&& &&& 房地产对产业链和经济的影响测算
房地产投资俱乐部（fdctz888）11万地产精英关注，交流请加微信fdctz8888。报告摘要：定量分析房地产对产业链和宏观经济的影响有两种方法：计量建模和投入产出分析。计量方法可以区分房地产对其他行业的挤出效应和挤入效应，从而识别房地产对经济的净影响，但计量方法受模型设定和样本选择的影响较大；投入产出分析可追踪生产和分配过程中的定量相关关系，测算房地产对产业链和GDP的影响。由于“4万亿”前后经济结构发生了实质变化，2010年投入产出延长表比2007年投入产出表测算结果更可靠，我们采用前者进行测算。在其它条件不变的情况下，2014年房地产投资增速每变动1%，将带动GDP在原来基础上变动0.13%。测算显示，与房地产业联系最紧密的是建筑业，接下来是非金属矿物制品业、交运仓储行业以及金属冶炼及压延加工业。增加1单位房地产投资，将直接或间接带动GDP增加0.8545个单位。以2013年为基准测算，2014年房地产投资增速每变动1%，将带动GDP在原来基础上变动0.13%。若没有政策干预，2014年房地产开发投资实际增速可能回落至14%-15%左右，这将导致2014年的GDP下降到6.9%-7.1%左右。要保持GDP在7.6%、7.5%、7.4%水平，基建投资增速需分别达到26.0%、24.6%和23.2%，均需较大幅高于去年21.2%的水平。要保持GDP在7.6%、7.5%、7.4%水平，需要的总投资增速水平分别为19.4%、19.1%和18.8%。假设2014年房地产投资增速为15%，制造业投资与其他投资增速与去年持平，要达到相应GDP目标，基建投资增速需要分别达到26.0%、24.6%和23.2%，均需较大幅高于去年21.2%的水平。政府可能需要动用更多的政策工具，多管齐下，才能最终保证宏观经济的稳定运行。我们情景分析中对房地产和制造业投资的增速仍较乐观，若采取较谨慎的假设，光靠基建投资可能无法维稳经济。除继续通过中央财政政策性金融以及吸引社会资本提高今年的基建投资增速外，政府还需要动用更多的政策工具，比如提高其它投资的增速，最重要的可能是稳住房地产投资的增速。正文：一、房地产疲弱，经济下行风险加大进入2014年以来，我国房地产业发展状况不容乐观，各项指标都出现明显下滑：在房地产销售方面，商品房销售面积增速和销售额增速从去年年初开始持续下降，今年甚至变为了负增长；在房地产投资方面，房地产开发投资和购置土地面积今年一直增速下降，后者在今年3、4月还出现了负增长；房屋新开工面积和国房景气指数今年也是增速下降，前者负增长状况严重。根据我们的经验，分析房地产数据时，房屋销售指标领先于土地购置，土地购置领先于房屋新开工，房地产投资与房屋新开工同步，房屋新开工领先于房屋施工和竣工。当前房地产销售同比下滑趋势仍未企稳，这预示着未来房地产开发商对土地购置和房屋新开工将更为谨慎，房地产投资增速可能进一步下滑。雪上加霜的是，银行层面在金融创新推升负债端压力的情况下，对资产扩张更为谨慎，风险偏好下降。对于房地产开发贷款，银行看到房地产销售的萎靡，出于对房地产市场景气下行风险暴露的担忧，对开发贷有所紧缩；对于个人住房按揭贷款，在金融创新存款分流的压力下，银行发放个贷不再能创造存款，并且利率也低，于是对个贷发放也更为谨慎。当前这种偏紧的信贷政策使得资金环境不断恶化，房地产市场观望情绪浓厚，一些城市的房价显露回落苗头，房地产市场面临一轮大调整。房地产业的下行导致对中国经济状况的担忧日益强烈。回顾国际经济和金融危机的历史，相当大一部分的危机都或多或少由房地产危机所触发，典型的如美国的次贷危机、日本上世纪90年代的萧条和欧洲西班牙等国的债务危机。事实上，在大多数国家，房地产业都是支柱性的产业，这不仅是因为房地产业本身对投资和消费的重要意义，更在于房地产业联系着一长串的产业链条，通过这些产业链条可以间接的影响宏观经济。如果只从表面上来看，暂时不去考虑房地产业可能对其他行业带来的挤出效应，从产业链分析，房地产业除了带动上游的非金属矿物制造业、金属制品业等原材料消耗型行业，也推动了农业和商贸业、租赁业、社会服务等服务业，还增加了对装潢、家具、电器等的需求。此外，房地产业通过贷款与银行、信贷、利率等密切相关，通过房地产交易税收增加了地方的财政收入，通过促进劳动力密集的建筑业来解决大量剩余劳动力的就业问题，因而与金融、财政、就业都息息相关，在宏观经济中处于支柱地位。如何定量的分析房地产对产业链进而对宏观经济的影响？一般来说有两种方法：第一种方法是运用计量模型，将经济增长对房地产和相关产业的时间序列历史数据进行计量建模，从而得到定量研究的结果。计量模型的优点是在一定程度上区分相关关系和引致关系；在适当的模型设定下，还可以区分房地产行业对其他行业的挤出效应和挤入（拉动）效应，从而得出房地产业对宏观经济的净影响；但是计量模型的结果也受模型设定和样本选择的影响较大。第二种方法是投入产出分析，依据投入产出表，追踪生产和分配过程中的定量相关关系，经过一定的处理后，可以得到房地产对产业链各行业增加值进而整个GDP增加值的定量影响。