[转载]地产猎头公司内训：商业地产的八点心得—-万达集
地产猎头公司内训文章：
胜基伟业做地产猎头很多年了，在地产圈里也经历了行业内的风风雨雨，目前国家的限购令、政策频频出台，着实的让我们的住宅地产开发商，受到了不小的行业政策的影响，不少开发商都另辟蹊径，商业地产、产业地产也逐渐成为他们战略调整的方向。在此把我们一直以研究的商业地产的典范客户企业的成功经验拿出来让行业内的朋友，共同分享。
商业地产的八点心得——万达集团董事长王健林&
演讲作者：王健林
最近三年，万达商业发展公司专注于做购物中心，在全国19个城市建了21个购物中心，总面积300万平方米，其中开业12个，在建9个。我们的目标是到2010年至少建设50个购物中心，争取60个，总面积700—800万平方米，年租金收入50亿元以上，这是我们的长期目标。
我们为什么提出2010年的奋斗目标呢？因为我们全面分析了世界前100个购物中心发展商的资料，如果达到800万平方米、50亿元租金收入这个规模，那么我们就可以在购物中心这个领域进入世界前三名。目前，世界第一名是澳大利亚的西部集团，它下属两个公司，合起来有1700万平方米的购物中心面积。
万达目前和17家跨国企业，其中有10家世界500强企业，签订了战略合作协议，双方约定了权利义务。战略合作协议有四个方面。第一，共同选址，对每一个店址大家提出意见，书面确认。第二，技术对接，一个店谁要多少平方米，高度，出入口、交通体系等等，每个战略合作伙伴出专业人员与我们的规划设计部进行技术对接，之后再正式签署确认书。第三，平均租金。我们把购物中心作为长期发展的产业，假如一个购物中心有6家主力店，10家次主力店，那么16个合同谈判，恐怕得用半年时间才能搞定。为了快速扩张，快速发展，我们与所有加入合作的伙伴，都约定一个前提条件，就是接受我们的平均租金这个概念。全国的城市分三等租金。这样做的好处是，每个店的租金具体多少不用再谈判，速度快。第四，先租后建。签了租约之后，我们再投资。这四点加在一起，叫做“订单地产”。
现在订单地产这个概念已经在全国叫响了，我们用自身的行动做示范，希望全国做商业地产的同仁都能这么做。倒不是向我们学，而是都能先下订单再投资，这样做的最大好处在于规避投资风险。下了订单，一年可以收1000万租金，那么总投资额无论如何不能超过1亿元。因为租金要扣17%的税，控制在1亿元以下，还能有8%的投资回报率，还了利息，还能有点收入。这样就能规避风险，符合中央禁止重复投资的政策，不管钱是不是自己的，只要浪费，就是浪费社会资源。
什么叫商业地产。我看报纸上谈了很多商业地产，但很少有人搞明白。我个人理解，商业地产不是商业，也不是地产，也不是简单的商业加地产。我认为，商业地产是以零售物业的租金收入为目的的长期房地产投资。目的明确，是以零售物业租金收入为目的，如果开发后销售出去，称不上商业地产。我们在大连有一个大型开发项目，做了5万多平方米的二层底商，建完后全部出售了，这就不叫商业地产，这是房地产，房地产开发本来就包含住宅、写字楼、底商建筑等。如果开发目的不是以零售物业租金收入为目的，就不能叫商业地产。
我认为，中国目前来讲，商业地产还不是进入的最佳时机。或者说，中国的商业地产的黄金时机还没到来。因为商业地产发展要有三个前提要件。第一是收入水准。从全世界来看，人均GDP美元的时候，购物中心才能发展起来，目前中国一些大城市和沿海城市已经达到这个水准。二是市场需求，租户有这个需求。WTO开放国门之后，全球百强零售企业有70多家已经进入中国，前50强几乎全部进入中国，都想来切中国这块蛋糕，市场需求巨大。去年，沃尔玛全球的首席执行官李斯阁先生应我们邀请出席武汉万达商业广场的开业仪式。他跟我说：能不能加大每年的开发量？按照我们现在的约定，每年开发5——8个。他问，能不能每年20、30个？他希望十年以后，每年开100家店。可以说，租户需求足够大。即使缺的是什么？缺的是房地产金融。购物中心这个产业，只有发展房地产信托基金，才能托住这个产业健康的向前发展。尽管银行推出十年、八年的长期贷款，也不适合做商业地产。从全世界范围来看，目前国外投资商业地产的回报率是4—6%；在中国由于是新兴市场，有一点高收益，收益能达到8—9%。如果10年期贷款，每年利息8%，那么就不可能做这个产业。全世界购物中心发展比较好的国家，无一例外地，都是使用房地产信托基金。只有这种模式，它吸纳的是民间闲资、退休基金、政府基金、保险基金这种求稳而对回报率要求不高的资金，只有它们才能托住购物中心的发展。所以，凡是解决了信托基金的国家，购物中心才能呈现前所未有的发展态势。包括英国这个老牌资本主义国家，虽然其它产业很平稳，但十年来购物中心的发展却如火如荼，现在开业1400多家，在建200多家，占据了整个英国基本建设近一半的投资。
因为中国目前还没有开发出房地产信托基金这种金融产品，中国的购物中心开发的黄金时期还没到来。据我了解，香港政府在2005年将正式放开允许成立房地产信托基金，新加坡政府已在三年前放开政策，我相信再过几年，中国也会出来这个产品，到那时候，我们就会迎来购物中心大发展的时期。
下面谈一些我们做商业地产的体会、心得。&
一、解决资金商业地产其实是一个进入门槛很高的产业。平均下来，全世界的房地产公司，只有2—3%的企业在做商业地产，在中国的比例就更少，少于1%。商业地产是一个复合型的产业，不是房地产行业，也不是商业行业，它包括地产、商业、投资、金融等，非常复杂。在这个行业里，最需要的就是资金，而且是低成本的、能长期使用的资金。解决不了长期资金的问题，商业地产是很难做的，即使能做，也走不远。所以最重要的，做商业地产，首先要有资金实力，或者有长期能使用的资金平台。万达在这方面有最深刻的教训。我们在2001年开始做商业地产的时候，是以房地产开发的惯性思维来思考问题的。从银行贷款，贷二年期，就来做购物中心。2004年，遭遇宏观调控，短融长投的弊端就显现出来了，尤其是国家把购物中心列入限制发展的七大行业之一，我们的资金链就变得紧张。幸亏我们的决策有前瞻性，在2004年1月开了一个总裁办公会，决定除了已开工的购物中心，暂停其它购物中心的建设，集中精力寻找长期资金管道，我们找到了一个战略投资者，拿到几十亿元，解决了问题。如果没有预见性，等到银行催债的时候再想办法，那就可能出问题了。所以我体会，做商业地产，解决资金而且是可长期使用的低成本资金最重要。
二、找到人才所有行业都注重人才，但对商业地产来说，更需要人才，因为这个行业是一个复合型的行业。大家不要以为，搞超市、搞百货的人拿来就能用，搞百货搞超市是零售思维，同单纯的房地产思维一样，都不行。做购物中心，是先做商业规划，然后找租户，找到合适的主力店、次主力店租户，再做商业物业管理。因此，单纯做零售做百货的人不一定就是商业地产的行家里手，单纯做房地产的人也不一定是，这里需要复合型的知识。现在中国商业地产人才非常紧张。
我举一个例子说明人才的重要性。万达在上海的五角场做了一个三十几万的购物中心，计划明年开业。请了号称世界第一的商业设计公司做设计，这家公司有120多年专门做购物中心规划的经验，全球做了几百个购物中心。开始动工后，一个偶然的机会，我请美国的托伯曼公司的总裁帮忙看看项目，他们是专门做高端购物中心的，他提出了一些修改意见，让我们有眼前一亮的感觉。可惜因为已经施工了，基本的东西不能推翻，只能做些修改。修改之后，规划和人流动线比原来更加合理。我们计算了一下，仅一项设计上的修改，可以每年增加2000万的租金。这说明懂行的人才对商业地产多么重要。所以做商业地产，没有这种既懂商业又懂地产再懂一点金融投资的综合型人才，是非常难的。正因为如此，万达现在几乎变成了一个学校，一些人来万达做了一两年，就有很多单位想挖他们跳槽。所以我们想，干脆自己建一个专门的培训学校，慢慢培养商业地产人才。
三、只租不售做商业地产要切记这一点。在这方面，万达有深刻的教训。我们现在有21个购物中心，前10个购物中心，有部分商铺是销售的，一共卖了9万多平方米。如果从单一销售的角度来看，是很成功的，全国每平米均价3万多，卖了几十亿，但是这10个项目竣工后，虽然也进行了招商经营，还是有5、6个出现了问题。什么问题呢？商铺在销售之后，再进行商业规划、整合，有两个方面保证不了，一是经营的整体性，二是经营的有效性。销售商铺的时候，因为我们做了十七年房地产开发销售，合同写的很清楚，房子出售后，我们不承担经营上的责任。根据销售合同，我们在法律上没有责任，但经营不好，业主商户就要闹事，我们在道义上的责任无法推脱。如果万达不是品牌企业，不是一个把购物中心作为长期发展目标的企业，只是打一枪换一个地方，那我们就不用对业主负责。当时有四五个业主起诉万达的案子，都以业主败诉为终，因为合同约定很清楚。但是我们以购物中心作为长期发展方向，作为品牌企业，就一定要解决业主的问题。去年和今年上半年，我们决定，卖出去的这10个项目，除了南京、青岛等项目，因为地理位置特别好，经营稳定之外，绝大部分出售商铺全都拿回来，保证业主若干年8%的回报率，个别地区9%。
所以商业地产即使有个别成功销售之后仍然红火经营的先例，我个人认为那是个案，不能成为规律。万达在全国卖了10个项目的商铺，超过一半以上都有问题。2004年，我们做了一个决定，购物中心只租不售，以租为主也不行，只能只租不售。凡是销售购物中心的，在全国失败的例子比比皆是，我举几个。譬如东莞的一个大mall，销售得好，价格高，但是现在刚刚开业，已经出现经营问题，我可以断定他们正在走我们以前走过的路。无锡站前城投广场，钻石地段，商铺卖的时候火得不得了，现在开业不到两年，整体关门，200多个业主正在打官司。还有很多例子。我们观察，凡是卖商铺来做商业地产项目，9成以上运作不好，有个别占着天时地利人和的成功，那是个例现象。
