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友情链接：&b&&b&谨记，合同里面说有什么就有什么，其他没写进去的所有东西，就算开发商拍着胸口给你一百个口头承诺，法律上都是不承认的，出了事情打起官司来你完全没辙。 via &a class=&member_mention& data-hash=&01d568cbd3c40adcc0023f& href=&/people/01d568cbd3c40adcc0023f& data-tip=&p$b$01d568cbd3c40adcc0023f&&@言雀&/a&&/b&&br&&/b&&br&&br&开发商为啥要这么做，&a class=&member_mention& data-editable=&true& data-title=&@斗战胜佛唐伯虎& data-hash=&15f2fbeda517c0& href=&/people/15f2fbeda517c0& data-tip=&p$b$15f2fbeda517c0&&@鬥戰勝佛唐伯虎&/a& 已经解释得很清楚了，仅借亲身经验来从购房者的角度来讲一下对这个事情的看法。 &br&&br&短期来看是你省了钱开发商也赚多了钱的一个双赢局面，长期来看如果这房子 70 年平平安安过去了啥事也没发生当然也没有什么大问题。但，万一，我是说万一，运气不好摊上大事的话你就只能哑巴吃黄连了。&br&&br&譬如说，20 年后政府要修高速修地铁修高铁修轻轨，要征地，那么拆迁之后你只能拿到那 15 平米的补偿，剩下的 55 平米你只能认命了，打官司也是没用的，因为合同就在这里，写得清清楚楚的；当然，拆迁的可能性还是比较小的，但如果是你的邻居，或者是小区内的其他业主，跑到你家里撒野，说你的房子只有 15 平米，其他都是公共面积，你不能私自占用，我爱上来就上来，你能把我怎样，像这种情况，实话说，你也是没辙的，唯有多点烧香拜佛祈求不要遇到这样的极品邻居。&br&&br&事实上，像很多中高端的洋房楼盘，开发商经常会在一楼外面划个二十来平米的地方当作小花园送给一楼的业主，之前我就亲眼看到过有极品邻居强行翻过篱笆就是赖着不走，但是因为合同上完全没提到花园的事情而仅仅有开发商的口头承诺，开发商自己也心知肚明这事没法摆平，于是一楼的业主自认倒霉只能把自家的花园给拆了，后来开发商补了一笔小钱给一楼业主当作补偿算把事情给结了。&br&&br&所以买楼还是尽量找大型开发商，安心省事。另外，不要贪小便宜，也不要觉得自己能占开发商/银行/政府的便宜，你是用一个人（最多也就四五个人）的智慧挑战几百人甚至成千上万人的智慧，而且他们还比你有经验得多，这完全就是找虐的节奏。&br&&br&PS.感谢国内地产大鳄&a class=&member_mention& data-hash=&01d568cbd3c40adcc0023f& href=&/people/01d568cbd3c40adcc0023f& data-tip=&p$b$01d568cbd3c40adcc0023f&&@言雀&/a& 雀爷的指点，雀爷万岁么么哒~
谨记，合同里面说有什么就有什么，其他没写进去的所有东西，就算开发商拍着胸口给你一百个口头承诺，法律上都是不承认的，出了事情打起官司来你完全没辙。 via 开发商为啥要这么做， 已经解释得很清楚了，仅借亲身经验来从购房者的角度…
不仅要看中央经济工作会议报告，还必须看到，会议一推再推，最终由政治局出来定调（而非国务院），这意味着，中央与地方在房地产调控议题上分歧严重，要害则是土地出让金的减少。
&br&&br& 明年房产调控政策靠不靠谱，有两个方向的力在左右：
&br& 中央方面，现在由李克强主抓房产调控，他本来能力就难以服众，若房产调控还被应付过去了，以后就不用干了。这是他争取政绩的最大筹码，轻易不会放松。
&br& 地方方面，债务问题是很大的麻烦，土地出让金减少及土地抵押品价值下降令地方政府资金链难以为继，他们势必会以此逼宫，为房地产松绑。
&br&&br& 个人的看法是，考虑到十八大换届的前景，此轮博弈中，房产调控放松的几率不大，除非地方债捅的篓子实在太大，把国有银行拖下水。
不仅要看中央经济工作会议报告，还必须看到，会议一推再推，最终由政治局出来定调（而非国务院），这意味着，中央与地方在房地产调控议题上分歧严重，要害则是土地出让金的减少。 明年房产调控政策靠不靠谱，有两个方向的力在左右： 中央方面，现在由李克强…
题主是否注意过仓储就是以立方米计费的？&br&题主你是否注意到豪华物业从来都是以整价来卖？&br&题主你是否注意过菜场和熟食店都是一斤多少钱，而饭店则是一道菜多少钱？&br&没错，道理就在这里面。你所说的商品房卖的就是楼板。因为：&br&&ul&&li&人类的身高差异不大决定了大多数建筑的层高都差不多。&br&&/li&&li&正常人也只在地面上活动。&br&&/li&&li&因为重力的原因，所有非固定的物件都要以水平面为承托来放置，就是说最终都得搁地上。&br&&/li&&/ul&&br&那么直接以楼板面积计价最&b&方便&/b&也最符合建筑的&b&使用价值&/b&。&br&&br&就算姚明给自己盖了个层高三米五的房子，转手卖给郭敬明，郭敬明想把一层当两层用才发现自己也不是很矮嘛。除非他再转手卖给霍比特人，那么可以考虑以体积计价。当然卖给蜘蛛侠也不能便宜了他！&br&&img src=&/5f9c92c5ce429f_b.jpg& class=&content_image&&所以作为群租房出租的物业租金总是要贵一些，除了对政策风险的补偿，主要原因是他可以塞满上下铺，这样，群租房的经营者才出得起高出市场价的房租。