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[摘&&&要]&&&&&&&&&&&高度趋同的农村宅基地制度变革话语的理论基础在于对宅基地地权实践理解中的权利产权命题。经验显示，农村宅基地地权镶嵌于村庄社会治理场域中，呈现出多种社会产权样态并表现出独特的权属特性。高度财产权化的宅基地制度变革方向不仅误解了现有宅基地使用权制度的合理性，忽视了宅基地地权实践的多样性和复杂性，而且有悖于现代产权发展的内在规律，放大了宅基地制度的变迁需求，低估了宅基地财产权化制度变革的社会风险和不良后果。中国农民可以享有更多的土地财产权利，但一味高歌猛进的宅基地财产权化的制度变革可能会导致“产权失灵”的闹剧。
关键词：农村宅基地
农村宅基地制度是农村产权制度的重要组成部分。学界对这一制度的变革一直有着持续而热烈的讨论。十八届三中全会对农村土地制度改革进行了全面和系统的部署；新近出台的《国家新型城镇化规划（）》对未来10年常住人口城镇化率设置了明确的目标。同时，大量农村人口的预期减少使得宅基地资源亟需进行土地制度层面上的进一步调整。这都为学界继续展开对农村宅基地制度变革的讨论提供了有利契机。
总体来看，政学两界对农村宅基地问题的认知与宅基地制度变革话语一直高度趋同。两者近乎一致地认为，在农村宅基地的使用实践中，出现了大量的宅基地闲置现象，造成了巨量土地资源的浪费；如果赋予农民更充分的宅基地使用权，可以通过农村宅基地的自由转让来增加农民的财产性收入，同时实现农村建设用地的集约、节约利用（韩康，2008a；高圣平，2010；周其仁，2010；刘守英，2014）。
然而，中国《物权法》的立法原意是确保农民能够获取满足其生活需求的建房用地，而非赋予其具有土地财富意义的现代产权。高度复杂的农村宅基地地权实践映衬出现有理论研究缺乏对宅基地使用实践经验的充分把握，而且相关变革建言将诸多现实问题简化为单一的土地产权问题。一直以来，对土地产权问题的研究主要受到以新古典经济学为核心的经济学产权理论的主导。在传统经济学产权理论中，最具影响力的进路是将产权视为一束权利，这种产权理论强调产权的排他性、独立性和产权客体在权属制度体系中的明确位置。
与经济学产权理论的视角不同，近年来国内兴起的社会产权理论主张从社会的视角来分析产权问题。较早的“产权的社会视角”从中国的产权实践中提炼出区别于经济学相关理论的“产权”概念及分析框架，例如“占有”概念和对占有制度三个维度（资源占有的排他性方位、占有方式选择范围、占有时限）的分析（刘世定，2003），以及“关系产权”的概念及相应的理论分析框架（周雪光，2005）。此外，更多的社会产权研究则致力于探析“产权的社会建构逻辑”（曹正汉，2008），注重对产权界定过程的具体分析，将产权的构成和配置规则置于复杂的社会政治关系中来考察，对产权的认知最终实现了从“一束权利”到“一束关系”的转移。总体而言，社会产权理论视集体产权为一份以人与人的关系为核心的“社会性合约”（折晓叶、陈婴婴，2005），产权的运作与界定不仅意味着人对物的支配性和产权的排他性，而且受制于村庄社会的阶层关系和权力结构（郭亮，2011；杨华，2013a；田先红、陈玲，2013）。
从社会产权的理论视角来审视农村宅基地使用和村级管理中的地权实践[1]，不仅有利于在具体语境中反思既有农村宅基地使用认知理论和宅基地财产权化制度变革话语，而且能够为理解宅基地制度实践与开拓这一制度的变革走向提供新的理论视角。2013年8月、10月和2014年1月、4月，笔者分别在山西省、湖北省、浙江省和陕西省分别调查了1个村、3个村、1个村和2个村。样本村庄主要是农业型村庄，同时兼顾了东、中、西部地区农村的经济社会发展水平和地形地貌差异。通过质性访谈和焦点座谈，笔者获得了反映宅基地地权在获取、使用、交易、退出和补偿方面实践状况的8个典型案例。本文从对既有宅基地制度变革话语的辨析出发，讨论地权实践中农村宅基地的社会产权样态，并归纳其权属特性，以此为基础来深化对既有农村宅基地制度合理性的理解，反思宅基地财产权化制度变革话语的谬误。
二、宅基地制度变革话语中的权利产权命题