说到这里，大家可能会说：讲了半天，你讲商业地产只租不售，你有钱有资金管道，我们规模小，但也想做，怎么办呢？我给大家出三招。
1、在购物中心旁边规划开发一些住宅。假如总投资5亿元，7%的回报率，住宅卖了2亿元，剩下3亿元作为租金回收，加起来，回报率12%，就可以了。
2、如果在一个核心区，旁边没有地做住宅，那么办？可以在购物中心上面规划写字楼或公寓，把上面的部分卖出去，也不要卖商铺。
3、如果不能做写字楼或公寓，用地性质就是商业，那么就把租金回报率低的大店卖掉，以卖大店的现金流来平衡回报率，但不要卖小店铺，小店铺的租金是随着商业的升值不断增加的，大店的租金则是非常稳定的，几乎很少增长。
这些招不是我的招，全世界的购物中心都是这样运作。美国购物中心里50%的主力店，主要是百货、超市这两种业态，地是白送的，有一些甚至连房子都是送的。美国吉吉彭尼、西尔斯决定一个项目是否进入至少需要三年，你把地块提供给他，他要反复调查三年，分析、规划，才能最后做决定。而且做了决定也很牛，要你把地送给他，甚至把房子盖好白送给他，他付租金也是极低。那么为什么购物中心发展商还要把他们拉进来呢？因为要靠他们来拉人流。美国没有在城里面拆迁的，城里都是私人产权，购物中心都是在郊区，只能靠这一招，拉几个主力店，人流引来了，在主力店与主力店之前做些中小商铺，两层、三层，慢慢提升租金，找到资金平衡点。
想做购物中心，只有这三招。除此，想卖小店铺，那就不要做了。
四、做对程序做购物中心的发展商，9成多以上是由房地产商转换而来，包括万达，不可避免地带着房地产开发的思维定式，先做规划设计，看立面挺漂亮，自认为各方面都挺好，开始建，建一半甚至建成了再招商，有些主力店来人，在谈判中发展商处于弱势，只能被迫接受他们提出的价格。大连有个发展商的总经跟我讲：“外国主力店的租金价格真是恨人，要他不行，不要他也不行”。我说：“那你就是在程序上做错了。你应该在开始规划时与他谈租金，不是建设期再招商。而且还可以故意与两三家谈，这样租金就会谈高一点。”
所以做购物中心，非常重要的是做对程序。一定要先租后建，招商在前，建设在后。或者叫：颠倒程序，把房地产开发商的惯性思维颠倒一下，招商在前面。而且招商绝非招一个主力店的问题。做一个购物中心，一般有七、八家主力店，主力店一定要是不同业态的组合在一起，这样才能满足一站式购物的需求，同时提高大家的比较效益，而且很多大的主力店签约时都要求排他性，不能出现同业态的竞争对手。所以，一定要把程序做对了，招商在前。
招商在前还有个明显的好处，能节省巨大的投资。万达现在做购物中心，建安包括税费、管理费等，不算精装，平均每平方米3000元左右。为什么这么便宜？就是设计阶段与进驻的各店对接好，没有无效面积，大堂、电梯、卸货区的位置都是反复计算好的，所有面积都能产生租金。我们2004年以后建的购物中心都是收租面积没有无效面积。而且我们的程序做对了之后，我们与主力店、次主力店签好合同，约定拿到质检验收证书免租三个月，第91天开始计租，不管他们开不开业。做对程序的好处就是给我们带来效益，避免麻烦。
五、商业定位具体到技术层面而言，商业定位决定项目的成败。商业有两句名言。一句是
“隔街死”，一条街20米宽，一边火的要命，另一边死街。还有句话是“一步差三成”，哪怕门挨着门开店，但差一步生意就差了三成。这些语言都形容了商业定位选址的重要性。商业地产具体到技术层面，最重要的就是商业定位。那么，在商业定位里，注重哪几个环节呢？
1、定地址。
选址靠的是真功夫，没有教科书，更多要靠经验，这就是零售人员、物管人员与开发设计人员智慧的综合，绝大部分是经验的积累。在选址上，无论如何不能一次确定，有时间的话，一年的时段，最好在黄金季节、非黄金季节，一天的时间，中午、晚上都看看。还有一点非常重要，看政府规划，到任何一个城市，先了解当地城市规划，城市发展方向。暂时人不多不要紧，预计几年后会怎么样。我们在南昌的项目，头一个在八一广场，效益很好，第二个项目我们去了红谷滩新区。江西省委省政府、南昌的市委市政府决定在江北发展一片，为体现他们的决心，他们把市委、市政府、公检法等所有行政中心都搬过去，但是他们过去办公了，还是有城无市，人气不旺。政府希望我们去做一个购物中心，我们规划了一个十几万平的购物中心。一个十几万平的购物中心要靠十多万人来支持，那里目前至多有一万人，为什么我敢做呢？因为购物中心要两年以后才开业，现在房子卖了很多，另外政府配套建设了两所好学校，我相信，我们的购物中心一上，就会促使更多人入住，形成人气商气。我看大势，所以新区也敢去。
2、定规模。
购物中心在国际上有个理论，10万平米以内叫最佳规模，当然这是国外的理论，英美、澳大利亚，他们的人口比较少，10万平米是他们的上限。按照中国的国情和快速发展的态势，我个人认为15万平米是最佳的上限。规模与效益连在一起，不是越大越好，规模一大，比较效益就下降了。规模越大，租金越低。15万平的商业，至少要5家不同业态的主力店，超过20家次主力店来组合。在中国，零售业态没有这么丰富，在发达资本主义国家有50万种商品，中国目前只有20万种商品。目前在中国，大主力店的发展可以，1万平以上的超市、建材店好找，但次主力店的发展相差太远，平的次主力店极其难找。在欧洲，我看到一个糖果的连锁店，每一个店就几百平方米，但是在一个购物中心里可以开4、5个店，每个门口开一个。别看小小的糖果，一个店可以有上千种类的糖果，甜的、咸的、什么口味都有，卖糖果卖出了世界级的连锁品牌，每年20多亿欧元销售额。类似这种有特色的次主力店，中国现在很少。所以，规模上不宜过大。
现在中国购物中心有比大、比规模的不好风气。在广州开会期间，安徽的一个市政府领导找到我，希望万达去开发一个规划38万平方米的购物中心，只要我们肯去，地可以很便宜。而当地城市人口只有30万人。我说：地白送我，我都不做，你们这种思维，谁去做都危险。北京人口那么多，在东、西、南、北规划了四个几十万平的mall，到现在第一个规划的春天mall都是死的，58万平，根本做不了，政府被迫修改规划，修改到20万平的规模。所以，规模要求最佳，不能求最大，要求比较效益。租金高，回报率高，才是真本事。现在在中国做购物中心，迫切需要解决规模偏大的问题，在商品和次主力店不匹配的情况下，盲目求大的结果只能是自食苦果。
3、定主力店。
地址、规模确定好以后，就是主力店、次主力店的问题。主力店和次主力店的确定是有讲究的，有些业态适合在商业中心区，有些业态适合在副中心，有些业态适合在郊区。在核心商圈，不能搞建材、家居，在郊区不适合做百货、珠宝，这里面是有商业规律的。在什么位置上适合建什么主力店，这里面学问很深，要根据你的地址和规模选择合适的业态。比如在副中心你就选新兴业态，如果在核心尚圈，你就不要选大卖场，尽可能选租金比较高的业态，而在郊区，尽量选聚人气的业态。
关于主力店和次主力店的确定，目前在世界上有一个趋势，更多的向文化、休闲、健身的业态方向发展。
我看过一篇文章，里面有句话说“购物中心是吃出来的”。国际上也有新的理论，叫“四大功能”：第一个功能是购物；第二是休闲；第三是运动；第四是交际。这是世界购中心新的理论。随着现代生活节奏的加快，邻里疏于来往，那么，到购物中心去，不仅可以休闲、健身，还可以交友，这种大型综合性的购物中心可以让人一呆一天，起码可以玩几个小时。为什么现在的购物中心要更多发展文化娱乐方面的内容，说穿了，就是为了增加人们的滞留期间。现在国内的购物中心，有一些人只单纯地考虑零售卖场，而国外的购物中心，有近一半的面积都拿出来做休闲娱乐文化健身。我们从自己开发的购物中心也有体会，哪一个购物中心的娱乐、休闲做得好，哪个购物中心就火。
以上讲了三个定位，如果地址、规模、主力店都做好，从技术层面上讲，这个购物中心就基本成功了。
六、搞好设计搞好规划设计绝不单是设计师的责任，反过来说，单靠设计师是做不好购物中心的。因为设计师大多是从建筑结构的角度提供有益的意见，但做购物中心，第一位是租赁人员的责任。设计师，尤其西方国家培养出来的设计师，他们讲个性、讲创新，不考虑投资成本，也不考虑从商业上是否合理。完全凭设计师规划购物中心风险很大。我可以举一个大家熟悉的例子，上海的正大广场，黄金宝地，小陆家嘴最好的位置，20万平方米的购物中心。现在只有1、2层没有关，3-8层全停业了。而且1、2层卖的都是大杂货，跟陆家嘴的定位完全不符，没有品牌入驻。我看正大广场没有救，胎里带来的毛病，先天不足，只有一条出路，炸掉重建。为什么这么说？当年他们买地便宜，炸掉之后，8万多平的土地价值比现在这个楼的价值高多了，全部炸掉，做公寓卖出去，就是不做公寓，重新思考一下做购物中心，也可行。正大集团就是因为崇洋媚外，迷信美国的设计师，连中庭都是拐来拐去的。美学是有了，但人流动线不合理，做商业地产是失败的。
搞好设计有四个关键点
1、人流动线
这是设计方面的第一要素。人怎么流动，就象河一样，水往低处走，怎么样让水流得顺畅？不能突然加一个2%的坡度。我们自己的体会，单一通道是最好的，最多一个环路。人在这种路线中，方向感好，容易找到位置。
2、视觉通透
在国外做购物中心有个设计要求，一眼至少能看到十个店招。看到越多的店铺越好，能刺激人的购买欲。不能搞花里胡哨不实用的东西。
3、交通体系
卸货区要尽量安排在地下，我们现在做购物中心，卸货区全部安排在地下，为什么呢？人车分流，不和地面争位置。如果觉得地下室做卸货区要把高度提高有点浪费，那么可以局部把卸货区做高一点，其它地方做低一点。如果钱多一点，可以都做高。这样有好处。将来停车位不够了，可以加一层低停车场，停车位就加了一倍。首先要解决人车分流问题。车辆，包括私家车、送货车，都不要和人在同一层面交叉。
