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关于农村宅基地使用权继承的法律思考
&&&&&&本期共收录文章20篇
　　关于农村宅基地使用权能否继承，学界一直存在不同观点，目前尚未达成一致。从司法实践来看，我国对农村宅基地使用权的继承持否定态度。我国１９９８年修订的《土地管理法》对一户只能申请一处宅基地的规定，仅是对农村村民申请宅基地条件的限制，并非针对农村宅基地使用权的继承，对农村宅基地使用权申请的限制并不排斥对它的继承，但我们应当坚持限制继承的原则。 中国论文网 /4/view-1555054.htm　　[关键词]宅基地使用权；继承权；限制继承 　　[中图分类号]Ｄ９２２．６１ [文献标识码]Ａ [文章编号]１００４－５１８Ｘ（２０１２）０２－０１５５－０５ 　　姜红仁（１９６３―），男，江西财经大学法学院副教授，武汉大学博士研究生，主要研究方向为土地法学、教育法学。（江西南昌 ３３００３２） 　　 　　 农村宅基地使用权（以下亦简称宅基地使用权）作为一项用益物权被《物权法》明确规定。宅基地使用权的继承是发挥其用益物权属性、保护公民私有财产权的内在要求，也是农村土地制度改革的迫切要求。我国现行宅基地使用权制度建立在计划经济体制和城乡分割的户籍制度基础之上，以保障农村村民居住权为单一的价值取向，严格禁止宅基地使用权的流转，这导致继承发生时房屋所有权的合法继承与宅基地使用权不得流转之间的矛盾。由于缺乏明确的法律规定，法院在处理宅基地使用权继承纠纷时，出现了法律适用的分歧，同一性质的纠纷在不同法院出现截然不同的判决结果。宅基地使用权继承案件的裁判标准不一的现实，凸显了法律法规和国家政策在宅基地使用权价值导向上的模糊不清，导致了在城乡一体化的新形势下宅基地使用权制度与实践的脱节，不利于保护宅基地使用权权利主体合法权益。[１] 　　 　　一、宅基地使用权继承的合法性 　　作为农村村民的一项重要财产权，无论是从私权保护，还是从农村土地流转与社会保障来看，宅基地使用权的继承都应当具有正当性。 　　（一）宅基地使用权能否继承的争论 　　关于农村宅基地使用权能否继承，学界一直存在不同的观点。否定观点认为：依照现行《宪法》、《民法通则》、《物权法》、《土地管理法》以及一些行政法规和部门规章规定，我国农村宅基地使用权的主体仅限于农村居民,而不包括城镇居民，如果发生继承会突破主体要求，不符合只有本集体经济组织成员才能使用宅基地的规定。并且，农村居民对宅基地不享有所有权，宅基地非其私有财产，宅基地使用权是其依集体经济组织成员的特殊身份取得的，这意味着农村宅基地具有特殊性，它不同于一般的遗产，故不能被继承。[２]（Ｐ５８８）宅基地使用权只能依申请取得，且要满足“一户一宅”、“宅基地的面积符合相关规定”、“属于本集体经济组织成员”的三个要求。肯定观点认为：宅基地使用权应属于用益物权，用益物权是财产权，当然可以继承。按照《物权法》“房屋一体”的原则，继承人可以通过继承房屋所有权而继承宅基地使用权，目前现状也是继承人因继承房屋而“继承”宅基地使用权。[３]（Ｐ２８３－２８４） 　　宅基地使用权能否继承之争，实质上可归结为两点：一是宅基地使用权能否继承与其用益物权性质有无必然关系。肯定说认为宅基地使用权是由《物权法》确认的一种用益物权，按照物权法定的要求，应当允许被继承；否定说认为宅基地使用权具有强烈的身份性质，故现行法律对这种继承并不承认，这种物权的继承取得方式是受限制的。二是对继承的事实存在不同理解。肯定说认为继承房屋实际上也意味着继承了宅基地使用权；否定说则认为继承的标的是房屋，符合继承法的规定，而且农民继承房屋的宅基地符合当地政府规定标准的，可以确定其集体建设用地使用权，不符合当地政府标准的，其超出部分退还集体。 　　（二）宅基地使用权不得继承的弊端 　　宅基地使用权不得继承的弊端主要表现为： 　　１．违反平等原则 　　 按照我国《继承法》第３条第（二）项的规定，公民的房屋属于个人的合法财产是可以继承的，城市居民依法可以继承父母的房屋及其宅基地，农村居民也应该享有同样的权利。