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正在直播:开发商融资hold不住 风险转嫁路在何方
　　2011年9月、10月，一、二线城市楼市成交量普遍下跌，房价止涨下跌趋势隐现，上市房企债台高筑，中小房企资金链告急，开发企业期待中的‘金九银十’并未到来。被誉为楼市销售黄金期的‘金九银十’以‘灰暗’告终几成定局。房地产经济学家谢逸枫表示，楼市历经国务院18个月调控，今年首次下降，说明遏制部分城市房价上涨过快趋势的预期效果正在显现。　　而就在近日，各大媒体以及微博、论坛相继爆出曾经天津某地王项目开发商向法院申请了破产保护，更有业内人士爆出该项目现在由政府接管。随后其负责人召开了记者会，否认了破产传闻，并发表声明追究造谣人士法律责任。此事真伪先暂且不论，就前不久温州、鄂尔多斯等地发生的多起企业资金链断裂的消息，还正不断刺激着公众的敏感神经。让人不经怀疑，开发商融资hold不住了么？　　欢迎做客本期地产半月谈，让我们从多方面不同角度共同探讨开发商融资、风险转嫁的话题！　　活动时间：2011年10月26日 下午14:30——15:30　　活动地点：搜狐焦点直播间　　嘉宾：　　V2置业顾问工作室创办人：任达　　今晚网副主编 孙玉松　　各位网友嘉宾大家下午好，今日10月份很多城市都出现了成交量大幅下滑的情况，Ω近酒因十并未如期而至，很多人士表示经历了18个月的调控部分房价的上涨得到了一直。天津的某些项目出现了破产的消息，经查实是传言，这样的现象让很多的朋友怀疑是不是开发商的融资问题出现了非常严重的问题。我们的话题现在开始展开，正式开始之前我介绍一下本次到场的粮价嘉宾，任总，孙语宋先生。　　今日2011年在楼市调控的背景下银根解锁，现在开发商想从银行贷款也变得难上加难，使得海外融资和房地产信托成为了很多开发商融资的一种新的方式，两位嘉宾对于这样的现象是如何看待的，您觉得产生这样的现象的根本原因有哪些。　　【任达】：我有一个好朋友是开发公司，我说今天有没有空大家出来坐一坐，他说没空，他约了基金公司的。我说你们怎么也玩上基金了，他说现在谁还搞开发?我就觉得现在实际上真正的、大的开发企业实际上已经把钱放在了搞开发、关注建设之上了，现在很多的企业已经正在做这块儿，包括我们知名的企业。现在这样的一种现象我个人认为应该还是说从前两年的国家过渡的发行钞票导致了现在出现了一定的金融市场的风险，所以现在国家出台了很多银根紧缩的政策，这种政策导致了市场资本融资的困难。尤其是资金密集型的行业受到影响比较重，比如说房地产行业，它受的影响比较重，同时还有一个问题，关键点在于房地产行业现在本身处在宏观调控的关键时期，处在这样的一个时期，同时融资比较困难，资金出现了紧张的趋势，所以说必然会影响到现在房地产整个行业的形势。　　今天我们讨论这样的主题，银根紧缩实际上我觉得在一定程度上促进了金融市场的活跃，比如海外的融资、信托、基金、民间借贷，现在是一个发展的时期。这些名词更多的是进入到我们现在的视线范围内，现在随着这些金融手段不断地发展、成熟，下一步就会衍生为金融衍生品的不断发展，金融衍生品的不断成熟以后，实际上它对房地产行业有两个影响：　　第一，房地产行业的利润被金融行业吃掉了一大部分，这是一个影响。　　第二，房地产行业的风险在于金融行业的风险，尤其是金融衍生品的发展，变成了房地产行业的风险不在于房地产，而在于金融行业。包括我们了解的美国的四代危机，实际上更多的是通过金融风险衍生到整个行业的风险。　　我是这样的理解。　　【主持人】：您理解的呢?　　