验收精装房依据的质量标准.txt38 当乌云布满天空时，悲观的人看到的是“黑云压城城欲 摧” ，乐观的人看到的是“甲光向日金鳞开” 。无论处在什么厄运中，只要保持乐观的心态， 总能找到这样奇特的草莓。随着精装修楼盘数量的逐步增加，购买精装住宅的消费者也随之 增加，而今年底又正是楼盘入住的高峰期。近日，北京市建筑装饰协会家装委员会的专家对 精装住宅验收的问题进行了回答。 验收精装房依据的质量标
准 北京装饰行业目前使用的施工标准有两个， 一个是 “北京市家庭装饰工程室内验收标准” ， 另一个是 “高级装饰工程验收标准” 这两个标准在验收的时候使用哪一个要看在购房合同里 ， 标明的是哪一个，以此为标准对工程进行验收。 检查装修设备与合同约定是否相符 前一段时间，一些精装修楼盘在验收的时候业主发现防盗门、卫生洁具、装饰材料、灯 具、整体橱柜等都出现了与原来合同约定的品牌不符的问题。上述问题的存在具有一定的普 遍性，因此，建议业主们在验收的时候先不必急于验收施工项目的工程质量，而是应该先花 一些时间检查一下设备问题。原因很简单，设备的品牌被更换意味着住宅品质的变换（当然， 也不一定就意味着住宅的档次下降，要看看更换以后的品牌与原合同约定的差别到底在哪 里） 。 验收时应该注意哪些装修项目 因为北方气候的原因，一些装修项目在验收时可能会或多或少地存在一些因为气候原因 产生的问题，因此，笔者建议首先把验收的目光放在隐蔽工程上： 第一步，检查厨房卫生间的上下水管道，看看排水管道排水是否顺畅，上水管是否存在 渗漏现象。这时候可以把洗菜池、面盆、浴缸放满水，然后排出去，检查一下排水速度，检 查马桶的下水时，则要反复多次地进行排水试验，看看排水效果。 第二步，检查配电线路。打开所有的灯具开关，看看灯具是否都亮。如果条件允许还应 该用万用表检查插座是否有电；用电话机检查电话线路是否有信号；用天线检查工具检查电 视天线的信号。第三步，检查厨房卫生间以及其他部位的墙地砖的空鼓情况。用一个小橡皮 锤随意地敲敲瓷砖、地砖就可以了，如果空鼓率超过３％，说明存在质量问题（空鼓率是指 一百块瓷砖、地砖当中存在多少空鼓的，它的空鼓率就是多少） 。 第四步，检查木工制品以及油漆工制品。这一步比较复杂，简单地说，应该检查木制品 是否变形，接缝处开裂现象是否严重，五金件安装是否端正牢固，油漆是否存在流淌现象， 墙壁涂料是否出现大范围开裂现象，这些基本上可以靠我们的眼睛去观察。 第五步，对一些边边角角的地方做仔细检查。如卫生间门口是否有挡水条；窗子是否会 存在雨水流入；开关插座面板是否存在划痕；浴室五金安装位置是否合理等等。 什么问题不应作为拒绝验收的条件 众所周知，北方气候特点是冬季干燥、夏季湿润、空气湿度差距很大，所以，很多精装 修楼盘在冬季交验就会出现一些木制品开裂的现象。此外，目前住宅普遍采用外墙内保温的 工艺做法，就是保温板放在室内一侧，因此墙壁出现裂缝也是目前施工单位还难以解决的一 个问题。所以，上述问题出现的原因是因为北京所处地区的气候造成的，需要在业主入住以 后通过施工单位的保修来逐步完成，也就是说，随时开裂随时维修，直到不裂为止隐蔽工程的验收个人意见注意 1:水 2:电.3:结构及支撑.看墙角等处是否有渗水痕迹可检查隐蔽的进排水管是不是漏的.还有那些外接的部分的水嘴,接头等处是不是严密,紧实等.至于 电则要看各处的开关是不是紧密的与墙体接触,无缝,并安装无松动.每个开关都能有起独立 的作用,无跳闸.如有空调等管道则需要听开到最大的功率时无震动,噪音等(排除气流的流动 声).如基层材料的安装想吊顶基础类的则要要用手扣击石膏板等,无松动,金属声等则一般都 是没问题的,只能总结这些了.哪些装修项目应注意验收因为北方气候的原因，一些装修项目在验收时可能会或多或少地存在一些因为气候原因产生 的问题，因此，专家建议首先把验收的目光放在隐蔽工程上：检查厨房卫生间的上下水管道。看排水管道排水是否顺畅，上水管是否存在渗漏现象，可以 把洗菜池、面盆、浴缸放满水，然后排出去，检查一下排水速度。对马桶的下水检查则需反 复多次地进行排水试验，看看排水效果。检查配电线路。打开所有的灯具开关，看灯具是否都亮。如果条件允许还应该用万用表检查 插座是否有电，用电话机检查电话线路是否有信号，用天线检查工具检查电视天线的信号。检查木工制品以及油漆工制品。这一步比较复杂，简单地说，应该检查木制品是否变形，接 缝处开裂现象是否严重，五金件安装是否端正牢固，油漆是否存在流淌现象，墙壁涂料是否 出现大范围开裂现象，这些基本上可以靠我们的眼睛去观察。检验墙地砖的空鼓问题。检查厨房卫生间以及其他部位的墙地砖的空鼓，用一个小橡皮槌随 意地敲敲瓷砖、地砖就可以了，如果空鼓率超过 3%，说明存在质量问题(空鼓率是指 100 块 瓷砖地砖当中存在多少空鼓的，它的空鼓率就是多少)。检查细节。对一些边边角角的地方做仔细检查，如卫生间门口是否有挡水条，窗子是否会存 在雨水流入，开关插座面板是否存在划痕，浴室五金安装位置是否合理等等。检查建材的品牌与合同是否相符另外，专家建议业主在验收施工项目的工程质量时还应该花时间检查一下建材的品牌。据了 解，一些精装修楼盘业主在验收时发现防盗门、卫生洁具、装饰材料、灯具、整体橱柜等都 出现了与原来合同约定的品牌不符的问题。建材产品和设备品牌被更换，意味着住宅品质可 能被变换。业主应检查被更换的品牌与原合同约定的差别到底在哪，小心被更换的建材产品 档次下降。文/本报记者蔺丽爽名词解释空鼓：局部面层材料与基层没有胶合剂或胶合剂没有起作用，用小槌轻击有空壳声。如瓷砖与墙面间局部水泥砂浆不饱和，形成空鼓。专家教你精装房验收常识一般来看，验收精装修房屋要分两步走，第一步要在该楼盘封顶、总体结构完工时先看 看毛坯房是否有质量问题，要知道，精装修之后一切的瑕疵都无法直接看到了。具体的验收 各大媒体已经说得很多，这里就不说了，关键是如何验收精装修后的房子。 具体说，首先要看看地板有无明显的缝隙和不平整，地板与踢脚板结合部是否密合，某 些楼盘冬季施工后，由于热胀冷缩的缘故，夏季交房时木地板往往会膨胀变形；还可以目测 一下门窗的四角是否呈直角，门窗套及门面上有无钉眼、气泡或明显色差；坐便器与地面应 有膨胀螺栓固定并用硅酮胶密封 （不得用水泥密封）在涂料装饰方面则要观察表面是否平整， ； 阴阳角是否平直，粘接是否牢固，不可有裂纹、刷纹；而墙地砖嵌缝则应平严，整个平面应 平整。 看完之后，就要听声儿。在每个房间里慢慢地走一遍，仔细听地板有无“咯吱”的响声。 在卫生间可以试试上下水，如果流畅，坐便器放水应有“咕咚”的声音。你也可以用一个金 属小锤，轻轻敲打墙地砖的四角与中间，不应有空洞的声音，否则就有问题。 听完看完，你还要亲手试试。比如门窗不上锁是否会自动关上或打开；按动漏电保护器 的测试钮，漏电保护器应动作?用电笔测试一下螺口灯座的金属部分，带电为不合格?在水 槽放满水并一次放空，检查各接合部，不应有渗漏等等。 之后，如果有什么疑问，一定要找专家进行咨询.装修新家前要答 60 个问题采购建材之前， 您和设计师之间是否经过了良好有效的沟通？每位优秀设计师在为您量身订 做装修设计蓝图之初都会对自己的客户进行一个全方位的了解，通常包含了装修设计工程中 您的一切主要要求。对此，业内人士总结出了家装设计师们常用的 60 个疑问。回答了它们， 也就能帮助您更有效、直接地与设计师沟通。个性信息1.你对哪个地域的文化、生活更感兴趣？2.你个人着装的风格和最喜欢的色彩是什么？3.你有宗教信仰吗？4.在装修中有没有禁忌？5.列举你喜欢的装饰风格，最好提供图片资料。6.你对以前房屋的设计及装修有何遗憾？7.在设计中你是否在某一局部考虑特殊的文化氛围？