现行法规定宅基地使用权不得继承，即使依法继承房屋所有权附带继承宅基地使用权，也必须以本集体经济组织成员为前提，这实际上是将农村居民与城市居民区分开来，且划了不平等的界限。 　　２．违反“物尽其用”原则 　　 如果农村宅基地不能被继承，则在非本集体组织成员继承了所在农村的房屋后，按现行法律规定，继承人是不能对该房屋改造的，如果又没有其他的处理方式，则难以实现物尽其用。现实中个别地方甚至出现了拆屋还基现象，造成了严重的资源浪费。 　　３．与宅基地使用权的性质相冲突 　　 依《物权法》第１１７条规定，用益物权人对他人所有的不动产或动产，依法享有占有、使用和收益的权利。《物权法》第１５２条规定:“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。”可见，依《物权法》规定，宅基地使用权人对宅基地只有占有权能和使用权能，而无收益权能?鸦同时，作为物权最重要的处分权能，转让被严格限制，抵押被立法禁止，宅基地使用权实际上成为一种权能不完整的物权，这与其物权性质相悖。 　　４．与继承法的精神相抵触 　　 按照我国《继承法》第４条规定，“个人承包应得的收益，依照本法规定继承”，而宅基地的使用权却不能被继承，个人承包应得的收益和宅基地的使用权都是被继承人生前的生产生活资料，一个能被继承，另一个却不能被继承，这违背了继承法的精神。 　　５．违反我国传统文化精神 　　 落叶归根是我们中国人的传统思想，几千年来不变。尤其是从农村走出来的人，他们年轻时奋斗，离开了农村，如果年老后想返乡生活，却由于其非本集体组织成员而无法享有宅基地使用权（或只能另行申请宅基地，而目前的审批制度又繁琐复杂），显然，这种制度严重违背我国传统文化精神。同时，民间一直有祖宅及宅基地继承的传统，老宅已不仅是一间屋,它还具有一定的文化内涵。传统文化中,祭祀、庆典也常与祖先的房屋有密切的关系,当宅基地使用权人死亡之后,所有享有继承权的公民(无论他们是否为本集体经济组织成员)以继承的方式取得其被继承人的宅基地使用权,合乎民情民俗。 　　综上所述，宅基地使用权不能继承存有诸多弊端。虽然《物权法》采用“房随地走、地随房走”的立法技巧，力图化解宅基地使用权不能继承的规定与现实之间的矛盾，但是如果宅基地使用权不能继承，则只会出现“地随房走”的现象，何谈“房随地走”？“地随房走、房随地走”的原则，也人为地分割了地上建筑物和宅基地的关系，不利于社会经济的有序发展。随着改革开放的深入，社会经济的变迁，宅基地使用权应当被准允继承。[４]（Ｐ３３２） 　　 　　二、对宅基地使用权取得要求的质疑 　　现行《土地管理法》对宅基地使用权的取得方式和程序予以严格限制。其中第６２条规定：农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。我们对于宅基地使用权这一取得制度存在许多怀疑： 　　（一）对成员性要求的质疑 　　通论认为宅基地使用权具有身份性，只有本集体经济组织成员才有资格取得宅基地使用权，非本集体成员无从取得物权法定义上的宅基地使用权利。但也有学者持不同意见，认为在《物权法》中规定农民成员权的是第５９条。该条第１款规定：“农民集体所有的不动产和动产，属于本集体成员集体所有。”同时，该条明确规定“农民集体所有”的含义就是“本集体成员集体所有”，这在一定程度上解决了农民集体所有权主体虚位以及农民集体成员权利保护不力的问题。依《物权法》规定，本集体成员依照法律的规定对属于集体所有的土地共同享有占有、使用、收益和处分的权利。这种所有权形态之下，本集体的每一个成员依成员权行使的规则来行使集体土地所有权，其中当然包括在集体土地所有权之上设立宅基地使用权这种权利负担。准此以解，具有成员权利性质的是集体土地所有权，宅基地使用权并不当然具有成员权性，亦宅基地使用权并不当然具有成员权性。换言之，本集体成员可以经民主设定程序(《物权法》第５９条所称法定程序)决议只有本集体成员才能取得宅基地使用权，也可以决定非本集体成员在相应条件下取得宅基地使用权（例如符合规划、支付足够的对价等等）。[５]对此，笔者持赞同态度。尽管《土地管理法》规定农村村民一户只能拥有一处宅基地，但《物权法》第１５２条规定的宅基地使用权的主体是“宅基地使用权人”，并不是“集体经济组织的农村村民”，因此，农村宅基地使用权人必须是本集体经济组织成员的要求值得怀疑。
