无锡崇安步行街地下购物广场-55BBS 我爱购物网
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无锡崇安步行街地下购物广场
南禅寺餐厅 无锡市解放东路803号 2 崇安寺餐厅 无锡市崇安寺商业步行街 7 车站广场 无锡市火车站广场8号可成大厦一楼 7 永乐餐厅 无锡市清扬路73号 6 诚隆餐厅 无锡市春申路69号诚隆超市一楼 6 恒通餐厅 无锡市中山路217号 7 天安餐厅 无锡市中山路264号 5
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商业项目招商的各种说法、操作方法、牢骚及案例
从本世纪初开始：许多做住宅产品好好的房地产开发企业终于耐不住寂寞与诱惑一头扎进开发商业地产的汪洋大海之中，这其中有的开发商呛了多少盐水终于游到了彼岸，有的刚下水就不见身影，有的则还在波浪中垂死挣扎，有的早早举起求救的双手，只有少数开发商能一帆风顺…… 这是为什么呢？笔者在担任上海文博堂不动产营销机构商业地产的首席策划的几年间，经历了数十个商业楼盘的营销策划，其中的酸甜苦辣和喜怒哀乐自然能就商业地产说几句闲话…… 一、
商业地产成功与失败的原因在那里？ 成功者：根据笔者公司的分析：一定规模的成功商业楼盘大多集中地1―2线大都市：如北京的王府井边的东方新天地；上海的徐家汇商业区；无锡的崇安寺生活步行街区；南通的明都广场；苏州的左岸步行街等。我们发现上述商业楼盘只所以较为成功是因为：①大多在传统的商业街区。②大多开发商具备一定的实力，包括开发商一开始就有“放长线钓大鱼”的理念与目标③大多有合情合理的开发规模，合情合理的商业定位④大多有科学的规化，科学的招商、科学的售留比例。失败者：与上述相反：①大多规模过大，过多讲究所谓的后现代,在造这个城市10年后或若干年后的商业物业；②大多开发商以出售物业为终极手段与目的；③大多开发商盲目的在一些3―4线城市开发所谓“城市名片工程”；④大多开发商是先造建筑产品、先出售建筑产品，不讲究功能定位+招商先行+合理售留；⑤最致命的是大多开发商不讲究合力打造,即专业的商业物业营销策划公司+良好心态与一定实力的开发商+一定支撑空壳的商户（商业品牌） 下面我用实例进一步说明： 江南的无锡崇安寺生活步行街区，从去年12月2日开盘至今，物业平均单价高达6万元平方米，这种单价在长三角乃至全国的地级城市中格外少见，但销售半年来第一期4.5万元平方米,既然完成了50%的销售面积,回容资金高达1.5亿元多,开发商的开发成本与基本利润几乎基本垂手可得,这是为什么呢?笔者在担任其项目营销总策划时：得出如下几点，①开发商是公私合营的实力开发商，②开发商在开发之前就布下做长线的态度与观念③此项目是传统的商业中心，是无锡市商业文化的发源地。 其于上述三大支撑当后盾，所以我们在给物业定价时，一层定到8万&―15万平方米不等，二层与三层定到4万―3万不等，连地下商铺也定到3万元左右，可说创造了一个中国商业物业地级城市的销售定价之最，在招商时我们几乎没有花多大力气，许多知名商家纷纷主动入驻，当然在整合营销时我们全面制定而实施了一系列的科学而有实用的方案，但我们还是认为文博堂并非多大本事，一切几乎水到渠成，现在崇安寺第一期成功开街，特别是双休日人山人海。事实证明产品定位、物业定价、商铺销售、商业招商、项目开街是比较成功的，剩下的可销售面积，虽然销售不冷不热，但步步为营，其开发商的心态更是不急不躁，运筹帷幄，一句话万一销不完就“自留”…… 在这其中我们还做了一个南通的明都广场,此项目也在南通的壹街区,自然也不要采取什么大张旗鼓的招商，一切运作平稳,相对而言,我们在江苏淮安市接触的一个看起来极漂亮的大型商业项目其运气就不佳了,开发了4万多平方米,无论开发商怎么使劲吆喝,开盘半年了销售不到10%，其原因一分析：①盲目开发大面积②单价定位与城市发展潜力不相符，超前无边了③先不做任何招商，开发商资本运作又出现了紧急，不可能心平气和的做好商气、人和，这种项目，这种心态，我们自然就不敢接盘了。 