再一个，厕所最好设在离电梯与扶梯近的位置。这是很小的细节问题。人有内急，一层厕所满了，可以坐电梯上二层，不能让人排队等候如厕，增加卫生清洁的难度。这里面涉及的内容很多，不展开讲了，有很多专业书籍，大家可以看。
4、主力店的技术标准
这与一开始我讲的招商在前建设在后有很大关系。不同业态的主力店有不同的要求，建材超市要求荷载4吨，普通的超市和书店1吨，做普通的百货荷载有400、500公斤就够了。高度，如果做建材超市，至少要8米层高；做生活超市，5米层高就可以了；而做仓储的话，要9米。如果建电影院，至少要10米层高，要考虑将来使用大银幕。不同的主力店都有不同的荷载、高度、卸货的要求，只有招商在前，与主力店进行技术对接，才能掌握好这些东西。做了两三年，所有业态的特点就掌握了，再做就会很熟悉了，这需要时间积累。
上海有一个四十万平米的购物中心，做到正负零，来找我帮他招商，他们招商了一年，一个主力店都没招进来。他主动提出，如果我帮他招商满场，他给我20%的股份。可我们研究过图纸之后告诉他，炸掉重来。当时只盖了一层地下室，投资花了8000万。他们的项目设计，层高平均4.8米，通通荷载400公斤，怎么能去招商呢？建材一进来，就能把楼板压塌，就是做超市也有危险。这样的条件只能做百货，都做百货的话，2万平米一个平面，地下1层到地上6层，哪个百货敢做？
所以，如果不注意主力店的技术要求，就会造成浪费。
七、商业物管购物中心的物业管理是一个特殊形态的物业管理，绝非简单的保安、保洁。目前万达最缺的就是这方面的人才，既懂商业又懂机电又懂物管的人，太缺了。即使有这样的人，待遇要求也很高。我们与上海复旦大学、深圳物管学院签了一个协议，每年定向培养人才。但远水解不了近渴，他们毕业后，还需要五到十年的锻炼才能真正用得上，不过作为一个有长期目标的公司，这种投入还是要做的。
购物中心的开业，对购物中心是个考验。不是什么开业大吉，开业其实意味着大麻烦，开业后经营不好要掉铺。一般来讲，购物中心开业的前三年，尤其是第一年的掉铺率会达到30%。小租户的特点是只能共繁荣不可能共患难，火的时候想方设法挤进来，生意不好卷铺盖就走，但小租户的好处是能承受不断提升的租金。所以，招满商、开了业绝不意味着大吉，第一年可能会掉30%，补充上来后，第二年可能会掉20%，这种调整是个永远的循环。
商业物业管理第一重要的是商业开业之后的补充招商调整，还有机电、保安、保洁等职责。
八、承受压力一般来讲，商业项目要有三年的培育期，最少也要两年培育期。所以，大多数基金收购购物中心，要开业两年之后才考虑。有的基金要过三年才收购。他们都要等渡过培育期，基金只要求3-5%的回报，但必须稳定。开业是一个分水岭，开业之后麻烦事很多，主力店、业主、商户的投诉，机电的维保，环保的要求等等，尤其是市场的培育问题，前三年不稳定，很麻烦。所以，想从事购物中心这个行业，一定要有足够的心理准备，一定要有承受压力的心理准备，做购物中心绝非轻松事。否则为什么全国只有1%的房地产企业，全世界只有平均不到3%的房地产企业做购物中心呢？我打一个不恰当的比喻，做住宅开发是小学，做写字楼、酒店等是中学，那么做购物中心就是大学，是一系列业态的集合，而且开业后要迎来一大堆的问题，要有足够的心理准备，要渡过市场培育期，才能迎来阳光坦途。
广州的天河城，现在成了购物中心的典范，开业8年半，租金比最初翻了6倍，看起来很成功。大多数人却不知道，天河城也曾差点死掉，如果不是国有企业的话就已经死掉了。天河城建设时，贷款7亿元，前三年连续亏损，租金收不上来，还不了贷款，困难重重。后由广东省政府出面组织六大公司分担出钱还贷，才渡过了难关。过了几年，培育期过了，大家认可它了，买东西的人也走顺腿了。人都是有惯性思维的，去什么地方走顺腿了自然就去了，不一定是有目的性的。我们调查发现，购买行为中只有百分之十几是目的性购买，80%是随机购买。天河城渡过难关之后，才有生意兴隆。所以说，轻轻松松做不了商业地产，没有承受压力的准备做不了商业地产。即使有资金、有人才，但是怕麻烦，想潇洒就不能做商业地产。
这是我自己的一点心得，总结起来还有很多。今后还要不断地探索，给大家提供一点有益的东西。借此机会，我也卖一个广告，万达在19个城市做了20多个购物中心，还要继续做，长三角六个一线城市，上海、苏州、南京、无锡、宁波、杭州，惟有杭州没有进。不是我不想来，梦中都想来。上有天堂，下有苏杭，我不来天堂，我去地狱吗？只是以前杭州地产太火，地价很高，我们很难找到项目。如果在座房地产同仁有兴趣，拿到购物中心用地的，愿意与我们合作，我们会让大家获得很好的回报。有钱大家赚。
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王健林回首过去 三句话总结万达15年
时间: 08:35:59&&&&来源：央视财经频道&&&
　　致一直关注并支持《对话》的新老朋友：　　在《对话》诞生的2000年，那是一个世纪之交的特别时刻，那是中国与全世界有着强烈对话愿望的时刻，当然也是世界特别有愿望和中国对话的特别时刻。很多人说这是对电视领域的一次惊艳，到2000年到2015年，我们执着，我们坚定，我们一路前行，我们和中国经济共同经历了风风雨雨，而这一刻让我们欣慰的是我们记录中国经济所有精彩，我们更记录下推动中国经济前行的每一个人他们身上的这份坚定和执着。在十五年的特别日子里，也是《对话》向携手走过了15年发出的一次共同的致敬。在过去15年来，无数知名企业家登上了《对话》的讲台，他们把自己的精彩呈现给了世界。而你们是共同的见证者，无论是20年，30年，感谢你们一直都在。　　《对话》创始人陈红兵[微博]十五周年独白　　谢谢大家，大家刚才说了半天书的事，其实我说不看书也可以，但是要看《对话》。《对话》在这个地方是一个翅膀，它的定位是给思想一片飞翔的天空，但是后面还有一句话没有说出来，分享思考过程。其实在《对话》这个舞台上，很多人都是思考过程，今天看到这么多高朋满座，我心里其实很激动，我看到每个人后面都有故事，都有过程，包括李东生[微博]，李东生先生在做《远征心得》的时候，他让我去，我说不去了吧，他说一定要面对这个东西。他说做都做了，来了也可以说。15周年，像上过《对话》，没有上过《对话》的人，要征求或者众筹你们的思想思考过程，每年大家把你们的思考过程，都通过手机发到央视《对话》的app上，我们截取出众人有智慧的人的思考过程，然后多年以后，每年一本我们基本上就成了思考的宝库。　　如果你像刘永好先生、蒋锡培[微博]先生、马云[微博]先生在做什么，你检查一一查他们40岁的时候在做什么，你们40岁的时候在做什么。这是众筹的思想。今天不耽误大家的时间，今天来确实有点小激动，大家能够收获思想、奉献思想，尤其是思考的过程。　　当年我们开机做第一期节目的时候，是思科的老总来的，他们提出的是，我来《对话》，你们出谁？我们好多人他都看不上，后来他说好在张维迎老师是剑桥毕业的，他开了场，他怎么样看我们《对话》，我们可能有一个全新的定位。谢谢大家。祝大家愉快。　　下一场《对话》：王健林to王思聪？　　在十五周年现场，我们问到了下一位你最想看到谁和谁对话，现场观众说，最想看到马云和星云大师对话，最想看到柳传志和他的夫人对话，同时，提到王健林，现场沸腾的喊出了王思聪的名字！　　陈伟鸿：马云星云对话。最希望看王健林先生跟谁对话？　　观众：思聪。　　陈伟鸿：听到了吗，健林故意装作没有听到。　　王健林：听见了。　　陈伟鸿：那么多媳妇候选人。　　王健林：我不会跟我儿子对话，差一辈。　　王健林在《对话》十五周年表示，他不会跟儿子对话，因为差一辈，或许，国民老公公一向家教特别严苛，根本不用对话，直接用手呢…。　　十五年，你想过自己最想和谁《对话》吗？也许对《对话》来说，十五年是一个结束，是另外一个开始，那对你呢？回顾十五年，你更多的是感动还是后悔？下一个十五年你要怎么过？也许这是你关注《对话》回顾中国经济这十五年后最应该思考的问题　　《对话》最全能的嘉宾柳传志：为股东负责，为员工负责，为社会负责！　　柳传志：蒸汽机的发明到现在有200多年了，我想这200多年前的人是无论想不到以后电发明了，社会、世界会变成什么样子，大概个人电脑和大规模集成电路兴起的时间是在40年前，那时候我在中国科学院计算机研究所做一个科研人员。那时候真的打死我也想不到后边互联网、移动互联网、大数据出现以后，社会会变成今天这个样子。　　15年前，我那时候已经是一个做了16年企业，摔过不少跟头，基本懂得思考的人了。在那个时候个人电脑如日中天，联想集团[微博]在这个行业里边，在中国已经是首屈一指了。但是那时候我心里确实感到有紧张、有隐忧，那是为什么呢？是因为在1984年我创业的时候，我们这个行业里边我想应该最少不少于有5万个企业，当然，联想那时候会是最后一名。但是经过了15年以后，也就是在2000年左右的时候，这个行业里边剩下的顶多不到5%，其他的全被淘汰了，被技术创新、物竞天择的规律淘汰。那时候我想我怎么去面对未来的不确定性，联想应该怎么做，根据我们当时的情况，我还是准备不把鸡蛋放在一个篮子里。　　在当时，商业界最时兴的管理理论是专一、再专业。在1998年的时候，我有幸到GE的克劳顿村，这是一个他们学习的基地，在那住了10天，我了解到GE实际上是反其道而行之，在金融、发动机、医疗器械、生化等等方面都展开了多元化的经营，而且做得非常成功。但是负责经营当时的人是杰克韦尔奇，在跟他接触过程中，我感觉到他是个超强大脑，像我这样的人没法跟他比，因此我有研究了一套投资+实业的双轮驱动的业务模式，并配以适合我们自己的组织形式。就这样，我们就踏上了多元化的道路。　　我们这个公司联想控股，应该讲当时有了这个想法以后我们做了两件事了，一个是把原来已经取得阶段成功的电脑行业的业务交给了杨元庆[微博]、郭为他们这些年轻人，让他们继续展翅高飞。而我和另外的年轻人，朱立南他们开始进入了风险投资这一领域。