在经济学的产权理论看来，产权无疑具有排他性和可转移性（Demsetz，1988），因此，作为产权客体的宅基地在土地市场中应该具有使用意义上的可转让性。不过，在社会产权理论看来，对产权的经济学界定并非理解产权的唯一维度，社会学中的关系产权理论就将经济学的产权思路概括为“权利产权”及其相应的激励机制（周雪光，2005）。将经济学中的产权理解为“权利产权”，实际上深化了对传统产权概念的认识。在社会产权理论看来，产权不仅是权利性的，也是关系性的，故而“权利产权”是一个与社会产权既相区别又相互补充的产权概念。由此，从产权的社会学视角进行反向切入则不难发现，尽管宅基地财产权化制度变革话语在具体观点上缺乏一致性，但在对宅基地制度的产权问题上，主流的变革声音却表现出高度的趋同性，而“权利产权”命题正是宅基地使用权制度变革话语的理论基础。
（一）高度趋同的宅基地制度变革话语
对农村宅基地制度的争论最早来源于《物权法》立法阶段中对《物权法》（草案）第十三章“宅基地使用权”的讨论，有的学者基于物权法原理而对草案中“禁止城镇居民在农村购置宅基地”提出质疑，主张通过设定“法定租赁权”来处理农村房屋市场向城镇居民开放的法律难题（韩世远，2005）。尽管这一观点并未被《物权法》采纳，但此后却不乏从这一角度认为要变革既有农村宅基地制度的主张（刘凯湘，2010）。
《物权法》出台后，研究土地政策的学者认为，宅基地使用权的民事权利本质被宅基地的福利性所掩盖，《物权法》使得农村宅基地的物权属性获得了立法支撑，因此，农村宅基地的社会福利属性失去了理论基础（杨一介，2007）。有的学者从实证的角度指出，农村宅基地的使用浪费了巨量土地资源，宅基地无法充分进行市场化流转，农民的产权利益因此遭受损失（韩康，2008b）。因此，应启动农村宅基地市场化改革，赋予农民对宅基地的“永久使用权”，准许宅基地在村庄规划框架内进行自由流转。
与上述主张相类似，法学界从宅基地使用权的权利制度设计上开出“药方”。有的学者认为，在宅基地制度设计中应对农村宅基地使用权进行权能、权利取得和权利利用三个阶段的设定，以实现宅基地物权属性和社会保障属性的统一（刘俊，2007a）。这种观点实际上是对既有农村宅基地法律制度的重构，是当前宅基地制度变革话语中最为物权化的声音。有的学者则从农村宅基地所有制的法律属性切入，认为农村宅基地产权属性属于物权法理论中“共有”之“总有”，因此，按照《民法通则》第78条第3款的规定，可以为农村宅基地法律制度设定宅基地优先购买权，即农村宅基地在村集体内部无法流转的前提下，可以向城镇市场开放，由此便可通过促进农村房屋的买卖来实现宅基地的交换价值（孙宇、冯向辉，2007）。这种法理言论的实质是，通过对农村宅基地所有权法律属性的共有化，为宅基地的市场化交易提供理论依据。
此外，最近的研究指出，禁止宅基地使用权自由流转的制度安排具有巨大的负外部性，宅基地的大量闲置、低效利用和宅基地隐性流转中过高的交易费用，均导致农民的产权权益受损（曹泮天，2012；张国华，2013）。显然，这种制度分析最终指向的依然是宅基地使用权的自由流转。毋庸置疑，既有宅基地财产权化的制度变革话语均主张农村宅基地使用权进一步用益物权化，希望通过放开农村宅基地在城乡之间的流通，鼓励农民利用宅基地获取进城资金，以实现城乡差距的缩小。
（二）作为变革话语基础的权利产权命题
不可否认，既有农村宅基地制度变革言论具有较强的话语优势，在理论逻辑上具有自洽性。质言之，主流变革话语大多在不自觉地利用产权的排他性和可转移性来理解宅基地的使用实践并进行法律制度设计，农村宅基地被自然而然地对等为现代产权理论中的财产权利客体。
经济学产权学派中关于权利产权最经典的论述来源于科斯的《社会成本问题》，其最重要的观点是产权的明晰有利于外部性的内部化，从而实现资源的高效配置，进而实现社会总产品的增加（科斯，1994）。在权利产权理论看来，产权的功能在于“导引人们实现将外部性较大地内在化”（H·登姆塞茨，1994）。产权实际上是“一个社会所强制实施的选择一种经济品的使用的权利”（阿尔钦，1994）。产权理论具有天然的“交易”关切，刚性的物品交易需求形塑出西方的与现代产权意识高度相关的财产性社会事实。只有确定清晰的产权，通过市场谈判和市场交易，产权主体才能实现资源交换价值的最大化。