&br&&br&至于别墅这样的复杂商品，价值远远超出简单的居住功能，他卖的不是仅仅是楼板还有环境、设计、装修、服务等等。当然不可以用单一的指标来计价。就跟娶老婆一样，没有按身高体重罩杯GPA来计算的。就是看感觉，感觉好就可以任性。而长期作为劳动力使用的男人倒是比较容易用指标来衡量。我写前面这些话都小心翼翼的，因为一旦有物化女性的嫌疑就会被人指责，但从来没听到人忿忿不平地说你怎么物化男性？因为阴性的价值比较隐藏和复合，阳性的价值比较单一和明确。我们男人早就适应了论斤两按平方卖的感觉了。&br&&br&以上所说的居住习惯决定了大部分房屋的使用价值就存在于楼板的面积，政府在拍卖土地的时候，用容积率规定了开发商可以铺多少面积的楼板进去。楼板价就成为衡量一块建筑用地价格高低的标志。&br&&br&按题主的考虑，有人会想：我可不可以把层高盖高一点然后自己弄个小阁楼什么呢？对不起，超过一定高度，一般是4.5米，面积乘以二，再高一些，乘以三。具体条款依据当地的城乡规划管理技术规定。&br&而且建筑物有限高，即使开发商愿意，大部分情况也做不了那么大的层高。现在的房产项目用地条件那么苛刻，两米八的层高都把总高度弄得紧巴巴地顶到限高了。而低于两米一的空间，成年人几乎无法使用。这就决定了一层没办法当两层用。&br&这些，有关部门都给你细细盘算过了：&br&&blockquote&3.6.2
卧室、起居室(厅)的室内净高不应低于2.40ｍ，局部净高不应低于2.10ｍ,且其面积不应大于室内使用面积的1/3。&br& 3.6.3
利用坡屋顶内空间作卧室、起居室（厅）时，其1/2面积的室内净高不应低于2.10ｍ。&/blockquote&——《住宅设计规范GB 》&br&&br&&blockquote&一、小餐厅和小饮食厅不应低于２．６０ｍ；设空调者不应低于２．４０ｍ； &br&二、大餐厅和大饮食厅不应低于３．００ｍ； &br&三、异形顶棚的大餐厅和饮食厅最低处不应低于２．４０ｍ。&/blockquote&——《饮食建筑设计规范JGJ 64-89》&br&&img src=&/5fb773cc640c52e6b9ef006cf45bb867_b.jpg& data-rawwidth=&256& data-rawheight=&342& class=&content_image& width=&256&&图片是上海复兴中路那家传奇的大肠面&br&很多沿街小馆子都是这样，地坪向下挖一点，再向上抬一点搭个阁楼，一层半的高度作两层。依上文的餐饮建筑规范，现在这样的方案是不可能通过了。&br&&br&当然无法使用的空间，按规范也是不能按照建筑面积来计费的。&br&&br&&blockquote&3.5.3 .5、利用坡屋顶内空间时，顶板下表面与楼面的净高低于1.20m的空间不计算使用面积；净高在1.20m~2.10m的空间按1/2计算使用面积；净高超过2.10m的空间全部计入使用面积；&/blockquote&——《住宅设计规范GB 》&br&&br&还有很多细节规定，关于阳台和露台，就不一一列举了。而这些也是开发商最喜欢搞猫腻偷面积的地方。规范总是有空子的，或者说现实总是比计划复杂。购房者也可以依此逻辑挑选更实惠的住宅。比如低于一米二不算面积，养很多宠物的朋友就可以买一个带坡屋顶的。比如露台不算面积，喜欢养盆景的就可以选择“送”露台的（没准还能浑水摸鱼搭个小书房呢，搞定物业就行了，房管局和拆违办的效率很差的）。说点题外话，其实我更看重日照时间，即使同一层，每套房子分配到的日照是很不均衡的，买房子前可以拿到设计院的日照分析模型就好了。&br&&br&&a data-hash=&376bcbbd6ba9d2caac05a9& href=&/people/376bcbbd6ba9d2caac05a9& class=&member_mention& data-editable=&true& data-title=&@英年早肥& data-tip=&p$b$376bcbbd6ba9d2caac05a9&&@英年早肥&/a&提到窗户，这让我想起英国历史上还真有window tax这么个东西。与其把体积作为房价标准还不如作为税收标准呢。同样居住面积，你的房子比我高，说明你有钱呀。
题主是否注意过仓储就是以立方米计费的？题主你是否注意到豪华物业从来都是以整价来卖？题主你是否注意过菜场和熟食店都是一斤多少钱，而饭店则是一道菜多少钱？没错，道理就在这里面。你所说的商品房卖的就是楼板。因为：人类的身高差异不大决定了大多数建…
&b&开发商在赚取规划面积和实际建筑面积的利差。&/b&&br&&br&&br&~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~&br&大致说下主流思路，实际要更复杂。&br&&br&假设开放商在规划里报了N亩地，按照容积率只能造1万平方米的住房，100㎡一套的话，就是100套。&br&&br&那么开发商的收入上限应该是这1万平方米面积乘以这个地段的房屋均价。&br&假设开盘后本地均价一万/平米，开放商这个楼盘100套房产总收入就是一个亿。&br&&br&但是开放商把这批房子每套都造得小，实际使用面积多造点送给业主，这样规划面积内就可以造更多房子。&br&&br&那么，每套房子最终成交价由于使用价值远超过房产证上的面积。那么卖价也超过当地楼盘均价。&br&&br&这样开放商就白赚了超过均价的那部分溢价收入。而付出的成本，不过就是建筑上的楼板价而已。&br&&br&谁都知道现在楼盘的主要成本是上缴的国家土地收入和税收，楼板价快要忽略不计了。&br&&br&表面看来是皆大欢喜的。&br&&br&那么有利当然也会有弊啦，怎么评价利弊捏？&br&&br&呵呵，这个说来话长。&br&总的来说，我国整个房地产市场，那叫一个地大物博，人杰地灵。&br&什么样的开发商都有，什么样的房子都能碰到。&br&&br&各位不必急着喷口水说这个违规，那个成本太高。&br&因为每个成功案例，都是既成事实，有利可图。&br&每个失败案例，都自有缘由，贪欲所致。&br&&br&我看过的成功的不少，有几个特点：&br&案例一：4层楼复式公寓，2层一户，单层使用面积200平米左右。&br&
