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第五届亚太商业地产合作论坛--2013中国峰会
提要：APCREC5第五届亚太商业地产合作论坛-2013中国峰会(以下简称APCREC5)提出商业地产之取“势”明“道”优“术”，即从粗放转型到精根细作、从资源整合到可持续运营、从概念营销到资产优化，以此为主线展开三天会议内容。集合业内300多名菁英领袖，于-31日在上海绿地万豪酒店举办。会议主题：第五届亚太商业地产合作论坛2013中国峰会&会议时间：日会议地点：绿地万豪酒店 &A厅&&& 【主持人】：尊敬的各位领导，各位来宾大家早上好，我是来自A的寥亮，我在A担任建筑可持续发展的一个首席顾问，今天很荣幸受委办方的邀请，我来担任主持的工作，我待会儿会在11：20会有一个发言，也会介绍一下绿色建筑的技术来促进商业地产的可持续发展的命题。在今天的模块里面我们将去围绕现代事业模式与商业建筑，商业建筑的合理性，商业地产建筑合理评价体系，设计提供设计共享和消费，并与文化旅游和服务紧密结合，预算和进度范围内合理优化设计和满足招商和运营的基本需求，这些热门的话题我们展开讨论。我们介绍第一位演讲嘉宾理查德·法瑞尔先生，法瑞尔先生，有超过三十年的规划、建筑工程设计经验。他参与设计的项目种类繁多，尤其擅长大型综合体项目开发、酒店及度假村、政府建筑、学校设施、剧院、商业项目和办公项目的设计。再工程设计中，法瑞尔先生自始至终地参与每一个阶段的设计，从总体规划，概念设计、扩初设计直至施工配合阶段，并担当项目管理、工程协调工作以确保项目的完成质量。法瑞尔先生的设计作品遍及美国、中国、迪拜、法国及芬兰等国家。我们欢迎法瑞尔先生，&&& 【理查德·法瑞尔】：尊敬的女士们，先生们，大家上午好，首先我介绍一下我给大家介绍一下我们公司在近几年以来的一些设计方案，在我们的建筑领域里面，包括建筑，规划室内，我们也做很多的改造工作，主要这方面的工作在美国，还有警官这方面的工作，在建筑这方面我们做方案，室内是从方案扩出到示功图，我们做大型的规划，我们已经在中国的26个城市做过规划，主要说一下我们公司的演变历史，从2007年开始我们做的第一个项目在北京当年的三大地方之一，蓟门桥这样的项目。之后我们在2007年开始做的北京和大连的两个项目，然后在2008年已经做到15、16个项目，给了我们很大的项目，觉得中国有很多好的项目可以进一步地发展。到了2010年的时候，我们已经在中国的20个城市已经有我们的项目，在2012年我们已经超过30个城市，一直到今年所以我们可以看出整个公司的发展是非常迅速的，我们是一个纯设计公司，不包含任何的基点，我们是一个精品型的设计公司，所以我们公司是每一个项目都会有董事级的参与，每一个项目都会有30年以上的资深董事参与到项目中去，而不是一个项目拿到手的时候发给所谓的一些年轻的设计师进行设计。其实我们认为我们的设计师以人为本，我们做任何东西的时候，实际上能够为人类的活动提供一个背景，所以我们认为要和甲方在一起了解甲方的意图来做整个的舞台为人类的活动提供一个平台。所以，如果在你理解以人为本的情况下，你才能够知道怎样它的动向是做的，怎样以简单的流线能够让人们到一个所谓的目的地，所以说不论是从家庭，个人、朋友、从不同阶级年龄层次的人都能够到一个地方来享受你的生活。而且我们认为，以现代的所有项目都是应该以家庭为中心，所以无论是一个城市规划还是一个综合性的项目，我们觉得以家庭为中心，它要满足的是不同的老年，中年和青年甚至到儿童的不同需求。这是一个综合体，这是我自己本人在芝加哥工作了15年，实际上我们是从规划到每一个单体，这是在波士顿的FH，当时在本节民公司也是一个比较大的设计师建筑所，在这个公司我学到了很多，最重要的一点是以人为本。我们认为所有的规划是要功能性的，所以它一定要有可使用性，而且它最终达到的目的是能够使整个地块的价值得到最大化。所以首先要理解的是周边的环境，如何把它价值提升上去。这是我们做的一个博物馆，它的好处就是非常简单，非常简洁，但是能够使人们自由舒适地使用这个空间。比如说芝加哥，纽约都是通过自然城市的成长达到一个合理的规划。&&& 所以，建筑的形式要与功能性相协调，我们认为建筑这一块你可以出新，你可以有不同的新意，但是你一定它的功能性要满足，它一定要能够有使用性。这个是我们在海南做的一个项目，人们看到这个的时候，可能两个反映，有的人看到觉得好像很奇怪，有的人就觉得非常酷。实际上在海南的这个地方，因为是地势非常的陡，为了能够保护当地的丛林做起了这样的设计。或者是比如说大型的城市综合体的一个规划，比如说这个，这是在北京的CBD中心的大型规划，看起来是一个异形的建筑，但是它每一层的楼板是非常的有效率，而且在顶部可以做一个高端的7星级酒店，它也是无与伦比景观。建筑设计需要符合美学，所以我认为在建筑这一块需要能够以简易的语言，能够让所有的受众体得到一个启发这是一个在芝加哥的一个很知名的建筑，它叫赏光的豆子，它可以让人有一个亲身体验感。作为一个设计师，我不想用非常抽象的语言来表达，实际上我们觉得真正好的建筑是不需要过多的语言，你看到它的时候就理解它。所以有的时候，比如说你记住自然的手段，把它进行重新的组建，所以不一定都要以土木，都要以人工的手法来表达你的建筑语言。所以这又回到我们当初说的这个话题以人为本。或者你可以看到，比如说一些细节的部分，一些雕塑，一些现代的艺术品，这是在北京的789，中国这一块我们已经非常丰富艺术品值得我们推荐。这是我们在芝加哥的洲际酒店，这是一个大型的会议中心加上酒店联合在一起。这个酒店的有趣的地方是在酒店当中，我们拜访了很多现代的艺术品和画，所以这个画挂在墙上是随时更换的，因此它的室内风格也在不断地更换。这是我们当年做万豪酒店的时候做的一个方案，它也是通过法式的强壮的色彩对比达到的一个效果，通过这样一个非常吸引眼球的形式表达我们的设计理念。&&& 当然这是在美国银海，我们在50年代的时候，美国的设计流线是，你把办公、商业完全分开，但是实际上这样的做法是让所有居住的人分散出去了，但是实际上现在在美国最新的风潮是应该做很多的综合体，这才是以战式的体验能够让人们在有限的空间当中享受到所有能够体验的东西。比如说这是在纽约，17号码头，所以我们现在在中国也希望能够把这个理念拿到中国来，这是在深圳，这是在大连。另一方面我们希望能够它的受众体是要有目标性的，所以你在进行设计之前需要甲方做一个非常详细的市场可行性报告，所以这就首先周边的人群需要什么，我们要设计什么，周边的消费能力是什么？所以这是我们的设计。比如说你要做研究的时候，你要知道周边的人群需要什么，比如说这个地方看起来不是一个很美丽的地方，但是为什么这个地方人这么多，你要理解它，然后用一个很优雅的设计语言把这样的空间打造出来。比如说我们在安吉做的城堡酒店，所以跟甲方探讨之后是一个很好例子，因为KTT是一个城堡，但是所有的周边研究也好，所以我们就顺应大势。比如说在深圳的，我们做了一个西班牙小镇的商业体，所以我们希望能够最大化地让甲方得到他的回报，我们也希望能够把我们的设计的灵活性带到中国来。比如说同样一个地方，同样的人群它的使用方式是不同的。通常情况下，实际上是你打造出一个公共区间的时候，最好的公共区间定义在于不同的人对它不同的用处，而且人们能够自己创造出不同的性能，这才是一个成功的设计。如果人们喜欢这个地方，觉得是有亲和性的，人们希望来，那么你的设计就是成功的。我们做了很多的规划，比如说这是在柳州，这个地势是非常的陡，而且中间有一个大泄洪的问题，所以我们当时把泄洪渠进行了改造，我们设计了蓄水池，第一，能够让所有住宅人群能够享受到灵水的景观，所以这是把一个劣势变成了优势。当时我们的灵感是美国的沿河步行街，它的成功点就是在于如何把这个水井与商业完美地结合在一起，这是在柬埔寨的大型整体规划，整个的第一期是36平方公里，非常大是为四万人口解决的大型的东方拉斯维加斯，比如说10个酒店，10个高尔夫球场。&&& 我们希望这样的沿海，因为它的景观是无与伦比的，所以我们做了很多的沿海的田岛设计，实际上就是把沿水边的设计做了一个很好的规划，这是第一期在沿海做这样的设计，第二期我们要做一个填海，这是我们七星级酒店的方案设计，这是在保亭的度假项目，它是在高山上，所以既然你到海南不去海边，那么你怎么样把热带树林利用起来，并且能够留住客人住在度假区的酒店当中，所以设计上的挑战还是很大的，因为它是非常陡的山势，而且当地政府最大的要求就是不能把树林砍掉，所以我们怎么做。你可以看到我们的路，为了能够保证7%的坡度，能够达到它的用途。整个的酒店是350个房间，我们做了非常多的新颖的设计，比如说有扇形的，有50个别墅客房，还有200个甲方的基地。比如说这就是我们认为比较最合理的一个做法，我既然不能砍树就把它长起来，所以在非常密的树林当中是没有景观可言的，所以你只有登得高望得远。从这个角度最大的本地景观资源就是七仙林，所以我们就把它拔起来。这是整个的规划，我们已经做完了，我们实际上整个规划分了两片地，一片是在沿海，另一部分是在内陆。