8.有无旧家具或特殊物品的安置？9.你养宠物吗？10.这次装修后的更换周期大概是多长时间？玄关11.是否介意入门能直观全室？12.是否考虑设置衣柜、鞋柜，或只作为装饰区域？13.对地面有无特殊要求？客厅14.主要功能是家人休息、看电视、听音乐、读书，还是接待客人？15.是否要与其他空间结合在一起？如厨房、餐厅或书房？16.家中来客人主要是聊天还是聚会？17.是否安装家庭影院设备？你的音像制品有多少？是否需要特别安置？18.客厅主要是为了展示，还是要更实用？餐厅19.使用人数、频率是多少？20.是否是家人或朋友聚会的主要场所？21.是否会在这里做娱乐活动？如看电视、打牌等？22.对于色彩和灯光有无特殊要求？23.家中有无藏酒？是否需要配餐柜、酒柜、陈列柜？厨房24.格局是什么？是开放式还是封闭式？25.主要用于陈列还是实用？26.你最喜欢哪种口味的菜肴？27.通常家中谁做饭？保姆还是女主人？或者是？28.你希望厨房最多是电器化还是传统操作？书房29.只是展示藏书还是每天会使用？30.会有几个人使用？主要会是谁使用？31.在书房主要是工作、阅读、还是会客、品茶？32.藏书种类主要是杂志、书籍、工具书，还是纯装饰书？33.你更习惯以什么姿势看书？主卧室34.你喜欢什么类型的床？尺寸是多大？35.是否要有更衣间或衣柜？36.女主人需要梳妆台吗？37.是否需要视听设备？38.对灯光有无特殊要求？喜欢一盏主灯、壁灯还是台灯？老人房与儿童房39.对这个房间规划有无时间段？40.居住者的兴趣、爱好？41.是否要考虑老人的特殊身体状况？42.孩子的玩具、书籍有多少？卫生间43.对环境、颜色、材质有无特殊设想？44.是要浴缸还是淋浴？45.在这里有收纳需要吗？ 46.你在这里会做一些浪漫的事，或享乐的事吗？47.会在这里化妆吗？更衣间48.家中谁的衣物最多？比例是多少？49.你喜欢如何收纳衣物？按人员？按季节？还是按衣物种类？50.你是否会将杂物放在更衣间里？阳台51.你想保留独立的阳台还是让它成为居室的一部分？52.有无特殊功能？如储物、健身、养花？53.你最喜欢什么色彩？54.希望家中饰品是一个风格体系里的还是多种风格并称？55.希望一下装饰到位还是慢慢积攒？56.你有没有特殊物品需要展示？57.喜欢柔软的东西还是造型感很强的东西？其他相关58.家中的供暖设备是否需要改造？59.你采用中央空调还是分体空调？60.电话和电脑的位置在哪里？房屋查验项目验房项目查验部位（常见问题） 一、室外工程室外建筑环境，房前路面宽度、防火（消防）车道宽度、无障碍设施、楼距、采光、朝向、 围墙、防护栏等设施，建筑外墙表面允许偏差； 室外安装，室外供电路铺设及照明设施，给水、排水、供热系统等。二、住宅室内设计工程居室，卧室、起居室（厅）的室内净高、局部净高等项目； 厨卫间， 厨房、 卫生间的室内净高。 厨房、 卫生间内排水横管下表面与楼面、 地面净距等项； 阳台，阳台栏杆防儿童攀登，栏杆的垂直杆间净距等项； 套内，套内各过道、梯段净宽等项目查验； 套外，楼梯梯段、踏步、扶手，多层住宅临空栏杆净高、垂直杆净空等项目； 噪声，卧室、起居室（厅）的噪声级； 排水，设置的地漏、水封深度等； 排气，排气管状况、避风和防污染构件的设置等。三、屋面工程屋面检查，1 卷材防水屋面工程 2 涂膜防水屋面工程 3 刚性防水屋面工程 4 瓦屋面工程 5 隔热屋面工程； 屋面验收要求，检查屋面有无渗漏、积水和排水系统等项目。四、抹灰工程墙面顶面工程，基层工程表面情况、抹灰层的粘结情况、分格缝、滴水线（槽） 、墙面刮腻子 等等项目。五、防水及保护层工程保护层、找平层，保护层、找平层表面、管根及阴阳角、坡度及结合情况等项目。六、地面工程水泥混凝土面层，水泥混凝土（或水泥砂浆）表面坡度、表层情况、踢脚线等项目； 水泥砂浆面层。七、门窗工程共性，建筑外窗的安装，门窗框与墙体间缝隙处理，表面胶封情况。木门窗的防火防腐防虫 处理，玻璃是否完好（安全玻璃的使用情况）等项； 木门窗， 胶合板门纤维板门透气孔， 木门窗五金配件的情况。 五金件是否用圆钉固定， 合页、 门锁位置、门窗拉手及门吸安装等项； 铝合金门窗，铝合金门窗窗扇安装情况。推拉门窗扇的防脱落措施，表面状况。室外密封用 胶。密封胶表面状况等项。 塑料门窗，塑料门窗扇情况。推拉门窗扇的防脱落措施，塑料门窗表面状况，玻璃密封条与 玻璃、玻璃槽口的接缝情况等； 特种门，品种、类型、规格、尺寸、开启方向、安装位置及防腐处理等； 防盗安全门，构件表面处理情况，使用功能，扇与框的结合情况等项。八、建筑给水排水及采暖工程室内给水系统安装，冷、热水管道安装情况，坡度，套管，水表安装等项； 室内消火栓系统，消火栓箱体安装，消火栓水龙带、灭火器配置等项； 室内排水系统，生活污水管道、雨水管道的用材，检查口或清扫口的设置等项； 雨水管道，雨水管、斗的设置与固定等项； 热水供应系统，管道用材，保温等项；卫生器具给水配件 排水管道，卫生器具给水配件及排水管道的安装与固定等项； 室内采暖系统，散热器、管道、阀门、支架及设备的安装、防腐、涂漆等项； 建筑中水系统，中水管道与设备、池（箱） 、水表、阀门的安装及标识等项； 泳池水系统，给水口、回水口、泄水口毛发聚集器的制造材料等项； 锅炉，整装锅炉及辅助设备的安装。九、通风与空调工程通风、空调观感质量，风口表面，各调节装置的安装情况；通风机、制冷机、水泵、风机盘 管机组等项。十、建筑电气工程共性要求，接地方式、总等电位联接情况；电气线路敷设方式及导线材质；电线线径等项目的查验； 照明配电箱，照明配电箱（盘）内配线、导线的连接，开关动作，零线和保护地线的汇流排 设置等； 导管、线槽敷设，金属的导管和线槽的接地（PE）或接零（PEN） ，明配的导管等项； 电线电缆穿管和线槽敷线，电线、电缆穿管和线槽敷线情况；同一交流回路的电线穿管敷设， 保护地线（PE 线） 、零线、相线的颜色是否符合规范要求等； 普通灯具安装，白炽灯泡与绝缘台间的隔热措施，灯头的设置；重型灯具的固定；吸顶灯具 与灯泡的设置情况等； 开关、插座安装，交流、直流或不同电压等级的插座安装情况、插座与电线的连接情况，插 座的安装情况等； 照明通电试运行，回路控制与标识；灯具控制顺序，调速开关等； 接地装置安装，接地装置的设置、焊接，选材等； 避雷引下线和地干线，明敷引下线的外观，与支架焊接处的防腐等； 灯座，是否牢固、完好、有电（个数） ； 等电们联结，等电位联结干线或局部等电位箱间的连接等。十一、电梯安装工程门系统、轿厢、电气装置，观感等项检查。十二、智能建筑工程设备自动化，集中监视、控制和管理的综合系统； 通信网络，公用电话网布线等； 信息网络，综合布线等； 智能化集成，监控功能、管理功能和信息共享； 火灾报警，火灾探测系统、火灾自动报警及消防联动系统和自动灭火系统等； 安全防范，报警、视频安防监控、出入口控制、安全检查、停车场（库）管理的安全技术防 范体系； 住宅智能化，兼备安全防范系统、火灾自动报警及消防联动系统、信息网络系统和物业管理 系统等功能系统以及这些系统集成的智能化系统； 家庭控制，家庭安全防范、家庭消防、家用电器监控及信息服务等； 控制网络，控制设备、传感器及执行机构等装置的信息交互，完成管理和设备监控的网络系 统。十三、使用面积、净高净面积、净高，各功能房间的净高及使用面积（净面积）的核查。