我们在后续报告中将利用计量建模方法，区分和辨别房地产与相关行业的相关关系和因果关系，同时考虑房地产由于其负外部性的存在可能得其它行业造成的挤出效应，定量分析房地产行业对宏观经济的净影响。本篇报告我们采用投入产出分析的方法，从房地产开发投资的角度出发，通过投入产出模型计算房地产投资与经济总产出的弹性关系，从而分析房地产投资下滑对经济造成的影响，并测算如果今年要稳增长在7.5%左右的GDP目标的话，需要什么水平的基础设施投资来进行对冲。二、投入产出分析（一）2010年投入产出延长表比2007年投入产出表测算结果更可靠投入产出分析的基础是投入产出表，投入产出表分基准表和延长表。通常情况下，基准年份的投入产出表部门划分比较细，达到100多个部门，同时编制42部门和17部门投入产出表；延长表年份投入产出表部门划分比较粗，一般为40部门左右，并编制17部门投入产出表。基准表是通常意义上的投入产出表，一般每五年发布一次，中国目前最新的投入产出基准表是2007年发布的投入产出表，下一次将要发布的是2012年投入产出表。投入产出表可全面系统地反映国民经济各部门之间的投入产出关系，揭示生产过程中各部门之间相互依存和相互制约的经济技术联系。一方面它能告诉人们国民经济各部门的产出情况，以及这些部门的产出是怎样分配给其它部门用于生产或怎样分配给居民和社会用于最终消费或出口到国外的；另一方面它还能告诉人们，各部门为了自身的生产又是怎样从其它部门取得中间投入产品及其最初投入的状况。投入产出核算的功能不仅仅在于反映现各个部门在生产过程中直接的、较为明显的经济技术联系，更重要的是它揭示出各部门之间间接的、较为隐蔽的、甚至被人忽视的经济技术联系。通过对投入产出表进行相关计算，我们可以得出房地产投资的变动对其相关产业和GDP的影响。延长表是指通过调整和修正基准年表中的直接消耗系数而得到的投入产出表。直接消耗系数是投入产出表的核心，它的大小客观地揭示出部门间的生产技术联系的情况。但是，随着基准年以来生产技术的变化，产品结构的变化，以及各种产品价格之间发生的相对变化等，直接消耗系数的大小也会发生变化。这样就需要适时地修订直接消耗系数，以便延长投入产出表的使用年限。为了与基准年投入产出表相区别，这种通过系数修正得到的表称之为延长表。延长表一般在基准表的三年后推出，2002年投入产出基准表发布后，2005年的投入产出延长表在其后发布；2007年投入产出基准表发布后，根据最新的调查统计数据更新后，又发布了2010年投入产出延长表。2010年投入产出延长表的中间投入，将以2010年产品部门的总产出作为总投入，利用修订后的2010年直接消耗系数，编制形成中间投入矩阵。编制中间投入矩阵的核心问题，就是如何通过对基准年投入产出表的直接消耗系数的合理修订，得到新的直接消耗系数。直接消耗系数的变化由许多因素变化而导致。最主要的因素有两个，第一是价格因素，第二是生产技术、生产结构、产品结构等因素；除此之外还有一些数据处理方法的变化也会对直接消耗系数大小产生影响。因此，系数的调整也主要针对这些方面进行。关于房地产业对产业链和经济增长的投入产出分析，目前学术界和业界已经有一定的研究成果，但即便最新的研究成果，也是基于2007年投入产出表的测算。我们知道，2007年后，为抵御全球性金融危机对中国经济的影响，中国政府果断的推出了“4万亿”的大规模刺激计划，“4万亿”之后，中国的经济结构实际上与2007年前相比已经有了本质的变化，再利用2007年的投入产出表进行分析，容易得出误导性的结果。如下图所示，如果观察城镇房地产开发投资完成额占城镇固定资产投资完成额的比重，我们发现近年来该比值在2007年后整体稳中有落；但如果观察全社会房地产投资占全社会固定资产投资的比重，近年来则不断上升，这两者的差别在于农户投资的变化。但无论从哪个口径，我们都可以发现房地产投资占比在07年前后截然不同，我国的经济结构在07年后已经发生了显著的变化。2010年的投入产出延长表则根据最新的调查统计数据对2007年的投入产出基准表做了调整和修正，更能反映“4万亿”之后的经济结构变迁。为了修正目前研究可能存在的误差，本报告将基于2010年投入产出延长表来定量测算房地产对产业链和宏观经济的影响。（二）房地产投资对产业链增加值和GDP的影响按支出法核算的国内生产总值包括三部分：最终消费支出、资本形成总额、货物和服务贸易净出口。在投入产出表中，房地产开发投资是计算其固定资本形成（也可以看作是本年度完成的房屋建造价值）再计入国内生产总值中的。但值得注意的是，投入产出表中房地产业开发投资的固定资本形成是计入建筑业所对应的固定资本形成；而房地产业被归入第三产业，主要统计的是房地产相关的销售、租赁等数据。所以，我们用建筑业的数据来推算房地产业开发投资变化对产业链的影响。下表为我们依据2010年中国投入产出延长表计算出的房地产开发投资对各行业的增加值诱发系数和GDP系数。表1中我们列出了同房地产开发投资最密切相关的前21个行业，表2则是其余关联性较小的20个行业。各行业的增加值诱发系数表示：增加一个单位的房地产投资，对该行业的增加价值（即最终计算入GDP中的部分）增加的单位数。比如，建筑业的增加值诱发系数为0.2639，则表示每增加1单位房地产投资，建筑业的增加值（计算入GDP中的部分）提高0.2639个单位。