这是在深圳的规划，通过我们的项目把两个国家公园连接在一起，这个是为了本地客户，也就是说实际上在本区的居民进行的设计。在北京的整体规划，这是在北京郊区的一个规划，它实际上是礼堂斯非常的近，我们当时把明朝开始的一个小村落完全毁灭掉，因为我们理解到原先的历史，原先的流传，所以我们希望把原先的自然的部落、村落能够保存下来但是把它进行一个重新的改造，因此，我们把整个原先水的渠道重新进行了一个整改，整个的项目得了北京市的金奖。这是潍坊的一个设计方案，我们更大的卖点是做了很多的绿化。&&& 在北京我们做CBD中心的120万平的总体规划，这样的& 规划是每一个设计师希望做的，体量非常大，有四家高星级的酒店，有住宅。我们整个的商业都在地下一层，这样可以突破我们所谓容积率的限制，因为它是不计容的。首先和甲方，北京市领导一起合作，所以我们要研究这个地方真正能够为北京做什么样的贡献。我们也做了很多的超高层建筑，比如说我们在美国做的很多超高层，比如说这是在芝加哥、比如说在大连，在深圳、这个实际上结构已经封顶，所以这个还是提到我们怎么样以甲方合作，甲方得到最大的回报，我们也做了很多的酒店类的设计，这是北京的喜来登，北戴河市中心的酒店，所有的规划都是我们一体做下来的。我们刚才有看到的城堡酒店在安吉，离上海有一小时的路程，今天酒店在福州，我们已经做完了建筑室内，现在马上就要开始。比如说这样的别墅在北戴河，超高层的复古的住宅在陕西，不同的住宅项目在北京，在安吉。我们做很多的医疗部分的设计工作，我们做了40多年的医疗设计，比如说有社区医院，有综合医院，有大学的附属医院，妇女医院，儿童医院，然后一些肿瘤的治疗中心，放射中心，癌症的研究中心，最重要的是我们是世界上做得最好的癌症治疗中心，也就是世界上最先进的质子数研究，实际上这是将来的癌症治疗最先进的做法，它透过电脑对质子数的控制，能够消灭我们的坏细胞，保存好细胞，所以没有任何负作用。这是当初最先的一些设计，比如说各个大学的校区，学生的宿舍，整个的体育中心，整个大学的园区，这是我们在最近刚刚完成的，得到美国和世界建筑大奖，这是一个超高层建筑，这是罗斯福大学，这是一个一站式的设计，这是在非常小的地基上建起了所有的学生宿舍、教学、食堂、实验，甚至到生活的服务设施。当然我们也做了很多的剧院方面的设计，然后我们做很多的巡演型的一些剧院，这是在一个大学里面，需要的一个剧院，实际上它的体量是比较小，但是实际上在美国大学是需要这样的剧院，然后我们做了非常著名的莎士比亚剧院，所以这个图片的意思就是说，如果大家对英式的莎士比亚剧院熟悉的话，也就是说它的独特点就在于这不是一个舞台，整个剧院是一个舞台，演员有时候和观众在一起进行表演，所以是一个整体性的体验式，我们在做了很多的住宅，比如说在迪士尼旁边的项目，在福州、鄂尔多斯，北戴河，我们和金投、银泰都是一些老的客户之一。&&& 我们还有一个单独的项目，所有的设计团队都是分开的，做建筑，做室内，做酒店的这是我们做上海做的一个万里酒店就在普陀区，我们非常幸运能够在中国进入到万豪的项目当中，万豪是一个规格非常高，非常严的酒店运营方。当然我们不仅非常自豪的和万豪一起合作，当时我们在上海的甲方也是一个非常专业的甲方，所以合作的非常愉快，这个甲方是海涵。泳池，这是总统套房，这是在大场的喜来登的室内设计，这是中餐，这是西餐，这是中餐的包房，这是大的宴会厅。我们也做了很多的设计竞赛，这是在温州的一个万豪项目，温州是很好的一个项目基地，这是在安吉，这是在HKT的城堡室内，现在建筑这一块已经做到了扩出阶段。除了和我们所有的世界500强的酒店服务公司，比如说万豪、洲际，当然我们现在也和中国最大的酒店公司合作，然后我们也做了很多的办公室室内，我们芝加哥的总部实际上起家是从办公室室内开始做的，比如说这是美国大众的办公室总部，有时候我们把人员全球性的综合在一起设计项目，有时候当然也是按照区域来进行分化，我们做过很多的银行，金融投资公司，很多的法律公司，比如说美国银行，美登投资公司，这是我们在北京做的一个室内项目。当然像我们刚才说的，比如说医疗这一部分的室内，也有单独的团队，我们刚才看到的很多都是我们医院部分的室内，所以您可以看出为什么我们这么做，实际上确实是每一个业态它之间的区别还是非常大的，也就是说目前尤其在医疗这一部分，其实大家目前的做法是先把医院做成非常舒适的空间，不是做成医院，甚至有一些高端酒店的体验。&&& 我做一个总结，我们认为从新拿回以人为本的概念，所以我们要理解人，人的一些日常生活在做什么，比如说在庆祝，与朋友在一起，在锻炼，大人、小孩和家庭在一起，情侣。比如说衣食住行各个方面，当然星巴克在中国的成功也非常的成功，咖啡在中国的成功。比如说在网上购物，阅读、其实就是动静区间、教师、学生和朋友在一起，和家庭和情侣在一起，静的地方。老年人、中年人、年轻人，孩子，中国人，外国人。所以所有的人综合在一起，我们真正服务的是这样的一群人，所以我们所有的设计是替人类设计一个空间，能够享受更好的生活。谢谢！&&& 【主持人】：感谢法瑞尔先生给我们带来精彩的演讲，我们从中间看到一些新的作品，也听到了以人为本的时间理念，下面是我本人最喜欢的话题，我们会有请在行业内从业多年资深，有在设计行业内的从业多年的设计老总，也有在地产开发行业从业多年的老总，我们有一个讨论环节，大家可以用这个时间，我们也准备了一些刁难的问题，能够给大家去互动一下。首先我介绍一下，在这个讨论环节内的嘉宾；&&& 第一位、陈宏伟& 业态助理总裁/上海世茂股份有限公司/总经理/上海世茂商业投资管理有限公司，对超大型工程规划，商业定位，招商运营、推广工程物业等有非常独到的见解，欢迎陈宏伟先生。&&& 第二位、胡树志& 来自于深圳招商建筑公司，他之前的工作经历包括在学校当老师，包括在设计行业当老总，也有十多年的经验，今天他代表来参与我们这个活动，欢迎胡树志先生。&&& 第三位、陈凌，现任主设计师、董事/维思平建筑设计，1999年加入维思平，至今有20多年的设计经验，在高品质住宅，产业地产，文化及建筑设计方面有很多的经验。欢迎陈凌先生。&&& 第四位、吴弈凯& 执行董事、上海公司/凯达环球有限公司，曾经参与高档项目设计，他曾参与的重点项目包括上海闵行的开发项目，上海万科七宝商业项目，北京华润凤凰城三期开发项目，欢迎吴弈凯先生。&&& 第五位、田媛女士，市场总监/VOA维可建筑设计咨询（北京）有限公司，与2006年加入BOA，并在亚洲及欧洲相关工作岗位有经验，欢迎田媛女士。&&& 刚才我的介绍是组委会给我们的介绍，下面我们请嘉宾自己用简单几句话介绍一下自己的经历，然后我们讨论的时候准备了一些刁难的问题，我会发问，也会有很多观众对我们的嘉宾进行一些互动。&&& 【吴弈凯】：我现在是在凯达，担任执行董事，目前全球大概有2000多位设计师，在世界各地，我们的建筑其实都是为人去服务，设计空间的。我们目前上海公司有120个设计精英，在中国国内几个大区我们都在做项目，目前在上海的几个重点项目在闵行做了一个办公项目，还有在普陀区做的项目。谢谢！&&& 【胡树志】，大家早上好，我叫胡树志，1983年从清华毕业，因为我山东人，应该说是很想去青岛，可是我们那时候组织说到了省里就扣下了，然后在省院做过两年设计，然后在大学又教了5年书，当时又离开大学，当时有一个深圳青年报报告了蛇口风暴，觉得那个地方是一个比较自由的地方就去了。可是缘分不凑巧，一个是目睹了一些比较不好的情况。之后又做过一些设计，但是做的项目其实只做了一个项目，但是一个项目团队，当时是5个项目，之后基本上做的都是跟设计相关的工作，一直到现在。现在我是公司的副总建筑师，管理深圳产品部。以前叫超市，现在做发展土地谈项目，和后期的支援，以及材料、采购都放归我管理。谢谢！&&& 【陈宏伟】：我是来自于世茂集团，世茂集团是一家全球性综合性的投资公司，主要是从事房地产、商业地产、旅游地产、以及高科技产业集群的开发运营和管理。目前，我们集团拥有港沪两家上市公司，我们目前商业项目已经在全国有20个项目，如果再加上酒店和房地产项目，全国有70多个项目，我们世茂股份主要是做从事商业地产这一块，世茂股份的核心竞争力，第一是资金，第二是土地，每年我们的土地储备量都是在1000万平方米，第三、就是我们有经验非常丰富的商业地产的投资管理的运营。第四、我们还有很多的战略合作伙伴，目前我们在世茂股份主要从事商业这一块的运营和管理。谢谢大家！&&& 【田媛】：大家早上好，我是VOA的田媛，VOA在业界发生有40多年，我们做的最好的最英明的一个决定是到中国来，我本人是在欧洲、在日本、在美国都生活工作过，比较起来在美国做的项目和中国做的项目是完全不同的概念，所以我们做了一个非常明确，非常好的决定就是来到中国来。我们有幸接触到了很多好的甲方，实际上我们刚才通过总裁演示的时候，实际上我们作为一个建筑设计师而言，能够以非常激动的一个建筑模式来表达我们自己想要表达的东西，我们是非常幸运的，我们也非常珍惜这样的机会。