十四、建筑装饰工程基层工程，防水、防潮、防火、防腐、防蛀处理，材料的具体情况等； 吊顶基层工程，吊顶所用吊杆、龙骨、连接件的材质、规格、安装间距及连接方式，起拱； 表面的允许偏差等；墙面基层工程，基层工程表面、接缝、边角、尺寸、钉帽防锈等情况，基层表面的允许偏差 等； 地面基层工程，基层表面，地漏，坡度，表面的允许偏差等； 吊顶工程，吊顶标高、起拱和造型，木吊杆木龙骨和木饰面板的防火处理，预埋件钢筋吊杆 和型钢吊杆的防锈处理，允许偏差等； 轻质隔墙工程，防开裂措施；板材隔墙工程，骨架隔墙工程，活动隔墙工程，玻璃隔墙工程 的外观检查等； 墙饰面工程，墙面线盒、插座、检修口等的位置，与墙饰面的交接；高级抹灰工程，各阳角 做法，滴水线（槽） 。饰面砖、水泥、胶粘剂及勾缝材料情况，饰面板的排列情况等。木饰面 板，湿作业法施工的石材板，特殊饰面板（如吸音板）裱糊饰面工程以及软包工程安装的允 许偏差等； 涂饰工程，水性涂料涂饰工程，彩色喷涂涂饰工程，细木制品溶剂型涂料涂饰工程等的喷涂， 颜色，允许偏差等； 地面工程，木地板工程（复合地板 实木复合地板、中密度（强化）复合地板） ，塑料地板， 板块地面，地毯工程，石材面层，地砖面层，楼梯踏步和台阶铺贴，踢脚线等各面层的要求 及允许偏差等； 细部工程，木橱柜、窗帘盒、窗台板、暖气罩、木门窗套、栏杆、扶手等的制作与安装；装 饰线、花饰制作与安装及允许偏差等； 厕浴间工程，防水层，保护层，五金配件（浴帘杆、浴巾架、面巾架、恭纸架、浴盆拉手等） 、 细木制品，玻璃镜安装等； 厨房设备布置，厨房洗涤池、案台、炉灶及排油烟机等设施具体安装情况； 幕墙工程，隐框、半隐框幕墙，框架式、隐框玻璃幕墙工程，明框玻璃幕墙，全玻式玻璃幕 墙工程，金属幕墙工程，石材幕墙工程等幕墙工程构架立柱及其连接件的情况，接缝，防雷 装置，防火、保温材料，滴水线等。十五、建筑内部装修防火要求建筑内部装修防火要求，建筑内部的配电箱在低于 B1 级的装修材料上的安装情况。靠近非 A 级装修材料的高温照明灯具的措施。 保护灯饰所用材料的燃烧性能等级是否低于 B1 级。 建筑 内部消防设施和疏散指示标志及出口是否被装修遮挡,并且是否妨碍消防设施和疏散走道的 正常使用等项。十六、室内污染物的检测氡，土壤、石材、瓷砖中氡（Rn-222）的含量是否超标； 甲醛，人造板材、各类胶粘剂中甲醛的含量是否超标； 苯，各种漆类、有机溶剂中苯的含量是否超标； 氨，砼外加剂、防火板中氨的含量是否超标； TVOC，总挥发性有机物（TVOC）的含量是否超标。地板验收是全装修房验收中的重要环节地板的好坏直接影响到房屋的居住质量和整体美观。 所以验房过程中， 地板验收是全装修房 验收过程中的一个重要环节。全装修房木地板“常见病”主要有：色差、起鼓、低偏差和行 走踩踏时有响声以及蛀眼、缝隙、划痕等。验房师介绍：目前精装修房的地板问题比较突出。 验收实木地板首先要看地板的颜色是否一致。如果色差太大，直接影响美观，可以要求调换； 如果颜色过于一致，几乎没有色差，那就要看地板表面的花纹是否一样。如果花纹也相差无 几的话，那有可能是工艺木地板，而不是所谓的名贵木种的材质地板。其次是要看地板是否 有声响，验收时在地板上来回走动，脚步须加重，特别是靠墙部位和门洞部位要多注意验收， 发现有声响的部位，要重复走动，确定声响的具体位置，做好标记。碰到这种情况，可以要 求拆除重铺。有声响的部位，是施工人员在施工过程中，操作不规范和使用材料不合格造成 的。操作不规范主要体现在地龙骨固定不牢固；材料不合格主要体现在地龙骨未经烘干。有 些装修施工单位用未经烘干的地龙骨施工，表面上看有烘干的痕迹，其实没干。规范规定装 饰木材制品含水率宜控制在 12%左右。含水率高的地龙骨，在木料自然干燥过程中体积会缩 小，造成松动。再次是验收地板是否变形、翘曲，验收的方法是用 2 米长的直尺，靠在地板 上，平整度不应大于 3 毫米。多抽几处测量，如果合格率在 80%以上就视为合格，反之，就 是不合格的。有时我们会发现地板局部起拱：如果是实木地板，那是由于铺得太紧或者是地板过于干 燥(含水率太低)；如果是复合地板，那就是地板质量差。因此地板起拱是严重的质量问题。最后验收地板的表面是否有蛀眼、缝隙、划痕。常见的是由于地龙骨未经处理，里面有 蛀虫。等发现有蛀眼时，地板已经被蛀得差不多了；缝隙和划痕一看就知道。规范规定：地 板缝隙不应大于 0.5 毫米；划痕主要是装修粗糙造成，如用打腊方法仍不能修复，就必须调 换。装修中期验收常识装修中期工程验收除了鉴定装修整体效果外， 主要还是看手工质量是否令人满意。 可以 从以下几个方面进行鉴定：一、照明电路敷设要符合规程，插座、灯具开关、总闸、漏电开关等要有一定的高度、 厨房、空调要专线敷设，电视天线和电话专线要安装在便于维修的位置。二、排水要顺畅，无渗漏、回流和积水现象，高档水件无钳痕及擦花现象。三、新砌墙体要垂直,砖体水平面一致，接缝均匀整齐，砖缝不超过 1mm，瓷片整体误差 不超过 0.8cm。四、平面天花板整体产误差不超过 0.5，板与板夹缝不超过 0.3mm；塑料天花板误差不超 过 0.5mm。五、木封口线、角线、腰线饰面板碰口缝不超过 0.2mm，线与线夹口角缝不超出 0.3mm， 饰面板与板碰口不超过 0.2mm，推拉门整面误差不超出 0.3mm。六、油漆要光滑、手感好，无扫痕裂缝，一米内无色差和钉眼。七、墙身面平线直，一米内无明显的凸感和色差，用于摸抹无甩灰。施工质量与施工队 伍素质有关；又与施工项目单价有关。最好的办法就是动工前双方签订合同，明确装修要求 和验收标准。验房注意事项核实面积、合同及价钱多退少补问题。 确认售楼合同附图与现实是否一致，结构是否和原设计图相同，房屋面积是否经过房地产部 门实际测量，与合同签订面积是否有差异。（先查看售房合同，看之间的误差为多少，一般为 3%，3%之内不考虑，超出部分进行处理， 建议定合同为 2%误差，但是不超过 5%比较好）以双方签定合同为准。看完那些资料后,基本就可以去验收房子了。 从物业处拿钥匙,分别应该有楼层钥匙、进户门钥匙、信箱钥匙、水表、电表（若有远程抄表 另）等几把。接着就可以同物业人员一起去房子里了。 （记得拿那些工具哦）1）详细检查房屋质量，包括门窗、阳台等部位有无开裂现象； （阳台裂缝危险大） 提示：由于新房子空关时间较长，在门窗轨道里会有一些灰尘和建筑垃圾，所以切不可很冲 动，用蛮力推拉门窗，一感觉有阻塞感的时候，仔细查看一下，用扫帚清楚后就可以看了2）检查墙体平整度、是否渗水、是否有裂缝 提示：特别是查看一些墙体是否有水迹，特别是一些山墙、厨房卫生顶面、外墙等地方，如 有的话，务必尽快查明原因。3）仔细检查地面有无空壳开裂情况。 提示：如有空鼓，一定要责成陪同物业人员尽快修复，否则在装修中会很容易打穿楼板，妨 碍邻里关系。以上 2-3 项可用工具小榔头和塞尺。4）水电煤畅通情况和能否正常使用。大开龙头查漏堵，尽可能让水流大一点、急一点，一来 看看水压，二来试试排水速度。 （一般新房子会配一个简易龙头给业主） 。用万用表测量各个 强弱电是否畅通。 提示：关闭分闸，检查各个分闸是否完全控制各分支线路。5）验收下水情况，先用面盆盛水，再向各个下水处灌水，分别是台盆下水、浴缸下水、马桶 下水、厨房和卫生及阳台地漏等，基本是每个下水口应灌入两盆水左右，应听到咕噜噜的声 音和表面无积水。 提示：做好这些后，确认没问题，要尽快将这些突出下水（如台盆下水、浴缸下水、马桶下 水）拿一塑料袋罩着水口，再加以捆实，而象地漏等下水需要塞实（记得留一可拉扯掉的位 置） 。6）验收地面下水情况。在厕卫放水，浅浅就行了(约高 2cm)。然后约好楼下的业主在 24 小 时后查看其家厕卫的天花。 提示：在全部用完水后，应再打开水表，看清楚水表数字，记录下来，同时要记录电表数字。7）核对买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏、品牌、数量是否相符； 易购提示：通常在这方面，应该没什么大问题，但是确实要仔细核实。