【孙玉松】：我很赞同任总的理解，2011年有一个数据，越来越多的私募地产基金，还有几家房地产公司一块儿做的房地产投资基金越来越多，也是因为这个东西是因为银行比较难拿到贷款，很多的地产公司一起做基金，基金一个是有些可以有互保的含义，把这些钱融到一起投资到项目。我觉得这对当前的地产市场是一个好的现象，我们国家目前没出现完善的信贷、基金、金融业态。　　说到地产的融资比较困难，从我们的流动性泛滥来说，2008年以后4万亿的就是，当时由90%资金投入到了地铁建设，有很大的建设投入到了房地产。后果是带来了物价的飞涨，调控后是一个两难的情况，在这种情况下，银行都是国有银行，银行要尊崇政策，一个是开发商拿融资贷款的成本升高了，其次因为有限购令，包括贷款买房的限制被控制住了。两项一抵消，地产商有了现金，先进有一些综合地产有了现金流，现金流是比较紧张的。形成了这样的局面，出现了融资难，海外融资，包括私募的PE和房地产信托资金开始兴盛了。很多的股份制银行也在常识大企业来做，在长三角有广东，天津也有这些东西出现。　　【主持人】：刚才两位的谈话说受到政策的影响，开发商融资的渠道越来越丰富了。目前的形式有海外融资、借贷、资金的形势，很多的网友并不是特别了解集中融资的差别，请任总来谈一下他们的差别，对开发商来说好处有哪些。采取了融资之后是不是有更高的汇报，风险是不是加大了?　　【任达】：先不要讨论风险，每家的情况都不太一样，开发商只要有钱，不管信托、资金等等，只要是给他钱他都认，风险不在于出现的公司提什么样的条件，而是在于现在开发商根本拿不到这些钱。　　我记得一组数据，今年的1到8月份房地产信托的投资方是2000亿，去年全年不到2000亿，今年的1到8月就有了2000亿，但是开发商还是在缺钱。　　【孙玉松】：我有一个数据，本土的房地产今年前10个月募集了32个亿，就是因为缺钱。只要能拿到资金、现金，很多的有钱的地方都会赚钱，因为钱是第一位的。　　【任达】：所以现在不在于开发商选择哪种，大的开发商都不用讨论的时候来让他们选择了，他们很早的时候就在选择了，他们已经开始这样的事情了。　　【主持人】：随着现在的这种事件越来越多，引进会对融资事件的调查引起了网友的热议，这是否意味着信托的房地产行业面临了越来越大的风险和压力?　　【任达】：房地产和信托并不是说企业现在资产优良就可以获得信托了，首先我了解到的实际的市场情况是信托资金基本上不投租债产品。　　【孙玉松】：商业的地方。V2置业顾问工作室创办人任达　　【任达】：综合性的项目他会投，纯住宅的项目即便你的报表很好，也不会投给你。因为第一是银根紧缩，我们的金融政策有紧缩的，再加上房地产针对住宅产品的调控正在一个关键的时期。所以这部分钱很少往住宅上投，住宅的开发商是最头疼的。其次是有商业项目的，他们好一点，拿到融资的比例会高一点。　　风险有一组数据，万科的信托投资，他的价钱成本大概是14%，他是业内最低的，他拿信托的14%，他的成本是最低的。但是总的看行业的利润率，大型的放弃的利润率，恒大是15%，普遍是15%到37%，大概是这样。万科是16%，保利19%，仲恺26%，大概是这样的数据。　　现在实际上信托的成本，我刚才讲万科是14%，利润率是14%，它是最低的，但现在的融资成本基本上是22%到24%之间，你在这样的利润率下，在高昂的融资成本下，你会看到市场的风险有多大。对开发商自己而言风险也大。　　【孙玉松】：我觉得目前的开发商融资来讲，目前的经济形势放在一个大的背景下，现在最美妙的一个情况就是楼价下降，很多的大企业、上市公司，包括政府的亿元都是这样的，就是希望楼价能够控制住，但我们目前具体的情况，目前的故事刚刚有一点上涨。