在这个领域里边我们想杀出一条新的道路，就是建立了联想控股公司。　　联想控股公司的愿景中有一句话，就代表了我们整个的想法，这句话就是，我们想要在若干的行业里边有自己的领先企业。而刚才我也讲了，当时时兴的商业理论跟我们的这个想法是并不一致的。我们走了15年了，这个15年我们到达了通往我们愿景目标的第一个里程碑。这个里程碑的标志当然就是我们今年6月在香港H股上市。这个15年在这个期间由于科学技术、商业模式的不断的创新，厚积薄发，使得我们整个社会、世界都发生了巨大的变化。我们现在就是要努力消化这个变化，学习这个形势。所以上市以后的三个月，我们一直按兵不动，在认真地研究形势，当然主要是研究我们想要进入的行业的形势。在学习、在研究战略战术，始终在沙盘上反复演练。　　我们必须小心谨慎，但是要坚决。因为始终刻在我们心中的一句话就是，“为股东负责，为员工负责，为社会负责”。谢谢。　　《对话》最任性嘉宾王健林：15年后还希望看到《对话》在！　　王健林：谢谢。谢谢。首先要祝贺《对话》节目开播15周年，《对话》也是央视著名的品牌栏目，坚持15年依然有生命力，这是很难得的，很多节目我记得当初很多有名节目现在已经见不到了。5和10对中国人都是一个吉祥数字，逢5、逢10一般都要庆祝一下，所以这里祝贺央视能够坚持15年，希望再有一个15年还能看到有《对话》这个栏目。　　我这15年我自己总结三句话：　　第一句话，是一个从小到大的15年，15年前万达[微博]还是大连市的一个小规模的区域性企业，正是16、17年前发展走出来，走向全国，那么由一个区域性公司现在变成一个，夸张一点地说成为一个世界级的企业。到今年我估计资产会超过1000亿美金，收入也接近500亿美元，这个企业做到这个规模，在中国企业，特别是民营企业当中也是名列前茅的，所以这15年来我们经历一点点发展，许许多多的挫折这么一个过程，但是我们坚持下来了，没有放弃自己的梦想，没有放弃自己的追求。　　第二句话，就是说应该是一个不断转型的15年，15年前万达只是一个单一的房地产企业，现在已经发展成了一个综合性的多元企业。正是央视《对话》开播那一年，2000年，万达决定我们第一次转型，从住宅房地产转向商业不动产，在那个年代，可以说反对者居多，赞成者居少，因为那个时候房子是非常好卖的，跟现在不一样，短缺时代。所以大家觉得为什么特别好卖的时候，市场也短缺的时候，你们要折腾自己，我就是从我们公司的两名员工的重病得到启示，我说这个企业将来我们发展到老的时候，大家岁数都大了，还有没有现金流来支撑呢？所以我就给自己定义，要找到长期稳定的现金流，所以觉得还是商业不动产这个现金流比较符合这个特点，所以开始我们第一次转型。　　历经坎坷，我们自己说过，当了220回被告，但是打赢了220场官司，输了两次，在不断调整当中，现在万达已经成为全球不动产的第一，从开始进入行业15年，把一个企业变成一个行业的第一，也是不容易的。　　那么我们2006年开始我们自己的第二次转型，就是从一个纯粹的房地产企业，商业不动产也是房地产，那么从这个行业当中转向文化和旅游。那个时候我们刚刚进入电影这个行业的时候，全国票房不到十亿，我投资的时候很多人反对我说，全国票房不到十亿，就算10%的利润也就1个亿，你每年投资一个亿怎么收得回来。我给大家讲，为什么你不看到发展100亿收入那一天呢？我说我们来带头。在最低谷的时候我们进入，那么大家也知道随着万达电影产业发展，万达在电影产业方面已经可以这么讲，今年或者明年会做到电影产业全球规模最大，我们加上海内外所有从事电影行业的总收入，明年就会到50、60亿美元，在电影行业里面也是我们最大的。　　我们有两个设计电影公司上市，这两个公司合起来市值都是1000多亿，差不多相当于我们后面四名行业，四家上市公司，从第二到第五的总和，一看就是有了梦想，有了对转型的坚持，也获得一个成功。　　紧接着就是我们始于4年前的我们的第三次转型，我们从一个国立企业，立志要发展成为一个全球一流的跨国企业，跨国企业很多人以为是不是有国际业务才叫跨国企业。国际化企业实际上分为三个类型：　　第一，国际业务企业，把产品卖给全世界就叫国际业务。　　第二，国际化企业，在国外有一点收入，有几个地方有投资，但是在比重上不够。真正的是我们所追求的，成为第三类跨国企业，就是不但收入大，而且至少30%以上来自海外。那么我们四年前开始我们的第三次转型过程，经过现在四年发展，也获得长足进步，现在已经接近2成收入来自海外，所以我们觉得再经过4到5年奋斗，我们希望2020年我们1000亿美元的时候，至少有30%来自海外。所以说我的第二个15年，就是一个不断转型，不断改变自己的15年。我的第三个15年，那就是继续追逐梦想，发展的15年。　　前两个15年万达已经从小企业发展成大企业，从国立企业发展成为一个国际化的企业。接下来这15年，我们自己过去的15年，我们开展了国际化的步伐，但是现在我觉得离我们自己的要求还不够，所以我自己给自己定下目标，就是要永远秉持梦想，秉持奋斗这个精神，继续筑梦，现在也正好国家提出来中国梦，我觉得中国梦就是我们无数企业梦所构成的，我希望我们实现我们自己的梦想，成为真正的一流的跨国企业。　　我觉得在过去15年当中，除了我们自己企业的奋斗，自身的努力，应该说我们还是要感谢国家改革开放给我们提供了这个机会，给我们提供这个平台。同时，还要感谢我们在发展当中许许多多给我们支持的这些朋友和这些商家。应该说没有他们的支持和努力，我们也不可能发展成这样子。　　第三，还是要感谢央视财经频道，也是我们这15年大家一起成长这么一个过程。　　最后，也感谢大家在座的各位能够听我罗哩罗嗦的几分钟的演讲，谢谢大家，谢谢。　　马云新发型！他被评为《对话》颜值最高嘉宾？　　马云曾经说过男人的智慧和外貌成反比，十年后，好像又在用自己的造型验证智慧跟才华跟容貌完全是正比的关系？　　听说，《对话》十五周年马云换了新发型？回望十五年，马云说，更好的在2016年？他又想放大招？且听他回首十五年！　　马云：谢谢《对话》栏目，也祝贺《对话》栏目15周年。其实15年来我好像上过五次《对话》，所以在这儿也记录了阿里巴巴[微博]和我本人的成长，感谢《对话》给我了机会，我刚刚开始创业的时候，看着柳总，王总，还有刘永好我今天也看见了，看到他们很多的思想，商业的这种光芒，鼓励了我、支持了我，我特别感谢《对话》。　　其实我这个人没这个习惯去思考回忆昨天的事情，我这个脑袋比较小，所以不断的提醒自己，这里的东西要格式化。因为不能记得太多，脑袋小，所以我记得不多，所以我永远去花时间去考虑未来的15年、20年、30年该怎么发展，如果一定要让我说过去的15年的话，我自己这么觉得我不是做得最好，但毫无疑问，我们这些人是最幸运的。　　在过去的15年，我最近一直在想这个问题，我自己的无论是颜值也好，能力也好，学识背景也好，家庭背景也好，如果作为平均值的话，我应该在负2，低于水平线。但是如果不管我多么的努力，我最多能够做到正3或者正4。但今天很幸运我可能超过了正5、正6。多出来的两三分其实不属于我，我也在问自己到底会哪来那么多福气，怎么会走到今天。　　过去的15年，每天应该是如履薄冰，非常艰难，别人看到的是你成功的一面，但别人肯定不会看到我们犯错误、沮丧、倒霉的一天。在座所有的企业家我们都知道，其实我们付出的跟我们得到的一定是我们得到的看起来比较多，但是我们付出的其实也非常之多。　　15年之前，我刚创业之前我是个老师，我心里面看不起商人，商人唯利是图，就是做点买卖，赚点钱而已。　　从商15年，我觉得我以我作为商人而感到骄傲。我从没想到商人可以为社会做这么多事情，可以担当那么多，可以创造那么多的价值。所以15年，我本来以为自己只干不了超过10年，但是我坚持了15年，但也不知道自己还能够坚持多少年。但有一点是肯定的，感恩这个时代，感恩中国，感恩互联网，感恩我所有的团队。我相信没有互联网，没有这个时代，没有中国的开放，中国的改革，没有我的团队，我肯定走不到今天。可能今天为止还在正2、正3之间，不管我多努力。　　以前刚创业的时候想过问题，说如果马云能够成功，80%的年轻人都能成功。今天我看到的是大家都在努力，所以我确实很少去思考过去经历了什么，但是一直在思考未来我们还会经历什么，这个也许是更大的。所以对不起主持人，我确实很少回忆过去，我忘得特别快，但是对未来如果大家有问题，我可以跟大家一起畅想未来。谢谢大家。　　央视财经著名主持人陈伟鸿激动演讲：《对话》这十五年　　陈伟鸿：今天非常特别，到今天开场音乐响起的那一刻，我特别不敢相信我和我们的《对话》已经共同《对话》了15年的时间，在这15年的每一个周末，我们都跟他们如约相逢，我相信无论对于我，或者对于您来说，跟他们的《对话》都是我们难以割舍的一场又一场思想的盛宴。　　我记得15年当中，我《对话》的第一位嘉宾名不见经传，也许现在很多人几乎都认不出他，他叫“米林林”他是15年前第一个拿到了风险投资的大学生创业者，当年她拿到的10万块钱在今天看来也许不值得浓墨重彩，但是我之所以记住她的原因是，她身上那份初生牛犊不怕虎的创业精神。在今后的15年里，我一次又一次的在一个又一个的创业者身上不断的看到，而他们也组成了今天浩浩荡荡的大众创业万众创新的滚滚洪流。其实在《对话》的现场，每一个人都是创业者，无论他是否功成名就，今天来到我们现场的柳传志先生，是15年我的《对话》历程当中接触次数最多的一位嘉宾，每一次见到他，我总觉得他身上有使不完的劲，我想这不仅仅因为他老在说联想是我的命，而是因为在这一次又一次的努力的背后，是他的那份从来没有停歇过的创业的激情。　　15年的时间过去了，对比15年前，我发现在柳总的脸上多了一个新的表情，这就如同他在我们节目现场留下的那句话，困难无数，从来不动摇。　　