权利产权认知进路的前提预设是财产权利客体的交换价值，因而，产权设定的最终目的是为了确保物的交易和实现资源配置效率的最大化。正是在权利产权命题的指引下，既有农村宅基地变革话语几乎本能地视宅基地集体所有权和限制宅基地使用权流转的制度设计为妨碍宅基地资源在全国土地市场上实现优化配置的交易成本。因此，赋予宅基地使用权更大的物权甚至是独立物权，成为通过产权的私有化来减少交易成本的唯一出路。
以西方权利产权理论为基础的农村宅基地财产权化制度变革话语理所当然地视法理上的宅基地为现代产权世界中的财富客体，进而主张宅基地使用权的市场化改革及相应的制度变革。但以权利产权理论为基础的宅基地制度变革理论的不足之处在于，缺乏对宅基地使用实践中的农民生产生活、村庄社会治理关系和农民对宅基地的产权认知等地权实践面向的具体考察，宅基地使用实践中的诸多问题被简化为产权交易问题和交换价值的兑现或释放问题。因此，仅以经济学权利产权命题来理解宅基地使用实践的认知有失偏颇。
三、宅基地地权实践及其社会产权样态
既有社会产权理论主要讨论集体产权的社会建构和确权的社会规则，本文从“产权的社会视角”出发，基于社会产权理论来理解宅基地的地权实践，以提供一种异于权利产权命题的理解路径。村庄的经验显示，宅基地地权实践及其社会产权样态大体包括以下五个方面。
（一）宅基地地权获取
案例1 “按子分地”是20世纪80年代以来山西省运城市河津市F村的社会惯例。F村的土地大体上可分为基本农田、机动地和需要开荒才可耕种的沟地。村庄的宅基地来源于村集体的机动地，其余的土地则用于耕种。村民小组按照村民家中儿子的数量无偿分配宅基地。凡是家中有儿子的村民，在儿子年满18周岁时便可向村级组织提出申请，无偿获得一块面积约300m2的宅基地。于是，在20世纪90年代的建房高潮中，F村使用了大量村集体的机动地。
根据儿子的数量来提前划分宅基地在北方农村比较普遍，村级组织大多通过对宅基地的预先配置来满足新增人口的建房用地需求。但采用这一方式划分宅基地的问题在于，F村的集体机动地是重要的耕地资源，大量的集体机动地转变为村民的建房用地并没有得到县、乡两级政府的许可，为了满足新生子对宅基地的需求，F村放开村集体的机动地作为增量建房用地资源。最终，除极少数农户因早年经济贫困而未向村级组织申请宅基地外，全村其余村民都获得了满足基本居住需求的宅基地。
案例2 “搭地卖房”是20世纪90年代湖北省荆门市沙洋县农村的普遍情况。当时偏远山区的外来户通过购买廉价房屋来获取在村庄中的土地承包经营权。出于缴纳农业税费的需要，L村及乡政府不仅认可房屋买卖，而且给外来户办理户口转移手续。但有些将房屋卖出的本地农户，在举家外出打工多年进城定居失败后，又回村申请宅基地，村级组织出于社会保障及村庄社会关系的考虑，大多会再次给他们批准宅基地。
上述案例中村级组织的做法显然违反了《土地管理法》第62条第4款“农村农民出卖、出租住房之后，再申请宅基地的，不予批准”的规定。案例2中暗含着村庄成员权“失”而复得的社会可能性：尽管农民在法律或政策意义上脱离了村庄，但农民与村庄的社会关系却依然存在。在村庄生活中，只要农民与村庄社会依然保持着社会关系，便有可能再次实现或恢复失去的成员权并重新获得宅基地。
（二）宅基地地权使用
宅基地地权实践的主要方面是村民对宅基地的使用，这种使用具体表现在农村经济、村庄社会生活和村级治理三个方面。
湖北省荆门市东宝区N村宅基地最初的来源都是荒地、坡地和涝地，方便耕种的土地不会被作为宅基地使用。N村的宅基地包括建房用地、晒场、菜园、屋后林地和堰塘，村民不仅在宅基地上建房居住，而且利用宅基地发展庭院经济，建构具有高度自主性的居住环境，其整体空间不仅可用于晒谷打谷、摆放农机具、养猪养鸡，还能够为农民提供休闲娱乐的场地。
村民需要宅基地的基本目的是修建房屋，因此，宅基地大多不会占用能够生产农作物的耕地。宅基地的社会功能在于为农业生产和农村生活提供便利和服务，宅基地的地块选择一般不会与耕地发生冲突，耕地地块的分布形态往往决定了宅基地的整体格局。宅基地最基本的功能在于满足村民的建房需求，其使用依附于村庄的社会生活。因而，农民生产的经济样态和生活形态决定了宅基地的从属位置。