一些上市的房地产公司，通过在故事上比较难，现在故事上的IPO有大规模的央企和国有企业，他们走别的渠道拿到钱，怎么样找到钱，拿到钱，对于开发商来说有一部分对于缺钱的开发商，我个人觉得首先是面临如何找到钱，拿到钱的渠道，其次拿到钱以后成本有多大。所以我觉得原本像任总说的，信托的成本已经占到了利润回报很大的一部分。所以说有些项目面临着拿不到钱。　　【任达】：我插一句，风险这块儿，房地产行业的算帐方法跟普遍的行业不太一样。这个项目也许是赔钱的，但是企业、开发商不一定是赔钱的。举一个例子，一个项目开发商投入了10个亿，但是它滚动的是100亿的项目，10个亿就可以滚起来这个项目。它现在需要的融资、资金不是它投的10个亿，是它需要的90个亿，是需要外部资金支持的。即便出现了资金的困难，项目的利润率下降了，即便项目赔钱，100个亿的项目它只投了10个亿，即便项目赔钱，开发商不一定赔钱，它出让的是利润率、元气价值。利润率、元气价值对于资金公司来讲，《地产半月谈》在头一期的时候我说过，现在很多的开发企业是在玩资本运营的，不是说买地买房，卖房子赚利润，早就不是这个模式了。　　现在很多的开发企业拿这块儿底之前跟公司有战略合作了，它是不缺钱的，也就是说它拿到这块儿地马上打钱给她，它没有成本。所以说这个项目卖赔了、卖不动了，出现市场危机了，赔钱的是老百姓。谁买基金谁倒霉，开发商卖不栋房子赔钱的是老百姓。这是一个最浅显的金融衍生品，给投资者和个人带来的影响，或者说风险。　　你说的现在的融资难，开发企业过不下去有什么样的风险。　　第一，它用10个亿滚100个亿的项目，风险在90亿中，它出让的是元气价值和利润需，项目赔钱开发商不一定赔钱。　　第二，很多的基金公司，包括大的机构，它是跟大的央企或有实力的开发企业有战略合作，它已经在开发商打地的时候把钱打过去它用的是买基金的那部分人的钱，搞项目开发。再卖给买房子的人，赚那部分人钱。这部分的开发商不愁房子卖不卖得动，原来是30%的利润率，它想基金公司拿多一点，开发商只是少赚一点钱，开发商不赔钱，金融公司也不赔，最后倒霉的是老百姓。　　【主持人】：现在的开发商还是很精明的，最后遭殃的是实实在在的老百姓。　　【任达】：现在银行的利率很低，故事低迷，老百姓没有其他的投资渠道，房地产限购。今天早晨我爸出门，我开车送他去，我问他干什么去，他说我去买基金去，他说9点钟一定要去买。我都不管他买什么基金，我说你去吧。　　【孙玉松】：银行在发行各种信托、理财产品，有很多的产品都跟基金公司挂钩。有相当多的钱会投到房地产，如果不是直接投到房地产项目上做信托投资，有的也会间接增持。　　昨天说开发商手上缺钱财，我这有一个资料，大概是截至到今年7月底，国内的房地产上有的现金流了1910亿，房地产不是缺欠，我觉得是任总说的，现在房地产手上缺以小波大，缺的是杠杆，用小的资源撬动更大的一个市场的钱，而不是真正的缺现金流。我们知道房地产，开发商是做两头的企业，一个是拿地，一个是销售及中间相当的一部分是不需要太多的资金的，更多的像任总说的是拿别人的钱，做自己的项目。　　我觉得应该是不缺钱，真正的融资困难出现的时候，我觉得是我们房地产市场房价真的是HOLD不住了往下跌，整个的抵偿地产市场是抛售的状态，真的没人买房子了，那种情况下真的是把各种的问题暴露出来了。每个地产到底有多少的资产负债，我觉得真的可能要等到崩盘。目前的政府和所有人都不希望地产崩盘，地产崩盘后整个的经济就会薄弱。　　