我们实际上是一个相对而言比较小的设计公司，所以这也是一个比较精品式的公司，所以我们希望在每一个项目上把它做到一个好的精品的表达，虽然我们很小，但是我们希望把最有经验的人员分配到每个项目当中去，实际上每个项目都倾注了更多的心血。所以我们希望对整个建筑的合理性，能够提供我们一些抛砖引玉的一些经验能够和大家进行分享。谢谢！&&& 【陈凌】：我们是从1996年在一家建筑师事务所，进入中国已经有16年多了，目前我们在北京、上海、杭州都有我们的建设团队。在这十几年的发展，我们跟政府，开发商都一起研究，我们中国当前怎么做，我们刚刚在数字上超过了50%的人本化，但是载质量上还需要有一个很大的提升，下一步中国设计怎么做，这是一个中国发展的非常核心的话题，作为建筑设计师，作为城市规划者，我们能够站在这样一个历史时期，我们有必要去研究中国城市未来发展的方向，在未来的城市中，它的建筑形态又是什么，这是我们维思平在建筑中所思考的，非常感谢今天有机会参与互动。谢谢。&&& 【主持人】：感谢我们的嘉宾，下面我们有一个命题作文，命题作文的题目是我们如何在我们的设计过程中间去实现开发商、设计师和使用者的三合一，我们今天主题是商业地产，我们请大家给我们一些交流，自己的工作中有什么样的体会。【陈凌】：开发商和使用者，我想应该再加上两个非常重要的决策，一个是城市的决策者，我们的政府部门，或者相关的决策部门，应该在最后再加上真正的，我们说应该是消费者，如果说其他的地产，比如说住宅，这也是我们的居住者。因为现在是城市规划，刚才我们老总也讲到了，现在的设计应该是以人为本，在中国越来越感觉到，随着人类社会的能量不断地扩大，我们的交通的发展，汽车，以及我们的建造能量的不断发展，我们发现我们人变得越来越渺小，中国的城市是一个水平扩张的城市，随着房地产的开发。包括我们现在建一个桥，可以很容易地把河连接起来，由于我们的开发商越来越庞大，这实际上是一个蛮大的问题，未来的中国城市到底是什么样的，是水平扩展的格局，在这个格局里面应该是设计好的建筑还是不好的，那么在建筑里面我们也做了很多的思考，我们在考虑人的不同需求，我们也要考虑政府的操作，我们要考虑开发商的能力，我们要考虑所谓的城市或者建筑的合理性，那么我们更要考虑使用者，包括商业的设计，也包括我们的物流、办公的区域，我们要考虑企业的诉求。其中我们还要考虑到真正的人，不管是在商业建筑立面，在企业里面，他们也有家庭，他们也有亲戚朋友，那么这样一个城市它是有所有这些人组成，包括它到最后的使用，一个城市它是不是美好，一个建筑是不是美好，最终它是不是能够吸引住人才，这是我们最关键的。我们提出的想法应该是建造一个高密度城市，我们希望把这个想法能够跟大家做一个分享，中国未来一定是是何人住宅的城市，看似建筑很高，其实中国的房子已经盖得很高了，上海已经建到500米、甚至600米，这都是很平常的事情。虽然建筑越建越高，但是我们城市人口的密度并没有提高，实际上我们的人口密度，虽然在某些局部的区域加大了但是大多数还是很低的，也就是说我们中国每平方公里也就是1万人，但是如果我们看上海，看陆家嘴，如果我们加上浦东的整体区域，人口密集就没有那么高了。我们可能想不到在某种程度上会去享受，可能我们要离开金茂大厦，去一个很远的地方去居住，这实际上是一个生活被割裂的。这是我们走的一个弯路，这实际上都是和相关的人的因素有关的，由于我们的开放模式，也许我们搞一个商贸都可能会有更大的利润回收。比如说在北京的国贸区，包括上海也是一样的，往往在一个平方公里的范围之内，我们可能会同时出现很多家的办公地区，这实际上是一个非常值得讨论的问题。那么我们觉得这是对人的真正使用思考的一个欠缺，可能未来诸多的城市发展，应该是更加高度集中的，强调的是街道生活的展开，而不是大家做自己的生活，如果有很多体验空间，刺激人去消费，那么人有没有时间去消费，还是说从楼上走下来，就是很自由的消费。如果我们要走出这一块，我们可能会有更多的思考。这样的话我们要尽量布局，它跟任何一个开发商，一个设计者需要去思考的话题。&&& 【胡树志】：我从操作层次来讲一下，从规划设计、开发商、使用者，如何能够设计和使用，或者说是前期的规划设计如何满足商业地产的快速发展需求，我想具体分这么几个阶段；&&& 第一、我们作为开发商来讲，和设计不服打交道的比较多。1、在概念设计方案，作为规划设计一定要了解开发商他的想法，把项目的策划定位包括& 规划一定要吃投，项目策划主要是什么？开发商的一个投资模式是什么？它是自有资金还是开发贷，还是销售资金，以哪一个为主。2、全部销售还是自持。如果是自持开发商的需求是什么？你的回报率，你是10、还是8，还是多年年要收回你的成本。包括开发商，开发它的目的就是主力为根本，他会测算整个的投资，收回的整个周期是多大，现金如何进行平衡。这是我们做规划都应该了解到的，而且这个出售比也受政府的制约，政府也希望开发商，不是说你开发完了就卖掉，现在很多的政府都希望有一个四六开，这是我们规划设计需要了解的。产品的定位，根据开发商的现金流的平衡，那么你在规划的时候就要确定自己的形态，所谓的具体形态就是在项目当中酒店面积是多大，写字楼面积多大，商业中心的面积又是多大，住宅又是多大，具体的形态希望我们规划设计去做的一个工作。最后就是产品规划，根据开发商他对项目的具体要求，还有一个更关键的核心因素就是政府的需求来确定我们整个的产品规划。&&& 目前，实际上大的开发商拿地，基本上不走召开的流程，当然走也是形式上。特别是二三线城市，他有一个大的总体规划，刚才我们也看到了大的总体规划，它里面包括CBD，也包括商业区域，它有一个初步的规划之后，他会邀约很多大的开发商，特别是国内排到前20名的开发商，他们按照我们政府的需求来做，包括很多的标志性的建筑，要求超五星级的酒店，政府会有很多的需求，哪家开发商能够达到这样的需求，政府才能够把这一块地给到你，然后你跟政府议价，到底是多少。政府会跟你的需求，会量身订作一个具体的条件。所以我们作为规划设计，在概念设计方面要吃透，开发商会拿概念设计去拿地，这是第一个环节，这是规划设计需要掌握的。&&& 第二、在建筑设计的整个方案，大家知道每个商业都有自己的个性，因为有区位个性和地位来确定的，每个商业项目都是不一样的，整个的建筑风格，里面的功能布局，包括它的组合，包括它的景观，包括草坪都不是千篇一律的。所以我们规划设计的时候，你要问开发商要几个东西。1、整个城市的调研报告，关于整个城市的规划，交通、如何组织、消费习惯，竞争对手等等。2、项目里面都有那些业态，有多少的能源。3、开发商关于这个项目整体的组合。4、设计建筑书，关于里面的空间，业态组合，交通组织等。根据这些我们& 规划设计部门可以做一个要点，根据这个来做我们的建筑设计方案。建筑设计方案完成之后还要请开发商包括他的成本部门，包括使用者，包括他的经营管理者，大家再到一起对我们的建筑方案重新进行设计和完善补充。那么这时候我们把控的要点就比较详细了，包括我们出口口，包括里面的动向，开间、地下停车场，包括水平路线，这些都要跟开发成本，包括使用、管理者都要进行一个很好的沟通，来修改我们整个的建筑方案设计，因为你设计再好，但是你的审核是不通过的。&&& 从下周开始，还有一个整个专项的设计，理解专项的设计，也要请开发商、运营公司来看，这就是包括本面，内观，运营商，管理者大家都要进行一个整体的充分讨论，最后才能形成我们建筑的方式，然后再变成我们的储备设计。&&& 第三、施工图设计，它的改变不是很大，但是在一些基点的设计，包括有些材料的整个改变等等，涉及到这些有调整的时候，我们作为规划设计部门我们要进行调整。&&& 第四、施工阶段，我们要把握它是不是按照规划设计来进行施工，在施工阶段由于开发商他整个的商嘉合作的伙伴，中途也有变动，包括图纸的变动，这就是规划设计部门也要按照开发商的需求把这些工作做好。最后就是运营阶段，有的开业了，我们设计部门感觉到自己的工作结束了，实际上不是这样的，运营阶段我们在半年到一年，我们要征求他们的意见。在运营阶段对经营有哪些帮助，有哪些影响，要把这些信息进行反馈收集，避免在下一阶段出现这样的问题，这样才能形成一个完整的设计循环，也就是说你的规划设计才能满足商业整个发展的地产需求。目前存在的问题比较多，改来改去，改的成本也很大，规划设计部门也很不满意，因为它把我们很多的想象空间都扼杀掉了，这也是目前开发商和管理者之间存在的问题。谢谢！&&& 【主持人】：谢谢陈总，通过开发商、设计师、三合一的总体讲解。&&& 【田媛】：我觉得我们刚才一直在说从归提建筑方案，实际上我觉得这个流程应该是一个逆向思维，首先我觉得要同受众角度而言，我要想到这边的消费群是什么，将来建筑以后服务谁，从微观的角度线去考量。有时候我们先去举例子，我做出这个产品是为本地人消费，还是说做一个高端住宅，我要面对的是全国的消费者，甚至包括国际上的人士，所以这根本上取决于我们设计上的不同。实际上我不是去追求资本，而是资本来追求我。什么意思？从末端的时候我已经想透了这个事情要怎么做？