二、商业地产成功运作的关键在那里？ 今天先说一说服务于商业地产项目运作的3个主要组织结构（包括开发商）的完善与合力,即3合1=安全运作商业地产项目； A专业的商业物业营销策划机构，是第一个“一”。 那我们怎么去考察这个“一”呢？在商业物业遍地开花的同时，相应而来的是层出不穷的商业地产策划公司与代理公司，还有商业管理公司，我们认为作为商业物业的开发商，在开发一个商业地产项目临前，首先需要的是一家比较专业的商业地产营销策划公司（绝对专业的没有！）。而不是商铺销售代理公司或商业项目管理公司，因为大多销售代理公司是取其销售量的佣金为目的，商业管理公司是以开街后的商户管理与物业管理为己任，目的与服务决定了它的运作措施与运作手段，而商业地产营销策划公司应具备这么几个专业服务：①项目市场调研与项目可行性分析专业服务+②前期功能与业态定位专业服务+③招商策划与实施专业服务+④商业地产的“置业顾问型”营销策划专业服务。那么我们怎么考察这种机构，第一，要看它的原来案例；第二，要看它的服务范围与专业性；第三，要特别重视它对本项目的第一次提案。笔者带领文博堂在安徽的一个较贫困的小县城考察了一个3万平方米的商业项目：通过市场调研我们发现其体量过大，市场容量万不能接受，所以我们在第一次提案时先建议开发商砍掉13的面积，这可是要了他的命,首先开发商硬是不同意，认为砍掉的就是可销售面积，就是大把大把的利润,后来我们给他摆事实,讲道理,把市场容量分析很耐心的讲给他听,到最后甚至提出如不能接受我们的建议就拒单，后来在我们软硬兼施之下，勉强同意了。现在此项目开街了，事实是开业率是2万平方米的70%：出售也只有60%，开发商今天回想起来还心有余悸，很忠诚的感谢我们当时缩小规模的坚决态度，只问：你们为何判断这么专业？我们并非绝对专业，但比开发商对市场更敏锐…… B、良好的心态与一定实力的开发商支撑,第二个“一” 即所谓良好心态是指：你开发这个商业地产项目的全部目的是什么？你有多少能力与耐力来开发？招商是手段还是目的？你准备售出多少，自留多少，上述看似简单平常的几个问题，你在出手之前，必须扪心自问，而且你必须回答自己，还要把你的回答真实的告诉你的策划与顾问公司。如下：我做两个上述的选择题； 我们认为开发商业地产项目目的应该是两个，①获利，但不应该是“最大空间的利”。而应该是“最合理的利”，要留有10%―20%的利益空间给投资者(除非你的项目是无锡崇安寺)；②开街：要开发商去经营商业自然是强人所难，不妥；特别是我们的“国情型的开发商”但你至少要做到比较成功的开街，这个成功开街就是签定一定年限的商户70%的开业率。 我们认为：售多少，留多少，首先是在你的能力(实力)与耐力（长线）为基础之上，我们主张，通常的商业地产项目应该是售65%。即回来本钱与基本利润(65%还回不来本钱与基本利润就有问题了)。35%是暂留。.可进可退的留，开发商留持物业的优劣在，我们认为：劣只有一点（看起来触手可得的果实应该让它自然熟透了掉下来），就是不能“马上到手”。而优则有：①开发商自留35%的物业，便于资本运作，特别是在资本市场往后更难融资的情况下。②有35%左右的自留物业是开街前招商与业态定位的巨大支撑③自留物业的售价通常随着时间的增长而有一定的增值空间 所以，自留物业不但是考验你的资金实力，更多是为了项目的整合营销与整体运作，是商业项目成功保障的一块进退有余的“自留地”。 C、一定商户与商业经营品牌的提前介入，第三个“一” 我们在做南昌一个商业项目时，首先考虑是“招商”之前的“亲商”，即开街时你来不来是另外一回事，但我现在就邀你来做顾问，根据对项目的功能与业态定位，我们事先可邀请（根据前期的业态定位）许多类似的经营性商户与相应品牌提前介入，前年南昌的这个3.5万平方米的项目还未开工，我们就力邀了10多家有代表性的商户到项目施工现场走马观花，谈天说地 ，其目的就在于让准商户提前进入环境，引导它对号入座，这样反复来几次，我们对其定位心中就更有底了，又交了不少商友，而且还能不断修饰与完善原来的定位方案，这样做还有一个目的就是把功能定位与招商定位的前期市场调研变为了提前的招商营销过程，后来“一石双鸟”既为定位积累了技术资源，又为招商营销积累了客户资源，何乐而不为呢？