8）测量一下楼宇的层高，用 5 米卷尺即可，采样数据来源地点与具体数据，最好把水表、电 表数字、楼高、马桶坑距、浴缸长度和宽度、冲淋房尺寸、吊顶高度都记在一个自己的小本 子上，同时把一些验收房子的数据和问题写在物业公司提供的纸张上。 好了，检查完这些工作，如果没问题的话，那就交钱去吧；若有问题，需要同物业人员确定 解决方案和解决日期，看解决结果是否影响收房，若影响，需要进行交涉了。装修支招：收房验房必知流程第一步 索要验收合格表《住宅工程质量分户验收管理规定》要求开发商在向购房者交房时，必须提供《住宅工 程质量分户验收表》 ，该表必须详细记录该套住宅中房屋外观及尺寸偏差、防水、水电安装等 8 项内容的验收过程、曾经存在的问题以及整改情况。住宅工程质量分户验收的主要内容包括：依据设计图纸的要求，在确保工程地基基础和 主体结构安全可靠的基础上，检查住宅观感质量和使用功能质量。分户验收合格后，开发商必须按户出具由建设、施工、监理单位负责人签字(签章)确认 的《住宅工程质量分户验收表》 ，并加盖建设、施工、监理单位工程质量验收专用章。住宅工程质量分户验收如果不合格，建设单位就不能组织整个工程竣工验收。第二步 业主自行检查买房人除收到相关验收表格外，自己也可以对房屋进行检查。自行检查的部分主要包括 以下几大部分：一、房屋尺寸。石峰介绍，房屋在尺寸、高度、宽度上最容易出问题，出现面积缩水的 问题，因此需要特别检查。二、检查卫生间是否漏水施工单位验收需要进行蓄水试验。购房人如果不放心，可在卫 生间内蓄水，24 小时后到下层住户的卫生间向上观察，如无漏水特征，即为合格。顶层住户 要在下雨时重点查看屋顶是否漏水，可看边角是否有水印。三、在验房时要留心一下厨房是否有直接采光、自然通风。厨房应设置洗涤池、炉灶、 排油烟机等设施或者预留位置。四、是否按装修标准进行交付。现在交付使用的房子基本是两个标准，一是初装修，二 是精装修。购房人可在建设部相关网站查询清楚房子达到的标准要求。五、室内各种构建交付的成品是否完好，包括室内墙面是否平整光泽；地面是否平整、 清洁；窗户玻璃及四周抹胶是否均匀等。第三步 请专业人士验收虽然购房人可以通过相关资料和自己的相关知识进行自行验房，可是对于一些细节的检 查还是需要相关的建筑专业单位来进行，因为这些检查需要比较专业的知识和仪器。1.房屋墙面平整度、垂直度，门窗四周是否顺直平整。2.专业管线的位置是否合理，质量是否过关。3.房屋室内各种材料的质量是否合格。4.房屋室内空气质量、保温情况、照明状况等是否合格。验房细则业主需要带的资料有：1.身份证正本及复印件2.购房合同?3.已付房款及税费收据或发票4.改动装修费用收据5.供楼存折，并请打印至最近的供款期6.人民币（入伙费用必须用人民币交纳）或磁卡若干，交必要的费用，切记要正式发票及物 价局批号;7.彩色照片（2 张）8.收楼通知书(上面开发商注明了要业主带齐的资料)9.验楼工具验房前准备的工具：(1) 试电笔、带二相／三相插头和电源显示开关的插座（小台灯亦可）(2) 钢卷尺(3) 小锤子(4) 电筒(5) 抹布(6) 盛水器具/乒乓球(7) 计算器(8) 笔(9) 纸(10) 易贴便条一叠(11)小镜子: 用于观察难以看到的地方，如门底有否上油漆(12)纸巾: 检查马桶排水功能，喉管有否渗水(13)铝梯(14)报纸，塑料袋: 做闭水试验(15) 收过房的朋友正常验收房子时间一般是持续 2-3 个钟头，建议早晨 8：30 去或下午 2：30 去。正常验收房 子时间一般是持续 2-3 个钟头，建议早晨 8：30 去或下午 2：30 去。过程1)去物业部门查看资料部分，分别有以下几份资料需要查验：A、房屋的《住宅质量保证书》--可带走屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间、外墙面的防渗漏为 5 年；电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程为 2 年；墙面、顶棚抹灰层脱落为 1 年；地面空鼓开裂、大面积起砂为 1 年；门窗翘裂、五金件损坏为 1 年；管道堵塞为 2 个月；卫生洁具为 1 年；灯器、电器开关为 6 个月；其他部位、部件的保修期限，由房地产开发企业与用户自行约定。住宅保修期从开发企业将竣工验收合格的住宅交付用户使用之日起计算，以上保修期限应在 《住宅质量保证书》中明确约定。B、 《住宅使用说明书》--可带走要对住宅的结构、性能和下水、电、燃气等设施的类型、性能和标准做出说明，并提出装饰、 装修及设施、设备使用的注意事项。C、 《竣工验收备案表》（盖章原件） 》有此表方能说明该栋楼已经有关部门验收合格。 《竣工验收备案表》 上的每一项都必须报主管 部门备案，缺少一项都不能入住的。您验房时不能只看发展商有没有这张表，同时一定要仔 细察看各个分项有没有都备案，例如消防设施等D、面积实测表（可为复印件但要有章）E、管线分布竣工图(水、强电、弱电、结构)--可带走水电线路图，撑重墙，保温墙及其厚度。有线电视，电话，网线布线F、 《建筑工程质量认定书》和《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》如不能提供要在 相关文件中写明如果房产商准备充分的话，一般 10 分钟即可查看完资料。注意：1. 对发现的问题要详细在验楼单商予以注明。如果确实属于不能收楼的。要详细写明 不予收楼的原因并要求 开发商签字，盖章。2)核实面积、合同及价钱多退少补问题。确认售楼合同附图与现实是否一致，结构是否和原设计图相同，房屋面积是否经过房地产部 门实际测量，与合同签订面积是否有差异。(先查看售房合同，看之间的误差为多少，一般为 3%，3%之内不考虑，超出部分进行处理，建议定合同为 2%误差，但是不超过 5%比较好)以双 方签定合同为准。一般这个时间因人而变，时间为 30--40 分钟3） 验收房子1．门：(1) 看门身内、外、顶面是否油漆，且平滑无磕碰。(2) 目测门四边是否平行且紧贴门框，间隙是否太大（特别是门锁的一边） 。(3) 试门是否运作自如、开关时有无特别声音。(4) 试门锁是否运作自如；看门锁是否安装牢固；看门匙与门锁是否封口；看门插是否插入太少或太长或太紧。不上锁是否会自动关上或者打开。(5) 关门听隔音效果并了解密封程度。(6) 卫生间的门下方须油漆，且离地 1.5 厘米。(7) 直角接合部是否严密。(8) 四角是否呈直角(9) 是否与墙在一个平面上2．窗：(1) 看窗的油漆质量有无流坠、漏刷和磕碰，色泽是否一致。(2) 目测窗四边是否平行且紧贴窗框；框墙接缝处是否密实无缝隙。(3) 看窗户玻璃是否完好。(4) 试窗是否开关或推拉灵活自如。(5) 看关窗后窗体是否变形，密封胶条是否完好。(6) 试锁销是否运作自如，是否插入太少或太长或太紧。(7) 看窗台下面有无水渍，如有则可能是窗户漏水。(8) 留意窗台云石是否崩裂，可用手轻触窗台，以不刮手为原则。(9) 外窗框处理是否粗糙3．墙壁、天花：(1) 目测墙身、顶棚是否横平竖直（无裂缝、凹凸、倾斜。与房间横梁平行的裂缝属质量通病，基本不碍使用；与墙角呈 45 度甚至垂直状态的裂缝，说明房屋沉降严重，有严重的结构性质量问题） 。(2) 环视墙面或用手触摸，看是否平整滑净（抹灰表面应平整，不应有空鼓、裂缝和起泡等缺陷；油漆、刷浆应色泽一致，表面不应有脱皮、漏刷现象；墙身、墙角接位有无水渍和裂痕） 。