15年，对于每一个企业家来说都是漫长的奔跑，而对每一个企业家来说时刻需要的是处在冲刺的状态，如果你有机会看到像马云、王健林、李东生或者许许多多这些优秀企业家他们的工作日程，你就会发现，在紧张而忙碌的工作日程表背后，是他们的一份坚持，还有不放弃。　　有的朋友打趣地说，这个世界上最让人沮丧的事情是，那些比你有才的人，居然比你更拼命，我想说的恐怕就是这些吧。还好一切都来得及，只要你愿意改变现状。从这一刻开始让激情燃烧你，让你和自己的目标越来越近。　　在《对话》的节目现场，我们呈现的并不仅仅只有企业家的激情，有时企业家的一份悲壮或者是悲情，也有着无与伦比的震撼力。　　大屏幕上的他叫史玉柱[微博]，在20多年前，他比今天的马云先生还要红，他是很多年轻创业者心中的偶像，但是一座没有建成的巨人[微博]大厦，却成了绊到巨人的一颗巨大的石头。如果我们把史玉柱的创业史写成一部剧的话，在《对话》的现场，上半部他的成功和辉煌我们并没有浓墨重彩，反而是对下半部的失败和痛楚细细的描摹。　　至今我还都记得，这期节目现场的那一个时刻，史玉柱静静地坐在节目现场，认真的聆听每一个人对他的质疑，对他的询问，而后留下的掷地有声的一句话，巨人大厦建不起来，但是老百姓的钱我一定要还。半年之后，他真的做到了。岁月无情的江湖上，其实你可以看到很多的出局者，但只有这样，对得起自己的良心，对得起自己承诺的人，才会被我们记住。我们《对话》给了他一个特别的称号，叫一个著名的失败者。　　《对话》有的时候很财经，《对话》有的时候也很温情。接下来的这个时刻，来自于一期特别的《对话》，叫“两岸随缘”。它记录了辗转于大陆、台湾、香港的一次生命救助。在《对话》节目的现场，当身患白血病的小庄严(音)，通过大屏幕看到海峡对岸为他捐献骨髓配型成功的黄奕儒的时候，血浓于水的真情感染了我们现场每一个人。在那一刻，我突然间很喜欢《对话》，因为我发现他可以在纯财经的冷色调当中，让你和温暖不期而遇，让你可以拥抱生生不息的希望。这就是《对话》的魅力所在。　　15年，总有人说，对话实在是太牛了，但是我感谢大家用“牛”这个字来感谢对《对话》的褒奖，的确，我们有特别牛的嘉宾，比如吴敬琏先生，我记得他的原因不是他高深的经济理论，而是他在现场吐露了心声，他说他最喜欢的音乐是斯贝塔娜的《我的祖国》，因为音乐可以让人变得非常平静，让我们可以相信世界无比的美好，只要你愿意为这样的美好而去努力。当然，我们还有这样的嘉宾，他的名字叫比尔盖茨，还有这些坐在观众席上的表情和面孔，都是你所熟悉的，他叫马云，他叫李彦宏。　　我们《对话》之牛，还可以通过《对话》录制时候的背景来展现，大家来看我们身后有六辆高铁，价值10亿。作为主持人，主持的15年中，我还觉得有一个特别牛，就是《对话》现场的这一份气场，让所有人可以放下他的拘谨，让他还原成一个更可爱、更普通的人。　　大屏幕上看到的这位重量级嘉宾，是贝瑞特，他是英特尔[微博]前任的CEO，没错，你看到的动作没错，他在《对话》现场脱下了一只鞋子，你可能想象不到，位高权重的他为什么在中国现场拖鞋呢？是因为他懂得中国一句老话，“光脚的不怕穿鞋的”。　　还有一位嘉宾很牛，巴菲特，他从来没有向别人展现过他钱包里有多少钱，但是他在《对话》现场，拿出了自己的钱包，让大家看一看，投资大家的家底到底有多丰厚。　　其实除了这些，我们还有一个挺牛的代言人，这是观众对他的称号，她叫希拉里。她走进我们节目现场，说我很喜欢你们节目的名字，《对话》。　　和希拉里不一样，我更喜欢《对话》的方式、态度和内容。15年的时间里，我们就用“对话”这两个平实的字眼，记录了中国经济所有的前行，也记录了所有到现场的企业家，他们身上的那份激情、深情、悲情、热情，我想这一份情感张力，就是《对话》和所有人一起演奏的一场生命的交响、经济的交响和时代的交响。让我们对时代寄予我们的这一份厚礼致敬。　　对话中国经济15年！发生了哪些让大佬都震惊的事情？　　央视财经频道《对话》栏目昨天(9月14日)15周年庆典在央视总部大楼举办，柳传志、王健林、马云等一众商界大佬都来了！《对话》在之前做了一个调查问卷，面向300位行业人士，其中100位是知名企业家，有100位是经济界人士，还有100位是经济人士，在300位的知名人士当中，他们觉得在过去15年中国经济最意想不到的变化是什么呢？排在第一的是占了36%，那就是互联网的发展，第二个是房地产的价格占到了9%。那么庆典现场的商界大佬们觉得过去15年中国经济最意向不到的变化是什么呢？　　王健林：房价过高 房地产成为最不受待见的行业　　王健林：对过去15年房价，这房价过高，所以房地产行业也成了最不受人待见的行业，挣钱不少，但是烦恼更多，都成了一个被批判的对立面。所以我就觉得房地产虽然挣钱，但是名声不好，老被别人批，我已经开始转型了。　　马云：我们需要证明自己不是唯利是图的人　　马云：我觉得发展速度很快，但我们会发展的更好，变化很快，但是会变化的更好一点。我刚才在想房地产老板不被看好，其实互联网公司现在也不被看好，我们现在也变成破坏那个行业、颠覆那个行业的标准了。我们不是活带别人眼里，我们只活在自己心里。所以我们要证明我们不是那些唯利是图的人，我们创造利润和利益不仅仅是为了自己，而是为了社会，而是为了大家一样的情怀，只有这样我们才能被看好。　　柳传志：中国企业的国际化　　新希望集团董事长 柳传志：这15年的最近两三年，我相信后面还会有更大的浪潮，就是中国企业的国际化。我们过去都是外国人到中国来投资做事情，现在却是中国到外国投资，而且把外国的企业和中国的市场联系，或者是中国的企业跟外国的市场的联系会越来越紧。这可能是未来这几年是一个很大的趋势。　　冯仑：口袋里的钱多到天上去了　　万通控股集团董事长 冯仑：15年最大的一个意想不到，就是所有在座的人口袋里的钱都上到天了，我觉得那个时候大家对这个数的概念，觉得美元是巨大的数，现在一看美元都不是大数，现在你算一个公司市值，拿人民币算好像都不好意思了，这个变化真的是出乎意料。　　刘永好：中国农业产业发展不得了　　刘永好：15年前，我到国外去看，国外的食品了不得，琳琅满目不得了，现在健林收购那么多的文化产业，阿里巴巴的互联网企业到全球最大之一，联想柳传志也上市了，不得了，拿我们的农产业也开始在海外，我们在澳大利亚收购最大的奶牛场和肉食品加工企业，好多地方也建了工厂了。现在15年过去了，中国的农业产业，食品企业发展了，这是过去没有想到的　　李稻葵[微博]：房价意外飙升　　李道葵：房价意外飙升确实是大家没有想到的，为什么这么讲？因为过去15年，我相信财富的增加速度比我们经济增长速度还要快。刚刚我们一位老总讲到，他没有想到的是，腰包的钱增加很快，财富增加快的一个后果，一个自然后果就是资产价格要上来，过去15年，什么样的资产供给量相对有限呢？房地产，土地供给量相对有限，所以很自然，房地产价格过去15年出现了当时意想不到的上升。我相信未来15年，恐怕情况会有所不同。　　更多内容关注敬请关注9月20号21:55央视财经频道播出的《对话》　　来源：央视财经 记者：张晓丽 张宁 摄影：郭刘佐　　本文编辑：姜美羊　　王健林谈房价：一线城市还会持续走高！责任在谁？　　9月14日，央视财经频道《对话》举办的15年庆典活动中，万达集团董事长王健林对未来的房价进行了预测，他说：“未来房价走势，我觉得两分法。一线和一些少数的二线城市可能还会持续走高，特别对于北上广深这一类的，国土部还要出台刚性约束用地的文件，这种高房价可能也是限制城市过于庞大的一个门槛儿。其他多数城市可能出台一个稳定，甚至不排除有下降风险的。”　　王健林还回答了主持人谢颖颖提出的“过去15年房价暴涨”的问题，他说“过去15年房价过高，所以房地产行业也成了最不受人待见的行业，挣钱不少，但是烦恼更多。都成了一个被批判的对立面，原来一开始都认为就是企业把房价搞上去了，最后大家终于搞明白了，其实房价高的原因不完全在企业，是多种因素综合推高上去的。”　　经济学家李稻葵也对15年来房价快速上涨进行了解读：“15年我们房价增长了很多倍，这确实是15年前大家没有想到的，为什么这么讲？因为过去15年，我相信财富的增加速度比我们经济增长速度还要快。过去15年，什么样的资产供给量相对有限呢？房地产，土地供给量相对有限，所以很自然，房地产价格过去15年出现了当时意想不到的上升。我相信未来15年，恐怕情况会有所不同。”　　马云、柳传志、王健林为何"聚在一起"！他们说了啥　　《对话》诞生的2000年，那是一个世纪之交的特别时刻，那是中国与全世界有着强烈对话愿望的时刻，当然也是世界特别有愿望和中国对话的特别时刻。于是，这样带着一档全新气息的节目，最终被冠以一个非常平实的名称“对话”，闪现电视荧幕，当它横空出世那一年，很多人说这是对电视领域的一次经验。　　从2000年到2015年，《对话》15岁了，我们一路前行，我们和中国经济共同经历了风风雨雨，而这一刻让我们欣慰的是我们记录中国经济所有精彩，我们更记录下推动中国经济前行的每一个人他们身上的这份坚定和执着。　　9月14号下午，马云、柳传志、王健林等17位企业届的知名大咖也齐聚央视，回顾15年来的中国经济的变化，共同探讨中国经济的热点话题，从他们的精彩演讲中，我们看到了15年来的变迁和未来的机会，他们都说了啥，在这期《对话》节目播出之前，我们先睹为快，更多内容关注敬请关注9月20号21:55央视财经频道播出的《对话》。↓↓↓(最新演讲实录)　　【马云：从商15年 我为自己是商人而感到骄傲】15年前，我心里面看不起商人，商人唯利是图，就是赚点钱而已。从商15年，我为我作为商人而感到骄傲。我从没想到商人可以为社会做这么多事情，可以担当那么多，可以创造那么多的价值....。。　　马云：从商15年 我为是商人而感到骄傲　　其实我这个人没这个习惯去思考回忆昨天的事情，我这个脑袋比较小，所以不断的提醒自己，这里的东西要格式化。