　　（二）对“一户一宅”的质疑 　　１．“一户”的界定 　　 实际生活中人们对“一户”存在两种理解，一种认为“一户”是指在同一户口簿上的人员，另一种认为“一户”是指居住在一起的人们。由于对“一户”的认识存在不同的理解，相关法律也缺少对“一户”的定义，故人们在贯彻执行“一户一宅”规定时存在标准不一现象。根据１９５８年１月９日公布施行的《中华人民共和国户口登记条例》第５条规定，“户”可以包括以下几种情形：一是共同生活户；二是单独生活户；三是集体生活户。在广大农村，主要是前两种情形，即共同生活户和单独生活户。按农村习俗子女结婚后和原有的家庭成员分开生活，所谓的“分家”，则是单独形成了一户，即成了单独生活户，单独生活户又有两种情形，一种是保留了原集体户口的，一种是脱离了原集体户口的。还有一种情形，就是没有“分家”的，仍在原来的家庭生活，即共同生活户。在严格实行计划生育的今天，这种情况比较常见。 　　２．“一宅”的界定 　　 “宅”是指住宅还是宅基地？法律同样无明文规定。有的认为是住宅而不是宅基地，有的认为是宅基地而不是住宅，也有的认为是两者兼有。依照申请宅基地时须满足“一户一宅”的要求，从行政审批的角度看，没有宅基地才是申请宅基地的条件，申请人有宅基地而没有住房是不能再申请宅基地的。这就是说，该处“宅”应是指宅基地而非住宅。对于其面积，我们应按照相关法律规定的面积计算，如果其面积未超过国家法律规定的面积，则可能出现一户有多处住宅现象，但只要总面积未超过法律的规定即可。 　　在广大农村，一户多宅的现象已经屡见不鲜，原因多种多样，有的是由于宅基地使用权实行的是无偿、永久使用制度,诱使一部分经济条件较好的村民通过各种手段获取宅基地。再加上宅基地使用权管理的混乱,出现了农村居民超标准建房,建了新房也拒不交出闲置下来的旧宅基地的情况,同时村镇干部中也存在利用权力、关系多占宅基地的现象；[６]有些则是单独生活户的家庭合二为一，由之前的两户变为一户，而住宅则由各自的一宅变成了共有的两宅。此外，由于执行严格的计划生育政策，在农村同样有很多独生子女，势必若干年以后也会出现一户多宅的现象。如果按照现行《土地管理法》“一户一宅”的规定，我们是不是就可以对他们一宅之外的房屋因其违反法律规定而进行拆除呢？这显然和《宪法》第１３条“公民的合法的私有财产不受侵犯”的规定相矛盾。 　　可见，现行法律关于“一户一宅”的规定与现实生活不太相符。对于宅基地上有房屋的情形，继承人依法享有继承权，但不能因其已有一宅，而剥夺他的继承权。合理的解释是：“一户一宅”，并不是要求一户只能拥有一处住宅，而是一户只能申请一处宅基地。从实践来看，“房随地走，地随房走”的原则也不完全否认一户多宅。如果把“一户一宅”绝对化，一味追求一户一处宅基地，则可能会剥夺公民的财产继承权，这与我国宪法规定也是相抵触的。 　　 　　三、宅基地使用权申请的限制不应排斥继承 　　我国现行《土地管理法》对一户只能申请一处宅基地的规定，不能成为否定宅基地使用权继承的正当根据。换言之，《土地管理法》仅是对农村村民申请宅基地条件的限制，并非针对宅基地使用权的继承。 　　（一）宅基地使用权是无偿分配所得 　　从我国农村宅基地使用权的演变看，我们可将其分为四个阶段：第一阶段为１９４９年１０月新中国成立到１９６２年初，农村宅基地农民私人所有，国家承认农民对宅基地和房屋的所有权，可以自由买卖和租赁以及继承等而不受政府限制。第二阶段为１９６２年初到１９８１年底，农村宅基地归生产队集体所有，一律不准出租和买卖；农民原始取得宅基地使用权，国家承认农民对宅基地的长期占有和使用，社员有买卖或者租赁房屋的权利。