开发商在5楼的晒台，送了顶层住户一个20平米的洗衣房，这个洗衣房和整栋建筑结构浑然一体，毫不违和。&br&
鼓励用户在200平米的晒台上，自己将这20平米的洗衣房，扩建成150~200平米的一层楼。&br&而且指导用户保留50平米晒台，只造150平米，既美观又实用。&br&分析：这种案例的楼盘是最值得购买的。因为首先扩建的一层楼已经在最高层，整个楼下也是住户自己的房子，不存在损害其他业主的权益之说。整个小区规划良好，周边都是成熟楼盘，被动迁概率微乎其微。建筑成本极低，而且承重之类，开放商本来就设计好余量的。&br&
这绝对是违章建筑，但既不侵害公共面积，也不影响整体外观。用户白得100多平米使用面积。这个楼盘就在上海浦东，现在均价3万8/㎡&br&&br&案例二：&br&4.9米层高LOFT&br&&br&待续，
开发商在赚取规划面积和实际建筑面积的利差。~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~大致说下主流思路，实际要更复杂。假设开放商在规划里报了N亩地，按照容积率只能造1万平方米的住房，100㎡一套的话，就是100套。那么开发商的收入上限应该是这1万平方米面积乘以这个…
户型设计很牛逼，这里不是贬义，下面是解释：&br&其实看这个户型要从整体去看，这个户型垃圾不垃圾设计师不造吗？开发商不造吗？但为什么会有这样奇葩的设计，请看下面的规划总平图和规划面积数据：&br&&img src=&/08cf4cccc06cd17134d8_b.jpg& data-rawwidth=&600& data-rawheight=&716& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&600& data-original=&/08cf4cccc06cd17134d8_r.jpg&&&b&上图左下角的那栋楼就是题主户型图所在的那栋，且仅此一栋楼，编号1#住宅楼。&/b&&br&&img src=&/89f811addb8cba82bc916b77bd46a310_b.jpg& data-rawwidth=&581& data-rawheight=&271& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&581& data-original=&/89f811addb8cba82bc916b77bd46a310_r.jpg&&&img src=&/927cc68fdd0b8a0e803a7_b.jpg& data-rawwidth=&570& data-rawheight=&811& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&570& data-original=&/927cc68fdd0b8a0e803a7_r.jpg&&这块地挂牌的建设用地面积是4.78万平米，建筑控制规模≤9.35万平米，看图表指标没最终用足，实际地上建面8.8万，自住商品房及限价房就占了5.89万，如果按照平均分配的模式做总平图，这个地块的一大半都会被自住商品房占据，那这个项目的商品房怎么体现品质？商品房的业主要么和自住房的业主混居，要么寥寥几栋楼，说起来没小区没服务没配套，谁来买啊？&br&而且这块地的价格是21亿，平均算下来楼面地价超过2.2万（自住商品房定价是2.2万每平米，限价房9900每平米），这意味着开发商如果真按上面的方式布置总平面，那就是卖一套赔一套的慈（大）善（S）家（B）！&br&所以正经的商业操作思路是这样的，尽量缩小自住商品房、限价房的占地面积、与商品房部分分区布置，尽量提高商品房的品质档次，提高溢价率。&br&这里不得不佩服一下保利的前期操作能力，生生把局部限高调到80米给跑下来了，换了一般的开发商绝做不到这个程度，也不可能批复的这么快，正常来讲顶多就是四五栋楼，占据四分之一左右的地块就顶天了。这之后才是规划设计师的活，在那屁大疙瘩的地方放下一栋58940平米的住宅楼，单套总价不能过两百万哦亲，满足套型配比要求哦亲，说实话，做这栋楼的户型设计、总平面布置比其余32栋准豪宅可难多了，24个户型，应该是两个单元，三梯十二户的布置，不得不说设计师是个人才，他遵守了设计规范，满足了业主方的苛刻要求，从技术上来说只能佩服。&br&最后这栋楼被舆论拍成什么样已经无所谓了，它实际就是走个现金流，北京的住宅，位置又不算差，总会有屌丝接盘侠兜底的，真正的利润都在其余32栋准豪宅里面。&br&~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~&br&看了评论再补充两句：&br&公开资料的总平图只找到这一张，但应该是过程成果，仅考虑规划指标、日照等强制要求排布，没有考虑小区内部交通动线、景观布置的问题，最终落地的建筑排布肯定会有差别，但并不影响这将是个准豪宅项目的判断，因为层数、层高已可以确定这一点，唯一不确定的就是团队的操盘能力可以把这个项目打造成什么档次。