因为不能记得太多，脑袋小，所以我记得不多，所以我永远去花时间去考虑未来的15年、20年、30年该怎么发展，如果一定要让我说过去的15年的话，我自己这么觉得我不是做得最好，但毫无疑问，我们这些人是最幸运的。　　在过去的15年，我最近一直在想这个问题，我自己的无论是颜值也好，能力也好，学识背景也好，家庭背景也好，如果作为平均值的话，我应该在负2，低于水平线。但是如果不管我多么的努力，我最多能够做到正3或者正4。但今天很幸运我可能超过了正5、正6。多出来的两三分其实不属于我，我也在问自己到底会哪来那么多福气，怎么会走到今天。　　过去的15年，每天应该是如履薄冰，非常艰难，别人看到的是你成功的一面，但别人肯定不会看到我们犯错误、沮丧、倒霉的一天。在座所有的企业家我们都知道，其实我们付出的跟我们得到的一定是我们得到的看起来比较多，但是我们付出的其实也非常之多。　　15年之前，我刚创业之前我是个老师，我心里面看不起商人，商人唯利是图，就是做点买卖，赚点钱而已。　　从商15年，我觉得我以我作为商人而感到骄傲。我从没想到商人可以为社会做这么多事情，可以担当那么多，可以创造那么多的价值。所以15年，我本来以为自己只干不了超过10年，但是我坚持了15年，但也不知道自己还能够坚持多少年。但有一点是肯定的，感恩这个时代，感恩中国，感恩互联网，感恩我所有的团队。我相信没有互联网，没有这个时代，没有中国的开放，中国的改革，没有我的团队，我肯定走不到今天。可能今天为止还在正2、正3之间，不管我多努力。　　以前刚创业的时候想过问题，说如果马云能够成功，80%的年轻人都能成功。今天我看到的是大家都在努力，所以我确实很少去思考过去经历了什么，但是一直在思考未来我们还会经历什么，这个也许是更大的。所以对不起主持人，我确实很少回忆过去，我忘得特别快，但是对未来如果大家有问题，我可以跟大家一起畅想未来！　　【柳传志：联想15年的两件事】柳传志：我们做了两件事了，一个是把原来已经取得阶段成功的电脑行业的业务交给了杨元庆这些年轻人，让他们继续展翅高飞。而我和另外的年轻人，朱立南他们开始进入了风险投资这一领域，建立了联想控股公司。　　柳传志：联想15年的两件事　　蒸汽机的发明到现在有200多年了，我想这200多年前的人是无论想不到以后电发明了！大概个人电脑和大规模集成电路兴起的时间是在40年前，那时候我在中国科学院计算机研究所做一个科研人员。那时候真的打死我也想不到后边互联网、移动互联网、大数据出现以后，社会会变成今天这个样子！　　15年前，我那时候已经是一个做了16年企业，摔过不少跟头，基本懂得思考的人了。在那个时候个人电脑如日中天，联想集团在这个行业里边，在中国已经是首屈一指了。但是那时候我心里确实感到有紧张、有隐忧，那是为什么呢？是因为在1984年我创业的时候，我们这个行业里边应该最少不少于有5万个企业，当然，联想那时候会是最后一名。但是经过了15年以后，也就是在2000年左右的时候，这个行业里边剩下的顶多不到5%，其他的全被淘汰了，被技术创新、物竞天择的规律淘汰。那时候我想我怎么去面对未来的不确定性，联想应该怎么做？根据我们当时的情况，我还是准备不把鸡蛋放在一个篮子里。　　在当时，商业界最时兴的管理理论是专一、再专业。在1998年的时候，我有幸到GE的克劳顿村，这是一个他们学习的基地，在那住了10天，我了解到GE实际上是反其道而行之，在金融、发动机、医疗器械、生化等等方面都展开了多元化的经营，而且做得非常成功。但是负责经营当时的人是杰克韦尔奇，在跟他接触过程中，我感觉到他是个超强大脑，像我这样的人没法跟他比，因此我有研究了一套投资+实业的双轮驱动的业务模式，并配以适合我们自己的组织形式。就这样，我们就踏上了多元化的道路！　　我们这个公司联想控股，应该讲当时有了这个想法以后我们做了两件事了，一个是把原来已经取得阶段成功的电脑行业的业务交给了杨元庆他们这些年轻人，让他们继续展翅高飞。而我和另外的年轻人，朱立南他们开始进入了风险投资这一领域。在这个领域里边我们想杀出一条新的道路，就是建立了联想控股公司。　　联想控股公司的愿景中有一句话，就代表了我们整个的想法，这句话就是，我们想要在若干的行业里边有自己的领先企业。而刚才我也讲了，当时时兴的商业理论跟我们的这个想法是并不一致的。　　我们走了15年了，这个15年我们到达了通往我们愿景目标的第一个里程碑。这个里程碑的标志当然就是我们今年6月在香港H股上市。　　这个15年在这个期间由于科学技术、商业模式的不断的创新，厚积薄发，使得我们整个社会、世界都发生了巨大的变化。我们现在就是要努力消化这个变化，学习这个形势。所以上市以后的三个月，我们一直按兵不动，在认真地研究形势，当然主要是研究我们想要进入的行业的形势。在学习、在研究战略战术，始终在沙盘上反复演练。　　我们必须小心谨慎，但是要坚决。因为始终刻在我们心中的一句话就是，“为股东负责，为员工负责，为社会负责”。　　【王健林回首过去！三句话总结万达15年↓↓↓】　　①一个从小到大的15年，万达由一个小规模的区域性企业，变成了世界级的企业，15年历经挫折，我们没有放弃！②一个不断转型的15年，万达由一个单一房地产企业变成了整合性多元化的企业，15年三次转型，坚持筑梦！③一个一起成长的十五年.。。　　王健林：我这15年我自己总结三句话　　第一句话，是一个从小到大的15年，15年前万达还是大连市的一个小规模的区域性企业，正是16、17年前发展走出来，走向全国，那么由一个区域性公司现在变成一个，夸张一点地说成为一个世界级的企业。到今年我估计资产会超过1000亿美金，收入也接近500亿美元，这个企业做到这个规模，在中国企业，特别是民营企业当中也是名列前茅的，所以这15年来我们经历一点点发展，许许多多的挫折这么一个过程，但是我们坚持下来了，没有放弃自己的梦想，没有放弃自己的追求。　　第二句话，就是说应该是一个不断转型的15年，15年前万达只是一个单一的房地产企业，现在已经发展成了一个综合性的多元企业。正是央视《对话》开播那一年，2000年，万达决定我们第一次转型，从住宅房地产转向商业不动产，在那个年代，可以说反对者居多，赞成者居少，因为那个时候房子是非常好卖的，跟现在不一样，短缺时代。所以大家觉得为什么特别好卖的时候，市场也短缺的时候，你们要折腾自己，我就是从我们公司的两名员工的重病得到启示，我说这个企业将来我们发展到老的时候，大家岁数都大了，还有没有现金流来支撑呢？所以我就给自己定义，要找到长期稳定的现金流，所以觉得还是商业不动产这个现金流比较符合这个特点，所以开始我们第一次转型。　　历经坎坷，我们自己说过，当了220回被告，但是打赢了220场官司，输了两次，在不断调整当中，现在万达已经成为全球不动产的第一，从开始进入行业15年，把一个企业变成一个行业的第一，也是不容易的。　　那么我们2006年开始我们自己的第二次转型，就是从一个纯粹的房地产企业，商业不动产也是房地产，那么从这个行业当中转向文化和旅游。那个时候我们刚刚进入电影这个行业的时候，全国票房不到十亿，我投资的时候很多人反对我说，全国票房不到十亿，就算10%的利润也就1个亿，你每年投资一个亿怎么收得回来。我给大家讲，为什么你不看到发展100亿收入那一天呢？我说我们来带头。在最低谷的时候我们进入，那么大家也知道随着万达电影产业发展，万达在电影产业方面已经可以这么讲，今年或者明年会做到电影产业全球规模最大，我们加上海内外所有从事电影行业的总收入，明年就会到50、60亿美元，在电影行业里面也是我们最大的。　　我们有两个设计电影公司上市，这两个公司合起来市值都是1000多亿，差不多相当于我们后面四名行业，四家上市公司，从第二到第五的总和，一看就是有了梦想，有了对转型的坚持，也获得一个成功。　　紧接着就是我们始于4年前的我们的第三次转型，我们从一个国立企业，立志要发展成为一个全球一流的跨国企业，跨国企业很多人以为是不是有国际业务才叫跨国企业。国际化企业实际上分为三个类型：　　第一，国际业务企业，把产品卖给全世界就叫国际业务。　　第二，国际化企业，在国外有一点收入，有几个地方有投资，但是在比重上不够。真正的是我们所追求的，成为第三类跨国企业，就是不但收入大，而且至少30%以上来自海外。那么我们四年前开始我们的第三次转型过程，经过现在四年发展，也获得长足进步，现在已经接近2成收入来自海外，所以我们觉得再经过4到5年奋斗，我们希望2020年我们1000亿美元的时候，至少有30%来自海外。所以说我的第二个15年，就是一个不断转型，不断改变自己的15年。我的第三个15年，那就是继续追逐梦想，发展的15年。　　前两个15年万达已经从小企业发展成大企业，从国立企业发展成为一个国际化的企业。接下来这15年，我们自己过去的15年，我们开展了国际化的步伐，但是现在我觉得离我们自己的要求还不够，所以我自己给自己定下目标，就是要永远秉持梦想，秉持奋斗这个精神，继续筑梦，现在也正好国家提出来中国梦，我觉得中国梦就是我们无数企业梦所构成的，我希望我们实现我们自己的梦想，成为真正的一流的跨国企业。　　我觉得在过去15年当中，除了我们自己企业的奋斗，自身的努力，应该说我们还是要感谢国家改革开放给我们提供了这个机会，给我们提供这个平台。同时，还要感谢我们在发展当中许许多多给我们支持的这些朋友和这些商家。应该说没有他们的支持和努力，我们也不可能发展成这样子。　　第三，还是要感谢央视财经频道，也是我们这15年大家一起成长这么一个过程。　　最后，也感谢大家在座的各位能够听我罗哩罗嗦的几分钟的演讲，谢谢大家，谢谢。　　柳传志、王健林回忆与马云初相识，马云相当有煽动力！　　(马云：十五年前做互联网我自己心里也没有底！)　　