开街后，我们走在这条街上看到许多熟悉的商家面孔，这些商户是在项目开工前就曾相识了。 上述A、B、C就是我今天的闲话要点，做商业地产在整合一切有用资源之前首先整合你们的“组织资源“即专业的商业地产营销策划机构①+良好心态的一定实力的开发商支撑+一定商户的提前参与与介入=比较安全的商业地产运作，商业项目的安全就是成功了，我把它称为3合1合力安全运作。 最近出差受刺激了！回总部革命！不就是销售代理嘛 一直和朋友们在讨论，我们做商业策划、招商和后期经营管理（或者经管顾问）的，在商业房地产里面的角色重要性。我始终认为，开发商首先应该聘请我们这类公司早期就介入商业项目，但是现状是发展商往往先决定销售代理公司，我们接的项目往往都是通过销售代理公司发过来的，协助销售炒高售价的道具。 最近知道一个项目发展商不惜100万聘请后期经营管理公司的老总，在项目刚开始挖地的时候就要到职，真的佩服这个发展商。 曾经遇到过销售代理公司的人，要求我们在还没有做商业调研和商业策划的前提下，许诺2个月完成上万方项目的招商工作，以帮助炒销售。还是道具。（当然，凭经验和实力我们能知道这个项目多久能招商成功到多少百分比，但是招商大家都知道，和品牌公司之间的谈判要技巧啊，大家练了那么久的内功看谁道行深，如果我们表现出很急，效果怎么样大家都知道） 又有一个销售代理公司要我们提供公司介绍和成功案例及团队介绍，帮助销售代理公司拿下项目，当然这也是我们必须做的事情，合情合理，但是拿下项目后呢？多少销售代理公司懂得商业房地产的商业重要性啊！求销售人员买的时候别乱说话、别乱承诺、别乱出牛，嗨！“放心投资回报率15%招商公司能出租成功的”、“阿玛尼会来进驻开旗舰店”、“放贷前开张了就有租金回报了”。吐血ing
你去崇安寺啊- -。步行街有地下购物广
安徽的长江中路餐厅 合肥市长江中路293号 湖东路餐厅 马鞍山市花山区大华马鞍山国际广场3栋 淮河路餐厅 蚌埠市淮河路978号中兴商城一楼 乐普生餐厅 合肥市美菱大道618号 龙湖路餐厅 淮南市龙湖中路1号 马鞍山路餐厅 合肥市马鞍山南路100号 南谯路餐厅 滁州市南谯路693号香港城一楼 曙光餐厅 合肥市金寨路136号 宿州路餐厅 合肥市中市区宿州路60号枫林大厦一层 铜官山餐厅 铜陵市长江西路1号 迎江餐厅 安庆市人民路422号 颍州路餐厅 阜阳市颍州路160号 中和路餐厅 芜湖市中和路融汇中江广场 中山餐厅 芜湖市中山路华联广场一楼 状元南路餐厅 宣城市状元南路商之都一楼 江苏的车站广场 无锡市火车站广场8号可成大厦一楼 7诚隆餐厅 无锡市春申路69号诚隆超市一楼 6崇安寺餐厅 无锡市崇安寺商业步行街 7大桥南餐厅 南京市大桥南路14号 025-大钟亭餐厅 南京市中央路6号一楼 025-夫子庙餐厅 南京市夫子庙贡院西街12-1号 025-鼓楼南路餐厅 泰兴市鼓楼南路103号金龙大厦一楼 观前餐厅 苏州市观前街246号 7观中餐厅 苏州市观前街128-134号 1国贸餐厅 南京市中山东路6-40号一楼 025-恒通餐厅 无锡市中山路217号 7洪武餐厅 南京市洪武路119号 025-湖南路餐厅 南京市湖南路128号 025-花桥得来速 昆山市花桥镇绿地大道261弄6号1室淮海西餐厅 徐州市淮海西路12-16号一层 3环球餐厅 扬州市文昌中路124号 火车站餐厅 南京市龙蟠路107号 025-火车站餐厅 常州市关河中路1号 江宁大市口餐厅 南京市江宁区土山路5号 025-京口华联餐厅 镇江市中山东路279号 蓝天餐厅 徐州市淮海东路184号蓝天商业大厦一层 7龙江餐厅 南京市龙江小区阳光广场8号 025-明瓦廊餐厅 南京市明瓦廊路133号 025-南禅寺餐厅 无锡市解放东路803号 2南大街餐厅 常州南大街商业步行街107号 南京仙林得来速 南京市仙林亚东城学衡路1号南门餐厅 苏州市人民路9号泰华商城东楼 5宁海路餐厅 南京市宁海路122号 025-平江府路餐厅 南京市平江府2号 