我们作为建筑设计都需要一个调研的，以此来知道整个的消费群体，以及他们的消费能力，所以不要做为了做规划而做规划，不要为了做方案设计而做方案设计，而是要从最根本服务于谁，我将来服务的人谁，这样的东西才能被消化掉。这个东西已经被周边的人所认可，那么它一定是符合市场发展规律的，一定是符合甲方意图的，如果从末端理顺了，那么我们就会比较顺了。如果从跟上抓住了，实际上这个问题就没有很大的改变。我们遇到一个案例比如说现在中国的甲方一来就希望做一个一千多间客房的酒店，但是实际上真正受众的消费群有没有这么多，第二、我们经过长期的研究，你的房间数越大你的入住率是越低的。如果你能够提高你的居住感受，把你的房价提上去实际上是一样的。我这边想提的是一个逆向思维，从你的受众开始想，再回归到怎么做建筑方面设计。谢谢。【陈宏伟】：我觉得很有意思，包括主持人提到要三方面，其实三方还不够，因为哪怕是最私密的一个建筑，它再一个环境下，它都是有影响的。或者是你旁边的人或者路人不会看到它，但是至少会看到他的外观。所以，仅仅是跟他使用者，设计者、开发者去说，我觉得如果能够做到大家都认可，可是大家都认可的共同基础是什么呢？我想了想我觉得是我们的工作，包括我们的设计，我觉得最根本的一个源泉应该是生活。设计师常常会把生活的某个片断改变成带有艺术特制的，这个当然是一种背景下的一个结果，如果能够融合当然最好，但生活是多元的，多方面的，我觉得现实是很难的，因为现代大家看到，本来是东西方苏联岛，大家会觉得世界进入一个和平期，但是实际上没有，而且越来越复杂。所以每个设计或者设计人被迫的支撑，其实是世界观，一个价值的趋向。实际上是对你不同的看法，不同的思想，也会产生不同的手法，包括刚才陈总和田总，当然我觉得很合理，应该就是这样比如说我现在是负责一块工作，我的部下有时候就觉得，找我请假，如果说我上哪儿去旅游学习，这样有益，我觉得年轻人这个是应该保护的，如果是别的事情我可能会考虑一下。当然我也会问一下，你去干什么我们交流一下。我觉得生活本身是政府、甲方，大家如果有对生活的基本理解，或者是近似的理解，他们合作起来就比较容易，如果纯粹是把它放在一个审美的方面就会发生分歧，资本有资本的说法，使用有使用的说法，很多的时候纠结也就在这里。&&& 比如说我自己可以说30多年专业的学习和工作，回想起来也是蛮有体验的。我就想我在大学三年级、四天际的时候，设计就很复杂，因为那时候觉得自己会很多东西，学很多的东西。可是到了五年级的时候已经趋于简单了因为你很多东西得到了升华。再加上我们当时号称是梁思成的学生，但是后来觉得越来越不理解。也就是说他衬底地看到一个人，他非常不希望一个状况必然发生的时候，那种心境。因为我的角色常常跟设计方，市场设计、工程等等都发生一些交往，有时我也觉得通过过程能够慢慢接近，当然有时候我也确实挺担忧的。有时候会想到姚先生的那句话，生活真的会更美好。十几年前我在深圳看到华盛顿的图纸看得很清楚，并不是说看得越来越清爽。比如说最近我们跟万科合作的深圳的东部大型项目，我觉得基本上是一种乱象，这么一个综合过去有着辉煌历史的设计单位，你结构还要请顾问。因为今天大多数是设计者，我专门说一点设计的感受。发生一些事情我觉得，其实就是一个世界观的问题，就是对生活的一种体验，历练、认识的不同方式。因为我是负责设计这一块的多一些，我要求自己各种生活通过自己的体验和观察别人的生活，就像作家一样，因为你生活有限不可能做到很多东西都体验，你很深入地了解，但是你可以观察。比如说我在深圳搬了10次家，通过搬家我了解了什么样的住区，什么样的配套我都很有体会。我现在看到我的员工很着急要怎么样要买房，买车，我就觉得这个趋向，对设计师来讲是不一定合适，我觉得你可以通过更多的经历去更多地体验各种生活，否则的话会使设计者走到一个狭窄的区域，以至于在现实生活中发生一些难以解决的尴尬。如果说是抱着一个充分投入的生活，去热情地理解认识，以至于要把生活观察到的种种的经验运用到你的工作中包括设计中去，我觉得这样的话会慢慢地升华。有时候我们很纠结，为什么最后也不得不请一些外来的设计师。但是通常有时候做不到很完美，因为他生活的背景、经历不一样，要确切地讲我的项目都在中国，我特别希望中国的设计界能够诞生出很全面的，思维很思辨都很强的设计大师，但是我很遗憾，经常是碰不到，或者没有找到。常常是我们领导都说找海外的，做出来的东西常常还可以，但是我认为因为差异化的一些因素是不可能做到非常完美的，必须是我们当中，尤其是我们设计师们去完成这项工作，但是应该说也很困难，当然生活可能就是存在着种种的不顺。因为从头到尾我都经历过政策的演变，我没有觉得那个政策是很恰当的，也没有觉得相关的一些政府部门，包括电视部，我恰恰觉得电视部做的很不够。刚才提到你的设计应该是在生活和艺术的一种中间的结合，当然过去古典的艺术它常常是高于生活，当然那是贵族的生活。大家现在看看设计，它应该是把艺术与生活拉平的。如果我们设计者能够把生活和艺术捏合到一起那就是比较理想的。&&& 【主持人】：好的，我们带着这样的思考和心情我提这样的一个问题，如何在前期的设计方案及实施过程中，做好充分的准备，储备及空间，因为我们知道，商业界如果在使用过程中可能会有一些变化，跟当代的经济，跟生活也都是会产生一些人性，那么我们如何在前期的设计中间做好充分的准备空间。【胡树志】：我觉得在中国做项目，除了做准备以外，很多事情都会突发现状，会有一些特殊的情况。哪怕是特殊的一些企业文化，或者一些政策性的因素，或者一些地方性的因素，都会有一些特殊性的问题。从设计师的角度或者个人的角度也好，其实我觉得，这个问题跟大家提的第一个问题有关系，在前期怎么样去做这个事情，我个人运用的一个方式我觉得最重要的就是两个字“沟通”。如何让三合一，开发者，设计者和最终的使用者，合在一起的时候最终产生最大的效应，得到一个所谓的三力效应。第一个就是城市，项目开发完了以后城市得到的是一个亮点，是一个有意义的建筑，那么建筑美不美，这是个人的审美观。所以，希望三合一之后第一个最大的效应就是城市是营造了一个很好的建筑。第二、开发者，业主能够得到一个可以很健康去运营，而且长期去运营得到利润的一个项目。所谓的第三点就是我们所谓的我们的设计师，可以顺利地得到我们的设计费。所以我觉得大家追求的东西都一样只是在不同的层次，可是目标还是一样的。我们作为一个设计师、开发者、使用者也好，我们希望某个建筑设计好以后可以保留得很长远，这是一个很好的事情。所以说，我们作为一个设计师其实在前期，有时候我个人觉得并不是什么概念、设计阶段，方案阶段。我个人比较喜欢当我们还没有在纸上画第一条线的时候，前期做充分的沟通。这就跟我们平常的家人一样，大家会往往发现，问题的出现就是没有沟通。所以很多指标上，技术上的东西都是从文本上看得很清楚，包括业主的指标，市场的调研，什么ABC报告一大堆都有。那么甲乙方怎么利用报告，最终落实到最好的一个方案，前期就是共同，连一条线都不需要画。所以有时候我会去访问业主，我觉得在前期的时候，与其花一个月的时间一直在公司里面画草图，想出一个更好的方案。我宁愿花三个礼拜的时间不停地找业主内部的设计部、管理部、或者是业主内部的一些大领导，要跟他们不停地探讨，不停地讨论，大家谈谈想法，谈谈理念，最终知道这个业主能够得到的什么东西，我们建设设计师能给这个城市，这个区位，在上海、北京、深圳哪怕是三四线城市也好，那时候如果清楚的话再开始动笔，只要理念清楚、设计清楚做一个很好的方案就可以很快出来了，而且不用走太长的弯路。所以我觉得现在在这个行业里面做建筑，我们的生活其实是很痛苦的，因为我们不是纯粹的在纸上画几条线，我们要做的事情很多，这就要通过多年的累计经验跟业主的交流，而吸取这些经验以后，作为我们建筑师的储备，我们的预备。&&& 我们在做设计之前，我们首先需要学会沟通，怎么跟甲方沟通。第二、要怎么学会知道市场的需求，要怎么去学会人在心理上的要求，因为这是对我们设计充满影响。业主的一个指标，如何最终通过我们的设计能够得到最有效率的建筑，最不浪费材料的建筑，我们是需要了解的，才能做设计。那么在心理学上我们需要知道人的心理，到商场逛街，到怎么享受生活的心理，我们才能设计商场里面的东西，我们才能设计车库里面的设计，我们才能设计广场的大小，比例尺寸。这些东西是大学时候有书本可以读，可是都是需要很长的一段时间，跌倒又爬起来，慢慢的吸取慢慢的累计。所以从个人的设计角度，其实最重要的就是两个字“沟通”，只要沟通得体的话，后面很多的问题都可以逆转得到一个很好的结果。我简单举一个例子，最近在上海做了一个项目，我也得到了业主的一个报告，当时他们谈的覆盖率是45%，最后我也拿到了所有的报告，一看之后我说你们的覆盖率要达到65%，然后业主就听着我们建筑师的要求而批准，所以我觉得这就是一个成功的案例。上海高楼大厦已经太多了，七八层的楼层对街边的空间影响还是很大，然后对于业主的经营来讲，每一层的出租面积就增加了，他的招商的压力也减少了，我现在只要招四层店，不用招7、8层的商业。从设计师的角度也好，至少我对社会，对业主付出了一个责任，这个话我就可以很早提出来。所以说这个也得到了业主的认可。