&br&~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~&br&再举个正常的开发例子：&br&金地顺义自住商品房项目悦景台开始摇号，很多信息也出来了，可以看看规划总图的不同：&br&&img src=&/eee8e57f264afda64db38c_b.jpg& data-rawwidth=&310& data-rawheight=&621& class=&content_image& width=&310&&&img src=&/c9beab9412_b.jpg& data-rawwidth=&753& data-rawheight=&496& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&753& data-original=&/c9beab9412_r.jpg&&&img src=&/c89ea6ba4ee0bb02d676fbbcc5b083a1_b.jpg& data-rawwidth=&779& data-rawheight=&597& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&779& data-original=&/c89ea6ba4ee0bb02d676fbbcc5b083a1_r.jpg&&具体的户型可以看看项目网址：&a href=&/& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&金地悦景台&i class=&icon-external&&&/i&&/a&&br&自住商品房占的地多了，楼栋多了，户型也不是那么翔了，是吧？&br&一般的开发商对容积率的平衡基本也就做到这个程度，9.5万的地上建面，设计7栋楼，使用了规划用地面积的40%，其余部分单独分区做成别墅豪宅以获取利润。
户型设计很牛逼，这里不是贬义，下面是解释：其实看这个户型要从整体去看，这个户型垃圾不垃圾设计师不造吗？开发商不造吗？但为什么会有这样奇葩的设计，请看下面的规划总平图和规划面积数据：上图左下角的那栋楼就是题主户型图所在的那栋，且仅此一栋楼，…
谢邀。&br&&br&组屋可以卖，但是买卖有较私有住宅（condo或landed）更为严格的要求。从买租屋开始，租屋就有严格的限定：&br&1. 一个core family仅可持有一套组屋。core family的定义是最少两个人，一般是夫妻，少数情况是子女与父母共同持有一套HDB。所以如果父母离世，继承其财产的子女如果已经有一套组屋的话，那么父母的那一套组屋一定要卖掉或者“还给”政府（HDB）。&br&组屋绝大多数时候只能以家庭为单位购买，企业，机构都不能购买，个人（单身狗）想要购买，必须等35岁之后，才能买（答主泪奔ing）。&br&结婚买了组屋，离婚的话政府要收回的，假结婚骗组屋是找死……而且新加坡的离婚非常麻烦，男人成本非常高，基本是半条命没了。&br&购买组屋有收入限制，家庭平均月收入不能超过1万新币(46000人民币），超过了就买不了了。&br&&br&2.组屋可以享受升值，其实组屋是新加坡人的个人（家庭）财富的非常重要的组成部分，新加坡人（公民）可以以非常非常低的价格来买入BTO（可以理解成期房）组屋，政府还有几万元新币的补助，建成入住后这套组屋的价值会有非常大的升值，这部分增值实际上就是一个新加坡的家庭的财富累计部分。好多新加坡新婚夫妇都是买新组屋，住5年卖出去，升级成公寓或者EC。&br&3.组屋买进之后5年之内不准出售。&br&4.购买组屋——就是刚才说的core family的成员——名下不可以持有任何其他房产。也就是说，如果你已经买了一套公寓，那不好意思，你是买不了组屋的。如果你买了组屋，那么5年之内你也是不可以再买一套公寓的。&br&5.组屋的估值会有一个官方的指导价格valuation price，全新加坡的每套组屋都会有valuation report。交易的时候价格基本上是根据这个valuation price来的，高出的部分叫COV(cash over valuation)，一般不会超过10万新币，市场不景气的时候，很可能几千块甚至是0，也有可能是below valuation就是低于估值的价格成交。&br&6.组屋的供应完全由政府控制，比如2014年的供应量大概是22000套，2015年政府觉得应该收紧直接降低到约17000套。&br&7.组屋的交易除了有时间限制，还有其他的身份限制，比如种族限制，新加坡为了种族和谐，不允许同种族人过度集中居住，某一组屋区内的不同种族比例必须平衡，比如华人70%，马来人20%，印度裔8%等等，如果你想要买的房子所处的区内，你的族裔的比例已经满了，那是没办法成交的。&br&8.组屋出租有严格的限制，新买的组屋三年之内不能整套出租，只能出租一部分（一间或几间房间），同一组屋区内出租的总数不能超过8%，同一栋楼不能超过10%的单位。如果超过了，不好意思你再想租就不能租了。&br&9.新加坡的几乎所有房产交易：出售或出租，基本都有政府备案的，信息高度透明化。调控机制非常精准且有效。&br&10.除了买卖条件限制，新加坡贷款额度和比例也有条件限制，组屋贷款会有比公寓贷款更严格的贷款比例要求，比如组屋贷款的最长还款年限是25年，公寓是30年，公寓贷款每个月的环款额不能超过总收入的60%，组屋是30%。&br&&br&基本上以上的种种条件，即保证了组屋能满足绝大多数新加坡家庭的需求（说实话，在新加坡买组屋简直太容易了），又能促进婚姻和生育率（这绝对是虐单身狗的最狠招术），又能保障组屋不会被爆炒让少数人犀利，又能保证家庭财富稳定增长但不会暴涨。简而言之，组屋就是给你住的，财富会升值，但不会让你仅靠房子升值就能致富，新加坡的HDB政策基本上可以说是这个星球上最完美的居住解决方案，没有之一。&br&&br&以上