因此，增加值诱发系数越大，说明该行业与房地产投资关联度越强。GDP系数则是所有行业的增加值诱发系数的加总，能全面准确地反映房地产开发投资变动对GDP造成的影响。表1最后的GDP系数0.8545表明：增加1个单位房地产投资，将直接或间接带动GDP增加0.8545个单位。由上面的表1和表2可见，与房地产业联系最紧密的是建筑业，接下来是非金属矿物制品业以及交运仓储行业以及金属冶炼及压延加工业。计算房地产业对每个产业增加值诱发系数占对GDP的总诱发系数比例，如下图所示，与房地产投资关联性最强的十大产业分别为建筑业、非金属矿物制品业、交运仓储行业、金属冶炼及压延加工业、批发零售业、金融业、煤炭开采和洗选业、电力热力的生产和供应业、化学工业和农林牧渔业。金属采选、金属冶炼、金属制品、非金属矿物制品业、化学工业等为房地产业的主要上游产业，且基本都属于原料消耗型产业；金融业、批发零售、租赁商务和交通运输等都是房地产业的相关派生需求。根据房地产业通过产业链对GDP的诱发系数，以及2013年的房地产开发投资额和GDP绝对值，我们测算得出最后的结果：在其它条件不变的情况下，2014年房地产投资增速每变动1%，将带动GDP在原来基础上变动0.13%。（三）2014年GDP在不同水平房地产投资增速下的情景分析根据上述测算的0.13的弹性，我们很容易可推出其它条件不变条件下，今年房地产开发投资对GDP影响的情景分析。由于2013年GDP增速和房地产开发投资增速分别为7.7%和19.8%，在此基础上测算2014年房地产投资增速不同水平对应的GDP增速，如下表所示：根据我们预测，若没有政策干预，2014年房地产开发投资实际增速可能回落至14%-15%左右，我们的依据是今年4月房地产投资增速累计同比已经由去年底的20%下滑到16%左右，而作为房地产投资领先指标的房屋销售和土地购置增速仍在进一步下滑，这预示着房地产开发投资增速仍将继续下降。在其它条件不变的前提下，房地产开发投资的减少将导致2014年的GDP实际增速下降到6.9%-7.1%左右，这显然已经触及政府对经济增长的容忍底线，稳增长措施势在必然。三、稳增长需要的投资增速水平测算传统上来说，如果房地产投资失速下滑，政府稳增长的抓手主要是提高基建投资的增速，这是凯恩斯式的需求调控方法，2012年下半年和2013年下半年政府的稳增长措施就主要是通过城市轨道建设、铁道管网等基建项目，今年李克强总理在辽宁主持召开部分省市经济形势座谈会时强调：“我们既要保持定力，又要主动作为，要看到我国经济的发展韧性和回旋空间很大，而且我们拥有去年战胜经济下行挑战的成功经验，也为今年继续应对经济波动做好了政策储备。”从李克强总理的讲话我们判断今年稳增长的抓手还是基本复制去年的经验，即继续以铁路管网、保障性安居工程和棚户区改造等基础设施建设和民生项目为主要抓手。出口主要是受外部需求影响，政策对消费的刺激作用也会有限，稳增长主要还是靠基建为主的投资，那么，如何定量分析在房地产投资下滑时，其它投资增速需增长多少才能有效对冲呢？我们先分析固定资产投资的结构，如下图所示，固定资产投资最主要的组成部分是三大项：制造业投资、基建投资和房地产投资，这三项加起来占总固定资产投资的75%，剩下的属于服务业和其它投资。下图展示了各项投资的增速，中国正处于去库存和去产能叠加的周期中，制造业投资在趋势上仍可能下滑，为了计算的方便，我们乐观的假设今年制造业投资仍维持与去年持平的增速，即继续保持18.5%的增速；同时我们也假定其它投资项也维持与去年持平的增速，即继续保持19.2%的增速。2014年政府对经济增长的工作目标为7.5%左右，市场上有一种观点认为，保增长主要是为了保就业，而当前由于对就业吸纳能力更强的服务业在产业中的占比持续上升，即便经济增速有所下降，就业压力也不会太大，因此政府可能会容忍GDP滑落到7-7.2%左右的水平。我们认可由于经济结构和人口结构的变化，经济略微下滑的情况下，就业的总体压力可能确实不大，更多是表现在结构性的大学生失业上面。但是我们仍然认为政府保住7.5%左右的增速的决心要比市场预期的要强。这一方面是因为就业是个滞后变量，如果等到就业已经开始出现问题再采取保增长措施，可能已经错过了最佳时机，而经济一旦滑落到7%附近，就可能造成市场预期和信心的自我坍塌，形成一系列的负向反馈，最终可能导致经济进一步失速；另外，我们认为政府保增长在7.5%附近的真实原因是为了保住企业盈利和财税收入的正常增长，决不能低估政府将经济稳定在7.5%附近的决心。因此，我们对今年经济增速的情景假设分别是7.6%、7.5%和7.4%，然后我们继续采用弹性分析法，计算为了稳定GDP实际增速在7.4%-7.6%的不同情况，在房地产开发投资下行的不同情景下中所需要的总投资增速以及基建投资增速的水平。2013年GDP增速和投资增速分别为7.7%和19.7%，我们先计算GDP与总投资增速的弹性，然后计算在房地产投资增速下滑的情况下，要保证相应GDP水平的总投资增速，所需要的基建投资增速。我们的情景分析结果如下表所示：如果GDP增速为7.6%、7.5%、7.4%，需要的投资增速水平分别为19.4%、19.1%和18.8%。