【任达】：我觉得这样的现象，我个人理解孙总讲的实际上还是金融问题，到最后我讲了两点，第一金融市场主导房地产市场，是这帮有钱的人、玩金融资本的人讲得算的，另外就是房地产利润被这部分人拿。　　【主持人】：房地产业和金融业的关系密切。　　【孙玉松】：我们GDP的13%是靠房地产拉动的，房地产的上下有拉动，这也是我们经济增长的一个马车。而且这又是资金密集的，就决定了地产是很重要的，也是大家关注的。刚才任总说的跟金融有关系，实际上房价的上升跟炒作、投机有关系，还要看当前我们国内对于普通百姓来说可投资的渠道非常少。所以说钱多了，可投的流域非常少。　　【任达】：做生意也要看做什么生意，不能做制造业，做一些服务型的行业还好一点。　　【孙玉松】：中国人本身喜欢房子，多少年的传统。　　【主持人】：很多的老百姓认为买一套房子都能升职，不会出现大困的状态。我听两位的谈话感觉到有融资的情况出现，真正遭到迫害的是老百姓。我想了一个问题，现在市场上像任总说的信托是不涉及到住宅开发商的，但是目前天津市场上之前爆出了一些业主维权的情况，都是由于资金链锻炼导致买的住宅出现了后续的问题。如果说对于正常的住宅开发商而言，他们无法从银行贷出钱，他们融资会采取那些策略。　　【任达】：现在是缺少银行的关系，缺少其他市场渠道的关系，你就只有降价了，实际上是这样的。我刚才讲了几乎中国所有的开发商都是在以小波大，即便降价整个的项目部不一定是赔钱的。10万平米的项目拿出1、2万平米在讲价，它还是可以滚得动的，并不是所有的项目都要清盘。而且作为一个购房者，我觉得现在也要适当地讲一下，不用说特别担心买完项目以后开发商跑了怎么办，现在政府对开发商不监管还是很多的，住房这不用担心资金链会断掉，尤其是天津来讲，现在的项目都不是三流的快法上，都是比较大型的上市公司这样的开发企业。它的品牌、信用度、资金能力、项目的可信度其实还是很高的，不用太担心这一点。今晚网副主编孙玉松　　【孙玉松】：可以说一句比较大的话，按照规律办事。如果说一个开发商整个是在以小波大的链条上，它所需要的不是用10亿撬动100个亿，它现在需要的是链条上有足够的润滑油保证一直永远用10个亿撬动100个亿。真的出现了链条上的润滑油，开发商可以通过抛售、清盘、甩卖等，把这一部分解决掉。现在很多的开发项目基本深让都是复合型，其他的无业类型比较多。完全可以把相对优质的资产用来融资，也会有这样的情况。　　戳到降价，有人威权的事情，我觉得跟我们当前的百姓的心态有关系，我们现在大多数的人陷入到了Ω干爹性的博弈投机，大部分说不会降，我要赌我买了房子就会赚，就是因为大家报着这样的博弈心理，所以有的城市说房价降低，去售楼处杂烩人家的东西。独唱上说圆度复数，其实买房子也是商业兴的，也是一个七月。开发商没有在七月中说如果房价下降，我要赔你什么，这种没有写上合约中的东西应该有一个成熟的心态去接受。商品房我觉得在购房者来说，不是说子弹风险，但是投资是要考虑清楚，这种博弈的心理还是不应该的。　　【任达】：孙总说的有道理，有些理论你放到实际中来还是两回事的，我刚买的房子一夜之间几十万蒸发掉了，换了谁都受不了。这还是说理论和实际的问题，包括限购令，很多的企业也有招，能绕过限购令，比如说企业买房，但实际上这个办法的确是可以绕过限购令的，但操作起来的话你会发现中间的手续烦琐、税负高。这样值不值?这是另外一回事，不在乎是不在乎的，但问题在于理论和现实。所以我想强调，围绕工作室的理念，买房子并不是一种投资的行为，我个人认为买房还是要客观地评价你自己的实力，买什么样的房产有保值功能。我从来不说买房子能投资，我从来不强调这点，我强调的是你买的房子是可以保值的。