第三阶段为１９８２年初至１９９６年底，农村居民和城镇居民可原始取得宅基地使用权，都可以使用农民集体所有的宅基地，但以农村居民使用宅基地为主。第四阶段为１９９７年至今，宅基地属于农民集体所有，只有农户可原始取得宅基地使用权，即宅基地只赋予农民永久使用的权利，非农业户口城镇居民不得使用农民集体土地建住宅。[７]可见，农村宅基地取得权是农民依据其作为农村集体经济组织成员的身份而享有的，这种取得并不是通过等价交换取得的，但依身份而无偿取得宅基地的规定是与当时的历史原因分不开的。 　　（二）申请获得宅基地使用权属原始取得 　　从物权取得的性质看，宅基地使用权是无偿取得，不同于租赁经营，更不同于买卖，从性质上看它是一种原始取得。一种物权有原始取得与继受取得之分,我们不能只承认一种物权的原始取得而彻底否认它的继受取得。通过申请获得宅基地使用权，实质上属于一种原始取得，尽管这种取得有一定条件的限制。而继承是属于继受取得的方式之一，不同于买卖、转让等其他继受取得方式。继承是一种自然的行为，自有了人类，就有了继承的发生。 　　（三）申请与继承属于不同范畴 　　依现行法规定，农村居民提出申请，经乡(镇)政府审核，由县级人民政府批准，然后才能获得宅基地使用权。这种依法审批的行为表现为一种行政管理，而宅基地使用权也属于一种物权，对此种物权的取得应属于民法调整范围。宅基地使用权人取得宅基地使用权的方式，是物权的取得方式。国家立法对宅基地使用面积、村镇规划管理以及一户一宅等的规定，属于土地行政管制，与宅基地使用权并不冲突。宅基地使用权属于民事权利的范畴，国家对宅基地的行政管制是以宅基地使用权人所享有的民事权利为基础的。《物权法》对宅基地使用权的规定表明，宅基地使用权属于一种独立的物权形态。[８]对于与宅基地相应的权利人而言，其当然有对宅基地进行合法处分的权利。换言之，对宅基地使用权申请的限制，并不排斥对它的继承。 　　 　　四、宅基地使用权继承制度的构建与限制 　　法律应当承认宅基地使用权可以继承，并且通过合理的制度设计，化解农村土地资源紧张与一户拥有多处宅基地的矛盾。 　　（一）宅基地使用权继承制度的构建 　　我们应从以下几方面考虑宅基地使用权继承制度的构建: 　　１．集体经济组织内部成员的继承 　　第一，共同生活户下的本集体经济组织成员对本户内的宅基地使用权的继承。此情形下，继承人继承被继承人的宅基地使用权并无争议，只要符合继承条件即可，不论是法定继承还是遗嘱继承均可行。第二，单独生活户下的本集体组织成员对本户内的宅基地使用权的继承。这种继承也是属于内部继承，同上一种情形，既不会导致一户多宅的现象出现，也不会使宅基地流转于其他集体之间，这种继承与传统的要求集体成员身份和一户一宅的规定并不相违背。第三，共同生活户下的本集体经济组织成员对单独生活户的宅基地使用权的继承。该继承也是属于集体内部的继承，唯一不同的是出现了一户继承另一户的现象，可能会出现一户多宅的情形。依前面分析这种情形也符合事物发展规律。第四，单独生活户下的本集体经济组织成员对共同生活户的宅基地使用权的继承。此情形同第三种情形，由于继承人是本集体经济组织成员，因而可以继承被继承人的宅基地使用权。如果单独生活户已经有一处住宅，则我们应对其进行一定的限制，但前提是不剥夺他对宅基地使用权的继承权。 　　２．非本集体经济组织成员对本集体经济组织成员的继承 　　有些观点认为不宜继承，理由是宅基地的取得有很强的身份性，非本集体经济组织成员是否该继承农村宅基地？对此，我们亦不能一刀切，应分以下两种情形考虑：第一，单独生活户无宅基地。只要继承人符合法律上的继承关系，尽管他非本集体经济组织成员，但可以继承宅基地使用权。一方面，这可以解决单独生活户无宅基地生活困难问题；另一方面，也符合我国传统的落叶归根的乡土文化。尤其是在现代中国，有很多人小时候从农村走出来，因恋土情结，年老返乡亦是情理之中，此种情形下的继承也是有必要的。第二，单独生活户有宅基地。此种情形下，我们也不应当否定他对宅基地使用权的继承，但需要更加严格的限制。