《对话》十五年特别节目中，让这些大佬也回忆了自己的过去，十五年，也许在他们身上的不仅仅是经历，说是沧海桑田也许一点不过，商场如战场能够叱咤十五年的人也为数不多，在《对话》的舞台上，见证过很多大佬的十五年，回忆十五年前，他们当年怎么互相评论？　　柳传志：回忆初相遇马云，不是因为颜值&　　柳传志：我是大概2002年、2003年跟马云第一次正式见面，对他的印象还是非常深刻，不止是因为颜值的问题，主要是他的……　　陈伟鸿：言论的问题。　　柳传志：对，他讲话确实很有煽动能力，当时他讲的话我觉得很有意思，是不是能实现，当时心存怀疑。但是跟他深一步接触以后，后来逐渐成为朋友，就被他说的话，后来真能做成就深深打动了，不是一般的打动。　　陈伟鸿：那是？　　柳传志：那就是2003年，在2004年前后，他说过一些话，比如说他认为在网上，他的淘宝将要做到几百亿的流量，当时我就觉得现代话说，马云你识数吗？几百亿，2000年代的时候还是很大的一个数，过不了几年人家就是几千亿。在这个当中，我跟他接触感觉不是他的运气，他中间做了大量的工作，做得非常扎实，这个让我确实对他刮目相看，而且他后来说的话在我心里分量越来越重。　　王健林：我跟马云认识远一点，因为我们行业隔得太远了。那个时候大概10年以前，比柳总说的晚一点，开始知道他的名字，知道他的公司搞互联网的，那个时候也看到他的广告。那个时候已经叫阿里巴巴了，只是说你的东西到网上来卖，卖得很快，分别找到不同的人来忽悠这个事，那个时候就开始关注他的公司。但是说老实话，互联网这么快改变世界、改变我们生活，这一点还是没有遇到这么快。　　马云、王建林、柳传志各相隔十岁，巧合还是注定？　　在《对话》十五周年现场，谈论十五年前大家初次相遇时的状态，谈论当年对互联网的认知时，惊人的发现，好像无意中暴露了年龄，所以，主持人陈伟鸿也顺势问了一句他们的年龄，结果…　　陈伟鸿：其实让我们惊讶的不仅仅只有互联网，包括风险投资，在当年我知道柳总有一个态度，不太认可，不太看好风险投资，最初，现在您已经义无反顾开始进入风险投资领域，开始帮助更多企业成长了。　　柳传志：那可不是，刚才我讲了，其实我们2000年的时候第一件就是，我领朱立南做的事就是开始做风险投资，我们可以查一下历史记录，联想投资就是在2000年成立的，现在叫君联资本，但是现在确实某些观念还是落后的。比如像马云，像马化腾，你们BAT这几家大公司，这个结构为什么是VIE结构呢？实际上是我们的思维、我们的实力跟不上这个形势，国家也跟不上，所以才能使得国外的人成了他们的最大的投资者。我们看到的东西可能更现实，而美国人确实看的东西比我们超前，这些东西都值得我们反思。　　陈伟鸿：其实这样的视野会不会跟年龄有关系，我发现三位坐在一起是间隔非常清晰的三个年龄段，是吧。柳总。　　柳传志：我是1944年出生的。　　陈伟鸿：然后王总是54年，马总是1964年。　　马云：十五年前做互联网我自己心里也没有底！　　马云：应该讲2000年我对自己是没有底的，但是对互联网是有底的。我记得在96年开始做互联网的时候，我是1995年开始注册的，应该讲中国我可能是第一个注册做互联网的人，所以很多人讲其实我比张树兴还要早大概半年多，他在中关村贴了一个，我们离高速公路还有多远的时候，我在杭州已经干了一年，只是在杭州没有人关注我们。　　我那时候跟我的同事讲，互联网一定会改变这个世界，改变中国，但是是不是我们，我们不知道。我们未必会成功，但是有人一定会成功。所以这是我那时候的感觉。到2000年的时候我觉得已经是势不可当，是只是我希望能够抓住这一步，几乎这几年来，每次看到的东西，开干，结果人家都冲在我前面，结果2000年的时候，我们希望不要被互联网这一波给淘汰掉了。我从九几年开始干到2000年，几年以后我最怕起一个大早，赶一个晚集。刚才听两位老总在讲的时候，有一些东西就是中国企业家跟世界优秀企业家没有半点区别，我们年龄有区别，从事行业有区别，但是所有企业家的学习能力都是非常强的。　　刚才柳总讲最早跟我认识，我记得那一天我讲的时候柳总是，反正我是没有看出来，可能我情商比较低，我没有看到柳总有怀疑的神色，我是一如既往地讲我的。但是后来柳总一旦发现，因为他很关注我们的公司，第二年、第三年我们突破1千亿的时候，柳总那时候跟我越来越多人接触，每次接触我们的，然后对产业，对互联网的理解，他就像一个很谦虚，在我眼里他是一个大家，大家中的大家，但是他的倾听、学习就像一个小学生一样认真倾听，认真思考，回去就改变。　　跟健林董事长一样，我觉得在他身上看到，不仅有一种胸怀和魄力，更重要的是执行力，不把事情能够做出来。这些方面我在全世界，我很荣幸，我学的英语有机会跟世界所有的大企业家交流过，我觉得这些学习能力，强大的执行力以及情怀，我觉得这是很了不起的。　　其实我觉得互联网2000年对我是一个情怀，其实人就累在情怀上面，所以这些人都很累。　　大佬回忆十五年前最让他们感到新奇的事情是什么？他们怎么说？更多精彩内容敬请关注9月20号21:55央视财经频道《对话》十五周年特别节目！　　顶级商界大佬的私人书单　　央视财经(记者 张晓丽 张宁 摄影 郭刘佐)央视财经频道《对话》栏目 “十五周年庆典” 于9月14日在央视总部大楼举行，柳传志、王健林、马云等一众商界大佬云集，回想过去十五年，展望未来十五年。在《对话》现场独家揭露经济大佬书单。快来跟着大佬来看书，说不定你就成为了下一个15年的商界精英！&　　马云推荐：金庸小说　　推荐指数：★★★★★　　推荐理由：第一，我对看书有不同的看法。我看书不多，我觉得人一定要看书，但是看得多不等于这个人有知识，有文化，我不看书很久了。不看书的人也别灰心丧气，有些人天生不会看书，有些人天生不会读书，但是不等于不会干事。社会本身，智商是看书出来的，情商是练出来的。而这个世界注重人们感觉的时候，情商显得更为重要。我以前看书不少。但是我觉得这么多年来我看的，重复看，不断看的书，孔子的《论语》，《道德经》，佛家的佛经，这三样东西是我受益最深的，这些是真正人类的智慧，我觉得人类2000多年来，智慧有了巨大的变化，书层出不穷，但是人的本性并没有改变，人性本身没有改变，知识让我们这些人对外部世界越来越了解，现在我们眼睛看到另外的星球，但是我们对内心世界并不了解。如果这些书让我们懂得自己人的性格，你了解自己，就知道世界怎么回事，我自己这么感觉。我唯一看完，并且看完很多遍的书那就是金庸小说。我觉得这种给我不断的想象空间，我不舍得再看一遍，看书就是快乐，但是我不看书不等于我不买书，我买了很多，家里放着，我一直期待退休以后慢慢看。　　柳传志推荐：《鱼羊野史》、《晓说》、《枭臣》　　推荐指数：★★★★★　　推荐理由：我现在读的是高晓松写的《鱼羊野史》和《晓说》。我觉得高晓松也是一个高容量大脑，从今天到世界，从今天到历史，从各行各业，除了商业以外，很多事情自己认为有根有据的，说的比较通透，他讲得有些事情我还专门打电话问他，你是不是真有根据。没有什么对商业上的直接影响，只不过是想人活得更明白一点。另外，我想跟马云讲，看好的网络小说是比看金庸的小说还有意思，我给你推荐一本叫《枭臣》，是一个穿越小说，我觉得比金庸小说好看。其实读书也有会读和不会读的事，我刚才觉得像高晓松为什么是最强大脑呢？确实很快看完了以后，几乎能够把所有东西记录下来，而且非常流利的表达出来。我没有这个能力，但是我读的时候能够把自己摆进去，读某些书的时候，把我放在书里面人的位置，去思考，我如果是他会怎么做好，这样看完以后就会有心得，我觉得对做企业依然有帮助。　　王健林推荐：《万达哲学》　　推荐指数：★★★★　　推荐理由：《万达哲学》之所以一直在畅销榜前几位，一是因为说实话，二是因为是我自己写的，没有用枪手。我把我以前的二三十篇演讲整理，大概花了一两个月整理吧，发布出来。现在已经发到50多万了。而且这本书我没有拿到版税，那个钱对我来说太少了。我今年读的书不多，刚刚读了日本的书，作者我记不住名字，这个书我读过，为什么重新翻呢？我觉得这三年中国经济有一点难受，看看有没有跟日本20、30年有没有相象的因素，或者能够找到一些预防的办法，这个书很早以前，这个书出了15年，我等于又重新读了一遍。因为我们两个国家太近了，中国会不会陷入将来的滞胀，就去近邻看看有没有答案。　　300位经济大佬推荐：你值得读了再读　　那么在《对话》的调查中300位经济大佬又有什么好书推荐呢？小编整理推荐前五名，值得你读了再读的好书如下：　　《论语》 &&　　推荐指数：★★★★★&　　《乔布斯传》[微博] &　　推荐指数：★★★★　　《罗马人的故事》　　推荐指数：★★★　　《三体》　　推荐指数：★★★　　《激荡三十年》　　推荐指数：★★★　　推荐：《对话》十五年最关注的五本书籍　　《对话》走过十五年，采访了无数商界政界名流，又有什么好书推荐呢？在十五周年庆典上《对话》也推荐了五本书，大家看看你看过吗？　　《富爸爸 穷爸爸》　　推荐指数：★★★★　　《谁动了我的奶酪》　　推荐指数：★★★★★&　　《旧制度大革命》　　推荐指数：★★★　　《21世纪资本论》　　推荐指数：★★★★　　《从0到1》　　推荐指数：★★★　　更多内容关注敬请关注9月20号21:55央视财经频道播出的《对话》。　　刘江峰：致力于有所作为　　这次受邀参加《对话》 “15年特别节目”的录制，感触良多。如此大规模的录制，数百位企业领导人济济一堂，这个中国经济领域的金牌节目的影响力和高度，无需更多的赞誉之词来证明了。　　自世纪之交《对话》诞生以来的十五年，也是中国经济实力腾飞的十五年，更重要的，是中国民营企业价值迅猛增长的十五年。我们有了营业额和市值都达到数千亿美元的民营企业，也有了在全球都有影响力的民营企业家。这是整个中国企业界、企业家们，孜孜努力的结果。　　在这个过程中，作为经济和科技领域最为经典的栏目，《对话》15年来一期期高质量的节目，是中国经济在世界舞台上走向辉煌的最佳注解。