这就需要消费者的经验，包括开发商的营销术语，广告的营销宣传，是不是未来有升职潜力。　　包括天津，很多的项目通地铁，但真正通地铁的有几个?政府都说不知道通不通，开发商都说通，它比政府还明白。所以说我们面对消费者的时候，并不一定是单纯听开发商讲什么，开发商都是在营销的。所以我说还是要问相关的专业人士，了解自己的实际情况，并不能凭广告、营销活动来确定自己的卖房，这是对自己也不负责任，否则开发商讲价，你就HOLD不住了。　　【主持人】：这种观点我赞同，很多的投资者都是理智的，但在是很多的开发商也在无形中加大了对于市场担心的心理，您怎么看。　　【孙玉松】：我觉得作为投资来说，首先是资产的负债偿还能力，未来的收入预期有要明确的态度，选择你适合的产品。不能像90年代出现的买股票盲目地跟风，那个时候是傻子都能赚钱，有人也是会赔钱的，一定要选择适合自己的。　　【任达】：我们尽量让消费者找到合适的。　　【主持人】：我请问任总，您比较专业不得意见，比如说现在目前高负债的情况存在，消费者肯定有恐慌，他知道风险要自己承担，但怎么样对市场有一个更好的认识。　　【任达】：我觉得现在的市场环境之下，个人的投资者是不适合进入房地产市场投资的，我指的是住宅产品。商业我先不说，个人的投资者现在进入住宅产品的话，因为有先构型给你HOLD住了，即便你不受限购令的限制，纯投资我个人认为也不太适合。但如果你是一个企业，如果你的资金雄厚不差钱，企业可以在开发商缺钱的时候，适当地可买一些这样的资产作为企业的保值。企业买房其个人买房的技术是不一样的，谈谈也是不一样的。　　【孙玉松】：我有一点不太容易的意见。企业可以买他们的股票。　　【任达】：买股票不是我们自己说了算，房子是我们能够说了算的，证监会也搞不定股市的，股市的是华尔街控制的。　　【孙玉松】：我觉得一些上市的地产公司的固执到了比较低迷的阶段了，如果大规模的介入，如果有能力买房子，不管是个人还是企业都买地产公司的股。　　【任达】：我个人有一个失败的案例，我买万科的股票，最高的时候将近40块钱，然后金融危机的时候降到9块多，像孙总说的被低谷了，我也看好房地产市场，万科也没问题，企业也不错。我买了万科的涨到11、12的时候我还买，现在7块多，扔在那我不管它了。所以说股市没有最低点，我感觉房子还是有最低点的，股票就是一张纸，房子有成本，有土地价值。即便土地价值怎么样，它也有建设成本，好歹有一个都是在那。股票这个东西我不太懂，今天我们也不讨论股票投资，但我个人认为对主宰产品的投资要区域履理性，孙总可能不赞同，但是我觉得有钱的企业可以适当地收购一些住宅资产。对于商业低产就是就事论事了，并不是说商业地产这个市场前景有什么问题，其实是各个项目之间有问题。　　前几年和现在都在推海河沿线的地产，现在也是普普通通，没有体现出它选产时的价值出来，对于商业投资缺少经验的个人还是要曲线与成熟性的、现有的商业进行投入。即便它贵也好，但也要少碰一些在新区的项目，这是我个人的建议。　　【主持人】：任总比较青睐传统的房地产圈内的投资，孙总喜欢现在房地产的亲家，就是金融圈。具体的投资者会青睐什么，可由投资人自己决定。在当前的市场环境下，各位对融资渠道都谈了自己的看法，各位觉得真正的企业融资之路何在?　　【任达】：这个东西发展办法，每家的情况不太一样，前几期我有提过，开发商现在并不是说补差钱，有些开发商缺钱，有些开发商不缺钱。央企和我们卖房子不一样，他们有基金公司或财团合作，卖不卖的出去它都不赔钱。即便没有这样的公司，他们自己的资金势力也很雄厚。