浙江省绍兴市诸暨市Z村胡某准备给儿子盖房，但需要得到四邻的认可。胡某原先的房子是平房，后来他想加盖第二层，但居住在其房屋四周的邻居均不同意。胡某是水库移民，他在村庄内修建房屋合理合法，但近年来，由于土地执法中的拆违指标压力，国土所在具体的土地执法工作中倾向于“一刀切”，于是，就在胡某翻修房屋时，在邻居的举报下，国土所最后将胡某已经快建好的楼房的第二层全部拆除。
在居住格局紧凑的村庄，房屋的修建会影响到周围邻居的生活利益。因此，即使是在自己的宅基地范围内进行房屋的翻修，也需要得到周围邻居的认可。为了避免和减少房屋修建纠纷的发生，村民之间便形成了建房需获得邻居同意的社会规范。在浙江农村，由于关于宅基地使用的国土法律法规及相关国土政策被执行得过于严厉，房屋的一切修建都必须得到乡镇国土所的许可。在案例4中，乡镇国土所在土地执法中恰好利用了村庄内部的土地使用规范，凡是被村民举报的农户，只要尚未获得国土所的许可，其修建的房屋便被视为违建，便会被拆除。因此，这种宅基地使用的社会规范不仅是地方性的，而且获得了基层土地执法部门的某种认可。[2]
20世纪90年代以来，湖北省襄阳市襄州区Y村一直进行村庄自主规划，凡需要建房的村民只能在村庄规划的宅基地上盖房。由于村庄严格坚持对宅基地的整体利用，截至2014年1月，全村10个村民小组全部入住2个集中居住点。通过自主规划，Y村不仅节约出1000余亩耕地，而且利用村民逐年累积的200万自筹资金对集中居住点进行了重新建设，目前村庄已形成住房风格统一、道路宽阔、配套基础设施建设良好的居住格局。
村集体如果能够较好地加强对村庄宅基地的管理，村庄分散而零碎的宅基地便能实现较好的整合。案例5显现，通过村集体的自主规划建设，全村的宅基地在整体上不仅能实现良好的规划、管理和利用，而且极大地降低了村庄基础设施建设的投入，村庄通过集资实现了社区的重新建造。
（三）宅基地地权交易
陕西省延安市洛川县D村的宅基地或房屋交易全部发生在村庄内部，而且交易价格均极低。2013年，该村发生的3起宅基地交易均在兄弟之间展开，其中一起交易是老大进城后将窑洞卖给了自己的弟弟，转让价格仅2万元，而一孔窑洞的建造成本价格为4万元左右。正如D村村干部所言：“卖宅基地就跟办红白喜事一样，要先在自己家族内问一遍，没有买的，才能卖给其他的人。不然的话，自己家族的人是不会同意的。”
从案例6可以看出，村庄的宅基地交易主要发生在近亲或熟人之间。在房屋买卖中，家族内的近亲具有社会产权意义上的“优先购买权”，这种优先购买秩序犹如费孝通所言的“差序格局”，从近亲开始，扩展至远亲和家族内其他成员。此外，在宅基地地权交易中，宅基地的经济价值并不明显，交易双方主要考虑的是相互的社会关系，而非直接的经济利益。
（四）宅基地地权退出
陕西省安康市石泉县H村王某早年在高山上居住，2003年下山后搬迁至山脚较为平坦的荒地上居住。在办理山下宅基地使用权手续时，王某已经上交了山上房屋的宅基地使用权证书。不过，王某在废旧的宅基地上种了十余棵树。按照村里的规矩，其他村民也不能使用这块废旧的宅基地或砍伐王某在这块地上所种的林木。
在案例7中，尽管王某向国家上交了宅基地使用权证，但他依旧认为土地是自己的；国家对山区农村所进行的宅基地确权行为，不过是一种对于农民而言没有权利体验的法律形式主义。在农民的真实生活里，宅基地的退出是自然而然的社会过程，村庄社会对退出的宅基地具有一种不同于国家法律制度的地方性社区产权共识和地权认知范式。
（五）宅基地地权补偿
湖北省荆门市掇刀区X村在2012年该村宅基地被征收用于县级道路建设的土地产权转移过程中，村庄的宅基地是作为农民的承包地来进行补偿的。为了获得更多的土地补偿，农民会给丈量土地的工作人员香烟或其他礼物。此外，X村的村民还广泛利用自己在村庄内外的社会关系来提高自己能得到的征地补偿。[3]
由于宅基地使用实践中土地构成的丰富性，宅基地的实际面积无法获得准确的法权认定，因此，宅基地的补偿面积在征地过程中享有充分的运作空间，加之街头官僚在征地拆迁过程中的谋利化倾向，宅基地的产权在不同土地利益主体的互动与博弈中实现了重构。
四、宅基地社会产权的权属特性表达