我们假设2014年房地产投资增速为15%，则在制造业投资与其他投资的增速与去年持平的情况下，若要达到相应的GDP增速目标，基础设施投资增速需要分别达到26.0%、24.6%和23.2%，均需较大幅高于去年21.2%的水平。由此可见，要达到稳增长的目标，必然要求提高基础设施投资的增速。需要注意的是，我们对今年房地产和制造业的投资增速的假设实际上仍比较乐观，如果采取更为谨慎的假设，今年要达到相应的GDP增速目标，需要的基建投资增速比上述测算水平还要更高，或者说，仅靠提高基建投资可能还不够。因此，政府可能需要动用更多的政策工具，多管齐下，才能最终保证宏观经济的稳定运行。除了继续通过中央财政或广义的中央财政（政策性金融）以及吸引社会资本提高今年的基建投资增速外，政府还需要动用更多的政策工具，比如提高其它投资的增速，最重要的可能是稳住房地产投资的增速。当前的房地产市场仍受到较多的行政约束，政府仍有相当多的储备手段可以稳住房地产行业，政策选项有降低房贷利率、对房地产行业实行“营改增”、取消土地增值税、放开首付比例限制、放开限购、放松房地产企业再融资限制、提高公积金优惠政策等等。作者：孙海琳、朱晓明来源：宏源宏观关于我们：国内最大的地产金融自媒体，11万地产人、投资人的精神家园。干货、鲜货汇萃；有料、有段子；分享知识，传递价值，做最专业的地产资讯、信息、发布平台。每周数起地产金融聚会、行业活动、会议，欢迎您参加交流互动。友情提示:分别输入关健词，如基金、信托、、；查看平台精华内容；免责声明：我们发布上述内容，对文中陈述、观点保持中立，不对所包含内容的准确性、可靠性或完整性提供任何明示或暗示的保证。请读者仅作参考，并请自行承担全部责任。如有版权问题，请联系我们，我们负责版权保护。
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中国2010年投入产出表――延长表
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北京第三产业发展研究
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& 　改革开放以来，我市第三产业得到了较快的恢复和发展，特别是近几年，第三产业一直保持快速稳定增长态势的同时，产业结构也得到不断调整和优化，第三产业中的新兴产业迅速崛起和壮大。北京第三产业在繁荣首都经济、扩大国际交往、服务市民工作生活等方面发挥了积极的作用。
&&& 一、第三产业发展的基本状况
&&& 党的十一届三中全会以后，第三产业得到快速发展，其增速逐步赶上并超过了第二产业，居三次产业之首。市委市政府采取鼓励国家、集体、个人一齐上的政策，大力发展多种所有制、多种形式的第三产业，加快了商业网点建设，增加基础设施的投资，大大加快了第三产业的发展。
&&& （一）快速稳步增长，比重不断上升
&&& 近十年，北京市第三产业的增长一直保持较快的速度。1989年以前，我市第三产业的发展是曲折的不稳定的， 年间，增速最高时为26.7％，最低时为-0.5％，两者相差27.2个百分点。1989年以后，第三产业步入快速稳步增长阶段，年均增长13.8％，最高与最低增幅之间相差9.1百分点。年十年间，第三产业累计创造增加值4517.67亿元，相当于前35年合计的2.4倍，年均增长12.1％，逐步超过了第一、二产业的年均增长速度，分别12.2个百分点和3.2个百分点。
&&& 当今世界各国对第三产业在社会经济格局中的地位和作用越来越重视。统计数据表明：第三产业在一个国家或地区经济结构中所占比重的大小，已经成为衡量其经济发达程度的重要标志之一。第三产业是经济发展的强大推动力。从有关资料获悉：1995年第三产业增加值占国内生产总值的比重：美国为72％，英国为66％，阿根廷为63％，韩国为50％，印度为41％，中国为31％。改革开放以来，随着经济的快速发展，我市的产业结构发生了很大的变化。 1988年三次产业比重分别为9.1％、53.9％、37％，1994年第三产业增加值所占比重达到47％，首次超过第二产业，比第二产业高0.9个百分点，打破了“二、三、一”的格局，形成了符合北京发展的“三、二、一”的产业格局，改变了原来由第二产业为主推动经济增长的状况，形成了第二、三产业共同推动经济增长的新局面。1997年我市第三产业增加值占国内生产总值的比重进一步上升54.5％，成为推动北京国民经济发展的重要力量。第三产业的快速稳步增长，繁荣了社会主义市场经济，改善了居民生活环境，过去存在的“购物难”、“吃饭难”、“住宿难”等诸多问题得到解决。
表１： 年第三产业发展情况
增加值(亿元)
比上年增长％
占GDP比重％
（二）市场经济体制日趋完善，非公有制经济快速发展
