给我触动也非常大。实际上世联和克尔瑞，因为他们有这种庞大的数据平台，对全国各个城市以及各个不同的一些方面，从不同的一些方面采集的这样一些数据，跟目前的一些大数据的分析理论，最终得到的这样一个结果。如果要分析短期趋势，它不单是一个结果的关系，我们希望判断出一个因果关系。这里面我觉得要想得到果，必然有很多因，这个因的因素我觉得是一个非常复杂的问题，你比方说去年，我看陈总12年在青岛市有这么一个数据，商业推地的占比在第一位，恰恰很不幸，去年我们拿了12万平米的商业。如果说按照这么一个推论，是不是我们的商业就会很困难？一定能得出这样一个结果吗？我觉得陈总也不会这样想，那可能和我拿地的价格，拿地的区位，以及其他相关的一些条件，我觉得肯定是有很多因素来影响它的。所以一定要得出这样一个因果关系很难，我觉得恰恰也作证了我的第一个观点，短期趋势不可预测。
&&但是长期趋势可预测，我相信所有人认为中国的房地产市场，尤其我们刚才也讲，这个市场是没有问题的，中国的经济发展的前景，从跳出中国，看中国的房地产市场，这个我非常赞同，是这样。
&&从经营的过程中您刚才提到了，今年感觉土地的市场供应的面积，似乎是在越来越小，这个在我具体的，我具体在经营过程中发现是有一点差异，我们从去年开始就开始大张旗鼓的找项目，但是实际上能够可供我们选择的，或者说符合我们标准的非常的少，几乎我们找不到，这样一个状况。但是今天我们到目前为止，我们已经找到了11个项目，我们认为我们可以做的，但我们做不了那么多。所以我们只能是自己做两三个，然后再合作两三个，从里面优中选优。所以给我们感觉，是这种市场上可供选择的，或者政府推地的热情感觉非常的高涨。
&&现在也可能找到这么一个原因，政府很穷，想要卖地过年，这样找出来一些原因。但是归根结底还是这样的一个结果，我们今年好像似乎是能拿到项目了，而今年市场情况看起来也非常不错。具体刚才龙总第一个问题问我，高端市场是怎么样的？实际上很多人，我觉得这里面陈总最有发言权，因为他这边有数据，他的数据今年似乎是刚需和首改非常的好，而似乎这种郊区，实际上我们所在的位置，我个人感觉并不好，您刚才提到的蓝色硅谷核心区、温泉、鳌山，包括丁字湾，没有赶上今年的大势。前一段时间搞一个论坛，论坛上说金九银十，今年我没有感觉到，但是去年确实不错。
&&所以这个我觉得还是，趋势是趋势，个体每一家都有自己的情况，我是这么感觉的。所以我做每一个项目的时候我也只能是全心全意的做好自己的产品，做好自己的服务，做好自己的推广，我是这么认为的。
&&龙江：谢谢李总。从最近反馈的信息，也是我一个很好的朋友给我发的短信，不说哪个盘，有那么一个别墅，目前销售不是很理想，市场那么好为什么我不行？能不能帮忙推一下，这是昨天刚刚发生的事情。借李总的话，市场总量放大了，但是青岛的开发量同步放大的比例远远超过了成交量，所以今天我们有一个议题，待会我会问，成交量创新高之后，库存是不是会上新高，这个问题比较远，我们请百忍从市场角度看看整个青岛市场，给他掌声鼓励。
&&张百忍：我觉得整体来讲市场没有想象的那么好。首先从企业来讲，青岛最火的龙头企业来讲，还剩两个月了，大部分的企业都完不成年初定的目标，包括万科、龙湖这些，尤其是转到郊区的企业，完成的可能性微乎其微，因为什么？就剩两个月了。这就有一个背景，青岛今年整个的火热来讲还是市区的火热，郊区实际上还是很吃力的。
&&从楼盘上来讲，高端还是很吃力的，包括市区的高端，郊区的高端就更吃力了，市场是不一样的。最火热的主要集中在刚需上，一个是我们说青岛市区的四方、李沧，开盘四个亿，开盘六个亿，市南区哪个楼盘能开出四个亿？开不出来的。市南区好卖的一些小户型，刚才陈总讲到世茂转型，做的小户型。郊区的成交实际上也是集中在胶州、即墨这种房子，这种房子成交量也是比较大，实际上是这样一个量。但是整体的成交量来讲，开发量比我们的成交量扩大的更大一些，所以整体上来讲，各个房企定的目标还是完不成，因为竞争更激烈了，这是一个很要命的问题。