& &&& 【主持人】：非常好，谢谢各位大师跟我们分享了成功的经验，还有分享一些体会。因为时间关系我们就一个问题，有没有问题。&&& 【嘉宾】：请教一个问题，目前中国的商业地产发展的很快，我们也接触了很多的开发商，他们除了满足功能之外，他们还需要满足两个问题，一个是如何实现创新，一个是如何控制成本，既要创新又要控制成本，那么请问在这方面，各位嘉宾有什么好的建议？&&& 【胡树志】：成本问题，对开发商有时是能不能活命的事，因为企业他没办法，他进入资本运作以后，他就受资本的规律束缚。比如说上海公司，如果你到年底报表这些都影响，你最后融资等一系列的问题，有的企业就是这样，最重要的就是成本没有做好的情况下，有可能就是全盘结束。我认为一个企业首先要赚取你的利润，你要养活你的员工，尽到自己的责任，所以任何开发商对成本都非常关注。但是创新，应该是活得时间长短的问题。现在的综合体，我们公司原来它是一个配套公司，盖厂房，服务设施，生活建筑，也就是说它从最早的一个单一的小功能的区域，慢慢演变成一个城市综合社区，这里面有商务区，综合体，有商业综合体，还有其他的综合体等等各个类型也都经历过。发展到今天也面临着创新，比如说公司做大了以后，有的人就说，咱们搞标准化吧，因为实在太多了，很难管。我看过一个现成的例子是唐山，咱们国家最著名的公司做了一个楼盘，一个从未搞过房地产开发的公司，他只是拉了一波人去，然后他的卖价就比它高一倍，这是一个很奇特的例子，没有经验的一拨人居然比最大的公司高一倍的价钱，而且大家都去买他的房。我觉得无论是你创新也好，成本控制也好，对于一个开发商，甚至对于设计师也好，最重要的一点，你要拉一拨最优秀的人组成你的团队，只有这样做到了，基本上你就成功了一大半了。&&& 【陈宏伟】：有时候创新和成本并不矛盾，开发商是公益的创新还是成本的创意，作为开发商来讲是公益上的创新，你的创新是体现在使用者和顾客使用的角度，比如说新的行业，你是用什么样的建筑，在基础的设计场。再一方面，怎么样创新让我们的成本最低，这是我们非常喜欢的。但是你在创新的过程中，比如说国外的银行，你就是比较抽象的角度，需要投入很多成本的时候，作为我们开发商来讲，你创新的成本是否是我们能够承受得住的，或者说你在外面，或者在里面顾客能够感受到的等等，这些投入开发商是愿意投入的。这些你做好了，我们的整个收益就会很高，我们完全可以从以后的收益当中弥补这部分的创新。所以创新和成本并不矛盾，关键是什么地方的创新。&&& 大家知道都知道高层，机坑，你有什么样的方案能够节省我们的成本等等，这些建设设计中都会有体现的。包括你们刚才说的，怎么给未来的发展提供一个更好的平台？现在的老板说能不能给我们已经建好的建筑再加一个什么东西，如果说你当初在设计、审批的时候都把这些做出来，实际上就跟我们做建筑的预留成本一样的，所以说我们希望规划设计跟开发商的交流交流，没有什么矛盾，也没有什么不可调和，只要我们利益方向是一致的，那么大家合作是没有问题的。谢谢。&&& 【主持人】：因为时间关系，讨论环节到此结束，如果大家有任何问题，也希望大家在会下或者茶歇的时间我们可以有进一步的沟通。谢谢各位嘉宾。下面一个题目是城镇化背景下的城市商业综合体设计， 牛斌先生是滑动建设设计研究院有限公司，院总建设师助理，第一建筑设计所副所长，曾获得“第七届中国建筑学会青年建筑师奖”“中国45岁以下建筑师最高奖），上海20位最具大师潜质建筑师，上海市建筑学会第二届青年建筑师新秀奖，第四届上海市建筑学会建筑创作奖公共建筑类佳作奖，（上海）第五届国际青年建筑师作品展二等奖，（上海）第三届国际青年建筑师作品展二等奖，2007年度上海市优秀勘察设计二等奖，2011年度上海市优秀勘察设计二等奖。下面是茶歇时间，15分钟后回到现场。下面我们欢迎 牛斌先生为我们带来城镇化背景下的城市商业综合体设计。谢谢。&&& （茶歇）&&& 【牛斌】：接下来今天给大家交流的主题是切合我们整个论坛的题目，是走进商业时代的新时代。首先在我们谈的论题里面分为三块，第一块，中国现状下的大型的商业设施，现在整个国内经济和建设都非常的发展，商业的背景发展我们做了一个仔细的分析，对于这个分析我们给大家做一个分享。首先中国经过了改革开放之后大概30年的发展，会迎来商业地产的新时代，这是现在政府、开发商讨论的一个问题，既然是新时代，我们从那个方面来看呢？首先是新的政府对城镇化建设提出了一个非常明确的方向，包括李克强总理他在90年代的时候就提出了这么一个方向，目前，城镇化的建设，对于商业地产起到了很大的一个促进和发展作用。首先从改革开放国内的城镇化速度来看，我们和国外的相关数据统计来看，我们看到目前新时代一个新的特点。在中国建筑初期的时候，中国城镇化率只有10%左右，在整个文化大革命时代10年左右，只有1%的增长点，正确的城镇化增长实际上是在改革开放之后，从图表上可以看出来，基本上增长速度在1%左右。在城市规划里面方面，对城镇化的曲线也是城市发展的综合出来的，基本上它定理了城镇化的一个绿地，20%—30是一个启始作用，而中间过程是一个大量的加速期。刚刚提到中国在建国初期的时候只有10%，连起始阶段都没有达到。对比一些典型的在19世纪、20世纪主要的一些发达国家的过程，我们可以看出一些特点。在英国还是资本主义国家，整个的城市化，包括工业时代的发展，一个重大的发明，都是在这个时代产生的。它的城镇化阶段也是在摸索阶段和探索的阶段。所以可以看出来，整个英国的城镇化速度相对来说是比较平缓的曲线，它与重大工业革命的结点是相匹配的。从20%—80%的阶段是基本上用了100年的时间，平均的速度在0.4%，相比后面的我们可以看到一些案例，它是比较平缓的。韩国和日本的分析，韩国和日本它实际上从20%—80%的阶段，可以看到它速度明显地加速。比如说韩国在达到了2%的速度，而其他的国家在1%—1.5%。日本可以看出来它的曲线更为陡峭，最高速度发展的时候在年的时候达到3.8%，因为现在的城镇化，包括前一时间我们参加的城镇化讨论很多人都知道，现在的速度过高了，我觉得这个还是需要一个学术的探讨。但是中国的发展速度和日本和韩国相比是比较缓和的。包括人口、地区也好都有一定的可比性。&&& 所以说，从整个的数据来看，它是一个大的发展趋势，在中国的城市报告里面未来的城镇化率达到70%，每一个1.1%点，这是一个非常大的人口。对于商业地产的发展来说，前面各位嘉宾也提到主要是人的因素，城镇化增速是一个非常重大的背景，即使是每年1%也有70%的增长点。第二、刚才谈到了人的基数的变化，第三个就谈到了量的变化，前面谈到了人，人数每年是1300万的数量，第二、商业它本身有一个发展期，中国整个的发展在世界的发展规律，包括整个发达国家也好，它的商业地产经过了一个成长期、缓和期和成熟期。比如说美国的导入期大概在战后，日本在60年代，中国的是在改革开放之后。这些导入期实际上是前面是释放了1300万的人口，这些导入期的人口，这个跟人的消费力度相关的，1300万是不是都具有消费力这是一个问号。所以说，在商业地产里面有一个很重要的特点，也就是说我实际具有消费力的这些人，才能够真正地诞生一个新时代。和日本相比，日本大量的消费是从战后阶段，然后真正到20—30岁阶段形成了一个大的消费，这个是跟人口的总的经济发展是相关的。也就是说社会在发展，人口大发展之后，它的消费力也提高之后，它是为整个地产的进步新发展提供了一个良好的基础。从这个图表上可以看出来，中国大批量的消费是从改革开放之后。这个图表是蛮有意思的，这个是日本1980年的人口的金字塔，实际上在这个位置30岁左右的年龄段，实际上它是最好的一个消费群，它的消费群对应着前面的商业成熟期。这是2011年的金字塔，可以看到它现在的文化，主要的区别是在60岁，主要的消费群体是20—30岁，这个跟日本的整个经济状况产生了蛮有意思的一个联系。&&& 前面谈了一下日本，从中国目前的人口发展也可以看出来，中国目前实际上在40—20岁的金字塔，实际上是最多的，这也是同时改革开放30年之后，它的消费力，它的基础是非常的旺盛的。所以在这些基础下，每年1%的城镇化人口，第二、在整个中国经济不断发展的情况下，新一代的人，主要消费群体的成长起来，实际上对整个的商业地产起到了一个巨大的支撑作用。这个是美国的表，它的人口状况从出生到现在非常的平稳。同时也可以看出来，发达国家和发展中国家的一个区别。这个图表实际上非常有意思，图表中可以看到很多社会现象，也可以看到在整个社会中，经济发展与人口的关系。这个数据是也正在分析的，因为目前中国的商业地产很多人说处于饱和了，这个是与日本、美国做了一个测算。包括购物中心的定义，可以看出来中国的购物中心是明显偏少的，根据2012年上海的购物中心数，它的指标只有78个，而对于上海这么大的一个城市它是明显偏少的。前面是它的背景，一个是人的基数背景，第二是人的消费力的背景，第三块是一个大的消费背景，就是人均GDP，它是跟人的消费有关系的，它的走向是这样的，有非常重要的一个指导性作用。根据国际上多年的一个发展和分析，人均一万美元的时候进入了高速发展的时期。