农村宅基地地权实践及其社会产权样态显示，宅基地本身不具有单纯的土地财产属性，宅基地地权具有高度的社区自洽性，农村的宅基地地权紧密地镶嵌于村庄社会治理场域中，呈现出多种社会产权样态。相对于宅基地法律制度而言，村庄宅基地地权实践中的社会产权样态与西方社区产权研究中传统社区居民对土地的利用方式中所蕴含的土地产权形态更为类似，这种产权事实在总体上表现为“知识—实践—信念的综合体”（Berkes，1999），从而具有一定的“科学性”（Berkes et al.，2000）。农村宅基地地权的获取、使用、交易、退出和补偿实践中蕴含着迥异于现代产权的社会产权内容。具体而言，农村宅基地社会产权的权属特性表达为宅基地地权获取的生存权规则、宅基地地权使用的非独立性、宅基地地权转移中的关系产权和宅基地地权退出中的延续产权认知。
（一）宅基地地权获取的生存权规则
一般而言，农民依托村庄成员权而享有宅基地的初始取得权（蔡立东，2007），但是，为了满足农民的宅基地使用需求，村集体大多将村庄的机动地进行提前划分，待无偿供给的宅基地用尽后，村民小组依托土地集体所有权实行宅基地的有偿供给。案例1中的F村村民小组将大量的机动地转变为有偿供给的宅基地，尽管这种行为与《土地管理法》第62条第3款中的规定存有张力，即村庄将耕地转为宅基地并未获得乡政府的审核和县人民政府的批准，但却使村民获得了足够的建房用地，从而有效解决了宅基地在村庄内部的供需矛盾，确保了村民家庭再生产的顺利完成，发挥了重要的社会保障功能。
同样，已经完成过户手续并正式脱离村庄的农民不再享有村庄成员权，因而无法再次获得宅基地。与“搭地卖房”后因没有过户及土地升值而导致的宅基地纠纷有所不同，案例2中宅基地的产权问题明晰无疑，农民卖房户口外迁后便丧失了村庄成员权。但农民利用村庄的社会关系最终重新获得了宅基地。最重要的是，村级组织依然需要考虑到脱离村庄的农民的生存保障问题。这表明，生存权在村庄内部具有强大的正当性，是社区共识的重要表现。
获取宅基地的一般基础是村庄成员权。案例1显示，村民小组的集体土地所有权构成了村民获取宅基地的重要基础，正因为村民小组对小组内部的耕地具有所有权，村民才能够逾越宅基地法律制度的规定而获得建房用地。案例2则显示，作为生存权的居住权超越了村庄成员权，使得已经在法律意义上离开村庄的农民依然能够返回村庄生活。因此，在村庄的社会生活中，村民对宅基地地权的获取主要基于自身所享有的生存权。
（二）宅基地地权使用的非独立性
宅基地地权使用是其地权实践中最为主要的方面。中国《物权法》将宅基地使用权界定为用益物权。就法律制度而言，村民行使宅基地使用权理应具有相对独立性。但宅基地地权实践表明，由于要考虑到自身在村庄中的生产生活利益和人际关系，村民不可能严格按照《物权法》的规定来独立行使宅基地使用权。更重要的是，村级组织对村庄的宅基地具有实质意义上的管理权，从宅基地管理的角度来看，村级组织依托《土地管理法》对村民的宅基地使用具有巨大的规制权力。因此，宅基地地权使用具有非独立性。具体来说，可归纳为以下3个方面：
1.经济上依附于农民的生产生活体系。宅基地与耕地的关系是理解宅基地社会产权的重点。在案例3中，宅基地嵌入农民的生产生活中，宅基地的首要意义在于便利村民的生产生活。相比于耕地，宅基地在农民的生产生活中居于次要地位。宅基地地址的选择需要从生产、生活和村庄防卫等方面进行考虑。在宅基地使用实践中，宅基地使用权并没有表现出高度的财产权化特征。
2.社会上镶嵌于邻里关系网络。案例4显示，宅基地的使用必须考虑到周围邻居的生活利益，这是村庄内的生活常识和硬性社会规范。在对宅基地使用权的限制中，这些社会产权规则往往发挥着比国家正式法律规定更大的规制作用。农民在宅基地使用中往往服膺于邻里关系的制约，否则便要承担巨大的社会生活成本。
3.治理上规制于村级土地管理。在村庄治理中，村级组织是宅基地规划的管理者。宅基地使用权的行使、宅基地的地址选择和使用规划均规制于村级组织的土地管理。案例5表明，宅基地集体所有权是村级组织进行宅基地管理的产权基础，而村级组织在宅基地管理中对宅基地使用权发挥着权属制约的作用。
（三）宅基地地权转移中的关系产权
宅基地地权转移并非简单的产权转移，而体现为一种基于社会关系网络的关系产权。[4]宅基地交易在案例6中表现为高度差序化的产权处置行为，村庄人际间的差序格局在地权交易中发挥着首要作用，地权交易对象的优先性不以交易价格为衡定标准，而取决于其与产权主体的亲疏远近。