&&& 改革开放后，在“全民、集体、个人一起上，大力兴办第三产业”的精神指导下，多种经济类型的企、事业单位如雨后春笋般竞相发展起来，以公有制经济为主、多种经济成份并存的第三产业的新格局已经呈现。1994年以后，“三资”、股份制企业逐渐发展起来。1991年“三资”和股份制企业发展到233个，创造增加值6.82亿元(三产普查数)，占全市第三产业增加值的比重为2.6％。1997年这两种经济类型的法人单位已达8951个，创造增加值125.82亿元，占第三产业增加值的比重为12.8％，比1991年上升10.2个百分点。在从事第三产业的人员中，1991年非公有制经济的人员所占比重为10.4％，1997年提高到25.3％，比1991年上升了14.9个百分点。
（三）新兴产业不断壮大，产业结构日趋合理
&&& 新兴产业是第三产业发展的主体。近几年来，金融、邮电通讯、房地产业作为新的经济增长点持续发挥了对经济的拉动作用。 改革开放初期，我市第三产业的发展以运输、商业饮食、居民服务业为主，多是投资少、收效快、劳动密集程度高、就业容量大的行业。但随着改革的不断深入，我市第三产业中的新兴行业不断涌现，行业类别划分更加细致，金融证券、房地产开发、租赁服务业、娱乐服务业、信息咨询、计算机应用、广告服务业、旅游服务业等发展较快。
&&& 随着经济体制改革的深入，第三产业内部结构得以不断调整，传统行业的地位逐渐被新兴产业代替。1988年以前，传统行业占主导地位，1978年商业、运输邮电业增加值占第三产业增加值的59.3％，1988年下降到38.2％，1997年又下降到34.3％，比1988年降了4个百分点。新兴产业近几年来发展很快，比重不断上升。1991年新兴产业中的信息产业和文化产业实现增加值56.68亿元，占第三产业增加值21.6％，1997年实现增加值250.4亿元，比重提高到25.4％；从业人员由1991年的59.9万人，增到1997年的70.94万人，增长18. 4％，低于增加值的增长速度，使人均劳动生产率大幅度提高，1991年人均劳动生产率为 9462元，1997年提高到35297元，增加2.7倍，新兴产业已成为国民经济中的支柱产业。
&&& １、金融保险业领先发展,规模扩大
&&& 金融业是第三产业乃至整个国民经济的动脉，保险业是社会保障体系的重要组成部分，金融保险业的活跃程度，在一定意义上反映了一个地区经济的兴旺程度。 1988年以前北京的金融形式单一，经过几年的发展，我市的金融机构积极拓展各类证券、信托等业务领域，不断培育金融市场体系，提高融资能力，保持了资金的良性循环，体现了金融形势发展“平稳运行，适时调节，稳健经营”三大特点，1997年全市金融机构各项存款余额5228.0亿元，比上年同期增加860.8亿元，各项贷款余额2720.7亿元，比上年同期增加370.5亿元，居民储蓄存款余额1975.3亿元。随着金融保险业务的开展，使金融保险业对第三产业发展的贡献加大，年金融保险业累计创造增加值1039.86亿元，年均增长14.9％。
&&& ２、房地产业起步较晚，发展迅猛
&&& 近年来，房地产业逐渐成为我市新的投资热点，并正在形成一个包括土地使用权出让、转让、房屋买卖、租赁、房地产抵押贷款、信托、拍卖等各种经济活动在内的房地产体系，房地产在国民经济和社会发展中虽初露端倪，却已显示出重要作用，其发展必将成为我市国民经济的重要产业之一。
&&& 房地产业的发展不仅解决居民住宅问题，还将带动其他行业的发展，为国家创造巨大财富，是国家财政的重要来源。从世界各国经济的发展看，房地产业的发展属于经济发展的先导性产业，是经济的“寒暑表”。 房地产业作为基础性、先导性产业，既是商业经济的重要组成部分，也是经济发展保障体系的重要组成部分。由于房地产业要运用巨额资金作为“载体”，因此，围绕这个巨大“载体”进行经营活动的房地产业，必然在国民经济中处于支柱产业的地位。
&&& 1991年我市城镇居民的生活消费支出中住房消费仅占 2.4％，而国外高收入的国家则占到15％-20％，低收入的国家也达5％-10％，我市的居民住房支出明显偏低。1991年全市房地产业的增加值仅占第三产业的2.1％。上述资料表明，我市房地产业起步较晚，发展滞后。随着市场经济的发展，我市房地产业在改革开放的大潮中迅速崛起。 年，房地产投资额累计达到1202.93亿元，商品房竣工面积达12467.2万平方米。房地产业创造的增加值由亿元增加到1997年的41.24亿元，增长4.4倍。不仅缓解了居民住房紧张的局面，提高了居民的居住水平，同时带动了建材、装饰材料、家用电器等行业的发展，推动我市国民经济的稳定增长。
&&& ３、旅游事业蓬勃发展，创汇增加
&&& 一个国家或地区拥有的民族传统和人类文化遗产，是其旅游事业发展的丰富资源，依照世界城市发展的规律，多数城市，尤其是首都城市，一般要经历经济、交往中心－政治、文化中心－信息、旅游中心三个阶段。据有关专家预测，到2000年世界人口约为60亿，国际旅游者将达到15％，近10亿人次，旅游收入将达到5000亿美元。旅游将成为当今和未来社会中人们生活的重要组成部分。
&&& 我国经济的现状，决定了北京具有上述三个阶段的共同特点，北京既是我国政治、文化和国际交往的中心，又是信息、旅游的中心，北京位居全国十大旅游城市之首，是国外旅客的主要集散地。我市的旅游业经过十多年的不断开拓和完善，现已成为全国的国际旅游中心，是我市第三产业发展快、规模大、设施全的优势行业之一。1988年我市涉外旅游饭店、宾馆96家，1997年发展到293家；来京旅游人数不断增加，1988年入境旅游者为120.4万人次， 1997年已达229.8万人次；旅游外汇收入也不断增长，1988年为6.7亿美元，1997年已达22.5亿美元，比1988年增长2.4倍。旅游业为繁荣首都经济，促进首都现代化建设发挥了重要作用。