中国群众的GDP增长大概是6000美金，而上海、天津、北京人均GDP到13000美金左右。主要的城市比如说辽宁、江苏、浙江、广东它的人率GDP都到7000美元左右。无论是人均还是GDP来看，商业地产是一个比较好的机遇期也是一个发展期。&&& 二、商业地产的新时代，我们既然谈到新时代，为什么以前是什么样子的？现在发展的趋势是什么？对于大型商业在之前是一个单一的地块单一的功能，为什么会需要做成一个城市综合体？实际上对于我们原有的一些生产模式，或者一些商业可以做一点建议。原来这些商场受到了一些冲击，包括一些电商的冲击，包括它没有特色，它是非常的单一它里面没有空间，就像一个百货店的形式。而且它没有满足人们的体验，比如说这栋楼，以前的百货店、商店也好，你做得再好也是处于一个非常糟糕的环境中。在这种情况下，你不可避免就是传统商业的设施受周边的环境制约，在这种情况下，人的体验会受到很大的制约，甚至会受到很大的影响。而且多地块，每个开发商不同的想法，对整个区域的资源，整个的空间形态，包括整个综合的利用都没法形成共享，这个设计带来了，比如说以前在单块地块里面做的时候缺乏一个总体的设计，在现在时代的背景下是一个非常不利的情况。实际上很多理念商业都不是卖出来的。前面谈到了单个的功能，地块，慢慢地随着现代城市的发展，在最短的时间2008年成都和广州就提出了城市综合体的概念，现在整个国家，包括也是从西方的发展过程引进来的，城市综合体已经成为一个现代城市的定位。城市综合体实际上是我们经常给它富裕一个名称叫做PSK，它里面有酒店，这对整个城市走合体的一个大致定位。比如说酒店到到底几星级，这都是一个确定的方向。之前城市规划理论，办公区和城市区要分开，在美国也好，欧洲也好，都会产生很多的问题，现在慢慢随着城市的发展，发达国家城市的问题，实际上随着城市的发展纠正了，慢慢的，也可以跳过这些阶段而这个城市综合体，正是原有的一些城市功能的业态，它起到了一个互补的作用。&&& 现在的城市发展密度越来越高，对于空间的要求不一样的，比如说商业它可能尽量在越低，这样它的商业价值越大。但是对酒店不一样，酒店需要的是环境，需要很好的一个视野。现在因为中国国内有一个法规的限制，因为地下室不计入容积率，所以现在的车库都是放在地下车库，这个是由法规带来的给设计上的一个改变。比如说深圳的车库，对整个人流的拉动，对空间的影响会产生一个很大的变化。那么在今后的政府层面各项的法规肯定会做一个调整和修整，这应该是一个方向，容积率的计容方式肯定会引起一个变更。这个变更实际上是对不同的业态，不同维度的一个方面。实际上，在70年代，80年代，那时候人还是以温饱为主的，但是进入90年代，进入2010年之后，包括80后、90后慢慢成为的主力军，他们的社会需求不一样了，他们从最早的温饱状况衍生出了很大的需求，那就是人的需求，人的需求在城市中需要多的一个需求。所以说，在这里面，实际上它有多种液态，包括办公、酒店公寓，还有后面说到的文化性质的，旅游性质功能的综合，这些都属于综合体的一面，它可以满足人性的需求。目前我们做了很多的项目也有所体现，这是我们在武汉做的一个项目，实际上它是通过大型的一些公寓、商业、酒店形成一个整体的氛围，这些氛围对城市的管理者，实际上也是很重要的，目前中国经过了二三十年的发展，很多城市建设非常快，但是很多的城市都缺乏一个规划，那么他就需要一个大型的开发商来做。比如说有些先放在一边，比如说像万达，对于政府来说非常喜欢，至于万达的发展方向有很多的探讨，因为万达对于新区也好，或者对于老区的改造也好，它实际把上把城市综合体引进来之后，他自己形成了一套体系，这套体系非常完善，人在里面行走的时候，形成了大量的体验，因为它足够大，同时因为这些城市综合体对老区的贡献或者周边的价值贡献产生了巨大的提升，实际上这跟政府的需求是相温和的。&&& 前面是谈到了人方面的，还有谈到了开发商层面。大家看到这个地块从单一地块到复合模块，项目的运作以前从3万平米，5万平米，现在是50—100万的平米，开发的基地是50万平米，但是现在都是1平方公里的开发商他整个来开发。对于现在的情况，开发商这个层次来说，它实际上对于融资，资金投入也好，都是不可避免的一个业态组合。所以这一块实际上就是城市综合体从人需求的角度，还有从政府本身对旧城改造，对经济的拉动都是契合了时代的特点。&&& 对于城市规划体系我们经常在探讨，中国的一个现象就是只要产生一个东西觉得好以后就会一窝蜂而上，2008年杭州提出了一个综合体建筑，2012年成都再建288个，2013年桂林要建180个，但是实际上每个城市都有一个自己的规划，但是这个实际上也形成了很多业界的争论，城市综合体是不是接下来都在做了，那么如果都做的话会不会死掉。从设计层面包括我们后面看到的，就是这个路在何方。关键从设计的角度也好，从城市综合体的方向来看一下，首先要分析一下新思维，新的人的想法是什么，这样才能落实到新的房地产商业地产的设计，首先中国的商业是吃吹来的，中国有一个特点就是面食为天，大家可以看到很多地方都有吃的地方。包括像万达广场，以前可能餐饮的比例占到32%，最近在& 规划希望能够拿出更多的比例来做& 规划。在整个的城市里面，电商对整个商业的冲击，我们分析下来还是片面的，因为电商它只是对固定化的器械有一定的控制，但是吃喝玩乐是没有办法控制的。这个是我们做的一个项目，他们以前不仅仅做一个商业，做一个办公，在这个过程中，因为中国在近30年的持续发展过程中，人都感到很浮躁，这种需求会在心地慢慢地泛出来，我需要那些体验，需要那些是静下来做的事情，感受一点更有意思的事情。所以现在我们碰到一些项目里面，它包括把剧院，包括把博物馆，他也放在一个综合体里面来做，这里面实际上就起到了一个文化渗透优点。刚才提到的城市综合体，全国大发展的情况下，你如何标新立异也好，这个是成都的一个项目，它是一个最大的单体，它里面做了很大的娱乐，这个跟美国、国外很多项目是一样的也就是说商业你要做好，就把人吸引过来，人吸引过来就要满足更多的需求，有吃喝玩乐方面的，也有其他方面的需求。比如说拉斯维加斯，他首先要把人吸引过来，人吸引过来之会长时间地来游玩。那么从设计的角度来看说在思考这个问题。&&& 从前面的整体背景分析，综合体的分析状况，基本上总结下来有几个特点，一般都是面积非常大，包括商业办公、酒店、第二、它是一个区域和标性的建筑，而且它的高面积的节约性。另外从综合体来看，它的交通非常的方便，这样就决定了它的整个设计是不是能够比较有效地满足各个功能使用的特点。商业、办公、酒店也好，对每个位置都有不同的平分价值。有的位置使用商业，有的位置使用做酒店，这是对土地使用的一个均衡性的判断。另外，在设计、空间完整方面这是以前的商业是无法做到的，包括在空间形态，包括在地下交通的形态，包括在功能的设置比例等方面，都可以做到。因为在这种情况下，实际上对新的商业地产，它会产生新的利好点，这个利好点他就可以控制很多他自己想要的东西，这些体验可以比较完整，慢慢地它会对周边的腐蚀性产生一个巨大的升值潜力。因为它本身的特点，它实际上需要一个多专项的技术支撑，前面谈到的这些是背景，这个实际上就是设计的要求。多元实际上它涉及到多功能，各种功能的一种组合，而且它是聚合在一起的，可以发生很多的积聚效应产生的。这个对设计来讲产生了一个要求。因为它有多变的组合，比如说有商业、办公、酒店、剧院、会展、有各种各样的功能，对于这种功能，它就要求必须在各方面都有一个比较强的势力才能应对城市新的商业地产的发展。而且单项的势力有一个整合的要求，因为并不是说我会做酒店，另外一家会做办公拼在一起就可以了，包括地产空间的一个设计能力。&&& 三、前面一个背景需求，设计院也做了大量的探索和跟进，接下来我们对这一块的组织也有一个分析。对于城市的综合体，在设计过程中我们也有项目的一个团队，对于单元的和多边的，对于商业酒店和交通建筑，这一块是单一类型的建筑，但是这一块每一个建筑，都有一个专业化的团队在组织，对于整个的整合，通过项目的整合，能够打造一个比较好的多变设计能力。另外，各个构架设计。比如说我们可以提供超层的大量设计，这个是对于酒店文化类，办公类的设计，对于商业地产的大量的实际案例，这些案例支撑了我们对城市综合体今后的发展，我们现在做了大量的城市综合体的地产，在这些过程中，下面一些案例蛮有意思的，探讨了新的地产下面各种类型的一个方向。由于时间关系简单地说一下，这个是在天津的，整个开发达到160万平方公里它里面包括酒店、办公，包括整个开发的要求，实际上都是一个联在的因素它是一个系统的整合。这个是深圳的珠海沿街香港、澳门和人工岛上的交通枢纽，它上面有娱乐、观光，整个岛是人工岛搭出来的。这个区域实际上也概括了整个的城市综合体，那么它如何整合大量的交通设置，这个在设计中是非常重要的一点。第三个案例是在上海世博会的一个设计，这个设计是正在实施中，整个地块是14个地块，整个都是世博的开发，上面的楼都是这样盖的，如何使整个区域不是一栋楼一栋来设计，它下面全都是公共停车位置，下面是一个各个区域，整个能源体系是设在公共区域下面，起到了一个很大的整合作用。