&&在需求上实现增加的只是刚需，无论是县级市的刚需还是我们青岛市区的刚需。尤其是今年的房价有稳步上涨的情况，从春天到夏天到秋天一直在涨，这样引起了刚需了恐慌，没有钱凑钱也要进去买，找关系也要买一套房子，包括绿城涨到1.3万也是卖得很火，就是因为这。尤其市区的土地供应很少，我们说现在市区的土地都要求5：5的比例，你商业要占一半，这样把大部分的开发商都吓退了，因为你做不了，20万要一半的商业，包括我们海尔的公馆，马上卖完了，开一次开两次就卖完了，住宅卖完了，商业还有，11万商业怎么办？那就长周期了，所以这个占用资金太大，大家都不敢拿。出了几块地大家都抢，原来万科谈的杭州路的地，中海要抢，中海又谈了长沙路的地，万科咬着牙要抢回来，政府就看热闹，又从四千抢到六千，开发商难受了，政府哈哈乐，一看，转瞬之间我多赚了几个亿，这就是目前刚需的情况。其他土地基本上没有什么供应，这就是市区所面临的困局，原来拿到大开发商的慢慢开发，地有的是不急着卖，所以房价就涨上来了，现在就这么个情况，所以说对青岛的刚需来讲是很受累的。
&&但是三四线不一样，潍坊五个区，600个盘，四千多的，两千多的都有，潍坊人民很幸福，但是开发商很难过，青岛开发商很幸福，但是青岛的人民就很难过，包括绿城去的胶州也好，万科去的平度也好，都一样。再有一个情况，可能从年底开始，青岛可能会进入一个土豪时代，尤其西海岸，我们夏天见识了碧桂园的土豪，但是更多是在青岛东，实际上还不是在青岛，在青岛以东，在海阳秀了一把，这个对青岛市场影响不大的，因为这个东西离得太远了，大家有闲钱去投一下。但是现在的土豪一下子杀到胶南，杀到青岛的话影响就比较大，填了两个岛，住宅500平，东方影都还不算，2016年试影业，要求500个亿，300个亿，拿什么300个亿？就靠这个钱来赚。现在西海岸的存量300万套，也是个困难户。又来了土豪，土豪什么程度？一下子一个多亿把全球的明星拿过来，我们可以看热闹，但是真上万套的甩房子的时候这才是恐怖的东西，大家都没经历过这个东西。兰州可能经历过，但是我相信现在兰州的开发商都很难受，包括贵阳，贵阳更难受，直接给打垮了。现在万达到底会怎么玩？不知道，因为我们以前卖得最好的也有20多个亿，今年中海也好还是国际社区也好、蔚蓝群岛也好，没有人说卖60个亿，70个亿，一个盘卖60个亿会怎么样？不知道，明年开始，大家看一看。
&&龙江：谢谢百忍，我们万达一亮相500亿，听说今年万达在西海岸的预售额是30亿，不知道准不准，20亿起，30亿，我觉得剩下两个月30亿有可能吧？西海岸不是东海岸，现在很难说，他想重塑一个西海岸的辉煌，我觉得很难做。西海岸这么一个情况，你觉得万达在那好不好？前景怎么样？请陈总解答一下。
&&陈总：班门弄斧。刚好前几天，周天在西海岸的一个开发商会议室待了一天定产品户型价格，开发商初衷想搞刚需，赶紧做了算了，恰恰那天是跟他们的集团总部上线聊，集团总部因为是南方的，就提出更高要求了，又能看海，又靠滨海大道，是不是可以拿到1万多？不行再放大一点？因为做小户型不经济，谈着谈着就有一点变了，会议的调子变了，原来我们成果汇报就是奔刚需去的。最后后来我就忍不住了，我就把电话会议的麦拿过来，喷了开始，给南方的总部管营销的老总就开始喷了，我说我也是从你们那出来的，又在这待了几年，我跟你说说在西海岸的规则是什么，不是看海就能卖得快，就能卖得高价格。因为海景明年就会开始倾销了，海景房先别说码头那边的房子卖得怎么样，海景房会放量。这样一个企业对于西海岸的整个市场是至关重要，他一下子把定价权牢牢掌握在自己的手上，而且从40多平米的小户型一直到别墅，全线封杀是件挺可怕的事情。所以当时我就跟总部的老总说不要有幻想，当你面对的一个黑带选手的时候，从哪方面都比你强的时候，那你很清楚，必须要摆正自己的位置，跟随者，或者连跟随者都不如，现实主义者，当你碰到全产品线封杀的开发商的时候，那只能从战术上。这种事情在海阳已经认证了，龙湖一出来，包括我们自己也在卖，当时我们直接就傻眼了，包括海阳也是。