谢邀。组屋可以卖，但是买卖有较私有住宅（condo或landed）更为严格的要求。从买租屋开始，租屋就有严格的限定：1. 一个core family仅可持有一套组屋。core family的定义是最少两个人，一般是夫妻，少数情况是子女与父母共同持有一套HDB。所以如果父母离世…
发现槽（cao）点（dan）来答题。单从平面图体会的来说，没有冒犯方案主创和开发商的意思（⊙﹏⊙b好吧你这句话的意思是不是说下一句就要开始冒犯了）&br&&b&先放结论：户型设计完全没有给项目增值添色，会给住户带来极大困扰，适合只需来睡觉的用户选择。如果不是盘子位置绝佳或有其他结合这样特殊套型的特点，很为这块地担忧。&/b&&br&&i&&u&为了对应不同需求的读者，分为四个部分，大家依据兴趣深度选择阅读 &/u&&/i&&br&----------------------------------------------------------------------------------分割1买房篇&br&自住型商品房最近大红大紫，个人猜测，开发商可能希望借该盘大赚一笔从而没太在意质量，想让过热的市场和不理智的消费者为自己的省事儿买单。&br&自住型商品房对于开发商来说多少也算是半个新生事物，有很多之前的经验、成熟的套型也未必能马上套用转换，这时如果保留了一些以前的空架子，又尝试着换新东西满足用户价值，就未免出现上图的情况&br&&b&简明版的原因说明&/b&&br&&b&一居室&/b&&br&&b&1、进深过大，起居室采光自遮挡，单廊大进深通风不适&/b&&br&&b&2、厨房位置不佳，距离入户过远，买菜进来要横穿整个居室造成不便于污染，厨房产生垃圾油烟更是令人困扰，如果说照顾年轻人生活习惯又不具备改造为开放式厨房的条件。&/b&&br&&b&3、综合动线差!起床上厕所、做饭端上桌、洗衣拿去晒、厨房垃圾拎出门全！部！需！要！横！穿！整！个！居！室！我简直无法想象套型可以更差！！&/b&&br&&b&二居室&/b&&br&&b&4、那个不是一长条的套型也有问题！虽然客厅舒服点，但是买了之后就会发现根！本！没！法！摆！家（bei）！具！四边都是门\过道，没有连续的墙就不好用，这种空间在住宅相当忌讳&/b&&br&------------------------------------------------------------------------------------------------分割2选房篇&br&对于社会大众上边这段已经憧憬了买房后可能的麻烦了，多比较比较其他家就好了，对建筑设计有兴趣的可以看看下边的部分怎么分析。（相信题主既然问就是意识到问题了想知道怎么回事）&br&1、是不是缩小进深就好了呢？是但没那么简单，12-15是比较理想的住宅楼厚度，再长采光通风会有困扰，短了其实非常不经济，我们的房子因为多为两开间、三开间所以不明显，这里大多采用单开间就狭长好多，如果降低进深，为了达到销售面积就需要多建几排楼，相互遮挡同样会有采光麻烦，所以是个死循环，应该完全重新设计。&br&2、厨房和厕所位置对调一下呢？好主意！但是，厨房需要采光的，估计设计人员就是因为这个限制所以不得已把厨房放在这里了，虽说排烟有管井、大家白天不做饭晚上回家怎么也是天黑了但是窗户还是必须的，因为消防的原因，暗厨的安全隐患极大，对于北方暗卫尚能接受，但暗厨是会触及建筑规范底线的。&br&3、所以说这个问题主要是厨房厕所位置换一下的事情，然后参照第二条&br&4、如果主卧从阳台进，卫生间在入户一侧开门（暂不说风水的事情）这个问题倒是可以适度缓解。&br&---------------------------------------------------------------------------------------分割3设计篇&br&接下来就是深度解析这种东西的成因了，毕竟有的人看到不买就好了，我们要是设计的人还想知道这么回事不是么&br&&br&谢天谢地配图这么清楚那我就直接说了&br&一、其实大家只看到单户的套型图，一个套型为什么搞成这样，更关键的是套型之间的组合，如果我们明白整栋楼的平面图是个什么样子，就不难理解为什么这里会把套型弄成这个样子了。&br&&img src=&/6e5266bbc44a927f94de5e4bc1be071d_b.jpg& data-rawwidth=&520& data-rawheight=&262& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&520& data-original=&/6e5266bbc44a927f94de5e4bc1be071d_r.jpg&&&br&&img src=&/803c8d8b0ad3aeecfb5150e_b.jpg& data-rawwidth=&520& data-rawheight=&190& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&520& data-original=&/803c8d8b0ad3aeecfb5150e_r.jpg&&&br&这两个一居户型看长方向的墙，刚刚说过有利于通风采光的楼体宽度12-15米都是适合的，再短不太经济，再长如果不是有高层高的豪宅的话又会造成采光通风的不适和压抑感，所以上边这个14.2米长的套型应当是单廊式住宅，也就是说入户一侧是贯通的廊子，对面就是室外了不再有对称的一户，类似于老宿舍和中小学教学楼那个样子，结合题主提供的另一套一居室图的佐证，可以知道楼体宽度即为17.3，这是同一栋楼，差额大概就是公共走廊空间，上图为鱼的中段反复镜面拼接一长条，头尾是下边的户型。