(3) 用木棍轻敲墙壁听有无空声（ “空空”的声音说明面层与墙面有缝隙需返工；沉闷的碰击声表明接触良好。。 ）(4) 墙面是否有结露现象（有则说明保温层有问题） 。(5) 房间与阳台的连接处有无裂缝（阳台断裂先兆，危险！，阳台应比室内略低。 ）(6) 看顶棚天花有无渗水、裂痕, 麻点（石灰爆点，石灰水没有足够熟化所致，对室内装潢 有不利影响） 。(7) 阴阳角是否平直4．厨房、卫生间：(1) 龙头是否出水流畅（大开龙头观察水压及排水速度查漏、堵） 。(2) 面盆表面有无划痕。(3) 地漏排水是否通畅（冲水做试验） ，地漏的篦子低于地面 5 毫米（坯房除外） 。(4) 地砖是否粘贴牢固无破损。防水是否有效（厨、卫生间泡 24 小时以上检验防水层；不可行的话只能询问并记录） 。(5) 试排风扇。(7) 浴缸、花洒、马桶、瓷砖、台面、厨设等略。5．电源插座、电源开关、电闸：(1) 试用所有的电源开关、插座和电闸（带一个有显示灯的插头，电笔不合适） 。(2) 检查闸具及户表能否有效控制（总闸拉闸后完全断电，分闸拉闸后分路断电） 。(3) 空调插座应与其他线路分开。(4) 离地 30 厘米高的插座必须带保险装置（保护幼童） 。(5) 厨、厕插座应就近通风道安装；洗手盆上方不应有插座。(6) 卫生间内插座应是防潮插座且防溅（待盖） ，照明灯座必须是磁口安全灯座。(7) 有可能的话打开电话和电视面板，用力拉一拉看是否虚设。(8) 询问电力线（≥2.5 平方） 、空调线（≥4 平方） 、电话线、电视线等规格，一概记录如下：“据工程人员介绍线路规格为……” 。7．管道(1) 各种管道表面镀层是否完好无破损。(2) 过墙线是否有导管，导管连接是否紧密(3) 弯头、阀门处用手摸摸是否潮湿（渗漏） 。(4) 排水管道尤其是阳台排污口是否堵塞（器具盛水倒入排水管道，看排水是否流畅） 。(5) 看排污管是否有蓄水防臭弯头以及防臭地漏。(6) 放空调外飘小台是否做好地漏及防水(泼水实验)8. 地面如是已铺砖地面，要看地面砖灰缝大小是否均匀；看地面砖拼接线的曲、直程度，拼接线要 整齐笔直；另外，还要看每块地面砖是否粘牢，地板下是否空心。具体办法是用一小锤轻敲 地面砖，如出现空声响，说明下面水泥砂浆未抹均匀或用量不够，地面砖下面虚空。9.水表a.是否安装b.是否有水表空走c.阀门关闭不严d.阀门脱丝，连接件滴水e.截止阀生锈影响水质10. 电表a. 是否安装b, 使用数目10．其它(1) 测量室内使用面积尺寸。(2) 目测大致地平。(3) 测量层高，与售房合同比较。(4) 查问客厅、南、北卧室的空调机位和孔洞（要记录！！你要不给我留，就别怪我瞎打乱 ！挂了！ ）(5) 有无专用垃圾道，其有无堵塞。(6) 验收合格后抄电表、水表、煤气表数值。11. 在您查看了房产后并准备签收《房屋验收单》之前，您一定先签收《物业管理条约》 ，做 一个事先约定， 避免日后起纠纷。 您要清楚以后所要交纳的物业管理费到底由哪些方面构成， 清洁费，保安费，绿化费怎么核定，做到明明白白。同事，考察一下您的小区物业管理公司 的资质，是否具备您所要求的管理标准后记在房屋接管验收中发现质量问题，可根据其对房屋不同的影响程度分别处理：1） 影响房屋结构安全和设备安全的质量问题， 必须约定期限由建设单位负责进行加固补强维 修，直至合格。影响相邻房屋的安全问题，由建设单位负责处理2）如果发现不影响房屋及设备使用安全的质量问题，可约定期限由建设单位负责维修，也可 采取费用补偿的方法，由接管单位处理3） 如果发现问题至少要在收楼文件上注明” 室内情况尚不清楚” 或” 楼房状况未明” 等字样。验房收房的主要问题一、房屋验收前的准备1. 免除收房伤痛，从签合同开始为避免出现房屋质量问题，建议消费者在买房时选择资信良好的开发商，将风险控制在 前期。签合同时应明确各有关细节，包括收房时间，收房程序(如先验房，无异议后再收房等)； 验房时从配套设施到房内各项交付物指定的具体详细验收标准， 最好附上设计图纸及施工图， 并在合同中注明以其为准。同时注明收房时原开发商的广告、售楼书、样板房等都可成为房 屋结构验收标准。最妥当的做法是请上一位有经验的律师，分析购房合同中有无标注不明或 易造成歧义的条款陷阱，免除收房时的麻烦。越来越多的准业主们即将面临入住问题， 开发商将把自己梦寐以求的房子交到自己手中， 可是如何收房，有什么交房标准吗？是否是开发商发了入住通知就算交房了呢？当然不是， 下面就是一些收房入住必须了解的一些问题。2. 切记查看“两书一表”向开发商索要两书――《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》 ，以便日后出现质量问 题时按约维修。一表是《竣工验收备案表》 ，同时要求开发商提供国家认可的专业测绘单位对 面积的实测数据，看是否与购房合同中约定的有出入，以便尽早使问题获得解决。《住宅质量保证书》是开发商针对房屋质量及保修期限、范围作出的承诺。而《住宅使 用说明书》则是针对房屋设计、施工及验收中的具体技术指标，如抗震指数、墙体结构类型 等作出的相关说明。目前我国的房地产业在《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》上已 形成大体统一的规范，问题比较少；而目前问题比较多的主要是《竣工验收备案表》 。一些开发商甚至连消防这样的关键环节都没有送交主管部门备案就已经通知业主入住 了。按照有关规定， 《竣工验收备案表》上的每一项都必须报主管部门备案，如果缺少任何一 项的话，这个楼盘就属于“黑楼” ，是不能入住的。像消防这种关键环节，一旦出了问题，就 是人命关天的大事故，对于业主来说，人身安全才是第一位的。业主验房时不能只看开发商 有没有这张《竣工验收备案表》 ，同时一定要仔细查看各个分项有没有都备案，有关部门是否 出具了关于永久水电、消防、电梯使用等单项验收合格证书。 《竣工验收备案表》对房地产商 有着严格的约束作用，只要将项目送交主管部门备案后，开发商就必须对楼盘终生负责，出 了问题，如果是开发商的过失，可以追究其责任。提示：开发商在交房时向业主提供的《竣工验收备案表》《住宅质量保证书》和《住宅 、 使用说明书》必须为原件而不是复印件。3. 检查房屋结构及面积首先业主应检查售楼合同中的附图与房屋实际情况是否一致；房屋结构是否和原设计图 相同。 其次应查看房屋面积是否经过房地产部门实际测量，与合同签订面积是否有差异。4. 先验房后收楼先验房再缴费、办理入住手续是收房的正常程序。但目前开发商能让买家先验房后办手 续的并不多。通常的做法是让业主先在收房文件上签字，要求业主先补齐房款(如果面积涨 水)、缴纳公共维修基金(房屋总额的 2%)和契税(房屋总额的 1.5%)、缴纳一年的物业管理费 和产权代办费等费用，方可以办理入住手续，领取房屋钥匙和相关资料，然后才能验收房屋。 业主进得房去，发现房屋质量有问题，申诉起来也很被动。负责任的开发商会积极善后，无 良心的则会实施拖延战术，让业主劳心劳力，这对业主来说是不公平的。为避免出现这种情 况，业主应坚持先验房、后办理手续，并应将验房时发现的房屋质量、室内有害气体超标、 公摊不公等问题书面呈递给开发商并让其签收， 以免留下后患。 或者可在收房文件上注明 “室 内情况尚不清楚”或“楼房状况未明”等字样。在业主支付了全部房款的前提下，开发商应无条件向业主交付符合合同约定的房屋，否 则应视为开发商违约，如果开发商拒不交房，应承担逾期交房的责任.二、精装修房验收攻略每年都有楼盘交钥匙的高峰期，随着精装修楼盘数量的逐步增加，购买精装修住宅的消 费者也随之增加，精装房的装修项目如何验收？达到什么标准才算合格呢？