　　（二）对宅基地使用权继承的限制 　　在允许宅基地使用权合法继承的同时，我们也应当对其继承权予以适当的限制。例如，我们可规定，可继承的只能是盖有房屋的宅基地，空闲的、尚未盖房的农村宅基地不可以继承；可继承的是被继承人合法取得的宅基地，非法取得的宅基地不能继承；继承获得的宅基地使用权的期限应以继承房屋的自然寿命为准，即房在地在,房屋灭失则宅基地使用权终止,土地归还集体经济组织。[９]在此基础上，笔者认为，我们应进一步区分继承主体的不同身份并予以限制： 　　１．集体经济组织成员内部的继承限制 　　集体经济组织成员内部对宅基地使用权的继承，在不同户之间相互继承的情形下，会出现一户多宅现象，从目前日益严峻的土地形势来看，我国存在相当的压力。对于一户多宅的继承人来说，尤其是宅基地上没有房屋建筑的，如果其他村民依法申请宅基地，而村集体的宅基地又紧张，立法可以规定一户多宅的继承人负有优先放弃宅基地继承权的义务，但这种放弃应由受让人支付一定的经济补偿金。这样既可以保证宅基地的供应，也可尽最大可能保护继承人的合法权益。 　　２．非本集体经济组织成员的继承限制 　　由于此种情形下的继承不仅会出现一户多宅的现象，而且打破了传统的宅基地只能是本集体经济组织成员的严格限制，因此，对于此种情形下的继承，限制应更加严格。对于无宅基地的非本集体经济组织成员，可以设定自动消灭时效，即该继承的宅基地如果在一定的期限内不使用，村集体有权依法收回。对于有宅基地的非本集体经济组织成员，不仅要设定优先放弃义务，而且还要设定自动消灭时效。只有通过这两种限制，才能保证宅基地使用权制度的健康发展。 　　无论从理论还是从实践来看，农村宅基地使用权继承制度的构建都十分必要。随着我国市场经济和社会的全面发展,可以预见，我国的整个农村土地使用权流转制度将会有更大的突破。 　　 　　[参考文献] 　　 [１]王崇敏，张丽洋．我国农村宅基地使用权继承制度的构建[Ｊ]．河南省政法管理干部学院学报，２０１１,(５－６)． 　　[２]全国人大常委会法制工作委员会民法室编．物权法立法背景与观点全集[Ｃ]．北京:法律出版社,２００７． 　　[３] 梁慧星，陈华彬．物权法（第４版）[Ｍ]．北京:法律出版社,２００７． 　　[４]刘俊．中国土地法理论研究[Ｍ]．北京:法律出版社,２００６． 　　[５]高圣平．宅基地性质再认识[Ｊ]．中国土地，２０１０,(１)． 　　[６] 汪渊智，李永格．论农村宅基地使用权制度[Ｊ]．广西政法管理干部学院学报，２００７,(１)． 　　[７]丁关良．１９４９ 年以来中国农村宅基地制度的演变[Ｊ]．湖南农业大学学报(社会科学版)，２００８,(４)． 　　[８]杨一介．农村宅基地制度面临的问题[Ｊ]．中国农村观察，２００７,(５)． 　　[９]张卫．论农村宅基地使用权的继承[Ｊ]．河南省政法管理干部学院学报，２０１０,(１)． 　　【责任编辑：叶 萍】 　　
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我父母去世了,我是非农户口,我怎样继承他们农村的宅基地
提问者：| 浏览次数：5758次 |问题来自：菏泽
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有房屋可以继承房屋,当然要保留原有的宅基地,因为法律维护公民的财产所有权。宅基地属于集体所有,如果你不是农村户口,只能在有房子的情况下维护继续使用的权利,一旦房屋倒塌消失且不打算再盖新房,集体就有权收回该宅基地调整给其他村民。
其他回答 共3条
房天下网友
到公正处出公证书,到房管部门办理就行了
应当可以。可以参照集体土地范围内房屋转移登记。应当提交的材料包括,登记申请书;申请人的身份证明;范围所有权证书;宅基地使用权证明或者集体所有建设用地使用权证明;证明房屋所有权发生转移的材料;其他必要材料。还应当提交农村集体经济组织同意转移的证明材料。受让人不属于房屋所在地农村集体经济组织成员的,除法律法规另有规定外,房屋登记机构应当不予办理。你属于你父母的法定继承人。应当属于法律法规规定范围内的,可以登记的范围。