很多中国的明星公司、企业家，在企业和个人的关键时刻点，都通过这个节目，有所呈现。15年来《对话》也因此成为中国经济和中国企业家，整体轮廓乃至关键细节的一面镜子，成为中国经济业“正在记录的历史”。　　在参加节目录制的过程中，柳传志、王健林、马云，乃至刘永好、李东生等等嘉宾，真诚的发言触人心弦。虽然在业界看来，柳(传志)总早已可以算作功成名就，但他仍然表示，还处在阶段性的成功。马云在发言时说，更多的应该是感谢这个时代——这也可以视作对我们所有企业领导者们的提醒。　　这是最好的时代，万众创新、大众创业，我有幸参与其中，创立多点Dmall这家公司。也算是开启人生后半场。黑格尔说，世上大概有两种人：一种人毕生致力于拥有，另一种人毕生致力于有所作为。　　距离上一次参与录制《对话》的时间并不算太远，主持人陈伟鸿机智地称呼我们四个参与录制的创业者“新的F4”，高兴的是，时隔不久，在本次录制过程中，我们再次相遇，有人说，我们四个人是Future Four。当更多的我们，以创业的方式，从不同的角度介入到这个社会之中，致力于将自己的人生奉献于有所作为，确实让人有“行走之中不孤独”的温暖和幸福感。　　温暖和幸福感，也许只能是心中的角落存留。身为创业者，更多的仍然是每天面对各种挑战，有些是预料得到的，有些则是突如其来的，无论是哪一种，留给我们的，只能是迎之战、战之胜。因为，只有当企业的领导者，一直居安思危，心存焦虑和不安，他的企业和员工，才有可能稳定工作、幸福生活。我理解，这是我们这些选择创业的人，必须背负上的责任，而柳传志、王健林、马云这些企业家，更是背负了这一责任数十年，才有今日的成就。　　不论是成熟的公司，还是刚刚创立的企业，作为领导者，当我们踏上创业的征程，就必须面对一次次抉择，必须承担更多人工作甚至生活的责任。在我创立多点Dmall公司时，我曾认真考虑，初衷是什么，未来的年月里如何才能不忘初心。　　一些成功的企业，乃至我个人的从业经历，是很好的参考。谋其上者取其中，即便心存高远的理想，在实际的创业过程中，也必然要面对繁忙甚至琐碎的工作，多多少少也有阶段决策和长远战略有所区别的情况。　　但最终，正如《对话》 “15年特别节目”中，陈伟鸿所言，这是中国人更为自信的15年，我们更希望，未来十五年，因为万众创业，因为不辜负美好的时代，因为我们这一批人的努力，让中国15年后的经济更为坚实，让人们能够生活的不仅更为自信，而且更为幸福。这，也就是所谓创业者的“突破小我”。　　陈向东：让商业定义时代的伟大　　当我们说到西方文明的时候，更多的是想到西方的商业文明。提及商业文明的时候，我们经常说的是在推动商业文明背后的那些商人们或者说企业家。比如，当我们提及美国的商业文明时，我们会想到苹果背后的Steve Jobs、微软[微博]背后的Bill Gates、伯克希尔背后的Warren Buffett、Facebook背后的Mark Zuckerberg，以及Google背后的Lawrence Page和Sergey Brin，等等。　　今天的中国在世界中的分量更加举足轻重，这个背后也是因为在世界大舞台上有了很多中国企业家的名字。像现在大家非常熟知的、在世界非常有影响力的BAT，就是最好的例证。2005年我第一次到哈佛商学院学习，学习的案例当中几乎没有中国的案例。据说15年前在哈佛课堂里面更多学到的是西方的案例。从2010年开始，美国的课堂上开始讨论更多的中国企业，我记得很清楚的是2010年在哈佛商学院的课堂上讨论过淘宝案例。2014年，阿里巴巴在美国上市，创下美国历史上最大的IPO交易，引起巨大轰动，外媒称之为一种独特的中国概念公司，上市后的阿里市值超过2300亿美元。所以，当我们再次聚焦于中国当下的发展，展望未来发展更大的源动力的时候，我们应该想想这个“大众创业，万众创新”时代背后的人们，以及在中国过去几十年市场经济当中闯出一片天地的那些真正的榜样、那些伟大的企业家们。　　《对话》节目是伴随着我本人成长最重要的节目之一。《对话》15年，是中国与世界更好地对话的15年，是中国更好地融入世界的15年，也是更多中国企业家开始为世界所熟知的15年。当《对话》节目15年来做一个总结，做一次真正的回望，做一次自我对话的时候，我在想，《对话》中的那些人们的心目中，对话的分量究竟有多大？对话的影响究竟有多深远？日下午两点，当我走进《对话》节目录制的贵宾厅的时候，其实答案已经明了。　　那时我看到了TCL[微博]的李东升，他是中国第一个进行海外收购的，给中国带来了很多并购的经验；也看到了打造拥有世界竞争力的农产业龙头企业的刘永好，提升了中国在世界上的粮食话语权；当然，我也看到了国务院教育参事汤敏，把更好的教育带到更多的贫困边远地区；还有我们F4，被别人称为F4的四位创业者，离开以前的大企业的“冒险家”，正在路上打拼的创业者。以至于有人说，参加这期《对话》的嘉宾在中国占到了一个难以想象的分量。　　这期《对话》的主嘉宾是联想控股的柳传志、万达集团的王健林、阿里巴巴的马云。我们想到柳传志的时候会经常想到他所带领联想的复盘文化，会想到“建班子、定战略、带队伍”；想到王健林的时候，我们会想到万达强大的执行力文化，以及万达在过去缔造的一个又一个神话；想到马云的时候，会想到阿里巴巴拥抱变化的文化以及对整个电子商务领域的引领。　　我们每个人心中都有一个榜样，我们每个人也都在试图寻求更好的榜样。柳传志对实业、投资、项目的孵化以及对于人才梯队方面的培养；王健林从地产到文化到旅游，到综合性生态的布局；马云从电子商务到大数据到整个线上线下结合，以及整个投资的生态布局，我想都可以作为意欲成为伟大企业的创业者们领悟和汲取的。　　参加《对话》15周年盛典，近4个小时的录制，有四个地方蛮触动我的。　　第一个触动我的是主题演讲。柳传志、王健林、马云每个主嘉宾都有一个5分钟的主题演讲。三个人，三种风格，三种画面，三种精彩。其实，你作为一名创业者坐在台下，当他们在演讲的时候，自己也会紧张起来。你会想如果你是他，会做怎么样的主题演讲。如果有一天你有机会登上这样的舞台，给你5分钟，你会怎样诉说你和你的小伙伴们一起创业的梦想。后来我也了解到，柳传志的演讲稿也是改了一次又一次。一个被称为超常规的企业家，如此严谨认真，实在令人感佩！　　第二个触动我的是陈伟鸿的“光阴的故事”。《对话》15年，采访过那么多的企业家，有那么多的珍贵镜头，把那些珍贵镜头进行再发现，再编辑，再精美地呈现，也是超越想象的。我参加过多次陈伟鸿主持的《对话》节目，每次都能感受到一种惊喜。陈伟鸿在现场所讲述的“光阴的故事”，真的是一气呵成。我想，其实那不仅是《对话》的15年，也是他自己的15年，也是我本人坐在电视机前看到现在的15年，也是中国千千万万的和《对话》节目一起成长的那些人的15年，更是中国人变得更加自信的15年。后来跟伟鸿聊微信的时候，我说“怒赞《对话》15周年盛典”，陈伟鸿说“狂谢你们的怒赞”。　　第三个触动我的是现场的那些“企业家大佬”。我们都知道，其实参加这样的节目，即使是大佬也只有一两个问题的对话而已，但是我发现大家的这种投入令人感动。非常有意思的是清华大学的李稻葵教授也参加了这次节目，非常不幸的是他迟到了，原因是他非常环保，每次骑着摩托车前往，结果那天路上出现状况就迟到了。这也是精彩的画面之一。　　第四个触动我的是我们这几位F4。非常好玩的是，自从我们几位一起参加《对话》节目后，竟然有不少人说我们几位是创业F4。刘江峰从华为荣耀总裁位置离开创办多点，现场我们坐在一起，其实也是在对话，当然更有在谈合作；还有离开万科创办优客工场的毛大庆，每次都非常乐观，看上去就像打了鸡血一般的；以及离开联想做后汽车市场的张后启，他摸爬滚打这么多年，却非给自己贴一个“不靠谱、不入流、不将就”的标签，而实际上他是一个非常靠谱的人。　　创业每天都是忙得一塌糊涂的，没有自己的时间，没有自己的生活，没有像别人一样的闲暇。常常是白天刚处理完一百件事情，夜里又想起还要做的一百件事情。但是，所谓没有时间并不是觉得有压力，而是一种责任。有那么多人信任你，有那么多的小伙伴选择与你同行，有那么多的用户喜欢信赖你的服务，你要做的只有一件事，那就是奋力奔跑，全力奔跑。张后启在和柳传志对话的时候，柳传志强调了学习和学习能力。我想我自己从去年6月和伙伴们一起创办跟谁学，其实每天何尝不是在学习啊，何尝不是与跟谁学所有的小伙伴一起奋力前行啊。我们非常幸运，有近30万的老师选择入驻跟谁学平台，有近3万家机构选择入驻跟谁学平台。有时深夜夜不能寐、辗转反侧时，我会自我发问：我们是何德何能，得到如此多老师的信任；我们是何德何能，在这个伟大的时代，能够有那么多创业者加入跟谁学；当然，我们是何德何能，有如此大的福分尽情享受这个伟大的互联网时代！&　　对了，现场有一个小花絮。有一个观众给柳传志提了一个问题：如果你和柳青对话，你会对话什么？柳传志笑而不答，脸上洋溢着满满的幸福感。我猜测，柳传志的心中该是非常骄傲吧。对柳传志而言，他创办了联想，也是柳青的父亲，以前人们都说柳青是柳传志的女儿，以后会不会说柳传志是柳青的父亲呢？可能这才是柳传志的另外一种非凡成功！还有，《对话》让我和大家分享一本书，我分享的是《一网打尽》：从1994年由一张门板临时拼成的工作台，3位员工和一台电脑，跪在坚硬的地板上忍着膝盖的疼痛打包，到发展成为今天全球最大的综合网络零售商，贝佐斯缔造了亚马逊[微博]万货商店的神话。　　岁月匆匆，有人价值归零，有人却价值倍增，只有行动起来，才会有“那人却在灯火阑珊处”的奇迹在属于我们的时代出现。伟大的时代，伟大的商业文明，当然还有在这个时代和我一样的有着大梦想的创业者们，让我们相互勉励，时不我待，唯快不破，全力以赴，马上出发！
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