国家建设部在 2002 年 3 月 1 日发布实施了《建筑装饰装修工程质量验收规范》 ，不少省 市在此基础上又制定了各地的家庭装饰装修质量标准，例如，目前北京装饰行业使用的验收 标准有两个：一个是《北京市家庭居室装饰工程质量验收标准》 ，另一个是《北京市高级装饰 工程质量验收标准》 使用哪一个标准要看购房合同是如何签订的， ， 以合同规定的标准对工程 进行验收。验收完有关文件，业主马上就要开始实地验房了，由于不少业主是首次置业，而且房屋 验收又是一项非常专业的工作，因此很多人不知道从何验起。需要指出的是 ，开发商提供的 《楼宇验收记录表》列出的项目大多不够细致，一旦验收起来，可能根本不够用，建议业主 先自备验房记录单，以备不时之需。在验房过程中，首先要关注房屋是否存在结构问题，例 如承重墙是否有贯穿性裂缝等；然后才是房屋使用方面的细节问题，例如门窗是否平直等。三、毛坯房验房程序屋内只有门框没有门，墙面地面仅做基础处理而未做表面处理的房叫做“毛坯房” ，虽然 毛坯房已经过相关部门的工程验收，但购房者在把毛坯房变成展现自我个性的空间之前，需 要对毛坯房的验收标准有所了解。按照通常的标准，交付房屋时，毛坯房需要对以下方面进 行验收：(1)全部外饰面、外立面、外墙瓷砖和涂料、单元门、楼道。(2)公用部位、公共设施、各种管道(给、排、雨水、暖、热)、电气设备(配电箱、柜、 盘、插座、开关、灯具等)等都应按设计文件完成全部装修，并按规定完成各种测试项目。(3)各种管道还应进行通水、试压、通球试验和暖气热工调试等验收工作。(4)检查墙面、顶层应无渗漏痕迹。(5)户门以内各房间采用预制楼板或现浇板顶棚的，应做到不抹灰、用腻子找平，达到板 缝密实无裂缝，接搓平顺无错台，表面平整，色泽基本均匀，线角顺直的标准。户门以内各 房间基层地面混凝土应做到表面平整、压实、黏结牢固、无裂缝。(6)有防水要求的房间地面应严格按照防水层、 保护层的建筑要求来规划， 在验收时应进 行 24 小时蓄水试验，做到无渗漏。(7)地漏与泛水坡度符合设计要求，不倒泛水，结合处严密平顺，无渗漏。(8)各种房间水泥地面基层标高，应考虑预留再 装修时的高度尺寸要求。四、验房时的注意问题及简单操作方法(1)检查厨房烟道用纸卷点火后灭火冒烟， 放在烟道口下方 10 厘米左右， 看烟是否上升到烟道口立即拐弯 吸走。(2)检查卫生间通风情况卫生间若没有窗户，则应有通风孔，同样用上面的方法测抽力。烟道、通风口中用手电 查看是否存有建筑垃圾。(3)窗边与混凝土接口不能有缝隙窗框属易撞击处，框墙接缝处一定要密实，不能有缝隙。窗台下面如有水渍则可能是窗 户漏水。(4)验电①打开所有的灯具开关，看灯具是否都亮。②检查插座。五孔插座上分别插上带有指示灯的插排，灯亮，表示有电，此时拉下总开 关箱内的插座开关(应有标示)，指示灯灭。频繁测试几次证明开关、接线良好，插座安全。 如果开关拉下， 插座指示灯仍亮或仍在闪烁， 说明开关质量有问题或接线有误， 应立即修复， 否则日后误触电时无法及时断电，将危及业主生命。如果条件允许，插座还应用万用表测试 对地绝缘情况是否良好。③开关箱内的各分路开关应有明显的标示，如果没有或不明确， 应立即纠正。④开关箱内开关应安装牢固，每个都要用力左右晃动进行检查，如果发现松动，应紧固 或更换。否则日后使用中接触不良出现打火现象时，会造成更大危险。⑤检查有线电视插座、宽带插座，插进去有无松动或插不进现象。用电话机检查电话线 路是否有信号； 用天线检查工具(或小电视)检查电视天线的信号； 用网络检测设备检查内部 网线是否畅通。⑥检查可视对讲、紧急呼叫按钮是否工作正常。⑦检查入户门门铃：带两节 5 号电池测试门铃，是否不响或响个不停。⑧ 卫生间内的电源插座应是防潮插座并有防溅措施， 卫生间的照明灯座必须是磁口安全 灯座，洗手盆的上方不应有插座(5)检查房屋有无倾斜用盒尺检查房顶，取 4?5 个点进行测量，若数值一致，比如房高均为 2.5 米说明房顶没 有水平倾斜。同时可在房顶上用细绳拴上一重物，贴墙放下至墙脚，从四周检查其垂直倾斜 程度，一般来说误差 3 厘米以上应该警惕。这方面的问题也能反映出建筑质量的高低。(6)检查有无渗漏情况业主要注意查看房屋的地面和顶层渗水情况，要仔细检查房屋墙面是否有变色、起泡、脱皮、 掉灰等，这些都是渗漏的迹象。如果买的是顶层，一定要查看各个房屋的顶面有无雨水渗漏 的痕迹。因为按照建筑施工的要求，所交工的房屋要么经过两场大雨的“考验” ，要么施工方在监理单位的监督下进行过雨淋实验。还应查看厨房、卫生间、阳台的顶部 和管道接口是否渗漏。(7)检查保温墙面是否滴水冬天，房间里的墙面如果有结露现象(类似夏天冰镇的瓶啤，在室温下外瓶壁出现的水 滴)，这个墙面的保温层肯定有问题。(8)检查房屋有无裂缝①首先仔细查看房屋地面和顶上有无裂缝，没有裂缝最好，如有裂缝，要看是什么样的 裂缝。一般来说，与房间横梁平行的裂缝，虽属质量问题，但基本不存在危险，修补后不会 妨碍使用。若裂缝与墙角呈 45 度斜角，甚至与横梁呈垂直状态，那么就说明房屋沉降严重，存在结构性质量问题。②看房屋的外墙墙体是否有裂缝，若有裂缝也属严重的质量问题，有漏水的隐患。③看承重墙是否有裂缝，若裂缝贯穿整个墙面且穿到背后，表示该房存在危险隐患，对 这类房屋，购买者一定不能存有侥幸心理。④房间与阳台的连接处是否有裂缝，如裂缝很有可能是阳台断裂的先兆，要立即通知相 关单位(9)检查乳胶漆质量墙面天花板是否平整，周围光线暗时带大功率灯泡(200 瓦)照射，灯一亮，墙壁天花板 是否平整立刻可以通过光线阴影看出。如果不平，要提出重新补腻子刷漆；如果局部刷漆(修 补过)会与墙壁原色产生差异。(10)检查室内门上下是否油漆用镜子放到门顶部和门底部，检查这些平时看不到的地方是否刷过油漆。如果是卫生间 的门，顶部和底部的油漆没有刷全，时间一长，因环境潮湿，卫生间的使用率又高，会使门 顶部和底部过早腐烂损坏。(11)检验墙地砖查看厨房 卫生间以及其他部位的墙地砖有无变形开裂， 检查墙地砖有无空鼓， 用一个小 金属锤随意地敲敲瓷砖就可以了，有空洞声音，说明没有铺设好，这样时间久了瓷砖可能会 开裂和脱落，遇到这种情况应重新铺设。如果空鼓率超过 5%，说明存在质量问题(空鼓率是 指 100 块瓷砖当中存在多少空鼓的，它的空鼓率就是多少)。厨房和卫生间的瓷砖要铺到顶， 阴角阳角要达 90 度，四角无磕碰(房顶四角和地面四角)。(12)检查门窗的密封情况可用一长纸条放在密封点上，关门压住纸条用力抽出，多点试验看密封条的压力是否均 匀。不过，卫生间的门不要求严丝合缝，为了防水，反而规定下方需离地面 1.5 厘米。(13)检查窗户推拉窗上的纱窗和窗扇，应推动灵活，相互无碰撞。窗户外窗框上应有防堵帽，防止异 物堵塞影响排水，导致下雨时窗户进水。双层玻璃里外都擦不干净时应提出拆换玻璃进行清 洁，否则以后不易解决。(14)检查管道安装、通畅和密封情况用手使劲晃动暖气管和上水管，看是否固定牢固，如果松动，应重新固定。打开水阀看 厨房卫生间的排水是否流畅(下水管可能被建筑垃圾堵塞)。需要注意的是，尽可能让水流大 一点、急一点，一来看看水压，二来试试排水速度，放水同时用卫生纸擦拭上下管道底部看 有无渗漏。如精装修房内已装有各种设备，可以把洗菜池、面盆、浴缸放满水，然后排出去，检查一下排水速度。对马桶的下水检查则需反复多次地进行排水试验，看看排水效果。(15)闭存水试验①检查卫生间地面是否渗漏。可以用塑料袋装满沙子放在地漏上，然后在卫生间蓄一些 水，24 小时后，到对应的下层卫生间，看其顶部是否有渗漏。这个检测最好与上层住户一起 进行，这样可同时检测自家卫生间的地面和顶部是否有渗漏现象。