中间再加上两个楼梯间什么的（大家自行脑补楼栋拼成之后的样子）。（二居室应该是一梯3到6户的类似为了避免啰嗦就不说了）&br&这样决定了这栋楼不是南北通透的，卫生间这个位置就难以对外开窗，因此不得不把厨房放到居室内部，造成了这个问题！&br&解决这个问题的通常做法是在北廊和户型间留出室外空间天井，让厨房向这里排烟，不过可能是开发商不愿意提高成本，再加上单廊住宅本来就是舒适性底，楼盘定位低端，所以也就不是主要问题了。&br&二、关于狭长的问题，似乎也可以从定位上找到答案，我们住宅都是两开间三开间，为了保证房间舒适经济3-4米的开间没有变，却为了增加户数减少每户面积全面抢占低端市场而压缩到了单开间，像是一居室的尽端户型更是因为有层面采光放心的把开间缩到了3.2米，造成了这样的局面。是延续过去开间进深观念和新的单开间没有进行协调造成这样荒唐的局面的。&br&三、四、这个是定位+设计能力+用户个性需求的问题，不好说统一策略怎么办&br&-------------------------------------------------------------------------------分割4策略篇&br&&b&限价是城市的灾难！&/b&&u&真的令人很痛心。限制价格，就势必会让开放商心安理得的造出低品质房屋，因为价格低于市场价格，完全不愁没有人买，很浅显的经济学道理，但是放在房产上，就会不断把房屋质量拉低，把人们追求美好生活环境的信息磨平，把建筑从业者那改变人们生活的激情扼杀，单从建筑设计来说，我真心为限价房痛心，这是整篇回答我最想呐喊出的话。&/u&&br&所以说我也不太责怪开发商和设计部门，我深知他们也有自己的原因，并不是专业水平造出这样子的房子。&br&但是作为热爱建筑的人，我还是想说，做建筑不要投机取巧，市场会说明一切，哪怕是限价房，老百姓的钞票就是选票，总会在历史中淘出最用心设计的企业。&br&对于这种全新的定位也一定要从新调研设计，不能把以前的住宅拼接搭凑，让人哭笑不得。有的房企有着豪宅丰富的经验，大进深、多转折等良好的空间体验首屈一指，令人拍案叫绝。但小户型低层高大进深单开间的压抑就难以避免，狭长走道并没有节约空间，厨房厕所更是令人用起来有苦难言。如果想要抢占年轻市场，就要踏踏实实的设计他们的尺度、他们需要什么样的厨房、需要什么样的卧室、需要什么样的邻里关系等等，而不是简单的盖完走人让过热的市场和火热的地价为自己不求上进的态度买单。&br&---------------------------------------------------------&br&写了这么多，可能有些头脑过热，如果不妥敬请指正，我相信房子优劣自在那里，只是不知道这个东西会不会真盖出来。&br&&br&如果真要盖，希望施工工人的工资没有被拖欠
发现槽（cao）点（dan）来答题。单从平面图体会的来说，没有冒犯方案主创和开发商的意思（⊙﹏⊙b好吧你这句话的意思是不是说下一句就要开始冒犯了）先放结论：户型设计完全没有给项目增值添色，会给住户带来极大困扰，适合只需来睡觉的用户选择。如果不是…
看到刘枭和刘建两位专业分析人士的回答，非常感谢，心里也更有数一些。&br&&br&
我认为，这个中央的长句子里有很微妙的意思。&br&&br&
首先，“坚持调控不动摇”和“加快普通商品住房建设，扩大有效供给”是不是有些矛盾？不是说现在存量房是天量吗？还加快建设什么劲儿？&br&&br&
其次，“促进房价合理回归”从来就是个模糊概念。合理与否，谁有权谁说了算，等于没说。&br&&br&
第三，最后的“促进房地产市场健康发展”，也是谁有权谁说了算，等于没说。&br&&br&
从前面来看，只有第一条的矛盾说法含有真正有用的内容，但是，这是自相矛盾的说法。这个说法有意义吗？有。&br&&br&
1，体现了在政治局级别的决策中，对房地产发展的定位还是有争议的。不仅有争议，争议还很大。&br&
2，坚持调控不动摇，是对2011年调控效果的肯定，但是2012年的力度怎样是不清晰的。&br&
3，加快普通商品住房建设，扩大有效供给。这是对“高空置率”的否定。这是告诉地方政府，你可以继续大量卖地了；这是告诉开发商，你可以盖房子了。这是中央对地方的妥协。&br&
4，保障型住房并没有被强调。&strong&不说大量建设保障房，而说加快普通商品住房建设&/strong&，是佐证第3条。&br&&br&
结论：房地产调控基本到此为止。虽然政策还会持续一段，但不会加大力度了，只会让房地产市场稳定在目前情况。不信走着瞧吧。&br&&br&
欢迎讨论：）&br&
看到刘枭和刘建两位专业分析人士的回答，非常感谢，心里也更有数一些。
我认为，这个中央的长句子里有很微妙的意思。
首先，“坚持调控不动摇”和“加快普通商品住房建设，扩大有效供给”是不是有些矛盾？不是说现在存量房是天量吗？还加快建设什么劲儿？
给你个井你住么……
给你个井你住么……