他们的房子卖出去叫利润，卖不出去叫资产。所以说它不愁卖，市场不好没关系，我不卖了，放在那也是钱。所以说央企或者国企，还是属于从政的，其实对它的帐面影响不大，它的是用政府的钱，或者说是财政的钱去做这些事情，对它自己是没有影响的。　　民营企业是不一样的，民营企业把房子卖出去，受到利润才是赚得钱物所以说情况不一样，哪些人是皇亲国戚，民营企业的老板是很有施展经验的，没什么靠山的，冲锋陷阵的是你，占便宜的都是皇亲国戚，有黑锅你来背，是这样的情况。　　【孙玉松】：我觉得不好具体到个体的房地产企业，因为有些地产公司可能有银行的渠道，有些有海外融资自背景，但总体来说，对地产商来说可以借着这个契机加快房地产信托融资资金，从政策上有一个更好的树立和引导，我们可以借鉴美国，虽然说房地美、房利美已经是臭名远扬，但我觉得我们的银行从业者、金融公司、监管部门可以借鉴美国对房地产信托，利用地产融资比较困难的局面，真的是可以更好的引导把一些闲散的资本，引到这个行业来，促进这个行业的健康发展。　　温总理在天津普查，也会说到引导资金投入到实体经济上来，我觉得实体经济除了制造业，房地产也应该算。从本身的投资买房来看不是实体经济，但房地产发展的角度来说也是一个很重要的实体经济，我觉得可以借着这个机会把一部分资金引导到这个行业。这个行业有问题不怕，暴露解决了也好，促进这个行业阳光、健康的发展。　　【主持人】：大家谈到了自己的观点，放弃皇亲国戚不说。我想问两位嘉宾，如果对于普通的民营企业，从您的个人角度来讲，不要管他们是怎么操作的。您认为中小企业和民营企业如果想健康的发展，他们如果融资的话，采取哪种途径对于他们来说比较好?　　【任达】：还是回过头来说，我担心没有案例来说容易让人家觉得这个人回答得有点驴唇不对马嘴。对于一些民营企业来讲，他们自己做这个行业本身，尤其在天津的开发企业来讲，首先他们已经有了固定的金融投资渠道，如果说真的银行紧缩，它还是可以看老板的能量的，它还是有自己的渠道，包括民间的借贷。我有接触一些，他们有民间的借贷，有跑到广州、青海、内蒙有一些矿主，跟他们有联系，通过这样的渠道来入股，卖股份等等，我有接触很多这样的项目。这就看老板的能量了。　　【主持人】：各显神通，看他们的本领。　　【孙玉松】：中小的房地产，很多的都是处于有名无实的情况，很多的小型的公司一个是拿不到地，二是做不了项目，这种公司不存在融资难不难的问题，有钱给员工发工资，维持基本简单的运转，还不存在资金紧张的问题。　　【任达】：比如说项目没动，好多都是这样。　　【孙玉松】：天津、广州等一、二线的城市，能拿到地的得是大城市，无论是国企、私企、民营企业，我觉得小的房地产公司在当地都有很深的社会触角，通过各种渠道拿到资金。　　【任达】：接着孙总的话题说，我也有接触到二、三线或者是四、五线的地区房地产的情况，我可以回过头来说天津，跟天津真的是天壤之别，你会发现极度的不正规。有的项目我们去售楼处，项目卖没了，问详细在哪里，一去还没盖，就已经把房子卖掉了。我问他你卖掉了肯定收了5万、1万的定金，他说一套都是30、40万，不知道卖多少钱，一交交30、40万的定金，最后再补。这个房地产不正规到这种的程度了，再后来打听那块地政府还没出让，开发商就已经把这块地的房子都卖掉了。四、五线还有房地产在这样操作，你会想这个风险到底有多大。　　你刚刚进入开发商的融资渠道，你到了小地方你会发现大的老板、小老板的渠道太多他的麻将桌上就能凑来几千万，渠道很多，一些关系一疏通，项目也没人查他，只要不出问题，只要不是卷钱跑就好。　　【孙玉松】：也有及个别的借高利贷还不上的。　　