&&& ４、文化产业初具规模，形成支柱
&&& 北京是伟大祖国的首都，同时也是一座具有悠久历史的文明古都，有着丰富的文化积淀和广阔的文化资源。文化产业是集文化艺术、新闻出版、文物古迹、旅游园林、电影电视等行业为一体的综合性产业，它涵盖了若干行业，又以古都文化为重点。近几年我市的文化产业有了较快的发展，1997年全市拥有艺术剧团38个，全年演出8426场次，总收入为2.4亿元；共有博物馆、文化馆、艺术馆上百座；全年出版各类报纸、杂志共2404种，总印张数达145亿张；全市拥有图书馆23个、总藏书2789万册，人均拥有图书2.6册，接近东京、伦敦、莫斯科等国际大都市水平。各类学校3950所，在校学生达207.3万人。据初步测算，1997年我市文化产业创造增加值近200亿元，占第三产业增加值的比重已达20.3％。
&&& ５、推进产学研一体化，发挥优势
&&& 经过多年的建设，我市已形成一个门类齐全、研究领域广阔，研究力量强大的科研体系。1997年我市共有科学研究机构425个，从事科技活动人员78765人，科学技术协会组织了大量的学术研讨、科技交流及科技咨询活动，推进了新技术企业的开发及科研成果的转化、推广和应用。我市凭借着高度密集的科技智力优势，使大量的高新技术成果迅速转化为商品，形成了巨大的生产力，并通过产品的传送、技术的转移、人才的流动，使新技术不断地向全社会扩散，不仅对第一产业、第二产业的发展产生了巨大的作用，同时在促进我市第三产业发展方面显示出了强大的生命力，而且具有广阔的前景。1997年我市科学研究和综合技术服务业创造增加值71.98亿元，比1988年增加了63.9亿元，增长4.4倍。
&&& 二、第三产业发展的积极作用
&&& 第三产业的发展促进了人民生活质量的提高，生活质量的提高与人均国内生产总值的上升之间存在着如下关系：即人均国内生产总值较少、社会经济与文化发展程度较低时，社会还不能把较多的资源用于生活质量的改善，生活质量的提高只可能是缓慢的。只有随着经济的发展、随着人均国内生产总值的增加，社会上才能有越来越多的资源投入生活质量的提高方面。从近几年的统计数据看，与提高居民生活质量息息相关的教育、文艺、卫生、体育、社会福利、广播电视、社会服务、金融保险、交通邮电等行业都有了较快的增长，年年均增长在20％以上的行业有：教育、文艺及广播电影电视业、运输邮电业和房地产业。另外从全社会固定资产投资总额的三次产业构成看，呈现出投资向第三产业倾斜的趋势，第三产业的发展对全市经济的发展显示了重要的作用。
&&& （一）增加财政收入，推动经济增长
&&& 十年来，我市第三产业对经济增长的推动作用日益加强。第三产业对国民经济的推动作用及贡献大小可用国内生产总值增量中第三产业所占份额即贡献率来衡量，资料对比表明：通常情况下，发达国家第三产业的贡献率比发展中国家大。七十年代至八十年代中期，发达国家第三产业对经济的贡献率为70％左右，发展中国家第三产业对经济的贡献率为50％左右。1988年我市第三产业贡献率为38.3％，比第二产业贡献率低8.1个百分点，1997年贡献率为58.9％，比1988年提高20.6个百分点，比同期第二产业的贡献率高18.3个百分点。从这些数据看，我市第三产业对经济的贡献率相当于发展中国家的八十年代中期水平。
&&& 改革开放以来，我市财政收入保持稳定增长的态势， 年年均增长13.3％，第三产业的发展对财政收入的增长发挥了重要作用。1988年我市财政收入为68.11亿元，其中27.8％来源于第三产业，61％来源于第二产业；到1997年，财政收入209.91亿元，第三产业占56.5％，比十年前上升了28.7个百分点，而第二产业的比重为40.8％，比十年前下降了20.2个百分点。以上数据证明了第三产业的大力发展带动了利税的增加，并已成为我市财政收入的主要来源。
&&& （二）加大投资规模，创造就业机会
&&& 首都的城市性质和功能要求第三产业兴旺发达，同时随着全市综合经济实力的增强，也为第三产业内部各行业的发展提供了更有力的支持。近几年，我市投资稳定增长，第三产业作为整个国民经济和人民生活的服务产业，投资比重不断上升。年我市第三产业累计固定资产投资额达1933亿元，占全市累计固定资产投资额总量的62. 6％。十年间增长了3.3倍，为第三产业的快速发展奠定了基础。
&&& 第三产业是国民经济的庞大产业体系，它包括的行业门类多，渗透面广，可挖掘、存储劳动资源的潜能大。随着投资力度的加大，第三产业的单位数量和规模也在增加和扩大，1996年基本单位普查资料显示：从事第三产业的单位数由1991年的 35251个增加到1996年的70626个，增长了1倍。第三产业单位数的增加与规模的扩大，为社会带来了更多的就业机会，也使第一、第二产业的劳动力向第三产业转移，增强了第三产业吸纳劳动力的能力。 1988年第三产业从业人员247.1万人，占全市从业人员41％，1997年发展到328.1万人，占全市从业人员比重提高到50％，上升了9个百分点。第三产业的发展能为劳动者带来收益，不仅能使本行业的从业人员增加收入，而且能产生“波及效应”，带动国民经济其他行业劳动者收入的增加。