宅基地的交易并非私人间的自主交易，而通常关涉交易主体间的血缘、地缘关系。尽管宅基地使用权人对宅基地和房屋具有处分权，但这种法律意义上的处分权在村庄社会中会受到亲属制度、村庄社会规范的制约。在没有紧密血缘关系的交易格局下，同样存在着本村人优先购买的交易规则。随着村落共同体的日益瓦解，村庄社会内部基于关系的后天建构而形成的“自己人”构成了农民在村庄社会中重要的社会资源。因此，即使没有血缘关系，同处于村庄社会内的自己人也构成了宅基地地权交易的差序性对象。
此外，村集体组织内部的宅基地交易在交易行为中并没有独立性，宅基地的交易价值在交易行为中居次要地位。例如，案例1中外来户购房的主要目的是为了获得耕地的承包经营权，宅基地本身并没有太高的交易价值，村庄中的房屋和宅基地是连同耕地的经营权一起被交易出去的。案例6中较低的宅基地交易价格表明，当地农村中的宅基地不仅缺乏足够的经济价值，而且在其流转中更重要的是产权转移双方的社会关系，而非单纯的经济利益。
宅基地地权转移在实践中表现为基于社会关系运作的“关系地权”（臧得顺，2012），宅基地的地权补偿不属于宅基地的日常使用范畴，却与农民的土地利益分配高度关联。案例8显示，实践中的地权补偿并非严格按照制度文本操作，社会关系对提高产权补偿往往发挥着重要作用。
（四）宅基地地权退出中的延续产权认知
宅基地退出实际上是村庄社会新陈代谢的自然产物（贺雪峰，2013），不仅案例7如此，全国各地村庄的宅基地退出都存在农民对宅基地不同程度的延续产权认知状况。这种具有普遍性的土地产权认知显然无法从权利产权和法权的角度得到有效解释。具体而言，延续产权认知首先表现为农民对宅基地占用的延续性，宅基地法权凭证的上交并不影响农民对宅基地的继续使用；其次则表现为农民对已经退出的宅基地的地权认知观念的融贯性。
1.土地占用的延续性。宅基地退出后，农民大多会对土地进行延续占用，在退出的宅基地上种植林木。村庄宅基地退出的地方性规则是，宅基地退出后不论是否上交宅基地使用权证，农民依然能够对其进行实际使用。从某种意义上讲，这是一种能够保持土地利用效率的宅基地复垦行为。
延续产权认知的融贯性。农民对已退出的宅基地的法律权属关系并不清楚，在地权认知上具有模糊性；但基于经济与劳动力投入、地权的私有化认知和祖业观念（郭亮，2012），农民清楚地知晓自己可以长期使用早已退出的宅基地，村级组织对退出的宅基地的弃权状态更是强化了这一点。这种兼具“模糊”与“清晰”的地权认知，不仅在村庄社会中实现了地权逻辑的自洽性，而且最终表现为具有地方合理性的宅基地使用秩序，并呈现出延续产权认知上的融贯性。
五、农村宅基地制度的产权真相及其变革谬误
（一）既有农村宅基地制度的产权真相
宅基地地权实践及其社会产权样态纷繁复杂，远非举例说明所能囊括。事实上，学界的财产权化宅基地制度变革主张与现实农村生活中的宅基地使用实践所表现出的社会产权事实相差甚远。既有农村宅基地制度主要由《土地管理法》和《物权法》中的相关条款构成。[5]从宅基地使用权的特征来看，宅基地使用权权利主体的特定性和限定性都集中在村庄成员权上，并要求以户为单位来进行主体设定，而且具有村庄成员权的村民在宅基地获取上具有权利取得的无偿性。权利客体的特定性则表现为：宅基地使用权的客体被严格限制为归村集体所有的土地，而在具体实践中，宅基地使用权的客体多为荒地和早年便进行过严格村庄规划的耕地。宅基地使用权目的的特定性在于，宅基地只能用于建造住宅及其附属设施，不能用于经营性使用。在宅基地使用权的流转上，既有制度充分考虑到了宅基地对于农民的安身立命之意义，因而禁止宅基地使用权的自由流转和宅基地的城乡交易（孟勤国，2005；陈柏峰，2007；梁慧星、陈华彬，2010）。
更重要的是，既有农村宅基地制度对宅基地使用实践中的社会产权具有较高的法权认可度，农村宅基地制度与地权秩序需求具有明显的契合面向。尽管宅基地地权实践中的社会产权样态与既有宅基地制度条款存有偏差，但国家农村宅基地制度在宅基地的获取、利用和交易等方面的规定，基本上符合全国大多数农村社会的实际情况，并能基本满足农民对宅基地的使用需求。