【主持人】：听了任总的介绍，对于投资和在天津生活的人来讲，天津的地产还是比较让大家放心的。　　【任达】：天津虽然贵一点，但很正确。　　【主持人】：刚才有一位网友说有一些专业人士说开发商通过正常的融资投资成功的案例非常少，是这样的吗?　　【任达】：也不是。　　【孙玉松】：哪种形势，是不是股市上?　　【主持人】：可能这位往右看的面比较窄。　　【任达】：另外像绿城，最近可能不好说，还没有一个明确的问题，但实际上也比较典型。大型的开发公司、上市公司他们的报表都是公开的，他们的融资渠道还是算正常的。　　【孙玉松】：透明的。　　【主持人】：还有一个跟今天的话题不是特别贴切的，很多的网友置疑天津的房价，现在开发商促销的手段花样百出，开发商已经定不住了，事实是这样的吗?目前看天津房价的下降还只是个别的地区，年底房价有没有可能再降?　　【任达】：这个网友还是要科学一点，你到底要干什么?你是要投资还是要自住，各个区域的情况不一样，有些区域的房价没降，但有些房子打折打得很多。有的居然打到3折了，所以这个还是要看各个项目所在的区域，看它的配套情况，它的区域发展和项目本身的价值体现是不是能够保值。我从来不说绝对能够升值，我说你先保值了再说，然后你再考虑买完了能不能升值的问题，起码先别赔钱。　　所以我建议购房者，尤其是个人的购房者，在现有的阶段如果你有合理的需求，选择合适的项目。这个合适的项目怎么选?找我们可能好选一点，比如说有教育的资源，有不可复制的资源，包括一些地铁等，景观资源等，有这样的资源的项目，项目不光是公共资源，它本身的项目资源又是比较稀缺的，同质的产品不是很多的。比如说你买了60平米的一居室，一个楼有500多套60平米的一居室，这个项目就跟自己大家了。　　所以说消费者选择一些附加的条件，包括这个项目将来做什么用，包括公寓性的产品更复杂，买这种产品更要注意问题。我们在给客户做私人的置业顾问的时候，有很多的情况我们都要了解清楚，而且每个项目的优劣是都要分析来看。&　　【孙总】：任总说的是买房投资专业性的东西，我跟网友说大家千万不要期望房地产业崩盘，这跟我们每个人都有关系。目前的房地产价格调控是为了考虑房地产的民生需求来说的，但目前我觉得最大的现象是很多的地方政府是土地财政，如果是房地产出现了问题，土地卖不动地方的财政收入就要受影响。如果地方的财政收入受影响，影响了地方政府，你没有了一个新的财政增长点，每个地方的保障投入，民生基础建设越来越多，需要花钱的越来越多。如果政府没有钱怎么办？　　我觉得地产的调控是双刃剑，网友千万别觉得如果地产崩盘对自己非常好。现在的地产吸纳了很多的就业，如果明年春天所有的建筑塔吊都停了，那外来的务工者怎么办？房价降是正常的，它是一个商品，但千万不要说再降、崩盘。什么时间买合适？我们是因人而异，在合适的点买，买合适的房。我个人觉得明年的2月份是一个合适的点，这是我自己的想法，但千万不要希望房地产崩盘。房地产对经济的影响、打动是非常大的。　　【任总】：我从来不担心中国的房地产会崩盘，我多次强调我担心现在中国的资金外逃，我特别担心这个问题。因为中国现在限购的政策导致大部分民间的资金没有地方去，那就全跑到国外买房现在海外的房火得不得了。　　【孙总】：50万购买美国的房产就可以给绿卡。　　【任总】：都是中国去买房子时，包括加拿大都停止了中国的移民，中国人太多了。他们国家想房地产出了问题，开放对华政策，中国人的钞票就过去了，所以我不担心崩盘的问题，我担心政策的限购政策导致30几年的改革开放的成果还给人家了。　　【孙总】：包括决策者，都希望房地产市场有序，价格有涨有落，这是正常的。