②检查卫生间地面是否存水。也是先在卫生间蓄一些水，然后放水，看地面坡度是否合 理，绝不能往门口处倾斜，是否有积水现象。合格的地面不应有积水存在，因为地漏应安装 在卫生间最低处。但是，毛坯房除外，因为地漏周围留出了一定的后期铺装地面的高度。(16)水表空转试验关闭房屋内各水阀开关，观察水表是否空转，如有则通知房管维修部门检查水管及各水 阀是否渗漏。(17)检查厕、浴具有无裂痕检查浴缸、抽水马桶、洗脸池等是否有渗漏现象，裂痕有时细如毛发，要仔细观察。(18)检查供暖设备①暖气片上方应有排气孔，使用时应拧动将气体排掉。如果拧不动就需要修理解决，否 则气排不出来，暖气片不热。②暖气供、回水支管不是水平安放的，供水支管连接进水管的那端要高于连接散热器的 那端，回水支管的两端高度正好相反，这个坡度应与两根支管的长度成正比，否则影响采暖。③供暖管道穿墙及穿过楼板应设套管(在管道与墙面或楼板交接处， 给管道再套上一小截 管子)，地面的套管应高出地面 2?3 厘米，地面为初装修的，应高出地面 5 厘米。其作用是防 止供暖管道热胀冷缩后拱裂墙面和楼板。(19)检查建材的品牌与合同是否相符建议业主在验收施工项目的工程质量时还应该花时间检查一下建材的品牌。据了解，一 些精装修楼盘业主在验收时发现防盗门、卫生洁具、装饰材料、灯具、整体橱柜等都出现了 与原来合同约定的品牌不符的问题。建材产品和设备品牌被更换，意味着住宅品质的改变。 业主应检查被更换的品牌与原合同约定的差别，小心被更换了档次下降的建材产品。20. 检查室内有害气体是否超标如果业主担心房屋的环保问题，可选择放心的室内空气质量检测机构进行检验，正规检 测机构一般在 5 至 10 个工作日内出具检测报告。五、验收不合格的处理对策在房屋接管验收中发现质量问题，可根据其对房屋不同的影响程度分别处理：(1)影响房屋结构安全和设备使用安全的质量问题， 必须约定期限由建设单位负责进行加 固补强维修，直至合格。影响相邻房屋的安全问题，也应由建设单位负责处理。(2)对于不影响房屋和设备使用安全的质量问题， 可约定期限由建设单位负责维修， 也可 采取费用补偿的办法，由接管单位处理。六、签收《房屋验收单》不留隐患在业主查看了房子后并准备签收《房屋验收单》之前，一定先签订《物业管理公约》 ，做 一个事先约定，避免日后引起纠纷。业主要清楚以后所要交纳的物业管理费到底由哪些费用 组成，清洁费、保安费、绿化费怎么核定，做到明明白白。同时，考察一下所在小区物业管理公司的资质，是否具备所要求的管理标准。其后，业主还要了解所购买房屋的物业公摊面积有多少，要让开发商出具房屋土地管理 局或区局直属测绘队的《竣工实测表》 ，做到心知肚明。在基本程序全部完成之后，业主就可 以签收《房屋验收单》了。交房前的验房程序交房前的验房程序： 一、查看两书一表：质保书、使用说明书、竣工验收备案表；面积实测数据对照购房合同上 的面积。 二、不交费、不签字、先验房：发现问题后更不能交费、签字。应先修房，同时取证、为日 后举证奠定基础，特别保存好验房问题备案单。核查房屋总面积超出或减少百分之三以内的 情况很普遍；套内面积减少、公摊面积增加的情况更多。三、房屋完好。签业主公约、前期物业管理合同时，看好条款，不能放弃自己的权利。四、交合理费用（包括：物业管理费应有物价局批文、装修押金、垃圾清运费验房顺序：一、先看外部：外立面、外墙瓷砖和涂料、单元门、楼道。二、再查内部：入户门、门、窗、天棚、墙面、地阶、地砖、墙砖、木地板、油漆、强弱电、 暖气、煤气、通风、排烟、排气。三、后测相邻：闭存水试验、水表空转等问题必须和楼上楼下邻居配合。验房常用工具：一、 量具：5m 盒尺、25～33cm 直角尺、50～60cm 丁字尺、1m 直尺二、 电钳工具：带两头和三头插头的插排（即带指示灯的插座） ；各种插头：电话、电视、 宽带；万用表；摇表；多用螺丝刀（ “－”字和“＋”字） 号电池 2 节、测电笔；手锤； ；5 小锤；大灯、小灯三、 辅助工具：镜子、手电、塑料袋多个、纸＋火柴、卫生纸、凳子、纸笔验房专用工具： 垂直检测尺；多功能内外直角检测尺；多功能垂直校正器；游标塞尺；对角检测尺；反光镜； 伸缩杆等。自己验房注意问题及简单操作方法：1、 厨房烟道：用纸卷点火后灭火冒烟，放在烟道口下方十公分左右，看烟是否上升到烟道 口立即拐弯吸走。2、卫生间通风：应在吊顶下留通风口。留在吊顶上面时要用手灯查看是否具备安装性，同时 用上法测抽力。烟道、通风口中用手电查看是否存有建筑垃圾。3、管道煤气：用冒烟的纸卷放到报警装置附近，看报警装置是否灵敏动作，报警声光提示同 时关闭进气电磁阀。如果不能动作，及时修复；4、空鼓：手锤垫上几层纸（避免留下锤印）敲击墙壁，检查墙面空鼓。专用钢针小锤（10g） 测墙砖空鼓。5、 验电：A、检查插座：五孔插座上分别插上带有指示灯的插排，灯亮，表示有电，此时拉下总开关箱 内的插座开关（应有标示） ，指示灯灭，频繁测试几次证明开关、接线良好，插座安全。如果 开关拉下，插座指示灯仍亮或仍在闪烁，说明开关质量有问题或接线有误，立即修复，否则 误触电时无法及时断电危及生命。插座还应用摇表来测试对地绝缘情况是否良好。B、开关箱内的各分路开关应有明显的标示。如果没有或不明确，立即纠正。C、开关箱内开关应安装牢固，每个都要用力左右晃动检查，如果发现松动，应紧固或更换。 否则日后使用中出现接触不良打火现象时，会造成更大危险。D、检查有线电视插座、宽带插座，插进去有无松动或插不进现象。E、检查弱电插座数目；F、检查可视对讲、紧急呼叫按钮是否工作正常。G、检查入户门门铃：带 2 节 5 号电池测试门铃。是否不响或响了不停。6、视镜（猫眼） ：入户后观察猫眼，是否松动、不清晰、视野不全或因有异物无法看清楚等 现象，修复或更换。7、测高度：用盒尺检查房顶，取 4－5 个点，进行测量，若数值一致，比如房高均为 2.5m（或 者 2.6m）说明房顶没有倾斜。8、 测墙壁地面：用长尺（或者带有水平的专用直尺） ，靠墙壁地面，检查是否平整，同时观 察是否有划痕裂纹，墙面是否有爆点（爆点：生石灰在发成熟石灰时因搅拌不匀没发好，抹 在墙上干后就会形成爆点） 。9、 测乳胶漆质量：墙面天花板是否平整，周围光线暗时带大功率灯泡（200 瓦）照射，灯 一亮，墙壁天花板是否平整立刻通过光线阴影看出，如果不平，要提出重新补腻子刷漆，如 果局部刷漆（修补过）会与墙壁原色产生差异。10、镜子：用镜子放到门顶部和门底部，检查这些平时看不到的地方是否刷过油漆。如果是 卫生间的门，顶部和底部的油漆没有刷全，时间一长，因环境潮湿，卫生间的使用率又高， 会使门底部过早腐烂损坏。11、楼道窗户是否有纱窗，如果没有，应及时提出。12、检查防盗门，有无划痕，门边是否变形，门与框的密封是否严密，门和锁开关应灵活。13、检查门窗的密封是否良好，可用一长纸条放在密封点上，关门压住纸条用力抽出，多点 试验看密封条的压力是否均匀。14、窗户：推拉窗上的纱窗和窗扇，推动灵活，相互无碰撞。窗户外窗框上应有防堵帽，防 止异物堵塞影响排水，导致下雨时窗户进水。双层玻璃里外都擦不干净时应提出拆换玻璃清 洁，否则以后不易解决。15、检查管道安装、通畅和密封：用手使劲晃动暖气管和上水管，应固定牢固。如果松动， 应重新固定。打开水阀看排水是否流畅（否则下水管被建筑垃圾堵塞） ，放水同时用卫生纸擦 拭上下管道底部有无渗漏。16、厨房和卫生间是瓷砖到顶的，要检查阴角阳角达 90 度，四角无磕碰（房顶四角和地面四 角） ，地砖墙砖无变形开裂和空鼓。用小锤划击地砖和墙砖，有空洞声音，说明没有铺设好， 这样时间久了可能会出现瓷砖开裂和脱落，应重新铺设。