&&但是从积极的一方面来说，最近我们也在积极参与东海岸的定位，西海岸有万达了，东海岸有谁能够站出来，哪些开发商能抱在一起把东海岸做成大家目的性，去旅游也好，去玩也好，或者去消费？万达帮我们解了一个题，青岛人去西海岸还是比较障碍的，现在有了非常强的旅游去西海岸玩了，东海岸的项目还是关着围墙自己玩，不是一个开放的社区，现在已经有一个开放的社区的感觉了，我们最近几个项目都是给开发商定的，要营造一个推倒围墙的大社区的概念，再不能够关起门自己干事了，因为西海岸的围墙已经倒了。
我想就简单的说，万达对于西海岸来说，开发商的定价权太强了，但是给大家一个消费的理由，能够停留多一个小时，多半天，商业各方面都好了，相对来说东海岸还得再努力努力。
&&龙江：谢谢陈总，可能万达有办法，我们拭目以待吧，因为万达在长江以北做的非常好。
很感谢，这么晚还在交流，有一个话题我非常想说，大家都看好今年，明年怎么办？明年房价看涨还是看高看平，三个选择。第二，明年的成交量会是创新高还是跟今年持平？每人就一句话。
&&陈总：我已经想好了，明年的房价成交量上半身很丰满，下半身很苗条。
&&龙江：这个比喻很形象，但是结果要出来。
&&陈总：我认为明年的上半年，应该会维持这样一个惯性，因为毕竟今年，包括明年的一些开工量，应该没啥问题，但明年下半年不好说，我们会看淡。
&&龙江：好，张总。
&&平稳吧，但是有一个条件，要政策，十八届三中全会再有一个趋势性。但是青岛，应该说大家对西海岸不要太担心，我给大家介绍一下地方，日本东京旁边，和我们西海岸差不多远有个新月谷(音)，也是个新城，它的商业光永旺就是12.3万平方米，再加上还有三大，一共三大商业，三大商业加起来将近70万，它最重要的就是它整个的配套、文化齐全之后，它的轻轨直接下来，我这一个列车，我当时去，这个列车下来几乎拐三分之二下来了，那边走十几米直接上了永旺的扶梯了，然后就进500米的长廊，里面我告诉大家，都是铺的纯毛地毯，人走的不累，然后就是人文景观。整个对他的经营体全高端，对经济发展，对城市，慢慢形成高科技工业发展区，接着就金融配套。所以说大家得有希望，青岛这个地方不用说在中国，在世界也是最好的，所以说青岛发展长期趋势肯定是长期向好，不会有问题的。
&&龙江：还有一个问题没回答啊。
&&张总：平稳嘛。
&&龙江：我有一个问题要问张总，东京多少人口？
&&张总：你要说人口的话，东京是，人口要比青岛大三倍。
&&龙江：两千多万？
&&张总：1700多万。
&&龙江：而且它是非常集中的。
&&张总：不是，它是这样的，你去理解是这样，大家对青岛的看法大家要想，青岛这个地方大家老是把我们当二线城市，二线城市，实际上青岛的重要性在海洋经济发展，如果青岛的海洋经济发展我们有三大支柱，大家第一想，航母基地在哪里？在青岛，航母基地会带来大量的经济和人员，不用说&&
&&龙江：要简短。
&&张总：我看不用说了，还是刚才那两句。
&&龙江：因为时间到了，但是我同意张总的观点，我们非常看好青岛，但是我说的相距，青岛跟东京1：3的人口，收入差N多倍。青岛已经从各项指标前十跌出去了，经济并不向好，所以我们说青岛很美，经济有问题，我们的当局者，那些领导者要干点正事了，不能成天种树了。
&&李总：实际上十八大是一个很重要的节点，三中全会出的政策直接会影响短期的一些行情。包括目前好像还有一种说法，最后两个月市场重回观望，我觉得也有这么一些思路。既然做房地产，就跟打猎一样，身上多背几条枪，遇上恐龙你背多少枪也得死，但是遇上狮子老虎，多带点枪能打死，所以我的观点，不可预测。
&&龙江：不可预测，带着枪，以防不测是吧？这个枪可能就是钱。
& & 龙江：好了，本次活动圆满结束，谢谢大家。
青岛9月份楼市可谓跌宕起伏：楼市局部解限满月、全面解限公布、月底央行出台房贷新政……
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