请叫我雷锋。&br&=======================&br&&p&&strong&高层住宅如何选择楼层&/strong&&/p&&img src=&/bd386de93_b.jpg& data-rawwidth=&607& data-rawheight=&2536& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&607& data-original=&/bd386de93_r.jpg&&
请叫我雷锋。=======================高层住宅如何选择楼层
我是否能把您的想法理解为：想试试看改个计价单位之后是不是能——庸俗的说——占点便宜？&br&比如按照目前的计算方式，除了正常使用到的面积外，购房者还为所谓公摊面积付了钱。那么是不是按照使用面积销售价格就便宜了？&br&好吧，很诚实的告诉您。哪怕是用“套”作计价单位，购房者也占不到便宜。&br&这只是类似代数中用x替换（a+by）一类的变换而已。&br&&br&&br&实际上，发展商是确定了总售价之后再确定每一套的售价的。所以无论用什么计价，哪怕是数窗户数量，结果总体上没区别。&br&&br&—————&br&&br&按面积计算是因为摆放家具以及人的活动需要的是空间，但平面上的尺寸更重要更一目了然，竖直方向相对没那么重要——毕竟不是挂在墙上。&br&&br&&br&至于为什么是平方米，你高兴的话可以换算成平方英尺。不建议用平方公里，那样数字太小了，数起来麻烦。
我是否能把您的想法理解为：想试试看改个计价单位之后是不是能——庸俗的说——占点便宜？比如按照目前的计算方式，除了正常使用到的面积外，购房者还为所谓公摊面积付了钱。那么是不是按照使用面积销售价格就便宜了？好吧，很诚实的告诉您。哪怕是用“套”…
中介的房源来源：&br&1、买业主资料，挨个打电话扫出来。大概占30%&br&2、网上偶然碰到的（赶集、搜房什么的）。大概占10%&br&3、业主上门报的房子。大概占60%&br&-----------&br&简单方法判断电话是中介还是房主的：&br&直接用百度搜电话即可，一般中介的电话都能搜出来很多房源。&br&-----------&br&几个TIPS：&br&1、网上的所有中介挂盘的价格都是假的，不要轻信，一般极其便宜的房子轮不到你的。&br&2、包括中介店铺门口挂的房子价格都有水分，只是吸引顾客而已。&br&3、北京链家做的最好，他们的业务员都有固定的责任楼，这栋楼的所有房主都必须很熟，所以房源最多。&br&4、很多低价房源都跟某家中介签有独家协议，其他行家没有的。
中介的房源来源：1、买业主资料，挨个打电话扫出来。大概占30%2、网上偶然碰到的（赶集、搜房什么的）。大概占10%3、业主上门报的房子。大概占60%-----------简单方法判断电话是中介还是房主的：直接用百度搜电话即可，一般中介的电话都能搜出来很多房源。-…
首先，开发商并没有不挑几个最受欢迎的来盖。&br&所有的开发商都会根据市场、项目定位等确定一个楼盘里几个面积段的户型各占的百分比（比如：30%的120～130平，60%的90～100平，10%的50～60平）。市场竞争这么激烈，如果不是盖大部分客户喜欢的户型，那这个开发商肯定速死。&br&&br&其次，户型面积取整数，既没有意义又没有可实施性。&br&整数的意义？反正我是想不到。&br&一个户型的面积受很多条件的影响，大到规划、公摊面积、部分配套房间、面积计算方式、立面，小到保温层的厚度。从设计到施工图到测绘公司确定产权面积，面积数是不停在微调的，这也是为什么开发商只确定“面积段”而不是面积数。&br&&br&好，你可能会说，这么多影响条件，干嘛不做几个固定的标准楼型，直接往地里面摆就好了。开发商真的有标准户型这东西。但，因为每块地的设计条件不一样，地区、容积率、周边地块条件、地形等等等等，很多情况下标准户型不适用，需要在其基础上调整，或者重新设计，就诞生了更多户型。&br&&br&另外，还是市场竞争啊，每个开发商都会绞尽脑汁优化户型，使劲做出和别的地产商不一样的产品。&br&&br&好多户型烂，可能是因为设计方水平差、开发商水平差、你不是目标客户，等等原因。&br&&br&你说的这种标准化要是那么好用，早就实现了，不知道省了多少设计费。
首先，开发商并没有不挑几个最受欢迎的来盖。所有的开发商都会根据市场、项目定位等确定一个楼盘里几个面积段的户型各占的百分比（比如：30%的120～130平，60%的90～100平，10%的50～60平）。市场竞争这么激烈，如果不是盖大部分客户喜欢的户型，那这个开发…
&ul&&li&一天，广州市所有房价被一种神秘力量锁定在5000/平&/li&&li&第二天：开发商资金链都断了，开发商跳楼的跳楼，跑路的跑路。老百姓欢欣鼓舞奔走相告，数十年的怨气一朝得解。&/li&&li&第三天：还没收房的户主突然发现楼盘都烂尾，售楼处连马桶都被愤怒的买家砸了。&/li&&li&第四天：想买二手房的发现找不到任何房源，所有中介公司都关门，房产交易量跌为0。&/li&&li&第五天：租房价格在短短几天内翻了一番，由于无处买房，无房的外来人员只能认倒霉。&/li&&li&第六天：建筑行业务工人员集体上街讨薪，zf出面暂时安抚。&/li&&li&第七天：一批失业人员涌入求职市场，一时间企业单位开出的薪水普遍下降一成。&/li&&li&半个月后：低收入高房租使得低收入外来务工人群黯然离开，外来人口的减少使工薪和房租部分恢复。&/li&&li&一个月后：消费人群的减少使得餐饮、商业、服务行业进入萧条。又一批人失业，务工人员收入再次下滑，但好在租房价格也同期下滑，无房百姓生活暂以维系。&/li&&li&两个月后：由于房租的下跌，部分房主断供，部分房产被银行回收出售，房地产行业得到短暂的复苏。但银行无力放贷也不愿放贷，而由于持有住房再无收益，愿意承受贷款利息的户主也寥寥，有能力全款购房的仍然是之前有资金付首付的人。&/li&&li&半年后，市场趋于平稳，服务业餐饮业和商业遭受毁灭性打击，大型工厂纷纷进驻，广州原市民不堪忍受居住环境的恶化，矛盾不断升级，中高级人才开始流向其他城市，技术型企业也开始迁离。&/li&&li&一年后，凭借之前发达的基础建设，广州市击垮省内所有乡镇工厂，成为华南最大工业园区，人们提到广州的低房价，丝毫不觉得惊讶，和市区整体消费水平毫无违和。&/li&&/ul&