正常来说是不可以,除非你把户口转为农业户口。得跟村委协商答案补充在农村那个地方,不完全是讲法的,如果你哥哥一直跟父母住在一起,现在土地30年不变,我想问题不大,如果都不在父母身边,这事儿就不好说了,你姐姐就悬了(农村的风俗你应该也知道的)我想主要还是在村委会那儿多下工夫
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城镇居民如何行使继承的宅基地使用权
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于 立 新（律师）—继承纠纷法律咨询电话：
所谓城镇居民继承宅基地使用权，是指城镇居民因继承农村房屋而取得了宅基地使用权。
原国家土地管理局下发的《确定土地所有权与使用权的若干规定》（以下简称《规定》）第48条对此制度给予了肯定，只是实过于简略，尤其是对于城镇居民如何行使继承的宅基地使用权之问题，制定者也再未有具体的解释。在实践中，难免会发生争议。故此，本文较系统地阐述了城镇居民在行使继承的宅基地使用权过程中需注意的问题，以期有助于对法律的解释与适用。
《规定》第48条第一句规定：“非农业户口居民（含华侨）原在农村的宅基地，房屋产权没有变化的，可依法确定其集体土地建设用地使用权。”
这实际上赋予了“非农业户口居民”可能取得宅基地使用权的主体资格，继承农村房屋的城镇居民恰在其列。之所以城镇居民可以继承宅基地使用权，主要是基于城镇居民的继承权和我国现行的“房地同时走”的土地模式。
关于城镇居民享有的继承权内容，根据我国《继承法》第3条的规定，公民的房屋是被视为遗产的。合法的私有财产不可侵犯，故城镇居民有权继承农村房屋，而不论主体城乡身份之差异。这与城镇居民购买农村房屋的行为截然不同，前者存在法律上的依据，而后者却触犯了政策上的禁止性条款。取得了房屋所有权，是继承人取得宅基地使用权关键的一步。
在我国现行的土地模式下，为了防止房屋所有权与宅基地使用权的分离，确保其主体的一致性，当前严格采取了“房地同时走”模式。因取得房屋所有权进而享有了宅基地使用权，有学者将这种情形称为“建筑物吸附”理论，认为房屋所有权具有独立性，并“吸附”了宅基地使用权，由此“附合”而形成“房屋所有权+土地使用权”的结构，成为了民事主体的财产。至此，在理论上城镇居民成为了继承宅基地使用权的适格主体。
当存在其他成员与被继承人共同享有宅基地使用权时，宅基地使用权是不被当作遗产的。原因主要包括两点：一是宅基地使用权自身特殊的性质，其与农村集体经济组织成员的资格关系密切，具有较明显的人身吸附性，并且可以被无偿申请取得，与一般的财产性权利不同；二是从权利人内部关系上分析，宅基地使用权是被家庭内部成员所共有，不是被继承人的个人财产。当一户出现人口减少，宅基地仍是由剩余的成员共同使用。即个别家庭成员的死亡不会使家庭关系消亡，也不会产生宅基地使用权的分割问题。从当前的司法实践来看，宅基地使用权也是不被认定为遗产的，如2011年发生河南省孟津县平乐镇上古村高振奎与高武奎宅基地使用权纠纷案。在这种情况下，城镇居民虽不能取得宅基地使用权，但可以就继承房屋的份额请求相应的经济补偿。
城镇居民需通过法定继承或遗嘱继承的方式取得房屋所有权，没有放弃继承权的表示，并且不存在《继承法》第7条中使继承权消灭的行为等。当宅基地使用权可以作为遗产时，只要城镇居民继承人资格无瑕疵，城镇居民因继承的事实取得了宅基地使用权。
既然《规定》第48条赋予了继承人宅基地使用权，权利就可以在法律允许的范围内自由流转。但不同于继承人出卖房屋及宅基地使用权给农村集体经济组织成员的情形，向其他城镇居民出卖房屋及宅基地使用权合同的法律效力在理论上备受争议，分为无效说和有效说。
在政策层面，国务院多次禁止城镇居民购买农村房屋。如1999年《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》明确强调：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅。”