在产权管理和运营管理上产生了一个很大的沟通，这也不是一个单一个体可以做的事情，它不光是一个单方面的设计，它实际上是一个方方面面的设计。这是我们在上海红桥商务区做的一个项目，这个区域它是一个绿色的办公区域，这是一个主题性的展示，综合体它是有特点的，它没有特点是很难做到生存的效果。&&& 前面谈到了文化性的需求，这个设计就是一个剧院，它把人文的需求反映在综合体里面，这谈到了一个会展的设计，它是目前最大的一个商业会展，它在二号航站楼的旁边，它有多功能的会展综合体，它也有商业，也有酒店，也有宾馆，各种各样的功能组合在一起产生了商业的综合体，产生了办公的综合体，也产生了交通类的综合体。对于综合体里面整个的经济，包括前面谈到的成本各方面，这个实际上是需要大量的技术支撑，大量的支撑，我们在整个的项目过程里面，我们在天津为一个余家铺里面做了一个大量的设计，在技术层面也体现了对成本节约的技术性。总后做一个总结，随着城镇环境进程，我相信中国必将进入一个新的时代，从人均的数据分析也好，我们始终关注商业地产的新转型，新思路和新对策。我们希望同在座的所有开发商，还有跟各位设计界的朋友关注商业地产的发展，也秉承华东的理念，敬业的企业精神，携手各位共同走进商业地产的新时代。谢谢大家。&&& 【主持人】：谢谢 牛斌先生，下面是我的一个专题发言，我先简单介绍一下我自己，我是在建筑可持续发展设计、绿色建筑项目管理方面拥有10年以上的工作经验并参与国超过50多个绿色建筑的认证咨询（LEED& NC/CS/CI/ND、BREEAM、中国绿色标识）项目的咨询与管理，建筑能源系统的调试，以及低碳生态区导则定制工作，代表项目包括太古可口可乐漯河工厂项目（已获得LEED铂金奖），北京环球金融中心项目（已获得LEED铂金奖），上海会德峰广场LEED—EB金奖认证项目，上海147能源调试顾问项目，上海688LEED调试主管顾问，上海总部办公室项目，上海Sky& SOHO项目，杭州嘉里中心项目，泰科电子苏州工业园新厂项目，宁波象山低碳和生态开发体系，武汉新世界西区，欧普苏州工业园区项目等。今天的主题是商业地产，我想借这个机会用我们专业化的眼光，来帮大家看一看，我们怎么样用一些绿色建筑来维持可持续发展的。&&& 第一个，我想介绍一下AECOM，它是一家整合的综合公司，我们是在安吉下面有一个咨询小组，我们在AECOM参与的建筑项目也非常多，在环球AE2的里面排到第3名。AECOM在办公楼和商业这一块是排第二名的，我们是中国的建筑委员会的会员，从2000年开始成为绿色会员，甚至现在在英国成为绿色建筑的评价标准，BR在英国做了很多了，也是全球的一套绿色评价标准，这个实际上是AECOM前身的顾问在参与编写的，所以一直到今天，AECOM公司在英国都是他们的创始会员，包括现在新的一些标准制定都是AECOM公司帮助他们在开发。然后也包括像新加坡、香港、俄罗斯我们也是他们的绿色建筑的会员。我们建筑工程这一方面，我们涉及到的市场和服务，包括我们工程，包括我现在负责的绿色建筑可持续发展，包括目前的工程，还包括建筑信息辅助设计。我们参与的项目向大家讲了，有北京环球中心，深圳嘉里中心。这是一个基于城市的混合开发模式，而专门制定出来的一套社区开发模式的绿色建筑评价标准，它区别于单体建筑的标准，我们这种社区的评价标准更加考量社区的联系，产地的生态做法，考量场地的基础设施等等。我等会讲一个题目不是LE的项目，特别是针对我们的持有物业，我们怎么通过绿色建筑的好的方法，来帮助我们提升资产价值。为什么我们谈绿色建筑？在环球、二氧化碳的排放，特别是中国和印度比较发展的国家，我们的二氧化氮排放是非常高，很多人说这是一个不可逆转的形式，目前我们已经感受到有很大的不同，所以现在各个国家的政府领导，都做过明确的表态，我们必须要做一点什么的时候，现在中国也在指定各种各样的建筑标准，也有一些补贴政策，所以大家听过了。比如说中国现在有绿色建筑标识，那么在这个补贴和推动的过程中，我们也需要冷静地思考一下，这个补助到底我们用那些绿色建筑的技术，更加适合于我们自己的产品。我们看到现在在中国做绿色建设的公司确实也非常多，从2003年、2005年开始有第一个LD认认证的项目，除了有政府向奥林匹克的公园做了一个LD的认证，到现在一些企业、开发商也都在做LD的认证。包括开发商，万达广场，包括嘉里、万科都在做这些绿色建筑的项目。当然也包括我们世茂，在世茂也有很多的绿色建筑。为什么这些企业要做绿色建设？我来分享一个我们最近研究的报告，这个报告不是我本人写的，这个报告是世界绿色建筑协会2005年1月份在他们的官方网站上在全世界公开发布的一个叫做BSS，就是绿色建筑的商业价值的报告，如果大家去登陆世界认证协会的官方网站可以直接这个报告。这个报告它分享了他们的一些调研结果，包括绿色建筑在设计和建造的费用，成本是多少，包括资产净值有什么帮助，包括绿色建筑在运营费用上有什么帮助，包括绿色建筑对使用者的健康有什么帮助。&&& 第一、绿色建筑它的增量成本，我们现在确实看到一个共同的区域，这个实际上不是发生在中国，是发生在世界各个国家，一个原因是因为我们的设计师，我们绿色相关的论坛越来越多，我们设计师对绿色建筑的技术整合越来越强，所以不需要到了初步设计我们再重新改设计，而是从一开始我们更多地在方案阶段，在策划阶段我们就把建筑的理念融合到建筑的开发里面，这样做下来，它的成本反而会减少，因为我们没有额外地增加一些很过分的东西来做，所以我们不需要花很多的钱。第二、我们的团队研发能力，也在逐步地提高，所以在中国绿色建筑不需要国际采购，包括本地的设计师，本地的顾问，本地的产品都可以完成整个的绿色设计。纵坐标表现绿色建筑增量成本的趋势，我们看到绿色建筑增量成本，现在已经大部分控制在5%以内。那么绿色建筑它对于我们的资产净值有多大的帮助，我们是把绿色建筑的项目放在同样的坐标轴里面，我们看到这些做LD的认证，做国内认证的项目，现在没有统计到三星的标准，我们之后下一点是努力把我们三星的市场数据发到认证协会去。我们看到绿色建筑，他对我们的租金回报，大部分的绿色建筑租金回报都超过了5%以上，当然也有一些做的特别好的绿色建筑，比如说英国的标准他是非常的好，如果做BR它的资金回报甚至可以超过20%，有一个回报率超过29%，另外一个回报率它提升了19.7%。另外，当市场上的绿色建筑成为主流的时候，那么实际上如果非绿色的建筑价值还会减低，这也是我们最近接到一些业主很着急地来找我们，他们觉得旁边的一个楼盘拿到了一个LD的认证，所以反而是这样的一个担心，他们也拿到了绿色建筑的标准。另外一个绿色建筑，它实现的一个好处，我们看到它是通过节能节水来达到一个节约的成本，这是一个非常好的一方面。我们看到统计结果，我们把一个建筑按照29年的使用周期我们把它的每年运行成本，把它折算到第一年的净现值，我们看到20年的节省成本是我们在建筑刚开始的时候，投入成本占到5—6倍。所以我们现在统计的数据是我们在建筑刚开始的时候，我们增量投资是每个平方英尺3—5美元。相对来说每个平米是100—200块钱，这样的一个数据在20个周期里面，平均占到每个平米300—500块钱。另外，我们绿色建筑的项目也提高了办公室效率，这个对于金融型的公司和国际世界500强的企业，在选自己办公楼的时候，他们特别看中是不是绿色建筑。我们看到他的销售额，我们的销售额如果是有这么一个健康舒适的环境，能够去提升销售额的统计结果，发现能够提升15%—40%。当然，另外我们看到医院，发现病人在里面停留的时间，因为做了这些建筑以后，病人在里面停留的时间减少了8.5%。另外，这个数据也分析了简单的体力劳动和简单的脑力劳动，我们发现在电话中心工作人员，他们的工作效率提高12%，普通人的脑力计算速度，记忆力通过一些测试发现，他的记忆力在健康的工作环境里面能够提升10%—25%，所以这也是我们使用设计师和开发上的三合一，实际上这也是我们使用者对于消费者来说很关心的一部分。&&& 所以，我们将看到一个趋势，绿色建筑在这个行业里面做得越来越多，我们现在谈到绿色建筑，可能明天会谈到绿色城市，我们通过在城市化的过程中，加入一些绿色生态的一些指标，使我们从城市到各省建筑都能够实现可持续发展。我给大家讲另外一个题目，我们怎么样去做绿色建筑？怎么样在我们的商业项目中间能够提升我们商业的价值？在关注商业价值的同时，关注一下建筑的开发成本，实际上增量投资是开发的成本，建筑的开发成本实际上占到了一个建筑全寿命周期成本的11%，我们这里如果做一个数据的话，如果看它的金融成本，占了整个建筑全寿命周期的14%，而我们建筑75%的成本，实际上花掉了建筑的运行和不断地改造过程中。实际上我们看到绿色建筑，我们在增加一点点绿色建筑的设计，和绿色建筑的一些施工的成本，实际上我们是减少的一个更大量的建筑运行和改造的费用。大家都听说过LEED，它是美国最先开始开发在世界上推行的一个绿色评价标准，它翻译成中文为建筑节能与环保领先设计，那么LEED标准它评价了建筑的使用周期。