但过快的涨，过快的跌是不正常的，要说一下崩盘是所有人都不希望看到了。　　【主持人】：对于很多的网友还来说现在买房的心理都是不成熟的，买前都希望价格往下降，买了以后往上涨。很多的网友说房子的降与没降跟他的定位不一样，市区的居民觉得没降，环城的人觉得一直在降。所以请两位嘉宾谈谈环城市区远郊、滨海新区在价格方面维持在怎样的波动，房地产单位区域的房价怎么是稳定了？　　【任总】：市内六区是10%，环城四区是20%。　　【主持人】：滨海新区呢？　　【任总】：我个人理解在10%到20%之前，是这样的。　　【主持人】：孙总呢？　　【孙总】：我不是房地产的专业人士，但我觉得房价对消费者来说希望买前降得越来越多，但对卖房者来说希望追求合理的利润，最基本的成本和合理的利润。所以我觉得开发商允许的范围，还是要预留好一定的空间，还是降得多好，但是要根据你的楼盘、产品来定义。比如说有的房子虽然在环城四区，但是要基于未来的投资考虑，未来自住的需求，如果这个房子你觉得合适，目前的促销比较实惠，你就可以购买。如果你觉得前景不好，你可以适度的留一点现金来观望一下。　　【任总】：说到房价数字的问题，我今天看新闻都有房地产的报道，我觉得是在玩文字游戏，我不知道是搞研究的人喜欢这样写，还是媒体的人喜欢这样报，还是老百姓喜欢这么听，还是衙门里的人喜欢这么看。它会报房价多少多少，涨幅下跌了多少，比如说下跌了5.2%，你知道它是涨幅下跌，而且它给你做一个下跌的符号、箭头，你看它的日期，这个星期对上个星期，这个可比的意义就不太大，起码要环比，或者是同比，但很多人拿这个星期跟上个星期的数据去比。这个概念不太对，是没有可比性的。我们知道综合性的数据，网上提到北京市的下跌，实际上是数据罗列的关系，有可能是很多的情况，政府是可以控制成交均价的变化的。　　均价怎么来的？只有政府一家知道，民间所有的机构都不知道，因为没有办法统计成交的均价是不是这个均价。有些媒体喜欢这样报，经常拿一个看似差距很大的数据，但实际上一分析这两个没什么关系，好像举出了一个惊天大新闻，房价暴跌了，但我觉得消费者还是要看准。看大的数据如果有问题，如果会头疼，实际上真真正正房价有没有跌，你肯定看过了几个楼盘了，你就盯住这几个楼盘。二期开盘比一期便宜了，那就是跌了，别看每日房价，或者说是政府的数据、研究报告，那个东西说涨幅了20%、跌幅了30%，别看这个。二期开盘的时候比一期同样的产品便宜了，那就是跌了。你盯准一个楼盘，比看几百个楼盘，看全市的报告有用。　　【孙总】：我们整个的房地产市场就是一个销售状态，现在对于很多人来说，比如说你是被限购的，这个房子即使便宜了，对你来说毫无疑义。即使便宜了10%，你被限购了，你没有资格。如果你是刚需者，你需要住，可能它便宜了5%，你有需要，你就可能买。从投资者来说，要看清楚你所要的楼盘和他的产品，对你的资产和预期收入有预算，选择合适的产品，这就是最完美的。它真正的涨了多少，跌了多少，　　【任总】：这是心理上的影响。　　【孙总】：大家都不要沉浸在字面上，如果你现在住的房子价值500万，或者是更高，你不把它变现，它还是一个房子，还是一个建设。　　【主持人】：通过两位对最后一位网友问题的回答，对于未来和近期马上要开展的房交会，也为网友指明了一个自己的置业之路。谢谢两位，也相信通过这次半月谈，网友对开发商的融资和目前的市场有了一个更深的了解。谢谢！　　【任总】：谢谢！　　【孙总】：谢谢！
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