2004年《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发【2004】28号）规定：“禁止城镇居民在农村购置宅基地。”这主要是基于宅基地使用权有很强的身份性，为保障农村集体经济成员的福利，不允许转让。
从不动产登记实务上看，房屋登记部门不会为城镇居民购买的农村房屋办理所有权转移手续。《房屋登记办法》第87规定：“申请农村村民住房所有权转移登记，受让人不属于房屋所在地农村集体经济组织成员的，除法律、法规另有规定外，房屋登记机构应当不予办理。”2010年《中共中央国务院关于加大统筹城乡发展力度进一步夯实农业农村发展基础的若干意见》明确要求：“对于城镇居民在农村购置宅基地、农民住宅或‘小产权房’等违法用地，不得登记发证。”
故现实中城镇居民很难办理宅基地使用权的变更登记手续，也无法取得宅基地使用权。
第一，无法律明文禁止城镇居民通过购买房屋的方式获得宅基地使用权。尤其是分析《土地管理法》第62条第4款“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”的规定，并未禁止城镇居民购买农村房屋。法无禁止则自由，城镇居民可以购买农村房屋。
第二，违反国家政策的合同并不必然无效。我国《合同法》第52条没有规定违反国家政策的合同无效。同时，国务院及国务院有关部门的文件的禁止性规定并不属于法律和行政法规的范畴，无效论在此没有根据。
第三，继承人向其他城镇居民出让宅基地使用权没有损害公共利益。自1999年以来，国务院之所以反复强调禁止城镇居民购买农村房屋，主要是为了保护农民利益、保持农村稳定，保障经济社会可持续发展、保护全民族的根本利益。继承人处分自己的权利并不损害政策所维护的社会公共利益，不应视为无效。
关于农村私有房屋买卖合同效力的认定问题，有的法院以认定无效为原则，有效为例外。笔者更倾向于有效说，继承人向其他城镇居民出让宅基地使用权的合同属于例外，出卖人在订立合同时已经是城镇居民应认定合同有效。
《规定》第48条第二句规定：“（非农业户口居民）房屋拆除后没有批准建设的，土地使用权由集体收回。”据此，非农业户口居民的宅基地使用权的消灭需满足两个条件：一是房屋被“拆除”；二是重建没有被“批准”。城镇居民继承的宅基地使用权的消灭时间认定为“房屋被拆除”更为合适。
不被批准重建的“非农业户口居民”宅基地使用权消灭的时间
对于未经批准重建的“非农业户口居民”来说，宅基地使用权由被集体收回，消灭的时间应视为“房屋被拆除”之时，这意味着从“房屋被拆除”至“不被批准”期间内，“非农业户口居民”不享有宅基地使用权。
第一，宅基地使用权是指自然人依法享有的，在集体所有的土地上下建造、保有房屋及附属设施的用益物权。我国《物权法》第152条规定：“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。”故未经批准不能建房已祛除宅基地使用权的核心内容，此时认定“非农业居民”享有宅基地使用权极为牵强。
第二，若将“不被批准”作为宅基地使用权消灭的时间，存在着很大的不确定性。这使得自知难以获得批准重建的“非农业户口居民”拖延申请重建的时间，“不被批准”也因无申请而无法作出。同时，对于不同的居民来说，从“房屋被拆除”至“不被批准”期间长度存有差异，也是有损公平原则的。
继承人属于不被批准重建的“非农业户口居民”的一类，主要有以下两点原因。
第一，城镇居民因继承房屋而取得宅基地使用权，若房屋被拆除，其享有宅基地使用权的最初的原因消失，虽不必然直接导致宅基地使用权归于消灭，但获得批准的根据已不存在，故宅基地使用权被农村集体经济组织收回，因权利混同而消灭。
第二，城镇居民不得申请宅基地使用权。虽继承人是在申请重建房屋，但实质上是在申请宅基地使用权。假设继承人重建要求被批准，那么在房屋被拆除后被批准重建前，继承人同样不享有宅基地使用权。但在被批准后却取得了宅基地使用权，这与申请宅基地使用权的原理一致的。我国《土地管理法》第43条第1款规定：“除兴办乡镇企业、村民建设住宅或乡（镇）村公共设施和公益事业建设可依法使用农村集体所有的土地外，其他任何单位和个人进行建设需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。”城镇居民是不得申请宅基地使用权的，故继承人不会被批准重建房屋。