比如说招商地产都做过LEED的认证。如果是商业项目，很多时候我们做的叫COMMERCAL，我们做的是一个核心和外部结构，还有一些项目是我们自己全部都装修好，我们做了NEW，CON，前面说的这些评价体系，实际上它从设计的时候刚开始一直到竣工的时候结束，我们拿到LEED奖牌可以从结束的那一天拿到。我们可以对已经持有的物业进行一些调试，进行一些环境调查，帮助他们更好地去环保，管理建筑，使我们消费者在里面能够体会到一个健康的环境，这部分工作我们把它叫做LEEDEB。&&& 那么LEEDEB的简介，它评价的方面也包括场地，这个场地上面关注与建筑外面的联系，场地的效应，场地的雨水管理的方式，做一些生态的雨水进流的管理等等。在节水方面，我们会关注用水效用，如果建筑的能源超过了一个指标，我们建议做一些整改，使得建筑效用更好。另外就是材料，在现在中国LEED的项目下，材料实际上很难去做，当然也有项目它可以把物业停下来，我整体去改造。但是实际上LEED的比较好一点，它有一定的弹性，我们在这一块不能说我们停止这个建筑的使用来做改造，实际上做一些升级的时候，我们可以做其他的一些设计，所以材料这一块我们综合的并不太多。另外就是建筑的室内环境，因为我们关注与使用者的一个体验，我们传统的商业建筑，我们能够提供给消费者，提供给使用者的一个很大区别，这个差异就来自于我们室内环境，我们的体验，我们怎么样能够提供这样一个健康、舒适的空间。所以这一块也是占了很大的比例。整个评分体系有100个得分，如果再加上一些创新的本地条件，那么在100个流量中间如果我们能得到40分，我们就可以拿到LEED认证牌，如果能得到50分就能够拿到银奖，如果达到60分就拿到金奖。如果你想做得更好，能够做到80分以后能够得到LEED的铂金奖，所以如果能够做到LEED的铂金奖，那就是想让全世界都知道了。&&& 那么LEED在中国的实际建设中国我们发现有一个优劣式，我们在中国做的一些商业中心，我们都是在交通和发达的地方去选址，另外我们的物业也比较完善，所以并不存在很多的增加工作量，而我们中国的物业实际上很注意行为阶段。什么叫行为阶段？就是说色彩不是自动控制，但是我们会有很好的物业经理会在合适的时间把灯给关掉，实际上我们的行为节能也做的比较好，所以我们看到电费比美国的公共建筑的使用数据还是比他们低的。另外，我们中国做的绿色建筑，第一个，我们不希望去影响，已经在里面办公，已经在里面运营的一些租户的行为，另外我们缺少一些记录，我们很多好的工作都没有看到，我们去找他们要文件记录的时候，没有找到好的文件记录。另外，也经常发现过滤器，很多时候我们发现大楼的物业从第一天开始到5年、8年的时间物业都没有换过空调，换的好一点的物业也是两年左右换一次，过滤器用的长的一个楼，大家会觉得空气质量不是太好，这就是他们没有及时地做一个更新维护。&&& 下面我讲一下，对于这样一个LEED已有建筑的认证，从我们项目开始到最后拿到认证，我们整个过程花12—24个月，实际上它这个过程是比起心电图来说是更加快的，我们主要做的事情，第一，我们对现在已有的材料进行审核和评估，我们找到一些差距，现在这个楼离我们想达到的绿色建筑的运营楼，在运营上有那些差距我们去分析，另外我们根据差距提供改造升级的计划，跟物业跟甲方去讨论，确定下来以后具体做哪些措施。这时候就要开始做一些提升运营管理和现场改造的工作，这时候需要2—3个月完成，在这之后我们就要开始进入它的成效，把这些好的效果进行一些记录和审计的工作，我们收集好这些材料之后，我们把资料一起提交送到美国的LEED认证委员会，他们进行评审以后，他们认为通过以后我们就可以拿到LEED的认证标识。所以我们可以看到LEED已有建筑，从我们的工作量来说，它第一是基于现在已经有这样的设计，第二、他需要了解业主的想法策划，另外，我们会做一些实际情况的调研，看看实际情况的数据，建议一些改造方案，在不影响他运营的过程中改造一些方案，最后提交材料。下面我就讲讲这个项目看看它发生一个什么样的事情，这个项目是很好的一个项目，最后它拿到LEED的金奖，我们做这个项目的时候，我们做了一些指标的调研，第一、我们调研测量了它这个区域内的二氧化碳的浓度，为什么要测它的二氧化碳的浓度呢？因为我们觉得这个房间空气质量不好的时候就是二氧化碳的浓度过高，当然我们会分析为什么不好。第二、我们测量房间内的温度，我们也看到这是冬天的测量情况，它的很多设备是更大，所以它冬天的设备比采暖的温度还要高，实际上空调并不一定是采暖，它出现的问题就是冬天特别热，再加上二氧化碳的浓度又特别高，所以当时我们还没有拿出仪器来的时候，我们就感觉到它楼没有什么问题。& &&另外，就是湿度感觉稍微偏高了一点。还有一方面就是室内的照射区，现在大部分的照明设计，基本上都是设计的有点过了，实际上我们要求经常做完了以后，达到800—1600的数量。第一，过量的设计会有点刺眼，它是一个光的污染，从环境的评测上来说我们并不需要这么强的光，另外，他们配这么亮的灯对我们建筑业没有什么帮助。另外，它的公共区域的照明超过了大量的照明指标。另外我们去管，因为我们看到二氧化碳的浓度特别高，我们就分析这个新风量可能有问题，所以我们就测了很多层的新风量，我们看了图纸上的新风量和设计师的新风量做了一个对比，大家看到10层的新风量基本达到了我们需要新风量的要求都没有达到。& 后来他们的物业人员跟我们说，他们受甲方的要求，他们需要每年节能5%，可是你的建筑没有升级，没有改造它怎么样能够节能5%？最后物业就想出了一个办法把新风给关了，所以说很多时候大家并不觉得，但是等你觉得的时候就会非常的糟糕了。这个新风量测完了以后，我们确实发现需要我们做一点事情，第一我们看一下新风的问题在那儿，很多新风达不到要求？问题在那儿呢？1、我们发现新风系统它装了一个全热回收系统，它在北方用的非常好，那么在南方就不一定了。在深圳我相信也并不一定，转能热回收把新风和热回收做一个回收，所以我们进行一个测算，我们分析了转能热回收，在中国中部的地方长江流域的地方，在这个项目里面发现的问题，转能热回收带来的节能的能力，是没有加能热回收引起的风机增加的风的能耗高，实际上加热以后反而它不节能。我们建议，1、减能热回收做了一个更换，最后建议做了一个静电除尘，同时它不会增加风机的阻力，同时我们要求他们要有一个节能和维护。这个问题也讲到三合一的题目，那么我们下一步在做节能建筑的时候，我们可能会先分析一下转能热回收，在这个地区，在这个气侯条件下，我们能不能做一个更好的设计&&& 另外，我们也分析了一下总的用电情况，停车场用电还是比较高的，租户占到37%，这种情况我们做了一些人为的调试系统。第一、& 我们不要去影响大楼在运行的商业区和办公的塔楼，他不想影响租户的情况，所以改造一些公共区域。另外他还希望做一些投资性质比高的项目。我们进行的一些实际的测试，发现在他的项目中间，我们发现会起到很好的效果，另外我们在楼梯间发现它的灯照明非常的强。另外我们把冷气的测试做了一个调整，冷气的运行时间也是有所减少。另外，我们在公共区域，建议他们把现在的照明换成LED照明，他们也这样去做了。在做了这样一个测试之后，我们做了一个成本的效益比较，这些项目用的改造花了183万元，实际上这些花的钱里面算出来还是比较高的，很多时候没有花这么多钱，它的成效测量下来，每年的减少费用是93.8万元，这样的话是还算是不错的。我们把这个项目再总结一下，刚才我主要讲的地方是大家比较感兴趣的地方，一个是节能，一个是环境的品质，这两个方面是物业非常关注的地方，这样一个项目，我们把它几个方面的表现用雷达图来看一下，外面的雷达图是LEED得分的总情况，里面雷达深绿色是我们项目实际的表现，我们看到实际的表现，我们看到的是实际上跟我们很多的已有建筑的最后情况也比较像，一个是我们刚才讲的优势是场地，很多时候我们场地得分不需要做特别多的改造就能够达到。另外，节水，我们用一点点钱换一些节水的器具就可以实现比较好的节约。还有一点是能源，需要我们做一些调试以达到改进。另外，不同的材料和资源，因为我们不想把大楼停下来，还有一个优势也是我们特别关注的地方是室内的环境品质，通过调整新风量，检测他的环境使用指标，使得整个的环境品质有大大的改善。最后在创新上面，我们也充分考虑到创新的技术。最后整个的项目也是一年前，两年前已经拿到了LEED的已有的认证。所以我想这样一个做法，第一个我们用了国际的绿色建筑标识，能够提升到我们已有项目的商业，毕竟LEED的认证是比较有名的。另外我们用了LEED好的这些设计和工具，来帮助我们衡量一下已有的项目，在我们投资性价比合理的范围内，做了一些升级，也是我们大量的资产能够运行的更加良好。这样共同地实现了我们建筑资产的可持续发展。今天我就讲这么多，谢谢大家！【主持人】：今天上午的会议就到这里，接下来是午餐时间，午餐的餐券麻烦大家到前台领取，下午的会议是13：30开始。谢谢大家！& &（会议结束）
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