025-清江餐厅 淮阴市淮海北路214号 人民路餐厅 江阴市人民中路100号 0人民中路餐厅 启东市人民中路566号 6三牌楼餐厅 南京市和会街1号 025-山西路餐厅 南京市中山北路110号 025-石路餐厅 苏州市阊胥路274号 7时代餐厅 连云港市通灌北路39号 世纪道得来速 江苏省盐城市盐城世纪大道604号苏州得来速 苏州市工业园区唯亭镇双阳路星湖街交星处东北角天安餐厅 无锡市中山路264号 5文昌阁餐厅 扬州市汶河北路皇宫33号 文峰餐厅 南通市南大街3-21号文峰大世界一楼 文化宫餐厅 常州市延陵西路2号 无锡中山店餐厅 无锡市中山路264号无锡市五龙餐厅 南京市瑞金路27号 025-五星餐厅 镇江市中山东路338号 新城餐厅 南京市大厂区新华路金年华广场一楼 025-新城市餐厅 南京市草场门大街99号新城市广场一楼B区 025-新街口餐厅 南京市中山南路3号新百美食广场 025-延陵西路 常州市延陵西路72号 扬州扬子北路得来速 杨州市扬子江北路399号扬子江餐厅 扬州市扬子江北路66号 杨舍得来速餐厅 张家港市东二环路和乘航路交界处 1永康路餐厅 吴江市永康路步行街吴江商厦一楼 7永乐餐厅 无锡市清扬路73号 6虞山餐厅 常熟市虞山镇西门大街1号 7玉桥餐厅 南京市下关区建宁路8号 025-珍珠桥餐厅 南京市珠江路435号 025-正洪餐厅 南京市中山东路54号 025-中山大厦餐厅 南京市珠江路4号 025-中央门餐厅 南京市龙蟠路234号 025-紫金华联 南京市白下区石门坎165号 025-
无锡崇安寺步行街认证店 无锡市崇安区崇安寺二期公园街96-98号县前东街手机大卖惩梢园锏侥
大成巷步行街:从热闹的中山路往北走，至明珠广场巷子口南禅寺走的是特色商业街区无锡市崇安寺步行街特色都有妮维雅的专卖店
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我想在沈阳地下兑个当口！想卖鞋！不知道可行不可行！我今天问了 兑一个当口的话要3万！其中不算租金！租金我算了一下一个月是6600！那里是660一米！一共11米！在加上鞋的钱！你们有精算师嘛！比较了解时尚地下的朋友 帮帮小弟了！或是谁家亲亲是在那卖鞋的！ 帮我问问那里卖鞋旦长测短爻的诧痊超花行吗？ 我不要求赚多少多少！只想一个月下来报个本，赚个吃饭钱就行！毕竟做生意这东西要慢慢来嘛！麻烦大家了！
地理位置！客流量！那都是没的说了！可是时尚地下呀！
提问者采纳
我家姐姐在那租过一段时间，也买鞋在地下二，生意特淡，她也是做过鞋生意的人，而且眼光蛮好，我的同学、同事都愿意去那捧场。但最后还是……所以强烈建议不要地旦长测短爻的诧痊超花下二的铺位，宁可多些租金在一层。当时的价位是3000一月。也是10平左右的
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那具体要看是开在什么地方了,还有周围环境&#92;人口&#92;地理&#92;都得说`不是说你有多大的地方`多好看的鞋`一开始不要图大的`可以开小一些的店`赚经验&#92;赔了也是赚了``毕竟开店还是以挣钱为主``恭喜楼主好运了`
我经常逛地下,发现卖鞋的挺多,但是谈到个性的就真不多了.我建议您如果要卖的话上些他们没有的那种鞋肯定会很火~!
那要看你卖什么鞋了 你的东西好就会有生意不要看 租金我的QQ 我这里有能让你卖着赚钱的鞋 我慢慢告诉你
看你卖什么鞋了，现在做个品牌还行～～3万贵了！还能讲！你在试试建议卖男鞋！！女鞋那太多了！～！～
时尚地下的费用很高的，不光租金多，别的费用像管理费之类的都很贵，你卖一些有个性的鞋还可以，不然像每家都有的那种鞋，你根本都卖不上价，你要1。200他，只给你30。40 ，别指望挣钱了
既得有品牌，还要有个性的，还得会忽悠。
呵呵。。就那回事。。实际关键还是看你卖的有没有特色。。都是卖鞋的。谁能来你这买啊？？不是吗？
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