一天，广州市所有房价被一种神秘力量锁定在5000/平第二天：开发商资金链都断了，开发商跳楼的跳楼，跑路的跑路。老百姓欢欣鼓舞奔走相告，数十年的怨气一朝得解。第三天：还没收房的户主突然发现楼盘都烂尾，售楼处连马桶都被愤怒的买家砸了。第四天：想买…
对 &a data-hash=&fc02b62ddbf82a615315e& href=&/people/fc02b62ddbf82a615315e& class=&member_mention& data-tip=&p$b$fc02b62ddbf82a615315e&&@糖不苦&/a&的回答做一些补充：&br&1、先普及一般的小高层及高层屋面做法。从下到上为：&br&1）结构面清理及阴角做R角；&br&2）防水涂料（聚氨酯等）；&br&3）防水卷材（SBS、自粘等，厚度）；&br&4）保温板（一般用XPS，厚度5cm左右）；&br&5）找坡层（可以没有，最薄处3cm左右）；&br&6）刚性防水层（加入了防水剂的细石混凝土，最薄处4cm左右）；&br&7）架空隔热层（厚度10cm左右）。&br&&br&2、分析一下以上防水功能层的意义。&br&1）在结构面清理平整、涂料厚度足够、该上翻的地方上翻足够的情况下，有机防水涂料（聚氨酯等）的防水效果是很不错的，基本等于让结构层接触不到水；就实际意义来看，防水卷材的最大意义是保护防水涂料层，其次才是隔离水；总结起来，在&b&良好施工&/b&情况下，两个防水层的效果是很显著的，基本做到隔离水分，但是......施工过程中防水施工不到位、后续施工破坏了防水层（只要出现了空鼓、孔洞等，就相当于整个防水层失效了一大片，其他没失效部分的也会在短短几年内呜呼）比比皆是。相较而言，防水层的耐久性（基本只能保障10年以内）不够反而不如施工过程中损伤来得要命了。&br&2）保温板一般有EPS或者XPS，前者类似大家经常在电器拆除包装之后时候能看到的防撞击泡沫板；后者在EPS的基础上强度稍高，起到保护防水层的作用。保温板的具体保温性能，大家可以在网上找到各种保温系数的计算，施工上对工艺的要求也不高。所以，这一层上，大家的保温效果都还算是不错的。在这里得提一下，保温板相当于给建筑穿上一件羽绒衣，泡沫板内的小空仓相当于羽毛间的小气孔，各个小空仓里的空气就能起到隔离热量的作用了。千万不要以为这轻轻脆脆的保温板没什么用（有人甚至以为是建筑里以假乱真的墙体）。&br&3）到了最顶上，还有架空隔热层其重要的保温作用，在保证空气流通顺畅的情况下，相关实验表明：夏天正午的时候，在楼板内表面比没有架空隔热层的能低两三度（不记得在哪看的资料了，sorry...）。&br&&br&3、单独说一下结构楼板。&br&&b&其实最重要的防水层就是结构楼板层&/b&。结构楼板不同于防水材料层，其耐久性足以支撑你剩下的一辈子，而且在正常施工情况下，保证单户的顶板不出现渗水裂缝不是什么很有难度的事情。即使出现了渗水裂缝，由于在顶层的特性，第一时间就能发现渗水点，开发商和施工单位不是太没有良心和太笨的话（冒着被业主退房索赔的风险），都会第一时间处理好的。反而在中间层的楼板出现了裂缝没人管，而且一般情况下也发现不了。&br&&br&4、渗水的关键点。&br&其实渗水的易发点还是各个管井洞口的位置，由于撑补质量差、防水材料在此施工没有到位等等的情况，这个地方成了渗水经常出现的地方。而这个地方的渗水是无关你是不是顶层的。&br&&br&5、说下自己居住的经验。&br&我目前就住在高层的顶层（34层）。目前没有出现过渗水，夏天没有感觉到闷热（我住在长沙这等火炉...客厅异常通风，导致客厅的空调一直没用过（当时还傻傻地买了三菱），卧室睡觉也没感觉有异于别的地方的热。目前对住顶层非常满意，视野开阔、通风舒爽、楼上没人弄出异响。&br&&br&6、最后请题主放心。商品房毕竟不同于以前自己家的自建房、七八十年代单位自建房，在保证基本的施工质量情况下，顶层相较于普通楼层不会有明显的防水和保温问题的。
对 的回答做一些补充：1、先普及一般的小高层及高层屋面做法。从下到上为：1）结构面清理及阴角做R角；2）防水涂料（聚氨酯等）；3）防水卷材（SBS、自粘等，厚度）；4）保温板（一般用XPS，厚度5cm左右）；5）找坡层（可以没有，最薄处3cm左右）；6…
拆迁的时候是按照产权证上补偿的，多出来的部分算是违章建筑。&br&&br&补充，貌似按照住建部去年的新规，住宅的面积不得少于22平米，开发商对阳台面积不得任意扩大化。感觉问题又严重了一点的样子。祝题主好运。&br&&br&&a href=&/yueyang/news/0/4363586/& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&住建部新版住宅设计规范今起实施:最小户型瘦身至22平&i class=&icon-external&&&/i&&/a&
拆迁的时候是按照产权证上补偿的，多出来的部分算是违章建筑。补充，貌似按照住建部去年的新规，住宅的面积不得少于22平米，开发商对阳台面积不得任意扩大化。感觉问题又严重了一点的样子。祝题主好运。