&&& 三、第三产业各行业的关联程度分析
&&& 进入九十年代以后，我市的经济结构发生了显著变化。第三产业占国内生产总值的比重逐年上升，其在国民经济中的作用也日益突出。利用北京市1990年和1995年投入产出延长表及其有关系数，可具体分析第三产业的发展对我市国民经济的影响。
&&& 影响力系数亦称为带动系数，反映国民经济各行业的发展对整个经济的带动影响。它是一个相对指标，当某一行业的影响力系数大于１时，说明该部门每增加单位最终产出时，能够带动各部门以更快的速度发展。
表２ 第三产业各行业影响力系数
1 9 9 0 年
1 9 9 5 年
影响力系数
影响力系数
货运邮电业
旅客运输业
公用事业及居民服务业
文教卫生科研事业
金融保险业
&&& （注：位次指各行业在国民经济的33个行业中按影响力系数大小排列的顺序）
&&& 从表２可以看出，在第三产业的八个行业中，1990年影响力系数大于1的有三个行业（即货运邮电业、商业和金融保险业），1995年达五个行业（即货运邮电业、商业、旅客运输业、居民服务业、文教卫生科研事业和金融保险业），且除行政机关和商业外，第三产业各行业的位次都有不同程度的上升，尤其是金融保险、文教卫生和科研事业，1995年影响力系数分别居国民经济各行业的第一、第二位。这说明，我市第三产业对国民经济的带动作用在1990年至1995年间显著提高，且金融保险业、文教卫生、科研事业已成为我市经济发展最重要的带动行业。
&&& 另一方面，随着经济体制改革的不断深入，北京的城市性质和功能对第三产业提出了越来越高的要求，利用投入产出表的感应度系数可以看出，虽然自1978年以来，我市的第三产业发展很快，但从经济发展的总体分析，目前，第三产业仍然不能完全适应经济发展的要求。感应度系数也称作推动力系数，反映国民经济各行业对整个经济的推动影响，它同样是一个相对指标，当某行业的感应系数大于1时，说明该行业的发展可以推动国民经济以更快的速度发展，也就是说该行业对目前的经济存在制约作用。
表３ 第三产业各行业的感应度系数
1 9 9 0 年
1 9 9 5 年
感应度系数
感应度系数
货运邮电业
旅客运输业
公共事业及居民服务业
文教卫生科研事业
金融保险业
&&& 由表３可以看出，在1990年度，我市第三产业中，感应度系数大于１的共有两个行业，即旅客运输业和公用事业及居民服务业，到1995年，感应度系数大于1的增加至五个行业（即货运邮电业、饮食业、旅客运输业、金融保险业和行政机关）。以上数据显示，虽然这些年来，我市的第三产业发展迅速，并已成为经济发展的主要带动因素，但由于经济发展对第三产业的要求逐渐提高，第三产业尚未能够完全适应经济发展的要求，国民经济发展仍受到部分行业的制约。
&&& 四、2000年和2010年第三产业发展展望
&&& 改革开放以来，特别是近十年，我市的经济建设取得了令人瞩目的成就，年国内生产总值年平均增长速度为9.7％。第三产业发展势头更为强劲，年均增长速度为12.1％，比国内生产总值增速高2.4个百分点。 1998年全市国民经济在严峻的内外经济环境中仍然取得了较快的发展速度，第三产业也得到了快速发展，对经济增长的贡献率为54.7％。这为今后我市国民经济持续、快速、健康发展打下了良好的基础。根据有关经济模型预测， 年我市国内生产总值年均增长速度将达8％，第三产业年均增长速度为9. 2％，占国内生产总值的比重2010年将达64％。
2 0 0 0 年
2 0 1 0 年
总量（亿元）
总量（亿元）
&&& 二十年来，适应北京作为首都的城市性质和功能，第三产业在快速发展的同时，内部结构不断调整，产业体系逐步完善，服务化程度更趋提高。其突出特点是：第三产业内部传统行业如商业、饮食业、交通运输业等稳步发展；新兴产业如金融保险业、房地产业、旅游业、文化产业等快速发展，并将逐步取代传统行业的地位。在今后十多年里，这些新兴产业将日益完善，逐步走向成熟，并仍会保持较高的增长速度，对国内生产总值的增长发挥强有力的拉动作用。
&&& 金融保险业 年金融保险业年均增长14.9％，占国内生产总值的比重由1988年的10.3％发展到1997年的13. 6％。作为祖国的首都，北京有着金融保险机构总部集中的优势，而且网点也相对完善。在今后十多年中，随着金融市场的不断完善，规模不断扩大，功能逐渐完善，金融保险业将保持较高的增长速度，据初步测算，到2010年金融保险业占国内生产总值的比重将超过18％。
&&& 房地产业 北京市房地产业虽然起步较晚，但发展迅速。 年年均增速21％，占国内生产总值的比重达到2.3％。与经济发达国家相比，我市的房地产业还比较落后，房地产市场有待完善。以住房制度改革为契机，今后十几年房地产业将成为新的经济增长点。