《规定》48条还间接地规定了继承人的禁止性义务，即不得翻建、改建、扩建房屋。由于继承人的宅基地使用权的消灭时间的特殊性，在该房屋被其所有权人拆除或者自然毁坏灭失后，原宅基地也不再是该房屋的载体的时候，本农村集体经济组织才可以收回宅基地使用权。对于扩建行为，应按《土地管理法》第七十六条进行处罚。而对于翻建、改建的行为，其一难以监督，不易控制，其二对行为的处罚没有明确的规定，因而在现实中执行力大打折扣。对此，法规或相关规章应尽早明确继承人违反禁止性义务的责任。
本文以《规定》第48条的解释论为主线，对城镇居民继承宅基地使用权的理论基础、行使宅基地使用权的条件与方式、宅基地使用权消灭的时间及继承人的义务进行了较为全面的阐述，以期有助于对法律的解释与适用。
、戴孟勇：“城镇居民购买农村房屋纠纷的司法规制”，《清华法学》，2009年第5期
、高富平：《物权法专论》，北京大学出版社2007年版
、博儒：“宅基地使用权可以继承吗”，《法律天地》2010年第7期
、邵忠华、褚玉兰：“农村宅基地房屋拆迁补偿析继承纠纷的处理原则”，《人民私法案例》2010年第18期
、尹飞：《物权法·用益物权》，中国法制出版社2005年版
、柴凤桐：“城镇居民在老家原址上不能建房”，国土资源网2007年7年17日发布，载
、河南省洛阳市中级人民法院(2011)洛民立终字第242号民事裁定书
、北京市高级人民法院《关于农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会议纪要》（京高法发【2004】391号）
下文无特别说明，“继承人”是指“城镇民继承人”而言。
《继承法》第三条规定：遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产，包括：（一）公民的收入；（二）公民的房屋、储蓄和生活用品……（七）公民的其他合法财产。
参见高富平：《物权法专论》，北京大学出版社2007年版，第354页。
参见博儒：“宅基地使用权可以继承吗”，《法律天地》2010年第7期。
参见邵忠华、褚玉兰：“农村宅基地房屋拆迁补偿析继承纠纷的处理原则”，《人民私法案例》2010年第18期。
参见河南省洛阳市中级人民法院(2011)洛民立终字第242号民事裁定书。
《继承法》第7条规定：继承人有下列行为之一的，丧失继承权：（一）故意杀害被继承人的；（二）为争夺遗产而杀害其他继承人的；（三）遗弃被继承人的，或者虐待被继承人情节严重的；（四）伪造、篡改或者销毁遗嘱，情节严重的。
参见戴孟勇：“城镇居民购买农村房屋纠纷的司法规制”，《清华法学》，2009年第5期。
参见北京市高级人民法院《关于农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会议纪要》（京高法发【2004】391号）。
参见尹飞：《物权法·用益物权》，中国法制出版社2005年版，第256页。
参见柴凤桐：“城镇居民在老家原址上不能建房”，国土资源网2007年7年17日发布，载，最后登陆时间：2011年12月15日。
《土地管理法》第76条规定：未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令退还非法占用的土地，对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状，对符合土地利用总体规划的，没收在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，可以并处罚款。
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