总体而言，目前的宅基地法律制度具有简约主义倾向和原则主义导向两大特点，这可以理解为：一是农村宅基地地权实践原本就具有相对于法律制度而言的张力，法律条文的简约有利于各个地方建立和实施兼顾当地社会规范的宅基地管理政策；二是相对于村庄社会本身而言，国家层面的宅基地法律制度无法直接适用于村庄，过于具体的法律条文又会导致法律对农村社会宅基地使用秩序的过度干扰，农村宅基地的使用在村庄经济、社会生活、村庄治理中演绎着高度自洽的社会产权逻辑，进而形成了一种无需过多的法律来调控的地方性宅基地使用秩序。
从某种意义上讲，既有农村宅基地制度本身就包含了对社会产权的某种认可，而当下高度趋同的宅基地制度改革话语却对其视而不见。宅基地的制度变革需要充分考虑宅基地使用实践中的社会产权因素，而不能仅仅从权利产权理论出发来进行制度建构。从发生学的意义上讲，宅基地的使用实践和关于宅基地使用的法律制度远早于用益物权化宅基地使用权的诞生，宅基地使用权不过是法律权利理论发展后对宅基地使用实践的一种法权设定。因此，充分考虑农村社会的基本现实并兼具公法和私法特色的现有宅基地使用权制度的目的在于满足最广大农民建设房屋的基本需求，并有效回应村集体组织对建设用地进行管理的需要。
（二）宅基地财产权化制度变革的谬误
从宅基地财产权利的角度来理解宅基地制度和宅基地使用实践是一种自上而下的单向度视角。宅基地的地权实践表明，宅基地的使用权并非高度独立，其用益物权的法律属性需要受到诸多社会规则、社会关系和治理力量的重新塑造。在地权实践的各个环节，宅基地地权在整个村庄社会结构中被不断解构和重构，并最终表现出与法律制度存有实践性差异、与权利产权理论具有本质性悖论的社会产权样态和权属特征。由于忽视了宅基地使用实践的复杂性，权利产权话语不仅无法充分意识到中国农民对宅基地制度的基本需求，而且也无法结合具体情况来理解村庄社会内部高度自洽的宅基地秩序。
从全国范围来讲，宅基地的资产属性和交换价值并不明显，受人关注的农村宅基地交易行为主要发生于城郊农村、城中村和沿海发达地区农村，而这部分具有资产属性和交换价值的宅基地在总量上只占全国农村宅基地的极小部分。既然农村宅基地制度的供给对象是全国农民，城郊农村、城中村和沿海发达地区农村农民的土地增值收益显然无法构成进行宅基地财产权化制度变革的现实基础。进而言之，仅占全国5%的具有财富价值的宅基地上所住农民的声音，无法真正构成所谓的广大农民的宅基地交易需求。这种逻辑不仅将局部的宅基地流转需求放大为整个宅基地制度的变迁需求，而且忽视了农民因生活困难而被迫出售资产以至于丧失居住权的制度风险（王旭东，2011）。
亟待澄清的是，权利产权理论具有西方社会的独特经验基础，商品贸易的兴起催生出了产权事实的发生，由此才逐步形成西方的现代产权制度（登姆塞茨，1994）。而西方关于土地财产的法律制度不过是通过将土地产权利益上升为土地法律权利的方式来完成对现代产权事实的法律认可。已有研究表明，西方的产权明晰模式并不适合发展中国家（Carney，1993；Heltberg，2002），其主要原因是产权变革的法律制度设计并不符合发展中国家的社会发展阶段（朱冬亮，2013）。国内的产权变革话语显然在忽视宅基地地权实践的基础上因果倒置，认为只要确立了清晰的产权，便能够促进市场经济的蓬勃发展和土地价值的权能释放。这种理论逻辑显然不符合中国农村宅基地产权的基本事实和中国社会发展的转型阶段特征。
高度用益物权化甚至是独立物权化的宅基地制度变革的不良后果可能是，费孝通在六十多年前所刻画的“法治困境”的重新出现（费孝通，2007a；费孝通，2007b）。既有宅基地制度实践的社会基础是村庄熟人社会，国家法强行进入乡村后必然会使地权规则发生不同程度的竞争，其背后则是早已分化的农民之间甚至是不同村庄社会阶层之间的相互竞争、博弈甚至是冲突（杨华，2013b）。高度财产权利化的宅基地制度会对村庄宅基地使用实践中的社会产权造成破坏，原有的社会产权规则和作为其基础的村庄社会结构将遭到无情的冲击，而最终受损的将是法律制度所试图保护的农民。
此外，高度物权化的宅基地制度改革还将为当下地方政府正积极推进的“增减挂钩”政策提供执行上的理论合法性和强大的行政话语权。[6]殊不知，当前推进的“增减挂钩”政策，不仅没有实现促生产、保发展和改善农民生产生活环境等政策目标，反而催生地方政府为了获取城镇建设用地指标而违背农民意愿进行村庄大拆大建等现象，导致农民利益受损（田孟，2013）。