&&& 旅游业 北京是国际国内交往中心，是著名的历史名城，有丰富的人文景观和自然景观，发展旅游事业有着得天独厚的优势。旅游业涉及行业广泛，对经济发展的带动能力强。经过十多年的发展与完善，我市旅游业已经成长为第三产业中发展快、规模大、设施全的优势行业之一。随着城市各种软硬件设施的逐步完善，旅游业的发展在今后若干年内发展将更为迅速，对整个经济的发展起到更大的带动作用。
&&& 文化产业 北京是全国的政治中心、文化中心，文化产业资源丰富，设施相对完善。近年来我市文化产业发展很快，与北京的首都功能相适应，这种发展势头将会长期保持。文化产业将成为第三产业中的支柱产业。
&&& 这些新兴产业逐渐发展成为第三产业的主导产业，它们的快速发展是第三产业快速增长的重要保证。
&&& 未来十多年，我市的第三产业发展面临着一些挑战和机遇。交通等基础产业的发展相对滞后，这些基础产业必然约束国民经济包括第三产业的增长；国民经济存在着结构性矛盾；复杂的国际环境对经济发展也会有一定的影响。亚洲金融危机影响的深远程度现在还难以作出准确的判断。同时，更多的是优势和机遇。我市科技资源丰富，人才荟萃，劳动力素质较高；第三产业发展所依托的设施相对完善，产业体系初步形成；市委市政府已经作出了加速发展第三产业的战略部署。
&&& 未来十多年，我市第三产业的发展将保持较高的增长速度，到2010年达到甚至超过《北京市国民经济和社会发展“九五”计划和2010年远景目标纲要》所确定的目标是能够实现的。第三产业将会成为国民经济增长的主要推动力，对国民经济增长的贡献率会越来越大。
&&& 五、发展我市第三产业的建议
&&& 第三产业的发展状况标志着一个国家或地区经济发达的水平，美国、日本的城市第三产业的比重一般为60-70％，而我国大城市的第三产业的比重却仅占30-40％，即使是在第三产业比重居于全国首位的北京市，也不过 50％左右，这与发达国家相距甚远。北京作为我国的一个大都市、世界大国的首都，应大力发展第三产业。预计1998年我市第三产业的比重将上升为56.3％，到2000年将达到58％以上，到2010年有望赶上发达国家的水平。为了尽快赶上发达国家，要加快第三产业的发展步伐，建议加强以下三方面的工作。
&&& （一）完善市场体系，创造良好的政策环境
&&& 随着市场经济迅速发展，新的技术、新的产品和新的服务不断涌现，因此规范市场管理便成为当务之急。这就要求与之配套的法律法规要相应地出台。政府要加强宏观调控，对那些与人民生活密切相关的行业，以及适合北京经济发展的新兴行业，要在政策上给予扶持。要加大改革力度，建立体系健全、法规完备、统一开放、有序高效的社会主义市场经济机制，为第三产业发展创造一个良好的外部环境。未来的北京要在巩固自我服务的基础上，拓展对外服务的能力和范围。以北京特有的优势――人才优势开发新的经济增长点――新技术、新成果，进行技术转让；利用旅游、地理优势带动经济增长；利用科技信息优势输出信息服务；利用金融保险优势广开资金渠道，加大投资范围，发展跨国公司，开拓国际市场。
&&& （二）发挥都市功能优势，建立现代化综合性的大都市
&&& 北京的都市功能优势是得天独厚的，要充分发挥这一优势，不仅使北京充分发挥政治中心、文化中心的作用，更要使它在金融、信息、科技贸易、旅游等方面发挥优势，成为闻名中外的旅游胜地。
&&& 要充分发挥金融宏观调控的功能，拓宽资金来源渠道。要加快建立信息市场，使信息商品化、市场化、产业化，使北京成为全国的信息中心，并参与国际交换和竞争。
&&& 在北京的第三产业当中，商业作为其支柱产业，为其发展做出了巨大贡献，它的管理水平、经营水平和服务质量都在不断提高。今后要挖掘潜力，走内涵发展的道路，要提高商业整体水平，使我市的商业在规模、服务和体系上更加趋于多元化、多档次。同时要加快发展旅游业的配套服务 (旅游产品、旅游饭店、娱乐场馆) 。发展具有北京传统特色、价格适中、便于携带的旅游产品。用旅游业的发展，去带动诸多相关产业的发展。
&&& 随着住房制度改革的不断深入，房地产业必将并且正在成为北京市新的经济增长点。我们应当抓住机遇，盘活存量，开发新项目，并把与之相配套的物业管理、社区服务等抓好管好，同时制订出相应的政策法规，做到依法规范管理，让老百姓买放心房、住放心房，使他们生活在环境幽雅、生活方便、服务周到的现代化居住氛围之中。
&&& （三）大力发展首都文化产业，将其建成国民经济发展的支柱产业
&&& 要以文化古都为主旋律，利用北京的独特文化资源，使之成为新的经济增长点。要充分挖掘历史文化资源优势，致力于实施弘扬民族文化为主要内容，以发展文化产业为重点的文化建设，保护古都风貌，突出历史名城地位，要营造具有中国首都特点的文化氛围。从总体效应考虑，要对城市的标志、建筑、民居特色、街居景观、风土人情、节日文化等方面进行综合设计，形成古都城市的文化氛围，使人们走进北京就受到浓郁的文化熏陶和感染，吸引全国、全世界大批旅游者旅游观光，以带动第三产业的发展，促进社会的全面进步，逐步使文化产业成为经济的支柱产业。如果每年增长12％，到2010年文化产业增加值可达到880亿元，将有力地带动我市经济的腾飞。
邬春仙、李艳春、吴万标、闫国华、颜平
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