17、闭存水试验、水表空转试验： （重要检验项目）18、卫生间：A:卫生间在楼道内有窗户的应该安装防盗网。B:如若没有窗户，则应有通风孔。 通风孔设在吊顶下面。离通风孔最近的插座是防水插座。19、暖气片：A:暖气片上方应有排气孔，使用时应拧动将气体排掉。如果拧不动就需要修理解决，否则气 排不出来，暖气片不热。B:还要注意暖气片安装时进水管和回水管的坡度符合要求.材料验收在家庭装修过程中，与装饰材料有关的纠纷非常之多。总结其原因，无外乎人们常说的“施 工方的以次充好” ，以及“业主的材料供应影响施工进度和质量” 。所以在进行装修的时候一 定要做材料验收。材料的验收：通知合同另一方材料验收的时间：材料采购以后，采购方就需要通知合同的另一方准备对材 料进行验收。而且这个验收最好是安排在材料进场时立即进行。所以，约定验收时间非常必 要。以免出现材料进场时，另一方没有时间对材料进行验收，影响施工进度。材料验收时合同中规定的验收人员必须到场：无论是家装行业内的人士还是消费者，似乎对 合同都没有上升到法律角度的那种意识。但是，家装合同本身就是一份法律文书，如果不认 真对待就有可能出现不必要的麻烦。以材料验收为例：在家装合同的有关章节中，笔者曾经 建议，材料验收应该明确验收人。但是，在实际操作中，合同的甲乙双方往往对合同中规定 好的材料验收人没有认真对待。 也许验收时规定的验收人不到场(验收人员又没有合同约定的 验收人授权)，也许验收人到场但没有负起验收的责任。严格意义上讲，这样做都存在法律上 的漏洞。验收程序必须严格：验收人对合同中规定的每一个材料约定都应该进行必要的检查，如材料质量，材料规格，材料数量。合同中规定的验收人应在验收单上签字：如果检查结果材料合格，验收人就应该在材料验收 单上签字。这样做才是一个较完整的过程。因为，笔者遇到过这样的事情，业主在材料进场 时对材料进行了验收，但是当时没有履行必要的手续。事后，业主又反悔了，而且对自己的 验收结果不认账。但是，由于另一方没有证据在手，对这样的结果也没有办法。浴室洁具安装及验收常识1.坐便器的安装规范(1)取出地面下水口的管堵,检查管内确无杂物后,将管口周围清扫干净。(2)将座便器出水管口对准下水管口,放平找正,在座便器螺栓孔眼处画好印记,移开座便 器。(3)在印记处打直径 20 毫米、深 60 毫米的孔洞,把直径 10 毫米螺栓插入洞内,用水泥捻 牢,将座便器眼对准螺栓放好,使之与印记吻合,试验后将座便器移开。 在座便器出水口及下水 管口周围抹上油灰,再把座便器的四个螺栓孔对准螺栓,放平找正,螺栓上套好胶皮垫,拧上螺 母,拧至松紧适度。(4)对准座便器后尾中心,画垂直线,在距地面 800 毫米高度画水平线,根据水箱背面两个 边孔的位置,在水平线上画印记,在印孔处打直径 30 毫米、 70 毫米的孔洞。 深 把直径 10 毫米、 长 100 毫米的螺栓插入洞内,用水泥捻牢。 将背水箱挂在螺栓上,放平找正,特别要与座便器中 心对准,螺栓上垫好胶皮垫,拧上螺母,拧至松紧适度。(5)安装背水箱下水弯头时,先将背水箱下水口和座便器进水口的螺母卸下,背靠背地套 在下水弯头上,胶皮垫也分别套在下水管上。把下水弯头的上端插进背水箱的下水口内,下端 插进座便器进水口内,然后把胶垫推到水口处,拧上螺母,把水弯头找正找直,用钳子拧至松紧 适度。(6)用八字门连接上水时,应先量出水箱漂子门距上水管口尺寸,配好短节,装好八字门, 上入上水管口内。将铜管或塑料管断好,需娘灯叉的把弯娘好,然后将漂子门和八字门螺母背 对背套在铜管或塑料管上,管两头缠油石棉绳或铅油麻线,分别插入漂子门和八字门进出口内, 拧紧螺母。2.洗脸盆的安装规范(1)安装洗脸盆:安装管架洗脸盆,应按照下水管口中位画出竖线,由地面向上量出规定的 高度,在墙上画出横线,根据脸盆宽度在墙上画好印记,打直径为 120 毫米深的孔洞。 距水冲净 洞内砖渣等杂物,把膨胀螺栓插入洞内,用水泥捻牢,精盆管架挂好,螺栓上套胶垫、 眼圈,带上 螺母,拧至松紧适度管架端头超过脸盆固定孔。把脸盆放在架上找平整,将直径 4 毫米的螺栓 焊上一横铁棍,上端插入固定孔内,下端插入管架子内,带上螺母,拧至松紧适度。(2)安装铸铁架脸盆,应按照下水管口中心画出竖线,由地面向上量出规定的高度,画一横 线成十字线,按脸盆宽度居中在横线上画出印记,再各画一竖线,把盆架摆好,画出螺孔位置于 了直径 15 毫米、长 70 毫米孔洞。铅皮卷成卷裁入洞内,用才螺丝将盆架固定在墙上,把脸盆 放于架上,将活动架的螺栓~开,拉出活动架,将架勾勾在脸盆孔内,再拧紧活动架螺丝,找平找 正。灯具及特殊灯具验收注意事项一、灯具安装验收注意事项 1、灯具安装最基本的要求是牢固。2、室内安装壁灯、床头灯、台灯、落地灯、镜前灯等灯具时，高度低于 24m 及以下的， 灯具的金属外壳均应接地可以保证使用安全。3、卫生间及厨房装矮脚灯头时，宜采用瓷螺口矮脚灯头。螺口灯头的接线、相线（开关 线）应接在中心触点端子上，零线接在螺纹端子上。4、台灯等带开关的灯头，为了安全，开头手柄不应有裸露的金属部分。5、装饰吊平顶安装各类灯具时，是否按灯具安装说明的要求进行安装。灯具重量大于 3kg 时，应采用预埋吊钩或从屋顶用膨胀螺栓直接固定支吊架安装（不能用吊平顶吊龙骨支 架安装灯具） 。从灯头箱盒引出的导线应用软管保护至灯位，防止导线裸露在平顶内。6、吊顶或护墙板内的暗线是否有阻燃套管保护。二、特殊灯具的安装验收家用灯具特殊安装的地方主要是造型天花部分，很多人都喜欢暗装漫射灯，但不一定大家都能装好。技巧是：1、首尾相接。荧光灯要一根根接一根地装。由于不是经常用漫射灯的，所以别心痛。2、灯管的最高位置与造型天花的灯槽框边同一水平。3、有弧形的地方可用小光管（荧光灯） ，别一根大的了事。4、灯的颜色可用白色、黄色和蓝色（紫色）的。别的颜色千万别用，犹其是红色和绿色。 前者简直是色情场所、后者变成了恐怖地带。浴室装修验收需要注意六个事项一、门槛 门槛是阻止水从浴室内溢出的关卡，它的设计及施工要点有：1）门槛上平面要往浴室内侧倾斜，以使水珠可顺利滑向浴室内侧；2）门槛要和门框同宽，且门框要和墙壁厚度相同，这样在铺设地砖时才不会有大的出入，产 生破口的机会也就相对地减少了。二、地面防水防水材料有许多种，目前使用较普遍的是防水剂。铺设防水层时要铺至墙脚以上约 20 公分， 至少也不可低于门槛的高度。地板有预留管时，防水层亦需包住预留管。地板防水做好且干 燥后，必须立即以水泥砂浆打底或做保护措施，以防止防水层破损。三、地砖铺设地砖铺设的要领有三：1）要有约百分之一的泄水坡度，斜坡朝向地板下水口；2）地砖接缝要粗细一致，并且和壁砖接缝要对齐；3）浴缸前墙采用砖砌贴瓷砖时，地砖最好先贴至墙下方，然后再贴壁砖，以避免产生破口。四、洗脸台面洗脸台面要选择“通体”的（即台面的表面材料和内部材料成分、色泽一致） ，不可选择仅有 一层表面胶壳的台面，因仅有表面胶壳的台面一经破损即无法修复。 （要检验台面是否为“通 体” ，可用灯光从背面近距离照射，可透光的才是“通体”的台面） 。另外台面和洗脸盆接缝 处必须打填缝剂，以防止水从接缝处渗出。五、马桶一般在安装马桶时，习惯以水泥砂浆填塞来固定马桶，其实这种方法是错误的，用这种方法 来固定马桶后，马桶无法再次拆装，若遇到管路严重阻塞时，只有敲掉马桶一种办法。六、抽气扇一般在人们建造房屋时，对浴室通风设备并不太重视，多数只是安装一台抽气扇罢了。浴室 内的不良气体无法排出室外，仍只是在浴室内循环而已。
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