当前，宅基地财产权化制度变革话语中具有较大影响力的理论无疑是宅基地使用权理论中的扩权主张（刘俊，2006b）。[7]但宅基地地权实践中的社会产权样态及其权属特性证明，宅基地法律制度变革话语中赋予农民的法律权利与大多数农民的建房用地需求之间存在“法律权利”与“社会权利”的区别。目前关于农村宅基地财产权化制度变革的主张的确具备一定的土地利益基础，如果将中国农民中最富裕的城郊农民、城中村村民和沿海发达地区农民的土地利益确定为宅基地法律制度上的权利利益，那么，这些农民将成为高度财产权利化的宅基地地权变革过程中的最大收益者，但远郊农村甚至是偏远地区的农民却注定无法享受制度变革所带来的宅基地增值利益。
农村宅基地制度变革是十八届三中全会和2014年中央一号文件均明确提出的重要内容，其基调和前提在于保障农民宅基地的用益物权。如果通过赋予农民更多的财产权利来提高亿万农民的收入水平，固然值得期待；但实践经验显示，尽管农村宅基地是土地经济学意义上的“土地财产”，但由于大部分农村地区的宅基地无法被折算成货币并抵偿债务而不是“土地资产”（周诚，2003），因此，宅基地一般不具有财产权利意义上的巨大交换价值（刘锐，2013）。因此，以赋予农民宅基地更大的用益物权为核心，以推进农村房屋的抵押、担保与转让为具体方式的改革举措对于提高农民的财产性收入可能不会具有明显功效。
新近的调查和研究显示，农村宅基地问题中最显著的绝非宅基地的财产权问题，而是宅基地的规划管理问题[8]（刘锐、阳云云，2013）。这恰好印证了2014年中央一号文件中“完善农村宅基地管理制度”的总体判断。因此，加强村庄的宅基地规划和建设管理才是当前“美丽乡村”建设中进行宅基地制度变革的首选方向。国家实行宅基地制度变革的目的并不在于从赋权于民中获得巨量经济价值。农民可以享有更多的土地财产权利，但一味高歌猛进的宅基地财产权化制度变革可能会导致在新一轮的改革实践中上演一幕“产权失灵”的闹剧。
[1] 本文中的“地权实践”主要指与普通农业型村庄宅基地的日常使用高度相关的地权运作，而宅基地纠纷及其解决方面的地权实践不包含在内。
[2] 国家法律系统与乡土社会之间的配适度极大地形塑着法律权利的实践样态，两者间的张力可能导致乡土社会秩序的不良后果。参见印子：《乡土纠纷的解决与正义供给——来自赣南宋村的田野经验》，《环球法律评论》2014年第2期。当然，案例中乡镇国土所在土地执法中对村庄宅基地使用规范利用的正当性问题需要另外作专门研究。
[3] 更详尽的经验分析参见印子：《征地实践及其社会治理后果：鄂中X村调查》，载郑智航主编：《山东大学法律评论》（2013年卷），山东大学出版社，2013年。
[4] 这里“关系产权”的意涵重点在于宅基地产权转移中社会关系力量与关系运作对产权的重新建构，其与已有社会产权理论中基于对经济组织的产权实践考察而得出的“关系产权”在具体内涵上有所不同。
[5] 参见《土地管理法》第62条和《物权法》第152～155条。
[6] 城乡建设用地“增减挂钩”是指依据土地利用总体规划，将若干拟整理复垦为耕地的农村建设用地地块和拟用于城镇建设的地块等共同组成建新拆旧项目区，通过采取建新拆旧和土地整理复垦等措施，在保证项目区内各类土地面积平衡的基础上，最终实现增加耕地有效面积，提高耕地质量，节约集约利用建设用地，优化城乡用地布局的目标。参见《城乡建设用地增减挂钩试点管理办法》（国土资发[号）。
[7] 宅基地政策研究对宅基地的产权认知具有强烈的财产权利化倾向，这实质上与宅基地使用权理论中的扩权主张具有一致性，因此，宅基地政策研究方面的主要观点也可在广义上被纳入其中。
[8] 参见华中科技大学中国乡村治理研究中心“农村宅基地调查”课题组2014年的研究报告：《地尽其利：农村宅基地制度改革的目标与方向——对3省16村宅基地管理实践的调查》。
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感谢刘锐、张建雷、王海娟、仇叶、张雪霖、孙竞超、卢华为本文的写作和完善提供的有益帮助。